略往前回溯,6月27日,英國華人房地產協會(CPPS)及華人建築環境專家聯盟(CBEEs)在倫敦的 Victoria Park Plaza Hotel舉辦了壹場規模盛大的華人房產研討會,與會的除了中國幾大房產巨頭萬達集團、綠地集團、ABP總部基 地及中國銀行及太平保險等中國企業,引人注目的還有來自MSCI/IPD明晟指數機構、London First、CBRE世邦魏理仕、PWC等政策諮詢 與分析機構的代表。這些房產專業人士分析了英國房產市場的現狀和發展趨勢,房產投資的收益率與投資潛力,並著重強調了壹個觀點,即倫敦住房的短缺將繼續推 動倫敦房市的上漲。
與這個預測並行而來的,是近幾年中國房地產商攜資進軍英國的熱潮。規模大的項目有總部基地(ABP)投建的皇家阿爾伯特碼頭 (Royal Albert Dock)項目,綠地集團(Greenland)投建的大倫敦旺茲沃思(Wandsworth)地區的拉姆啤酒廠 (Ram Brewery)地塊項目,以及由萬達集團在倫敦巴特西(Battersea)九榆(Nine Elms)地區投建的酒店項目等,而中國公民以 個人身份投資英國房產市場的案例更是屢見不鮮。
據英國《英中時報》報導,英國內政部移民局大臣(The Minister of State for Immigration)布羅肯希爾(James Brokenshire)通過英國下議院發表書面聲明調整移民法規,宣佈自8月3日起,在公立繼續教育學院(Publicly Funded Further Education College)就讀的非歐盟國際學生的可工作時長由每週最多10小時縮減為零,與私立學院(Private College)學生享受的政策相同。
據《Briefing Non-European Student Migration to the UK》報告顯示,2013年在前往英國接受正式教育的國際生中,七成來自非歐盟國家。亞洲學生是最大的國際生群體,比位居第二名的中東留學生多五倍。
為 打擊非歐盟移民以學生簽證進入英國,卻事實上在全職工作的亂象,自2010年起,英國政府啟用了一系列政策打擊學生簽證濫用。據《Briefing – Non European Student Migration to the UK》,2010至2014年間,英國超過800家的教育機構失去海外招生擔保資格。其中一些是由於未能及時遞交高可信度資格申請,因為自身資質不夠或已 倒閉,一些則是在重新申請高可信度資格的時候被吊銷招生許可。克尼社區學院(Hackney Community College)的新聞辦公室表示,受到政策緊縮的影響,近兩年該公立學院已停止招收國際生。
根據世邦魏理仕(CBRE)最近發佈的報告《中國資本在全球房地產市場的擴張》(The Expanding Role of Chinese Capital in Global Real Estate Markets)顯示,雖然中國股市2015年以來經歷震盪洗盤,並創下最大跌幅,但在過去四年,中國推動海外資本流向商業房地產。2014年,中國海外資本投資商業房地產的總額超過100億美元,復合年增長率(CAGR)約72%。
儘管英國央行決策者在7月份的會議上一致投票贊成將利率維持在紀錄低位,但越來越多的決策者對通脹上升壓力感到擔心,這表明該央行正在為採取8年來首次加息行動蓄勢。這勢必會對英國房產投資者產生重大影響。
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經濟學家均預測英國央行加息
摩根大通(JPMorgan)的經濟學家Allan Monks在報告中寫道,英國央行11月加息的可能性至少為40%。Allan指出,核心預期是英國央行會在明年2月份加息,不過要在8月份MPC會議之後評估央行立場。
安盛投資(AXA IM)的高級經濟學家David Page也表示,英國央行明年2月加息可能性看起來更大,因為英鎊升值和油價面臨下行風險可能會加劇11月份整體通脹率極其低下的狀況
英國央行行長吹風 各大銀行上調按揭利率
日前,英國央行行長Mark Carney警告稱,央行的基本利率有可能從明年1月份開始上調,眾多銀行對可能出現的貸款搶購熱潮做好了準備。
目前,包括巴克萊銀行(Barclays)、Santander和約克郡建築協會在內的眾多金融機構,開始上調按揭貸款利率,並悄然撤下了一些低利率的貸款產品,調整後的貸款成本出現了數百英鎊的上漲。
據悉,Barclays銀行剛剛將其旗下10年期固定利率貸款的利率由2.99%上調至目前的3.25%。
以150,000英鎊按揭貸款為例,該調整將導致貸款人的月供從711英鎊上升至731英鎊。十年下來,貸款人將多支付2,400英鎊。
與此同時,巴克萊銀行也將利率最低的5年期貸款利率提升了0.2%,至2.59%。這一變化將導致貸款人每月需多支付15英鎊,變更後的月供升至680英鎊。對於其他產品,如利率1.59%的2年期固定利率貸款產品直接被取消了。
Santander 銀行也將其2年期和5年期固定利率貸款的利率上調了0.1%。針對首付40%的2年期固定利率產品,利率已從之前的1.49%上調至1.59%。該調整將 導致貸款者的月供增加7英鎊,上漲至606英鎊/月,而總還款額將上漲168英鎊至15,539英鎊。此外,Santander銀行也取消了利率 2.19%的5年期固定利率產品。
類似的情況也出現在約克郡建築協會,他們上調了全部借貸期限的固定利率貸款的利率。目前,對於首付35%的2年期固定利率貸款仍保持原有1.07%的利率,但是該產品的申請費則從過去的1,499英鎊上漲至1,675英鎊,也就是說借貸者的貸款成本增加了176英鎊。
London & Country的負責人DavidHollingworth指出:「當各大銀行和建築協會開始上調按揭貸款利息,可能產生多米諾效應並導致其他借貸方的效仿。」
購買英國房產需把握好時機
目前,英國可以說處於一個利率在歷史低點的時代。在這樣的經濟環境下,投資者們應好好利用現在的低利率。購房者應立刻採取應對措施,因為目前仍由一些很划算的產品可選。如果等到加息到來之後才採取行動,那就已經錯過機會了。
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