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香港買房慎防自設六大陷阱｜居外專欄

香港樓價瘋狂持續攀升已超過10年，近期稍有異樣，市況終於有回調跡像；一手新房以致二手買賣都明顯交投減少，減價速銷手段也開始浮現。今次不是要分析討論樓市變化個中原因，而是要提醒各位朋友在淡市中選購樓房時切記要注意好幾點，以免誤墮陷阱；不要以為討價拿了點甜頭就滿心歡喜，皆因現在才是剛開始的買家市場。

提防自設六陷阱：

1. 買房目的

不先確認買房目的，而貿然采取行動，極有可能注定失敗。准備買房前必須首先界定該物業將會用作自住還是投資，因為這肯定十分影響選購目標時的視線，浪費時間及或金錢之余，更甚者錯失良機，絕對會引至大不同的結果。

2. 自我陶醉

一手新房銷售場地的環境不時制造搶購熱賣氣氛，不要被羊群心理蒙蔽，亦不要被代理喋喋不休的銷售技倆所征服。若當心頭好先被別人所奪，而且沒有第二選擇的話，最好都是先離場不要急忙亂挑替代品，待冷靜過後那怕沒有更好的貨式正迎面而來。

3. 心急

現時樓市剛進入逆轉周期，可容許你慢慢看清楚、想清楚、考慮清楚、還有計算清楚，最忌心急出了亂子下錯決定。淡市才是選擇優質物業的好時機。

4. 撿便宜

需明白價錢不等於價值，倘若房子求售以便宜或者超便宜作招徠，理應須要特別小心。雖然？“便宜”的不一定是不好，但總會有原因。業主賣房可有很多不同的理由，不了解就敲定，這是賭博；買了又便宜又高質的當然是“超值”，以正常價錢買了一般貨色仍可說成『物有所值』，但如果以低價買了次貨其實是“虧本”。最不幸的是遇上那些本來已經資不抵債的物業，在土地注冊文件上又看不見全部負債項目，那麼不知情況下，打從支付訂金的一刻開始，連場惡夢亦會隨即展開！尤其在樓價下行期間會較多出現五花八門的問題樓盤。

5. 明星盤

盡量不要慕名去追星買房。大部分明星聚居的樓盤都多是被過分追捧的名氣大盤，很大程度上是名過其實。有能力買房的藝人都該忙得不可開交，通常沒有充分的時間和數據讓他們能夠分析樓盤的好壞！甚至乎礙於身份不便露面，就連基本步驟實地視察環節也省卻。要知道他們的專業是演戲而不是計算或者投資，真正買家又豈可信靠他們的眼光和非專業呢？

6. 偽豪宅

香港住宅可以分兩大類型；第一類是“公營房屋” 那是指包括公屋（政府出租房屋）和居屋/綠置居（政府資助出售房屋），第二是“私人住宅”。坊間有很多名堂給予不同級別的房屋，例如一二百平方呎的單位稱為“納米樓”，三幾百平方呎的籠統來說叫“上車盤”，上仟萬的開始形容為“豪宅”，價錢再高又不懂怎去形容的通通都稱為“超級豪宅”。發現有問題嗎？豪宅的定義相當模糊，而且層面非常廣闊；所以找房子的時候要注意，如果在地理環境上被上中下多類型級別的樓房所包圍，原則上此等房沒有可能是屬於“真豪宅”。道理非常簡單；一般來說高尚住宅地段罕有見到平民住的房屋！李嘉誠自住的別墅會在大型屋苑附近？又曾幾何時見過皇宮會被選址建在貧民窟旁呢！分別真偽豪宅，不只光看房子漂亮不漂亮；整體設計、間隔布局、建築材料等，還需留意擬購入的物業與該地段和附近的房屋級別是否對等，因為鄰居的質素也會影響物業的品位價值，尤關重要。延伸閱讀：【香港豪宅搶購屢創新高十大豪宅區你知多少？】

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以下是純粹以個人原則衡量各區質素相約的一手新房，舉例為較可取的樓盤：

屯門上源：±@$12,000 / 平方呎
元朗 朗城彙：@$14,000 ~ $18,000 / 平方呎
西貢 逸瓏海彙：@$15,000 ~ $18,000 / 平方呎
何文田天鑄：±@$32,000 /平方呎
九龍塘 賢文禮士：±@$30,000 / 平方呎
西半山 巴丙頓山：±@$35,000 / 平方呎
太平山頂 Twelve Peaks：@$110,000 ~ $150,000 /平方呎

（資料只作參考）

責任編輯：Zoe Chan

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中國香港房產全知道（五）——港島山頂｜居外專欄

之前介紹過香港島的半山區是普遍較為高檔的住宅區，這次讓讀者更深入了解何謂香港最高端的真正豪宅。

上世紀盤踞山頂的都是地位顯赫的名人、大班、領事，基本上居於太平山的都是上流社會人士、港府高官以及外國使節等專有權利。山頂區地理環境優越，居高臨下可俯瞰璀璨的維多利亞海港景色，能觀賞美景的房子通常都是朝北；朝南的海景不是不美，只是晚上祗剩漆黑一片！

此區涵蓋的範圍大致由馬紀仙峽道往上走直至最高位置太平山頂，而當中唯一位於霧線以下的街道則只有白加道。

依山而建全是低密度房屋，夾帶著洋房和獨立式別墅，環境清幽亦是其特點之一。除了可乘搭纜車往返由中環花園道至山頂之外，公共交通工具還有兩條巴士線15號和15B號，分別由中環和灣仔開出，此外，小巴1號也從中環開出。但其實大部分住在山上的都會使用私家車代步，所以更加需要關注道路情況，因為上山下山的行車路線多數是單線單程，更有某些較窄的路段是采用單線雙程行車。

山頂住宅地甚為矜罕，傳統屋地業主鮮有將珍寶公開放售，市場要吸納可建屋土地唯有向老牌家族入手慢慢續戶收購，或者靠政府拍賣官地提供出路。最近一項較矚目的私人大買賣交易“白加道37號”，現時為一幢用作長線收租的分層式住宅，總共12個單位，占地約20,400平方呎，交易涉及金額約港幣30億。但該地段地積比率只有0.5倍，若要重建的話，樓面面積有可能會縮減至10,200平方呎，即比現有面積降低約一半，可能買方是另有其他發展想法。

要立足於山頂區是極其困難的事，投地是沒辦法之中的辦法；2006年12月拍賣的官地加列山道地皮由新鴻基地產投得，成為現時的12座洋房“TWELVE PEAKS”，今年7月錄得兩套洋房成交2號和8號屋，扣除所有折扣回贈，每一平方呎分別造價約港幣$10萬和$13萬元。

直到對上一次推出的山頂地皮已經是2010年7月的聶歌信山道，就是貴絕全亞洲而聞名的超級豪宅“MOUNT NICHOLSON”，今年3月售出的2號洋房成交呎價高達港幣$15.17萬。由於久旱逢甘霖，地價穩步拾級而上亦無可厚非。

等了8年，今年終於再有地皮拍賣，現正招標位於山頂的文輝道（10月12日截標），項目前身為政府高級公務員宿舍，地段貴重，勢必掀起發展商與財團爭奪之戰，地皮規模龐大，面積約18.9萬平方呎，市場估計造價必能挑戰全港最高呎價成為新地王，預料每平方呎最少約港幣8萬，若計入建築成本，可想而知日後推出市場的發售價肯定不菲。

由於此區樓房供應長期不足，無論一手或二手市場的放盤往往都會出現叫價被進取些。現時可購買的一手房雖然選擇有限，但不妨試試參考以下樓盤資料，看會否令您動心！

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中國香港房產全知道（四）——新界西 | 居外專欄

之前為大家講解過近年中國香港樓市的投資環境大方向、中國香港房屋政策變改、買房入門需知、購買一手房的竅門、和如何了解自己的買房需要。為了讓朋友們在著實找房時能夠更容易找到理想目標，不用漫無目的四處尋覓，特意為大家淮備此《中國香港房產全知道系列》，逐區介紹其特性和現有盤源情況。今期為大家帶來《中國香港房產全知道之三——新界西》。

八十年代以先香港新界仍主要為鄉郊地區，人煙較稀少，住屋大部分都是二三層樓高的村屋，隨市區土地不足，發展不斷向北推進，早期發展主力是以興建公共屋邨為主要目的，時至今天，新界已擔當新市鎮重要角色。

新界分東、西兩區，而新界西的兩大市鎮就是屯門和元朗。

隨著國家策略發展大灣區；利用港深西部通道、港珠澳大橋、赤鱲角連接路，可接駁近在咫尺一橋相隔的珠海橫琴和澳門，經屯門碼頭亦可往返澳門、深圳、珠海，實現三地無縫的互動交通樞紐。另一方面，大嶼山香港國際機場持續發展航運、物流，預計配合大橋即將開通，必然締造大量發展空間，同時帶動不同階層人口遷移，造就住屋市場潛在龐大需求。

與西鐡接駁的輕鐡穿梭屯門、元朗、和天水圍。

屯門區

位置偏離市區，路面交通主要靠屯門公路九號干線及青山公路連接市區。此外，2003年西鐵線正式啟用後，現在已能夠快捷通往九龍西等地區。

屯門區稍為觸目的大型屋苑有早年已入伙的”黃金海岸”、”新屯門中心”、”屯門市廣場”、”星堤”等，以至5年前才入伙的”瓏門”。而剛入伙不久的”*琨侖”、”*Napa”和”*滿名山”尚余下少量單位仍在發售中。仍處於樓花期快將入伙的還有”城·點”、”菁雋”、”*珀御”、”豐連”、”*雙寓”，但這批樓花通通都只是小型單位，甚至是納米戶，意思是實用面積只介乎一百至二百平方呎左右。

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元朗區

原本主要被漁塘和農田包圍，然而發展需要通過土地收購、農地補地價等大量煩復程序才得以落實，而且地理環境同樣與市區隔阻，所以元朗區發展速度相對較慢。直到1998年三號干線正式通車，往來九龍、香港島和香港國際機場的路程才大大縮短。再加上2003年西鐵線正式啟用，半小時內便能瞬間直達尖東站，及後至2009年伸廷線更直至紅磡站。現時元朗的交通版圖規劃已大大改善。此外，經皇崗口岸至深圳市乘過境巴士也只需約半小時，甚為方便。

元朗區擁有兩個市鎮；元朗新市鎮及天水圍新市鎮。

元朗市中心人口密度相當高，樓宇以樓齡較高的大廈和唐樓為主。較早期開發的屋苑有”新元朗中心”,和大型獨立洋房項目”錦綉花園”、”加州豪園”、”加州花園”等，直至新鴻基的千億投資“YOHO”系列於2003年展開，分別建成”YOHO Town”、”YOHO Midtown”、”*Grand YOHO”，將元朗面貌煥然一新。繼而落成的有”葡萄園”、”溱林”、”溱柏”、”*尚悅” 、”*柏巒”。及至近年更百花齊放陸續入伙的”*Park Yoho”系列、”尚築”、”*富豪·悅庭”、”娉廷”、”意花園”，”世宙”、”*朗屏8號”、和明年入伙的”*柏逸”。

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天水圍新市鎮大部分土地均被政府發展為公屋、資助房屋、政府機構和社區設施，至今最具代表性的私人住宅就只有90年代的”嘉湖山莊”和柏慧豪園。

注： *部分單位仍在出售中

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中國香港房產全知道（三）——港島西半山 | 居外專欄

之前為大家講解過近年中國香港樓市的投資環境大方向、中國香港房屋政策變改、買房入門需知、購買壹手房的竅門、和如何了解自己的買房需要。為了讓朋友們在著實找房時能夠更容易找到理想目標，不用漫無目的四處尋覓，特意為大家淮備此《中國香港房產全知道系列》，逐區介紹其特性和現有盤源情況。今期為大家帶來《中國香港房產全知道之三——港島西半山》。

所謂半山區（Mid-levels）泛指香港島中環以上及至太平山山頂之間的住宅區統稱，這帶普遍是較為昂貴的高尚住宅區。而當中再細分為中半山和西半山，但如要嚴格點評的話，中半山地段則相對為更高級別，價格當然也會較高。籠統地可將花園道的左右兩邊作為分野，左面朝東方向的為中半山，而另壹面則為西半山；由海拔最低起計從堅道、羅便臣道、幹德道，及再向西伸廷覆蓋般鹹道、柏道、列堤頓道、旭龢道，以至地理上最高位置的寶珊道均納入範圍之內。

整體而言，西半山只有幹德道和寶珊道沒有公共巴士途經，除了專線小巴以外只可自行駕車往來，而其余的都有巴士和小巴可以代步直達。為舒緩區內交通情況，幸好自1993年開始開通了全長超過800米的戶外有蓋行人扶手電梯，全程步行約需20多分鐘，接駁由幹德道至皇後大道中直抵中環商業區；但要留意每天電梯下行方向運行時間只有從上午6:00至上午10:00，而上行方向運行時間為上午10:00至午夜。

西半山區內老牌豪宅雲集，但這些傳統名廈大部分的樓齡都已超過半個世紀，更糟糕的是這區並沒有新的住宅用地可以提供，所以各大發展商只好紛紛通過重建並購計劃，將西半山的型態續漸改頭換面。早年已在區內展開頻繁收購活動的太古地產近年已相繼收成，分別有西摩道2A號“蔚然”、西摩道33號“瀚然”、西摩道63號“津然”，還有堅道100號的“殷然”。其他發展商也各據壹方；信和置業購入幹德道53號重建，今天已成豪華大宅“Cluny Park”。新鴻基地產亦成功並購堅道18號及20號，現在地盤仍在興建中，另壹重獲新生隨即在第二季入夥的項目是巴丙頓道23號“巴丙頓山”。恒基與新世界合作發展的具無霸項目西摩道“美麗臺”將擬建成超級豪宅，占地面積龐大接近5萬3千平方遲。隨著區內大規模的舊樓已買少見少，近來無論大小地盤發展商都絕不放過；小型地盤如般鹹道24號至26號占地僅4千多遲，是近年英皇積極收購下的囊中物。

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除了經典老牌豪宅外，在西半山曾經壹度享負盛名的屋苑（“樂信臺”、“嘉兆臺”、“雍景臺”、“承德山莊”、“富景花園”），今天亦已被壹眾新進超級豪宅所取代，上文提及的壹些新發展項目算是其中部分，此外還有“羅便臣道31號”、幹德道31號“敦皓”、寶珊道18號“尚璟”、及極受觸目的摩天大廈幹德道39號“天匯”。

Ankely的專業建議：

其實香港開埠以來山頂區都是達官貴人、富豪、名人、商賈聚居首選，依山而建的住宅本來可以飽覽維多利亞港的景色，但隨著時代發展，重建項目陸續上馬，西半山的景觀已續步被密麻麻新蓋的高樓阻擋，真正能獲得開揚海景的單位實在越來越少，所以必須要選擇處於較高置位的物業為首要條件，才有機會不被遮擋景觀，最保障的做法還是親身實地考察。說到價錢方面，由於該區物業樓齡的差異實在太大，況且同壹座大廈高層和低層的景觀可能會天壤之別，故此須綜合各方條件才能判定何謂合理價格。

以下為區內壹手新房和較新樓盤的資料，各位可以更了解現時實際市況以作參考，尋寶也能得心應手：

居外精選香港西半山房源：

1. 堅道38號瑧環高層公寓

建築面積：911平方遲
實用面積：650平方遲
房型：2間臥室，1間浴室，1個陽臺
售價：2,200萬港元（約1,874萬元人民幣）
物業編號：37372941

2. 般鹹道78號寧養臺高層公寓

建築面積：1,334平方遲
實用面積：1,119平方遲
房型：3間臥室，2間浴室，1個衛生間
物業特色：海港景觀，配有壹些家具
售價：2,800萬港元（約2,385萬元人民幣）
物業編號：37377085

3. 羅便臣道103號景雅花園高層公寓

建築面積：880平方遲
實用面積：653平方遲
房型：2間臥室，1間浴室
售價：1,200萬港元（約1,022萬元人民幣）
物業編號：37409413

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中國香港房產全知道（二）——港島南區 | 居外專欄

中國香港仔、薄扶林屬中國香港島南區，可利用中國香港仔隧道往返灣仔至黃竹坑，出口位置黃竹坑收費廣場分兩條路線；一面是通往壽臣山、淺水灣、赤柱方向，另一面則直指中國香港仔。通往中國香港仔之先會途經黃竹坑。這帶曾經是聚結輕工業及公營房屋的小區；現時所見已是海洋公園，而以往的工廠大廈已陸續改建成三四星級酒店，發展成為一個全新的旅游區。

舊日的漁港——中國香港仔，今天已是成熟的住宅區，中產家庭的集中地，尤以樓齡接近40年的“中國香港仔中心”為中心點：酒樓、茶餐廳、街市、超市、民生雜貨店、商場等，一應俱全。與鴨脷洲一水之隔的海灣稱為中國香港仔避風塘，這裡停泊著不少游艇和捕魚作業的船只，最為人熟識的著名地標應該是水上食肆“珍寶海鮮舫”。以往如要從水路渡過彼岸，交通只能靠舢舨或鴨脷洲大橋，直至港鐡南港島線於2016年12月啟用，終點站可抵至“海怡半島”。

“海怡半島”三面環海自成一角，位於鴨脷洲的西端，住宅大樓分階段落成，一共四期34棟，分別大約23至27年樓齡。屋苑每期中間均設有綠化公園，設施方面有住戶俱樂部、室內外游泳池、球場、多個兒童游樂埸，還有超過800米的海濱長堤。

其實最近10年中國香港仔又豈只一個大型屋苑；交通便捷引來了更多新發展，隨隨落成的有鴨脷洲海旁道“南灣”*、惠福道“深灣9號”#、鴨脷洲徑“南區‧左岸”^，比較小規模的單幢式住宅有鴨脷洲大街“倚南”⁺、中國香港仔大道“南灣御園”和剛於去年入伙的登豐街“登峰‧南岸”。其實除了慣性居住在中國香港仔的家庭不願遷離此區外，今時今日也有不少區外人士將搬遷目標的視線轉移至南區這帶，皆因這區工商業大廈較少，成熟又完善的生活配套，倍感住家的環境！加上選擇性豐富，一房至四房甚至洋房都能在此中尋，按個人喜好再挑選清靜、熱鬧、方便…，豐儉尤人任君選擇。

沿著中國香港仔海傍道向北是長長的薄扶林道，末端接駁西灣堅尼地城。沿路會見到較早期興建的大型私人屋苑；例如右邊山坡上有“置富花園”、“薄扶林花園”，左邊靠海的是“碧瑤灣”，它們的樓齡都相若，大概在40年左右。

數到最新的算是“貝沙灣”，隨著緊貼在旁的數碼港於2004年落成，“貝沙灣”共六期的住宅亦分批建成入伙，臨海而建，整體設計布局完善，打造成高檔次豪華屋苑。以上仟呎的大單位為主，當中亦有小量細單位和47幢獨立屋，配套設施應有盡有：3個美輪美奐的主題會所、全天候海景窒內泳池、室外游泳池及多個水療池、健身室、網球場、兒童游樂園及圖書室、演奏室、私人影院、餐廳、及宴會廳等。

“貝沙灣”向北的前方不遠處，凝聚著一撮樓高三四層的低密度住宅群，圍繞著幾條小路沙宣道、碧麗道、和金栗街一帶，被域多利道和薄扶林道相夾。雖然這帶的樓房都已有些日子，但部分維修保養質素仍相當不錯，環境清幽亦吸引著一些深居簡出的富豪鐘愛此區。中國香港富豪周啟邦的大宅“黃金屋”就近在咫尺，此外，卓能集團主席趙世曾亦長居於域多利道200號的“趙苑”其中的獨立屋。

再朝著摩星嶺方向不到幾分鐘車程，就已經是西灣堅尼地城。

備注地產發展商一手余貨：

*南灣——兩個單位未售，可以入標形式購買
#深灣9號——三套獨立洋房仍未開售
^南區‧左岸——六個單位未售，可以入標形式購買
⁺倚南——五個即簽單位現正發售，折實價每平方英尺23,540港元起

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中國香港房產全知道（壹）——港島西區 | 居外專欄

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西區/西半山、南區/中國香港仔/薄扶林、灣仔/跑馬地/銅鑼灣區、渣甸山/東半山、北角/北角半山、東區/柴灣、中半山/山頂
東九龍/黃大仙至觀塘、南九龍/紅磡/九龍城、九龍塘/廣播道/何文田、西九龍/旺角/太子/深水埗、美孚/青衣/荃灣
西貢/清水灣/將軍澳、新界東/沙田/馬鞍山/大埔/上水/粉嶺、新界西/元朗/屯門/天水圍、東湧/離島/愉景灣

頭炮先為大家帶來《中國香港房產全知道系列之一 —— 港島西區》。

港島西區即上環以西沿海一帶，又稱“西環”，橫跨西營盤、石塘咀、堅尼地城等地。西區很多建築物都富有殖民地色彩，包括被列為法定古跡的歷史建築物：西邊街36號“（舊）贊育醫院主樓”、德輔道西207號、高街2號“西營盤社區綜合大樓”及已超過150年歷史位於高街9號屬哥德復興式設計的 “基督教中國香港崇真會救恩堂”。

以往的地面街道一貫只看見售賣海味和中藥材等的舊式店鋪林立，隨著港鐵港島線全線通車，令區內面貌急速改變，地產發展商加快重建物業，豪宅項目紛紛進駐，現時大部分的店鋪已被時尚西方化的食肆和酒吧陸續取締。全新景像夾雜著悠久的歷史文物和蘇豪新派的文化氣色。

港島西區建築景物一覽：

港鐵西延線已於2014/15年啟用，包括堅尼地城站、中國香港大學站及西營盤站，僅約 5 至6分鐘車程便搖身即可到達中環金融商業核心樞紐。中環彙聚大量跨國企業、上市公司、品牌翹楚和各國領事機構，而西區住宅正正可以吸引一群為求便捷的高端上班族、投資銀行家及一眾專業人士聚居。

港鐵西延線共設3個車站，為中國香港島西區提供鐵路服務，並且接駁中國香港島其他地區

另一方面，港島西區擁有優越校網，小學屬於名校11號網絡，而傳統頂尖的中學亦雲集於此，高等學府“中國香港大學”就更近在咫尺，所以此區的住宅尤其深受注重孩童教育的父母鐘愛。此外，追捧此區的又豈止自用家庭客！亦有不少投資者瞄准此區，因為租客群的質素和租金回報都相對較優勝和穩健；當中既不乏高薪要職的人士、大學教授、國際學校教職員，又有源源不絕入讀附近大學的學生們。

特別必須順帶提出的是，中國香港房產的業權基本上並非可永久擁有“Freehold”，而是由政府批出於特定期內的租賃使用權；以租借形式把土地租出業權“Leasehold”供有限年期使用；例如部分九龍界限街以北、新界地區和離島經已過了期限，須要向政府續期至2047年，期間須每年繳交地租（應課差餉租值的3%）。但港島區的地契大部分都是999年期，無形中已增加了其內在價值。

根據中國香港屋宇署資料顯示今年截至10月全港僅得14,275伙新建私樓獲批入伙許可，數字跟往年相若。現實環境是地皮稀缺，亦難再會有新填海工程建房，供應量不會突然遞增，而港島區的土地供應更是少中之少，唯一途徑只有舊區重建，以西區為例正是典範。在此區尋得一寶，保值角度來看應該算是上策。

西區近年落成的新房不少，例如縉城峰、明德山、Kensington Hill、西浦、星鑽、薈臻、yoo 18 BONHAM、瑧璈等等。以下為區內一手房和較新的二手房資料，讓各位可以更了解現時實際市況以作參考，若要尋寶也能得心應手：

責任編輯：Zoe Chan

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