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一直以来，人们都将繁华喧嚣的曼哈顿视为纽约的“代名词”，然而目光越过曼哈顿，东河对岸的布鲁克林区正在悄然崛起！这个与曼哈顿仅一桥之隔的街区，似乎已立下追赶曼哈顿的决心，并随着一系列市区复兴改造和名企高校的迁入，成为纽约的理想新城。那么如何在美国纽约置业也困扰了一部分人。

旧城复兴：政府4亿多重金打造新商业旺地

曾经躲在繁华曼哈顿背后暗自寂寥，而随着越来越多投资者从曼哈顿转道进军其周边，拥有着纽约最多人口的整个布鲁克林旧城正在复兴，一连串从中央商业区改造到高端住宅群建设项目的开发正在火热开展。就像《欲望都市》里米兰达说的那样，“布鲁克林即将成为新的曼哈顿”。

而作为“第二个曼哈顿”的心脏，布鲁克林中心也在被打造成全新的商业旺地。经过近几年的文化和商业复兴，布鲁克林中心已成为纽约第三大商业区：拥有 11所学院和大学，超过50个文化组织、巴克莱中心的世界级娱乐场所，以及美丽的公园、休憩用地等齐全的公共生活设施。此外，周边地区也从 2004 年再分区计划中获益良多，仅在道路、公园、文化场所和公共场所等基础设施上，政府就投入了高达4 亿多美元的公共投资。

在文化和商业显著增长的同时，布鲁克林中心也正在成为新公司和知名公司的关注焦点。随着曼哈顿中城南部次级市场的 A 级办公空间日益紧张、平均租金昂贵以及空置率较低，布鲁克林相较于曼哈顿更为优惠的办公租金，正在吸引着越来越多公司租户。如今，布鲁克林的办公室出租率 已达到96.6% (2015 年7月统计数据)，并且从2005 年以来租金已上涨50%。鉴于办公空间在全纽约市的普遍需求，预估到2019 年，布鲁克林的办公空间租金将会上涨22%。

零售＋办公楼　成就布鲁克林中心新地标

走到布鲁克林中心最为中央的位置，正是著名的福顿商业街的所在。这里距曼哈顿中心仅10分钟车程，是纽约交通最为繁忙、人流量最为密集的地段之一；超过200家知名零售商店在这里汇集，而著名的梅西百货大楼，正位于福顿街422号。

如今，这座位于商业旺地中心地段的梅西百货大楼，正在酝酿着一次全新蜕变！继2011年投资4亿美元大规模改造曼哈顿哈克罗广场旗舰店后，这里将成为 梅西百货的第二个重点门店改造目标，并因所在区域办公租赁前景广泛而吸引全球顶尖开发运营商铁狮门倾情加盟，合力打造经典商业和现代商务办公结合的梅西A 级办公大楼。

梅西A 级办公大楼将被改造成零售和办公楼两大主体：保留一到四层楼的梅西百货营业空间，并开展约1亿美元的店内翻新；开发商铁狮门将开发建造十层、约62万平方 英尺的A级办公大楼。翻新改建后的梅西大楼，不仅将为客户创造更具活力和趣味性的零售体验，其全新办公空间也将吸引广泛的传统和新经济企业进驻，更是会成 为布鲁克林新地标。谈及与铁狮门的合作，Terry J. Lundgren表示看中了铁狮门“开发经验享誉全球并十分有远景”，并对能够合作“如此重量级的项目”而感到荣幸。

作为猴年开春EB-5力作，梅西A 级办公大楼改造项目不仅是侨外移民的第81个EB-5项目，也是侨外与纽约老牌区域中心CanAm基金合力推出的第25个EB-5项目，并将延续移民局传 统认可成功EB-5模式。项目总投资4.91亿美金，EB-5资金仅占项目总成本12%；就业盈余率88.58%，充分保障绿卡安全；项目完成后总价值可 达7亿美金，相当于11.6倍EB-5资金，足以偿还高级贷款和EB-5资金，极大保障了资金安全。

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（据每日电信）

莱坊（Knight Frank）公布的国际《2015财富报告》，其中，在“态度调查”部分显示，超级富豪（UHNWIs）重视物业投资的特征越来越突出。就亚洲的超级富豪 而言，物业在他们的投资组合中平均占38%。其中，住宅物业是最受欢迎的投资类别，其次是写字楼类别。

在投资海外门户城市及标志性建筑之后，中国超级富豪们凭借对西方市场的经验积累，预计下一步他们仍会寻求其它商业收益较高的房地产行业。这时他们的目光可能会移开伦敦、纽约和悉尼，转向其它主要城市，如：迈阿密、法兰克福、布里斯班和曼彻斯特。

迈阿密在全球超级富豪最喜欢的城市排名中，位占第六，像比尔·盖茨在迈阿密都拥有房产。根据《2015年财富报告》，迈阿密和纽约是美国仅有的二个拥有世界级设施和房产的城市，并可以满足资产净值超过3,000万美元的富翁生活。而洛杉矶、西雅图、休斯顿，以及其它美国主要城市的房产，很难像财富 报告前十名的城市那样，受到世界级精英的青睐。

据迈阿密房地产商协会报告，目前在迈阿密买房的中国人约占国际买主的3%，但随着中国投资政策的变化，他们更看好中国买主。另一方面，人民币贬值和外汇管制加强，更是让中国人抓紧时间出来转移资产和财富保值。

事实上，迈阿密对中国投资者绝对有足够的吸引力，因为那里的房价比很多国际大城市便宜，而且城市的多元化趋势，以及高品质生活的保障，都符合中国投资者的需求。

根据佳士得（Christie’s)的统计，2013年，迈阿密的豪宅平均每平方英尺的售价为559美元，同比伦敦的单价是4,683美元、旧金山的单价是829美元。迈阿密的价格优势不言而喻。

据统计，中国买主在海外买房投资的平均投资是每套230万美元。同样的资产总额，在迈阿密可以购置更好更优的，自然吸引精明的买家。例如：同样的 海边豪宅，迈阿密是每平方英尺1,500美元，而纽约要5,000～6,000美元/平方英尺，迈阿密的房价比纽约低1/3以上。那么长远来看，房产单价 从1,500美元翻一倍，自然比5,000美元翻一倍更容易，也更现实。

除了一些超级富豪，迈阿密的合作公寓（Co-op）以及康斗（Condo）也一样具有竞争力，当地的公寓价格比上海还便宜25%以上，所以对中国 大陆的中产阶层同样有吸引力。比如：上海某投资公司的35岁女主管徐某就表示，想在美国买套一居室的共有公寓，原来没考虑到迈阿密买，但去年5月，获悉迈 阿密的房产信息后改变主意，因为迈阿密一套共有公寓的售价是50万到75万美元。据当地经纪人表示，某些不错的二手公寓更是20～30万就可以入手。

迈阿密是美国房租价格排名第九的城市，当地一居室和二居室的租金分别是1,890和2,550美元。我们仍拿它跟纽约比较，做一个简单计算。纽约的一居室和二居室的租金分别是3,240和3,830美元，所以纽约一居室、二居室的月租金分别比迈阿密高1.7和1.5倍。

现在纽约的平均房价比迈阿密贵3倍，换句话说，比如你用在纽约买一套二居室的钱，放到迈阿密，你能买3套。那么你的租金收入会是纽约的2倍（迈阿密的二居室房租2,550×3/纽约的二居室房租3,830=2.00）。

加上迈阿密一年四季有大量游客访问，房屋空置率约4%，所以你要有房产在那，基本不用担心出租。

再从房租的上涨趋势看，根据Zumper2015年12月的最新租金报告，去年一年间，纽约的房租增长了8%、旧金山增长了4.5%，而迈阿密的 房租增加了11.2%。长期来看，旧金山作为全美房租最高的城市，租金继续上涨的速度肯定减缓；而纽约也是同样的道理，因为租金已够高，上涨空间十分有 限。相比之下，迈阿密租金上涨速度还可以持续。

作为连续二次被佳士得国际房产报告列为世界十大高端房产销售市场之一的迈阿密，在全美房产搜索排名中，一直被世界各国精英所喜爱。

这里税收优惠、同时教育、卫生资源丰富，加上极富竞争力的创业成本，对于想来美国创业、做生意的中国人，迈阿密绝对是一个有吸引力、适合落地扎根的城市。

中国、巴西和瑞士是迈阿密最大的贸易伙伴，迈阿密每年的总贸易额超过1,200亿美元。迈阿密国际机场是美国国际货运量最大的机场，直飞航班可以到达134个目的地，每天都有超过200架次直飞航班抵达世界各主要城市。

此外，迈阿密地处佛罗里达州，根据Tax Foundation的数据，佛州是美国排名第五的最适合商业发展的州，没有州个人收入所得税。当地人说这里什么都不缺，就缺一个中国城（Chinatown）。

作为《福布斯》杂志评选的“美国最干净的城市”，迈阿密拥有顶级私人学校教育资源和购物中心，并且气候宜人，这里没有冬季，常年摄氏20度以上，干爽舒适，同样适宜生活在寒冷地区的人士来此安家居住。

海滩、阳光还有棕榈树，每年吸引大批游客观光旅游。这个城市有让大部分中国男人痴迷的热火（Miami Heat）球队，这个城市有让欧洲男人神往的South Beach，这个城市还有文艺青年喜爱的海明威，这个城市是美国的最南部，这个城市有很多明星、很多岛。

话说迈阿密的生活成本较低，比华人集中的纽约、旧金山都低，也比伦敦以及中国香港低。根据财富报告的统计，在吃、穿、住、行四方面，迈阿密分别比纽约低10%、42%、5%、15%。

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（据看纽约）

根据新泽西州社区事务厅（Department of Community Affairs）最近公布的数据，2015年新州房产税平均涨幅为2.4%， 平均每户缴税额从2014年的8,161美元涨到2015年的8,353美元，增加了192美元。尽管州政府自2011年以来把房产税增长幅度严格限制在2%以内，但最新公布的数据却显示，2015年的税率增长高于过去的3年。

根据房产网站Zillow对去年全美各郡中位地产税的统计，10大税额最高的郡，其中7个位于新泽西州——博根郡（Bergen）、埃塞克斯郡（Essex）、帕塞伊克郡（Passaic）、联盟郡（Union）、莫里斯郡（Morris）、哈德森郡（Hudson） 和亨特顿郡（Hunterdon），其余3个在纽约州。

新州政府在2011年立法将房产税涨幅上限从4%压低至2%以后，在最初几年里确有成效，2011年为2.4%， 2012年为1.6%，2013年为1.3%，但 2014年和2015年均超过2%，分别为2.2%和2.4%。这个2%的上限还有很多例外，如地方政府为还债或支付工作人员的退休金和健康福利、应对紧急状况而需增加税额等。另外，如果得到选民投票批准，税率涨幅也可超过2%。

由于大西洋城赌业萧条，商业税收减少了37亿美元，该市过去两年里房产税增加了50%。帕特森市（Paterson）在房产重新估计之后，房屋贬值接近三分之一，房产税涨幅也颇显著。政府解释说，如果除去大西洋城和帕特森市，新州实际房产税增幅应为1.7%。

新泽西州各郡的房产税额差异很大，北部一些郡的平均地产税可高达11,000美元，尤以博根郡和埃塞克斯郡为显著，而南部一些郡则可低至4,000美元以下，如邻近特拉华州的坎伯兰郡（Cumberland）

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（互联网资讯综合整理）

据24/7 wall st 2月11日报导，美国房地产研究公司RealtyTrac发布新数据报告显示，2月全美房产市场空房率为1.6%。房屋空置率最低的地区是硅谷地区和佛蒙特州、新罕布什尔州和犹他州的度假区，其中加州圣荷西空房率最低，仅0.2%。

另一方面，空房率较高的地方是汽车制造业及其相关产业的地区，其中空房率最高的是密歇根州的弗林特（7.5%）。下面是美国城市排名：

空房率最低的10个城市

在全美147个人口超过10万的城市中，空房率最低的城市除加州圣荷西市（0.2%）外，还有科罗拉多州科林斯堡（0.2%）、新罕布什尔州曼彻斯特（0.3%）、犹他州普罗沃市（0.3%）、宾夕法尼亚州兰开斯特（Lancaster，0.3 %）和加州旧金山（0.3%）。

空房率远低于全国均值的其它他主要城市还有洛杉矶（0.4%）、波士顿（0.5%）、科州的丹佛（0.5%）和华盛顿哥伦比亚特区（0.5%）。

空房率最高的10个城市

在全美147个人口超过10万的城市中，空房率最高的城市市排名是：密歇根州弗林特（7.5%）和底特律（5.3%）、俄亥俄州Youngstown（4.4%）、德克萨斯州Beaumont-Port Arthur（3.8%）、新泽西州大西洋城（3.7%）。

除此之外，空房率远高于全美均值的其他城市包括印第安纳波利斯（3.0%）、佛州的坦帕（2.9%）和迈阿密（2.8%）、俄亥俄州的克利夫兰（2.8%）和密苏里州的圣路易斯（2.6%）。

报导说，大西洋城空房率高是因为赌场关闭，而佛州的坦帕和迈阿密则是受到经济大衰退时房地产泡沫的负面影响。

RealtyTrac副总裁布基斯特（Daren Blomquist）表示，美国大多数房地产市场面临的挑战不是高空房率，而是空房率过低。这导致许多房地产市场面临住房价格和租金上涨压力。虽然对卖家和有房者是好消息，但对买家和租户则是坏消息。

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（互联网资讯综合整理）