香港 – Page 17

房產投資的內功心法｜居外專欄

上星期筆者有幸出席香港奧地利經濟學派 4 周年晚宴。席上有不少重量級講者分享投資心得，值得在此跟讀者分享，也許有所裨益。

其中壹位基金經理分享投資必勝術，大家未必相信有此必勝術。但相信與否，也有不少投資者在研究不同的方法去增加自己投資獲利的機會。有些會用基本分析、有些會有技術分析、有些會用電腦程式進行交易。筆者將所有這些統稱為“外功”，正如金庸武俠小說的招式而已。

問題是無論這些外功招式如何厲害，甚至是必勝之術，沒有“內功”配合是無法制敵致勝。在投資路上，也就是沒法真正落實外功的招式而獲利。因為人是有情緒的，很容易受外界的消息所牽動。當發生壹些事件令市場彌漫著悲觀情緒之時，投資者能否跟隨之前制訂的策略，大舉入貨？問題的核心，並不是妳有沒有送諸四海皆準的投資必勝方程式，而是妳有沒有能不牽動自己情緒的投資內功，再者這種內功也因人而異。每個人體質不同、可承受的壓力也不同、看事物的取態不同、選擇哪種投資工具、工具內的組合如何等，也會影響妳的情緒。

最近中美貿易的糾葛，令市場情緒波動，時好時壞，令不少投資者如跌入萬丈迷霧。特朗普的壹舉壹動，壹個留言也許牽動妳的情緒。無論妳如何分析，相信亦是徒然。

物業投資是長期的，更加需要大家冷靜面對。大家必須問香港樓市長期攀升的原因。不需要聽評論（包括筆者），必須看事實。低息環境有變嗎？供應不足有變嗎？有能力置業港人的收入有變嗎？國內走資到香港的情況有變嗎？香港人的財富有變嗎？這些長期支持樓價的因素有改變嗎？

若果答案是否定的話，每次市場情緒悲觀時，反而是製造入市良機。若果答案是肯定的話，樓價自然會長期回落。

投資從來都是講就容易，最困難是執行。能夠百分百執行有規律的投資策略，投資自然事半而功倍！

香港港島區香港仔3臥2衛的房產，實用面積62平方米，價格約¥ 970萬。物業位處高層，設有三房兩廁連陽臺，非常適合年輕家庭入住/首置上車。而且交通便利，該位置擁有良好的國際學校網絡。周邊設備完善，提供包括遊泳池，健身房，兒童遊戲室等設施。
居外物業編號：48420707 點擊查看房源詳情

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

機場變身高端公寓香港為增加土地供給“腦洞大開”

中國香港的啟德機場給人最深刻的印像就是驚險刺激的降落，因為飛機距離繁華的九龍區僅幾分鐘路程，每次降落都要掠過公寓的頂樓。

啟德機場改建成為了香港地區最大的房地產開發項目之一。這裡的土地價格創下歷史新高，數百萬美元的公寓正在填滿這個曾經的舊機場。華潤置地有限公司和保利地產集團有限公司上周用129億港元（17億美元）購買了這裡的土地，這也是香港有史以來吸引到最多內地開發商的項目。這些內地開發商已經搶購了上半年香港政府出售的近60％的住宅用地。

“通過估價來看，這個區域並不像是一個經濟實惠型的住宅區。”Savills Plc的研究和咨詢主管西蒙史密斯說： “這看起來更像是一個系的豪宅區。”

Savills表示，自2013年土地銷售開始以來，啟德地塊已向政府金庫“捐款”1730億港元。根據萊坊估計，剩下的土地售價將繼續增加1100億港元。

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預計2020年中，這裡的整個項目將完成。政府預計該地區將容納90,000人，配套設施包括酒店、辦公樓，還將引進最先進的體育場和公園。

啟德機場曾經是香港地區唯一的商業機場，從1925年開始直至赤鱲角機場於1998年在大嶼山開放。對飛行員們來說，它是世界上最具挑戰性的機場之一。由於飛機離公寓樓很近，乘客都可以看到樓裡的居民在干什麼。飛機愛好者甚至會在屋頂上排隊近距離觀看飛機。

現在，舊機場改建為公寓已經成為香港釋放更多土地，以增加住房供應和解決失控的房價的眾多方式之一。

政府也在考慮將耕地轉為住宅用途、挖掘地下、甚至接管部分土地，比如說目前香港地區最大的高爾夫球場。而且這些設想中最“雄心勃勃”，最具有爭議的，則是“大嶼山明天遠景”計劃：花費大約800億元，從大嶼山海域收回1,000公頃土地的建議。

來源：彭博

小而美的公寓——在寸土寸金大都市生存的最好選擇

人類對於“家”的質量的追求從未停止過。

“家”從來不單單是一個能夠遮風避雨、供人居住的冰冷房子而已，對於我們而言，家更多是使我們感受到歸屬感的溫暖居所。

而現如今，想要擁有這樣一個溫暖港灣的成本卻越來越高。尤其在寸土寸金的大都市中，高漲的房價遠遠超出大多數人的承受範圍。

人們開始在對精致生活的訴求和高昂房價之中找尋折衷的出路——小而美的新型公寓開始走進人們的生活。

這些公寓在有限的空間內最大可能物盡其用，其帶來的新鮮的生活方式的改變也受到越來越多年輕人的追捧——即哪怕家的空間有限，也要認真對待生活。

那麼居外就來帶大家看看，世界各地到底都有什麼樣的“小而美”的新型公寓~

日本9平米公寓

作為世界人口密度最大的城市之一，日本東京真真可以當得起“寸土寸金”四個字，想要租個市中心的一室一廳，基本都要10萬日元（約合6000元人民幣）以上。

而現在一種迷你公寓在日本掀起熱潮。這種公寓小到每間只有9-13平米，手臂都無法伸直，但其主要分布在交通便利的地段，房租只要市價的一半，一經推出就大受歡迎，其入住率更是高達98%。

這種公寓雖然迷你，其硬件可一點都不少——房子的層高較高，所以把睡覺的區域設在了上方空間，下面是廚房、廁所、陽台，很好的劃分了生活空間和休息空間。公寓還設計了能夠移動的洗手台，將有限的空間運用到了極致。

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英國共享公寓

除了壓縮自身的生活空間之外，與人共享一部分生活空間也未必不是種好辦法。

在英國就推出了這樣一種共享公寓，每個住戶的私人房間擁有一張床和一個浴室。而在房間以外有健身房、水療館、圖書館、美味的餐館和電影院，住戶們大約每月支付800 -1000歐元，就可以使用所有的設施。

“共享公寓”最大的亮點在於樓內高檔的配套設施和酒店服務，工作人員會定期打掃每套公寓，更換生活用品，提高了租客們的生活質量。

除了優質的服務，“共享式公寓”還非常注重社區文化的建設。他們會定期組織社區活動，比如主題派對，制作壽司、繪畫等，促成租客們更多的溝通與交流。

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中國香港9萬元水管房

中國香港的房產一向以“緊缺”和“貴”聞名，因此其也在積極尋找房產的新出路。這款“水管房”就是由中國香港科健國際有限公司設計的新型小屋。

這是一種由混泥土水管制成的新型房屋–Opod Tube House，它的直徑只有2.5米，每個房間由兩個水管拼湊而成，適合1到2個人居住。

房屋雖小，但設備齊全，其內部是一個9.29平方米的空間，裡面分為起居室與淋浴室，起居室內包括一個可以轉換為床的長凳，迷你冰箱、儲藏衣物與私人物品的存儲空間。

據了解，這樣的水管樓造價只需要9萬元，這對於在這個寸土寸金的地方望房價而卻步的人來說，無疑是個值得興奮的消息。

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新型公寓將有限空間運用到極致無疑給人們帶來不少便利，但由於其成本等問題，新型公寓還沒有進行大規模的推廣。

而如果覺得上述的新型公寓過於逼仄，那麼在房價高居不下的大都市中，傳統的小戶型公寓同樣是既能降低生活成本，又能獲得更好生活體驗的不錯選擇。

如這處與9平米公寓同樣位於東京的房產，24平，約147萬元，房產位於港區的白金地段。港區擁有極多的旅游及娛樂資源，國際氛圍極其濃厚，如東京地標——“東京鐵塔”、娛樂最前沿的六本木、高端時尚最前沿南青山北青山等，都位於港區之中。

此處房產與上文的共享公寓同為於倫敦。37平，約324萬。該項目位於倫敦東2區，項目臨近倫敦的金融中心金絲雀碼頭，毗鄰倫敦的橫貫城鐵伊麗莎白線，這邊的自然環境優美，透過窗戶就能看到River Lea和Bow Creek兩條河流。走出公寓只需幾步，就可以在河濱小路上漫步。

位於中國香港的房產，39平，約687萬元。房屋具有香港現代化的裝修和開放式布局。位處半山自動扶梯旁邊的唐樓低層。位置安靜和便利，方便前往公共交通，步行即可到達SoHo和CBD。

空間的大小從來就不是衡量“家”是不是舒適的唯一標准。只有自己懷揣著將生活裝點精致的熱情，才能真正讓“家”成為一個有溫度且令人心安的地方。

房價已連續5年全球最貴香港房產一平米售36.8萬元！

作者：羅曼

在香港這個彈丸之地，樓價沒有最貴，只有更貴。據美聯物業數據顯示，香港新盤繼續創新高價，新鴻基地產旗下北角海璇一個面積286平方尺（約26平方米）的大單間，折後成交價1090.98萬港元（約合948萬人民幣），約42萬港元（約36.8萬元人民幣）/平方米。

國際物業顧問世邦魏理仕比較全球35個城市私人住宅市場的數據後發表報告，指香港平均樓價達963萬港元貴絕全球。

價格雖貴，市場需求依然火爆，據美聯物業數據顯示，5月4日及5日香港推出三個新盤，涉及約1100個單位，加上此前開售的新盤，兩日內銷售量約1200套，更是創出2017年6月以來成交量新高。

香港樓市量價齊升

在2018年底出現小幅下挫之後，香港樓市再度出現升溫跡像。

一位年初還持觀望態度的買家向時報君表示，“後悔了，我當時就應該下手預付定金買下柏蔚山那套50平方米兩居室的房子，房子下手宜早不宜遲，等到現在再去看同小區的房子，同一戶型的差不多要多花100多萬港元，這才幾個月而已。”

日前，新世界北角柏蔚山亦以2895萬港元總價售出面積約60平方米的兩居室，創出港島東區兩房標准戶新高價紀錄。

事實上，北角新盤樓價頻破紀錄， 5月8日，距離柏蔚山不遠處，同位於北角的海璇樓盤，一套面積286平方尺（約26平方米）的大單間以1090.98萬港元售出，平均每平方米價格約42萬港元，創下港島東開放式住宅最高成交紀錄。根據一手成交記錄顯示，這套房定價1346.9萬港元，買家選用270日付款方法，連同其他折扣，折後成交價格為1090.98萬港元。

美聯物業的一位中介向時報君介紹，現在很多樓盤都推出特別優惠——先住後付，即按照付款方式，先交一定比例首付，尾款可以等到2年後再按揭付清，相當於白住兩年。比如北角柏蔚山，買家可選擇先付清17%的樓價，剩下的尾款可以選擇360天成交及720天成交。

根據上述中介提供的資料，柏蔚山一房的成交價1500萬港元起，每尺均價在27000-36000港元之間，即每平方米均價在30萬港元-39.6萬港元之間。

國際物業顧問世邦魏理仕最新《全球生活報告》，重點分析了35個主要城市樓價，發現香港樓價貴絕全球，平均樓價高達963萬港元，豪宅平均樓價更達5417萬港元，連續第5年成為全球樓價最貴城市，相較之下，排在第二位的新加坡樓價只是682萬港元。

關鍵是貴就貴點吧，單位面積還小，畢竟土地供應不上，該報告指出，新加坡平均單位面積是822平方尺，約74平方米，而上海的平均單位面積更達1281平方尺，約116平方米，相較之下，香港只有591平方尺，約54平方米。

地價升幅更瘋狂

由香港差響物業估價署最新公布的官方樓價指數顯示，今年3月份私人住宅售價指數報377.5點，按月升2.9%，創30個月單月升幅最大，由去年12月至今年首季度，樓價指數連漲3個月，今年首季累計上升5%。

不止香港樓價升幅驚人，地價升幅也很瘋狂。地政總署5月7日公布，超級財團以總價125.9億港元拿下機場跑道第4C區2號地盤，坐擁無敵維港海景，此塊土地由會德豐地產、新世界發展、中國海外、恆地、華懋及帝國集團6家發展商組成的超級財團中標，按照可建樓面計算，每平方尺樓面地價約19636港元，約18.6萬元/平方米，也即是說光拿地價每平方米就近19萬元，該拿地價較市場預期上限高9%外，比旁邊地皮1月時的地價，不足4個月足足貴了13%，跑贏樓價升幅，並創啟德一帶地價新高。

據時報君了解，香港一些新盤項目的尾盤加價推出，依然吸引大批購房者關注，公開信息顯示，長實集團旗下的荃灣海之戀項目，其中4套單位加價11.7%至18.9%，有中介表示，該項目在推出當日共有超過100組客戶到場認購，加價推出單位當日全部售出，樓市回暖中介機構似乎也看到了“希望”，美聯物業住宅部總裁布少明表示，配合市場回暖，公司上半年可以擴充10家分行。

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香港金融管理局4月30日公布的3月住宅按揭統計調查結果顯示，3月份新申請貸款個案較2月份按月增加55%，至15703宗，3月份新批出的按揭貸款額較2月份增加43%，至372億港元。

對於近期香港樓市回升，香港金管局總裁陳德霖5月6日出席立法會會議時表示，香港樓價對於市民的收入比例相當高，盡管香港目前的放貸利率仍比較低，但貸款年期長，市民需要小心衡量自己的還款能力。

受大環境影響，恆生指數今日跌幅達2.39%，下跌近700點，報28311.07點，恆生地產股全線下跌，但年初至今，恆生地產股除信和置業外，其余個股均有不同漲幅，其中漲幅在20%以上的就有5只，包括九龍倉置業、碧桂園、新世界發展、新鴻基地產、恆基地產。

香港樓價會繼續破頂？

花旗銀行調查顯示，認為香港樓價會在未來12個月上升的受訪者比例，由去年第四季的18%上升至今年第一季的42%，雖然市民預期未來樓價會上升，但他們對置業的興趣不減反增。

據美聯物業數據顯示，5月4日及5日香港推出三個新盤，涉及約1100個單位，加上此前開售的新盤，兩日內銷售量約1200套，更是創出2017年6月以來成交量新高。

穆迪改變此前對香港樓價預測，料今年香港樓價升8%至10%，主要由於本地人口增長，土地供應有限等，將支持樓價繼續上升。

至於香港未來樓價走勢，恆隆地產董事長陳啟宗在2017年年報中就已做出判斷：我們難以期望香港樓價在可見的將來變得相宜，主要是因為我們許多內地同胞都有意在香港特區購置物業。正如本地許多富人一樣，他們會在倫敦、紐約或東京置業，內地朋友的個人財富不斷增加，便會開始境外投資。他們的首選通常是香港。超級富豪常會牽頭購買豪宅甚或獨立屋，接著其他的富有一族會跟隨，購買近乎豪宅的單位。鑒於有數以千萬計的內地中產人士希望在香港購置物業，樓價長遠又如何能回落呢？

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來源：證券時報網
責編：Zoe Chan

2019年《CBRE全球生活報告》：全球35座城市房價租金大比拼

2019年《全球生活報告》近期出爐，該報告由國際地產及物業咨詢公司世邦魏理仕(CBRE)發布。

今年，報告對全球35個城市進行了調查，這些城市包括了美國的紐約、洛杉磯、邁阿密、芝加哥，加拿大的多倫多、溫哥華、蒙特利爾，以及中國的北京、上海、深圳，以及香港等地。

全球房價排名

報告顯示，香港以套均123.5萬美元的成交均價蟬聯全球房價最高城市榜首，其次是新加坡的87.4萬美元，上海和溫哥華緊隨其後。排在前十名的美國城市有洛杉磯和紐約。

全球十大最昂貴的房地產市場

房價漲幅最大的城市有五個，都柏林、上海和馬德裡均出現了兩位數的增長，洛杉磯漲幅6.1%排名第九位。

隨著長達10年的房產市場周期接近尾聲，全球房產市場正在放緩。相比之下，房價最高的前10名城市相對沒有變化。生活成本最高的4個城市，香港、新加坡、上海、溫哥華的排名與去年持平，新增城市深圳排名第5。巴黎從去年的第13位升至第10位。

全球住宅租賃

報告同時分析了全球住宅租賃市場，世界各地對靈活租賃物業的需求持續上升，影響了租賃成本。租金最高的城市是紐約，香港位列第三，加拿大的三大城市，溫哥華、多倫多和蒙特利爾均在前十位。

有趣的是，在去年租金增長最快的10個城市中，有7個城市進入了今年的前十名。裡斯本、馬德裡、都柏林和巴塞羅那這些歐洲城市都走在了前面。與此同時，加拿大城市的空置率也接近歷史最低水平，多倫多、溫哥華、蒙特利爾位列前排。倫敦和香港也以6%和8%的年增長率進入今年的前十名。

日常消費

報告對具體城市的分析中也有一些有意思的日常消費數據。

比如，阿布扎比一張電影票的價格為$10.28，北京是$8.64，香港$12.77，洛杉磯$15.00等等。

一杯卡布奇諾的價格：洛杉磯$2.70，米蘭$1.59，巴黎$3.75，上海$4.32等等。

全球房產稅

住宅地產是一種非常受歡迎的資產，被視為一種安全的長期投資。不過與購物一樣，房產買賣也會產生稅收行為。每個國家的經濟和住房市場不同，房產稅也不同。

報告比較了各國房產稅的差別，可以為購房者提供參考：

房產稅的實施有些是在國家一級，而另一些是地方城市或州政權。在美國，稅收不是在聯邦一級征收，而是通常在州和市一級征收。例如，紐約市的購房者需繳納約0.4%的州購置稅和1.4%的市購置稅。

各國之間的稅收政策也有所區別：

有些政府可能會提高印花稅，以控制過度投機，穩定物價通脹，限制外國投資。越來越多的全球知名城市吸引了海外買家的投資，在許多情況下，這被歸咎於價格的快速上漲。作為回應，有些國家的海外買家將面臨額外的稅收和限制。

在悉尼，海外買家被限制購買新建房產(通常是公寓)，並需額外繳納8%的購房稅。此外，購買超過300萬美元的物業須繳付物業稅。

自2012年以來，香港在印花稅的基礎上又加征15%的印花稅。

在英國，無論買方國籍如何，稅收制度都是一樣的。任何擁有一套以上房產的買家都要額外繳納3%的印花稅。

下面我們摘取了報告中美國及加拿大的部分城市的數據詳情，供大家參考：

美國

紐約

紐約是美國的金融、商業、文化、體育、娛樂和時尚中心，這裡的生活節奏是世界上其他任何地方都無法比擬的。布魯克林、皇後區、曼哈頓、布朗克斯區和斯塔頓島五個區組成了美國人口最密集的城市。

紐約經濟蓬勃發展，住宅物業一直供不應求，截至2018年9月平均房價達到67.45萬美元。不過，平均房價掩蓋了整個城市廣泛的價格區間。在曼哈頓的翠貝卡區(Tribeca)和蘇豪區(Soho)等最昂貴的街區，平均房價接近300萬美元。

紐約大數據：

平均房價(美元)：$674,500；私人租客比例(%)：50%；去年房價增長(%)：5.4%；平均每月租金(美元)：$2,844；平均收益率(%)：5.1%。

現有人口：20,320,872；2人用餐，中檔餐廳：$80；出租車1公裡：$2.88；每月健身俱樂部會籍：$82；幼兒園月費：$2,328

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洛杉磯

洛杉磯是好萊塢和全球電影業的大本營，地中海氣候。這裡有800多家畫廊和博物館，高端零售區，以及綿延數英裡的風景如畫的海岸線。

報告顯示，洛杉磯的平均房價為67.92萬美元，在所有城市中排名第六。高昂的房價，使得洛杉磯成為了租房者城市，超過一半的家庭選擇租房。該地區租賃市場表現良好，租金增速略有加快，增幅3.4%，而空置率則收窄至3.5%。在今年的報告中，洛杉磯的房價和租金增速都超過了美國其他城市。

洛杉磯大數據：

平均每月租金(美元)：$2,312；去年房價增長(%)：6.4%；平均房地產價格(美元)：$679,200；私人租客比例(%)：51%；平均收益率(%)：4.1%；去年租金增長(%)：3.4%。

現有人口：13,353,910；去年GDP增長(%)：2.4%；2人用餐，中檔餐廳：$69；卡布奇諾咖啡：$4.34；出租車1公裡：$2.70；電影票：$15.00

洛杉磯同時還是2028年夏季奧運會的主辦城市。該市正在開發一系列基礎設施項目，以改善整個城市的交通和互聯互通。這將創造許多新的就業機會，同時緩解洛杉磯的交通擁堵。

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加拿大

多倫多

多倫多是加拿大人口最多的城市，也是商業、金融、藝術和文化中心。南靠安大略湖，西北岸4有6公裡長的濱水岸線，市中心核心地帶的高層建築與約克維爾(Yorkville)和羅斯代爾(Rosedale)等美麗的住宅區兼容並蓄。

2017年4月，在15%的外國買家稅實施後，該城市住宅房地產市場形勢變得不穩定。同年，利率上升趨勢開始顯現，加拿大央行將利率從2017年的0.5%逐步上調至2018年的1.75%。2018年出台的旨在控制價格的新借款規定，也證明對目前正在降溫的市場產生了影響。

多倫多大數據：

去年租金增長(%)：4.8%；平均房價(美元)：$575,557；平均收益率(%)：3.9%；私人租客比例(%)：34%；去年房價增長(%)：1.4%；平均月租金(美元)：$1,026。

現有人口：6,419,713；平均全職年薪(美元)：$41,919

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來源：北美購房網
責編：Zoe Chan

中國買家撤資美國地產轉戰東南亞香港中轉地位依然穩固

居外網CEO羅雪欣表示，近來許多有意海外購房的內地買家來香港看房、交易，及接入其他專業服務如移民、留學、銀行開戶等，這些都突顯了香港特區在海外購房者心目中的地位。她預料今年中國買家海外購房將會增3%至8%，可能超過1233億美元。

撰文：索寒雪

爾灣位於美國加州橙郡，是華人主要聚居區，也是近年來中國人海外購房的熱點區域。

“過去，有大批的中國買家排隊，去買那些還沒有建好的期房。但是，今年不同了。”美國加州橘縣房產經紀人協會負責人胡世宗向《中國經營報》記者表示：“春節的時候，地產商找到我們，還有60多套現房別墅，賣不出去，希望我們介紹客戶，並提高了佣金。”

胡世宗透露，從客戶處得到的消息，“現在美元很難出境”。

而之前慣用的渠道是，“從外資銀行在內地和香港的機構聯合，可以把錢轉移到美國，但是現在這條路走不通了”。

據了解，地產經紀人手中超過20%的客戶已經流失，房價開始出現下跌。

中國買家撤離美國

“中國人有個好習慣，就是喜歡買房子。”3月27日，由居外網在北京舉辦的全球經紀人峰會上，行業專家坦率地說：“很多人計劃把孩子送到國外讀書，並在當地購買房產。”

有統計顯示，2014年，中國買家購買了價值520億美元的國際房地產，到2020年，這個數字料將漲到2200億美元。

此前，在購房意向調查中，美國、加拿大、澳大利亞和日本是中國買家最青睞的三個區域。

爾灣由於是華人聚居地，同時有學區資源，成為了中國買家的首選之地。

洛杉磯爾灣市學區房出售，4室3衛，鬧中取靜，屬於著名的Northwood High高中學區，5分鐘車程內，可到達幼兒園及小學中學以及華人購物餐飲商業區，生活非常便利。
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“由於外彙出境的限制，現在來買房的中國客戶越來越少了。” 美國加州橘縣房產經紀人協會負責人胡世宗向《中國經營報》記者表示。

他回憶，“兩三年前，經紀人只要花一點點時間，就可以找到來買房的中國人，但是現在的銷售量特別低。”

由於資金出境的限制，導致買房受阻的情況最明顯的趨勢是，“現在50萬美元以上的房產，幾乎無人過問。”他補充，購買50萬美元以上房產的人群通常為企業人士，通常把美國房產作為投資使用。還有一類人群是正在辦理移民，或者購買學區房。

“但是，根據目前中國對外彙的管制政策，將首付的資金轉移到美國，至少要一年半的時間。所以，很多人都放棄了。”胡世宗表示。

目前，國家外管局對個人結彙和境內個人購彙實行年度總額管理。年度總額分別為每人每年等值5萬美元。國家外管局可根據國際收支狀況，對年度總額進行調整。

他舉例說明：“有一個地產開發商，兩年前，出售期房別墅，價格在65萬美元，客戶需要連夜排單子，才能有機會購買。”

然而到了2019年，“春節前，有60多棟現房別墅，已經蓋好了卻賣不出去”。地產開發商只好找到地產經紀人，提高佣金，尋找客戶。

香港中轉

根據國家外管局的規定，個人換彙有等值5萬美元的限制。但是該政策已經持續多年，為何會在2018年末2019年初，造成明顯的影響？

記者采訪另外兩家房地產企業，分別來自香港和泰國，其負責人表示：“很多客戶都來自香港，無論是香港的本地人，還是內地人，都喜歡從香港歸結資金，去海外購買房產。”

來自居外網的數據顯示，2017年中~2018年中，來自香港特區的買家花費了81億美元投資海外房地產。

全球海外房產平台居外網CEO羅雪欣向記者表示：“香港的海外房產投資額料會繼續增加，特別是近來許多有意海外購房的內地買家也會來香港看房、交易，及接入其他專業服務如移民、留學、銀行開戶等，這些都突顯了香港特區在海外購房者心目中的地位。”

香港九龍區何文田區皓畋3臥2衛豪宅，頂層連天台。寬敞大廳，高樓底，有露台，全包廚房電設備，三房一套加工人房，天台1032呎，擁有設備完善的會所。
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但是，香港也是資金外流的一個渠道。胡世宗從客戶處了解到，“其實，資金從中國內地彙到香港和中國內地彙到美國，限制都是一樣的。但是可以找大的銀行，像彙豐銀行。在內地的彙豐銀行和在香港的彙豐銀行合作，客戶經理會幫你處理一些問題。”

但是彙豐銀行予以否認，彙豐中國相關負責人表示：彙豐中國嚴格按照個人外彙管理條例辦理外彙業務，不提供境內個人用於海外購房的跨境資金轉賬業務。彙豐中國的客戶須嚴格遵守適用的法律、法規和相關服務的條款和條件，所有的資金出境方式都受多種單筆和累計上限金額的限制。

記者了解到，彙豐銀行曾收到國家外管局的通報。不過，被處罰的原因則是內保外貸問題。

2018年下半年，國家外管局官方公布“國家外彙管理局關於外彙違規案例的通報”—— 彙豐銀行北京分行違規辦理內保外貸案。

通報顯示，“2014年8月至2017年6月，彙豐銀行北京分行在辦理內保外貸簽約及履約付彙時，未按規定對貸款資金用途及相關交易背景進行盡職審核和調查。該行上述行為違反《跨境擔保外彙管理規定》第十二條及第二十八條。根據《外彙管理條例》第四十七條，處以罰沒款842.22萬元人民幣。”

在同期被通報的銀行中，彙豐銀行被處罰金額最高。

內保外貸是指境內銀行為境內企業在境外注冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放相應貸款。

彙豐銀行認為，這與個人業務無關。

此外，2018年，國家外管局對一大批地下錢莊進行了清理。“隔幾天就會聽到地下錢莊被查的消息，這一切共同造成，內地的錢來美國越來越難了。”胡世宗表示。

轉戰東南亞低價地產

資金減少了，海外投資的市場也隨之發生了變化。

LuckyLiving公司是一家泰國的房地產商。“2018年，我們沒有使用任何促銷手段，結果發現，有10%的房子賣給了中國人。” Lucky Living的負責人向記者介紹，該公司開發的地產在曼谷的核心區。

據了解，泰國的總房款普遍只有美國房產價格的一半。

羅雪欣表示，根據買家詢盤數據，香港買家最鐘愛的最新海外購房目的地依次為：馬來西亞、美國、泰國、澳洲及加拿大，馬來西亞首次躍升為第一名，顯示香港買家有向價格更實惠、距離更靠近的樓盤轉移的最新趨勢。

同期內地買家海外購房目地的排名為泰國、澳洲、美國、加拿大、英國、馬來西亞、新西蘭、希腊、日本和德國，內地榜單中泰國首次躍升第1 名。“2017年中國買家海外房產投資1197億美元，我們預料今年中國買家海外購房將會增3%至8%，可能超過1233億美元。而2010年，中國人海外投資額僅為50億美元。” 羅雪欣表示。

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

香港房地產市場震蕩高端豪宅重獲關注

香港的高樓大廈。根據香港差餉物業估價署的數據，從2018年7月到12月，住宅價格降低近10%。

中國香港房產市場近期發生了一件奇怪的事情。

新年前夕，一位買主預付了5%的定金，欲購買在香港島山頂一棟售價9250萬美元的三層豪宅。

這棟房子帶花園和游泳池，可縱覽山下的城市，眺望遠處的海港。

一個月後，買主退出交易，損失了460萬美元的定金。

尚不清楚是什麼導致了如此之大的違約事件。不明身份的買主可能是遇到了財務問題。或者買主也可能認定那是筆賠錢的買賣。

但如此規模的違約“相當罕見”，投資與經紀公司裡昂證券（CLSA）亞太地區房產研究總監王豔（Nicole Wong）說。

它也反映出對香港房產市場普遍存在的不安狀態。雖說沒收定金的情況仍相對罕見，但近幾月來，潛在房屋買家突然接連違約，似乎表明市場信心在減退。

多年來價格的急速上升，使香港成為全世界房價最高昂的城市——這一殊榮香港已連續保持了9年。去年夏季開始，房市進入了數月之久的跌勢。

“總的來講，從去年年中到現在，房產市場的氛圍一直不佳，”香港房產機構領域佳士得（Landscope Christie’s）創始人兼首席執行官許賡勝（Keng Shing Koh）說。

普通住宅市場的價格已下跌，抵押貸款申請驟然下跌，交易數量驟降，9月份跌至自2005年以來的最低點。根據香港差餉物業估價署（Rating and Valuation Department）的數據，從2018年7月到12月，住宅價格降低近10%。在這一輪自2008年全球金融危機以來環比幅度最大的跌勢中，去年11月房價指數降了3.5%。

在連續上漲28個月之後——該市有史以來最長的記錄——市場似乎終於開始降溫了。

專家表示，這一趨勢背後存在多種因素。雖然香港經濟仍在穩步推進，但過去幾個月來的一連串事件給房價造成了不利影響：中美之間的貿易緊張關系不斷加劇，美國利率提高，中國經濟降溫導致人民幣貶值，引發恆生指數震蕩。

但一些分析人士已看到回轉跡像。

裡昂證券的王豔稱，她對市場十分看好。她指出，美聯儲1月公布將停止加息，中國的央行已采取措施穩定人民幣彙率，香港股市也在回彈。王豔稱她預計房價將再度上升。

早在1月底和2月初（這期間是中國春節假期，平常是淡季）看房人次已經增加。她表示，據銀行自身的估值來看，交易量已從持續數月的下滑中回到兩年來的均值。

去年，山頂兩棟別墅分別以1.149億美元和1.785億美元的價格售出。王豔稱，“近期房價事實上已趨於穩定，並正從底部開始上升，”她接著說她預計房價將上漲15%。

王豔稱，需求的大幅增加還可能來自一大批已在香港住滿7年、今年將獲香港永居資格的中國大陸人士，屆時他們將無需繳納對非居民房產購買者所征收的額外稅費。

無論香港房產市場是會如一些行業觀察人士擔心的那樣進一步下跌，還是重獲動力、繼續上漲，可能都不會改變一項基本事實：香港的住宅房價遠遠超過多數居民的承受能力。

“香港的漢普頓”

最能體現香港摩天房價的地帶莫過於太平山頂，也就是前述那位潛在買家放棄460萬美元定金的一片富豪雲集的高端住宅區。在香港昔日的殖民時代，有專門的法律確保只有歐洲人才能獲准擁有太平山頂的房產。那些法律早已成為過去，今天任何能負擔得起的人都能住在那裡。只不過只有極少數人可以。

“對普通人而言，年收入可能只夠買浴室，”香港房產公司亞太房產亞太置業有限公司（Asia Pacific Properties）創始人兼總裁貝佛利·孫（Beverly Sunn）說。去年，一棟房子以1.149億美元售出，折合每平方英尺2.04萬美元，另一棟售價1.785億美元，每平方英尺1.94萬美元。

“那是香港的漢普頓，”貝佛利·孫說，她一直密切關注這片社區的房產市場，目睹了多年來的變化。

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雖然過去幾十年來，太平山頂周圍的大部分房產都為大型英國公司、跨國公司和非華裔的本地富人所持有，過去十年來，中國投資者開始大批注資。

“你能看到數量堪稱巨大的中國公司、個人、公司高層都在購買這一帶的頂級房產，”貝佛利·孫說。

老房子在消失

隨著太平山頂的地產價格和這座城市其他地方的房地產市場一起增長，越來越多的房主轉而將他們的土地重新開發成綜合體——大多是低層公寓樓，但也有較小的聯排住宅——這樣可以產生巨大的利潤。這通常意味著要推倒那些可以上溯至19世紀的房屋。

“我認為山頂已經沒有多少房子還保留著它們最初所建造時的樣子了，”新加坡國立大學建築教授何培斌說，“它們被拆除然後重建，山頂很少有原來的房子還留著。”

今年突然沒了買主的那座9200萬美元宅邸“16號洋房”，是一個名為利嘉閣（Mount Nicholson）的超豪華新開發項目的一部分，建造在一塊政府2010年以13億美元賣給房地產開發商的土地上。該項目隱藏在一條安靜道路的頂端，有19座獨立房屋和48套公寓，首批房產在2015年上市。

比起普樂道5號那幢帶草坪和游泳池的獨立粉色住宅的售價，16號洋房的標價簡直是微不足道。普樂道是一條獨頭巷道，幾年前被稱為世界上最貴的街道。

它是太平山頂上僅存的幾棟原始房屋之一。

半個世紀前，這座房子從任何意義上來看都與豪華無關。

2011年太平山頂的何東花園。這座宅邸於2013年被拆，地產於2015年以破紀錄的51億港幣售出。

當查爾斯（Charles）和羅莎蒙德·布朗（Rosamond Brown）在1960年代買下它的時候，這裡是一片狼藉，花園雜草叢生，窗戶半開，室內暴露在惡劣天氣的侵蝕下。那時布朗一家的錢太少了，所以他們自己粉刷了房子。

50多年後，布朗夫人已成了寡婦，2017年，她以含稅32億港元的價格出售了這棟房子。據《南華早報》報道，在售出後，該處房屋已安排好由布朗夫人租回，直至2018年夏天。

現在，隨著這棟房子被賣給了一個名叫楊建文的新買家，一名香港出生的商人，沒人知道這處房產的未來會怎樣。它可能會被夷為平地，就像在上個世紀70年代末至80年代初開始的那股拆遷潮中消失的大多數山頂老房子一樣。又或者它會被保存起來，以向這座房子的歷史以及它所見證的周遭變化致敬。

香港山頂和福道1-9號4臥3衛豪宅，是城中隱藏的天堂，為大家庭締造隱私的戶外生活空間。房價約¥2.38億。
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盡管有些人對太平山頂歷史的遺失感到惋惜，但也有人認為，試圖保護這裡僅存的幾棟老房子最終是徒勞的。

2013年，一處名為何東花園（Ho Tung Gardens）的太平山頂地產被拆除，這反映了在快節奏的香港，歷史保護所面臨的困境與現實。該地產是1927年由香港商人何東爵士（Sir Robert Hotung）建造的，他是第一個獲准擁有太平山頂房產的華人。

市政府原想將整個建築群保存下來，但與業主的談判破裂了。業主下令以推土機清除主樓，並在2015年以創紀錄的51億港元的價格將其賣給了開發商。對於財力雄厚得多的私人開發商來說，政府的保護工作根本無法與之匹敵。另一段歷史就此丟失。

香港大學教授、建築保護學部主任李浩然認為，解決辦法很簡單：如果歷史在太平山頂上消失了，那就順其自然吧。“關於香港的保護，我們不能再回顧過去，”李浩然說。“這裡沒有足夠的過去，也沒有足夠的歷史。香港的保護工作必須放眼未來，想想二十年後、三十年後、五十年後會發生什麼。”

他說，未來的工作將圍繞城市核心老城區的遺產保護展開，那裡有大量的戰後建築可供保存或翻新，用於商業用途。

“香港是什麼？香港的本質是什麼？”李浩然說，“這是一座經濟城市。那是我們的特點。是我們之所以成為今日的我們。我們必須發揮我們的優勢，而不是試圖成為其他東西。”

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來源：紐約時報中文網
責編：Zoe Chan

香港一手房空置稅下月立法房價進入下行通道

在不吃不喝近20年才能買得起一個小單元的中國香港樓市，被譽為“炒房殺手”的空置稅即將正式征收。

據香港經濟日報，空置稅草擬法案已大致完成，准備下月提交立法會討論。

自去年6月香港政府提出一手樓空置稅後，香港樓市逐步進入下行通道。在業內看來，還未正式征收的空置稅對樓市已起到一定的威懾作用。內地雖然對此呼聲較高，但由於空置率標准難以界定，房地產稅正加快推進，暫無跟進可能。

港版空置稅直指開發商捂盤惜售

在去年5月出席立法會時，林鄭月娥就大批開發商捂盤惜售，“現在樓房單位極度短缺，所有房屋都要用來住，而不是囤積或用來炒賣”。

去年6月28日，港版空置稅出台，將對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”，相當於該單位應課差餉租值的200%，即相當於兩年租金，且大約相等於樓價的5%。

而其後的大背景，正是香港房價持續高漲。從2016年初開始，香港房價連漲25個月，漲幅高達38.5%，並連續18個月刷新最高紀錄。

在當時宣布推出空置稅的新聞發布會上，香港特區行政長官林鄭月娥表示，房屋政策新措施不是為了遏制房價，而是為了達成三個目標：令資助出售單位更可負擔、增加資助房屋單位供應並加強支援過渡性房屋供應，以及促使一手私人住宅單位盡早推出市場。

需要指出的是，香港的整體空置率並不高，當地私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。

不過，具有香港特色的空置稅，只面向一手樓，針對的是開發商捂盤惜售，與其他發達國家一手二手都征稅的情況還不太一樣。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，香港征收空置稅還是有必要的，因為香港的土地供應不足，開發商為了保證房價上漲，捂盤惜售較多，加劇市場供不應求，導致香港房價一直居高不下。如今粵港澳大灣區啟動，香港若不在房地產行業進行主動監管，極高的房價很有可能會拖累香港發展。

他續稱，現在通過征收一手空置稅，擠壓開發商手中的樓盤，讓新房盡快出售，進而平抑房價，確保粵港澳大灣區的政策效應可以達到實際效果。

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資深地產研究人士李宇嘉認為，香港本身是自由港，航運和貿易金融等支柱產業稅收較輕，唯獨房地產稅收較重。若不對房地產征收重稅，資產泡沫會重；再者，香港不會增加太多土地供應，且香港開發商運營模式多是囤地，然後緩慢開發，這對供應是不利的。所以，出台空置稅也是希望能將已有的土地盡快投放出來，增加樓市供應。

空置稅的威懾

香港一直深陷於“高房價之困”，連續九年穩坐全球房價最難負擔城市榜首，屬於“極度負擔不起”之列。

華爾街見聞此前提及，香港連續8年成為全球最難負擔樓價的地區，樓價與收入比率由2016年的18.1倍進一步惡化至19.4倍，數字為歷來最高，香港人不吃不喝近20年才能買得起一個住宅單位。

而空置稅的出台對市場“威懾作用非常明顯”。

據香港差餉物業估價署公布的數據，自2018年7月香港房地產市場進入調整以來，截至去年12月香港樓價已連續下跌5個月，累計跌幅超過9%。其中，2018年12月，香港住宅銷售量僅有2060套，相較於6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。

進入2019年，香港樓市明顯企穩，今年前兩個月一手樓和二手樓成交漸趨活躍。根據美聯物業的數據，今年1月香港新盤銷售逾1900套，2月新盤銷售約800套。

在宋丁看來，香港樓市去年已經出現波動，空置稅顯然有一定影響，但更多的是多種因素綜合效應。“過去香港房價一直在漲，積累了一定風險，也有一定的下行壓力。今年香港樓市趨穩，有小幅下降空間，但不會出現大幅波動。”

海棠路62號，項目毗鄰九龍塘著名又一村地段，區內主要以低密度住宅及花園洋房為主，綠化比率高，環境清幽怡人。
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不過，今年1月11日，自退休後首次站在鎂光燈下的李嘉誠表示：“今年香港樓市波動會更厲害，買樓要量力而行。”

會德豐主席兼常務董事吳宗權對於香港樓市同樣保持著審慎的態度，直言“今年這個市場不容易看”。

業內看來，2018年至今，全球貿易摩擦帶來的宏觀環境變差、美聯儲加息帶來的超低息環境結束，以及空置稅等政策收緊因素，香港房地產市場面臨下行壓力。

內地呼聲極高但暫無跟進可能

香港空置稅即將提交立法，內地是否會跟進？

業內稱，空置稅之所以遲遲未列入改革議程，主要原因在於技術層面：住房空置率不好統計。首先，空置多久算是空置，缺乏統一標准；其次，依靠水電煤氣表數進行監管，在智能電器日益發達的年代，很容易被規避。

用中央財經大學教授郭田勇的話說，由於沒有統一的標准，界定空置率在技術層面上存在難度。空置稅的出台需要做好前期論證工作，如果相應的標准得到界定，適時推出空置稅也並無不可，這對房屋回歸自身的商品和居住屬性很有幫助。

“其實內地對空置稅的呼聲很高。”李宇嘉稱，“內地只有交易環節的稅收，房屋空置成本很低，再加上租金回報率很低，空置的房子很多。從這個角度來講，征收空置稅是必要的，而且若征收空置稅，這些房子必須投入租賃市場，增加市場供應。”

但是多年來，內地官方對住房空置率如何界定一直是空白，也沒有發布過官方數據。

住建部原副部長仇保興曾公開表示，我國房屋空置率比較高，不同城市空置率是不一樣的，像鄂爾多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十幾到二十。而從國際上看，一般采取了空置稅的國家空置率接近5%左右。

西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布的《2017中國城鎮住房空置分析》報告顯示，中國家庭住房自有率超八成，城鎮地區住房空置率21.4%，二三線城市空置情況更嚴峻，其中蘊藏的風險不容忽視。2011、2013、2015年和2017年我國城鎮地區住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全國城鎮地區有6500萬套空置住房。

按照國際常見標准，空置率10%以下為較合理區，房屋供求基本平衡；10%～20%之間為危險區間；20%以上為房屋庫存嚴重積壓。

李宇嘉提醒道，內地征收空置稅是必要的，但較難實施。首先，沒有辦法統計空置房，這是很基礎的東西。其次，如何界定6個月以上的空置房，這在香港比較容易，但在內地特別難。

“內地暫不會征收空置稅，全國兩會正在討論房地產稅的推進，就不需要同時開征兩項重頭稅，香港征收空置稅主要是針對開發商的。”宋丁認為。

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來源：每日經濟新聞
責編：Zoe Chan

香港最小房屋啥情況？開發商告訴你：皇帝也只睡一張床

在香港這個寸土寸金的地方想要擁有一套自己的房子太難了，包括之前剛傳出有人為了能在香港買房每天只花50塊錢，為了省錢，洗澡都不在家中。

不過近日，在香港堪稱最小房屋開賣，該盤房屋最小面積只有14平米，而香港車位標準是15平米，還沒有一個車位大的房子怎麽住人呢。

整個房間最多五步就可以走完，廁所占了四塊磚的面積，不計廁所的話，房屋面積只有10平方米。房屋設計參考了學生宿舍，雖然面積小，但是屋內配有單邊窗、廚房、廁所還有儲物櫃、冰箱和餐桌等等家具一應俱全。即便這樣的房子售價也高達500萬港幣。

相信很多人買房如果有足夠的錢，都不會選擇買小房屋，畢竟小房屋比較窄，這次香港最小房屋，開發商說：“皇帝也只睡一張床。”所以該盤也被稱為菁雋“龍床盤”。

對於這樣戶型的房子，網友們意見不一，有的人認為還是房價太貴，誰不想要住大房子呢，但是也有人認為如今人人都追求自我，需要自我空間的時代，這樣小巧的獨立空間其實挺好的。

問題來了，這樣的房子你喜歡嗎？

內容來源|新浪微博、虎撲論壇整理

圖片|來源於網絡

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成交暴跌50%！香港樓市迎來大“地震”

香港樓市正在迎來壹場“大地震”。

2018年11月，香港樓市成交腰斬，暴跌超50%。

1、香港11月住宅銷售同比腰斬

香港土地註冊處12月4日公布的數據顯示：

香港11月住宅銷售總額為260億港元，環比上月下降32.5％，較去年同期538億港元下降51.6％。

11月份住宅銷售量為2635套，去年同期為5694套，同比下降54％。

另外，價格下行也開始蔓延。中原城市領先指數(Centa-City Leading Index)顯示，香港11月房價環比跌幅達3.43%，已連續兩個月下跌，為2016年以來持續時間最長的下跌。對比8月份的峰值，房價已經下跌了約5%。

成交量價齊跌，香港房價崩盤的危機感再次降臨。

香港房價舉世聞名。2018年1月，香港已連續第八年被美國規劃咨詢公司Demographia評為全球房價最難負擔的城市。

全體居民要麼受益於此，要麼受制於此，房子是壹生繞不開的話題，房價漲跌影響民生，最重要的企業無不涉及其中，借此積累億萬材富。在全民努力之下，終於攬得“全球最高房價”的名頭。

瑞銀集團發布的全球房價泡沫指數排名，香港前兩年還是在六七名徘徊，今年已經飆升至第壹了。

過去十余年間，香港樓市持續走強，至2017年，港島、九龍、新界的私人房屋均價飆升至19.45萬港元/平方米、17.57萬港元/平方米、10.72萬港元/平方米，但香港家庭年收入中位數只有32.76萬港元。壹個普通香港家庭全年不吃不喝，在港島買不起2平方米。

為了將房子賣出去，也為了讓消費者買得起，開發商不斷縮小住宅面積。近兩年，香港就出現了面積僅為11.52 平方米的極小護型。

如果在全世界選壹個最有“房地產信仰”的城市，非香港莫屬。

2017年，壹檔香港TVB真人show《有樓萬事足》節目中，壹位港女爆出來壹句金句，據說是港人心裏最真實的話語。

此次11月的數據出來，是壹次市場築底，還是拐點的開始？

2、仲量聯行：香港樓價未來壹年跌幅可能高達25%

在香港的太平山頂文輝道，上月剛剛流拍了幾塊地皮，而這在過去香港樓市長期的牛市下，並不常見。仲量聯行發布最新住宅市場展望稱，香港住宅市場長達10年的牛市結束了，2019年底前，香港住宅樓價將下跌15%，如果經濟及股市持續惡化，住宅樓價跌幅更會高達25%。在這種情況下，不少內地房企也悄然離場，連香港本地房地產開發商也開始趨於謹慎。

仲量聯行稱，香港自2009年初全球金融風暴復蘇後，樓價持續上升，然而受市況急速逆轉所影響，住宅價格在過去兩個月已開始下跌，目前外圍經濟環境的不穩定，以及恒生指數從1月最高位下跌超過20%，都影響了香港私人住宅市場的信心。

仲量聯行董事總經理曾煥平稱，今年香港房地產市場越來越倚重中國內地的需求來支持增長，他預計香港樓價在2019年底前將下跌15%，如果外圍環境持續惡化，那麼2019年住宅樓價跌幅會達到25%以上。

香港長達10年的樓市上升周期也正式結束。仲量聯行稱，中小型住宅樓價自金融風暴後已上升2倍，並超越1997年高位63%，不過，經濟前景未明已令中小型住宅樓價在連升27個月後，在過去的2個月下跌1.4%。過去3個月，由於市況不佳，平均每月的住宅成交宗數進壹步減少至4188宗，遠低於過往長期每月8500宗的平均水平。

曾煥平稱，過去香港推出壹系列樓市調控政策，在今天看來，不僅是令物業成交總數跌至歷史低位，更為樓市“硬著六”構成重大風險。

曾煥平稱，此次樓市下調最讓人擔心的，就是沒有人知道底在哪裏，因為與以往樓價急速下跌不同，急速下跌很容易就能見底，但這次香港樓市樓價的下調速度很慢，時間會拖得很長，讓市場難以捉摸底究竟在哪兒。

根據瑞銀最新的全球房地產泡沫指數（此排行榜僅考察發達國家和地區的房價負擔水平）顯示，香港房價收入比為19.5，也就是說需要壹個香港家庭19.5年的收入（且不吃不喝），才能買起壹套房。香港也連續八年斬獲“全球房價最難負擔城市”桂冠。

高盛集團在上周壹發布的壹份研報中預計，到2020年香港金管局將與美聯儲同步加息，屆時香港樓市將出現15%至20%的回調。

裏昂證券此前發布研報表示，經歷了多年上漲後，隨著市場人氣的急居下降，香港樓價將大幅下跌。香港房地產市場目前正經歷15年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民蔽貶值正沖擊著香港樓市。

3、地產中介恐迎來裁員潮

隨著香港樓市成交量不斷萎縮，房地產開始步入寒冬，地產中介恐將迎來裁員潮。

美聯物業近日的壹份內部通告指出：從11月1日起，其將實行“Bottom榜放取無薪假期機制”——在傭金收入最低的100名代理中，業績最差的10%必須離職，其後55%員工必須自行申請放取無薪假期至少三個月，而業績前35%的員工才可由主管擔保。

同洋在樓市景氣時大幅度擴張的另外壹家香港地產代理商近日亦表示：其活躍的兩萬多名代理中（總數約為4萬人），估計年底前大約有五千人可能會“被離職”。

“整個十月開單（成交）寥寥，八個人分壹筆交易的2%的傭金（代理拿其中兩成），收入只得4600塊。”香港新界地區某美聯物業的壹位代理稱，“算壹算，底薪6000塊，平均每日200費用，要包括帶客打車看樓，還要往返交通。在茶樓做侍應還能得80塊時薪，都好過做代理啦。”

香港最大的房地產中介公司之壹中原地產高管陳永傑近日稱，有200多名中介代理今年以來沒有任何業績，如未有改善，這批中介可能在年底遭解雇。

4、香港出現豪宅虧本甩賣

據港媒報道，沙田九肚山壹處房產以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房產將近四年，此時成交帳面虧損6萬港元，但算上稅款及傭金支出，虧損約68萬港元，為區內九肚首宗流血出售案例。

報道稱，2015年1月，賣家以1305.98萬港元購入這壹房產。去年12月，賣家以1820萬港元的價格掛牌出售，今年5月降價至1650萬港元，上月又連續兩次降價至1450萬元仍無人問津。直到近期降到1300萬港元才得以成交，而這壹價格較最初掛牌價已降低520萬港元，降幅接近30%。

香港土地市場也傳來壞消息。10月16日，香港地政署公布，香港山頂文輝道12號豪宅地皮出價未達要求，宣布流標。這是香港山頂昂貴地段少數大型官地，盡管地段優質以及地皮質量尚好，但由於近期樓市降溫，市場對於地皮估值的分歧也較大。

與香港樓市轉冷相對應的，是當地居民普遍的看淡情緒。香港南華早報援引香港研究協會（Hong Kong Research Association）的調查結果稱，六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場，四成受訪者預計樓價將下跌。

報道援引當地券商耀才證券創始人、董事會主席葉茂林的話稱，未來兩年內香港住宅價格有大幅下跌的可能，跌幅或達40%。

中原地產本月發布的報告也顯示，在截至本月初的12周內，包括荃灣區、屯門區、元朗區等在內的新界西選區私人住宅價格下滑了2.5%。其中，香港十大藍籌屋苑之壹嘉湖山莊房價大跌15%。藍籌屋苑壹般被視為香港樓市的慘考指標。

正因如此，香港樓市被很多分析人士視為存在大量泡沫，中信裏昂證券（CLSA）房地產研究部門區域負責人Nicole Wong認為，香港房價漲到了不合理高位。

5、為賣房，開發商奇招盡出

據證券時報，香港美聯物業地產中介商陳小姐向記者微信推銷香港樓盤。“妳大概什麼時候過來看房，我帶妳去看幾處其他樓盤，現在二手樓盤放盤很多，現在減價空間大了，超高層，1000多遲（約90平米）之前賣3480萬港元，現在3100萬港元業主也可以談。”

從事金融行業的六先生向記者表示，他有壹位客護在灣仔有壹棟樓齡超過30年的房子，剛開始估價10億港元欲售出，但現在將售價預期調低到7億～8億港元。

即便如此，二手樓盤交投依然清淡，事實上壹手私人住宅成交也開始下滑。

香港地產中介門口隨處可見的減價甩賣房屋的廣告，太古城翠湖太900萬港元的房子降價80萬港元，康怡花員910萬港元的房子打上“狠劈”二字，賣858萬港元。

香港樓市成交量下滑，心焦的當然是地產商。為促進房屋銷售，甚至打出了“先住後付”的政策。

證券時報記者近期走訪香港尖沙咀港威大廈One Homantin樓盤的售賣處，該樓盤推出了長達1088天的付款方式，即：先住後付款，先付清樓價10%後就可獲得房屋鑰匙，同時需要繳納3萬港元按押金，按押金成交後可退回，客護入住期內，自行繳付差餉、管理費及雜費。

6、香港加息

房地產市場向來是短期看金融。

如今隨著美聯儲加息的持續推進，香港利率也在不斷上行，逾十年超低息環境的結束，對當地樓市帶來巨大壓力。

因港蔽與美元掛鉤，為防止資本做空，港蔽需跟隨美元加息。9月底時，美聯儲進行年內第三次加息，香港將貼現基本利率上調至2.5%。

而在香港金管局加息僅數小時之後，香港四家主要銀行——匯豐、恒生、中銀香港及渣打銀行齊齊上調香港貸款基準利率——港元最優惠貸款利率，為2006年來首次。

銀行利率上調，香港維持近十年的超低息環境結束，這意味著購房者的還貸壓力增加。

據中泰研究所報告分析，香港房價下跌是穩匯率的代價！

1、香港樓市寒意漸濃。

過去十年中國香港地區房價持續攀升，成為全球房價最貴的城市。但最近幾個月以來，香港房價明顯下滑，樓市出現降溫的跡象。其實最近幾年香港的樓市調控壹直在收緊，但並沒有阻止房價的繼續飆漲。貨蔽政策方面，自2015年起香港就在跟隨美聯儲加息，但也未曾打壓到房地產價格，為何此時香港樓市呈現疲軟現象？

2、之前“假”加息，漲了房價但打壓匯率。

香港自1983年10月起實行聯系匯率制度，而聯系匯率是固定匯率制度的壹種，導致香港撤底失去了貨蔽政策的獨立性。本輪美聯儲加息周期中，香港金管局也每次都跟隨加息，但港蔽市場利率並沒有隨之走高，加的是“假”息。在流動性並沒有大幅收緊的情況下，香港房地產市場上漲動力持續不減。但港蔽對美元卻面臨較大的貶值壓力，多次觸及弱方兌換保證。

3、現在“真”加息，穩了匯率但打壓房價。

香港金管局今年以來出手收緊流動性、穩定匯率，開啟了“真”加息之路。但全面加息背景下，香港住宅按揭貸款利率上升，直接打壓資產價格，且香港房地產調控政策對房地產的壓制作用也凸顯了出來。全球金融危機後歐美超級寬松的貨蔽大量流入香港，當前美國繼續加息緊縮，香港將面臨資本流出的壓力，在穩匯率的壓力下，港蔽流動性勢必收緊，打壓房地產市場，而房價下跌也會進壹步加居資本流出壓力。

4、不可能三角的權衡，匯率和利率的選擇。

香港面臨的匯率、利率和房價問題本質上是不可能三角的選擇問題。當前香港金管局已經做出了選擇，香港外匯儲備充足，我們認為短期港蔽匯率無大礙，香港房價會面臨回調壓力。在經濟下行壓力較大的情況下，當前市場對於國內房地產調控政策放松的預期快速升溫。從長期來看，資本項目的管理是很難維持的，若進壹步寬松來刺激資產泡沫，匯率貶值壓力會更大。而且即使匯率貶值了，貨蔽刺激再來，房價就會壹直漲嗎？其實也很難。沒有永漲不跌的資產價格，15年的創業板下跌同洋發生在貨蔽寬松的環境中。沒有人知道資產價格的拐點何時到來，但有壹點是確定的，漲多了的價格肯定會回調。

7、劉德華被圍攻，香港樓市的明天在哪裏？

港府今年收到的市民意見書中最突出的議題依然是房屋和土地供應。

市場普遍把香港房企畸高的主要原因歸結為香港土地供給長期不足，壹是香港重視生態環保，近四成郊野土地不能開發，近年來因環保人士反對，大幅減少填海造地。地少人多，金融環境寬松，長期維持超低息狀態，房價壹路飛漲。

10月，劉德華出現在壹段宣傳短片中，倡議在香港東大嶼發展大型填海建人工島，進行填海造地，招致大規模的輿論攻擊。在住房問題面前，港人對這位全民偶像毫不手軟。

據港府施政報告，這個填海計劃將在東大嶼發展1000多公頃人工島，成為香港長遠土地供應來源，最多能提供40多萬個單位，近百萬人口居住。但這個計劃遭到了環保人士的強烈反對。

Posted on 12/05/18 Wednesday12/12/18 WednesdayAuthor vincentxieCategories News, News SGTags 2019年房市预测, 成交量, 房价, 楼市, 泡沫, 香港