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美國6成都會區房價太高 中產都買不起

美國大都市房價居高不下，一般老百姓只有乾瞪眼的份。

根據個人理財網Interest.com調查，全美25大城市裡，只有10座城市的中產階級，能買得起當地房子。40%比率看起來很低，但較去年8座城市相比，已經稍有進展。2012年情況較好，有14座城市的中等收入戶，足以負擔當地房價。

全美25大城中，舊金山房價最讓中產階級吃不消

大城市房價太高，使得當地能容納多個家庭的多單位住宅（multi-family building）越蓋越多，民眾也被迫遷至二級都市或郊區。洛杉磯加大齊曼房地產中心主任蓋博爾（Stuart Gabriel）說：「這造成相當大的影響，不只是一般人能否負擔的問題，也衝擊到都會區的經濟成長與活力。」

有些人索性在家工作，但對於工作地點在大都市的人們來說，高住房成本的殺傷力極大。蓋博爾說：「老師、消防員與警察，這些人是都會區內重要的從業人員，因為買不起市區房子，只好長途通勤。這在洛杉磯尤其明顯。」

調查顯示，沙加緬度（Sacramento）在過去12個月房價實惠度降幅最多，從12名落至18名，但仍好於洛杉磯、聖地牙哥與舊金山。加州三大主要城市的中階房價，比當地居民的中等收入高出46%。紐約在25個城市中，房價第二高。

房價相對親民的是明尼阿波利斯（Minneapolis）、亞特蘭大（Atlanta）、聖路易（St. Louis）與底特律（Detroit）。

Interest.com編輯桑德（Mike Sante）表示，這些地區的房貸利率較低，多少讓民眾更能負擔，不過當地人收入仍沒有起色，尤其是明尼阿波利斯，許多居民還欠學生貸款，更別說拿出錢繳房屋頭期款。

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中國央行宣布降息 美股和美國房市走強

中國人民銀行2月28日突然宣布降息，自3月1日一起下調金融機構貸款和存款基準利率，一年期貸款基準利率下調0.25%個百分點。美國金融專家表示，此舉將再度刺激中國國內資金到國外尋求出路，美國則是最好的登陸點，也將預示南加房地產和美國股市將再度走強。人民幣貶值也不會影響中國遊客赴美消費的熱情。

中國人民銀行2月28日突然宣布降息，美國金融專家表示，此舉將再度刺激中國國內資金到國外尋求出路，美國則是最好的登陸點，也將預示南加房地產和美國股市將再度走強

金融專家林日昇表示，其實28日的降息並不突然，是這兩年來中國金融政策的延續，很多金融機構都對此有預期，只是28日宣布而已。自去年開始，中國央行已經開始讓人民幣貶值，打破近七年來人民幣只升不降的神話，也減少中國央行的壓力。

過去幾年，幾乎所有金融機構均認為人民幣會持續升值，給中國央行帶來巨大壓力。美國有的銀行還開展人民幣增值儲蓄業務，人民幣貶值後，這些業務均出現虧損。人民幣相對貶值，不但澆滅了國際金融炒家的炒作，也是對中國國內經濟的回應。因為自習近平上任後開始反腐，導致中國國內消費不振，人民幣貶值，銀行銀根放鬆後，不但可以增加出口，給中國低迷的消費找出路，也可以刺激國內消費，尤其是房地產消費，保證房地產市場不會崩潰。

林日昇說，人民幣相對貶值後，中國國內的資本將尋求國外出路，美國是最好的選擇。他說，美元現在持續走強，利息豐厚，世界各國的資金均湧向美國，對美元及美國經濟的預期都很好，所以近幾年來，大量的中國資本到美國投資，買樓買地，私人則辦投資移民，他預計情形還將至少持續兩至三年。尤其是南加，是很多中資的目的地，所以他預計，南加近兩三年內房市還將繼續升溫。而由於中國反腐等因素影響，很多隱形富豪的資金也需要迅速轉移出中國，所以也會有大量資金流入美國，更促成南加房市升溫，尤其是高級住宅和商業地產的走強。此外，美國國內的經濟形勢越來越好，以及近期超低的房貸利率，也讓美國國內的人對住房的需求增加，也促進房地產升值。

洛杉磯加大安德森經濟預測中心經濟學家俞偉雄表示，中國去年就開始人民幣貶值進程，但因為人民幣並不是靠市場變化，是政策調控，所以他認為人民幣未來貶值的幅度並不大。他說，現在美元是全世界最強硬的貨幣，不但相對於人民幣在升值，相對於歐元等其他貨幣也在升值，這對於美國出口將造成影響，加州的農產品和工業品出口將會疲軟，但他認為，人民幣貶值幅度不大，這並不會影響中國遊客赴美旅遊購物的熱情，南加的華人商圈並不為此而擔心。

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美國房租上漲最快的城市 舊金山位列第壹

大家都知道，在紐約或舊金山這樣極具誘惑力的大都市租房越來越貴，不過，這壹趨勢已在全國中小城市中蔓延。

據福布斯報道，Zillow的壹份最新報告顯示，房租在全美許多城市都出現快速上漲，甚至是那些房地產市場還未出現起色的地區，不僅如此，在許多情況下，其上漲幅度已遙遙領先。

例如，丹佛租金中位數同壹年前相比已飆升10.2％，堪薩斯城為8.5％，波特蘭為7.2％，奧斯汀為7％。在這些城市，租金增長速度超過全國平均水平3.3％的兩倍還多，是紐約都會區平均漲幅2.1％的三倍多。

房租上漲最快的美國城市

Zillow表示，自2000年以來，租金的增長已是收入增長的兩倍，這就是為什麽經濟學家們認為這是美國巨大問題的原因。

Zillow稱，壹般來說，租房者所支付的租金應僅占其收入的四分之壹，如今卻要付出近30%，這會影響他們退休以及購房首付的存款能力。

盡管生活在很多小城市的美國人也面臨租房成本的不斷上升，但仍有壹些租金相對便宜的地區。試著比較壹下這些城市的租金中位數，夏洛特（1235美元）、丹佛（1827美元）、洛杉磯（2460美元）以及紐約（2331美元）。

報告顯示，舊金山仍然是全美租金上漲最快的城市，其平均租金已連續四年同上年相比增長15％，目前月租金為3055美元，遠遠高出全國平均水平1350美元。

超過半數受訪房地產專家表示，房租支付能力會是未來兩年的壹大問題。

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2015年美國最熱門社區：加州聖地亞哥El Cerrito

Redfin推出2015年最熱門社區名單，聖地牙哥El Cerrito名列榜首。未能在2013年和2014年Redfin所列熱門社區買到房子的購屋者，擴大搜尋範圍。但是即使妥協也很昂貴: 西雅圖Woodridge社區的房屋中位價高達61萬5000元。

2015年最熱門社區名單中，聖地牙哥El Cerrito名列榜首

2012年在一項購屋者調查中，首次提到購屋者在想買房的地區注重是否買得起。除此之外，許多跡象似乎有利購屋置產：房貸利率低、勞工市場成長、以及房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)擔保買主付3% 頭款的房貸，而不是之前的5%。但是雖然消費者期待今年薪水成長，到目前尚未實現。

Redfin首席經濟學家理查森( Nela Richardson)指出，由於平價屋持續短缺，一個社區若能連結平價屋和像咖啡店或適宜步行的都會設施，就會很熱門。在較傳統的熱門地區，理查森有個大疑問是為何沒有更多人出售房子，也許目前處於一種惡性循環，就是賣主不賣，因為買不到房子，而買主不能買，因為沒有人賣房。在這個情況下，市場力量可能陷入僵局。

2015年全美十大熱門社區名單前三名為：聖地牙哥El Cerrito中位房價32萬元；上市中位天數26天。費城Dickinson Narrows中位房價19萬2000元；上市中位天數55天。亞特蘭大東亞特蘭大 中位房價21萬1000元；上市中位天數34天。

第六名為沙加緬度Curtis Park中位房價38萬1000元；上市中位天數26天。第九名是舊金山Crocker中位房價59萬元；上市中位天數17天。

一個社區獲得Redfin列為熱門社區，是基於三個標準：網頁瀏覽的數目和「喜愛」房屋求售名單的人數大幅改進，以及Redfin「熱門房屋」的比率最高，所謂的「熱門房屋」就是上市兩周內買主出價被接受的機率高達七成以上的房屋。

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洛杉磯房產新趨勢：大房配小院

洛杉磯逐漸常見到兩條街內，在好幾塊6500平方尺土地內，原本不到2000平方尺的平房，現在變成兩層樓5000平方尺的龐然大房，屋子蓋到幾達土地界線。這是典型的豪宅化，但不僅是富裕社區的現象，全市到處都有屋主選擇加蓋和增建。

屋大院小成為洛城新趨勢，洛杉磯市議員擬立法，限制一家庭房屋只能佔土地50%

洛杉磯時報報導，雖然之前曾討論大房對隱私、光線、空氣流通和社區造成的影響，但是有一點未受重視： 這些重建的土地只有一點點後院。這個大屋小院的新模式，完全扭轉南加州中產階級以往的夢想： 一棟舒適但不奢華的房子，配上一個可讓全家休閒的寬敞後院。目前愈來愈常見的選擇是寬大室內私人空間，但犧牲室外私人空間。在一個以天氣幾近完美著稱的都市，令人質疑為什麼要這樣做？

擁有30多年經驗的地產經紀人Ron Wynn說，收入到某一水平的屋主，對住家的期待高於以往，這在房地產業界很明顯。很多人年紀輕輕就賺很多錢，習慣生活過得很舒服，而「舒服」可解釋為想要較大空間、更多設施和更高級質材。

南加州建築學院學術主任馮新明(Hsinming Fung，音譯)指出，很多時候，院子並非如以前是家庭活動中心，科技完全改變民眾使用空間的方式，全家一起娛樂不會選在院子進行，他們需要室內空間，因為用得更多。

多重娛樂中心和精緻的家庭辦公室，對家庭生活至關重要。另一個影響因素： 室內空間擴大以便開闢套房，來安置年長父母和大學畢業的兒女。

目前有個某些人認為過於現實的簡單模式在運作： 室內面積愈大等於愈多投資回報。由於洛杉磯置業的土地價格持續攀升，即使民眾不見得想要更大的房子，但是認為蓋大房子的投資回報較高。

建商則說，他們只是回應市場需求，而且豪宅暢銷。但是洛杉磯市議員柯瑞茲(Paul Koretz)不接受這個說法，認為全是建商主導。他推動法令，將限制一家庭房屋只能蓋到土地的50%。

不過有一點大家都體認到的，就是現代人不喜歡大院子帶來的麻煩和開銷，改為講究「過渡空間」，例如從室內空間融入開放式庭院，擺設舒適的沙發，一個固定廚房和進餐區，還有一個溫暖的火爐、電視和網路服務，小小的院子只是欣賞風景的一部分。

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今春美國房市哪兒最火熱？佛羅裏達州獨領風騷

佛羅裏達州及亞利桑那州在搶先占領了2015年1月和2月份的美國房地產市場，成為今春最火爆的樓市區域。但像紐約、新英格蘭等這樣的上州地區，以及壹些太平洋海岸區域的樓市，可能要在今春的晚些時候才能漸漸熱起來。

佛羅裏達州和亞利桑那州的壹些地區成為了美國今年春天最熱門的房地產市場

根據美國房地產Trulia首席經濟學家Jed Kolko分析稱，從全美國範圍來看，春季購房熱潮預計在今年3月開始預熱，而且會壹直持續到8月份，到了冬天則會漸漸冷卻下來。不過這僅僅是全國性大範圍的預測，具體情況還要視各地方房產市場情形。

由Trulia相關數據顯示，從美國整個房地產搜索數據來看，1月和2月份的搜索活躍度高於全年平均值得2%，當進入到房源搜索高峰期3月-7月時，搜索活躍度比全年平均值則高出了10-15%。而進入到寒冷的11月和12月時，用戶對房源的搜索活躍度則遠遠低於全年平均值。

冬日暖陽為寒冬增添看房者

佛羅裏達西海岸地區的房產市場在今年早春最先開啟預熱模式，僅僅在今年1月和2月份，用戶針對佛州的卡羅角-邁爾斯堡搜索活躍度就比往年平均值高出22%，而薩拉索塔布萊登北港也要高出17%。位列搜索活躍度前十名的是佛羅裏達州的其他3大都會以及亞利桑那州的鳳凰城和圖森。

1月-2月份搜索量高於年均值排名前十的城市：

註：以上排名是針對100個城市調查所得出的結論。

在佛羅裏達州，包括蓬塔哥達、那不勒斯、卡拉和聖露西港地區在內的壹些小城市的1月2月搜索量也較年平均搜索量有所上漲了15%。在這些陽光普照的地方，早早就有人盯上了這裏的房地產。

從下面的排名中可看出，在紐約上州區域（錫拉丘茲、水牛城、羅切斯特）、新英格蘭（劍橋-牛頓-弗雷明漢區，哈特福德），以及濕冷太平洋沿岸地區（西雅圖、舊金山）的樓市在整個1月和2月都反響平平。榜中的檀香山及休斯頓的樓市應該會在稍晚些時候漸漸復蘇。盡管他們的活躍度數據低於全年平均值，也只是低壹點點而已。不過目前為止佛羅裏達州的房產市場可能是收益最高的。

1月-2月份搜索量低於年均值排名前十的城市：

  • 劍橋-牛頓-弗雷明漢區，馬薩諸塞州（Cambridge-Newton-Framingham, MA） -5%
  • 西雅圖，華盛頓州（Seattle, WA） -5%
  • 長島，紐約州（Long Island, NY） -4%
  • 火奴魯魯，夏威夷州（Honolulu, HI） -4%
  • 舊金山，加利福尼亞州（San Francisco, CA） -3%
  • 錫拉丘茲,紐約州（Syracuse, NY） -3%
  • 休斯頓，德克薩斯州（Houston, TX） -3%
  • 水牛城，紐約州（Buffalo, NY） -3%
  • 羅徹斯特，紐約州（Rochester, NY） -3%
  • 哈特福德，康涅狄格州（Hartford, CT） -3%

註：以上排名是針對100個城市調查所得出的結論

氣候決定了某些地區的房地產市場會提前進入熱售階段。那些熱搜區域的冬天普遍都很溫暖幹燥（比如佛羅裏達州的大部分地區，這裏的預雨季是6月-9月份）。而那些還處於濕冷冬季的房地產市場隨後也將漸漸火爆起來。

但是天氣也並不是唯壹的原因。另外壹個重要原因就是那些提前進如熱售季節的房地產市場通常都囤積了大量的“法拍屋”。法拍屋普遍都是由那些投資者購買的，他們對於季節的要求不高，他們不像傳統購房者壹樣偏愛溫暖幹燥的地區。

購房者對高房價持觀望態度

房產“早市”的房屋還有壹個共同的特點就是便宜。其每平米價格的中位數要低於氣候變化後以及法拍屋數量平衡後的市場平均價格。人們往往不會對房價過高的社區在1月和2月做過多關註，他們更願意多加留意3-6月的房產市場價格。

房主尋求出售低價社區的房子並且這些房子在今年年初的房產“早市”上就可以獲得利益。但那些在成本較高地區的賣家可能就沒前者那麽好運了。

註：搜索活躍度數值是基於從2011年7月到2014年6月Trulia.com上的數據得出的。2011 – 2014年全年度的數據被用來調整上升趨勢的數據,以揭示季節性的波動。房市危機影響房價和其他房地產活動的季節性模式，因此，搜索模式觀察近年來在未來可能會改變。

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天氣太冷房市降溫 麻州1月房屋銷量跌40%

根據波士頓地區兩個房地產追蹤集團報告顯示，受寒冬天氣影響，麻州1月房屋銷售量急劇下降，比去年12月銷售量減少近40%，讓去年年底房地產銷售的強勁勢頭大轉彎。

受寒冬天氣影響，麻州1月房屋銷售量急劇下降

華倫集團（Warren Group）24日的報告顯示，麻州上月房屋銷售量為2685棟，比2014年1月下降2%，而且更遠遠低於2014年12月4209棟的銷售量。

從價格方面來看，一家庭住宅價格中位數為32萬元，比去年同期的31.5萬元略有上升；獨棟屋價格持平，中位數為30萬元。

華倫集團執行長Timothy Warren Jr.分析，1月單戶住宅的小幅下滑並不能看做是2015年全年房地產市場的指標。他認為目前購房需求受到抑制，而且房屋低庫存依然困擾市場。他預測，除非3月有雪災，不然房屋買家將在3月至6月傾巢出動。

另一家追蹤房地產市場的組織，麻州經紀人協會（Massachusetts Association of Realtors）的報告也顯示，1月房屋銷售量下降。

該協會主席、Greenfield鎮房屋經紀人Corinne Fitzgerald表示，銷售量下降，歸究於1月最後一周的暴風雪，以及連續三年的可供銷售的房屋和公寓庫存縮水。

他說，在庫存下降、房價增長，以及由於暴風雪來襲帶來的交易推遲等情況下，他們對於1月的房屋銷售量基本滿意。

根據麻州經紀人協會的數據，麻州1月房地產市場上出售的一家庭住宅約1萬4800棟，獨棟公寓約為3900棟。去年同期數據分別為1萬8200棟單戶住宅，以及5100棟獨棟公寓。

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美國房價節節攀升 成屋銷售卻呈現頹勢

2月23日，全美地產經紀商協會（NAR）公布的數據顯示，美國1月成屋銷售總數年化482萬戶，創去年4月來新低，大幅不及預期的495萬戶，12月為504萬戶。

根據華爾街見聞網站實時新聞：

美國1月成屋銷售總數年化482萬戶，預期495萬戶，前值504萬戶。

美國1月成屋銷售年化環比-4.9%，預期-1.8%，前值+2.4%。

美國1月成屋銷售總數年化482萬戶，創去年4月來新低，大幅不及預期的495萬戶，12月為504萬戶。美國1月成屋銷售環比大跌4.9%，預期為下跌1.8%，12月為環比增長2.4%。

分地區看，各地區成屋銷售都大幅下滑。其中，西部地區跌幅最大。

1月成屋銷售價格中位值有所回落：

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示：

通常1月房地產市場數據波動較大，主要由於季節性因素。不過，房地產市場供給少、房價持續上揚、房價增速超過通脹增速，是房地產市場銷售不佳的重要原因，這是房貸利率處於低位無法彌補的。

房地產商報告，低利率吸引許多潛在買家，但市場供給少、房價高，使得壹些人推遲購房。

美國成屋銷售占整體購屋交易比重約九成，是衡量美國房地產市場的重要指標。成屋銷售數據被看做是經濟健康與否的領先指標，因房屋銷售觸發廣泛的影響。

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在美國申請房貸：白人很容易 少數裔常遭拒

根據地產網站Zillow公布的壹個最新分析報告，亞裔、拉丁裔和非洲裔在申請房貸的時候要比白人更容易被拒絕。然而，亞裔社區的房地產價格目前已經超過了2008年經濟危機前的水平，而非洲裔和拉丁裔社區的房地產價格仍然遠遠低於經濟危機前的高峰水平。

亞裔、拉丁裔和非洲裔在申請房貸的時候要比白人更容易被拒絕

根據地產網站Zillow公布的壹個最新分析報告，洛杉磯的非洲裔美國人在申請房地產貸款時遭到拒絕的比例最高，達到21.6%；拉丁裔則擁有17.5%的拒絕率，亞裔達到14.4%，白人則只有11.5%。同時，在全美，非洲裔美國人申請房屋貸款的拒絕率為27.6%，拉丁裔為21.9%，白人只有10.4%。

然而，經濟收入的差距也是少數族裔獲得貸款較難的壹個原因。Zillow的經濟學家哈姆福瑞斯（Stan Humphries）則指出，拉丁裔和非洲裔年收入要比白人少2萬美元。房地產中介人何愉珍（Charlotte He）說，在亞裔社區，如果房貸的頭款繳納得比較高、信用分數比較高，大部分亞裔都很容易獲得貸款。白人壹般支付10%到20%的頭款，但是如果工作不穩定，信用分數不高，獲得貸款也不容易。

何愉珍指出，現在很多銀行都有自己的標準，但銀行在接受貸款申請時都沒有看種族，因為壹般銀行都會受到監管，如果少數族裔遭到拒絕的比例比較高，聯邦很快就會介入，所以大部分還是比較公平的。她指出，銀行主要還是根據申請人的信用和工作情況來決定是否批準貸款，壹般來說亞裔的信用都比較好，白人也有信用好的，但是百分比沒有亞裔和華裔那麽高，所以壹些白人在申請貸款時也沒有那麽容易。

同時，根據Zillow的分析報告，目前房地產價格已經在恢復，而亞裔和白人社區的平均房價已經恢復到經濟危機前的最高水平，尤其是亞裔社區的房價甚至要比高峰期還要高9.6%，但是拉丁裔社區的房價仍然比最高水平低20%。

何愉珍則分析說，這些都是表面現象，幾年之前亞裔有雄厚的財力和信用，銀行願意給他們貸款，所以華裔和亞裔可以搬到喜歡的社區，而壹些白人、拉丁裔和非洲裔如果頭款付得不夠和信用不好就很不容易進入好社區。所以華裔和亞裔買房子的時候價錢就高，房地產市場好的時候，他們所住的社區房價就會高，這都是有因有果的。

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美國房市持續升溫 警惕5大潛在威脅

經濟學家與房產專家多預期，2015年房市可望升溫，不過仍有一些因素會成為復甦之路上的攔阻。

2015年美國房市有望繼續升溫，但買家需警惕壹些潛在威脅

1. 機構投資人獲利了結：美國房市復甦，大型投資公司扮演重要地位，過去幾年他們購買許多房子出租，現在可能認為增值已經很多且房價成長趨緩，決定獲利拋售。

RealtyTrac的報告指出，2012至2014年間，機構投資人至少買進20萬戶房子，現在若出售2012年購入的房產，將可獲得38%至43%的報酬，提升投資人退場的動力。數據顯示，所有房屋銷售中，機構投資客去年10月占15%，今年1月增至20%。

2. 外國人不再購買：近年來美國房市回溫部分受益於外國買家，不過隨著美元走強，房價相對變貴，可能形成海外投資客的阻力。當前中國買家仍然很多，但俄國與歐洲經濟不佳，這兩個地區的投資客數量減少。此現象在加州最明顯，外國買家已驟減25%。

3. 收入增長不及房價攀升速度：國內就業市場雖然逐漸回溫，但薪資水準改善步伐過慢。房產資訊網Trulia經濟學家寇可（Jed Kolko）說，民眾即使有意在某地落腳，收入卻無法負擔房價。

4. 貸款公司標準過高：穆迪公司（Moody’s Analytics）首席經濟學者詹迪（Mark Zandi）指出，買家申請房貸受阻，才是房市的最大危機。雖然房地美與房利美都放寬貸款標準，其他公司未必會跟隨。事實上，許多貸款機構仍不願貸款給沒有完美信用，或是付不出現金訂金的買家。

5. 房貸利率劇增：雖然目前房貸利率並無立即上升的跡象，但聯準會何時升息大家都沒把握。Zillow經濟學家亨弗利（Stan Humphries）說，房貸利率若升到6%，將猛烈衝擊如舊金山等高房價地區，屆時房價恐跌，銷售隨之下滑。

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