Tag: 美国房市

如果你考慮買房子，但是擔心房價過高，你可能錯了。房價不斷上漲，並不意味現在是賣方市場，理由是：

一、房價不見得過高：2012年失業率超過8%，短售和法拍非常普遍，消費者信心低落，工作成長前景暗淡。民眾覺得工作沒保障時，不會買房子。到了2015年，工作成長步上軌道，銀行清掉法拍屋，短售也減少。但是由於前幾年房價跌得太低，目前的價錢是房市逐漸穩定的合理修正。

在銀根仍然緊縮，薪資上漲仍未達到高峰之際，難說房價是否會繼續大幅成長。銀行仍然嚴格限制放貸，批准高額房貸時特別挑剔。很多市場的房價與當地經濟成正比，以舊金山為例，此地的房價高昂，科技業蓬勃繁榮，帶動價格上揚。地方經濟愈強勁，愈多人工作，房價就可能居高不下。

二、很多賣主的期待不切實際：房價普遍升高，使得原本苦水滿腹的賣主，開始抱有賣到最高價的希望。但是很多期待超過目前房市的行情，最好的例子就是即使地方經濟強勁，還是有房子上市超過30天賣不掉。在加州蘇諾瑪縣，如果一棟房子上市30天還未簽約，就表示該房子要價過高。唯一選擇是降價，希望有人還價。目前仍常看到最後付清的房款，低於原來要價。(如果你是賣方，不確定如何定價，可請教你的房地產經紀人，採納他們的忠告。)

三、多人競相出價的情況減少：房市變成賣方市場的一個跡象，是當每棟物業都有八到十人競相出價，就像2014年年初和夏天的情況。但是現在較有可能只有五、六人出價，競爭減少意味你較容易搶到中意的房子。

房貸利率下降，使得大家更買得起房子。有較多人可為房子多付點錢而不覺得財務壓力大，因為他們的房貸還款較低。房價確實會隨著買主願意出的價錢而上漲，但是其他因素也有影響，包括物業的地點、學區、臥室、浴廁和土地大小。經紀人瞭解這一點，但是賣主不見得知道，他們往往會不切實際的以為房子能賣高價。

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紐約市的房市全面復甦，東河有一個新的「黃金海岸」，甚至高灣那運河(Gowanus Canal)地區的房價也上升。

紐約聯排別墅火速升值，推薦房源：紐約上東區聯排別墅

「紐約郵報」報導，報告指出，在布碌崙的褐石房屋區(brownstone)和布碌崙北區，連棟屋(townhouse)的售價超過300萬元，過去五年飆升了579%，等於翻了將近6番。

房地產公司「Ideal Properties Group」的總經理亞莉珊卓‧史特彭洛維克 (Aleksandra Stepanovic)說：「300萬元售價，是布碌崙連棟屋的新門檻。」該公司編寫這份報告。

她預測，上市房屋同時增加，維持這個「爆炸性」趨勢，而房屋的轉售價也大漲。

上月，女星蜜雪兒威廉斯 (Michelle Williams)以880萬元出售了她在Boerum Hill的連棟屋，比她的要價高出了130萬元。她曾與已故的「黑暗騎士(Dark Knight)」主角希斯萊傑 (Heath Ledger)在這裡同居；這個價錢也比他們在2005年以360萬元購入時超逾兩倍。

去年，在布碌崙北區和布碌崙褐石房屋區共有98棟連棟屋以超過300萬元售出，其中一棟在高灣那，這也是該區第一棟以逾300萬元出售的房屋。

去年，全市共有1035棟連棟屋出售，售價逾300萬元的占9.5%。

在2013年，只有47棟連棟屋以超過300萬元售出。

報告發現，2009年共有787棟褐石房屋售出，當中僅有11棟連棟屋的售價逾300萬元，占1.4%。

布碌崙區的房地產發展趨勢是，布碌崙高地、卵石丘 (Cobble Hill)和公園坡 (Park Slope)等社區的房價首先超逾300萬元，緊隨其後的是Boerum Hill、布碌崙下城、格林堡 (Fort Greene)和卡羅花園 (Carroll Gardens)。展望高地(Prospect Heights)、綠點 (Greenpoint)和威廉斯堡(Williamsburg)在2013年跨過了300萬元的門檻。

報告中所述的布碌崙褐石房屋區，包括Boerum Hill、布碌崙高地、卡羅花園、克林頓丘 (Clinton Hill)、卵石丘、展望高地和布碌崙下城的部分、登坡 (Dumbo)、格林堡、高灣那、紅鉤 (Red Hook)和Vinegar Hill；布碌崙北區是由威廉斯堡、海軍船塢 (Navy Yard)和綠點組成。

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Apartments.com網站根據是否負擔得起一臥公寓租金而編彙了全美租金最貴的14社區名單，南北加州各占三席，總共六席。南加州的新港灘(Newport Beach)、聖地牙哥(Pasadena)與巴沙迪那(Pasadena)分居第九、十與13名。北加州的舊金山、屋崙(Oakland)、巴洛阿圖(Palo Alto)排名第三、五、六。

網站採用的因素包括該地區的中位收入和生活費用。雖然通常建議用來支付租金的錢，不要超過每月領到薪水的25%到30%，但是這些社區居民所付的租金往往高過這個比率。

1. 紐約曼哈坦Penn Plaza/Garment District : Penn Plaza是個僅占一平方哩的小社區，卻是時尚界的中心。一臥公寓的每月平均租金高達4400元，中位收入的民眾可能每月支付多達70%所得住在此區。
2. 紐約布碌崙 DUMBO (曼哈坦橋下區)：這個社區藝術氣息濃厚，還有名牌精品店和獨立書店，同時逐漸成為科技公司匯集之地。一臥公寓的每月平均租金為4023元。
3. 舊金山 Yerba Buena：此區的文化機構、購物、綠地和高級餐飲，吸引美食家、科技人、追趕流行者和愛上夜店的年輕人。一臥公寓的租金為3643元。
4. 波士頓的政府中心區：很多政府建築座落此區，包括波士頓市政府。其地理位置使得在市內工作的民眾通勤方便。一臥公寓的租金為3782元。
5. 加州屋崙(Oakland)/Emeryville金門區：這個多元化社區到處可見手泡咖啡店、素甜甜圈和都會農場，而且易達柏克萊，搭乘公共運輸也方便前往舊金山。一臥公寓租金為2695元。
6. 加州巴洛阿圖Crescent Park：你的鄰居包括前舊金山49人隊的球員楊格和臉書創辦人查克柏格，所以這一區的一臥公寓租金高達3157元，但你可認識矽谷的有錢人，容易上高速公路，且可欣賞傳統建築。
7. 紐約州大頸的大頸廣場區(Great Neck Plaza)：此區遍布高級商店和餐廳，有錢的紐約人喜歡在這裡安頓，一臥公寓租金為3223元。
8. 新澤西州澤西市老城區：此地有大量的低矮建築和連棟屋，以及公園和文化景點，而且與曼哈坦只隔一條哈德遜河。一臥公寓租金為3068元。
9. 加州新港灘新港中心區：咖啡店、餐廳和精品店點綴這個濱海社區，還有一個露天高級商場。一臥公寓的租金為3133元。
10. 加州聖地牙哥港景區 (Harborview)：一臥公寓的租金為2206元。儘管租金昂貴，此地卻有很多年輕人。這個座落在市中心以西的濱海社區，有博物館、旅館和購物地點。遊輪也在此停泊。
11. 紐約皇后區亨特點( Hunters Point)：此地是個布滿19世紀連棟屋的舊市區，居民認為接近曼哈坦很方便，而且可欣賞到壯麗的曼哈坦景觀。不過這些好處使你支付的一臥公寓租金為2811元。
12. 華盛頓特區Foggy Bottom/GWU/West End ：這是華府最老、最貴的社區之一，歷史性房屋和中等高度的建築林立。喬治．華盛頓大學、甘迺迪中心、國務院和水門旅館，也座落此區。一臥公寓租金為2662元。
13. 加州巴沙迪那西南區 : 如果你在洛杉磯市中心工作，住在這裡通勤方便。若你愛戶外活動，可一邊騎自行車或健行，一邊觀賞優美風景。這一區令人有小鎮的感覺，但是一臥公寓租金為2957元。
14. 費城Rittenhouse Square : 此地遍布高樓大廈、豪華公寓和著名餐廳，還有一個綠意盎然的公園和各種文化活動，包括公共藝術、Curtis音樂學院、費城藝術聯盟和地下鐵路博物館。一臥公寓租金為1860元。

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根據房地產網站Zillow.com的調查，2014年全美50個大都市中，紐約並不是房租最高調查城市。加州聖何塞市拔得頭籌，租客的平均房租為1807美元每月。

以下為全美房租最高的20個城市排名：

1. 聖何塞，加州  每月平均房租：1807美元
2. 舊金山，加州  每月平均房租：1598美元
3. 華盛頓特區   每月平均房租：1428美元
4. 聖地亞哥，加州  每月平均房租：1362美元
5. 洛杉磯，加州  每月平均房租：1308美元
6. 紐約市，紐約州  每月平均房租：1228美元
7. 波士頓，麻州   每月平均房租：1197美元
8. 西雅圖，華盛頓州 每月平均房租：1154美元
9. 邁阿密，佛州  每月平均房租：1127美元
10. 裏弗賽德，加州 每月平均房租：1075美元
11. 丹佛，科羅拉多州 每月平均房租：1066美元
12. 巴爾的摩，馬裏蘭州 每月平均房租：1047美元
13. 薩克拉門托，加州 每月平均房租：1029美元
14. 奧斯丁，德州   每月平均房租：1008美元
15. 芝加哥，伊利諾伊州  每月平均房租：991美元
16. 波特蘭，俄勒岡州  每月平均房租：977美元
17. 維吉尼亞海灘，維吉尼亞州  每月平均房租：949美元
18. 費城，賓夕法尼亞州  每月平均房租：936美元
19. 奧蘭多，佛羅裏達州  每月平均房租：931美元
20. 明尼阿波利斯-聖保羅，明尼蘇達州 每月平均房租：927美元

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CNNMoney刊文稱，不少經濟學家和房地產專家都預期美國的房地產在新年裏會升溫，但是也有壹些因素會導致房地產市場走上歧途。

第壹， 大投資者獲利拋售。在美國房地產復蘇中大投資公司占很重要的地位，他們買下了很多房子出租。如果他們現在認為當初的投資已經增值很多，而且房價上漲減緩了，很可能就會賣出房子了。RealtyTrac在壹份報告中說，在2012-2014年間大投資商買了至少20萬座房子，這些房子的增值程度會給他們“賣”的動力。在2012年買房子的人如果現在賣掉有38%-43%的利潤。有數據顯示這些投資商已經在撤出市場，十月裏全國成交的房子中投資者占15%，在壹月時是占20%。

第二， 外國人停止購買。近年裏外國買家對美國房地產市場的復蘇很有幫助，但是Fannie Mae的經濟學家Doug Duncan說美元現在上漲了，這就使美國房子價格貴了。目前來自中國的買家仍然很多，但是來自歐洲和俄國的買主減少了。外國買家減少的現象在加州比較明顯，根據加州地產經紀協會的數據，外國買家減少了25%。

第三， 人們的收入跟不上房價增長速度。如果美國的就業市場似乎好轉了壹些，但是人們的收入增長其實跟不上房價。對於買家來講是很糟糕的。經濟學家指出，美國人收入的增長不夠，而房價越來越高，這更讓人們負擔不起。

第四， 貸款公司要求太高。Moody’s Analytics的分析師Mark Zandi說，對於房地產市場的復蘇，最大的風險是很多想買房子的人都貸不到款。雖然Fannie Mae和Freddie Mae都放松了貸款標準，但是不代表按揭貸款公司也放松標準。事實上，很多貸款公司在貸款時很嚴格，不願意貸給沒有完美信譽或者拿不出大筆現金做訂金的借款人。以前那些房子被銀行收回的人需要時間修復信譽，而年輕人這壹代的信譽歷史又太短，還背著沈重的學生貸款，買房就更難了。

第五， 按揭利率急速上升。雖然沒有跡象表示按揭利率會很快上升，但是聯邦儲備很可能會讓所有人大吃壹驚突然加息，那就會嚴重影響按揭市場。Zillow的經濟學家Stan Humphries說，如果利率上升到6%，就會影響到房價比較高的地區，如三藩，洛衫磯。意味著這些地區的房價會下降，銷售量也會走低。

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擁有壹個屬於自己的家壹直是美國夢的重要組成部分。盡管如此，有房的成年人比例壹直在下降。

據《商業內幕》（Business Insider），過去幾年裏，美國住房擁有率壹直在下降，而房租卻在不斷上漲，空置率不斷下降，說明美國正經歷從買房到租房的轉變。

Nordea銀行市場經濟學家Aurelija Augulyte提供的這張圖比較了美國住房擁有率與租賃空缺率的關系。

發生這種情況有幾個原因。

去年，Trulia首席經濟學家科爾科（Jed Kolko）指出，千喜壹代的人口特征與前幾代人有所不同：他們不太可能在20多歲結婚或有孩子。

從歷史上看，住房擁有率與結婚生子有很大關系。

科爾科還指出，房地產泡沫破滅後，中年人擁有住房的比例大幅下降。泡沫期間許多年齡在二三十歲時買入住房的人在房價暴跌之後和大蕭條期間不得不賣掉房子。

美聯儲曾積極通過保持較低的抵押貸款利率來刺激住房市場，但是，到目前為止還沒有看到好轉的趨勢。

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美國房價高，若想在美國以下這些城市買房，你的收入可能需要比全美平均收入水平高不少——還需要比該市平均收入水平高9000到70000美元。達到美國中產階級生活水平也不一定買得起。

別忘了，租房費用也是大頭。

在美國中產階級買房負擔都很沉重的九大城市中，舊金山市排名第一

1、舊金山

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：145,361美元
• 當地平均家庭年收入：75,604美元
• 平均每月還貸額：3,392美元
• 租房平均價格：每月近4000美元

2、聖地亞哥

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：101,683美元
• 當地平均家庭年收入：62,962美元
• 平均每月還貸額：2,373美元
• 租房平均價格：每月近2,100美元

3、洛杉磯

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：96,514美元
• 當地平均家庭年收入：低於60,000美元
• 平均每月還貸額：2,252美元
• 租房平均價格：每月約2,500美元

4、紐約市

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：92,000美元
• 當地平均家庭年收入：約70,000美元
• 平均每月還貸額：2,153美元
• 租房平均價格：每月約2,200美元

5、波士頓

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：84,476美元
• 當地平均家庭年收入：約5,5000美元
• 平均每月還貸額：1,971美元
• 租房平均價格：每月約2,500美元

6、華盛頓特區

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：82,000美元
• 當地平均家庭年收入：少於66,000美元
• 平均每月還貸額：1,910美元
• 租房平均價格：每月約2,500美元

7、西雅圖

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：75,000美元
• 當地平均家庭年收入：約6,5000美元
• 平均每月還貸額：1,750美元
• 租房平均價格：每月約2,200美元

8、丹佛

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：63,000美元
• 當地平均家庭年收入：50,313美元
• 平均每月還貸額：1,470美元
• 租房平均價格：每月約1,775美元

9、波特蘭

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：62,000美元
• 當地平均家庭年收入：52,657美元
• 平均每月還貸額：1,450美元
• 租房平均價格：每月約1,600美元

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華人東移內陸帝國(Inland Empire，洛杉磯以東的一個南加州地區)的腳步近年持續加快，直接影響到當地房價回升。一位華人房產經紀表示，三年前18萬多元購買的兩居室康斗，現在售價29萬元。奇諾岡、奇諾、科洛納、庫卡蒙加牧場、安大略等地房價均上揚。展望2015年，業界人士認為，內陸帝國房屋市場仍有擴張空間。

奇諾市曾多次被全美機構評為最適合青年人成長城市之一。位於奇諾機場附近的一個大社區，內有4000餘戶居民，社區中心一位負責人安妮表示，近年人口結構變化，其中近半是亞裔，近年陸續遷入的華裔幾佔30%。鑒於華人增多，部分社區工作人員也有學中文的意願。華人創辦了社區中心乒乓球及太極拳俱樂部，並計畫成立中華文化俱樂部。

資深房產經紀Emma Liu表示，內陸帝國多個城市因華人東移遷入，房屋價格回升。以庫卡蒙加牧場市為例，幾年前購買的30幾萬元獨立屋，現在賣到50多萬元。安大略市三年前18萬元購入的兩居室康斗，現在賣到29萬元。還有臨近科洛納市的伊斯特維爾市，兩年前買的29萬9000元康斗，現在也賣到40多萬元。由於庫卡蒙加牧場市生活機能更方便，吸引不少華人投資設廠，他們聲稱該市適合專業人士居住。

據主流媒體公布的資訊，目前僅安大略地區未來20年的新屋建設預估超過5萬棟。內陸帝國房建商Lewis Group of Companies執行副總裁Randall Lewis表示，鑒於經濟學家預測內陸帝國未來就業增長快、消費信心強勁，2015年當地房建市場應可繼續復蘇。據聯邦勞工部近日公布數據，自2013年6月至2014年6月，僅內陸帝國就增加了5萬個工作。

住宅開工許可近年激增。2011年為3萬7000個、2012年為4萬7000個，2013年為6萬5000個，2014年為7萬1000個。

新房建商KB Home內陸帝國區總裁Chris Haines表示，該公司已開始在Park Place的Hadleigh興建69棟住宅，在Margate興建53棟住宅，提供不同戶型以滿足工薪族需要。KB Home也在Murrieta、Menifee及奇諾、庫卡蒙加牧場等地開發十餘個新住宅社區。

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