美国投资 – Page 8

2016年2月最新美国房价走势

美国最新房价走势

美国房价增速稳定。美国Zillow房屋价值指数显示，2月份全美房价环比上涨0.2%，同比增长4.3%。2月美国整体房租比去年同期上涨了2.6% ，增长幅度继续放缓。与此同时，2月份全美非农平均每小时工资同比则增加了2.2%。

2月美国七大都会区房价地图

2月份除波士顿与旧金山都会区外，各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域依然为近期势头强劲底特律和西雅图都会区。与1月份相比，洛杉矶、波士顿与旧金山都会区均出现环比下滑。

2月美国重点区域房价成交中位数

与上月相同，美国2月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中，旧金山市的房价中位数超过了110万美元，伯克利与圣马刁的房价也超过了百万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高，中位数约84万美元。尔湾的2月成交价中位数也名列前茅，为76万美元。经济受到严重打击的底特律市依然处于无市无价的状态，2月房价中位数依然不到3.7万美元。

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中国富豪卖掉国内房产热衷美国买楼和投资

据港媒称，中国富豪愈来愈热衷外国买楼及投资，部分甚至抛售内地资产，转往其他国家投资，其中美国是首选，成为当地房地产市场最大买主。为什么中国富豪热衷于外国房产和投资呢？

据港媒报道，根据近日全美房地产经纪人协会资料显示，截至去年3月的一年内，约20.9万间美国房屋卖给境外人士及到美国未及两年的移民，在该部分房屋的1040亿美元总销售额中，中国买家所占比重最大，达286亿多美元(约1865亿元人民币)，成为最大外国买主。

六成以上中国富豪计划在未来两年增持海外资产，其中住宅最受欢迎，其余为证券、商业地产、信托产品和人寿保险

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另有调查显示，六成以上中国富豪计划在未来两年增持海外资产，其中住宅最受欢迎，其余为证券、商业地产、信托产品和人寿保险。另有四成七高净值个人已安排三成以上的资产投资海外；约42%的人投资首选目的地为美国，其次是中国香港、澳洲、加拿大和英国。

内地证大集团董事长助理谈佳隆表示，确实看到一些高净值客户(资产在800万元人民币以上)，基于人民币贬值而卖掉国内房产，转而配置海外资产。

美国平均房屋出租净收益率为4%至8%，吸引国内买家过去投资。国内房地产租售比不是很理想，北京一套二手房每月租金约3000元，而美国达沃斯一套总价相当的房子，每年扣除房产税费以及相关维护费用的话，回报大约有7%，换算租金回报约是北京的三倍。“以前这些投资特点是大家没有看到的。中国客户逐渐了解到这些信息，就会愿意把一部分钱放在国外去投资，这成为了一种新的趋势。”

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（互联网资讯综合整理）

下一个美国买房热地不容错过的投资机会西雅图Lenora街大楼

在上一篇《投资50万美元全家移民西雅图》的文章中，我们从美国投资移民的角度，介绍了西雅图Lenora街大楼项目作为EB-5投资移民项目的优势所在。其实，作为难得的美国房产投资项目，西雅图Lenora街大楼项目身上还具有不少的投资潜力待发掘，例如，当前美国硅谷人才不断流向西雅图，就为当地的房市发展注入了充足的动力，且看居外网为您慢慢讲解。

生活成本太高 硅谷人才不断涌入西雅图

2016年2月，总部位于旧金山湾区山景城得谷歌公司（Google）宣布，他们将把在西雅图柯克兰（Kirkland）的工程师团队规模扩大一倍，全新的18万平方英尺的办公空间将给超过400名谷歌工程师提供工作所需场所，至此，谷歌已有超过1900名员工在华盛顿，一半以上都在西雅图的柯克兰园区工作。

然而，谷歌加大在西雅图的人员规模并不是单独的个例。据美国专业媒体报道，近两年有越来越多的硅谷人才流失，他们大部分的下一站大多都选择在西雅图！据悉，美国硅谷人才不断流入西雅图，很大一部分原因在于当地生活成本持续高涨！以谷歌为代表的硅谷人才更希望在西雅图这样生活成本较低的城市中为此更好的生活质量。以公寓租金为例，当前旧金山一居室公寓的平均租金为3620美元，相比之下，西雅图只要1600美元，差距相当明显！

下一个美国买房热地不容错过的投资机会西雅图Lenora街大楼 — 西雅图谷歌办公园区所在地柯克兰实景图

关于美国各城市生活成本的情况，还可以从世界知名咨询公司美世（Mercer）每年发布的全球各大城市生活成本排行（Cost of Living City Rankings）中得到印证。该排行对逾200种商品和服务的价格进行比较，并考虑了住房的租金成品，是世界权威的关于全球各大城市生活成本的排行。在2015年的排行中，西雅图排在全球106位，而作为国内买家最为青睐的美国城市，纽约（16）、旧金山（37）、洛杉矶（36）、芝加哥（42），统统比西雅图要高出不少！

下一个美国买房的热点城市：西雅图！

国内买家在计划到美国买房投资时，该地区的投资潜力是必须重点考虑的因素。这也是旧金山、洛杉矶、纽约这些传统的、成熟的华人聚集地这几年备受国内买家青睐的原因。然而，当旧金山、洛杉矶等地的生活成本不断上涨、房价已经恢复并超过经济危机之前的高点时，国内买家必须寻找的新的投资洼地。基于当前美国各个城市的发展情况，西雅图是最有可能成为下一个最受国内买家青睐的热点城市！

除了上面提到的西雅图在生活成本上的优势外，当前西雅图与旧金山、纽约等热门城市的房价差距也是不得不考虑的重要因素。根据居外网最新美国房价数据显示，2016年1月，西雅图的成交中位数为36万美元，而旧金山、洛杉矶的分别为64万、53万美元。这几大都市中热门城区的房价对比中，旧金山、纽约的热门区域如旧金山市、硅谷、曼哈顿的房价远超于西雅图！在西雅图属于高档富人区的贝尔维尤（Bellevue）60万美元的中位价仅有旧金山、硅谷中位价的一半！

当旧金山、洛杉矶的房价已经恢复到经济危机前水平，让美国民众都难以承受的时候，诸多硅谷人才逐步流向西雅图也就理所当然！最新的西雅图房价涨幅也说明了这点，2016年1月，西雅图的成交中位数同比上涨15.1%，远高于美国其他都市区的涨幅，如下图。

作为西雅图最新的优质房产项目，Lenora街大楼项目优越的地理位置和项目特性，能充分享受以上提及的各种便利，拥有极大的投资潜力。

关于Lenora街大楼项目

作为美国EB-5投资移民项目，Lenora街大楼项目是集住宅、零售和高档办公为一体的开发项目，其中24层为住宅，写字楼共9层，一层为零售店，还带有5层地下停车场。更多细节资讯，可点击查阅。

选择西雅图Lenora街大楼项目收获美国绿卡与房产投资双丰收

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2016年1月最新美国房价走势

美国最新房价走势

美国房价增速稳定。美国Zillow房屋价值指数显示，1月份全美房价环比上涨0.2%，同比增长4.2%。1月美国整体房租比去年同期上涨了2.9% ，增长幅度继续放缓。与此同时，1月份全美非农平均每小时工资同比则增加了2.5%。

1月美国七大都会区房价地图

1月份，各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域依然为近期势头强劲底特律和西雅图都会区。与12月份相比，只有旧金山都会区出现较明显的环比下滑。

1月美国重点区域房价成交中位数

与上月相同，美国11月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中，旧金山市的房价中位数超过了110万美元，伯克利的房价也迫近百万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高，中位数约83万美元。亨廷顿海滩的1月成交价中位数也名列前茅，为72万美元。底特律市依然处于无市无价的状态，1月房价中位数依然不到4万美元。

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Picky Chinese invest smartly in overseas residential units

According to Juwai.com, an online service offering information on overseas properties toChinese mainland buyers, Chinese real estate investment outside China has grown from $5billion in 2010 to $52 billion in 2014, and is set to reach $220 billion by 2020.

美国2016年新屋销售远逊预期，中间价年跌幅创2012年新高

美国商务部24日公布，2016年1月份经季节性因素调整后的独户新屋销售年率较12月的54.4万户下滑9.2%至49.4万户、创2015年10月以来新低，与2015年同期的52.1万户相比下滑5.2%、创2014年6月以来最大年减幅。市场原先预估1月份独户新屋销售年率为53.5万户。今日美国报报导，美国独户新屋销售年率52年平均值为655,200户。

美国2016年新屋销售远逊预期，中间价年跌幅创2012年新高

1月新屋中间价年减4.5%(月减5.8%)至278,800美元、创2014年9月以来新低；2015年9月的307,600美元为历史最高价位。美国新屋中间价连续第2个月呈现年减、创2011年11月至2012年1月以来最长连续下跌纪录，1月年减幅创2012年1月以来新高。那么美国房产多少钱呢？

截至1月底待售新屋周转天期自12月底的5.1个月升至5.8个月、创2015年9月(5.9个月)以来新高。截至1月底待售新屋为23.8万栋、创2009年10月以来新高。

商务部数据显示，2016年1月份美国西部独户新屋销售年率分别年减24.1%、月减32.1%，表现最为疲软；当地独户新屋销售年率(11万户)创2014年7月以来新低、月减幅创2010年5月以来新高。美国南部、中部分别年减2.0%、1.5%，但东北部则是年增100.0%。

美国1月新屋开工年率下滑3.8%至109.9万户、创2015年10月(107.1万户)以来新低。2016年1月美国独栋新屋开工年率自12月的76.1万户下滑3.9%至73.1万户、创2015年10月以来新低，较史上最高纪录(2006年1月的182.3万户)缩减60%。其中，美国东北部受寒冬气候影响、新屋开工年率跌幅达14.1%，表现最差。

美国国家建筑开发业协会(NAHB)16日公布的统计数据显示，2016年2月份NAHB/Wells Fargo房屋市场指数(HMI)下跌3点至58。

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(据钜亨网报道)

人民币持续贬值华人美国置业保值

人民币从去年8月份以来兑美元一直在贬值。为了减少人民币贬值造成的资产缩水，中国富豪纷纷在美国购置房产对冲。美国房产值得投资吗？

为了减少人民币贬值造成资产缩水，中国富豪纷纷在美国购置房产对冲

去年8月11日和12日，中共主动下调人民币兑美元中间价两千多点，令人民币贬值3%。中共此举出乎国际金融市场预料，市场看贬人民币情绪高涨。进入2016年的第一个交易周，人民币再次大幅贬值，人民币对美元贬值超过1.5%，至5年来最低水平。

另外，大陆宏观经济形势一直不见起色，一月份各项经济数据显示经济依旧不振。国际金融机构纷纷下调人民币兑美元预期。国际投行高盛1月8日将2016年底人民币兑美元预期从1美元兑换6.6元人民币下调至兑换7元人民币；将2017年底人民币对美元预期从6.8元下调至7.3元。麦格理银行等三家银行也下调了人民币估值。

在人民币兑美元连续贬值的背景下，有市场人士预计，优良的美元资产将成为资产配置的“新宠”。鹏华基金表示，未来一年，美元资产走强，人民币相对美元贬值压力将持续存在。因此，投资中配置美元资产能有效分散单一币种资产的风险。面对人民币贬值压力，大陆富豪们纷纷购买美国房地产保值。

有港媒报导，大陆证大集团董事长助理兼私募投行总监谈佳隆表示，一些资产在800万元人民币以上的客户，基于人民币贬值预期而卖掉国内房地产转配海外资产。不少投资者是希望通过增加以美元为主的海外楼市、黄金的配置，对冲因国内增加货币供应量造成的潜在通胀的影响，实现资本的保值。而资本市场下滑和汇率贬值两个因素相加，使得海外配置越来越热。

有海外媒体调查显示，60%以上中国富豪计划在未来两年增持海外资产，其中住宅最受欢迎，其余为证券、商业地产、信托产品和人寿保险。另有47%高净值个人已安排30%以上的资产投资海外。42%受访者的首选目的地是美国，其次是中国香港、澳洲、加拿大和英国。

据全美房地产经纪人协会资料显示，在截至2015年3月的一年时间里，约20.9万处美国房屋卖给了美国境外人士或在该国生活不到两年的新移民，总价值在1040亿美元，中国买家在其中占比最大，为286亿美元，平均购房价格约为83.2万美元。

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佛州住房保险全美最贵双倍于全美平均

根据美国全国保险专员协会周三公布的统计报告，佛罗里达州的居民支付全美最昂贵的住房保险费用，平均为2115美元，几乎双倍于全美平均费用。

全国保险专员协会（National Association of Insurance Commissioners）周三的报告是基于2013年非商业居民住宅的标准保险数据。全美普通住宅保险费用平均为1096美元，而佛罗里达州的平均费用最高达2115美元，其次是德克萨斯州在1837美元，路易斯安那位居第三是1822美元。

尽管2005年以后，佛罗里达州再也没有遭受飓风的袭击，但佛州居民的住房保险依然年年看涨。佛州的消费者保护组织之一，佛罗里达保险客户（Policyholders

of Florida）的一名律师称，保险费用的增长“没有理由”。他指出，佛州居民除了付出更多，投保人得到的保险范围比邻州以及沿海的州还少。

即使佛州10年没有飓风灾害了，但是，保险公司和他们的盟友表示，导致保险率上升的重要原因来自律师、承包商和一些其他方夸大索赔，例如水管漏水的索赔被一些律师和承包商利用，这在周三的立法辩论中是一个热门话题，州政府经营的公民财产保险股份有限公司的官员也以此类索赔上升为由调高了保险率。

保险业资助的保险信息研究所的佛州代表指出，尽管佛州10年没有风暴，佛州的财产保险费率最高是因为它的巨灾损失投保全美最高。扣除通货膨胀因素，从1985年到2014年，佛罗里达州有680亿巨灾损失。

保险业组织表示，佛州的主要问题是获得了保险受益的第三方滥用非商业居民住宅保险规则。例如情急的房主找来管道承包商处理破裂的水管，可能就会在匆忙中签署协议，授权承包商保险“受益分配”（assignment of benefits）。

佛州保险改革试图限制这类协议，在过去的几年在法庭或立法都难以通行。目前一个新的提案已经通过佛州参议院小组委员会，试图再次推动保险改革。

美国财产意外保险商协会（Property Casualty Insurers Association of America）也对保险客户提出警告，律师和伪劣承包商可以剥夺房主自己的保险控制权，有时会导致不必要的诉讼。保险改革是该协会的重点目标。

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（互联网资讯综合整理）

投资彼得斯堡汽车旅馆：优越位置带来稳定客源，拥有巨大开发潜力

彼得斯堡(Petersburg) 是美国弗吉尼亚州东南部的城市，它以独特的工业形式和作为交通枢纽的优势地理位置，为弗吉尼亚州创造了较大财富。彼得斯堡也是一个充满生机的文化艺术宝地，这里的艺术中心、剧院和博物馆等在当地都较为有名，而且加上各种现场音乐表演和歌舞表演等节日，其受关注度自然与日俱增。本物业是当地一处建筑面积约160300平方英尺（约14892平方米）的汽车旅馆，位置十分优越，客流源源不断，颇具投资价值。

位置卓越优势明显，拥有稳定增长的住店客源

这个汽车旅馆是弗吉尼亚州际物业，位于里士满国际机场以南23英里处，坐落在I-95州际公路的52号出口和460号线（Route 460）旁。该旅馆包含137间客房、餐厅和宴会厅，总占地面积为约3.68英亩。

汽车旅馆地处I-95州际公路旁，位于I-95 与 I-85公路的分叉口处，从I-95公路上可很清晰地看到旅馆。I-95州际公路的52号出口交通量很大，每天有10万车次通过该出口，因此将给本物业带来更多客人。优越的位置是该物业的一大优势，也保障了旅馆的生意十分稳定且带来可观收入。

优越的位置是该物业的一大优势，优越的位置是该物业的一大优势，也保障了旅馆的生意且带来了可观收入 — 优越的位置是该物业的一大优势，也保障了旅馆的生意且带来了可观收入

这个旅馆由于地理位置的便利而拥有稳定的客源。李堡陆军（Fort Lee Army）基地距本旅馆只有5分钟路程，该基地每年有约70,000名士兵驻扎，而弗吉尼亚州立大学（Virginia State University）有5,890名在校生；军人和学生的家人都会来此探望，因此为本旅馆带来了源源不断的客人，让旅馆运营的十分顺利，收入稳定。

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旧金山湾区如此多娇引各路“壕杰”竞投资

美国旧金山湾区（简称“湾区”）位于美国西海岸的北加州，美国西部最大的金融中心和重要的高新技术研发和制造基地，它是美国最富裕的地区之一以及第3大的美国大都市地区。旧金山湾区是以旧金山市为中心，包括周边9个县，101个城镇，以及7000平方英里的土地, 总人口数在700万以上。旧金山三面环水，环境优美，气候宜人，冬暖夏凉，阳光充足，被誉为“最受美国人喜欢的城市”。旧金山市内以陡峭的山坡，独特的缆车，金门大桥，以及渔人码头等而闻名。旧金山湾区可分为四大块：旧金山市区，中半岛，硅谷和东湾。美国旧金山湾区享有自然美景,文化自由，繁荣富裕，多元化和新时代的美誉，它是全世界最适宜居住的地方之一。

旧金山湾区又以高科技的硅谷著称，是全美的经济中心和创新集散地。硅谷起先仅包含圣塔克拉拉(Santa Clara) 山谷，主要在圣塔克拉拉县和圣荷西(San Jose) 市境内，之后逐渐扩展，也包括周边如圣马刁县 (San Mateo County)，阿拉米达县(Alameda County) 的一部分。硅谷不是一个地理名词，在地图上一般不做标注。旧金山湾区是文化多元之地，堪称有美国民族大熔炉的缩影，由於近十几年来，亚洲人（包括黄种人和印度人）大量移民到美国，其中又以加州为主要落脚处。在硅谷有些地区，亚洲人密度高居全美第一，有些城市甚至高达百分之五十。许多亚裔是拥有高学歷的科技新贵，这也带动了当地文化的融合，在当地的购物商场内，从珠宝、超市到南北杂货，应有尽有，连不会说英文的老人家自己去购物也没有语言上的障碍。硅谷的华人以新侨居多，随著中国的改革开放，大陆移民也越来越多。是一个创业、工作、生活都相宜的地方

1. 环境优美、气候宜人

环境优美 – 湾区自然环境优越，坐居浪漫城市旧金山，面临太平洋，环绕原始森林，比邻世界葡萄酒乡，常年阳光明媚，碧海蓝天。从硅谷往南一小时可以到圣荷西西南边的圣他克鲁兹(Santa Cruz)海岸一日游；再往南约一个小时车程到世界级风景胜地蒙特利市Monterey – 美国西海岸最美丽的一个半岛，是加州历史最悠久的城市，它曾是西班牙和墨西哥时代的加州首都；可以到著名的17 Mile Drive看看美国最迷人的海边风景，或是到邻近的卡密尔(Carmel)小镇海岸沙滩漫步；经101号公路到洛杉矶，一路上风景迭起，美不胜收。下面便是梦幻的洛杉矶迪士尼乐园、环球影城；再往东走可抵娱乐之都-拉斯维加斯(Las Vegas, Nevada)赌城。硅谷往东北开车四个小时到北美最大的高山湖泊 – 太浩湖(Lake Tahoe) 和内华达州的另一个赌城雷诺(Reno）；往东是人间仙境的优胜美地国家公园(Yosemite National Park），往北也可到著名的那帕(Napa)酒乡，品尝葡萄美酒。世界级美景比比皆是，唾手可得。可谓身在画中。

四季如春 -湾区是典型的凉夏型地中海式气候，气温变化极小，一年四季都不冷不热，温和湿润，各种植物生长茂盛。一年三百多天晴天，空气质量非常好。晴空万里。没有其他地区的四季分明，但每个季节还是有每个季节的特色。如果你想体会不同的季节，只要开车几小时就可以到达，比如说在冬天，从湾区到有雪的地方只要四小时；在夏天，到酷热区，只要三小时。住在本地的人们经常很难找到可以媲美的地方去旅游，因为这里实在是太美了。

2. 不可复制的硅谷 – 经济强大、繁荣富裕

公司云集 –硅谷拥有大大小小公司达10000家以上。80年代后，随着半导体，互联网，生物、空间、海洋、通讯、能源材料等新兴技术的研究机构在该地区纷纷出现，硅谷客观上成为美国高新技术的摇篮。现在硅谷已成为世界各国高科技聚集区的代名词。以高技术从业人员的密度而论，硅谷居美国之首，每1000个在私营企业工作的人里有285.9人从事高科技业。硅谷是美国重要的电子工业基地，也是世界最为知名的电子工业集中地。

其特点是以附近一些具有雄厚科研力量的美国一流大学斯坦福、伯克利和加州理工等世界知名大学为依托，以高技术的中小公司群为基础，并拥有苹果、谷歌、脸书、英特尔、惠普、思科、朗讯，英伟达等大公司，融科学、技术、生产为一体。择址硅谷的计算机公司已经发展到大约1500家。

繁荣富裕 –高技术职位的平均年薪亦居美国之首，达到十五万美元。硅谷的GDP占美国总GDP的5%，而人口不到全国的1%。人均GDP全美第一。美国薪资最高的15个企业中，9个在湾区。硅谷是美国高科技人才的集中地，更是美国信息产业人才的集中地，在硅谷，集结着美国各地和世界各国的科技人员达100万以上，美国科学院院士在硅谷任职的就有近千人，获诺贝尔奖的科学家就达30多人。硅谷是美国青年心驰神往的圣地，也是世界各国留学生的竞技场和淘金场。在硅谷，一般公司都实行科学研究、技术开发和生产营销三位一体的经营机制，高学历的专业科技人员往往占公司员工的80%以上。硅谷的科技人员大都是来自世界各地的佼佼者，他们不仅母语和肤色不同，文化背景和生活习俗也各有所异，所学专业和特长也不一样。硅谷30%以上的人口是在美国本土以外出生的。大量来自国外的高科技成才的涌入，使得这边土地永远保持着活力。如此一批科技专家聚在一起，必然思维活跃，互相切磋中很容易迸发出创新的火花。硅谷高新技术公司的创立和资金投入方兴未艾，仍然呈现出发展的趋势。

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