居外网CEO罗雪欣表示，近来许多有意海外购房的内地买家来香港看房、交易，及接入其他专业服务如移民、留学、银行开户等，这些都突显了香港特区在海外购房者心目中的地位。她预料今年中国买家海外购房将会增3%至8%，可能超过1233亿美元。
撰文：索寒雪
尔湾位于美国加州橙郡，是华人主要聚居区，也是近年来中国人海外购房的热点区域。
“过去，有大批的中国买家排队，去买那些还没有建好的期房。但是，今年不同了。”美国加州橘县房产经纪人协会负责人胡世宗向《中国经营报》记者表示：“春节的时候，地产商找到我们，还有60多套现房别墅，卖不出去，希望我们介绍客户，并提高了佣金。”
胡世宗透露，从客户处得到的消息，“现在美元很难出境”。
而之前惯用的渠道是，“从外资银行在内地和香港的机构联合，可以把钱转移到美国，但是现在这条路走不通了”。
据了解，地产经纪人手中超过20%的客户已经流失，房价开始出现下跌。
“中国人有个好习惯，就是喜欢买房子。”3月27日，由居外网在北京举办的全球经纪人峰会上，行业专家坦率地说：“很多人计划把孩子送到国外读书，并在当地购买房产。”
有统计显示，2014年，中国买家购买了价值520亿美元的国际房地产，到2020年，这个数字料将涨到2200亿美元。
此前，在购房意向调查中，美国、加拿大、澳大利亚和日本是中国买家最青睐的三个区域。
尔湾由于是华人聚居地，同时有学区资源，成为了中国买家的首选之地。
洛杉矶尔湾市学区房出售，4室3卫，闹中取静，属于著名的Northwood High高中学区，5分钟车程内，可到达幼儿园及小学中学以及华人购物餐饮商业区，生活非常便利。
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“由于外汇出境的限制，现在来买房的中国客户越来越少了。” 美国加州橘县房产经纪人协会负责人胡世宗向《中国经营报》记者表示。
他回忆，“两三年前，经纪人只要花一点点时间，就可以找到来买房的中国人，但是现在的销售量特别低。”
由于资金出境的限制，导致买房受阻的情况最明显的趋势是，“现在50万美元以上的房产，几乎无人过问。”他补充，购买50万美元以上房产的人群通常为企业人士，通常把美国房产作为投资使用。还有一类人群是正在办理移民，或者购买学区房。
“但是，根据目前中国对外汇的管制政策，将首付的资金转移到美国，至少要一年半的时间。所以，很多人都放弃了。”胡世宗表示。
目前，国家外管局对个人结汇和境内个人购汇实行年度总额管理。年度总额分别为每人每年等值5万美元。国家外管局可根据国际收支状况，对年度总额进行调整。
他举例说明：“有一个地产开发商，两年前，出售期房别墅，价格在65万美元，客户需要连夜排单子，才能有机会购买。”
然而到了2019年，“春节前，有60多栋现房别墅，已经盖好了却卖不出去”。地产开发商只好找到地产经纪人，提高佣金，寻找客户。
根据国家外管局的规定，个人换汇有等值5万美元的限制。但是该政策已经持续多年，为何会在2018年末2019年初，造成明显的影响？
记者采访另外两家房地产企业，分别来自香港和泰国，其负责人表示：“很多客户都来自香港，无论是香港的本地人，还是内地人，都喜欢从香港归结资金，去海外购买房产。”
来自居外网的数据显示，2017年中~2018年中，来自香港特区的买家花费了81亿美元投资海外房地产。
全球海外房产平台居外网CEO罗雪欣向记者表示：“香港的海外房产投资额料会继续增加，特别是近来许多有意海外购房的内地买家也会来香港看房、交易，及接入其他专业服务如移民、留学、银行开户等，这些都突显了香港特区在海外购房者心目中的地位。”
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但是，香港也是资金外流的一个渠道。胡世宗从客户处了解到，“其实，资金从中国内地汇到香港和中国内地汇到美国，限制都是一样的。但是可以找大的银行，像汇丰银行。在内地的汇丰银行和在香港的汇丰银行合作，客户经理会帮你处理一些问题。”
但是汇丰银行予以否认，汇丰中国相关负责人表示： 汇丰中国严格按照个人外汇管理条例办理外汇业务，不提供境内个人用于海外购房的跨境资金转账业务。汇丰中国的客户须严格遵守适用的法律、法规和相关服务的条款和条件，所有的资金出境方式都受多种单笔和累计上限金额的限制。
记者了解到，汇丰银行曾收到国家外管局的通报。不过，被处罚的原因则是内保外贷问题。
2018年下半年，国家外管局官方公布“国家外汇管理局关于外汇违规案例的通报”—— 汇丰银行北京分行违规办理内保外贷案。
通报显示，“2014年8月至2017年6月，汇丰银行北京分行在办理内保外贷签约及履约付汇时，未按规定对贷款资金用途及相关交易背景进行尽职审核和调查。该行上述行为违反《跨境担保外汇管理规定》第十二条及第二十八条。根据《外汇管理条例》第四十七条，处以罚没款842.22万元人民币。”
在同期被通报的银行中，汇丰银行被处罚金额最高。
内保外贷是指境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。
汇丰银行认为，这与个人业务无关。
此外，2018年，国家外管局对一大批地下钱庄进行了清理。“隔几天就会听到地下钱庄被查的消息，这一切共同造成，内地的钱来美国越来越难了。”胡世宗表示。
转战东南亚低价地产
资金减少了，海外投资的市场也随之发生了变化。
LuckyLiving公司是一家泰国的房地产商。“2018年，我们没有使用任何促销手段，结果发现，有10%的房子卖给了中国人。” Lucky Living的负责人向记者介绍，该公司开发的地产在曼谷的核心区。
据了解，泰国的总房款普遍只有美国房产价格的一半。
罗雪欣表示，根据买家询盘数据，香港买家最钟爱的最新海外购房目的地依次为：马来西亚、美国、泰国、澳洲及加拿大，马来西亚首次跃升为第一名，显示香港买家有向价格更实惠、距离更靠近的楼盘转移的最新趋势。
同期内地买家海外购房目地的排名为泰国、澳洲、美国、加拿大、英国、马来西亚、新西兰、希腊、日本和德国，内地榜单中泰国首次跃升第1 名。“2017年中国买家海外房产投资1197亿美元，我们预料今年中国买家海外购房将会增3%至8%，可能超过1233亿美元。而2010年，中国人海外投资额仅为50亿美元。” 罗雪欣表示。
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