2016年美国最热的10个房地产市场

美国房地产市场泡沫破灭后历时近10年的衰退似乎即将过去,恢复到上升趋势。随着美国房地产市场回暖,投资美国房地产也成为投资者近期的热门。经济学家预计,目前美国的房价处于稳健回升的趋势,明年可能上涨约3%,但是一些市场将可能超过这个速度。

美国财富杂志网报导,据凯斯—席勒(Case-Shiller)房价指数统计,在过去15年,全美的房价以两位数的速度上升或急剧下降。但从长远投资来看,事实上住宅地产的升值显然比通货膨胀上升要快得多。

图为全美2016年前10名商业地产需求量最高的城市。办公室吸纳量(Office Net Absorption)工业厂房吸纳量(Industrial Net Absorption)MSF:百万平方英尺(Cushman & Wakefield)

即是说在这个低息时期,支付抵押贷款比租房更实惠,投资回报的经济意义更大,令任何人都想投资于房地产,包括想购房自住的。

美国住房市场复苏已推动了部分地区房价再度升温,这些热点城市的房屋更具吸引力,比如新的就业机会、越来越多的产业,以及负担得起的房市等。经济学家们预计,房价处于稳健回升的趋势,明年可能上涨约3%,但是一些市场将可能超过这个速度。

美国加州房地产信息公司Realtor.com的首席经济学家乔纳森(Jonathan Smoke)预测明年房地产市场将会在价格和销量上有大幅增长。他预计明年全美有10个市场将是吸引买家的最热门城市,他还发现买家访问这些市场房源网页达60%以上,超过全国平均水平;且其房屋库存流动速度(库存去化周期)也比全国平均水平快16天。

这10个房市如下:

普罗维登斯—沃里克,罗德岛—麻萨诸塞州(Providence-Warwick,RI-MA)

圣路易斯,密苏里——伊利诺州(St. Louis,MO-IL)

圣地亚哥—卡尔斯巴德,加利福尼亚州(San Diego-Carlsbad,CA)

沙加缅度—罗斯维尔—阿尔登—阿尔卡得,加利福尼亚州(Sacramento-Roseville-Arden-Arcade,CA)

亚特兰大—桑迪斯普林斯—罗斯维尔,乔治亚州(Atlanta-Sandy Springs-Roswell,GA)

新奥尔良—梅泰里,路易斯安那州(New Orleans-Metairie,LA)

孟菲斯,田纳西州(Memphis,TN)

夏洛特—康科德—加斯托尼亚,北卡罗来纳州-南卡罗莱纳州(Charlotte-Concord-Gastonia,NC-SC)

弗吉尼亚海滩—诺福克,纽波特纽斯,弗吉尼亚州-北卡罗来纳州(Virginia Beach-Norfolk, Newport News,VA-NC)

波士顿—剑桥—牛顿,麻萨诸塞州-新罕布尔什(Boston-Cambridge-Newton,MA-NH)

报导说,对于想在这些地区拥有物业的买家来说是个好消息,但对于那些准购房者来说,当选择在一个城市生活时,他们会比别人多考虑些问题,因为他们极有可能考虑在那里买房安家。

另一房地产信息公司Trulia首席经济学家拉尔夫.麦克劳克林(Ralph McLaughlin)亦在网上搜查哪些房地产市场是买家最感兴趣的。他通过五大指标进行评比:在过去一年中强劲的就业增长、低空置率、较高负担能力、网络搜房和千禧一代(年轻人)。他认为下面这些城市的房地产市场将会是“火爆”的,同时也是选择搬迁的好地方。

大急流城,密西根州-怀俄明州(Grand Rapids, MI-WY)

查尔斯顿,南卡罗来纳(Charleston, SC)

奥斯汀,德克萨斯州(Austin, TX)

巴顿—鲁日,路易斯安那州(Baton Rouge,LA)

圣安东尼奥,德克萨斯州(San Antonio, TX)

科罗拉多—斯普林斯(Colorado Springs, CO)

哥伦比亚,南卡罗来纳州(Columbia, SC)

滨江—圣贝纳迪诺,加利福尼亚州(Riverside–San Bernardino, CA)

拉斯维加,内华达区(Las Vegas, NV)

塔科马,华盛顿州(Tacoma, WA)

近期美国联邦储备局一直在暗示可能会在12月加息,市场担忧这是否会影响到房市。但日前房地产信息公司Zillow的首席经济学家在接受媒体采访时表示,美联储加息不会改变美国房地产市场,随着时间推移,将看到房价上涨,因为美国房屋价值升值仍处于较强增速中。

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美国达拉斯房价明年升幅将显著放缓

最新房市预测显示,达拉斯地区失控飚升的房价将会在明年升幅显著放缓。

根据CoreLogic公司的一份最新报告,今年以来,达拉斯地区的房价和2014年的水平相比上升了近10%,房价的年增长率领先全美其它地区。但由房地产市场网站刚刚公布的一项房屋预测报告则预计,达拉斯地区的房价增幅将会大幅回落。

美国达拉斯房价明年升幅将显著放缓

Realtor.com说,2016年达拉斯地区单户房屋的销售中间价将仅上升2%。Realtor.com认为,房价增长变得如此微弱的原因和房屋供应增加以及失业率再度回升有关。但Realtor.com预测,达拉斯地区的房屋销售在2016年将仍有7%的增长。

该报告说:“在2016年,由于劳动力人口增长比就业机会增长更快,所以失业率预期会上升。房屋销售增长和房价升幅疲弱的矛盾是由于就业有所增长,但劳动力增长速度却更快,加上预计有更多现有的房主寻求把房屋出售,以及新房屋建造速度加快。”

在过去年间,达拉斯地区的房价升幅已经超过当地长期平均水平的两倍。房价飚升是由这里巨大的就业增长率和人口膨胀,再加上市场上的房屋非常短缺造成的。

Realtor.com的首席经济学家乔纳森(Jonathan Smoke)表示:“明年房价和销售较为温和的增长,而不是像之前几年看到的加速增长,这反映了我们将进入一个更为正常和健康的房屋市场。过去几年我们看到的改善,已经足以让房屋市场得到复苏,但目前我们仍然需要弥补新房建造的不足,而这将会在2016年开始出现。”

今年达拉斯地区的房价已经上升至创纪录的水平,但可供出售的房屋却非常有限,特别是价格在20万美元以下的房屋。

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2015年10月最新美国房价走势

 

美国最新房价走势

美国房价上涨再次加速。美国Zillow房屋价值指数显示,10月份全美房价环比上涨0.4%,同比增长4.3%,打破了前几个月增速连续放缓的趋势。近期紧缺的市场供给可能是价格加速上扬的原因之一。10月美国整体房租比去年同期上涨了4.5% ,低于上月的同比增长幅度。与此同时,10月份全美非农平均每小时工资同比则增加了2.5%。

10月美国七大都会区房价地图

10月份,除波士顿继续出现下跌,美国各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域同9月相同,为底特律和西雅图都会区。不过与9月份相比,各大都会区房价均出现环比小幅下滑,仅底特律保持1%的环比增幅。

10月美国重点区域房价成交中位数

10月美国房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中,旧金山市的房价中位数超过了100万美元,圣马刁与伯克利的房价中位数紧随其后。曼哈顿的房价为纽约区最高,中位数将近84万美元。底特律市则依然处于无市无价的状态,10月房价中位数仅为不到4万美元。

另据美国统计署2015年10月数据,美国新独立房最新的年销售速度为495,000套,同比环比均现上涨。截止10月底市场上供销售的新独立房为 226,000套,按目前的销售速度大约是5.5个月的供给量,较9月的6个月供给量有所减少。供给关系的缓和对正面临下滑预期的美国房市来说无疑是一针 稳定剂。

 

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贵到富人也买不起!美国豪宅价格2012年来首次下跌

美国豪宅价格已经贵到连富人都买不起了!根据 Redfin 房地产公司的统计,今年第 3 季美国豪宅平均价格较去年同期下跌 2.2%,为 2012 年来首次下跌。不过同时间美国整体平均房价却是上涨 3.8%。Redfin 指出,富人退出豪宅市场可能是受到金融市场剧烈波动和担忧流动性问题所引起。Redfin 的房仲 Mia Simon 就表示,豪宅买家买房并不是为了自住,所以他们有足够弹性来衡量市场的最佳买点。

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美国豪宅价格飙升让许多富人开始却步,豪宅价格已经创下 2012 年来新高。不过高价房屋的成交量仍维持强劲,第 3 季平均 100 万美元的房屋成交量较去年同期增加了 17%,平均 500 万美元以上的房屋成交量则增加了 15%,房屋库存量也下滑了 3%。

Redfin 首席经济学家 Nela Richardson 表示,随着豪宅库存供应吃紧,许多买家对价格开始有不切实际的幻想,这将让买卖双方僵持不下,恐导致 2016 年开始房价下跌或成交量减少。豪宅市场是美国房市衰退后最先回温的市场,因此也是目前其它房市价格成长趋缓的指标。

第 3 季美国卖出最贵的房屋是位于迈阿密的豪宅,价格达到 6000 万美元,第二贵的则是位于加州的豪宅,成交价为 4750 万美元。第 3 季纽约市百万美元豪宅的成交量最多达到 107 栋,加州新港滩排行第二达 105 栋。豪宅成交价下杀最多的则是位于加州,原先开价 2750 万美元,但成交价仅 1550 万美元,整整差了 1200 万美元。豪宅成交价涨幅最高的则是位于矽谷,显示科技业的兴盛持续带动当地房市。矽谷有开价 1280 万美元的豪宅最终成交价为 1760 万美元,涨幅高达 37% 以上。

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(据钜亨网)

美国 | 资深分析师Sidney Shauy剖析美国房产市场

为什么比起股票投资,精选房产投资是实现经济独立更好的选择(第二部分)

在本文的第一部分,我介绍了经济独立的概念,解释了为何在达到这一相同目的,精选房地产投资组合可能优于股票或债券组成的投资组合。在本文的第二部分,我将讨论如何实现这一目标。最终你就会明白,为什么你必须将管理投资的重要角色委托给房地产投资专家。【阅读原文

 

为什么比起股票投资,精选房产投资是实现经济独立更好的选择(第一部分)

经济独立是世界各地最勤勉的人们共同的黄金梦。在美国,聪明人实现经济独立最传统的方式是购买股票,然而股票的积累模式存在严重的缺陷。房地产就不同了:你将可以依靠房地产投资组合产生的净租金生活,不需要出售房产套取现金。一连两期,让我告诉你如何采用正确的分析方法和工具,通过房地产投资实现伟大稳定的经济独立。【阅读原文

 

在美国投资房产的重要依据:升值空间与租金收益一样重要

想要在美国高房价的城市买到升值潜力较大的房产,必须有正确的引导、详细的分析与评估房屋的升值空间与市值,特别是升值空间。作为分析师,我非常认真地对待升值空间问题。我认为升值空间与租金收益一样重要。投资者如果能有专业人士的建议就将更有可能成功投资。【阅读原文

 

现在还是投资美国房产的好时机吗?为什么?(第二部分)

本期,我将用与上期迥然不同的视角来分析现今的美国房产市场。将考查美国宏观经济情况,比如雇用率和信用度,这是两个决定房屋购买力的关键指标。房屋购买力又揭示了美国普通大众的购房需求水平。【阅读全文

 

现在还是投资美国房产的好时机吗?为什么?(第一部分)

相信现在面对高昂的美国房价,投资者的心中一定会有疑问:“美国房产出现泡沫了吗?”;“美国房产还能不能投资?”本期,我将根据美国股市下的相对价格来分析美国房产是否还可以继续投资。【阅读全文

 

美房价升势将受阻?专家:沿海首当其冲 但买仍比租划算

过去七年来联准会始终维持利率趋近于零水准,也让美国住宅市场始终处于长期缓慢复苏进程。随着联准会极可能在今年底或明年初首度升息,上述情况势必有所改变。

与多数市场人士相同,Zillow 首席经济学家 Svenja Gudell 指出,联准会倾向不引起系统震荡,因此利率短期内不会大幅调高,而会逐步调升。但根据Zillow资料显示,自去年 11 月以来房屋价值创下最快增速,年增率达 4.3%。

美房价升势将受阻?专家:沿海首当其冲 但买仍比租划算
美房价升势将受阻?专家:沿海首当其冲 但买仍比租划算

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对此,有人认为背后原因可能受超宽松货币政策即将结束影响,Gudell 分析:“我们看到房屋价值仍以非常强劲的速度在成长,现在的问题在于库存低,这才是真正导致住房价值推高的主要动力”。

就算下个月联准会不升息,他分析当前房市仍处于卖方市场,尤其如丹佛、达拉斯、西雅图与旧金山湾区等特别热门的地区,“许多首购族会落脚于此处,就是着眼于当地有较多工作机会,但要买起房来也更加不易。”

近期 Zillow 房屋价值指数发现,丹佛与达拉斯房屋价值较过去一年飙升至少 16%,旧金山成长 15%、西雅图也较去年同期飙涨 13%。以美国平均房价 18.08 万美元来看,旧金山的平均房价却高达 76.46 万美元,足足为全国水准的四倍,因此若利率真的调升,首先将是沿海市场受到影响,例如旧金山与西雅图,主要为利率调升导致购买力减少所致。

但他仍建议若此时能买的起房就该出手,无须以租代买。因为当前这些地方出租率相当高,把钱拿去付贷款还是比租房子来的实惠。

《WORLD PROPERTY JOURNAL》报导,美国房地产经纪人协会最新报告显示,今年第三季约有 87% 的大城市房价上涨,当中更有 21 个地区涨幅高达两位数。

该协会首席经济学家 Lawrence Yun 指出,这是过去十年来最好的一季。“许多大都会地区买房需求如此踊跃,主要是受利率低和地区经济改善所致”尽管部分城市房价增速仍然不太健康,但好消息在尽管销售步伐强劲,但房价上涨速度有所减缓。

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南佛州房价涨幅全美第六

根据最新的标准普尔-凯斯席勒房价指数(Standard & Poor’s/Case-Shiller home price index),南佛州三个郡今年的平均房价比去年增长7.7 %,在全国调查的20个都市区中名列第六。专家指出, 标准普尔-凯斯席勒房价指数是衡量房价的最佳指标,因为它是通过追踪每一个房子在一定时间内的价格变化得出的指标。

南佛州三个郡今年的平均房价比去年增长7.7 %,在全国调查的20个都市区中名列第六 

根据统计,全美国房价指数与去年同期相比增长最快的地区是旧金山,增幅11.2%,随后依次是丹佛10.9%,波特兰(Portland)10.1%,西雅图8.2%,达拉斯9%。第六名是南佛州迈阿密都市区7.7 %。佛州的坦帕和加州的洛杉矶以6.4%的增幅并列第八。所调查的20个都市区中增幅最低的是芝加哥地区,增幅1.1%,第二低的是华盛顿特区,增幅2.1%,全国平均增长4.9%。与2012年相比,全国房价平均大约增长了30%。

房价增长如此之快是否会有泡沫风险? 标准普尔-凯斯席勒房价指数委员会主席认为全国房价不会走低,而且房价增长和房屋租金变化方面并没有过度,这是衡量房市是否泡沫化的一个指标。最近的全国 房地产报告也显示尽管房屋的可负担性在下降,但仍然有足够多的中位数价格房屋可供中等收入的家庭购买,因此目前综合来看,房市泡沫的可能性不大。

但对南佛州来说,房屋的可负担性却面临挑战,因为房价持续增高,但针对中等收入家庭的新房开工不多。棕榈滩郡房屋可负担委员会的主席表示,一些想购买独立房的家庭最后都因为房价过高而选择购买便宜的联排房或者公寓房。

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看美国房市:美国房产真的是中国人炒高的吗?

从2013年开始,越来越多的海外投资者愿意以现金购买的方式到美国置业。这一群体的不断壮大引起了美国房地产界对海外置业者的深入研究。究竟谁才是美国房产的“大股东”?他们都偏爱什么样的付款方式?美国某网站揭开了这个谜底,该网站根据美国房地产经纪人协会的数据资料统计出,海外买家在美国房产购买人群中的实际比例“并不起眼”。而大部分海外买家都倾向于使用现金支付房款。

美国房市美国房产真的是中国人炒高的吗?

加拿大为美国房产最大“海外股东”中国更偏爱现金支付方式。

截至2015年7月,海外购房者在过去1年来只是购买了大约700亿美元价值的房产。在同一时期美国整体房屋销售的总值中占6.5%。换句话说,美国的购房者才是中国买家最大的竞争对手,而不是来自全球各地的购房者。

在购买美国房产的海外群体中,尽管中国人并不是头号买家,但中国购房者肯定是增长最快的一个群体。而美国房产的实际“海外大股东”,则是加拿大。自2008年以来,加拿大买家占海外买家整体房屋销售总量的23%,中国仅占12%。

加拿大买家最爱亚利桑那州 46%中国人选择加州房产

据统计显示,海外买家最钟爱的4个州际购买区域分别为:佛罗里达州,加利福尼亚州丶亚利桑那州和得克萨斯州。

其中,加拿大买家最青睐购买亚利桑那州的房产。在亚利桑那州的所有海外买家中,加拿大买家就占66%。该州房地产经纪人协会会长Jim Sexton曾表示,天气的多样性是加拿大买家选择此地的主要原因。“这里不同的气候条件吸引着加国大量的度假人群。如果他们既想要冬日的雪花,又想享受充足日光浴,亚利桑那州都可以满足他们的要求。”

而加州则是中国人的最爱,据统计,有46%的中国人选择到加利福尼亚州购房或定居。

Jim强调,作为最大的华人群体聚居地,加州往往成为中国人的不二选择。即便近年来旧金山丶洛杉矶等地区的房价呈突飞猛涨之态,但依然不能降低中国人的置业热情。同时,尔湾等房产性价比较高的地区逐渐成为了中国买家的置业“新宠。

此外,美国房地产经纪人协会分析师Walter Molony指出,自2007年以来,愿意使用现金支付的海外购房者数量增加了至少一倍。现金支付增多的主要原因是,由于美国购房门槛的提高,海外购房者 越来越难以获得按揭贷款。“对于海外买家来说,由于没有美国境内的社会安全号码或当地信用记录,融资或贷款始终存在一定的阻力。”

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(据加西网)

美国10月份房屋销售意外走低 房价上涨

美国(2015)十月份房屋销售意外走低,在房价增长最快的一些地区销售量下降尤其多。这可能标志着在今年早些时候强劲增长后,房屋市场的增长趋势开始放缓。即使这样,房屋市场依然非常稳健,预计全年销售仍然是8年以来最好的。

美国10月份房屋销售意外走低  房价上涨
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全美房地产经纪人协会(NAR)周一(11月23日)说,10月份成屋销售年化户数达到536万户,比9月份下降了3.4%,比去年同期上升了3.9%,也高于今年的月平均值。9月份未修正的房屋销售量为555万户,是自2007年以来的第二高。经济学家曾预测,10月份成屋销售年化户数为540万户。

10月份的房屋销售走低也有迹可循,成屋转让的签约合同连续两个月下降。上周发布的数据显示,10月份新房开工和房建商信心指数都下降了。

房屋销售放缓以及美元汇率走高,使美国公债价格也走高。在股票市场上,房屋指数成份股上升了0.61%,表现优于大盘。

房屋市场得到强健的劳工市场的支撑,年青人更多地离开父母而独立居住,但是受到市场上持续短缺的待售房屋所限。这导致了房价上涨,让很多首次购房者只能观望。

西部的房屋销售量下降了8.7%,南部下降了3.2%,中西部下降了0.8%,而东北部保持不变。

根据全美房地产经纪人协会的报告,西部和南部这两个地区的房价增长最多,因为市场上的待售房屋数量少。报告同时提到,与一年前相比,全美低端房屋的销售量大幅下降。

上月市场上待售房屋数量为214万户,比9月份下降了2.3%,比去年同期下降了4.5%。全美房地产经纪人协会说,这是令人忧虑的。

按照10月份的销售速度,要售完市场上现有的房屋需要4.8个月,高于9月份的4.7个月。

由于待售房屋的紧俏,房屋中间价比一年前增长了5.8%,达到219,600美元。10月份房价的增长也是连续44个月来的同比增长。

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2016年美国房价将年涨12% 会有大量的新房建筑要求

美国人口预期会在未来40年增长30%,因此美国未来会有大量的新房建筑需求,预计2016年初美国房产平均房价将比2009年增长30%以上。

2016年美国房价将年涨12% 会有大量的新房建筑要求

人口变化&住房需求   

如果说我们无法判定全世界的人口发展,至少可以确定西方世界的主流趋势是人口不断老龄化。但是,拥有广袤土地的美国,其优势就在于可以向新居民打开国门,随着工人数量的提升,从而推动美国经济和住房市场的发展。   

而美国的人口也在不断增加,所以很多有关美国将步日本后尘的评论并不会发生,而两个国家最根本的区别就是日本人口在下降,而美国人口预期会在未来40年增长30%。所以,美国有大量的新房建筑需求。

美国住宅市场置业时机   

以下图表描述了从主要的长期推动因素通胀影响下美国住宅市场的状态,并描绘了是否是适合入手美国房产的好时机。

美国住宅市场

 

上述图表表明2011年初期下滑预测,一直持续到2011年末,直到2012年牛市出现迹象。根据凯斯席勒的数据显示,2012年房市就已经显示购置美国房产时机的开始。

美国住房市场发展态势   

以下房价趋势图表明房价增长+20%达到牛市高峰后,又跌至熊市低谷期-20%。随后经历了5%正增长,随后又跌至-5%, 房价如此循环将会重复之前40%的涨落,奠定美国市场未来多年的正常发展态势。

美国房价趋势图

虽然现在很难确定房价正发展动量,但是回顾之前的牛市,一旦房价增长势头突破每年5%,那之后房价很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美国房价预测2013-2016   

综上分析,美国住宅房价未来几年的趋势走势有了充分的预测基础。市场发展基础创造了一个可靠的置业时机,实际攀升态势表明了未来几年美国的住宅市场将处于加速发展趋势。   

也就是说随着市场信心指数的不断提升,每年的房价增长都会促进下一年更高的增幅,并一路向新的房市高峰期迈进。

美国房价预测

美国房价预测结语   

美国房市从2012年牛市初现,到2013年实现真正意义上的牛市发展,预期此后每年都会促成美国房产多年加速发展的总趋势。   

根据凯斯席勒房价指数显示,从2012年10月到2016年初,美国房价指数将从158.8增长至207点。2016年初平均房价将比2009年增长30%以上。

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(据美国房产网报道)