Author: cici

在泰國，為了更好的價格，壹般泰國房產投資者和房產開發商在房產未建或在建時就簽訂購房合同（購買期房），當房產項目建成後，完全法律生效為法律承認的公寓單元之後，賣方，及買方將在土地辦公室註冊產權轉讓手續，從而獲得重新頒發的以買方為戶名的契約（房產證）（之前的房產證及產權完全屬於開發商）。

買方可以要求將房產證戶名過戶為他自己的名字或其他法律人（產權轉移)，為了準備過戶和驗證行為法律有效性，買方需將產權轉移行為在60天前告知賣方（開發商）。

買方有責任準備必要的房產過戶文件，如果房產證戶名為外籍人士，買方需準備以買方名義的泰國銀行海外外匯匯款文件（泰國外幣兌換轉賬表），這是泰國法律所規定的公寓過戶時必要文件。

買方可將此房產合同轉讓給其他人

泰國房產正式過戶註冊前，買方可要求將他在此協議列出的所有權益轉讓給第三方，並證明並無欠款。

當此房產合同轉讓時，買方同意支付房產售價的0%給賣方；（壹般在泰國合同轉讓開發商不收取費用，或收取房價2%的費用）

關於泰國房產轉讓要審核的文件。

1. 物業的契約稱地契，核對名字，地點，面積等。
2. 物業的法律文件，顯示該物業的公共區域的費用已經全部支付清楚的，這點對購買公寓的人來說很重要。
3. 買賣雙方的身份文件的復印件、護照或者身份證。
4. 如果買或賣方是外籍人士，需提供入境記錄復印件、購買合同。
5. 外籍買方在泰國的開戶行出具的證明文件，證明其購房款已經從境外匯入。

此房產合同轉讓（產權轉移）時買方的義務

當買方需將產權轉讓給他人時，買方需安排讓受讓人接受房產的所有權益，及如房產協議中列出的所有責任和義務。同時，買方需永遠保證此類轉讓不會導致外籍人占有比例超出泰國法律規定（意為泰國人產權絕對不可以轉換為外籍人產權），如有違反，賣方必須拒絕如此轉讓。

產權轉移登記手續費有兩種情況：

1. 如果您買的房子是期房，在簽訂合同付首付款之日起，到交房的18－36個月的時間內，您可以自主轉讓房產，不需要交稅，只需要交更名費給開發商大約5000－50000泰銖不等的更名費。
2. 如果您買的是現房，或者已經拿到房產證，從您拿到房產證之日起，不足5年，出售房屋您需要支付的費用：過戶費是交易價格的2%＋增值稅（交易價格的3.3%）；滿5年後出售，您需要支付的費用：過戶費（房子交易價格的2%＋增值稅（房子價格的0.5%）

共管公寓（Condominiums）：

在泰國，外國人獲準擁有具備永久產權的共管公寓，但需符合以下條件：

1、整個共管公寓項目由外國人擁有的產權不得超過49%，其余歸泰國人所有。

2、符合共管公寓公寓法案條件，也既是帶入泰國的外匯至少與所購共管公寓的房價相等，並且已在泰國境內兌換成等值泰銖。

如果屬於外國人的永久產權限額已滿，你也可以考慮購買租賃產權的共管公寓（相比永久產權，租賃產權所享權利更受限制。）

壹旦購買了共管公寓，你就擁有法律認可、政府頒發和管理的個人產權契據。該產權是無限期的，你也可以自由出租或出售相關房產。你和其他業主共同擁有該物業項目公共區域的產權，包括項目所占土地。業主自住的永久產權型共管公寓則無需繳納房產和土地稅。

公寓（Apartments）：

共管公寓是根據共管公寓法案之名註冊登記的公寓。而公寓則是沒有根據此法案註冊登記的公寓。盡管公寓比較便宜，購買公寓有很多不利。公寓不具備永久產權，只有租賃權。你對公寓綜合體的公用面積沒有所有權，也沒有共有權。這些公有面積由開發商擁有。公寓只賦予租賃權，並須繳納房產和土地稅。

獨立屋（Houses）：

外國人不能擁有土地，但可以擁有土地上方的房子。土地既與房產分離，如欲獲得泰國房產的所有權可通過兩個途徑：

1、在租賃來的土地上建房。

2、購買已建成卻沒有土地權的獨棟房，再取得土地租約。

注意：租賃權續期需要出租人的同意。沒有出租人的同意，承租人不可分租、出售，也不可轉讓其租賃權。所有租賃權都是個體協議權利，因此承租人死亡時自動終止。

21世紀前十年，清邁壹直被買家和投資者忽略，他們主要將目光集中在首都曼谷和海濱度假城市芭堤雅。2011年開始這種情況有所改變，因為來自泰國本土其他地區的買家以及國際投資者開始留意到泰國第五大城市的巨大潛力。

對於任何曾經到訪過清邁的人士而言，這個城市的吸引力是顯而易見的。和曼谷及泰國其他主要旅遊城市相比，清邁被美麗的熱帶雨林和鄉郊環繞，其低密度的顯著特性形成壹片寧靜的綠洲。許多人更喜歡清邁溫和的氣候，而不是南部全年炎熱潮濕的溫度。清邁是泰國少數能感受到壹年中季節轉變的地區。

清邁是壹片寧靜的綠洲，購置退休居所或度假屋的理想地點

因此清邁常被譽為亞洲，有時是全球最適宜居住的城市之壹。現在許多國際訪客將之視為退休後的永久居住地 – 或者來此躲避本國寒冷的冬季。清邁的外籍人口已經超過40,000，並正迅速增長，特別是來自中國大陸，家庭買家被更實惠的房價和國際學校更低廉的學費所吸引。

清邁的另壹主要吸引力在於它的生活指數比任何其他較著名的泰國城市低得多 – 這包括房產價格。當論及房價時，曼谷和芭堤雅的房地產市場在過去的十年裏壹直不斷上升，清邁比它們落後了數年，這意味著在此仍有可能以5萬美元買到壹套優質的公寓。清邁的房價不會在低位停留太久，目前正在迅速上升 – 速度比泰國其他地區更快，因為清邁的房地產市場正在彌補失去的時間，房價自2010年以來以每年10-20%的速度遞增。

過去十年的清邁大量投資於基建，現在已擁有曼谷以外最大型的現代購物商城之壹，成為遊客和當地人的購物天堂。這個城市壹直是10萬多名學生的家園，他們遍布於十所大學。學子的住宿意味著租賃市場的蓬勃。許多學生家長也為他們的孩子購買公寓，這是清邁房價不斷上升的另壹個原因。 

清邁不斷受益於全新現代化的設施和基建，其中包括大型購物商城

清邁因為毗鄰周邊國家而成為泰國最大的工業中心之壹，失業率低於1%。其房地產高端市場租賃需求殷切，許多制造廠聘任的外籍經理對高品質的住房需求持續。

對清邁的大量投資不太可能會很快結束。未來幾年，投資的規劃是壹億泰銖擴建機場，高鐵網絡將穿越連接曼谷至中國的城市，另外全新高速公路連接清萊(Chiang Rai)。這條新路線連接清邁至R3A高速公路，而R3A高速公路連接南中國、老撾、緬甸和泰國。

清邁處於非常有利的地理位置，將成為東盟經濟共同體的主要商業中心，通往周邊國家的主要門戶。前往清邁非常便利，許多飛往該市的廉價航空航班極為便宜，包括Nok Air、AirAsia 和Thai Smile，它們提供泰國的內陸航班。另外還有其他國際航空公司開通的航線，包括中國香港的港龍航空以及中國的東方航空。

清邁房地產市場的繁榮始於2011年末，曼谷洪水災害之後。災害導致泰國中產買家開始尋找首都以外的第二個家園作為避難所，以防這種情況再次發生。最近，國際買家表現出對清邁房地產的濃厚興趣，尤其是來自中國大陸的買家。中國買家自2012年中國紅極壹時的電影《泰囧》發行後開始對清邁另眼相看。在2013年，到該市旅遊的中國遊客數目倍增，並且發現購買清邁的房產是上佳的投資機會，許多中國遊客開始投入資金。在2013年清邁共有650萬人次到訪，以遊客數量而言，是泰國第四個最受歡迎的城市。

所有這些興趣產生的最終結果是，清邁現在是增長最快的房地產市場，如果不是全球，至少在泰國是這樣。因此，無論您是否正在壹個寧靜和綠意蔥蔥的地區尋找度假屋或第二個家園，或者尋覓理想的退休地點，又或者是尋找出色的投資機會，享有極高的租金回報及資本增值，那麽清邁就是壹個無與倫比的選擇。

泰國房地產無論是作為度假的地方、永久養老住所或只是作為一種投資，都不會有錯。圖為曼谷市郊的新房。

房地產在泰國長期以來都是廣受歡迎的投資方式，過去幾年來，在曼谷、華欣，芭堤雅及普吉島等大城市的房地產價格都迅速上漲，雖然漲幅相對較高，但比起中國國內房產市場則不可同日而語，以在中國二三線城市買房同樣的資金就可以在泰國擁有一套不錯而且永久產權的泰國公寓，用來常住或度假，其余時間，用來升值和出租來收回投資也是絕對保值的投資方式。

在泰國投資房地產可以投資任何物業項目，如在普吉島或蘇梅島購買一塊土地，在曼谷購買公寓大樓，在清邁購買公寓套房，乃至在芭堤雅購買房產（規劃中泰國海濱城市芭堤雅正在並會成為東盟將來的商業中心城市）等。在這個世界上最美麗和最令人興奮的地方叫做泰國，無論你打算購買的泰國房地產是作為一個度假的地方、永久養老住所或只是作為一種投資，您的夢想都不會有錯。

泰國房地產市場一片蓬勃，發展項目相繼落成。大多數外國人在決定在泰購買房地產時都會考慮購買公寓大樓。可以說，大多數外國人在泰購買房地產不是作為退休之所就是作為投資物業。外國人可以根據泰國法律持有自由保有公寓權。根據《公寓大廈管理條例》的規定，外國人通常可以獲取的面積最多不超過整個公寓總面積的百分之四十九。泰國政府正在討論提高百分之四十九的外資比例。看看討論結果有什麼樣的發展將會令人拭目以待。

旅游、教育、醫療提升泰國房地產投資價值

眾所周知，購買房地產項目除自住之外，另一個目的就是投資，而在泰國房地產投資中，還涉及旅游、教育和醫療投資。

泰國有著良好的旅游資源，支撐整體經濟的成長，大量的海外游客湧入的同時，為一些熱門旅游城市的公寓提供良好的機遇。很多投資者也熱衷於投資旅游景點的房產，除可作為出租之外，也可以做為自身度假的另一住所。

另外，泰國作為一個亞洲國家，也擁有良好的教育資源。眾多私立大學的教育資源及水平並不亞於一些西方國家的高校。泰國的一些私立大學還和國外一些名校有著良好的合作關系，來泰國讀書也是通往其他名校的跳板。因此，在泰國購房做為孩子的學習期間的住宅也是不少投資者的選擇。

除此之外，最近醫療房產也成了一個新的投資趨勢，醫療房產之所以能夠吸引眾多投資者的目光，一個必不可少的因素是因為泰國可以向外國投資者提供完善的醫療服務。泰國現有400多所醫院提供醫療和保健服務，覆蓋多個醫療學科，服務項目齊全。泰國以低廉的手術價格以及高質量的醫療服務水平，成為全球最大的求醫目的國。2012年，前往泰國進行手術的外國人達到128萬人次，去年則上升至140萬人左右，給泰國帶來了高達240億銖的收入。

泰國各主要城市的穩定和持續增長，意味著現在正是國際泰國房地產投資者受惠於泰國的出色經濟前景的理想時刻。目前它的房地產價格只是其他東南亞國家的幾分之一，所以現在以非常廉宜的價格購買位置優越的物業成為可能。然而價格不會在如此低的水位停留更長時間，反而很可能繼續上升10％以上，就如泰國的主要城市已在過去十年取得的平均升幅一樣。所以對任何期望最大限度地提高其回報的買家，現在正是購買的時機。

與東南亞其他地區的房地產投資不同，海外人士在泰國購房，面臨產權限制你可以買壹棟樓裏的很多間公寓，但是不能買壹棟樓的產權。

按照泰國《公寓法》規定，外國人可以在泰國購買公寓，但該公寓所有外國人購買的面積合計不得超過整棟公寓總面的49%。外籍公民最多只能擁有壹棟公寓49%的產權。外籍人士需要提供將購房款自海外轉賬至泰國國內銀行的憑證，並有銀行開具的證明。因而，外籍公民想要獲得房屋產權，需要與泰國公民“合作投資”。

但是，由於這種“合夥”的形式存在風險，目前采用與泰國公民合夥購房的案例並不普遍。更多去泰國投資的外籍人士，選擇租用長期產權的方式，獲得房屋使用權。

按照泰國政府規定，外籍人士可以租用泰國房產30年。到時限後，可以到泰國土地管理部門延長30年使用期。期間，房屋使用權可以轉讓。

另外，外籍人士可以在泰國註冊公司，並通過將房產登記到公司名下的方式，實現對泰國房產的持有。但是，在泰國註冊公司，同樣要受到49%的比例限制。據泰國《土地法》規定，外國人在泰國設立的公司，泰方持股至少達到51%，即外籍公民持股不得超過49%。 

 

壹般來說泰國法律禁止外國人個人全權擁有泰國土地。但如果外籍人士從事BOI（泰國投資促進委員會）鼓勵的行業，外國投資者則可以根據《投資促進法》購買土地。同時外籍人士可以在泰國成立合資公司合法購買擁有泰國土地及別墅等帶地皮的房產。

泰國《土地法典》也規定，如果壹個外國人從國外攜入不少於4000萬泰銖的投資款，按程序申請並經泰國有關部門批準後，可以全權擁有不超過1萊土地（約合2.4畝，1600平方米）作為居住用地；土地位置應在曼谷市區、芭堤雅或其他《城市規劃法》規定的地區，經營的行業必須對泰國有益且投入資金在泰國至少保留3年。

另外，泰國《組屋大廈法》規定，外國人可以持護照以個人名義購買泰國公寓，擁有永久產權，並受到泰國法律保護，壹般來說面積不得超過整個組屋總面積的49％。以壹棟擁有100個房間的公寓大樓為例，只有其中的49間可以賣給外國人，其他51間必須由泰國人或泰國公司持有。

但在下列情況下，外國人可以擁有超過49％的組屋面積：在2004年4月27日之前申請，組屋座落在曼谷市區或內務部法規規定的各府、縣區劃內，大廈座落的土地總面積不超過5萊。

曼谷、芭堤雅、普吉和清邁這些主要地區，房產起始價分別不大——中等地段壹套35平米的壹居室公寓價格大約40萬人民幣。高端房產在各個市場就有很大差異。清邁是這四個地方中房價最低的，約2萬人民幣/平米。芭堤雅優質地段的價位在3萬人民幣/平米，而普吉島地區高達4萬人民幣/平米。正如大家預想的，曼谷房價最貴，繁華地段的價位高達5萬人民幣/平米，最高端的項目叫價甚至達到6萬/平米。

芭堤雅和普吉島都重度依賴旅遊業。由於該地區在冬季深受歐洲遊客歡迎，夏季反而屬於淡季。租金收入在冬天旺季被推高不少；夏天淡季租客就很稀少。因此房東更傾向於長期租客。因這兩個城市都位於海濱，海灘和海景房很受歡迎。靠近城市中心的海濱房正變得越來越稀有而需求的勢頭卻保持強勁。

曼谷和清邁都不是依靠旅遊發展的城市，故而租金全年都很穩定。曼谷是泰國最大的城市，以其充滿活力的氛圍而為人所知。與其他像曼谷之類的大城市相比，清邁卻是安靜平和的城市，生活成本非常適中。目前其租金回報很好，但房屋供給的增加正使得租金慢慢下降。曼谷和清邁都有為數可觀的中國人。

購買泰國房產有以下4種方式：

1、如果妳購買的是根據共管公寓法案登記的共管公寓，妳同時也將獲得該房產的永久產權。

2、如果購買的是其他類型的房產，泰國買房最普遍的方式是購買租賃產權的房產，為期30年，到期可續期。

3、通過設立壹家泰國公司：直至2006年，外國人通過設立泰國公司以購買房產是非常普遍的，但是現在政府開始對此展開了嚴格的監管。僅僅以購買房產為目的而成立壹家泰國公司被認為是非法的，而以此種方式獲得的產權也同樣被視為非法。但是，如果這是壹家正常運營的公司，便可合法的以其名義購置房產。

4、通過特殊法：例如外國人在泰國進行大筆投資，並且獲得投資促進委員會的認可，即可自由購買房產。但是因此項法規提出諸多要求，要獲得認可難度較高。

 

外國人不能購買泰國土地，但可以購置土地上方的房產（盡管它屬於租賃產權）。

外國人可以購買的具有永久產權的房產只有按照共管公寓（condo）法登記的共管公寓，並且該公寓綜合體中的單元房外國人所占比例不超過49%，否則外國人只能購買具備租賃產權的物業。外國人可以購買公寓和獨體別墅的租賃權。

外國人只要擁有在泰國的合法企業，也可以購買商業房產。