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英國最新住宅市場是怎樣的，我們來看看7月其市場信息。

四大實況

據Nationwide，6月份英國平均房價上揚5.1%，高於五月份的4.7%。

至6月底的一年裡，倫敦中央高端住宅價格下滑0.6%。

至2016年5月的12個月裡，英國房租上漲2.5%。

英格蘭銀行的基準利率仍維持在0.5%的歷史低位，各貸款機構貸款利率持續接近歷史最低水平。

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經濟與住宅市場背景綜述

英國退歐公投後的三週，英國迅速展開了一輪政治領導層大換血，而各金融市場也呈現了一些動盪走勢。不過，新首相特麗莎·梅（Theresa May）和新財相菲利普·哈蒙德（Philip Hammond）的臨危受命使得各市場無須再經歷長達六週的保守黨領袖選舉，這對各市場來說都是一個積極因素。

此外，英格蘭銀行此前維持基準利率不變的決定同樣暗示了對英國經濟的信心，這或意味著儘管未來或還需要通過貨幣政策給予更多支持，但目前尚不需要採取突發或緊急措施。

對住宅市場來說，有關退歐後房市走勢的數據正逐漸浮現。第一套最新數據來自英國皇家特許測量師學會（RICS），該協會對英格蘭和威爾士地產代理機構做了調研。

數據顯示，公投之後，新買家的問詢量呈月度下滑，但與此同時，也伴隨著賣房者的數量減少，顯示市場供應不足。

不 過，該數據只反映多家房地產代理機構的說法，即住房供應和問詢都呈現月度下滑，但並沒有對具體的下降規模進行研究。同樣值得一提的是，該數據還反映了市場 活動在4月1日之後有所減緩，因4月1日前，部分購房者急於在印花稅新政生效前完成交易，以免二套或以上房產被額外征課3%印花稅，從而使住房交易呈現出 激增態勢。

就供應而言，各地產代理機構分支的銷售平均數顯示，供需不平衡始終是樓市的一個關鍵因素。

就新建住宅供應而言，下議院的一份新報告強調，在建住宅數與所需住宅數存在不匹配。該報告特別指出，英國每年需建造30萬套新住宅。

高端住宅

至 6月底的一年裡，倫敦中心高端住宅市場平均房價下滑0.6%， 6月單月下滑0.2%，不過，該數據更多覆蓋了公投前較長的一段時間。公投之後，高端市場的交易量相比五月最後一週有所上升，不過，這種上升只是基於一個 很低的基值。英鎊貶值對於持海外貨幣的購房者不失為一個積極影響，使得倫敦市場對他們而言更可承受。

本地各市場的房價增長差異仍在持續。第二季度高端鄉村住宅價格下滑0.2%，房價年增長率放緩至1.3%，與2014年時5.2%的峰值相比遜色不少。除去印花稅改革的影響，各市場也有一些差異，城市樓市的房價增長優於更多的鄉村樓市。

第 二季度蘇格蘭高端地產價格下滑0.4%，房價年增長率則放緩至0.6%。這大致上反映了到公投這一段時間的走勢，及某種程度上不確定因素對市場的影響。但 市場活動卻呈現同比上揚走勢，相比2015年第二季度，新申請數量上升12%，看房活動增加30%。第二季度愛丁堡高端住宅價格持續上升，4月到6月漲幅 為1.4%，有證據顯示該市場已經開始吸收去年生效的購房稅改革（Land and Building Transaction Tax – LBTT）帶來的影響。

租房市場

至五月的一年裡，英國平均房租增長2.5%，比上月2.6%的增長稍有下滑。未來數月預計房租將持續增長，而預測房租將在未來3個月增長的測量師比預計房租下滑的測量師多17%。

至 6月底的一年裡，倫敦中心高端住宅房租下降3%，這反映出退歐公投期間的不確定狀態。新財相已強調，他完全理解進入歐盟單一市場對倫敦金融城的重要性，這 可能有利於在未來數月提振信心。儘管房租價格已經下滑，但租用者的需求依舊保持強勁，6月份的看房活動甚至達到有記錄以來的新高。

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（據英中網）

最新的房産數據顯示，對于打算買房的首次購房者，如今不得不掙夠65,000鎊的薪水才能支付起壹套房産，而對那些需要使用父母房産做抵押貸款的首次購房者，3%的額外印花稅反而增加了自己的購房財政負擔。

2016年4月起，任何購買第二套房産的人都需額外支付3%的印花稅，制定這項規則的初衷是爲了在購房出租的人與首次購房者之間保持公平。而事實上，此舉可能會使首次購房者的狀況更加惡化。

由于房價上升，而貸款不能超過工資的4.5倍，很多年輕的首次購房者都無法貸到足夠的貸款。比如說，壹套25萬鎊的房屋，如要貸款購買，購房者的年收入需要達到6.5萬鎊。因此購房者要麽支付高額的首付，要麽不得不與家庭成員聯合貸款，以雙方的工資總額來貸取足夠的款項。

在這種情況下，新購置的房産就是孩子和父母共同購買的房産。而如果父母之前已經有壹處房産，這時新購的房産就需要支付壹筆額外的3%的印花稅。這被指爲新印花稅政策的壹個意外副作用。

由于呼籲家庭成員壹起買房無形中會增加印花稅，首次置業者可以考慮用其他方法讓家裏人提供幫助。比如說，購房者首付款越多，要借的貸款就越少，因此如果家人有多余的錢，可以請他們幫忙向Help to buy的ISA賬戶存錢。在該賬戶中，每月每存200鎊，就會得到政府50鎊的獎勵，這樣長期下去，也會有很不錯的收益。

如果父母並沒有多余的錢對孩子的購房提供幫助，但自己有住房，也可以叫孩子不再租房，搬回家中壹起生活。

如果不願搬回家住，還有個選項，就是問問父母是否可以作孩子的房屋貸款抵押擔保人。他們的名字將不會被寫進抵押合同，但如果將來子女在償還貸款上出現問題，貸款部門可以合法地要求父母替孩子承擔。

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（據英中網）

據英國ThisisMoney網站最新數據顯示，四月份，房屋平均價格猛漲了3,800英鎊，其根由是因爲買來租投資者爲了避免本月起實施的印花稅改革而對房屋進行了壹輪搶購。

據房産網站Rightmove數據，在英格蘭和威爾士，市場上的平均喊價上漲了1.3%，達到了307,033英鎊，與去年四月相比，房屋價格上漲了7.3%。

買來租投資者爲了躲避4月1號生效的印花稅改革，大幅推進了上個月的房屋交易，引發了壹波交易熱潮。Rightmove表示，對第二梯隊的更大房産的需求量猛增，是推高房屋價格的壹大因素。

Rightmove的主任希普賽德（Miles Shipside）表示，“盡管有些人感到市場交易中出現的情形，不過是先有房東將房産轉手賣給下壹個房東，但是，這些數據顯示，在買來租浪潮沖擊之下，很多賣家其實不是首次購房者，他們想要換壹個更大的房子。他們利用買來租投資者和打算在這段時間內購置自己的第壹套房産的買家之間的殘酷競爭，來搭建自己購置更大房産的跳板。”

“多年以來，這些賣家壹直遭受著經濟危機帶來的各種不利，現在他們總算可以從房産價格上浮的趨勢中獲利，他們擁有最便宜的利率，最短的待售期。”西普賽德補充道。

房産階梯中，第二梯隊的典型住宅是三到四居室的房産，在3月和4月之間，其價格上漲了1,500鎊，或0.6%。

從另壹方面來說，空間較小的住宅價格下跌了2,700英鎊，或1.4%，爲182,926英鎊。據Rightmove表示，這是因爲對此類房産的需求，即通常是買來租投資者和首次購房者的購買需求，因爲上個月逃避印花稅改革的普遍趨勢而有所消耗。

由于奧斯本對買來租投資者的打壓，買來租市場陷入了不景氣的狀態，各借貸商均降低了貸款利率，希望對買來租投資者進行刺激，保持市場活力。

然而上周英格蘭銀行的借貸商調查發現，未來數月，買來租投資者的貸款意向，仍然會進壹步降低。

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（據英中網）

在2016年，關注投資所得將是首要之事，投資所得可激發房地產不同資產類別的潛力。

2016年英國房地產市場的主旋律可用回歸基本來概括。房地產的投資基本要素預計將成為最重要部分，市場對於能夠激發不同資產類別潛能的投資所得關注進一步增強。此外，市場也將加強關注通過經營活動釋放個別資產未激發潛能的能力。

這不僅反映了房地產週期的本階段狀態，還反映了住宅地產板塊升息、監管和稅務政策的中期前景預測。第一太平戴維斯認為，參考近期資本增長帶來利潤的地方，住宅市場呈現出投資向倫敦以外地區伸展的趨勢。

退歐公投或將成為2016至2017財政年最大的不穩定因素，公投結果將對住宅地產、 產業地產和農業用地這三個板塊均產生潛在影響。2015年房地產市場留下的一個教訓是，對於公投前投資放緩的前景展望很大程度取決於民意測試者有多堅信自 己準確預測結果的能力不受公投效應的影響。

住宅市場

在住宅市場中，積極的刺激因素包括英國經濟持續增長，借貸成本保持在歷史低位，但今年10月底房價年增長率僅為3.9%，住宅年交易量以120萬封頂，與2007年之前的巔峰期尚有差距。

第一太平戴維斯預計，2014年的房貸審查規則似乎對市場起到了冷卻作用，這些規則對於有多少借款人的房貸能夠獲批作出了限定。

倫敦樓市

從地區來看，倫敦的房價增長一直維持著最為迅猛的勢頭。然而，倫敦住宅市場也日漸受 限，資金相對更充裕的購房者也不得不把目光放到倫敦更遠的轄區。因此，倫敦的增長模式也將有所轉變，向著價格相對更便宜的行政區（borough）轉移， 過去數十年來這些行政區的房價增長相對更低，對購房者的經濟承受能力要求也不如熱門區域那麼高。

尤其要注意的是，倫敦頂級住宅市場受秋季財政預算案的印花稅改革影響有所回縮，此番印花稅改革將拉高價值逾100萬英鎊的房產交易成本。鑑於房價增長先於這些改革，目前該市場似乎價格和稅價皆處於飽和狀態，這或預示著房價增長率將再度延後重現。

借貸成本

主流住宅市場的發展前景更多地取決於借貸成本的變化。目前的跡像似乎表示升息不會很快 發生，這給短期的房價增長帶來更多的可能性，同時也提高了買房安置連鎖反應的預期。但另一方面，按揭貸款申請人需接受經濟壓力測試，這將對借貸起到抑制作 用，從而阻礙住房市場的繁榮發展。就中期發展而言，升息會讓購房者經濟承受能力受限，這點對於倫敦購房者尤為明顯，同時也會令房價增長取決於購房者的收入 和經濟增長速率，無論是按地區還是全英劃分都是如此。這預示著倫敦腹地的房價增長大有可為，或在隨後的週期中進一步哺育北部。

私人租賃

房貸規則和升息都將影響購房者的經濟承受能力。儘管英政府也推出了一系列政策著重加強住房建設和鼓勵持有住房，但第一太平戴維斯預測私人租賃房板塊的需求將持續攀升。

近期的印花稅改革和buy-to-let投資者面臨的限制減稅或將限制這部分有意擴大投資組合以滿足需求的投資者的能力。這可能會對私人租賃房板塊增加漲租壓力，還可能導致該類投資者將重點轉移至私人租賃房市場中回報率更高的板塊，但嚴重依賴福利體系的板塊除外。

住房建設問題

所有跡象都顯示，住房建設板塊將持續得益於政府支持，但是就目前來說，鼓勵初置業者適用房建設等住房政策將如何實施尚未明確，這些政策是否會導致住房建設發生後續變化也不得而知。

還有些類似的問題也未得到解答，例如各種住房建設基金會將如何受到新政策的影響，最引人注目的問題莫過於提案中的社會保障租金的削減。

2016年住宅市場最值得投資者關注的項目有哪些？

倫敦熱門區域

儘管倫敦的整體房價會因房貸規則從嚴和升息因素影響而有所受限，但Ealing、Acton和 Greenwich等區域以及 Lewisham、Waltham Forest等行政區或憑藉吸引更多的購房投資者而表現亮眼。

交通便利城鎮

相比於更多價格高昂的倫敦住宅，交通便利的城鎮持續享受著中期房價的良好增長。再加上鐵路交通的升級改善，出行時間大大縮短，這些受益於鐵路交通的城鎮將倍增助益。

區域城市學區房

和倫敦的同類住宅相比，品質良好、地理位置優越的區域城市學區住宅回報率可能更高。這種學區住宅頗受大學生歡迎，同時租金收入無需依賴於福利體系。區域人才市場的欣欣向榮也會增強租房需求。

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（據英中網）