韋朝賀：“好學區未必有好學校 好學校未必需要學區房”
學區房在房地産投資中一直都是一個不錯的選擇，無論國內還是英國，不管政策調控也好，金融危機也罷，學區房一直是海外投資者眼中的高富帥和香餑餑，小荷才露尖尖角，樓花已被搶入手。雖然，除倫敦以外的英國其他城市的房産市場，都在過去幾年裏持續低迷，然而，學區房在整個不景氣的大環境中房價居高不下。本期，我想聊的不僅僅是學區房的好處，根式想用多年的從業經驗給大家打幾個預防針，任何投資都有風險，學區房也不例外。
隨著近幾年來留學英國的學生數不斷增多，很多實力派家長往往都不惜重金爲孩子們購買靠近學校的學區房，目的無非是爲了孩子將來的發展及上下學的人身安全。可憐天下父母 心，特別是對于我們中國父母來講，古有孟母三遷，現有擇鄰而居，一切都是爲了孩子，爲了能够讓孩子有一個比較好的學習環境，只要家庭經濟條件許可，都會未雨綢繆的選擇學區房。此類經典案例有很多，最知名的要數年初時在美國紐約曼哈頓街區，一母親爲了剛剛兩歲的女兒未來能順利踏進名校而買下一套650萬美元的公寓。同樣的，在英國70%的外國買家中，爲子女讀書買房的華人占了60%。
好學區未必有好學校 好學校未必需要學區房
首先諸位家長要瞭解，自己所要投資的房産是否真正在看中的名校錄取範圍之內。通過與一位在當地Council任職的朋友得知，如今多數公立學校都是按照距離 來錄取新生，幷且申請人數及錄取範圍也會逐年改變，很多開發商口中的“黃金地段學區房”根本只是薑子牙的釣魚竿-願者上鈎，不過也不用擔心，很多信息其實是可以通過街道辦事處（Local Council）的網站上去獲取，因爲這些信息在英國是公開的。
其次我們不得不瞭解的是，一些所謂的好區域的房産在英國未必是重點學區房。要知道什麽都有例外，衆所周知，英國政府對每一個開發商有著樓盤必須有部分是廉租房的要求，而且在很多好的街區也都有英國特色的經濟適用房，從而導致該區的部分人口結構會影響學校的學生品質。要知道即使是非常貴的Kensington and Chelsea區也有幾家名聲很差的學校，當然，也有可能是這個區很多的家長們都把孩子送到有名的私校也不一定。
拿Richmond的Barnes區舉例，有個小學它Key Stage 2（英國公立小學生11歲是所需接受的第二關鍵階段考試）的英語和數學的成績同時達到Level 4的比例是96％；英語和數學同時達到Level 5的比例高達76％（跟Kensington and Chelsea的Oratory Roman Catholic Primary School差不多（前首相托尼布萊爾的孩子就讀的小學），但Barnes附近的中學却聲名狼藉，原因就是因爲Barnes的中産階級的孩子都幾乎是在私校就讀的。
另外值得一提的是，英國的公立中學，大部分公立中學是綜合性學校（Comprehensive School），就是說錄取是按“就近原則”，少部分好的公立中學是按照入學考試成績錄取。這就是所謂的文法學校(Grammar School)，一流的文法學校比很多私校還要好。我當年念A LEVEL的老師就是這麽說的，如此一來，以考試錄取而非以學區錄取的話，學區房就失去了其原有的含義。
公立學校（State School）的普遍入學原則
英國公立小學有三種：第一種是街道辦事處控制（Local Council）的公校。入學是按就近入學的原則。過去很多小學有個catchment區，先錄取catchment區的孩子，但現在很多council（特別是倫敦）都取消了catchment，這樣錄取完全按照申請人的住宅距離排隊，每年申請的人數不同，錄取的距離就不同。比如說可以找到每個小學以前錄取位置的地圖，雖然每年錄取距離會不一樣，但差別不大。申請的時候一般可按喜好申請5所，但對學校來說，所有申請都是平行的，都按照距離錄取，這和中國高考現在實行的平行志願 一樣，學生有一二志願的差別但學校錄取沒有一二志願的差別。
第二種是英國國教（Church of England)辦的公校。錄取方式同上（可在學校網站得到相關信息admission policy）。
第三種是天主教（Roman Catholic）會辦的學校。該類學校一般教友優先。教會辦的學校大部份都比較好。
英國公立中學有兩類：第一類是按照距離入學。這和小學一樣，學校一般稱爲comprehensive（綜合性學校）。所謂的community school和city academy都是這種，教會系統也有中學。有些地方的中學有link school（或者feeding school）系統，就是說一個中學和幾個小學link，對link小學的學生錄取優先，但現在很多council開始取消link系統了。
第二類是通過選拔入學。英國的Grammar School或者Selective School一般都會使用選拔的形式，因爲此類學校等同于國內的重點中學。
Grammar School的甄別方式與入取方法
大部分Grammar School的名字裏面沒有Grammar，名字裏面有Grammar的有可能是私校。這類學校教學質量很好，一流的Grammar school教學成績比很多私立學校還好。這類學校1940年代建立，申請Grammar school除了填council的統一的表以外還要填學校單獨的表。
Grammer School入學錄取有三個方法：
第一種，完全看入學考試成績（考試時間一般在提前一年的10月份，從英國任何地方來的學生都同等對待。
第二種，把名額分成兩部分，一部分保留給本council的孩子另外一部分公開招，當然都是按照入學成績錄取。
第三種，按照考試成績錄取但只錄取本council的孩子，比如說Berkshire有很多Grammar School，沒有太突出的但都不錯，它就只收本council的孩子，外地孩子可以去考但入學之前必須搬入council地區。最後，爲大家附上兩個不同的學校排名，給大家自行甄別。
避免投資風險的3大原則
我們都知道房産買賣租賃是一種特殊商品交易。有著交易金額大，周期長，流程複雜等特性，一旦出現違約，詐騙等，對于當事人的損失無法估量。而隨著房地産經紀行業的發展，一些不法經紀人也渾水摸魚，利用各種言語的技巧花招等等坑害投資人或者購房者的利益。這是在國內和海外市場都有可能出現的問題。尤其對于想要投資海外房産的投資者來說，由于距離遠的問題，完全瞭解一國甚至一個城市的地産市場是沒辦法在短短的旅行期間就能完成的。加上各種媒體信息的斷章取義或者模糊指引，更加讓海外房産市場如霧裏看花。
近期火熱的澳洲投資團，美國抄底團等等，指引了不少國內投資者把資金投到海外房産市場。首先必須肯定投資海外房産一定是有盈利機會的，但是發達國家各種政策的變化頻率和市場變化速度是遠遠快于中國的。這裏有必要提醒大家對于海外房産投資的風險一定要慎重評估。原則是這樣：
- 再好的基本面也有例外。投資者投資的每處房産會受到該國家基本政策和市場的影響。但是比如房租，落實到某一處房産的時候就是切實的價格，跟基本面有關，但是却有特殊性。周圍都漲，唯獨我的房子不漲，這種情况也經常出現。
- 再好的中介也是一錘子買賣。中介的特點在海內外還真是一樣的，買房前你是大爺，買房後就會被牽著鼻子走。因爲投資金額大，因此很多買家基本買一套房子就不知道下一次什麽時候再買了。房産中介更加深諳此道，因此不要聽任何中介的花言巧語，交訂金前一定請他把所有的款項交付時間確定下來。海外買房的特點是律師交易。這點與國內有著十分的不同，律師服務的好壞也會影響購房過程的順利實施，律師費其實不高，更重要的是服務要迅速周到。
- 房産中介的價值不在于給你介紹了什麽房源，或者幫你要來什麽好處，而在于對市場時機的把握。土豪客戶這點可以忽略。對于精明的投資者來說，開發商投放市場的房子都在那裏而且大差不差，自己用英文搜搜也都有了，根據你的資金情况，開發商能放出的。但是後續的服務比如律師，銀行貸款，房屋再出租，裝修等等才是需要注意的。
韋朝賀專欄全集：
專業房産投資人韋朝賀詳解英國房産投資
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