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西班牙豪宅区“鬼城”强烈希望有中国投资者到来

近几年来，随着中国房地产市场的过度开发，许多内地城市出现了大量的“鬼城”。最著名的当属鄂尔多斯市，这个处处充满土豪气息的煤炭城市在泡沫散尽后，留下了一座高楼林立却空无一人的“鬼城”。可令人惊奇的是，“鬼城”并非中国的专利，同样来到了西班牙。原本人们还会以为“鬼城”仅仅存在于一些过度开发的滨海小镇，可是实际却是“鬼城”已经蔓延到了一些大城市，甚至就存在于首都马德里。

正如之前当地西班牙居民所说的，在目前的环境下，似乎只有中国人有能力盘活这个区域了

巴尔德贝巴斯（Valdebebas）位于马德里市区的东北部，临近Barajas国际机场。相信喜爱皇马的球迷都不会对这个地区感到陌生，因为大名鼎鼎的皇马训练基地就位于这个地区。同时在这个区域附近还存在云集了大量企业的写字楼以及风景秀美的胡安卡洛斯公园。在马德里的市政规划上，这一区域也是作为未来中心商务区以及富人住宅区而设计的。但是让人意想不到的是，这个拥有美好未来的区域如今却有着“鬼城化”的趋势。这一片规模庞大的高级住宅区目前仅仅有6000名居民，而实际居住于此的居民还不到 2000人。

巴尔德贝巴斯的住宅区被细分成了两个小区域，西区和北区。在西区，至今都还没有一家正式营业的商业机构，近期内也没有打算入驻的商家。“为了买一 瓶啤酒我们都不得不开车去北区或者去邻近的一些区比如Sanchinarro，没有车在这里将是寸步难行。我们从来没有如此强烈的希望能有一个中国人的到来。”一位名叫Pilar的西区居民沮丧的说道。在北区这里的情况似乎稍微好一点，这里的居民更多一些，并且有了两家杂货店，据说马上就会有第三家，当然，这三家无一例外的都是中国人经营的。

除了三家小杂货店，整个区域仅仅在去年九月份开了一家咖啡馆以及十二月份开设了一家药店。咖啡馆的老板Alejandro坦承，在这里开店是一种冒险，平时几乎没什么客人，只在周末的时候才会有些人气，目前阶段根本不可能盈利，只能期望于未来这个地段的潜力。

让当地居民愤怒的不仅仅是生活设施的匮乏，还有公共服务上的欠缺。当地居民介绍说，每年每户要缴纳高达900欧的地租税（IBI）,这在马德里算是很高水平的了，可是整个区域却没有一所学校，没有一家超市，看病需要去临近区域的健康中心，街道没人打扫，公共交通也基本形同虚设。“平时我们只能上网买菜，然后，就只能依靠中国人的杂货店拯救我们了。”一位名叫Begoña的当地居民无奈的说道。

但是对于国人来讲危机似乎就是商机，据了解，这一带的房价在20万至70万欧元之间。目前，对于热衷在西班牙购房的国人来说价格并不昂贵。而且住宅都是高级住宅小区，房屋质量较好。巴尔德贝巴斯的地理位置非常优越，欠缺的只是人气，选择在此投资不失一个明智的举措。正如之前当地西班牙居民所说的，在目前的环境下，似乎只有中国人有能力盘活这个区域了。

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西班牙投资移民实例三：5万欧元天价移民手续费背后的故事

董先生，私营业主，近年来一直关注国际移民市场动态。2013年3月经人介绍，董先生联系上了马德里X律师事务所，该所一位姓吴的顾问向他介绍，非营利移民手续费四千欧元。之前董先生也咨询过一些大型的事务所，收费都在一万欧以上。吴解释是因为他们事务所专门办理移民业务，已经办理了十几个非营利性移民居留，所以收费便宜。董先生想到第一次移民能省则省总没错，就与吴顾问约好，于2013年8月飞到巴塞罗那，支付了相关费用后，开始考察吴顾问推荐的一些房产。

2天来，董先生觉得房子的性价比都不高，故没有下手购买。于是，吴顾问建议董先生也可以去马德里看看，说不定能找到自己中意的房屋。2天后，董先生与吴顾问登上了前往马德里的高铁。吴顾问组织了六套房产供董先生选择，这次的房源质量普遍比巴塞罗那的好些，董先生有些心动，于是选择了一套价值20.6万欧元的房屋，并支付了两万六千欧定金。

 

房屋定金合同签署完后，董先生也长舒了一口气，因为听说过移民，买房陷阱多，没想到自己如此顺利就购房成功。董先生在马德里停留了一个星期，趁等待从中国的汇款的时机，顺利地办理好了剩余的手续。

 

苦等了近一个星期后，董先生收到了国内亲属分笔汇出的余款, 正当他兴冲冲地想要准备支票签订正式合同的时候，吴顾问来电说，经过律师的核对，董先生看中的那套公寓有债务纠纷，不能购买，但是经过吴顾问事务所律师的争取，两万六千欧元的定金分毫不少地拿了回来。董先生失望之余，想到吴顾问为其讨还定金有功再三感谢之余不禁也对他更加信任。眼看自己的签证临近过期，董先生没有时间再寻找其他房屋，于是赶紧在自己回国的当天上午授权了吴顾问为自己的委托人，全权负责购房。

 

回国后，董先生接到吴顾问的电话，称有一套房产和其之前看中的房产相似，经还价，价格为21.3万欧元。董先生看过照片后也觉得比较满意，于是就示意吴顾问购买。随后吴顾问和他商量开发商因为给房价打了折扣，所以想少交点税款，要求在公证书上把价格少写4万欧，用现金私下支付，这样董先生也可以省去四千欧元税金。董先生办居留心切就欣然同意了。房产买卖过程中吴顾问共从董先生账上提取24万欧元现金。买房手续办理好后，董先生顺利获得了非营利移民签证，于今年春天登陆马德里。

 

在前往 X律师事务所领取自己的各项文件时，董先生傻眼了。所有的花费明细只是一张A4打印纸，连事务所的名字都没有，更不要提公章了。更为气愤的是, 吴顾问所谓用现金支付的4万欧元房款连一张收据都没有。董先生这才感觉到自己可能被骗了，于是雇用了一名翻译在网上对比了自己购买的房屋价格发现，在少写了4万欧元后，房屋的单价还是远远高于同类房屋。董先生再三去X事务所讨要说法未果，倒是碰到了几个也在该事务所办理移民的客人，经过私下交流，大家发现在吴顾问手下办理居留者，都被他以房产商避税，房东要求等理由办理了阴阳公证书，写低房价，截留1-5万欧元不等的现金。自己无凭无据蒸发的4万欧元加上近1万元的移民手续费和杂费，近5万欧元手续费换来的一张居留，董先生的心一下子就凉了。

 

截止本稿截稿之日，我已经着手对本案取证，经初步调查，所谓的X律师事务所的西语名称译为中文实为X顾问公司，根本没有持有律师证，也没有从事房屋中介的资格。

 

随着西班牙投资移民的逐渐升温，西班牙房地产市场上出现了专门针对中国人的一系列欺诈行为，中国律师事务所接到了许多相关的咨询。我们发现，许多侨胞因为怕影响自己的移民手续，吃了亏却不敢声张。“我看了你们的报道，才想打个电话问问我被亏掉的钱还有没有希望”。一位咨询者说。

 

在此，我再次提醒想要移民西班牙的广大同胞：购买房产和办理移民手续的时候，一定要选择有资质和有口碑的正规机构, 执业律师把关。有些非法机构低廉的移民费用背后往往暗藏陷阱，贪便宜吃大亏。如果在移民过程中，自己的合法权利被侵犯，蒙受了经济损失，也不要害怕，西班牙是法制国家，将非法经营活动绳之以法的行为并不会因此影响到自己的移民手续。

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西班牙政府欲修改投资换居留政策 或将放宽申请条件

西班牙《国家报》网站报道，政府正在准备修改2013年通过的投资换居留方案，且明确表示将放宽相关条件，例如将允许投资人的成年儿女或同居人（无需结婚证）一同申请居留等。

政府正在准备修改2013年通过的投资换居留方案，且明确表示将放宽相关条件

据了解，投资获得“黄金签证”和居留的方案目的在于吸引欧盟以外国家的投资者入境西班牙，投资者可以通过购买高质量住房（税前价格超过50万欧）、购买200万西班牙国债、在该国证券市场购买100万欧股票或开展其他企业投资项目的形式，来申请“黄金签证”和投资居留。2013年9月方案实行 到2014年12月，15个月内，共有530名外籍人员通过投资获得西班牙居留，其中490名是通过购买住房的途径获得居留的，多数投资者来自俄国、中国和阿拉伯国家。

根据西班牙政府消息，这一方案会有所改变，政府将放宽投资换居留的申请条件。其原因是为了给投资者提供更多便利，并加快办理手续，化繁为简。此前， 就有企业人在西班牙读完研究生以后，希望在当地进行企业投资，但根据西班牙的投资换居留方案，该企业人需要回到祖籍国，从境外申请西班牙“黄金签证”，由于程序繁琐，该企业人最终选择了英国投资兴业。方案修改以后，这样的情况将不再发生，投资人可以直接从西班牙申请投资居留。

除西班牙以外，投资换居留方案在许多国家都有实行，包括葡萄牙、塞浦路斯和英国，每个国家在具体申请条件上有所差异。目前，西班牙已经接收到7 亿欧元的这类投资（3.7亿来自住房投资，2.34亿来自企业投资）。这些境外投资已经直接或间接的为西班牙创造了12000个就业机会。

具体来看，获得投资居留的经济条件并没有改变，但是放宽了许多其他条件，其中原来只有投资人的合法夫妻及未成年子女可以同时申请投资居留，修订过后，投资人的同居伴侣、成年子女以及经济上依靠投资人的直系长辈也可以同时申请。

就购买住房的投资方式来说，投资人在还没有付清住房款，但已经签订购房合约并支付定金的前提下，即可申请6个月的“黄金签证”，且购房者可以不定居在西班牙。另外，金融投资签证原本只有3个月的时间，现在可延长至1年。投资人不需要入境西班牙也可以续签居留，原因是其有在其他申根国停留的自由。 另一变化是投资居留不再需要每2年更新一次，而改为5年一个周期。

买房换居留条件简析：1.经济条件不变；2.签订完购房合同并缴纳定金后，首先申请6个月的签证，随后可换取5年居留，期限比原来多了3 年；3.更换居留期间，投资人无需入境西班牙；4.经济上合法依赖投资人的未成年子女、退休父母或同居人（无需结婚证），可随投资人申请投资签证。

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西班牙投资房产案例（一）：律师巧维权 一套别墅变两套

今年4月，江西的客人高先生携妻子来到西班牙中国律师事务所，希望能够得到我的帮助。以下，我就来讲述一下他的西班牙房产投资故事。

高先生从事房地产开发业，同时也是著名民营企业家。他喜欢旅游和收藏名表，曾多次来购买或者参加名表拍卖。之前来过西班牙，留下了比较好的印象。

今年年初，一位北京的朋友多次向其提起西班牙房产触底是投资的绝佳机会并且还可以顺便获得欧洲居留，几次三番，高先生有些心动。因为，西班牙的房产升值空间大；另外，儿子将近30，持有其地产公司的股份并已有澳大利亚绿卡。

高先生因为国内生意走不开，没有时间坐“移民监”，所以一直没有移民。现在，西班牙投资移民签证只需每年入境一次而无在境内停留要求，高先生觉得相当于买房白得一张欧洲永久签证，大大方便自己多次来往欧洲扩大自己的收藏。于是今年4月，高先生趁来欧洲购物之际，赴西班牙考察房产。

高先生北京的朋友热情地安排其在马德里的熟人夏某人带领高先生看房，在夏某人的安排下，高先生1天半内就走访了马德里郊区Parla新区的多套别墅。由于全是新别墅，所以都自带花园，面积大，社区配套设施全。据夏某人介绍，欧洲国家的上流人士都追求独门独院的花园洋房，所以像Parla这种郊区是马德里富豪聚集的社区。由于经济危机，Parla别墅的价格已经下跌了近50%。鉴于高先生著名企业家的身份，根本不需要再去市中心看普通公寓。听了夏某人的建议，考虑到自己在西班牙停留的时间较短，一向出手豪爽的高先生立即转账5万欧元向开发商预定了一栋面积为236平方米的parla 别墅，总价为52.5万欧元。双方约定，高先生回国后汇出剩余房款，由夏某人帮其代办后面的手续，当晚就签订了定金合同。次日上午，高先生夫妇利用回国前最后一天在西班牙购物，并打车前往常去的一家华人餐馆用餐，每次也都会与其老板李先生攀谈一番。

高先生向李老板提到自己这次来西班牙投资了房产，在parla 区购置了一套50多万元的别墅云云。李老板在西班牙经商多年，自己家就在parla地区，听说高先生在当地买了50多万欧的房子不禁奇怪：该区为新区，别墅的均价十几万元左右， 高先生花50万欧元是买了什么豪宅？于是他不免好奇的打听房子是在什么位置。高先生拿出手机中拍下的房屋地址向李老板展示。李老板发现，高先生买的房屋与自家相隔不过几条街。于是李老板就纳闷了，都是差不多的房子，自己只花了十几万，虽然高先生的房子是新房，可是价格也不至于相差这么多，唯一的可能就是，高先生吃亏了。当李老板向高先生说出自己的疑惑幷介绍了Parla 区的真实状况后，高先生联想这几日买房的种种，顿时意识到自己被骗了。但想想自己明日就要回国，而且买房的押金也已经付了，平日精明的高先生一时也没了主意。在李老板的介绍下，高先生找到了我。

我向他分析说：“虽然你已经签订了房屋定金合同，即时生效，具备法律效力。但根据西班牙自由的市场经济体系，西班牙法律对房屋的定价幷没有限制。”在接受高先生的委托后，我们做了一番调查，向各方索要了有关的房屋信息后，我们认定此房屋中介对房产采取200%价格出售的行为违反了西班牙刑法第250条，让当事人无辜蒙受了经济损失，可以构成欺诈罪。随后致电中介，要求对方退还高先生的定金幷赔偿损失，否则将正式向对方发出律师函，提起诉讼。

考虑到中介人夏某是高先生朋友圈中的人，以及高先生需要购房换居留的需要，我建议双方以和为贵，让中介人按照市场实际价格幷且给予一定的优惠，以53万欧元的价格出售给高先生两套相同的别墅。高先生不但圆了其50万投资移民的梦想，还在原来的基础上“赚”了一套别墅。

西班牙是法律制度完善的欧洲国家，但在暴利的驱使下，还是有中介或开发商铤而走险，利用从中国投资客户不懂语言和对西班牙房地产市场不熟悉的特点，对房屋采取高于原15%~30%的价格进行销售。

自年初以来，我已经接待了数位购房前或者购房后对房屋价格产生质疑的同胞，经统计，虚高房价主要有以下两种情况：

  • 中介或者开发商选择郊区或一些较差的区，面积较大，房屋状况不错的房产向投资人强力推荐，投资人在不了解各区差别的情况下，会误以为房屋均价便宜，适宜投资。
  • 一些西班牙经济危机初期建好，但至今没有售出的楼盘房价都已跌30%。然而，开发商会以全新楼盘发售为由，以原价向中国投资人进行销售。

对此我建议，在买房前，先选择正规的机构，咨询专业人士，多方对比房价幷做好房屋核查。如果在比对后对房价产生质疑，可求助于专业的法律机构，委托他们对房屋状况进行审查，维护自己的合法权利。

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西班牙投资移民出师不利 是黑马失蹄还是少不更事？

2013年9月 26日西班牙政府正式通过创业家法案，以法律的形式明确地规定了西班牙投资移民的概念。相比西班牙政府最初设想的 16万欧元，法案最终将这一数字设定在了 50万欧元。

经济危机下，国际移民政策两极分化联合国 2013年《世界移民报告》的数据表明，截至     2013年，中国以930万的移民总量，成为次于印度、墨西哥、俄罗斯之后，全球排名第四的移民输出国。每年成千上万的国人都涌向了何方呢？目前国际上的移民国家可以简单的归纳为两组：

一组是打着欧盟旗号却走着屌丝路线的小国集团：塞浦路斯、希腊、拉脱维亚、匈牙利等，门槛一降再降，多至 30万欧元少至10万欧元就可以换取一张居留卡片，还附送种种流程上的优惠。

另一组则是标榜着自己高大上的大国集团：美国、加拿大、澳大利亚、英国，一张居纵观国际移民形式，葡萄牙、西班牙既不在大国阵营也不在小国之列队。俗话说“瘦死的骆驼比马大”, 其在历史上的霸主地位以及在现代国际阵营中的重要地位，不允许把自己划入到屌丝小国的行列中，而且自己既然划出了 50万欧元的门槛，也只能在这一进退两难的困境中死撑到底。

柳暗花明的葡萄牙移民

自葡萄牙施行投资移民的新政以来，不到两年的时间已经发出近千张绿卡，其中中国国民占了大多数。此数据一出，不少人大跌眼镜。最受投资移民青睐的美国, 中国人和其他人民竞争，也不过抢到每年 3000多名的份额。人口不足美国的三十分之一，土地面积不足美国的一百分之一的弹丸小国葡萄牙刚刚起步就做了一千余人，这个成果还是可喜可贺的。看来葡萄牙政府当初没有把投资门槛设定为和希腊一样的 30万欧元或者更低，而是提升到 50万欧元，是花了一番心思的。

首先来看美国: 美国的EB-5投资签证等待周期较长，常出现年初即用光整年名额的情况，使得一些需要在子女 18岁成人前办好手续的家长非常困扰。另外，EB-5 的入股或者创业的投资模式对于不熟悉美国的企业管理甚至连语言关都没有通过的投资人很难带来明确的收益，且根据其招商引资的情况，幷不是每个人都能拿到绿卡。今年2月，美国证券交易委员会宣布叫停“芝加哥会议中心项目”，认定其对寻求移民的海外投资者形成诈骗。涉及  250名中国移民投资人、投资金额1.5亿美元的芝加哥会议中心项目诈骗，成为美国 EB-5投资移民进入中国以来最大一次丑闻。至今为止，经过取证和三次开庭，虽然投资者的部分投资可以追回，不过当时缴纳的4至5万美元的中介费打了水漂，并且注定与绿卡无缘。

再纵观小国集团：塞浦路斯深陷债务危机, 失业率极高，银行内存款每日的提取上限仅为500美元，取得的居留也不可以用于工作。希腊则属于岛国，远离欧洲大陆，拿到手的居留不可以工作而且考虑到子女教育等问题，希腊语也没有长远的优势。

葡萄牙政府敏锐的察觉到了其投资居留的未来第一大消费市场——中国，随着经济的发展和教育程度的提高，移民市场将不再只是土豪的市场，更不会是屌丝的市场，而是新兴的中高产阶级的天堂。

葡萄牙握住了自己从属与世界最大的经济体——欧盟，免签来往26个申根国，历史悠久，高福利免费教育，可投资房产的底牌。正所谓进一步太多，退一步又太少：不是每个人都愿意一次性拿出一、两百万英镑或者是五百万澳元来冒险；也不是每个人都能安于自己花十万或二十五万欧元买到的居留，报出国家名字后大家都不知道还有这个国家存在的难堪。所以看似尴尬的葡萄牙投资移民，反而成了近年国际移民的最大赢家。

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