Author: cici

買房前

第一步：確定你要買什麼類型的房產，並且了解不同類型房產的差異

第二步：確定如何買房。如果你不買俗稱“康鬥”（condo）的共管公寓，就只能買具備租賃產權的物業了，或者通過設立泰國公司或依循特殊法購買房產。

第三步：選擇中介。從開發商那裡直接購買不見得會比從中介那裡購買更省錢。中介具備專業知識，了解當地情況，並可以用泰語溝通。他們在你和賣方之間溝通聯絡，並為你爭取到更劃算的價格。

第四步：雇用房地產律師。這很重要。因為泰國房地產業目前還不受監管，所以雇佣律師將會比僅僅雇用地產代理商提供更多的保障。律師費通常在20,000泰銖（合3800元人民幣）到30,000泰銖（合5750元人民幣），但可議價。

第五步：產權調查。無論你要購買新建項目還是租賃土地，都需要在地政總署就產權契據做一項綜合調查，以確保賣方是產權的合法擁有者。

第六步：在開始買賣交易之前，要求律師就物業的實際狀況做出核實。

買房時

第七步：資金交割。如果購買康鬥，你必須把人民幣彙入以你名字開戶的泰國銀行賬戶中，且出示開戶銀行的外彙兌換證明。如果你買的不是康鬥，便毋需跟從此規定。

第八步：一旦賣方接受了交易要約，他的律師將准備購房協議，協議中將列明誰支付法務費用、過戶費和稅金。這份協議必須經過你的律師的審核。簽約時買方需要支付小額定金（根據物業類別不同金額也會有所不同，但一般情況下是10%，並且除非賣方違約，否則不可退還）。

第九步：如果購買的物業尚未建成，你將可分期支付其余款項直到房產完工。如果購買的是現房，就得在簽約交付是付清剩余款項。一般情況下，整個交付過程為30天到60天。

第十步：交付清楚後，產權契據將會提交到地政總署登記，同時支付政府契稅。

 

當外國人在泰國買房時，需要把購房款項從泰國以外的國家，通過銀行匯到購房人在泰國本地銀行開設的賬戶。購房款到了泰國以後，申請泰國本地銀行出具的外幣兌換轉賬表Foreign Exchange Transaction Form “FETF”證明文件，註明此匯款用途為購買公寓房產（舊稱：Thor Tor 3，任意轉賬數額超過20,000美金即可向銀行申請，此文件甚至可向第三方購買，價格為2萬銖/每百萬泰銖），即可以憑此證明到泰國土地廳（Land Office）過戶。

以下是泰國匯款購房的步驟：

1. 購房人到泰國本地銀行開戶。
2. 把開好的銀行賬號、戶主姓名、銀行名稱、開戶行地址和SWIFT代碼發給幫妳匯款的人。
3. 任何人都可給購房人的賬戶匯款，但是購房款項壹定要匯到購房人在泰國本地銀行開設的賬戶。購房款全部到賬以後，到銀行申請泰國外幣兌換轉賬表Foreign Exchange Transaction Form “FETF”證明文件（此表格會由銀行工作人員幫忙代為填寫，3-4分鐘即可搞定）
4. 過戶前壹天去銀行開購房款的支票。

 

關於在泰國房地產上的投資共有很多種方法，根據投資人的性格和風險承受的能力來選擇長期或短期投資。壹般而言，短期投資者可能在壹年或更短時間內拋售他們的房子以獲得增值利潤，反之長期投資者則傾向於長期持有資產並獲得持續利潤。

購買曼谷市中心商業區的公寓，在短期投資者和長期投資者中都很受歡迎。長期投資者購買良好的物業，長期持有並作出租賃的打算，以掙取每年約5%—8%的租金收入，短期投資者或投機買賣者則預估物業價格增值超過租金收入從而將其出售。

不過，投資者也可以通過監測市場行情來改變投資策略進行混合投資。曼谷黃金地段的公寓單位價格在過去十年中(2000年-2010年)大幅度增值，每平方米增加了60,000泰銖到110,000泰銖不等，每年達到約18.3%的增長率。然而，實際資本增長率應保持在每年3%—5%的增長速度，並保持與經濟形勢相平衡的水平上。對於短期投機性買賣，許多項研究建議，如果物業價格從開工日到竣工日可以增值到20%才可以考慮。

對短期投資者來說，最大的風險是在被迫過戶物業之前沒能拋售掉物業，且沒有任何準備持有該物業。而對長期持有物業者的觀點來看，長期投資涉及的風險是整體經濟的波動。市場周期起落的自然規律令其租金和入住率都有較大波動，因此，投資者在選擇投資物業時需要謹慎，應考慮物業質量、地理

位置以及開發商的信譽等。從長遠的角度來看， 這些因素對投資價值影響很大。

優質的公寓大廈管理服務，例如24小時接待服務、健身培訓、洗衣服務以及房間清潔服務等為提高公寓項目的價值發揮了重要的作用。壹個完善的物業管理，不但能為投資者提供穩定的物業價值增長，而且可直接提高業主的生活水平。

在泰國這個美麗的熱帶天堂購買壹套高級公寓，是很多中國人擺脫寒冷冬天的理想之地，離開物價驚人的祖國，放眼世界來尋找夢想的養老之地。泰國為中國人提供了許多輕松愉快的生活優勢，包括美麗的海灘，美味的食物，友好熱情的泰國人，世界壹流的醫療保健體系以及價格便宜的房地產。

許多中國人來泰國購買公寓的原因也各有不同：作為養老之所，作為第二個家或作為投資用途等等。對於那些想永久居留在泰國的中國人來說，能夠擁有壹所夢想中的房子是人生中壹件重要的事情，而公寓是許多中國人和外國人比較喜歡居住的地方，因為那裏有較少的房子維護和讓人操心的相關法律問題。

法律架構

在泰國，中國人可以用自己的名字百分之百合法擁有壹套公寓，根據泰國法律外國人持有自由保有公寓權是最為安全的方法，如果同壹公寓項目中外國人超過了百分之四十九的定額，那麽可能需要簽訂壹份租賃合同。

法律和財務策劃

在妳簽署任何押金協議或合同之前，您應該坐下來與律師或法律顧問討論相關的法律程序。妳需要知道有關中國人在泰國購買公寓的正確法律程序。記住，妳在使用積蓄購買房產時必須仔細計劃這個過程中的每個步驟，現在個別銀行為外國人提供了高達百分之七十的融資去購買壹套公寓，還款期可長達二十年。

土地權屬調查

在簽訂契約之前，妳應該在土地註冊處全面翻查地契記錄。妳需要確認賣方是否已經處理好了土地的法定所有權，搜索土地的法定所有權將追查到第壹個擁有土地的法定所有權的人，不要相信任何人說已經經過檢查了，您的律師會進行土地的法定所有權調查並將為妳提供壹份全面的調查報告和壹份英文版的地契復印件。

專業性審核

每次財務交易都需要壹些某種形式的專業性審核，代表買方以確認這是壹個穩健的投資。當妳購買了壹家股票上市公司的股票或共同基金時，妳通常會研究這家公司的歷史和業績或資金狀況，而當妳從開發商那裏購買了壹套房子也是如此，您應該跟前面的買家核實壹下，看看他們對建築質量和建築期限是否滿意。如果妳沒有足夠的時間花在檢查開發商的歷史上，可以通過開發區附近的當地律師了解或調查開發項目與其它們的董事及他們的聲譽等等。

押金

當壹套房子滿足了妳的期望並對之感到滿意時，妳將被要求支付壹定的押金以顯示妳購買的誠意，而作為報答，賣方將為妳保留該套房產單位，並起草購買合同等法律文件進入執行程序。除非妳在押金協議書上明確寫明了壹條“逃避”條款，例如“須有明確的所有權”或者“須有合同條款上的協議”否則, 押金不予退還。

持續費

過戶費為物業註冊值的百分之二，印花稅為註冊值的百分之零點五，只應付可免征營業稅。預扣所得稅為物業估值的百分之壹如果在五年內出售，營業稅為物業估值的百分之三點三，這無論對個人和公司都可適用。

 

外國人可以合法地出租泰國房產。有些銀行可能會準許你開立收租賬戶。租金收入應按所得稅標準納稅，稅率在0-37%之間（物業相關的花費可做抵稅之用；若是獨立屋，高達30%的租金收入可用來抵稅）。房產稅僅對出租房產征收，稅率統壹為年租金的12.5%，每年支付壹次。

如果你以公司名義購入房產，企業所得稅和資本利得稅率為20%。

壹旦出售房產，所獲利益可按所得稅標準納稅，也可按資本利得稅納稅，以20%為上限。

雖然沒有遺產稅或者捐贈稅之名目，但是通過繼承或捐贈所獲的房產須繳納資本利得稅。

 

中國人在泰國買房付款壹般分兩種情況：

壹是直接可以入住的現房需要壹次性付清。

二是期房，即將竣工和在未來1-3年後交房的都屬於期房，泰國期房可以分期付款。因此，期房在簽約時先付首付款，通常為房子總價的20%-30%，然後從簽約起的未來壹年內分多次支付房價的30%，最後等交房時才支付最後的50%。

由於並沒有和銀行的貸款，並不需要支付任何利息，您支付的所有房款加起來就是房子的總價。這種方式為很多外國投資者提供了便利，可以在未來的時間內分期支付。