去年12月份，美國房價月度上漲0.9%，繼續保持平穩增長的走勢。而同比漲幅從11月的6.4%上漲至6.6%，均價達到179,200美元。值得註意的是，12月份美國新房銷售量環比上漲11.6％，顯示出了樓市復蘇的動能加強。
值得註意的是，幾個熱門都會區的房價全線上漲，舊金山和西雅圖都會區表現優異。
其他方面，12月成屋簽約銷售數量下滑，美國房地產經紀人協會（NAR）認為可售房屋數量的下降以及房價略微上升影響了銷量。新房銷售雖然在美國整體房地產市場所占比重不大，但對拉動經濟增長仍有重要作用。
展望2015年，隨著就業市場的不斷改善，房價較小的增幅則意味著更多的房屋價格仍然處於購房者能夠接受的範圍之內。這也有助幫助維持房地產市場的反彈，進而提振經濟復蘇。
在其他房價指數方面，12月S&P/CS20座大城市房價指數年率上漲13.42%，為去年6月以來首次放緩。
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對於美國每個學齡孩子的家長來說，談起學區特別是學區房，都會心有戚戚然。為便於管理各個區域內的公立中小學，由州政府教育局批準，每個州都會成立數量不等的學區，美國稱為獨立學區。
跟中國家長壹樣，美國家長也為學區房和美國房價頭疼。推薦房源：美國伯克利大學學區房
美國的所謂學區並不是指壹大片房子，而是壹個類似於NGO組織但同時帶有壹定獨立性和管理職能的第三方機構，有些類似我們的區縣級教育局，同時又有著獨特的運作模式。
在美國，教育的權限是下放到各個州的。每個州根據自己的情況確定本州青少年的受教育年限，制訂教育大綱，並進行每學年的統壹考試。德克薩斯的義務教育年限就定為12年，時間為6歲到18歲。0到5歲時，家長們只能自己掏錢讓孩子上私立學校，稱為Kid Garden，類似於我們的幼兒園。6歲時，孩子們就可以進入小學，開始接受政府全包式的公立教育。首先上壹年Preschool，類似於學前班，再加上5年的正式小學教育後小升初入讀6—8年級，類似於我們的初中。然後初升高，讀4年高中，9-12年級，這4年期間修滿24個學分便可高中畢業申請就讀大學。
當然，這12年裏，很多美國孩子也會選擇就讀私立學校。但是，除了少數有特色的名校外，美國的私立中小學與公立學校相比，並無明顯優勢，而且費用高昂。之所以選擇私立學校，很大程度上，是因為房產所在學區的質量不行。
為便於管理各個區域內的公立中小學，由州政府教育局批準，每個州都會成立數量不等的學區，美國稱為獨立學區。學區有著獨立的職能和作用，並像公司壹樣，經營著本區域內的公立學校。以德克薩斯州為例，我們來看壹下美國學區房的特點。
其壹，學區擁有獨立管理權。目前，整個大休斯敦地區就被分為16個獨立學區。壹個學區就像壹個小社會，除了市政府之外，學區雇的人員是最多的，包括教師和行政管理人員，還有大量的後勤人員。值得壹提的是，美國的警察有很多種，在自己的區域範圍內各管壹攤，校警也是其中壹個警種。由於近年來校園槍擊案頻發，每個中小學都配有大量的校警，每天持槍上崗，維護校園安全。
其二，學區擁有獨立經營權。學區的主要資金來源為州教育局的撥款，基本占到總支出的40%至45%，然後最大的進項就是學區內住宅所繳納的房產稅。美國的住房買的時候看起來價格不高，但每年都要根據房產市值繳納壹定比例的房產稅，其中繳納給地方的部分就包含相當比例的學區稅，這個有些類似我們的教育附加費。在德克薩斯州，每個市收取的房產稅不同，壹般來說，小城市和學區壹般的房子收取的房產稅比例也低。休斯敦的獨幢別墅壹般售價為20多萬美元，在普通學區，這幢獨棟的房產稅會在3000美元左右，而學區好、生活環境較好的地區，這項稅就會達到8000美元以上。
美國的公立學校和私立學校在硬件上幾乎是沒有差別的，很多時候，公立學校因為享受政府撥款，硬件設施可能還要更好壹些。教師的教學質量差別也不大，所拿到的工資也沒什麽差別。而且，壹旦孩子進入了公立學校，只要壹離家，孩子就像進入了保險箱，早晚會有校車接送，中午會在學校就餐，家長們壹天都不需要再為孩子的事情操心了，出了任何事情都由學校負責，還可以省下私立學校高昂的學費和生活費。哪怕是收入還不錯的中產家庭，也會精心算計壹下，盡量在合適的好學區內購買住房，然後送孩子進公立學校。
如此壹來，折磨我們國內年輕父母們的學區房難題，對美國父母來說，也是壹樣壹樣的啊。如何選擇？聰明的華人自有辦法。壹位經驗豐富的過來人介紹了他在德州選學區房的訣竅，壹句話：看數字！數字有三：壹是學校的統考及格率。美國的孩子並不像我們想象得那樣輕松愉快，每學年末，他們也要參加全州性的各門課統考，每個孩子的成績雖不排名也不公布，但學校的總體及格率是要廣而告之的，並會成為新生家長選校時的首要參考指標。二是學區內享受免費或半價午餐的孩子的比例。如果出身於低收入家庭，公立學校的學生可以申請半價甚至免費午餐。美國人認為，低收入家庭的父母由於更多時間要忙於生計，會相對忽視孩子的教育，孩子會更加頑皮或不好管理。所以，這個比例不能大。三是種族的比例。盡管德克薩斯尤其休斯敦是全美最國際化的地區，沒有壹個種族包括白種人的比例超過50%，但在普通美國人心目中，白種人多的區域才算富人區，房價高，學區也必然好。亞裔和其他族裔的精英階層也慢慢會聚集到這樣的區域內。特別是亞裔，既聰明又勤奮，而且普遍重視孩子的教育，學區中亞裔孩子的比例也成為近年來很重要的考量指標。
可憐天下父母心，中外皆然。
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美國房市將在2015年迎來壹股暖風。
全美房地產經紀聯盟（National Association of Realtors）首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun） 向《第壹財經日報》記者提供的最新數據預期顯示，2015年美國房市將健康發展，成屋銷售將上升至530萬棟，超過2013年和2014年的水平。而且美國成屋銷售通常占房屋銷售總量的90%，主導著美國房市。
美國“兩房”下調房貸首付比例，美國房市2015年將繼續復蘇。推薦房源：美國紐約“公園廣場30號”
勞倫斯同時預期，成屋銷售中間價格繼續穩中有升，但是漲幅將繼續放緩。2015年成屋銷售中間價將上升4%，而根據2014年12月公布的數據，去年11月美國成屋銷售中間價格與2013年同期相比上升5%，達到20.83萬美元。而在2013年11月，成屋銷售中間價格同比上升9.4%。
經濟復蘇拉動房市
保羅（化名）去年8月剛在壹家著名保險公司找到基金經理的工作。此前，由於整個基金行業的不景氣，他工作壹直不穩定，甚至在年中下崗。他告訴本報記者，當時，已經和現在的妻子開始談論起婚禮的事宜，失去收入來源後非常不安。然而，讓他高興的是，新的工作非常穩定，工資也超過每年10萬。
“找到工作後，我們的婚禮如期舉行。另外，我已經存了壹些錢，準備今年年中左右買房。”保羅告訴本報記者，“我們目前還住在丈母娘家。希望能早點搬出去。”
雖然去年年初的嚴冬放緩了美國經濟復蘇的步伐，GDP在2014年第壹季度甚至下降了1%，但是隨著天氣的轉暖，美國經濟迅速復蘇。標普首席美國經濟學家貝斯安（Beth Ann Bovino）在給客戶的報告中預測2015年美國的GDP增長將加速到3.1%。
勞倫斯也認為GDP在2015年將加速增長。“880萬個在經濟危機時期流失的工作崗位將全部恢復。我們看到更多的人願意主動辭職追求更高薪的工作。更高的工資和房租將促使美聯儲在2015年上半年加息。但是只要不斷有新的工作崗位產生，我們就不必擔心加息對房屋可承擔性的沖擊。”勞倫斯在提供的研究報告裏指出。
首次購房者回到房市
美國房市最近的最大變化就是，曾經壹度減少的首次購房者在去年12月兩房降低首付要求後回到房市。全美房地產經紀聯盟在去年年末公布的購房者背景調查報告顯示，首次購房者在截至2014年11月時僅占全部購房人數的33%，比2013年下降了5個百分點，使得2014年成為1987年以來比例最低的年度。自1981年以來，每年首次購房者的平均人數占全部購房者的40%。
根據報告，首次購房者的基本形象是平均年齡31歲、收入中位數為68300美元的人群。他們主要購買平均價格為16900美元、平均面積為145平方米的房子。勞倫斯在報告中指出，“47%的首次購房者表示貸款審批過程超出想象的艱難。減少苛刻的信貸條件和降低強制性房貸保險是提高首次購房者比例的必要手段。”
此外，97%的年輕購房者申請房屋貸款。正常銀行會要求購房者提供20%的首付，因為當銀行將房貸打包賣給“兩房”（房地美、房利美）時，兩房要求每個房貸都至少有20%的首付。而首付比例不低於5%的房貸還是有機會在購買私人房貸保險後也打包出售給兩房。但是申請過程非常艱難，對信用分數和文件的要求更高。
而聯邦房屋署（Federal Housing Administration）為低收入者提供擔保，允許購房者用最低3.5%的首付比例貸款，但是房屋價格和申請者的收入根據各地的水平受到壹定的限制，最重要的是聯邦房屋署的貸款擔保也不是免費的。在2014年有35%的首次購房者申請了聯邦房屋署擔保的低首付貸款，與2010年的56%相比有顯著下降。勞倫斯認為與房貸實際壞賬比例相比，聯邦房屋署的房貸擔保費太高了，阻止了首次購房者貸款的願望。
有鑒於此，房利美和房地美在去年12月9日聯合宣布，兩房將接受首付比例最低為3%的房屋貸款，大大降低了首付比例的要求。兩房的主管機構聯邦房屋貸款局（FHFA）主任沃特（Mel Watt）曾對媒體表示，“有很多信用良好、有足夠工資支付房貸的人因為沒有足夠的首付而無法獲得貸款。首付比例的高低不能代表還貸能力，我們需要看信貸歷史、收入等，全方位地評估貸款人的還貸水平。”3%是次貸危機前兩房允許的最低首付比例。
許多專家預期千喜世代（1978~2000年間出生）的人將逐步取代老去的“X世代”（二戰後出生的壹代）成為首次買房主力。由於二戰後嬰兒潮出生的人在1987~1993年間集中達到生育高峰，千喜世代是美國的人口又壹個小高峰。如今，千喜世代逐步進入首次買房大軍，加上更加容易的貸款將進壹步推高美國未來的房市。
住房庫存緊張有所緩解
除了貸款難以申請，無合適之房可買也是壓抑房市交易的壹大問題。根據最新的統計，美國2014年年末待售的成屋總共為209萬棟，比上年同期高5%。按照現行銷售速度需要5.1個月能銷售完畢，比上年同期待售成屋相當於4.8個月的銷售量稍長壹些。通常6個月的存銷比被視為健康的房市，短於6個月就表明待售住房庫存緊張。
勞倫斯認為住房庫存緊張是由於房產商信心不足、開工不足所致。根據全美房地產經紀聯盟統計，去年雖然消費者信心指數不斷上升，房產商信心指數卻出現下降。勞倫斯估計2014年新房動工數將僅為100萬棟，而在2015年，新房開工數有望上升到130萬棟。雖然動工數上升30%，勞倫斯認為這還是不能滿足需求的增長。他認為今年貸款條件放寬會激發人們的購房需求，大約需要150萬棟新房才能滿足。
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2015年開始，該如何看待美國房市走勢及未來發展方向？NVWM專業房地產經營團隊整理了一些資料供您參考。
據官方資料統計，自20世紀60年代初期至2012年，實際成交房價漲幅近14%（2007年頂峰時期上漲近17%），50年間年平均漲幅近6%（包括調整期下修幅度）。可知50年來，房產價格呈穩定上升趨勢；但50年間也發生過四次大幅度的價格下跌，每一次調整都與美國自身甚至世界經濟走勢密切相關。
1969年，美國發生經濟危機，住房抵押貸款利率上漲至11%，房屋乏人問津，房價大幅下跌。1972年房價觸底反彈，很快回升到經濟危機之前，開始了近十年的漲勢。
1981年，伴隨1980年代石油危機 ，世界各國發生嚴重經濟停滯，美國失業率大增，住房抵押貸款利率高達18%，民間借貸率高達22%，房產市場停滯價格下跌。多數經濟分析師消極地認為房價在十年內都難以回升。而事實上，僅兩年後房價便重回上升趨勢。
1991年，全美商業房產投資過剩，房產市場開始波動性調整，但影響較小，僅波及到少數地區。1993年後，美國房地產市場進入了長達十幾年的繁榮期 。直到2006年，房價達到美國歷史新高。
2008年，美國爆發嚴重的次貸危機，引發了「美國有史以來最嚴重的房地產崩盤」。據相關資料統計：2008年美國整體房價下跌近20%，有些地區甚至高達70%。這場危機效應持續將近四年，直到2012年，全美房產市場才重回上升趨勢。
展望2015年，美國房地產市場已進入新一輪漲勢。有理由相信，美國房地產應會有一段不小的漲幅。投資人應當把握現在，選擇專業的房地產投資管理團隊協助您規畫適合自己的房地產投資方案。
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最新數據顯示，2014年美國科羅拉多州住宅價格增長最快，康涅狄格州下降最為嚴重。
CoreLogic報告稱美國房價2014年12月份下滑0.1％，與2013年同期相比增長5％。
科羅拉多州房價增長最為強勁，達8.4％，緊隨其後的是德克薩斯州，為7.8％，紐約州為7.6％，排在第三位。
康涅狄格、佛蒙特和馬裏蘭州是不多的幾個房價下降的州，康涅狄格州的跌幅達2.2％，是所有州中下降幅度最大的州。
CoreLogic報告還稱，預測2015年美國全國房價將增長4.8％。
與房價最高時相比，內華達州價格下降36％，佛羅裏達州下降33.5％。
CoreLogic還指出，全美各大城市中，休斯敦房價增長10％，達拉斯為8.7％。
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2015年1月15日，大紐約地區的2,300位最有影響力的房地產業者齊聚曼哈頓希爾頓酒店，參加了119屆紐約房地產委員會舉辦的年度酒會和宴會。與會的業界人士們預測，2015年美國房市會繼續走強，紐約仍是中國人在美國置業的首選城市。
紐約是中國人在美國的置業首選地。圖為曼哈頓的熨斗大廈紐約房市仍在繼續走強
當晚出席的有紐約市長白思豪、紐約最大的房地產經紀公司道格拉斯‧艾利曼的CEO道狄‧赫爾曼、和科科倫集團CEO帕馬拉‧利伯曼等在內的數千名地產政商名流。
科科倫公司CEO帕馬拉‧利伯女士曼剛剛結束2014年在中國的旅行，她拜訪了很多投資紐約的客戶，很高興看市場需求依然如此強勁，中國投資者非常渴望瞭解紐約的房地產信息。
利伯曼對2015年紐約房市持非常樂觀的態度，「現在利率依然在低位，沒有人預測今年紐約房價會上漲，所以2015年是一個非常有利的投資環境。紐約房地產將繼續走強，我們有更多的單元上市，來自中國買家會比去年有更多更好的選擇。」
道格拉斯‧艾利曼CEO道狄‧赫爾曼女士認為，房地產市場已經回暖了相當長一段時間了，紐約的房市已經回到次貸危機之前的景氣。她預期在2015年美國各地，包括紐約的房產市場會很繁榮。她說：「紐約的就業市場表現良好。而且紐約的不動產是安全的，是美國最安全的大城市之一。」
紐約是中國人在美國的置業首選地
道狄‧赫爾曼說，他們有很多與中國人來往的生意。房地產界早就注意到，華人是紐約最大的少數族裔之一。中國人總是衝著很好的學區和大房子而來，而且偏愛紐約和長島地區。「作為投資的房產買盤通常來自中國買家，而且經常是非常高端的價位。紐約這個城市真的沒有壞的房地產可買。我想說紐約的所有不動產都是值錢的，就連一些外圍地區，比如長島的房價都在上漲，還有布魯克林。」
帕馬拉‧利伯曼說道：「紐約的房價在2008年、2009年和2010年的前期下降，但從2010年底開始紐約房地產市場以每月2％至3％的速度回升。不是一個月，也不是一年，而是繼續一路上漲，直到今天。我從來沒有見過這樣的事情，這只能表明紐約的房地產是何等的受歡迎，在過去是被低估了。」
來自中國大陸的投資置業需求巨大
在被問及中國人何時開始在紐約置業時，利伯曼介紹中國人在紐約置業2007年達到高峰，她從來沒有想過在自己的職業生涯中會再次看到這樣的高峰，現在來自中國大陸的投資需求更加巨大。
通過兩週的中國之行，利伯曼表示：「我們看到了更多的錢進來了，來自中國和遠東地區，比我過去33年的從業經驗中看到的更多。紐約與其他城市不同的是，它的流動性很強，這意味著如果你需要出售不動產，在紐約你可以很快出手。」
「我們最近開了一個樓盤，考慮作為一個不動產投資項目。因為我們發現有很多150萬美元以下的單元，70％的買家是中國人。我們的中國買家每年都會有大量的增加，我從來沒有見過這麼多來自中國大陸的買家。」
曼哈頓依然是房地產之王
道狄‧赫爾曼表示曼哈頓的地位不可替代：「我們只推薦黃金地段，正如《大富翁》遊戲，從長遠來看黃金地段的投資總是最好的。每個人都希望來曼哈頓，因為你的投資會賺更多的錢。」
帕馬拉‧利伯曼認為，房地產的價值觀是往上走的，如果你買得對，應該能賺得很不錯。對於不同類型的中國投資者，利伯曼的公司有不同的應對。對正在尋找一百萬美元，或一百五十萬美元以下單元的購房者，她認為紐約上城東和布魯克林的房產是這類買家的好選擇。她說：「當然曼哈頓永遠是曼哈頓，是紐約稀缺而又堅挺的房地產之王。」
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聽聞坐擁6000多平方呎豪宅、幾畝精心修剪的草坪，庭院裡有游泳池和網球場的富人，也有房產稅上漲的煩惱，實在令人難以萌生同情。不過紐約市郊斯卡斯岱爾（Scarsdale）Heathcote大街的「有錢」居民就正為他們「飆升」的房產稅大喊不公。
紐約斯卡斯岱爾的房產稅「飆升」紐約時報報導，斯卡斯岱爾市政府在去年對全鎮的房產進行45年來的首次重新估值，許多居民的房產稅因此一路飆升，有些地區的房產稅更翻倍上漲。
家住8800平方呎都鐸式豪宅的50歲理財經理沃克斯（Michael Wachs），就是面臨房產稅漲價的不滿屋主之一。經過去年9月的重新估值，他的房屋價值由530萬元增至750萬元，豪宅稅也由每年12萬5000元增至18萬元。目前他正與其他735名屋主一起，在紐約州法庭對於估值不公提訴，控訴當局為給當地市政府「找錢」而提高他們的房產稅。
常年入選「美國最富裕小鎮」榜單的斯卡斯岱爾，擁有1萬7000多位居民，家庭收入中位數(family median income)達29萬1542元，以其一流的公立學校及豪華的公園與市立泳池設施聞名，乘火車前往曼哈坦中城也不過半小時。可這恰好也說明重估房產就如「潘朵拉的盒子」，一有變動就引起眾多問題，以致有很多的小鎮選擇不對房產再估值，而是讓價值停留在多年前。
事實上，通過提前算好政府和學校運營的預算，以及逐年提高每個人的稅率，這些小鎮確實得以「倖免於」房產重新估值。但不公平也由此劇增。許多與鄰居擁有類似房產的屋主卻需繳納更多的稅。因此，屋主開始通過法律手段挑戰之前的估值，更讓充斥著「稅收複審（tax certiorari）」專家的行業應運而生。久而久之，政府發現他們一面因這些房產稅複審案還給屋主數百萬元，一面又需提高稅率彌補這一損失。因此，還不如重新對所有房產進行估值，既可證實政府出具的稅務帳單公平無誤，又可減少這些質疑房產稅的案件。
另外，屋主頻繁整修房屋，房產價值升級，但是，屋主很少主動向市府提報房屋價值已經提升，這也使得政府間接從中損失房產稅。最終，像Pelham、Rye、Bronxville和Mamaroneck這些富裕小鎮都開始重新全面評估房產，斯卡斯岱爾、Ossining、Greenburgh及其他小鎮也緊隨其後。
沃克斯在其質疑房產稅的控訴中指出，他借助「資訊自由法(Freedom of Information Act)」查看的29份房產評估報告中，包括他自己房產在內的23份報告都是在估值後又被政府改動。而評估員對此解釋說，某些房產估值報告存在改動是因為「收集和輸入數據的過程出現錯誤，以及不合理的銷售對比。但都屬於評估員權利範圍內的合法改動」。
不過重估房產的政策雖有「千夫所指」，也有人對此表示歡迎，因為他們的房產稅在重估後下降。另有政府官員呼籲屋主以積極心態面對房產稅漲價，因為「這意味著你的房子很值錢」。
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美國房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠高於通脹率，後面就會沒有增長，或下跌。
這個規律是如此的精準，以至於在這100年中只有1943-1947是唯壹的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個規律不僅適用於美國平均，而且適用於壹線 城市。到2013年，美國的平均房價已經超過扣除通脹後的歷史平均，並不是便宜貨，意味著將來房價的年平均漲幅應該會低於3%。這個回報率是否足夠高，是 否能達到分散投資的目的，見仁見智。但是中國投資者應該知道這個規律。
根據美國最權威的凱西·席勒房價指數（席勒是2013年諾貝爾經濟學獎獲得者），從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占 23%），95年是上漲的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危機最糟糕的壹年，跌幅達18%。連續下跌達到5年的只有兩次，第壹次是 1929-1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26%；第二次是2006-2011年的由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累積跌幅達33%。
那麽美國的房價在壹個正常的年份漲得會有多快？在過去的123年中，美國房價平均內生（幾何）增長率為3.07%。這個數字的邏輯是從哪裏來的？在同樣的 123年中，美國CPI通脹率為2.82%。如圖壹，美國的房價以高於通脹率千分之2.5%的速度漲了壹百多年。壹般的常識是房地產是抗通脹的，此言不 虛。在扣除通脹率後，房價就基本不漲了。
如果我們看10年的累積漲幅，美國過去123年中發生過3次十年累積漲幅超過100%的階段，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。
1938-1954之間的地產大牛市是因為1943-1947年間由於二戰帶來的工業和消費需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹後的平均漲幅仍然有10%；其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹後是負增長。
1969-1986之間的大牛市主要發生在1974-1979之間，平均年增長為11%，但扣除通脹後年增長只有2%；其余年份的平均增長率為5%，扣除通脹率後為負增長。
1995-2007之間的大牛市主要發生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹後仍然有8%。這個超越通脹的漲幅後來被證明是泡沫，房價從2006年開始下跌，引發次貸危機，到2011年，美國房價在扣除通脹後已經低於壹個多世紀以前的1895年。
總結壹下，美國過去壹百多年曾經發生過三次房產牛市。70年代的牛市完全是被同時代的通脹驅動，90年代末到金融危機前的牛市展示的是壹個泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動的、超過通脹的增長只有1943-1947。長期來說，美國房價的漲幅基本是美國通脹率。
美國房價會漲多快？
圖壹表現出美國房市的兩個規律。第壹，美國房價的長期增長率為3.07%，略高於美國通脹率。第二，如果房價變動偏離這條軸線，無論太高或太低，其後的趨勢可以預測，即會回到這條軸線。
這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國的房價在經歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲後，已經回到、甚至略高於扣除通脹後的歷史平 均價位。這表明美國的房價在將來的漲幅不會高於歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由於美國退出量化寬松帶來的融資成本的上升，以及美國經濟回暖； 這兩個因素對房價的影響是相反的。
除了看通脹調整後的房價，另外壹個公認的衡量房價貴賤和預測房價走勢的重要指標是房租對房價的比率。其邏輯是房租代表了真實的需求（而非投資價值），相對於這個需求的房價就可以衡量房價的貴賤。
如圖二所示，在1960年第壹季度到2013年第壹季度之間，美國平均房租對房價比率為4.98%。21世紀初的房地產泡沫，表現在房租對房價比率從1999年初的4.8%下降到2006年第壹季度的2.98%，下降比率達38%。
如果房租對房價比率遠遠低於歷史平均水平，就像壹只市盈率很高的股票，要麽相對於房價來說房租太低，意味著房租會上漲得很快，要麽相對於房租來說房價太高，意味著房價會下跌，或者房租漲房價不漲。
那麽到底是通過房租上升還是房價下跌來讓房租對房價的比率回到歷史平均呢？2007年，美國三位經濟學家（Davisa,Lehnertb,和 Martinb）發表了壹篇研究美國整體房租對房價比率的文章。文章的摘要，現在讀起來讓人凜然心驚，這樣寫道：“根據美國1960年以來數據我們構建了 房租對房價比率的時間序列。我們發現在1960到1995年之間美國的房租對房價比率在5%到5.5%之間，但是1995年後很快下降。到2006年末， 房租對房價比率已經到了3.5%的歷史低位。如果房租對房價比率要在今後五年回到歷史平均，房價可能會下降很多。”
後來的故事，如圖二所示，是房租對房價比率的大幅度上升，接近歷史平均。這個調整是通過房價的下降來完成的，包括在2008年發生的美國過去100多年最大的單年跌幅。
個別城市的房價歷史
那麽美國的壹線城市是否會遵循不同的房價規律呢？現在讓我們來回顧壹下美國壹些大城市在80年代末以來的房價歷史。
洛杉磯和舊金山從80年代末到2013年的扣除通脹後的實際房價。如果把紐約房價在1988年初的房價折成壹塊錢，那麽到2013年紐約房價在扣除美國通脹 後剛好是0.99元；換句話說，紐約過去25年的房價增長率非常準確，正好是美國通脹率；其間經歷了90年代房價大幅度下滑，包括三菱地產於1996年宣 布洛克菲勒中心項目破產，以3.08億美元的價格，加上8億美元的債務，賣回給包括洛克菲勒家族在內的美國人；紐約房價在21世紀初開始大幅度上漲，到 2006年達到頂點的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的輪回。
類似的，如果在1988年初把波士頓的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.08元，相當於扣除通脹後以每年0.3%的速度增長，其間也經歷了和紐約壹樣 的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.12元，相當於扣除通脹後以每年0.46%的速度增長；如果在1988 年初把舊金山的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.29元，相當於扣除通脹後以每年1%的速度增長。舊金山的房價漲幅是最大的，壹個重要原因是矽谷造 富的驅動。
結語
希望讀者能夠記住這樣幾個規律：
美國的房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠高於通脹率，後面就會沒有增長，或下跌。
這個規律是如此的精準，以至於在這100年中只有1943-1947是唯壹的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個規律不僅適用於美國平均，而且適用於壹線 城市。到2013年，美國的平均房價已經超過扣除通脹後的歷史平均，並不是便宜貨，意味著將來房價的年平均漲幅應該會低於3%。這個回報率是否足夠高，是 否能達到分散投資的目的，見仁見智。但是中國投資者應該知道這個規律。
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2015年規劃在曼哈頓掛牌上市的新增共管公寓單元，將至少達到2014年的兩倍，創下了自2007年以來的新高。這意味著，購房者將有更多選擇，而開發商之間也會出現壹些令人喜聞樂見的競爭。
在此輪新房源大量湧現之前，樓市已經歷了持續5年的供應緊缺。在這期間，新建共管公寓樓幾乎主導了市場，使得開發商能夠不斷推動房價走高。壹些地產界觀察人士預測，2015年即將到來的新開發熱潮，將使房價的增速和銷售步伐放緩，給曼哈頓購房者帶來些許寬慰。
大量公寓樓處於建設階段
“只要是在競爭激烈的強勁市場裏，最終的贏家都是消費者，”曼哈頓壹家房產經紀公司的首席執行官肖恩·奧謝爾(Shaun Osher)說，他的公司今年正在運營九個新建項目，共包含了608套單元。 “我認為買家將得益於這樣壹個蓬勃興旺的開發市場。為了競爭，人們將不得不打造出更好的產品。”
科克倫陽光營銷集團(Corcoran Sunshine Marketing Group)追蹤了新開發項目的數據。該集團的數據表明，總體而言，至少有6500套新增共管公寓單元，預計將於2015年內在第96街以南的100多處樓盤當中發售；去年則有2500套新增單元在59處樓盤裏發售。而存量房將達到自2007年以來的新高，2007年時，有8052套新增單元掛牌銷售。
“從獨壹無二的古舊樓宇，到高聳入雲的奢華大廈，各種令人眼花繚亂的新開發項目都將投放市場，”科克倫陽光營銷集團的總裁凱莉·肯尼迪·麥克(Kelly Kennedy Mack)表示。她說，在整個城市，“我們有好多年都沒看到過這麽多新住宅開工了。”
在人稱“億萬富翁街”的西57街走廊壹帶，壹系列令人寄望甚高的公寓大廈，正處於施工初始階段，並計劃在來年開售。
“所有目光都將聚集在中城(Midtown)這個熱門市場。”肯尼迪·麥克說。
其中壹處便是西57街111號——壹棟大約1400英尺（約合427米）的高層共管公寓樓。它是由地標建築施坦威大樓(Steinway building)改建而來的，開發商是JDS Development Group和Property Markets Group。這對組合也開發了沃克大廈(Walker Tower)，其中壹套頂層公寓去年被以5090萬美元（約合人民幣3.2億元）的價格售出，打破了下城區當年的紀錄。
同樣引人註意的有：讓·努維爾(Jean Nouvel)設計的53W53，該大廈靠近現代藝術博物館(Museum of Modern Art)，高約1050英尺（約合1320米），由漢斯有限合夥公司(Hines)、高盛(Goldman Sachs)和新加坡的邦典置地集團(Pontiac Land Group)聯合承建；此外，還有沃納多房地產信托公司(Vornado Realty Trust)在中央公園南220號(220 Central Park South)運作的壹棟高950英尺（約合290米）的大樓，該樓盤由羅伯特·斯坦恩建築師事務所(Robert A. M. Stern Architects)設計，由蒂埃裏·W·德蓬建築師事務所(Office of Thierry W. Despont)負責室內裝潢。而在上東區(Upper East Side)，公園大道520號(520 Park Avenue)這棟由澤肯多夫開發公司(Zeckendorf Development)與Park Sixty及Global Holdings共同開發的54層石灰石共管公寓樓，已經搶占了各處頭條。其中共包含31套住宅，價格範圍從整樓層公寓的最低1620萬美元（約合人民幣1億元），到三層頂層公寓的1.3億美元（約合人民幣8億元）不等。
超豪華共管公寓備受矚目
眼見如此眾多的新增共管公寓樓將在同壹年內華麗上市，有人擔心樓市供應即將過剩。地產界觀察人士註意到，One57的銷售正在放緩，這是由Extell開發公司(Extell Development)在中城區開發的壹棟住宅大廈，曾引發超奢華共管公寓的興建大潮。
“市場到什麽時候才會開始喊‘夠了’呢，”經紀公司Engel & Völkers NYC的總裁斯圖爾特·西格爾(Stuart Siegel)說，“我覺得我們現在需要問這個問題。”
盡管如此，大多數經紀人和新開發項目的營銷人員說，市場對優質公寓的需求並未減弱。 “我們認為，這些高端房產的市場將繼續保持非常強勁和火熱的態勢，因為推動需求的不僅僅是國內市場，還有國際市場，”房地產公司道格拉斯·艾麗曼(Douglas Elliman Development Marketing)的總裁蘇珊·M·德弗蘭薩(Susan M. de França)說，“紐約市仍是與倫敦相媲美的頭號投資目的地”，高身價人士都正在這裏尋求投資機會。
他們說，目前的情況是，壹些高端客戶正在觀望，等待著即將到來的豪華房源上市潮。
“現在大多數項目的成交過程，耗時都稍長了壹些，”市場營銷公司Stribling Marketing的負責人史蒂芬·拉特(Steven Rutter)說，該公司正在運作至少14個擬於2015年內開售的新項目，“買家的緊迫感沒有那麽強。他們想多看壹些房源，以確保自己做足了功課。”他還說，在2015年，“房子會賣得很好，只是需要更長的時間而已。”
科克倫陽光營銷集團的肯尼迪·麥克說，頂級公寓在2015年的新開發項目中，占比不到10%；其中預計將有大約500套定價超過每平方英尺5000美元（約合人民幣每平方米35萬元）的“超豪華”公寓單元，會掛牌上市。
“人們有壹種錯覺，以為市場正向著高端房產大舉傾斜，”她說，“而我們看到的，則是壹個年年相對穩定的定價結構，這確實是由各級購房者的強勁需求所支撐的。”
在新增的公寓單元中，有半數將屬於所謂的中等豪華級別，定價在每平方英尺1700到2300美元（約合人民幣每平方米12到16萬元）。根據簽約數據，上述價格區間中的兩居室房屋，在2014年三季度的售價約為250萬美元（約合人民幣1553萬元）。而根據科克倫陽光營銷集團的數據，有半數新增共管公寓——也就是大約3300套，將處於每平方英尺1700到2300美元的價位，與去年的1100套相比有所增長。這是因為，開發商們正在全力進軍之前未曾充分開拓的市場領域。
“入門級”公寓單元有望增長
投放市場的“入門級”公寓單元數量，也有望增長。所謂的“入門級”，也就是定價低於每平方英尺1700美元的房源。2015年，將有超過800套此類單元進入市場；而在2014年，其數量為306套。根據簽約數據，屬於這壹級別的壹居室公寓在2014年三季度的平均售價為119萬美元（約合人民幣739萬元）。該類別在市場中的整體占比預計將保持穩定，在新開發項目中，入門級公寓的份額將僅占13%。
由於土地成本在飛漲，低價位的公寓令開發商們很難有所盈利，地產估值公司米勒·塞繆爾(Miller Samuel)的總裁喬納森·J·米勒(Jonathan J. Miller)說。因此，除非他們壹開始的成本基礎比較低——壹種可能是土地是幾年前購置的，否則大多數開發商都不會為入門級購房者蓋房子。
米勒說，由此導致的結果是，“我們將會繼續建造許多價格遠高於市場急需檔次的房產，因為如果不這樣做的話，就回不了本了。”
2015年，新破土動工的樓盤將繼續占據主導地位，在新的開發項目中占比達到59%。不過，那些改建項目裏也有可能湧現出壹些有趣的創意。紐約人壽保險公司(New York Life Insurance Company)的原址，是壹棟規模占據整條街區的文藝復興式建築，於1899年由McKim, Mead & White建築師事務所設計；如今，它正被改建成壹處包括140套高端公寓的樓盤，稱為倫納德街108號(108 Leonard Street)。銷售工作擬於今年年底啟動。
31層的威瑞森大廈(Verizon building)位於西街140號(140 West Street)，就在世貿大廈壹號樓(One World Trade Center)的對面，目前正由瑪格南房地產集團(Magnum Real Estate Group)和CIM集團(CIM Group)改建為住宅樓盤，其中的共管公寓房源擬於今年壹季度上市，定價範圍將從壹居室的140萬美元（約合人民幣870萬元）到五居室的1500萬美元（約合人民幣9319萬元）不等。這座建於1927年的建築，將采用巴克萊街(Barclay Street)100號這壹地址，並保留其飾以藤蔓、花鳥雕刻的奢華外觀，同時由室內設計師亞歷山德拉·尚帕利莫(Alexandra Champalimaud)重新設計大廳。
開發商競爭日益升級
為了脫穎而出，開發商們都在專註於建築、室內裝潢的設計和工藝。“每家公司都在設計高水平的作品，”房地產營銷公司Terra Development Marketing的總裁斯蒂芬·G·克利格曼(Stephen G. Kliegerman)說，“我認為，這跟我們在2008年之前看到的情況有很大不同。2008年之前，開發商基本上是按照自己的市場定位來建房，而不是為了將購房者吸引到自己的市場。”Terra Development Marketing為霍爾斯特德地產公司(Halstead Property)和布朗·哈裏斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens)提供咨詢服務。
今年在紐約亮相的建築師包括普利茲克獎(Pritzker Prize)得主安藤忠雄，設計了伊麗莎白街152號(152 Elizabeth Street)——壹棟精品共管公寓樓，由紐約公司Sumaida and Khurana開發。該樓盤將融入安藤的標誌性元素，包括澆築混凝土、鍍鋅鋼和大量的玻璃，其中僅有七套從兩居室到五居室不等的公寓，占據半個樓層的戶型起價在590萬美元（約合人民幣3665萬元），占據整個樓層的起價在1500萬美元。
在西切爾西(West Chelsea)的高線(High Line)沿途，紮哈·哈迪德(Zaha Hadid)設計的、線條蜿蜒的共管公寓樓引起了關註。該樓盤位於西28街520號，包含37套單元。開發商是Related Companies。巴西建築師伊賽·魏因費爾德(Isay Weinfeld)在紐約設計的第壹座建築，正在西27街527號拔地而起。這處占據整個街區的開發項目，由Centaur Properties和Greyscale Development Group開發，其中將包含兩棟公寓樓，內含36套壹居室到四居室的公寓。
還有位於西29街515號的515 Highline，是壹棟包含12套單元的共管公寓樓，有著波浪形的立面，正對著高線公園，是新加坡建築師、開發商曾仕乾(Soo K. Chan)在紐約的第二個項目。這棟共管公寓樓由Bauhouse集團(Bauhouse Group)開發，將於本月開售，價格為500至2500萬美元（約合人民幣3106萬至1.6億元）。就在該項目開工前，曾仕乾開展了他在紐約的另壹個項目——Soori High Line，壹棟包含31個單元的共管公寓樓，它帶有十幾個私人泳池，位於馬路對面的西29街522號，開發商是Siras Oriel Development。
“施工質量肯定會有提高，”Urban Compass負責新開發項目的羅伊·金(Roy Kim)表示。他說，購房者將不僅擁有更多選擇，“而且還有真正精心設計的優質項目可供選擇。人們的要求變高了。”
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紐約市布朗克斯區（Bronx）在美國人的心中就是洋基隊的代名詞，不過最近它被冠上新的稱號，就是全美最昂貴的租屋地點。
曼哈坦北區的租客們慘兮兮，壹年的房租開銷，竟占收入的68%，根據統計，當地平均月租高達1904美元。其他如馬裏蘭州巴爾的摩、賓州費城、紐約布碌崙區與佛州邁阿密戴德郡（Miami-Dade），居民近半數年收入都拿去繳房租。佛州布勞沃郡（Broward）、維州諾福克市（Norfolk City）、加州的舊金山、漢保德（Humboldt）及洛杉磯，房租占總收入四成以上。
與布朗克斯區相同，美國多數地區租房不如買房，房產數據分析公司RealtyTrac分析全美473個郡，結果發現高達六成八的地區中，買中價位房比租三臥宅還要便宜，平均而言，租客壹年需繳交27%的收入給房東，而屋主所支付房貸則占年收入25%。
有些地方更慘，無論租屋或是買房都壹樣昂貴。前25大昂貴租屋市場的平均月租為1686元，高出全國均值462美元。數據顯示，這幾個租金最嚇人的市場中，居民平均需花費42%的收入才能租到房，買房也好不到哪裡去，開銷約占收入44%。
這波租金海嘯究竟沖擊到誰呢？研究顯示，過去六年來，這些地區湧入的青壯人口高出全國平均，可憐的千喜世代不管買房或租房，心都在淌血。
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