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美国房地产经纪人协会（NAR）最新报告显示，美国87%的大城市第三季度房价上涨，其中21个地区涨幅超过10%。在全国范围内，房价上涨的速度更趋于健康水平。

美国87%的大城市第三季度房价上涨 更趋于健康水平

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根据NAR在全美178个被调查的大城市中，有154个城市的独立房中间价比一年前更高，其中有21个地区同比涨幅超过10%。相较而言，今年第二季度有93%的大城市房价上涨，有34个地区涨幅超过10%。

目前市场普遍认为，房价上涨是因为就业增加，借贷成本低和上市房屋的数量不足所致。美国房地产经纪人协会上月报告说，9月份的成屋成交量反弹至2007年2月以来的第二高。该协会的首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）在一份声明中说：“由于房屋贷款利率低和地方经济的改善，许多大城市的买房加速。虽然有些城市房价上涨速度仍然不太健康，但好消息是虽然成交量更大，但房价上涨速度有所减缓。”

全美第三季度涨幅最大城市的前四名都在佛罗里达州，其中坦帕市（Tampa）比一年前上涨了20.7%，居全美之冠。马里兰州坎伯兰市（Cumberland）的房价跌幅最大，达11.6%。

全美第三季度独立房的中间价是229,000美元，比一年前上涨了5.5%。而第二季度的中间价比一年前上涨了8.2%。

 

近几个月以来，美国房地产市场整体需求和销量较去年明显增长。不过，分析人士指出，目前，美国仍然将低利率作为一味“良药”刺激经济和实现房地产市场的复苏。低利率“疗效”不断显现，但持续时间越长，带来的副作用也会越来越明显。

美国房地产市场回暖正成为当地经济以及股票市场的动力来源。近日，据媒体报道，美国贷款买房利率创30年新低，预计在2016年期间，加利福尼亚现有房屋的销售量将增至43.3万套，涨幅超过6.3%。

分析：美国地产市场的另类繁荣的重要因素

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一位在加利福尼亚做投资工作的朋友近日告诉《国际金融报》记者，她和丈夫准备乘机购买他们的第二套房产，“赶上这股楼市逐步繁荣的潮流”。

多位业内人士也对记者证实，新房销售状况良好，建筑商的信心也恢复到美国10年以来的最高点。目前施工队正在以大萧条之后最快的速度建造新房。

不过，纽约房地产经纪人Linda告诉《国际金融报》记者，最近，她发现一个较为奇特的现象：自己的客户大部分都是一些接近退休年纪或者已经退休的老夫妻。

“生活富裕，退休金丰厚，而且都是想购买大房型。”Linda告诉记者，这个月以来，她已经接待了5对这样的夫妻，Linda笑言她的“运气”很特别。

这或许并不是Linda的“运气”问题。据美国人口普查的数据，现在地产的繁荣程度接近2005年的顶峰时期，当时，买家的中位年龄为39岁，2007年为41岁，而现在则为43岁。

“如果说美国楼市将迎来一场繁荣，而这样的繁荣似乎并非由年轻人推动的。”旧金山房 地产独立经纪人John Davis对《国际金融报》记者表示，这算是一场“另类”繁荣。现在业内都在担忧这只是美国房地产市场的“暂时”繁荣，因为新家户数量的增加对房地产业是 非常重要的指标，而购买者的年龄阶段对于房地产市场潜能的释放，以及未来发展有着极为重要的意义。

更有分析人士直言，从房地产市场运行的主要监测指标观察，美国房地产市场的复苏不具有可持续性，甚至蕴含一定的风险。

新房销量火爆

从今年8月份开始，美国新房销售达到了2008年以来的最高水平。新房销售虽然在整个美国房地产销售市场所占比重不大，但对拉动经济仍有重要作用

2015年9月，美国成屋销售折年数达到555万套，是国际金融危机发生以来的最高水平。由于房屋销售持续回暖，美国新屋开工量也持续增加，2015年第二季度以来，美国新屋开工折年数稳定在115万套左右，是国际金融危机后新屋开工量最低时的两倍左右。

加利福尼亚经纪人协会（CAR）对外发布的2016年加利福尼亚房产市场预测报告指出，从销售市场来看，加利福尼亚房产的“爆买”现状将会延续至 2016 年。据CAR预测，在2016年期间，现有房屋的销售量将增至43.3万套，涨幅超过6.3%；专家对2015年全年的预测销售量则为40.75万套，而 这个数字也比2014年高出6%左右。

CAR主席ChrisKutzkey表示，当地可观的就业增长率与较为优惠的贷款利率是推动2016年房屋需求大增的主要动因。“在加州一些房价稍低的地区，例如索拉诺县、中央山谷区以及圣贝纳迪诺地区，房屋需求量将会保持强劲增长态势。这些地区仓储、运输及制造生产行业的就业率涨幅较大，因此也带动了房屋需求量的上涨”。

“但是，在房屋库存量紧张的地区，如旧金山湾区等地，其房屋销量会受到买家房屋负担能力及激烈的市场竞争力的限制。”Kutzkey补充称。

“美国贷款买房利率创30年新低是美国房地产市场逐步回暖的因素之一。”分析人士指出，尽管平均30年固定抵押贷款利率有了略微上升，保持在4.5%左右，但这仍然处于历史新低水平线上。　相关数据显示，美国的房价相比2009年已经上涨了近30%，尤其是位于加州的洛杉矶成为房价涨幅最快的城市之一。CAR副主席兼首席经济学家 Leslie ton-Young表示，加州房产市场的地基打得非常牢固，房价增长放缓及信贷宽松的迹象表明，政府正在致力于引导当地经济发展与就业增长。

南加州地产托管总经理Jeff Lee告诉《国际金融报》记者，如今加州当地的房产租金回报率在5%左右，并且每年房产还会有3%左右的升值空间。“这对于投资者来说，是非常稳定的回报率”。而这样的回报率也吸引着很多海外投资者，这也给美国楼市繁荣增添了新的力量。

买家年龄渐长

与2008年房地产市场萧条之前不同，目前美国房地产买家的年龄变得越来越大，同时对房屋面积的需求也更大。

然而，步入复苏阶段的美国房地产市场却出现了一个奇特的现象。

据记者了解，在美国经济大萧条期间，大量年轻人继续与父母同住，或者找室友同住以节省开支；随着经济复苏，就业率上扬，市场预期这些年轻人会成为新鲜力量，不论买屋或租屋，促使房价和租金上涨，建商也营建更多房屋，进一步使经济活动更繁荣。

但事情的发展却并没有符合市场预期。和父母同住的年轻人比例不减反增，从人口普查局和皮尤（Pew）研究中心的报告皆证实了这个现象。换言之，近年新家户的增长主力并不在这些年轻人身上。

根据人口普查局的资料，从1958年到2007年，平均每年家户数增加130万户。但2008年金融海啸后，新家户数从2008年至2013年，每年平均只增加了57.9万户。

随着经济复苏，去年新家户数一跃成长至220万户，今年第二季度新家户数仍保持持续增加的趋势，新增了48万户。

相关媒体报道称，柏克莱加大透纳研究中心经济学家Jed Kolko比较去年上半年和今年上半年的新家户数量研究指出，新家户数量增长最多的是65至74 岁族群，增加了86万户，占全部新家户数的2/3；其次是55至64岁族群的39.1万户；第三名是75岁以上族群的26.4万户。而原本最被预期的25 至34岁族群只增加了15.9万户。

《国际金融报》记者通过询问旧金山、纽约等地的房地产工作人员后获悉，随着美国各地房价的上升，买房人口的平均年龄也在显着增长。

“近期，我经常为一些退休老人服务，他们往往拥有非常好的资金条件，也无需贷款。”一位纽约的房地产公司销售人员对记者说。

那么，如今为何老年人成为了新房购买群体的主力？

根据美国两党政策中心的研究，有高达7800万名“婴儿潮”世代已届或将届退休年龄，其中有73%希望在原来的住家中养老，而非搬到养老中心。主要原 因是这些“婴儿潮”老人希望和亲友住得靠近，并且喜欢继续生活在自己已经非常熟悉的生活环境，包括购物、图书馆、教堂等。

也因为如此，有不少建筑商早已嗅到老年居家需求的商机，德州一个建筑商今年就在Ｗestwood区兴建符合老人生活的新屋。“可以说，购房买家的年龄偏向于老龄化是美国如今的社会问题，当然，这也是美国房地产市场未来发展的趋势。”John 认为。

对此，Kolko指出，目前还没有更多的资料可说明这个原因，但有可能是这个族群的离婚率在2015年增加。当然，也有可能房屋的价格太昂贵吓到年轻人，另一个重要原因是晚婚。

“不过，对房地产业来讲，25至34岁的这块‘大饼’仍处在尚未全部释放出来的阶段，一旦这个世代纷纷出来自立家户，将会带来楼市的巨大需求及营建商机。”Kolko说。

复苏基础不稳

住房购买力指数与利率水平高度相关，一旦美联储开始加息，则必然带来住房购买力指数的下降，推动美国房价上涨的动力也将很快消退

目前，各界普遍对美国房地产市场复苏持乐观态度，但有观点指出，从房地产市场运行的主要监测指标观察，可以发现，美国房地产市场的复苏越来越不具有可持续性，甚至蕴含一定的风险。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松撰文指出，国际金融危机发生后，美国房价出现了大幅回落，美国新建住房销售中间价由2007年的 24.79 万美元/套回落到2009年的21.67万美元 /套，降幅达到12.3％，部分城市降幅更大。但随着美联储大幅降低利率并实行量化宽松政策，从2010 年起，美国房价开始企稳回升，2010年到 2013年，美国新建住房销售中间价涨幅分别为2.35％、2.43％、7.92％和9.67％。

2013年，美国新建住房销售中间价为26.89万美元/套，已超过国际金融危机发生前的房价水平。2014年，美国新建住房销售中间价继续上涨 5.47％，达到28.36万美元/套。

虽然美国房价持续攀升，但从美国房地产市场运行的主要指标观察，美国房地产市 场复苏的基础并不稳固。数据显示，美国新屋销售量和开工量虽然持续增加，但并未恢复到次贷危机之前的正常水平。2012年以来，随着美国房价涨幅加大和待 售房数量处于低位，美国新屋开工量开始持续增加。2015年以来，虽然美国新屋开工量继续保持在较高水平，但目前的新屋开工量仍较次贷危机发生前的长期均 值水平低20％以上。

“在房屋供应量有限、房价上升的情形之下，美国的家庭收入却增长缓慢，这显然难以支撑持续上涨的房价。”分析人士指出。2010年以来，美国房价开始缓慢回升，房价涨幅开始超过同期居民收入涨幅。随着2012年至2014年美国房价涨幅持续加大，美国的房价收入比快速攀升。

有数据显示，2008年，美国全部住户家庭收入中位数为50303美元，金融危机发生后，美国全部住户家庭收入中位数在2009年和2010年连续两 年出现下降。从2011年开始，美国的家庭收入出现恢复性增长，但增速较为缓慢。2011年到2014年，美国全部住户收入中位数同比名义增速分别为 1.58％、1.92％、5.03％和0.13％，收入增速明显低于同期房价涨幅。由于家庭收入增长缓慢，意味着持续攀升的房价缺乏坚实的基础。

“目前，加州房地产市场的繁荣一定程度上是由于低利率政策的推动，这样的政策背后其实有很多不确定性，因为一旦美联储开始加息，则推动房价持续快速上涨的动力将会消退。”分析人士称。

记者了解到，美国住房抵押贷款30年期固定利率在2008年9月份之前一直在6％以上，到2011年底已低于4％。今年以来，住房抵押贷款30年期固 定利率水平也一直低于4％。由于利率大幅降低，购房人的支付能力在短期内显着提高，美国住房购买力综合指数由危机前2006年7月的101回升到2012 年2 月的历史高点210。

需要适时转向

以房价收入比衡量，目前美国的房地产市场已出现较为明显的泡沫迹象。不过，与次贷危机发生前相比仍存在一些显着差异

因此，业内观点认为，随着美国住房价格的持续上涨，在表面繁荣背后，美国房地产市场风险开始增大，持续复苏的难度也显着加大。

按房价和收入的中间价计算，2014年，美国新建住房销售中间价为28.36万美元/套，当年美国全部住户家庭收入中位数为53657美元，房价收入比为5.29倍，已超过次贷危机爆发前美国房价处于高位时的房价收入比，处于1967年以来的最高水平。

按房价和收入的平均价计算，2014年，美国新建住房销售平均价为34.34万美元，当年美国全部住户家庭收入平均数为75738美元，房价收入比为 4.53倍，仅略低于2004年至2007年的水平，而显着高于美国房价收入比长期均值水平3.67倍。这意味着美国楼市有房价泡沫化的风险。

邓郁松指出，从历史上看，日本的房地产泡沫、美国的次贷危机和中国香 港上世纪90年代中后期出现的房地产泡沫阶段的房价高涨幅，对应的是收入涨幅低，即收入水平不支撑房价的过快上涨而形成房地产泡沫。2013年以来，随着 美国房价的涨幅加大，美国的房地产已再次出现较为明显的泡沫迹象。一旦美国调整低利率政策，房地产市场面临的风险将会不断加大。

因此，对于美国楼市的未来，有分析师抱着悲观的态度。

“如果新屋开工量没有继续增加，那么未来美国房地产市场的风险可能将进一步加大，并会在持续加息后再次出现房地产泡沫的破灭。”有房地产分析师直言， 应该适时转向中性的住房金融政策，主动抑制房地产风险的进一步累积，即通过给房地产市场适度降温的方式来避免未来可能出现的较大风险。

然而在Linda看来，就目前美国房产购买者年龄层的某些趋向来看，美国未来的养老地产会比较具有投资价值。“其实，老龄化已经是一个社会问题，设计师们也开始考虑去满足这些年龄偏大的购买者的需求。通过建立一些老年人适合的公寓住房来缓和社会老龄化的压力，而空出大量房屋后，房价也会有所下滑，年轻人也有更多的机会去购买”。

Linda指出，目前美国很多城市不单单是房价过高而导致年轻人无法购房，更多的问题是，没有适合的房屋卖给这些城市未来的创造者。“要么是很破旧的老房子，要么是已经炒到高位的房屋，连房产经纪人手中的房屋数目都开始越来越少。这样的发展趋势是扭曲的”。

不过，有媒体认为，对于美国楼市的“另类”繁荣，完全毋需那么忧心。

近日，据美联社报道，到目前为止，美国房地产市场似乎隔绝于冷却的全球经济。日前发布的两份报告显示，美国房屋价值和房租价格都在稳定上涨，主要归因于强劲需求以及可用房产供应收紧。今年早些时候，稳定的需求提振了销售增长，刺激了更多建筑活动。

在截至8月份的12个月内，标普/Case-Shiller 20个大城市房价指数攀升5.1%。很多经济学家认为，这种涨幅要比2014年初的“两位数”涨幅更可持续。

房地产数据公司Zillow指出，9月份，经季度调整后，美国全国房租中值较比去年同期上涨3.7%。和房价一样，房租上涨的速度似乎比今年早些时候大幅度的上涨更加稳定。

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（互联网资讯综合整理）

在全球经济发展减缓的情况下，美国房价似乎没有受到什么影响。27日公布的两项报告指出，受高需求量和供应量紧张的影响，美国房产价值和租金都在稳步增长。

全球经济发展减缓 美国房产价值和租金仍稳步增长

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史坦普／凯斯席勒（S&P／Case-Shiller）房屋价格指数显示，20个城市的房价指数在截至8月底的12个月内，增长了5.1%。美联社报导，很多经济学家表示，这个增长值和2014年年初的两位数字增长值比起来，更能让人承受。

房地产资讯Zillow的数据显示，9月全美中位房租比2014年同期增长了3.7%。现在房价和租金的增长比2015年初的陡增显得更加稳定。

三年来的就业率上升和低按揭率持续支撑房地产业，房产价值的增长持续高于平均年收入的增长，2015年平均年收入仅比2014年增长了2.2%，因此未来购房者需要有更高的工资才能负担得起。

目前，薪资水平高的科技中心房价上涨迅速。史坦普／凯斯席勒房价指数显示，旧金山和丹佛两个城市年房产价值增长率为10.7%，是所有城市中指数最高的。俄勒冈州的波特兰市，房产价值的年增长率为9.4%，位居第三。

富国银行（Wells Fargo）经济学家温特乐（Mark Vitner）表示：“目前市场上房价增速很快，就业率和净移民数量增长都很强劲，而市场上的房产供应量又十分紧张，波特兰市就是这个情况很好的例子。”

Zillow的数据显示，这些房价上涨的大都会城市，房租增速也很快。高房租促使新公寓的修建，由此为高房租降温。

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（互联网资讯综合整理）

北德州的房屋销售在2015年有望再创新高，即使史无前例的高房价也未能减慢本地房屋销售的速度。

但随着本地购房成本越来越高，对中低价位的房屋的需求也明显增长。根据德州农工大学房地产中心的数据，今年增幅最大的房屋销售很多都来自房价最低廉的房屋市场，包括东南达拉斯、雪松山(Cedar Hill)、橡树崖(Oak Cliff)、Mesquite和阿灵顿市。

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这些中低价位的房屋市场中，房屋销售速度通常也是最快的。例如在Colony市，其房屋销售中间价仍然保持在20万美元以下，今年该市销售一栋房屋平均仅需19天时间。其它如Bedford、卡罗尔顿(Carrollton)、Farmers Branch和李察逊市等，市场上出售一栋房屋的天数也少于30天。

相比之下，在一些房价较高的住宅区，包括Park Cities、北达拉斯和Colleyville等地区，今年的房屋销售只能持平甚至轻微下滑。

房地产经纪们表示，可供销售中等价位房屋缺乏，加上富有的投资者也来竞争，促使购房者争相抢购价格在25万美元以下的房屋。特别是首次购房者，他们都希望买到这个价位的房屋。

房地产经纪透露，投资者也希望买到这些房屋，并且他们支付过高的价格购买，建造成本更高

由于土地价格和建造成本升高，以至大多数房屋建造商都专注于建造房价超过25万美元的房屋。

尽管对较低价位的新房屋需求十分强劲，但分析师并不预期北德州的低价房建造会显著上升。总部在达拉斯的住宅策略公司(Residential Strategies Inc)的泰德·威尔逊(Ted Wilson)说：“现在对房屋建造商来说，提供低价位的房屋非常困难，由于劳动力短缺，房屋建造进度被拖慢，并且土地价格已经上涨了。”

他说，提供低价位房屋的建造商都不得不转到更偏远的地方寻找能够负担得起的土地。今年较低的汽油价格对长途通勤的买家有所帮助。然而随着北德州人口的增长，驾车时间也在持续加长。

威尔逊说，低价位房屋产品奇缺，导致房价中位值持续上升。很多达拉斯地区的住宅区，包括远北达拉斯、东北达拉斯和东达拉斯，房屋销售价格的中位值已经远远超过30万美元。

房地产经纪说，30万美元以下的库存已经极少见了，当偶然有一栋30万美元以下的房屋上市时，往往都有多人竞价抢购。

随着年轻的专业工人大量涌入，对中低价位房屋的需求将会越加强劲。房地产研究中心的首席经济学家詹姆斯·盖恩斯(James Gaines)说：“随着千禧代开始进入市场，我们将有更多的首次购房者。在以往多年来，我们都有主要大都市中最容易负担的房屋，但现在我们的中间房价不断走高，可负担性将越来越成问题了。”

他认为，如果能够在就业中心地区找到价格适中的房屋，很多达拉斯地区的租房者都会购买房屋。

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（互联网资讯综合整理）

不知道从什么时候开始，去海外买房成为了许多高净值客户的时尚选择，尤其是次贷危机后，美国的房产简直成为了中国有钱人眼中的香饽饽。每年中国人购买美国房产的规模迅速增长，2010年，中国人投资美国住宅投资额仅为59.4亿美元，2014年，这个数字已经达到286亿美元的高位。

如此火热的美国房产投资 有哪些最容易被忽视的风险呢

当然，相对国内来讲，美国房产确实有价格便宜、租金高等优势，但有也有很多的风险，常见的比如有：房产税、维修费、律师费、保险费、管理费、租客素质、治安、管理难度、业主责任、诉讼风险等等，这些一般都是中介公司会明确提示的。但有一些隐藏的风险，中介则一般都不会主动提示，同时投资者自己也是很容易忽视。

容易忽视的风险一：

不居住在美国的非美籍人士出租单纯的房产，需要缴纳30%的个人收入税。

有很多投资人是不具有美国身份的，美国税法规定，对于不居住在美国的非美国人的房租收入征缴房租总额30%的个人收入税，而且这个税还不能申请基于中美两国税收协定的抵扣，这项税收的负担是很重的，而且大多数州还有州税。如果想投资美国房产用于出租的话，这个风险是必须考察清楚的。

当然这部分税收也可以换一种方法进行纳税，虽然其累进税率最高达35%，因为可以降低纳税基数，一般算下来应纳税额会有所降低。但这种方式必须聘用专业律师、税务师进行规划，而美国的律师费是比较贵的。

有部分国人会选择一些土办法避税或者干脆不报税，但这种方式风险更大，可能面临罚款甚至是刑事责任。

有的投资者可能会问，如果我住在美国或者有美国绿卡不就没有这么高了吗？确实不错，但此时你作为美国的税务居民，山姆大叔就要对你的全球收入进行征税了!

容易忽视的风险二：

非美国税务居民出售美国房产需要缴纳高达获利部分可能高达28%的所得税。

当非美国税务居民或者外国公司出售美国房产时，如果持有期间不超过一年，用累进税率来进行计税，累进税率的。如果持有超过一年，则适用长期资本利得税，一般税率最高不超过15%，但特殊情况下可能高达25%甚至于28%，比如50万美金购买的房产，以70万美金出售，获利20万，需要缴纳所得税5万美金；而且根据《外国人房地产投资税收法firpta》，为防止外国人或外国公司出售房产后征税难度大，将征收相当于房产交易价格10%的预收税，也就是7万美金，完成交易后，再进行抵扣。

容易忽视的风险三：

美国房屋交易成本很高，除了需要缴纳高额税金外，各种费用也是非常高的，有的费用由买方支付，有的费用由卖方支付，在选择作为投资时，你的房子会需要将来卖出获利，因此一定不能忽视。

费用一、中介佣金。出售房产时，一般中介佣金由卖方支付，而且美国的中介佣金远高于国内，达4-6%，而国内一般都在1%-2%；也就是说50万美金的房子，如果需要卖掉，得支付12-18万人民币的中介费。

费用二：产权保险，在美国做房产交易时，一般都会购买产权保险，以防止当产权出现纠纷时，可以买受人不受损失。其保险费率高达房屋总价值的0.5%左右，也就是说50万美金的房产，保险费可能高达1.5万人民币左右，每个州都不一样，譬如纽约可能需要0.6%还多，而加利福尼亚则只需要0.4%多一些，在西海岸，产权保险一般都由出售方购买，而在其他州，则一般由买房人承担。

中国投资者往往会觉得产权保险没必要，这是非常危险的想法。因为美国是一个特别容易牵涉诉讼的国度。一个房子的产权会因为：产权伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误及失职、前房主欠缴的地税、产权上无效的贷款、未记录的特殊土地使用和通行权等诸多原因而导致诉讼。在美国做房产交易前，一般都会请专业人士进行产权调查，这在国内是不可想象的。虽然做过产权调查，绝大部分美国人人还是会购买产权保险，因为一旦导致诉讼，损失是非常难以控制的。

还有很多其他费用：例如（假设总价50万美金），中介佣金25000美金，产权保险2500美金，律师费2000美金，登记费100美金，房检费500美金，产权调查费300美金，公证费300美金，勘察費200美金，房屋估价费300美金，算下来总费用需31200美金，占比6.24%。

容易忽视的风险四：

非美国税务居民的遗产税风险，可能导致资产大幅度折损。

案例：钱先生的孩子到美国上高中，钱太太陪同，但她的绿卡还在申请中，同时她又以个人名义买了一套价值80万美元的房产用于自住。结果到美国仅三个月，钱太太因车祸意外死亡。钱先生悲痛的同时还发现，要继承这套房产，他们需要缴纳近30万美元的遗产税！

很多国人购买美国房产，都是用个人名义直接购买，那么如果房产持有人死亡，根据美国税法的属人兼属地原则，就必然面临遗产税的风险。

如果持有人是美国税务居民身份，那么他的全部遗产有至少500万美元的免税额，只有超过的部分需要缴纳最高达40%的遗产税。如果是夫妻，则两个人至少有超过千万美元的免税额，相当于人民币六千万以上，因此绝大部分家庭都不会面临遗产税问题。当然对于部分移民美国的富豪，遗产税的规划就是一个很系统的工程，我们在这里暂时不做探讨。

我们要提醒的是很多国内的投资者，并不具备美国身份，他们往往简单的以自己的名义在美国购买房产，虽然不受任何限购政策限制，但需要特别注意的是：

美国对其非税务居民在美国的不动产征收遗产税，且免税额仅6万美金，税率最高达40%，如果持有人一旦身故，他持有的美国房产如果需要继承，则将面临高达40%的遗产税率，资产面临大幅折损。

有的投资人可能会提出，我提前将财产赠与给子女呢？因为美国税法规定：“对非美国税务居民赠与不征收赠与税”。但这种理解是只知其一不知其二。美国税法还规定：“非美国税务居民赠与其位于美国境内的不动产、股权等，需要缴纳赠与税”。

那么如何解决呢？对于自己不是美国税务居民，但妻子、子女或其他近亲属已经移民美国的人士，可以采取直接赠与资金，然后以子女的名义在美国购买不动产的方式。因为美国对于外国人赠与美国人的现金资产是不征收赠与税的。而且如果子女还是用于自住的话，将来如果出售该房产时，还可能有25万美元的资本利得税的免税额。

对于既没有美国身份，又没有近亲属是美国身份的投资者来说，一般有三种通用方法：

方法一、联名持有房产，当一个持有人死亡后，房产直接全部归另一个人持有人持有。但这种方法终究要面临两个持有人都死亡后的遗产税问题。

方法二、生前出售房产，因为美国税法规定，对于美国人在美国的现金存款是不征收遗产税的，因此如果能在房产持有人去世前及时出售房产，及时将房产变成现金，则主要成本就是资本利得税，只针对房子增值产生的资本利得征收15-20%，最高不超过28%的税。比起整体房产的价值的近40%的遗产税，税务负担就大大降低了。同时如果继承人继承的是房产，将来他需要变现的时候，还得再缴纳资本利得税。

但这个方法有两个致命缺陷：

缺陷一、如果持有人意外死亡，根本不可能预见，当然不可能提前出售房产；

缺陷二、就算是病危时临时处置，处置时也得和死神赛跑，仓促出售房产，必然也会导致房产的贱卖处理。

方法三、用llc公司持有房产，同时还必须在与美国有税收协定的离岸地设置一家离岸公司，再持有llc公司的股权。当实际控制人去世后，可以直接在离岸地办理股权转让，而美国税法对于非美国税务居民持有的非美国公司股权当然不征收遗产税。但如果要贷款购买房产，则结构需要更复杂一些。

llc架构示意简图

同时当需要出售持有的房产时，只需要缴纳llc公司的相关税费即可，而且可以很好的保证实际控制人的隐私，规避房产持有过程中带来的责任风险。因此对于投资美国的非美籍人士，最好还是先设立一个有限责任公司的代持架构，虽然需要付出一定的时间、精力和费用，但对于长期安全持有资产非常有必要。

在此笔者提示投资者，在进行海外地产投资时，因为经济环境的不同，一定不能直接套用国内的投资经验，比如笔者曾经听一位英国房产投资中介将伦敦郊区的房产类比成北京郊区的房产，声称这个地区将迅速的发展成为城市副中心。而实际上一个正在高速城市化过程中的国家（中国）和一个成熟城市化的国家（英国），其大城市郊区的发展速度是不可同日而语的。

同时由于我们对国外的法律、经济环境和交易习惯等不熟悉，而中介一般为了迅速成交，往往不会告知全部风险，而这些风险往往是我们无法预见甚至于无法理解的。

因此我们在进行投资前，最好找没有利益关系的专业人士进行咨询。国内目前正在逐步发展壮大的私人银行家正是这样一个国内非常稀缺的专业群体。他们熟悉法律、税务、全球资产设定、产权梳理、资产保全及传承，是属于站在客户角度并给与客户专业咨询和管理服务的专家。

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（互联网资讯综合整理）

美国8月20座大城市房价持续增长，按年增速则有所加快。今天的报告表明，随着需求持续改善，世界第一大经济体的楼市复苏将持续增强。

标准普尔(Standard & Poor’s)公司周二(10月27日)公布的数据显示，美国8月未季调S&P/CS20个大城市房价指数年率增长5.09%，预期增长5.1%，前值修正为增长4.96%。

当天的报告还显示，美国5月全国房价指数上升4.4%。

随着供应趋紧，美国的房价走势将得到支撑。有鉴于此，越来越多的家庭将可以称称承担首次购房的费用，进而保持楼市处于复苏正轨，从而提振消费支出。

标普指数委员会主席David Blitzer表示，鉴于当前美国处于低通胀水平，此次数据更能说明房地产市场增速动能强劲。

报告指出，美国8月房价增速强劲，表明房地产市场在今年最后几个月里将获得动能。

标普/凯斯-席勒指数基于三个月均值，这意味着8月份数据也受到7月份和6月份交易的影响。

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（互联网资讯综合整理）

环球经济近月虽明显放缓，但美国的房市似乎独善其身，不受外围环境影响，美国房价和房租仍节节上升，主要受惠于求过于供的市况。

根据标准普尔/Case-Shiller周二公布的20大城市房价指数报告，截至8月止前的12个月，房价升幅为5.1%，虽然并非2014年初录得的双位数字升幅，但不少经济分析师认为升幅收窄，反代表房价升势有望持续下去。

而在9月份，全美中位房租较一年前上升3.7%，与房价一样，升幅已从双位数字显著回落。

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目前来说，房价上升的最大得益城市仍是高科技业重镇，旧金山和丹佛市的房价都按年上升10.7%，冠绝其他城市，俄勒冈州波特兰市以9.4%排第三。

根据Zillow提供的数字，上述都会地区的房租也领先其他城市，但与此同时，受房租高企带动，也刺激当地有更多新公寓发展项目动工，在公寓单位供应增多下，房租升幅在近月有所回落。

旧金山目前的中位房租是每月3,348元，较去年同期上升13.3%，8月的升幅更高，达14.2%。

美国房价的上升，可说与环球经济放慢逆市而行，在商品价格下跌、中国经济增长减弱、欧洲经济面临困境，以及新兴经济波动下，全球不少地区其实仍然挣扎着从2008年的金融危机中走出来。

整体而言，美国房市在2015年大致稳步上扬，美国房地产经纪协会上周表示，9月的二手屋销售较去年上升4.7%，至555万宗，9月的新屋建筑也较去年同月上升12%，当中以公寓和共渡公寓为主，独立屋的兴建数字则与去年相若。

这代表有越来越多美国民众选择租住物业，而非置业，目前美国民众的置业比率已降至63.7%，为48年来新低。

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