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越南房产市场现状表明，楼市尚未进入高烧状态，然而2017年楼市的“热度”有望比2016年更高。市场消费心理随之发生许多变化，即基本上重树投资商的信心，对房产市场的投资比例趋于上涨。这就是2017年房产走势与2016年房产走势的主要区别。

成交量持稳不变

统计数据显示，2016年楼市成交量保持较高稳定性，没有出现下降或猛增势头。河内市及胡志明市楼市月均成交量约达1000套至1200套。其表明，房产市场持稳不变，尚未出现猛增迹象。

库存量下降

房地产库存一直是阻碍房产市场发展的因素。一个方面，其体现了资源的浪费。另一方面，其导致房地产的投资总额下降。截至2013年年底，库存商品房所占用的资金约为100万亿越盾。截至2014年，主要通过改变项目类型，上述所占用资金下降一半。

从2015年1月至2016年9月，库存商品房所占用的资金从73.2万亿越盾降至33.6万亿越盾。仅2016年，其月均降幅约为1万亿至2万亿越盾。

房贷趋于增量

2016年，虽然房贷趋于猛增，但是其意味着许多风险迹象出现，尤其是在商业银行实行的住房抵押贷款制度之中。

各类房地产的销售“热度”

有关工业地产：这是一类具有较强孤立性的市场。其按照政府和省级人民委员会所提出的工业化规划得以形成与开展。总体来看，这种房地产供过于求，入住率仅为50%左右。

有关写字楼地产：就在越南大城市实施改革初期，这类房地产市场已经形成。其发展水平一直依赖于经济的“热度”。经济迅速发展时，求量将随之上升；经济不景气时，求量将下滑。2016年，胡志明市写字楼供应量几乎持稳不变，入住率约达95%。河内市写字楼供应量每一季度增加2万至3万平方米，入住率仅为86%左右。

有关零售地产：据房地产市场分析报告，自从外商计划占领越南零售市场之时起，这是赢得关注的新一种房地产市场。从此以来，国内投资商筹划开发服务于商业中心、零售商店、超市、便利店等零售活动的房地产市场。

2016年，河内市及胡志明市的零售地产供应量都同比迅速增长。胡志明市零售地产供应量每一季度增长6万至10万平方米，入住率约达91%。河内市零售地产供应量每一季度仅增长2.5万平方米，入住率约达75%。据此，胡志明市的零售地产市场发展速度比河内市的更快。总体来看，在人口机械增长速度太高的情况下，这类房地产市场的发展前景辽阔。

有关住房地产：这一直是房地产市场的一个重要组成部分。每一季度，胡志明市的建好住房供应量为3000至4000套，“纸上”住房（既已经签署购买合同但尚未建好的住房）供应量为5000至7000套，库存量约达13.5％。河内市的建好住房供应量为3000至5000套，“纸上”住房供应量为3000至9000套，库存量约达16％。

总之，“纸上”住房供应量比建好住房供应量更大。住房地产仍然呈现良好发展态势。然而，从高中档住房及低档住房之间的供求量比例来看，2016年住房地产出现供不应求现象。

有关度假地产：开发商最近以社会化投资——非传统投资方式促进度假地产市场发展。开发商把度假地产卖给个人投资者。他们可以自住或出租。这类地产的吸引力较强，因为越南旅游业发展潜力巨大，投资方式也很适合。这类度假地产在下龙、岘港、会安、芽庄、富国等旅游潜力巨大的城市蓬勃发展。

实际上，利用非传统投资方式的度假地产项目于2015年在岘港、芽庄及富国等三市开始发展。2016年，上述三个城市的度假地产项目都在开展之中，此外开发商在此地及全国其他地方为开展各个度假地产项目做筹备工作。

值得注意的是，金兰市政府已经向30个投资项目颁发投资许可证，其中的三分之一已投入开展。据此，2016年房地产市场的最亮点就是对度假地产的非传统投资方式。从实际发展情况可肯定，这是较为安全且有效的投资方式。

然而，除了上述优势，这类非传统投资方式今后或将遇到如下一些困难：

（一）度假地产的土地使用期限。按传统投资方式，非农业土地使用年限为50年，按非传统投资方式，投资商要求把非农业用地转为住宅用地，其期限长久。

《土地法》中还没对度假用地做出具体的规定。实际上，一些地方把其列入长期期限的住宅用地土地范围中，有的把其列入期限为50年的非农业土地范围。因此，对哪个省市进行投资前，投资商应深入了解其土地使用年限，旨在做出适合的决定。

（二）开发商与购房者之间的度假地产买卖合同内容包括双方的承诺。个人投资商对合同里各个条款给予更大关注时，这类风险可以得到克服。

（三）对商品房供过于求之地及经营绩效较低的项目进行投资。为了克服上述难题，个人投资商应深入了解计划投入之地的供求情况并选择适合的开发商。

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2017年对房地产的投资机遇

越南经济不断增长并被评价为世界经济中的亮点。2017年越南经济增长率有望高于2016年，宏观经济维持稳中发展。

从2016年越南房产发展情况可见，2017年越南房产有望呈现更为专业的蓬勃发展势头。其中，住房及度假地产都发展突飞猛进。商品房卖价仍略增，其主要依靠于项目的位置，尚未成为全市场的潮流。

其表明，房地产市场尚未出现卖价猛增或泡沫现象。据此，提高经济适用房的供应量几乎是遥不可及的。

有关度假地产：其从2015年起才蓬勃发展，但其发展前景辽阔。岘港市及芽庄市度假地产的供过于求现象早已得到预测，然而尚未陷入令人担忧的困境。

有关写字楼地产：其供求仍然保持平衡。在经济发展更快，尤其是在新型自由贸易协定生效后融入国际经济程度加深的背景下，求量或将上升。

有关零售地产：在国内外投资商在越南零售市场上进行竞争的背景下，其供应量很可能将上升。尽管如此，上述市场只在大城市蓬勃发展。另一方面，房地产消费者心理发生变化。投资商仍然相信，房地产是最安全的投资渠道。据此，以经营为目的的房地产投资比例大于以自住为目的的房地产投资比例。这就是2016年与2017年房产市场的最大区别。

在此背景下，作者就2017年越南房地产市场提出如下一些预测意见：

其一、以非传统投资方式为主的度假地产仍是蓬勃发展的市场，其吸引了许多小型投资商参加。这种投资方式带来稳定的高效益。民间资本及侨汇资金将被大力调集投入该市场。然而，个人投资者应在选择投资地点、投资项目及开发商过程中提高专业性。

其二、住房地产仍是房地产市场的重要组成部分。由于供不应求，其发展潜力巨大。

在河内市，高档商品房供应量比中档商品房更大，高档商品房供应量占比50%、中档商品房供应量占比30%。在胡志明市，上述比重完全相反，高档商品房供应量或将占比30%、中档商品房供应量占比50%。

其三、用于促进房地产市场发展的资本是至关重要因素。2017年FDI协议投资总额仍然高于2016年的，其中投入房地产市场的外资占比较大。用于发展房产市场的国内信贷资金仍是主要资源，其有助于确保供应量上升，因为投资商机更为明显。民间资本及侨汇资金被大力调集投入房产市场，尤其是度假地产领域。

其四、越南政府及国会下更大的决心制定政策与修改法律，旨在营造更为顺利的经营环境，为房产市场发展注入更大动力。

其五、房产市场或其组成部分之一尚未进入高烧状态，然而2017年房产市场的“热度”将高于2016年。

当务之急就是按照政府的规定确保房产市场相关信息的公开性及透明性。为了实现上述目标，管理机构及开发商应付出更大努力。这就是克服发展投资中的风险并就市场发展前景做出预测的先决条件。

（据人民报网）

据《人民报网》报道，第一太平戴维斯（Savills）越南公司近日认定，越南所有房地产类型的房地产项目正在升值。

2017年上半年，越南吸引外资继续猛增，FDI到位资金达77.2亿美元，同比增长6.5%，协议资金达192.2亿美元，同比增长54.8%。

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第一太平戴维斯越南公司代表称，外资主要流入生产领域，有助于加快工业基础社会发展进程。今年5月份，泰国大型工业及土地发展商（Hemaraj Land & Development）和越南4号交通工程建设总公司（CIENCO 4）正式成立联营体，在越南义安省兴建一座总面积3200公顷的工业区，投资总额达10亿美元。

第一太平戴维斯越南公司的报告强调，除了为加强工业基础设施建设注入动力以外，外资也为其他房地产类型的增长做出贡献。写字楼和旅馆等两个房地产类型的需求高，出租率较为稳定。

日本投资商依然加大越南房地产市场投入力度。日本阪急不动产（Hankyu Realty）和西日本铁道公司（Nishi-Nippon Railroad）与越南南龙投资股份公司联营展开设在胡志明市平政郡的Mizuki Park都市区项目，总面积26公顷，投资总额达3.51亿美元。日本永旺株式会社（AEON）与BIM集团设立联营企业，在河内市兴建第二家永旺购物中心，总面积16.7公顷，投资资金达2亿美元。柠檬草总基金也对山金投资与发展公司投入资金。

（据钜亨网）

越南1945年独立后，又用了将近三十年时间才结束南北战争实现全国统一。然而由于历史原因，南北经济的发展还是有比较大的差距，整体上南方经济发展水平超过北方，这一点在房地产方面也表现得非常明显。南北方分别以胡志明市和河内为代表，所以我们本篇关于越南楼市的讨论，主要以这两个城市为主。越南房地产市场，以2005年为起点，主要可以分为三大阶段：

1 腾飞期（2005年-2009年）

2005年开始，越南的楼价开始起步，信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到2012年为止，胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了4000-5000美元/平方米，中端价格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至较低档的楼盘也炒到了1000-2000美元。这一水平已经远远超出当地工薪阶层的购买力。

2 调整期（2010年-2013年）

随着房价的不断走高，政府也意识到了地产泡沫的潜在风险，开始调低信贷规模，控制楼价成交。2009年1月1日起，对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。楼价的成交量受到了打压，成为楼市引爆的转折点，而真正的楼市泡沫破裂发生在2011年前后，首当其冲的是前期涨幅最高的胡志明市，河内紧随其后。此次调整整体价格下降了大约30%左右。以胡志明市为例，楼价腰斩至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地产的贷款也未能如期偿还，导致了大批坏账的产生。关于这一点，我们在金融篇中有过详细论述，此处不加赘述。

3 快速发展期（2014年到现在）

2014年以后，随着VAMC的成立，政府渐渐开始对银行体系进行了一系列的重组与改革，市场也开始消化地产泡沫所造成的连锁效应，整个房地产业开始逐渐走出低谷。2015年，为了拯救低迷的房地产市场，越南政府对《住房法》进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件，越南房地产也从此渐渐走出了低谷。尤其是进入2016年上半年以来，楼市再度出现新一轮繁荣，一直延续到现在。

二 影响越南房地产发展的核心因子分析

那么越南房地产市场是否仍然具备增长潜力与投资价值呢？我们将从以下几个对房地产有重大影响的因素，结合越南自身的情况进行探讨：

1 、经济发展状况

如图所示，越南近二十年来保持了较快的增长速度，尤其是近十年来GDP的平均增速一直在6%之上，为房地产发展创造了一个良好的经济环境。

图一 1997-2016越南GDP总量及同比增长

图二是2010年至2016年东南亚主要国家人均GDP的排名情况，越南以8.4%的水平处在首位，说明从经济实力来看，越南的经济水平有一定支撑作用。而且越南的物价指数目前稳定在4-5%左右的水平，同样创造了一个相对温和的经济环境。

图二 2010-2016年东南亚地区人均GDP排名（%CAGR）

2、 政策法规影响

与中国类似，越南政府的政策对于房地产市场有很大影响。越南房地产市场自2011-2013年泡沫爆裂之后长期处于低迷状态，越南政府采取了一系列积极措施刺激房地产发展。从效果来看政府对于房地产市场的态度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日对于《住房法》的修订放款了对外国人的限制，使得房地产市场迎来了新一轮的高潮。展望未来，越南的政策法规还会在较长一段时间保持稳定，这对于投资者而言是一个政策性的利好因素。

3、 人口因素

我们再从人口的角度分析，越南房地产的需求动力是否还能延续。

a 人口结构

目前越南处在人口红利期，截止2016年，15-54岁的人口基本上占据了整个人口金字塔的63%，其中分布最为密集的年龄段则又集中在20-34岁。而中青年往往是购房大军的主力，所以单从人口结构看，不考虑放开外国人购房限制以后的外来力量，单就国内居民的购房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相较于其他东南亚国家仍旧处在较低水平，说明越南地产仍有较大增长空间。

图三 2016年越南人口结构金字塔

b 消费能力

根据越南的数据统计与预测，2016年与2020年越南中等收入与富裕家庭数如下图所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增长，而中等收入家庭也有超过50%的增长，说明越南家庭收入的购买力与消费力在未来五年内将有显著提升。

图四 2016年与2020年越南中等收入与富裕家庭数对比（单位：千）

c 消费习惯

越南人民曾经习惯于用整付的方式去购买房地产，用一整袋现金去直接面对面进行交易的情况在越南比较常见。而近几年来越南人民的消费习惯正在一点点发生改变，贷款开始成为一种更加常见的方式。2012年以前，几乎仅有10-15%的越南居民会在买房时使用住房贷款，而到了2015年之后，这一数字发生了明显的改变。仅2015年上半年前八个月，越南发放给买房居民的贷款就激增了22%，也是从2015年开始，基本上50%以上的购房居民开始使用住房贷款。随着未来银行体系的进一步完善，加之降息的作用，住房贷款的比例仍然有望进一步扩大。

4 、金融环境

与任何一个投资标的一样，房地产行业最主要的两大因素：一个是收益，一个是成本。收益我们重点看两部分：房地产本身的资本增值和租金回报率。而成本我们将重点留意信贷成本。

a 收益

从租金回报率来看，越南目前的租金回报率还是比较有吸引力的，胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右，远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项，净回报率也有4%-5%左右。再从资本增值的角度来看，在过去三年，越南房地产确实有了较大增值，然而这种增值幅度是否能够持续，我们目前保持谨慎态度，具体将会在风险部分再做详细阐述。

b 成本

从信贷成本来看，越南的借贷成本相对较高，如图所示，贷款利率曾经一度逼近20%，近年来有所回来，逐渐稳定在8%的水平。这会给购房者带来较大压力，这也是很多越南人仍旧采用整付方式的重要原因。不过越南政府目前仍旧维持相对宽松的货币政策，相信未来利率环境相对稳定，不会造成较大波动。

图五 2008-2017越南一年期贷款利率走势

三 越南房地产的潜在投资机会

我们认为未来越南房地产市场可以主要通过以下两种途径进行投资：

1 、直接投资房地产业

综上所述，我们认为越南房地产仍然具备一定的上升空间，但需把握结构性机会。越南房地产市场，大致分为四大类——廉价房、中端房、高端房以及奢侈房地产市场。我们认为未来较有投资价值的，集中在两类地产。一类是中低端房地产，可考虑长线投资；另一类则是功能性地产，通常用作民宿出租。前者主要是受刚需推动，而后者则是由于快速发展的旅游业以及人均收入水平的不断提高。从资本增值的角度看，后者的价值要大过前者，但同时面临的风险也较高。

图六 2010-2016年胡志明市中低端住房成交量

注：Grade A: >US$2000,

Grade B:US$1200-2000,

Grade C:

数据来源：Savills，HTI Macro Research

由上图可知，胡志明市的中低端住房成交量，从2012年到2016年五年期间，实现了8倍的增长。而根据房地产公司NLG的预测，未来三年成交量仍会保持10%的复合年均增长率，而结合之前对人口结构与收入结构的分析，我们认为需求更多会集中在此类住房。

2 、间接投资地产股

如果认为直接购入房地产成本太高风险太大的话，那么购买越南房地产相关股票也是一个不错的选择。我们同样可以将目光聚焦在主打中低端市场的房地产公司上，当地主打中低端市场的地产公司都有望受益于不断回暖的地产市场。

四 投资越南地产业面临的风险

1、 市场泡沫风险

这是最大的风险。胡志明市地理区位如图所示，目前二区的平均房价基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一区的一些黄金地段，已经再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根据美国顾问公司Demographia公布的《全球楼价负担能力调查》，楼价入息比率（楼价中位数除以家庭全年入息）排行前五位的城市分别是：中国香港、悉尼、温哥华、奥克兰、加州圣河西，其对应的楼价入息比率分别为：18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而我们如果计算胡志明市的楼价入息比率的话，目前均价大约在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工资大约在600美元/月左右，当地楼价中位数大约为13万美元，约102万港币。所以基本上胡志明市的楼价入息比率也在9左右，从全球来看也处在相对较高的水平线上，积累了一定高位风险。

2 、需求错配风险

我们认为未来另一大主要风险，是来自住房需求与供给层次的错配。简单来说，就是目前市场高端地产的供给过多，而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力，大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。这就造成了房地产市场的需求与供给的不匹配。胡志明市别墅的吸收率（成交量/供给量），基本上仅维持在30%左右，而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。

图七 2014-2017Q1年胡志明市别墅供给与成交量对比

3 、政策法规风险

这一风险存在于任何一个新兴市场之中。我们在金融篇中也提到过，由于体系不健全，法规不完善，关于股市的政策处在相对不稳定的状态。同样的风险也存在于楼市之中。2011-2013年的楼市崩塌，与2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南楼市刚刚对外国人开放，整个房地产市场处在上升期。如果未来政府再出调控政策，或者对外国人购楼再取进一步放开或者收紧的举措，都有可能会造成楼价的波动。

4 、政治风险

这方面的风险更多是针对中国的投资者而言。南海争端一直是中越关系的主要矛盾点。2016年临时仲裁庭关于南沙岛礁的法律地位作出裁决后，中越关系就一直处在比较紧张的局面。这种政治外交风险也应成为在当地置业的中国人的考量因素之一。不过就目前的中越关系来看，我们认为这种外交风险还是相对可控的。一方面，中国和越南一直保持着良好的双边贸易关系，截止2016年，中国已连续12年成为越南的第一大贸易夥伴，是越南第一大进口来源地和第四大出口市场，越南更是在2017年成为了中国在东盟的第一大贸易夥伴。另一方面，随着一带一路的深入，中越两国必将在更多项目上有深入合作交流，所以这方面的风险相对比较稳定。

（据作者：海通国际 黄少明）

第一太平戴维斯（Savills）越南胡志明市公司房产经营部经理阮庆维日前称，从2015年起，《住房法》修正案取消了对外国人购房的诸多限制，被视为是房地产政策中的积极转变。

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据越南Savills最近公布的报告，对外国人购房的要求比较具体和透明，创造新的楼市需求，进一步促进国内房地产稳定发展。

越南允许外国人入境后购房，被期待为刺激房地产投资、旅游地产、地产服务业等房地产类型发展创造便利条件。这也有利于推动越南经济发展，符合国际惯例。

目前，在越南房地产所有权有关法律规定经三年实施后，基本上获得了买方和卖方的积极回应。

（据越通社河内）

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2016年，全球经济前景黯淡之际，越南经济成长率（GDP）交出6.3%的数字，十分亮眼。越南近年不断加大引入外资和市场开放力度，更在2015年开放外国人买房，顿时成为两岸投资客新宠。在越南经营房地产服务的天生房地产公司，总干事Oliver Hoang表示，越南海外投资客非常多，但市中心热点多半一房难求，他曾看过有大陆投资客为了抢房，捧着价值200多万人民币的现金下单。

大陆有钱人在海外置产，已非新鲜事，Oliver Hoang说，在越南，几乎每天都有大陆投资客组团或独自到越南市中心看房，粗估一个月下来，公司平均带100多个人看房丶买房，每人平均消费破200万人民币。

越南房市火爆，常常出现供不应求的状况，买房甚至要抽号码。根据陆媒报导，有大陆投资客回忆越南买房时的情景，400户的建案，开盘一早有1000多人挤进销售中心，抢着拿号码牌。

Oliver Hoang也亲眼看过不少案例，有人只慢了两分钟，电脑系统宣布房子售罄；有人为了抢看中的楼层，乾脆直接拿等值220万人民币现金下单。

这些年也不乏有中国台湾投资客跃跃欲试，也有房地产服务公司提供仲介谘询等服务。像是第一太平戴维斯，7月就曾举办“越南不动产投资论坛”，当时总经理高铭顶表示，在新南向政策和东协经济体崛起的背景下，近半年间，台资又启动越南不动产新一波投资热潮。

（据中时电子报）

印度的德里将成为亚洲成长最快的城市，2021 年时，德里的成长将比去年增加近 50％。

根据牛津经济研究院 (Oxford Economics) 的一项新研究显示，在亚洲 30 个城市中，印度的城市在过去 5 年的成长速度最快。预计印度的金融和商业服务业是增长最快的行业，德里在这些产业的推进下将拥有更高的成长和更高的收入。

牛津经济研究院的首席经济学家 Mark Britton 表示，印度对外国企业的所有权之限制正在逐渐减少或消除。 短期来看，这有助於德里服务业的强劲增长，海外投资者会就可能的交易寻求建议，而长期来看，这意味着这些企业的收入水准稳定。

像日本的 Muji 也看到这样的变化。Ryohin Keikaku 公司认为印度成为中国之後的第二大国际市场。而 Amazon 也正在寻求投资食品供应链的机会。

中国的经济成长将会放缓，尽管五大城市的增幅仍将保持在 6％以上。在中国进口需求放缓的情况下，亚洲经济将出现轻微的放缓，预计到 2021 年的五年平均成长率将为 4.2％。

即使如此，这仍然比其它亚洲的发达经济体和城市快得多，这对企业来说是一个很大的机会。星巴克计划到 2021 年时，将中国的分店数量翻一倍，麦当劳计划在同一时期增加 2000 家新餐厅。

日本的城市成长在人口前景不佳的情况下，可能会维持在最低水准，大阪的排名敬陪末座，这是因为工作适龄人口每年下降约 1％。

越南的胡志明市是前五名中唯一的非印度城市，这也反映了该市在建立制造业中心，以及强大的服务业方面之成功。

（据钜亨网）

越通社河内——行内专家就2017年下半年越南房地产市场发展趋向做出预测时认为，虽然要面临一些困难，但房地产业仍有望出现积极迹象。朝着合理并满足需求的方向调整产品结构之后，该市场的吸引力有望增强。

稳定增长

2017年上半年，房地产市场继续稳定增长。其体现在房价、成交量、流动性、库存量下降、商品结构继续朝着更加符合市场需求的方向得以调整等方面。

河内市建设局的统计数据显示，2017年上半年，满足融资条件的住宅类项目共32个，推出房源1.6506万套，其中高档住宅共5164套，占31%，中档住宅共5136套，占31.1%，普通住宅共6206套，占37.6%，高档住宅及普通住宅同比增长0.8倍及0.9倍，中档住宅却同比下降42.1%。

越南房地产协会的报告显示，公寓成交量良好增长，其中主要是拥有合理面积并属于即将完工项目的高档公寓。与此同时，胡志明市住宅待售面积492万平方米，把该市住房总面积提升至1.57亿平方米，人均住房建筑面积为18.47平方米。

据此，今年上半年，开盘入市的主要产品是经济适用住房，占开盘房源总量的68.7%。财政经济研究院研究家郭春松认为，这是可喜的信号，因为各家地产开发商及各家企业已经朝着大力增加中小型住宅数量以满足实际需求并提升市场流动性的方向实施产品结构调整。然而，房地产市场全景表明该市场仍然隐藏许多风险，诸如高档住宅的供求矛盾。

银行信贷资金及民间资金主要涌入一些大型房企及高档房产及度假地产等领域。次级投资人数增加，社会保障性住房及经济适用住房的流动性高，但是供不应求。

实施改革以使高档住宅真正达标

从2017年房产市场释放的信号可见，房地产市场将稳定增长，其中增速最快的就是住房及度假地产。房价小幅上涨，其主要依赖于项目位置，而尚未构成整个市场的普遍趋势。

然而，这类地产的起色还依赖于整个房产市场以及其他地产类型的起色。

亚洲名奎公司总经理范林认为：2017年下半年，房地产泡沫难以出现，因为我们已经主动做好市场容量测定工作，按照合理的研究结果推出

商品，避免供过于需。

此外，今年前几个季度，房产市场仍保持较高流动性，购房者人数稳中有增。

此外，各家房企推出丰富销售政策，诸如银行的房贷机制、地产开发商的长期应付款机制，其有助于给购房者带来更多的选择，购房者人数随之增加。

郭春松先生对此表示赞同并认为，房地产市场难以出现房价猛涨及房地产泡沫积累等隐患，尤其是在废弃的城市社区及公寓仍然较多以及难以提升经济适用房住房需求量的背景下。

越南房地产协会认为，今年下半年，为该市场实现突破性增长的够强冲力尚未出现。

所谓高档商品房的开发商管理能力尚未满足“高档”标准，他们尚未充分确定自己的责任及实力，商品房也尚未满足“高档” 标准，因此应实施改革以使其达标。

（据人民报）

一、影响越南房地产未来的3个变量因素

1、信贷政策的支持和人们购房消费习惯的逐渐改变

越南民众传统上习惯用大 袋大袋的现金去购房，但现在这个习惯正悄悄改变，更多人开始用贷款购房。2015年前8个月越南发放给购房者的贷款激增22%，这一现象对越南来说是一个 标志性转变，因为在越南，购房者拿出一袋子一袋子的钱进行现金交易的情况并不罕见，房地产金融贷款也在促使该国房地产行业复苏。

但越南银行的贷款利率非常的高，因为银行的吸储成本在5.5-7.6%左右，所以贷款利息也要在9-11%左右（国家规定放贷的最高利息不得高于 13%）。这会给贷款购房者带来沉重的还贷压力，抑制了房贷金融市场对房地产市场助推作用。加之上次房地产市场崩盘的直接原因就是房价下跌后根本无人接手 严重虚高的房产，而众多投机购房者又无力偿还高额的房贷，市场只能以崩盘方式惨烈回调，所以越南普通民众对用贷款买房还是心有余悸，不为大多数人所接受。

2、目前合理的租金回报率

世邦魏理仕认为越南房地产市场高速发展的另一个重要原因是，相比较亚洲其他国家，这里具有更高的租金收益。根据位置和类型不同，越南房地产租金收益率介于6-7%之间。

胡志明一线地段高端商品房的均价为3200美金，90平方的两房的租金现在约为1500美金一个月，扣除所有税费后可以净得10个月的租金。

但相信随着高端商品房供应的不断增加，未来的租金水平会逐渐下滑，而且这个趋势是不可逆转的，因为可以承受高租金的外国租户的增长速度远远跟不上供应的速度。

3、政府对房地产市场的态度

越南的国情和中国有很多相似之处，所以政府的态度对房地产市场有很大的影响，目前政府对房地产市场的态度是大力支持的，政府的思路是吸引外资进入房 地产市场，既可以引进竞争避免垄断，进一步活跃房地产市场，又可以增加高端房产的购买人群和消化能力。还可以促进国家经济进的发展，同时这也是一种国内经 济风险转移的方式。目前房地产领域吸引外资在越南吸引外资领域中排名第二，占越南外资的9%。

但政府的态度是随着市场的变化而变化的，如果政府觉得市场过热或是短期出现快速非理性上涨，政府也可以随时出台相应的调控措施，如大幅提高买卖差价 的增值税税率，在2009年政府出手调控市场时就将买卖差价的增值税税率由10%大幅提高到25%，直接引爆泡沫的破裂。但总体来说政府的调控对于房地产 的长远健康发展是有好处的，对于长线的价值投资者影响不算太大，但对于短线投机者影响可能就比较大。

二、越南房地产市场的2个固有风险

1、市场风险：体量小、受众少、房价起点高，市场容易过热产生泡沫

越南总 人口虽然有九千多万但大部分还是都分散在农村和小城镇里，全国只有2个过千万的特大城市，全国第三大城市海防（也是直辖市）只有约200万人口，第四大城 市岘港（也是越南最大的旅游城市）只有150万人口，从全国来看城市人口集中度不高，所以值得投资的只有胡志明和河内。河内由于历史原因城区的规划很差， 街道狭小大量的老民居杂乱无章，而政府又无力拆迁重新规划，因为越南法律规定城市宅基地的产权是永久性的，所以河内房地产的机会应该是在政府未来另建新区 的时候，目前机会不多。那么真正有投资价值的就只有胡志明了，这也就导致了胡志明的土地和房产绝对不会便宜，至少相对它目前的经济发展程度和越南大多数人 的收入来说价格是比较高的，能买得起都是非富即贵或是外国人，即使是本地的月收入5000人民币的中产和白领如果没有其他收入想买房也是不容易的，而且房 贷利息又非常的高，杠杆的作用也不普遍，导致的后果就是一旦市场热起来房价到了高位，就会因为房价和收入差距过大而缺少接盘侠或是接盘侠成长速度远远跟不 上房价上涨的速度，从而有价无市，而一旦交易量萎缩，市场抛压反而会成倍加大，最后随着人们对房价心里预期的改变市场由牛转熊就是顺理成章的事了。

2、汇率风险：越南盾的趋势性贬值

这是进入越南市场无法回避的问题，不论 你做的是什么最终你都是要把收益换成美元离场的，而从越南盾的历史来看，对外贬值对内通货膨胀是大概率的事件而且是趋势性的。因为越南是复制中国的发展模 式，可以参考改革开以来人民币走势就会对越南盾将来的方向有一个大致的判断，而且越南的经济体量小抗风险能力差，更加容易受到外部的影响，一旦有危机发生 其贬值的速度会非常快根本不给你撤离的时间和机会，所以你在越南的投资必须是超收益的，起码要能跑赢它的通胀和贬值速度（我给它的正常预估是10%）。

三、外国人在越南买房的法律规定和限制

拥有赴越南签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可购买房屋，可购买公寓和包含土地产权的别墅等。

房屋产权为50年（但与越南公民结婚的外国人可拥有房屋永久产权）。

每人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋；

外国人所购住房的面积和总套数不受限制，但每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%， 每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套。

买房时必须通过银行转款。

通过这些政策可以看出越南政府对于开放外国人买房还是相当慎重的，也怕一旦投机资金大量涌入会使市场过热而失控，再次导致泡沫的破裂。

四、在越南买卖房屋的税费

买房时要向开发商交，10%的增值税和2%的管理费（这些本来都是开发商要交的）。

租房要交：企业要交租金20%的企业所得税，个人要交5-35%的个人所得税。如果你是通过中介租房的还要付给中介1个月的租金做中介费。

卖方时要交：买卖差价的10%的增值税，卖价2%的印花税。如果你是通过中介卖房的还要付中介卖价1-3%的中介费。

五、2016年和2009年越南房地产市场的差异

2016年越南经济更稳定，基础设施更完善，投资商也更慎重，老百姓更富裕购买能力也更强，并且在有过一次崩盘的经历后，购房者应该也不会再不顾自 己的承受能力去过分追高。同时政府在应对市场风险的经验和手段也会更加完善，所以现在房地产市场自身的健康程度与09年时已经有了质的改变。

政府放开了外国人买房的限制，成功吸引大批外部资金进入市场，对高端市场的承接和消化能力大大增强，当然外部的热钱也是把双刃剑，也可能因此迅速抬高房价产生泡沫。所以政府也对此做了诸多限制，而且相信政府的武器库里有足够多的政策武器可以随时出手调控市场的节奏。

六、以前的西贡被称为“东方小巴黎”那么未来的胡志明会成为下一个上海么？

在梳理回顾了越南房地产的历史，展望了越南经济的未来前景，再将现在的胡志明和十年前的上海加以对照，我想结论应该已经是呼之欲出了，只要认可越南 未来经济的高成长性，就可以坚定看好胡志明的龙头地位，那么现在胡志明的房地产市场就还是一块价值洼地。现在上海的外滩、中环、陆家嘴、浦东、徐家汇，十 年前你可能错过了机会，那么现在再给你一次重新拥有的机会你会抓住么？

如何分享未来5年的机遇：短线投资者可以精选地段，分高、中、低档分级配置，快进快出在6个月到1年内获得平均1倍的收益是完全可能的。对于中长线 投资者可以选择核心和一线地段，持房出租待涨，2-3年的时间获得平均2倍的收益也不是难事。如果是作为资产配置长线持有，5年3-5倍或许也不是梦，至 于在更长的5-10年就要视市场节奏的变化而变化了，本人的见识水平有限只能看到的这里了。

随着越南经济高速发展和加入TPP的临近，大量游客和外资进入越南，越南的休闲度假地产和工业地产也将迎来一个高速发展的机会，但因为对此没有特意去了解所以在此就不啰唆了。

本文是根据自己在越南5天所见所闻（但真正专门去跑楼盘只有1天），走马观花得来的一些浮光掠影，其中的错误和疏漏之处必然很多。好在只是抛砖引玉，希望真正的行内人士能够指正并给出真知灼见，对大家在越南的投资提供真正的帮助和指导。

在越南的这几天得到了越南IVS杨总、越南资深旅游业者三斤、胡志明资深地产人士妮妮的大力帮助，本文能够成篇也要感谢他们的指引和宝贵意见，在此一并谢过！

（据网易号）