倫敦房產全球最貴 價格已「突破天際」

對於「人贏」 的定義是有房有車有存款,然而在倫敦,想要成為這樣的人生贏家簡直難於上青天。因為就「買房」這一項就足以讓人望而卻步。據房產中介Knight Frank的最新報告,倫敦在過去5年中大步超過紐約和世界上其他大城市,成為房價和房產銷售第一的城市。

倫敦房產全球最貴  價格已「突破天際」
在倫敦想要有房有車簡直難於上青天

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2009年倫敦售出的高檔房屋和公寓中有2147套價位在200-500萬美元之間,位於中國香港之後,基本和紐約持平。但2014年同價位售出的房產多達6250套,比紐約多出一倍,更是中國香港、新加坡和悉尼的三倍。

而在售價超過500萬美元的頂級房產市場方面,紐約的表現也不如倫敦。Knight Frank的數據顯示,2014年售價超過500萬美元的房產數為1638套,而紐約、悉尼和洛杉磯的房產數分別只有796、258和21套。

Knight Frank表示倫敦和紐約一直都是世界高檔房產市場的熱點,目前是倫敦處在領先地位。研究主管貝利(Liam Bailey)預期倫敦會在接下來的10年仍然領跑這一市場,直到2024年紐約再次趕超。

在過去10年中,倫敦高檔房產的升值速度高於全球其他地區,甚至東亞地區。倫敦中西部的Mayfair或者Holland Park的公寓自2004年起房價增幅為138%,第二位的是中國香港,增幅93%。紐約和新加坡隨後,增幅分別為78%和69%。

與其他城市不同,倫敦相對擁有更多的新建房屋供應量。2014年中國香港和紐約的住房建成數低於倫敦。倫敦的空中輪廓線正在被各幢高檔住宅高樓描繪出全新的樣貌。大倫敦地區一共有263幢20層樓以上的建築在規劃、審批或建設中。

但Knight Frank預計紐約的住房供應量會大漲。其中的代表建築是432 Park Avenue。這幢高達1396英呎的高樓已經接近完工,為世界上最高的住宅建築,也是當地第三高建築。頂層公寓已經被一位沙特買家在2013年以9500萬美元的價格買走。

和倫敦一樣,紐約也有不少高檔住宅在被國外買家買走後出現空置,房價通貨膨脹導致當地居民無法找到負擔的起的租房,推動房租及銷售價格進一步上漲。

Knight Frank認為目前倫敦領先於紐約的原因之一不僅僅是因為吸引到了全球精英,還因為倫敦日益增多的人口和勞動力,特別是在金融和IT領域。

但Knight Frank認為未來的熱點城市將會是邁阿密。該地的房產市場正逐漸從金融危機的陰影中走出來。過去5年高檔房產價格已經上漲了91%。

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英國買房也「坑爹」 小心陷阱規避風險

英國樓市持續高溫,在選到心儀的房子之後,如何安全順暢地完成接下來的交易,成為困擾很多華人買家的問題。 相對於國內房屋中介「一條龍」式的服務,英國的交易過程似乎更加繁瑣,需要代理中介、律師、會計師、測量師等專業領域的人員共同配合,各司其職。而其中的 法律保障更可謂是重中之重,英國政府規定:涉及到房產交易都必須由買賣雙方的代理律師進行交涉,才會有法律強制執行力。

涉及到房产交易都必须由买卖双方的代理律师进行交涉,才会有法律强制执行力
涉及到房产交易都必须由买卖双方的代理律师进行交涉,才会有法律强制执行力

下面聽律師分享規避風險的經驗。

Q:在你所接觸的華人購房者中,最常見的疑慮是什麼?

A在近幾年中,我們接觸了相當大比例的來自東南亞和中國大陸的購房委託。他們通常會有疑問的第一個問題就是律師的必要性以及律師的具體職能。英國法律體系相對健全,律師的參與是為了保障買賣雙方的合法權益,在購房過程中對買賣雙方身份的審核、房產的調查、環境分析、合同的審核及調整,這些都能有效地避免糾紛。而 英國政府對律師的職能規定也很明確,一般來說,當你選定了房產,談好了價格及優惠條件之後,就開始由律師介入,但是購房過程及之後的相關稅務問題則不在律 師涉及的範圍內,律師可以根據自己所掌握的知識提供一些基本信息作為參考,但是個案上不能給具體意見,律師只負責在法律的層面上為客戶保駕護航。一開始, 很多客戶對此很不理解,但這是為了保證讓最專業的人做自己領域的事,對購房者來說也是一種保障。

另一個問題就是資金來源證明,這對於在英國的購房者來說通 常不是問題,往往是國內的現金買家,有一些沒有辦法在短期內提供有效資金證明的情況。英國反洗錢法有相關規定,對買家資金來源的審核也是律師重要的職責之 一。之前有一位要購買高端房產的客戶,就是由於沒有辦法證明資金的來源,我們只能拒絕了他的委託對於現金買家資金證明的問題,我們給的建議就是一定要提前準備,涉及到第三方贈與、外幣兌換和國際匯款會需要更多的時間。特別是近期國家進一步加強「螞蟻搬家」式購匯管理,個人分拆購匯被加強監管,短時間內的頻繁購匯有可能會被銀行監控,甚至上「黑名單」。所以建議有購房意向的買家一定要及早規劃,在制度內選擇合適自己購匯方式。

Q: 如果客戶要購買期房,在法律層面需要注意哪些問題?會存在哪些風險?

A: 現階段隨著倫敦房價的不斷攀高,樓盤的開發商也 越來越多,選一個高質量的開發商對購買期房來說是一定程度的保障。雖然房地產現在情勢大好,但從律師的角度上來說,我們也時常能看到一些糾紛。在選定房產 後,從法律層面需要注意的就是一些細節,以之前的一個客戶為例,他就遇到了房屋中介和最後購房合同給出的信息出現嚴重不符,竣工日期相差了一年,最後三方 出面協調,才重新修改了合同。在買賣房產過程中,只有買賣合同、政府給出的基本條款、相關法律法規及雙方律師的書面來往才具有法律強制執行力和法律約束力前期與房屋中介獲得的信息可以作為參考,但並不保證當發生糾紛時可以被法官採納,所 以千萬不要忽略合同及租約的條款,即使很細小的一個條款都有可能影響實際的居住。之前的案例就有出現過一個關於停車位的問題,有很多新修的公寓停車位有 限,只允許兩居室或三居室及更大面積的購房者購買停車位,那小戶型和沒有購買停車位的住戶就只能向政府申請「居民停車許可證」(Parking Permit)。但有些樓盤在動工前,為了確保周邊的環境,開發商就已經向政府保證住戶不可向政府申請「居民停車許可證」,那這種情況就需要提前考慮是否繼續購買了。類似的細節問題還有很多,需要根據個案情況具體分析。

律師的參與其實已經規避了大部分所謂期房的風險,對開發商及周邊環境的調查報告,都提前讓買家可以對自己的房產有全方位的瞭解,買得更加安心。還有兩點需要特別注意的,首先就是竣工日期突然提前,造成尾款不能及時到帳所產生的違約,中期款和押金無法追回。這種情況就只能通過定期與開發商溝通施工狀況,和提早規劃購房金來避免。另外,交房時的實際面積與規劃面積相差多於5%就屬於開發商違約,這種情況在近幾年也時有發生,雖然交房時開發商會出具一份建築測量證明,交房時自己雇一位測量師也十分必要,這份文件是對自己作為買家和以後房產轉賣的保障。

Q 「炒樓花」在法律層面是否存在風險?買賣雙方的風險應如何規避?

A「炒 樓花」是一種風險投資,由於近年來房地產的繁榮,買賣雙方都有更多的選擇,逐漸有出現由於賣家遇到出價更高的買家,或買家突然改變購買意向而造成的交易突 然中止,被迫停止的那一方不僅浪費了很多時間,還損失了交易產生的律師費用,這就需要賣房律師更為嚴謹的預訂合同和條款的起草。想要做期房轉手的買家需要特別注意的是,為了防止由於炒房造成的房產泡沫,開發商通常會限制合同的轉讓次數,有的甚至在交房前不得轉賣,在簽署合同前要特別注意所購房產是否可以轉讓及可轉讓的次數。

對於賣家來說,需要注意的就是,轉讓購買合同轉讓的只是購買權,而不能轉責任, 也就是說一旦下一位買家由於任何原因導致最終不能成交,造成的全部損失都要有由最初的買家負責。這就需要對接盤買家身份、資金和信用有一個全面的評估,也 可以通過讓新買家與開發商直接簽署一份契約,以約束新買家的責任及義務,從而減少風險。對於買家來說,買「樓花」特別需要注意的就是確認賣家的購買權是真 實有效的,以及是否可以再次轉讓。

Q:中國近期加強「螞蟻搬家」式購匯管理後,是否會對華人在英買房造成影響?對此,你對買家有什麼建議?

A現在的期房買賣整體變化沒有太大,但是基於中國的政策調整,進一步收緊的購匯管制,人民幣的匯率調整及股票的波動是否會造成國內購房者無法完成他們的交易都還在觀望中。不過,在近期的房產展銷會上,華人買家的購買力還是很強的。另外,買房過程中信任和溝通很重要,前期看房過程中,要挑選與開發商關係好的房屋代理,他們有更多更優的房源,也能為購房人爭取到更多的優惠。

選擇一個經驗豐富的律師也很重要,雖然有一些英國本土的律師價格比較低廉,但所購樓盤開發商的 推薦律師還是更為安全的選擇,因為該樓盤的信息已在這裡有備案,大大縮短了環境調研所需時間,可以保證在指定日期內交換合同。更重要是,這些律師與開發商的關係比較好,方便為客戶爭取更多的權益。同時好的律師會帶你了解如何購買英國房產

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(據華聞網)

本週海外各國房市頭條 當地視角讓您更懂市場(9月23日)

本週海外各國房市頭條 當地視角讓您更懂市場(9月23日)

 

英國《金融時報》:谷底反彈交易活躍 投資者需警惕歐元區房地產風險fiancial

歐元區的房地產市場歷經多年的低迷,已經走出谷底,並有可能進一步上升。西班牙、葡萄牙和意大利最近幾年已經吸引了大量的資本流入,支持其房地產行業崛起。可是新研究表明,因為一心尋求高收益資產,熱情過度的投資者低估了歐元區周邊地區的房地產市場風險,包括營商環境、競爭水平、市場透明度、腐敗程度和更廣泛的經濟狀況。【閱讀原文】

 

Propertywire房地產雜誌:中國香港高端房產價格雄霸全球 超倫敦、巴黎50%UK-PROPERTYWIRE

第一太平戴維斯的新研究發現,中國香港高端物業之貴稱霸全球,一個位於黃金地段的轉手公寓,典型的價格是450萬美元,分別超出倫敦和巴黎同類型房產45%和55%。在其他頂級國際城市中,新加坡高端物業的均價是230萬美元,紐約210萬美元,迪拜190萬美元;米蘭、悉尼、威尼斯和洛杉磯則可以找到性價比高的房產。【閱讀原文】

 

海外房產新聞網站OPP. Today:美國房地產投資移民”兩手抓” 居外、外聯攜手促進EB-5移民項目

中國領先的房地產平台居外網與頂級移民諮詢機構外聯出國顧問集團達成合作關係,共同促進美國EB-5投資移民簽證項目。EB-5項目以「就業為基礎」的美國聯邦移民項目,外國人可以獲得永久綠卡,只要他們在獲得批准的項目中投資了至少50萬美元,並證明這項投資在兩年內創造至少10個就業崗位。這兩家公司將獨家合作營銷數項獲批准參與EB-5項目的地產開發項目。【閱讀原文】

 

《澳大利亞時報》:澳洲房產投資貸款急剎車 你要如何突圍?au

最近澳元的快速貶值鼓勵外國投資者加入購房者的隊列,稱澳大利亞為財富的避風港。然而,為了避開房地產價格不斷上升的影響,澳大利亞政府通過了針對銀行房地產投資貸款的新規。除了增加投資貸款利率,銀行針對房產投資貸款申請人也制定了更嚴格的規定。在當前的市場情況下,尋求專業的諮詢可以節省你大量的時間和金錢。【閱讀原文】

 

 

 

中國超級富豪赴英數銳減竟達九成 3個月只有6人

英國《泰晤士報》網站9月14日報導,英國官方數字顯示,隨著全球金融市場的影響,攜帶金錢前來英國的中國超級富豪人數銳減,在過去3個月只有6名中國人獲得英國為超級富豪頒發的入境簽證,而2014年同期為102人。

中國超級富豪赴英數銳減竟達九成  3個月只有6人
隨著全球金融市場的影響,攜帶金錢前來英國的中國超級富豪人數銳減

據英國內政部說,到目前為止,2015年向中國人發放的「投資者簽證」數量同比減少了91%。這種簽證發放給能夠在英國投資至少200萬英鎊的申請者,過去規定至少投資100萬英鎊,今年前六個月共向中國人發放投資簽證17個,而2014年同期為187個。

報導稱,獲得這種簽證的俄羅斯富豪人數也大為減少,今年前六個月只有23人拿到這種簽證,2014年同期拿到這一簽證的俄羅斯富豪有118人。俄羅斯的經濟問題和英國政府對「無住所居民」的強硬立場被認為是俄羅斯投資者減少最有可能的原因。

報導稱,這種簽證是超級富豪快速獲得英國居留權的一條很常見的途徑。五年後,他們可以申請永久居留權,擁有永久居留權一年後,就可以申請公民身份。如果投資500萬英鎊及以上,三年後就可以申請永久居留權;如果投資1000萬英鎊,兩年後即可申請永久居留權。

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高級移民律師解析:2015年企業家移民為何拒簽率突然飆高

Peter-Liu-700x1902015年8月27日,彼得森律師行得到英國移民局內部發佈的最新一季度的英國簽證官方數據。該報告覆蓋範圍包括全世界範圍內,所有英國簽證類型的相關數據,包括計分積點制(Point-Based System)的Tier 1 投資移民、Tier 1企業家移民、工作簽證、學生簽證和非計分積點制的旅遊簽證、配偶簽證、入籍與永居申請等。本文將根據這份官方統計數據進行英國移民政策政策分析與預測,特別是針對中國藉申請人最為關注的高淨值移民簽證類別。

2015年英國投資移民概況

截至2015年6月的過去12個月內,Tier 1 高淨值移民簽證(包含投資移民和企業家移民)的總獲批人數(含副申請人)共7922人,相較於去年同期大幅減少2386人,減少幅度突破30%,相較於上個季度的17%,本季度的高淨值移民累積數量可以說是降到多年來的新低點。主要的影響來自於2014年11月與2015年4月的兩次移民政策緊縮:投資移民投資門檻從100萬英鎊倍增到200萬英鎊,以及企業家移民日漸嚴格的企業家真實性考察與高面試率,都直接造成Tier 1 高淨值移民,尤其是投資移民與企業家移民,獲批人數急遽縮水。

2015第二季關鍵數據:57%、90%、30、6

「57%」2015年第二季度,全球企業家移民主申請人數量478人,其中僅有216人獲簽,拒簽率為57%,較上個季度高了10%,創下18個月以來最高拒簽率。

「90%」本季度投資移民全球主申請人數量50人,其中44人獲批,獲簽率高達90%。

「30」:2015年4到6月,中國藉企業家移民申請人獲批人數為30人,與上季度相較,成功獲批率整整降低近40%。

「6」:本季度中國籍投資移民獲批申請人僅有6人,而這個數字在上個季度是11人,在2014年第四季度則是254人。

企業家移民數據分析

本季度移民報告最引人注目的莫過於企業家移民的數據變化,境外申請企業家移民的拒簽率為18個月以來最高,更是2014年以來首度突破50%。以下是這幾年來的企業家移民申請人樹數據變化與拒簽率表:QQ20150909093759QQ20150909093705

如果單獨將拒簽率畫成圖表,就可以很清楚的看到,2012年以來,企業家移民拒簽率出現了兩個高峰點,首先是2013年第二季度,再來便是2015年第二季度。

英國移民兩大重要時間節點

讓我們來回顧一下英國移民的兩個重要時間節點,一是2013年1月30日推出的GET(Genuine Entrepreneur Test),也就是所謂的面試。透過真實企業家測試,移民局大量篩選掉不符合」企業家精神」的申請人,造成拒簽率飆升。再來是2015年4月6日移民法修正,大幅收緊移民政策,其中企業家移民更是政策緊縮重點,重大改革主要為:

1、真實企業家適用於初次申請者、申請企業家移民續簽以及第五年轉永居

真實企業家測試原本僅適用於初次申請者,從2015年4月6日起,同時適用於申請企業家移民續簽以及第五年轉永居。這項新規定使得申請人在持有企業家簽證的5年期間都將一直受到移民局對於其商業活動真實性的考察。

2、20萬投資額須存滿90天

20萬投資額必須存滿90天,如果未存滿90天,必須提供詳細的資金來源解釋。

3、存款證明的開具日期為申請前31天內

20萬英鎊存款證明的開具日期,由原來的「申請前3個月內」變成「申請前31天內」。

4、所有企業家移民申請人都必須提交商業計劃書

自2015年4月6日起,所有企業家移民申請人都必須提交商業計劃書,以往商業計劃書僅僅作為非必要材料對申請進行輔助。

以上第一點與第四點,都是為了讓移民局能夠更好的判斷申請人是否具有」企業家精神」。制定出更嚴格的移民法規,不外乎是為了篩除掉不符合」企業家精神」的申請人。

筆者在這幾個月接觸到不少被拒簽後前來諮詢的申請人,新政策實施以來,90%以上的拒簽理由集中於: 1) 商業計劃的真實性 2) 商業的可行性 3) 商業的可操作性。

除了初次申請之外,也有許多企業家簽證持有人收到面試抽查通知。也就是說,在順利拿到英國綠卡前的這五年,企業家簽證持有人都必須隨時面臨英國內政部抽查商業活動的真實性,否則將面臨簽證被吊銷的危機。

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2014年10月16日,英國內政部官方頒佈移民條例變更通知,確認自2014年11月6日起,投資移民門檻漲至200萬英鎊。大批申請人希望趕在漲價之前提交移民申請,2014年第四季度獲批的申請人達到471人,其中超過半數來自中國,足足有254人,相較2014年第三季度漲幅為210%。單單是2014年第四季度的獲批人次就比2013全年的獲批人次還要多。

而時間進入2015年後,投資移民開始進入一個市場冷淡期和觀望期。根據移民局官方統計數據,2015年1月到3月,中國地區獲批投資移民的只有11人,而4月到6月只有6人。然而,從筆者自身經驗及多方位資源反饋來看,中國高淨資產人群對於移民英國的熱情始終是只增不減,只是在尋找一種最適合的方式,以及等待最恰當的時機。

總結與建議:拒簽率高居不下,要成功須認真創業

總體來看,無論是全球範圍還是中國地區,2015年第一季度的投資移民都是呈大幅下降的趨勢,英國政府提高投資移民門檻的決策是導致這一下降的主要原因。但同時我們應看到高淨值人群對移民英國的熱情從未下降,中國人對於英國完善的福利政策的嚮往也從未減低。投資移民在經歷短暫低潮期後仍有望迎來下一個春天。

自更嚴格完善企業家移民政策正式啟用後,無論從全球範圍還是中國地區來看,企業家移民的拒簽率都是高居不下。但中國申請者對於企業家移民的熱情只增不減,其中也包含了投資移民門檻上漲以致很多申請者不得已轉為申請企業家移民。

而筆者必須強調的是,企業家移民並不是一種要求較低的投資移民。申請者必須擁有企業家精神,把握住「先創業,後移民」的核心,想清楚英國政府設立企業家移民項目的真實目的,從英國政府的角度考慮自己的創業項目——運用企業,創造就業機會。同時,根據自身情況出發,制定相應的英國創業計劃,如果是沒有相關工作或創業經驗,建議選擇加入現有商業模式的方式。

劉鵬律師專欄全集:

劉鵬詮析英國移民與投資

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英國投資新熱點 伯明翰的崛起

位於英格蘭中部的伯明翰在過去的二百多年中一直都是英國製造業的心臟,甚至也曾獲得過「世界工廠」的稱號。雖然這一稱號早已易主。不過現在的伯明翰產業卻已成功轉型,具備了更為全面的產業結構。再加上豐富的高等教育資源,伯明翰已經成為全球頂級的投資熱點,吸引了大量的企業與房產投資者。

投資新熱點

現在伯明翰早已從單一的製造業轉為商業和金融服務、展覽、會議、旅遊以及傳統製造業的全面組合。吸引了大量的企業與投資。

今年早些時候,由英國城市土地學會(Urban Land Institute)和普華永道(PWC)發佈的報告顯示,伯明翰在全球最好的投資城市中排名第6,比去年的第14位大幅上升——同期倫敦的排名卻下滑了5位。

在英國貿易投資總署(UK Trade and Investment)公佈的最新數據中,伯明翰擊敗了曼徹斯特成為2014年倫敦以外的外商投資最熱門目的地,新創造出了1.9萬個新工作職位。在這些投資中,汽車製造業佔了2/3,商業和專業服務佔項目的30%。

伯明翰的维多利亚广场

大量進駐的企業

在2014年時,伯明翰已經負責捷豹路虎(Jaguar Land Rover)項目的40%產能,伴隨而來的還有大量的配套產業,如Amtek、Maier等海外公司都宣佈將在伯明翰擴充產能。

不只是製造業,金融產業也在大舉遷居伯明翰。例如,在2007年德意志銀行有90名伯明翰員工,現在有1,800多人。蘇格蘭皇家銀行和匯豐銀行都計劃把英國銀行總部遷至伯明翰,BBC第4頻道也可能加入這一行列。

伯明翰的房市需求

企業進駐與復興工程都將創建眾多的配套企業和就業機會——過去十年,伯明翰的人口增長了30萬,其中40%是在25歲以下。伯明翰有六所大學,是倫敦以外最大的高等教育中心,這都帶來了大量的住房需求。

此外,2008年的經濟衰退已經嚴重制約了新建房產的供應,但需求卻在一直增加。因此伯明翰房產投資的回報率增長潛力十分可觀。

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伯明翰的房產投資

伯明翰比起倫敦房市的優勢在於,過去的幾年中倫敦和英格蘭東南部的房價日益高漲,使得新入市的投資者回報率也隨之降低。此外,由於工資增速有限,所以儘管倫敦的房市上租房需求依然高漲,但是租金增長速度卻早已步履姍姍。因此,很多尋求更高回報率的投資者傾向於在伯明翰擴充他們的投資組合。事實上,在2014年中,已經有很多的投資者在投資收益率高漲的伯明翰購買了高端房產。

伯明翰的房產價格不像倫敦那樣昂貴——典型的一室公寓11.5萬英鎊,因此伯明翰的租金回報率一直都不錯。

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伯明翰的房市

伯明翰的熱點地區——New Street站附近的地區——有多個復興工程,而且靠近主要交通樞紐和主要購物區,有著令人嚮往的城市生活,年輕專業人士和學生都有很高的租房需求,所以投資前景也很可觀。此外,The Jewellery Quarter、Edgbaston和Moseley這些搶手的內城郊區都有很多投資機會,自住業主和投資者的需求都很大。

伯明翰的黃金地段郵編是Edgbaston, Birmingham B15,全伯明翰房價最高的五條街都在這裡,房價100-140萬英鎊。最活躍的地區房市是Victoria Court, Sparkbrook, Birmingham B11,轉手率非常高。

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英鎊太堅挺 海外投資者望而卻步

據每日郵報,本週發佈的一項報告指出,過去15年來,離岸公司在英格蘭和威爾士購買的房產總價值已經超過了1500億英鎊。然而,由於英鎊堅挺,亞洲投資者開始駐足不前。

英鎊太堅挺  海外投資者望而卻步
,由於英鎊堅挺,亞洲投資者開始駐足不前

該報告指出,在倫敦中心區Lancaster街上有149棟住宅屬於位於避稅地區的公司,價值5.63億英鎊。而Eaton Place有同等數量的住宅屬於外國人。

但是英鎊的堅挺,以及當前市場上現金流的混亂,導致許多觀望中的投資者停下了繼續投資的腳步。

倫敦和英國其他地方的房產,對海外購買人而言,突然間變得異常昂貴。

例如,在首都,一棟2百萬鎊的住宅在四年前需要花費大約2.2百萬歐元,但是今天卻要花費2.75百萬歐元,因為英鎊的幣值上升了。

其他貨幣的境況還要更糟,部分是因為中國目前的經濟危機,部分是由於美國的高利率前景,令資本開始四處逃離。

馬來西亞和印度尼西亞的貨幣幣值自1990年代亞洲金融危機以來,處於最低水平,而泰國、土耳其、南非和俄國的貨幣幣值也飽受摧殘。

由Knight Frank為Bloomberg撰寫的研究報告顯示,亞洲投資者對倫敦房產的興趣普遍處於疲軟狀態。

今年上半年,中國香港買家佔倫敦房市交易的3.3%,比之前一個時期的5.6%要低。新加坡投資者佔1.4%,少於之前的3.8%,而馬來西亞買家的比率,從0.9%,滑到了0.6%。

對中國經濟的憂慮,以及上海和深圳證券交易市場的戲劇性拋售行為,使得人們的投資信心處於崩潰邊緣。

吉隆坡房產開發商達拜(Sime Darby)擁有Battersea Power 車站 40%的產權,該車站正在改建當中。該公司說,該車站附近住宅 的海外購買興趣,正在減弱。該公司表示,來自馬來西亞和東南亞地區的購買興趣正在減弱,可能是由於當前全球現金流的紊亂和不確定的經濟形勢。」

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英鎊走強 亞洲投資者開始捨棄倫敦房市

英國作為經濟危機過後外國投資者尋求可觀房產投資回報「避難所」的故事或正在走向終結

英鎊走強 亞洲投資者開始捨棄倫敦房市
英鎊走強 亞洲投資者開始捨棄倫敦房市

除了成千上萬的起重機和雨後春筍般的豪宅公寓,倫敦到處都充斥著富豪們的「小玩意」,從汽車升降機到范思哲兒童遊樂區,表面上看,倫敦巴特西(Battersea)一帶仍然是房地產繁榮的中心,它似乎已經將倫敦變成了英國的「摩納哥」。

如果那些參與巴特西電站和九榆樹地區(Nine Elms)改造的經紀人及投資者的傳言可以相信的話,那些被眾多外國投資者看好——也受到等量譴責的——推動了倫敦十年發展的豪宅繁榮期,或正逐漸消退下去。

跨國公司森那美(Sime Darby),42英畝的巴特西重建項目的主要股東之一,承認馬來西亞和其他東南亞國家投資者的購房興趣正在減退。此前,這些地區的投資者為在倫敦買房一擲千金,推高了豪宅價格,巴特西因受他們青睞而被稱為「新加坡泰晤士」。這家總部位於馬來西亞的公司堅稱,現有的銷售協議一個也沒被取消。

但是,僅因為有一個地產代理數據顯示:截止今年6月,巴特西和周圍地區豪宅價格下跌10%,專家們就指責,近期的英鎊走強和投資者本國的經濟波動,打擊了他們在倫敦購買豪宅的熱情。

據英國萊坊房地產經紀公司數據,購買倫敦豪宅的俄羅斯客戶2015年上半年佔比跌至2.9%,這一數字在此前6個月為6.37%。新加坡買家減少了一半以上,佔比為1.4%;中國買家佔比從10.9%下降到9.4%。

森那美擁有巴特西重建項目40%的股份。近期,該公司在一份聲明中指出:「我們發現,馬來西亞和其他東南亞地區買家,對英國樓市的興趣在不斷減弱,很可能是因為貨幣波動較大和經濟前景不明確。目前為止,公司沒有交換合約被取消。」

經濟學家預測,倫敦黃金地段房價將下降10%至15%;另外一些人則認為,一個潛伏已久的房地產蕭條期已經開始降臨倫敦。網絡房地產代理商eMoov稱,市場對價值200萬英鎊或以上的豪宅的需求在不斷下降,單5月就錄得了3%的跌幅。5月以來,倫敦60%的中心行政區,如威斯敏斯特(Westminster)或肯辛頓-切爾西(Kensington and Chelsea),住宅需求均有所下降。

eMoov創始人Russell Quirk說:「即使價格暴跌,我不認為有多少人會同情那些富得流油、錦衣玉食的豪宅買家。他們已經佔據倫敦中央的「黃金街」很久了,現在看起來時代正在起變化。

「倫敦已經變成了英國中央的摩納哥。但是,倫敦上漲的房價必定會出現回落,我們將開始看到英國首都和其他地區的房價出現『再平衡』。」

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英國置業 金絲雀碼頭成投資新寵

金絲雀碼頭是一個傳奇般的區域復興工程。這個曾經輝煌過、蕭條過、繁榮過、也失落過的地區在歷經數十年的波折起伏後,已經成為與金融城(The City)分庭抗禮的另一座國際金融中心與黃金地段。當前,金絲雀碼頭的開發和投資仍在大量的進行中,眾多的國際人士都在這裡投資或定居。那麼金絲雀碼頭到底有什麼出眾之處呢?

英國置業  金絲雀碼頭成投資新寵
倫敦的金絲雀碼頭

1. 地區復興工程的中心

金絲雀碼頭的歷史可以追溯到1802年,歷史上曾是地球上最繁忙的航運港口。不過在1950-1980年之間逐漸衰落以至關閉。直到1983年英國政府將這裡劃為企業開發區後,這裡才迎來了第二春。

金絲雀碼頭共佔地97英畝(40萬平方米),雖然面積不大,但是有著嚴格的規劃。由於當地原來就有大量而且完善的基礎設施,再加上持續的復興工程吸引了大量投資,因此時至今日,金絲雀碼頭的交通設施、零售店面、大型寫字樓以及其它生活設施已經是全倫敦最成熟的地區之一。

2. 全球的商業中心

金絲雀碼頭的銀行總部數量已經超過了倫敦金融城,此外,這裡也薈集了大量的律師事務所、媒體機構,使得這裡的專業人士的數量、密度以及平均薪資在歐洲都是首屈一指的。駐紮在金絲雀碼頭的知名機構包括美國銀行(Bank of America)、高偉紳律師事務所(Clifford Chance)和Trinity Mirror報紙。當前,金絲雀碼頭的管理層正在努力吸引迅速崛起的高科技產業入駐。

3. 豐富而優質的生活設施

金絲雀碼頭並非只有寫字樓的單一功能區,這裡也薈集了大量的零售、娛樂、美食、藝術設施,包括歐洲最大的健身俱樂部Reebok Sports Club London、英國最大的公共藝術收藏(走在金絲雀碼頭的街上經常隨處可見這些令人眼前一亮的驚喜)。今年5月還新開張了精品購物商廈Crossrail Place,就在橫貫城軌(Crossrail)車站的上方。

如果說這些設施是後天的積累所致,那麼坐落在泰晤士河上所帶來的臨河景緻、河邊步道上慢跑、散步的生活方式都是金絲雀碼頭的先天優勢,這對熱衷於定居在水一方的華人有極大的吸引力。

4. 便利的交通連接倫敦和世界

金絲雀碼頭的開發公司非常重視交通設施的改善,持續不斷的投資使得金絲雀碼頭成了倫敦的交通樞紐,從此處通往倫敦各處都非常便捷。當前金絲雀碼頭的主要交通線路有灣區輕軌(DLR)和Jubilee地鐵線(銀線),可在10至15分鐘內將您帶到市中心和倫敦西區。由於灣區輕軌乾淨、快捷的特點,很多不喜歡使用公交工具的人士也樂意搭乘。此外,2018年時,眾望所盼的橫貫城軌將會開通,將進一步強化金絲雀碼頭的交通鏈接。

在地鐵之外,臨河位置還為金絲雀碼頭帶來了獨特的水上交通——泰晤士快船(Thames Clipper)定期通往倫敦​​橋、格林威治和滑鐵盧等站。由於其飛機的座椅、船上咖啡館和殘疾人設施,這種快捷的交通方式也頗受通勤人士喜愛。

不難想像,並非所有地區都可以在家門口有個國際機場,不過金絲雀碼頭就是這樣一個幸運兒。倫敦城市機場(London City Airport)提供了便捷的航班,連接著包括紐約在內的32個海外目的地。而且該機場的擴建計劃已獲得批准,以增進乘客吞吐量,這將進一步強化倫敦城市機場的世界級商務門戶機場地位。

5. 可觀的投資潛力

如前所述,優質的生活設施、持續不斷的投資,再加上2018年將到來的橫貫城軌,如眾星拱月般的為金絲雀碼頭營造出了一個可觀的投資前景,吸引了大量的國際買家來此購房投資或是居住於此,其中華人便是最大的族群之一。

根據房產仲介公司萊坊(Knight Frank)2015年4月發佈的春季報告,金絲雀碼頭的房價在過去12個月增長了驚人的9.2%,遠超倫敦市中心黃金地段(2.8%)和倫敦外圍高端房產(4.5%)的增幅。

此外,由於金絲雀碼頭薈集了大量的銀行和其它企業,就業總量的增長顯著。這一地區的專業人員平均年薪達10萬英鎊,並且對租賃房產有著極高的需求,因此在這裡購房出租是一門理想的投資,預期收益非常可觀,而且風險也低。150823163407100658--ss

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(互聯網資訊綜合整理)

英國房東賺翻!租金回報近20年超過1400%

據英國衛報報導,1996年至2014年間,英國房屋租賃市場收益回報超過1400%,遠遠超過股票、債券及現金交易的投資回報率。當地的「包租公」與「包租婆」們可謂賺了個盆滿缽滿。

英國房東賺翻!租金回報近20年超過1400%
租金回報近20年超過1400% 超出股票收益近7倍

英國最大抵押貸款機構Halifax經濟學家認為,英國房產市場上超高的租金回報要得益於英國房價與租價之間漲幅差距。例如,2014年12月至2015年2月間英國房價漲幅約為3%,但租金價格漲幅卻高達9.2%(HOMELET數據),增幅遠高於房價。因此,英國房產用來出租的「投資性價比」要遠高於其它用途。

租金回報近20年超過1400% 超出股票收益近7倍

英 國知名Wriglesworth諮詢公司的經濟學家們在上週六發佈投資分析報告。報告稱,從1996年開始,投入英國購房出租的每1000英鎊,到 2014年第四季度都轉變為14987英鎊的高昂回報。在同等資金成本的基礎上,這個結果是商業地產投資收益的4倍,同時也是政府債券、股票與現金儲蓄的 7倍左右。

Wriglesworth經濟學家分析,2008發生的金融危機儘管讓英國經濟陷入衰退,但英國主流房產市場卻基本未受其影響,房產市場在過去20年間基本呈上揚態勢,房價也翻番增長。再加上不斷上漲的租金價格,超過5年的英國長期置業者們已經坐擁了巨大的房屋收益資產。

英國房產諮詢網站Helifax分析師表示:「倫敦地區的高昂房價和增速遲緩的工資水平已經讓當地很多年輕人打消了買房的念頭,越來越多的人加入了『倫敦租 房大軍』,地鐵沿線已經基本找不到空置的房屋。」可以說,英國近年來上演的「買房難」為租房交易市場的繁榮創造了更大的機遇,而隨著租金價格的不斷提升, 很多經濟學家擔憂,「租房難」時代的提前到來也許將進一步拉高租金水平。

置業專家分析,成熟且繁榮的租賃市場讓英國房產相比於其它國家更適合「購房出租」這一投資方式。除了房產自身的升值收益,租金回報其實佔了英國投資收益的「大頭」。

專家建議,有意英國房產的買家可以專注於超過5年的長線投資,豐厚的租金回報可以讓投資者在相對較短的時間內還清貸款。根據Wrigles worth投資報告中的貸款分析顯示,購房出租者會利用房租收入來輕鬆償還抵押貸款,在13年內還清本金與利息。

倫敦房價罕見下跌0.4% 租金收益順勢看漲

據英國權威房地產網站Rightmove發佈的3月英國房價指數分析報告顯示,倫敦房價終止了連續3個月的增長勢頭,3月份平均房價下跌0.5%,平均價格 為58.03萬英鎊。令人驚訝的是,全國房價在2015年第一季度持續保持著超過5%的增長勢頭,漲幅明顯高於倫敦地區。

英國CEBR(經濟與商業研究中心)此前已經作出預測,2015年英國其它地區房價漲幅將實現6年來首次超過倫敦地區的「大反轉」現象。但是這種趨勢卻不會持續很久,英國大選結束後,倫敦地區房產市場將重新發力。

CEBR分析師認為,除了受大選的不確定因素影響以外,第一季度倫敦地區房屋新建量的上升與英國推出的「help-to-buy」系列買房優惠政策,在一定程度上緩解了倫敦住房緊張的狀況,給倫敦地區的房價漲勢按了「暫停鍵」。

「倫敦地區房價短時間內的下跌趨勢將更有利於提高英國的房產交易健康指數,免除了房產泡沫危機,但是這種趨勢將會於2015年底發生改變。」CEBR經濟學家妮娜這樣認為。

另一方面,倫敦租賃交易市場仍然火爆。據Homelet數據統計,倫敦地區第一季度租金漲幅超過3%,月租金超過1300英鎊。Homelet認為,從目前來看,倫敦地區的房屋租賃市場並沒有降溫的跡象,「租房生活」仍然是倫敦大部分上班族的第一選擇。

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