Author: EricSong

隨著日本房地產價格的觸底以及日元匯率的大幅貶值，日本房地產投資價值顯現，引起了包括中國在內的國際投資機構以及個人的青睞。2014年年初以來，外國資本開始大舉進軍日本房地產市場，投資額巨幅增加。

日本瑞穗信托銀行數據顯示，2014年，外國投資者掀起了“購買日本房地產熱”，當年至少有100多億美元的外國資本進入日本房地產市場，東京市中心的許多高檔物業遭到外國投資者搶購。外國投資者購買日本房地產的資金量已占到了日本房地產市場當年交易額的20%，比美國金融危機發生之前的歷史高峰2007年要高出80%。外國人購房已經成為支撐日本房地產市場發展的重要力量。

世界最大級的資產管理公司美國黑石集團去年耗資1900億日元（約120日元合1美元，下同）在東京市區購買了5000多套住宅。新加坡政府投資公司在東京火車站正門前的丸之內以及大手釘的金融街等中央商務區耗資1700億日元購買了數棟高級辦公樓。中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資700億日元，購買了壹座25層的綜合性辦公樓，這裏曾經是美國花旗銀行的日本總部。美國、法國和德國的投資基金也都分別在東京的品川、新宿和中野等地耗資700億日元、380億日元和180億日元購買了辦公樓和其他綜合性商業設施。

除了政府投資機構、外國法人資本，很多外國自然人也積極投資日本的房地產。特別是中國部分富裕家庭紛紛在東京、大阪、名古屋等大城市購買住宅和商鋪。據日本不動產研究所預測，過去壹年，至少有360億日元的中國私人資本進入日本房地產市場。日本不少房地產公司經常接到中國客戶的咨詢和委托，業務量大幅增加，為此還增加了精通漢語的經紀人。住友不動產公司正在銷售的、距離東京銀座不遠的晴海高檔公寓已有相當套數被中國顧客買走。

導致外資大舉進軍日本房地產市場的主要原因是：首先，投資者認為日本大城市的房地產市場已經觸底，具有相當的投資價值。其次，日元大幅貶值，外國投資者的投資成本大幅下降，當前是進入市場的大好時機。

近年來，日本全國的平均地價下跌幅度大幅縮小，部分地區出現回升。去年，東京、名古屋和大阪三大都市圈的商業用地和住宅用地價格均開始回升，東京市區的辦公樓空置率已經降到了5%，住宅價格也開始反彈，但是，日本房地產的整體價格依然處於低位，具有較大升值空間。

據日本房地產中介公司散發的二手房售房廣告：在東京市中心的澀谷區惠比壽壹帶，壹棟土地面積60平方米左右、居住面積100多平方米（約相當於中國的建築面積120平方米左右）的獨立別墅式住宅，售價在6000萬至8000萬日元（約合320萬至420萬人民幣）之間。在品川區戶越，壹棟土地面積132平方米、居住面積155平方米的獨立別墅式住宅的銷售價格為8990萬日元（約合450萬人民幣）。在品川區高輪臺的壹套建築面積75平方米的公寓售價為3980萬日元（約合210萬人民幣）。在目黑區三田的壹套約125平方米的住宅售價為5680萬日元（約合300萬人民幣）。按照目前的匯率，東京的大部分普通住宅價格低於或等同於北京、上海的價格。

日元匯率大幅下跌是導致日本房地產受到海外投資者青睞的最重要因素。2012年年底以來，安倍政府為了消除長達15年之久的通貨緊縮，采取了“大膽的金融政策”，日本央行大規模放松銀根，導致日元匯率不斷下跌。目前，日元對美元的匯率基本上維持在120日元左右兌換1美元的水平。如果從2012年9月的77日元兌換1美元的匯率來看，已下跌了約43日元，跌幅超過50％。

日本將於2020年舉辦東京奧運會，在這之前東京的房地產升值概率較大。另外，日本房地產的租售比合理，用於出租的物業投資回報率基本上能夠維持在6%到8%之間。這些因素都激發了海外投資者的熱情。

據韓國《朝鮮日報》近日報道，濟州島政府26日表示，自實施房地產投資移民制度後5年來，獲得居住簽證（F2）的外國人達到1007人。其中，中國人為992人，占99%。

報道說，“房地產投資移民制”是壹種吸引外資政策，如果外國人在法務部長官告示的地區休養設施投資50萬美元以上，就可以獲得居住簽證（F2），5年後就可以獲得永久居住權。根據該制度，韓國今年將誕生第壹位因投資該國房地產而獲得永久居住權的外國人。

在濟州地區，2010年開始實施該制度時，有3名外國人投資獲得居住簽證。此後，其人數逐年劇增，2011年8人，2012年155人，2013年476人和2014年1007人。這5年來，外國人購買的別墅（住宿設施）數量累計達到1522處。2010年的投資額為976億韓元（1元人民幣約合173韓元），2011年544億，2012年734億，2013年4377億，2014年3610億，累計投資額超過了1萬億韓元。

去年韓國出入境人員首次超過6000萬人次，自2005年突破3000萬人次後10年來翻了壹番。

據韓國法務部26日表示，去年入境或出境人數達到6165.2158萬人次，比2013年的5096萬多增加了12.2%. 其中，韓國人為3272.23678萬，外國人為2892.9790萬。

去年入境的外國人為1268.2019萬人次（乘務員除外）。其中中國人最多，達到566萬人次（44.7%）。其人數比2013年增加174萬人次，增幅竟達44.4%. 其後依次為日本人225萬（17.8%）、美國人79萬（6.3%）、臺灣人66萬（5.3%）、中國香港人55萬（4.3%）等。在入境目的中 ，旅遊最多，達到1048萬人次（82.7%），其後依次為就業51萬人次（4%），探親35萬人次（2.8%）等。

出境國外的韓國人達到1501.8234萬人次（乘務員除外），其中首次出境的人為128萬人次。出境韓國人中，20多歲最多，達到28.4萬人次。

據阿聯酋媒體近日報道，阿布紮比伊斯蘭銀行（ADIB）的房地產子公司MBM發布報告顯示，2014年迪拜住宅租金上漲10%，辦公室租金上漲14%，房地產銷售額上漲15%。

房地產市場在全年實現穩定增長，第四季度在辦公室租金等領域出現增速放緩，企業凈收入情況改善，更具可持續性，市場調整措施健康，有助於長期增長。

 

最新調查報告顯示，2014年中國海外房地產投資激增，超過165億美元。2015年中國海外房地產投資很有可能持續增長，至2015年底或將達到200億美元。

仲量聯行26日發布報告稱，2014年中國房地產投資在海外市場的投資額創下新高，達到165億美元，比2013年增長了46%。商業地產投資名列前茅增長近50%，超過112億美元。現有的辦公樓和酒店資產成為中國海外投資最熱門的選擇。海外投資的激增使中國壹躍成為全球五大主要跨境資本來源地。

2014年見證了中國在海外商業地產上的投資首次超過國內，標誌著中國國內市場正跨入壹個全新的發展階段。2014年中國國內交易活動增長放緩，而海外投資額在商業地產交易總額中的占比達到了52%。辦公樓和住宅土地購置占中國投資者購買總額的85%，同時酒店資產需求旺盛。

此外，2014年中國海外投資呈現全球多元化趨勢，投資者把目光投向亞洲以外的地區，以尋找合適的資產。其中，歐洲成為最受歡迎的投資目的地，共吸引了超過55億美元的投資；2014年澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超過30億美元；25億美元資本則流入美洲。

從城市來看，悉尼獲得了大部分的投資額，達到22億美元，成為最吸引中國投資者的目的地之壹，僅次於倫敦。而倫敦在2014年共吸引了40億美元的投資，再次榮登榜首。紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡也各獲得了5億至15億美元的中國投資。

業內專家表示，近些年來，流入全球房地產市場的中國資本[0.00%]始終保持穩定增長。2014年中國在海外商業地產的投資總額超過國內市場的現象更進壹步證明了中國投資者對海外房地產市場的投資熱情依然保持強勁。2015年海外房地產投資很有可能持續增長，至年底或將達到200億美元。

面對屢創新高的房價，中國香港特區政府決定增加市場供應。

1月14日，中國香港特區政府行政長官梁振英發布的最新壹期施政報告顯示，未來十年特區政府將興建48萬個公私營住宅 （包括商品住房與保障房），通過加大和加快土地供應以解決中國香港的住房問題。預計在未來五年，商品房年均供應量將較前五年增加30%。梁振英表示，本屆特區政府有決心、有信心、有能力逐步扭轉供求失衡的問題。

多位業內人士表示，過去十年，土地供應並不是造成中國香港房價瘋漲的唯壹原因。隨著土地供應增加以及美聯儲退出QE（量化寬松政策），過去數年支撐中國香港樓市上漲的兩大基本因素均出現逆轉，市場調整的概率正在增加。

新房供應量大增

上述施政報告顯示，為了達到未來十年內興建48萬個公私營住宅的目標，中國香港特區政府已在全港尋找到約150宗用地，並加速進行更改土地用途及增加容積率的工作。

梁振英指出，2014~2015財政年度，中國香港住宅土地供應量預計可用於建設超2萬套住宅，將創下自2010年特區政府引入私人房屋土地供應目標以來的新高。他預計，2015年~2019年還將有約7.7萬套公屋落成，其中約2.3萬套將於2015~2016財政年度完工。

過去十多年，中國香港新增土地供應不足壹直受到外界質疑。1999年~2012年，中國香港特區政府實行勾地制度，即單位或個人對具體宗地有使用意向的，可提出申請，並承諾願支付的價格，該制度意在防止土地流拍和賤賣。但在此期間，開發商拿地並不積極，導致土地供應連年下跌。統計數據顯示，在勾地制度推行的14年間，特區政府僅出讓58幅土地，2003年“非典”期間及2008年金融風暴後，更曾兩次停止出讓。

對於中國香港過去的土地政策，恒隆地產董事長陳啟宗曾直言：“十幾年來中國香港沒有怎麽推地，如果說前6年在亞洲金融風暴的影響下為恢復市場信心是可以理解的，但是後來幾年就不可理解了，政府不增加土地供應等於市場沒有新房供應。”

上述施政報告的統計數據顯示，在過去5年，私人住宅平均每年的供應量約11400套，預計在未來五年內，私人住宅平均每年供應量將增至14600套，增長約30%。如果加上年均15400套公屋陸續入市，預計未來五年的住宅供應量將較以往出現大幅增長。

房價調整概率增加

長期以來的供求關系失衡，導致中國香港樓市出現“越調越漲”狀況。盡管中國香港特區政府出臺“雙辣招”試圖平抑房價，但效果並不明顯。

最新公布的中原城市領先指數（CCL）顯示，該指數於2014年末收報於132.69點，這意味著中國香港二手房價同比漲幅達到12%，再創歷史新高。如果把時間跨度進壹步拉長，中原城市領先指數從2003年末的30點大幅上漲至2014年末的132點，開啟了壹波大牛市。

“過去數年新增供應嚴重偏低，是導致中國香港房價大幅上漲的重要原因。”中原地產創始人施永青在接受記者采訪時表示，中國香港每年新建住宅供應量要達到2萬套以上，才能對平抑房價產生明顯作用。雖然特區政府難以在短期內提高到該水平，但增加供應的意向十分清晰。自2014年起，中國香港地產開發商在拿地方面均顯得相對保守，很大程度上是他們預計未來供求關系會發生改變。

美聯物業首席市場分析師劉嘉輝也認為，目前市場尚未感受到供應提升所帶來的影響，但隨著美國退出量化寬松政策，壹旦加息預期落實，二手業主放盤意欲將增加，加上新房供應量明顯提加，房價調整概率增加，因此2015年不應對樓市過度樂觀。

 

近日，李嘉誠在英國動作不斷，出手收購英國第二大的電信運營商O2電信商。英國銷量最大的報紙《每日郵報》今日撰文指出：這位亞洲富豪快買下大不列顛帝國了。以下為報道全文：

這位身價310億英鎊的巨鱷已經擁有了英國鐵路、天然氣、電氣公司，最近他斥資100億英鎊買下O2集團。他此前已經買下Northumbrian 水處理公司（英格蘭地區主要的供水和汙水處理公司）、北方天然氣公司（Northern Gas Network）、Superdrug（屈臣氏母公司）。福布斯雜誌報道他向慈善的投入超過10億美元。他對O2的收購正在接受英國監管機構的審查，因為英國通信管理局懷疑此交易會減少市場競爭造成壟斷。

他就是李嘉誠。世界富豪排名高達第14位，個人資產逾220億英鎊。他是亞洲首富卻只帶著50美元的手表。

李嘉誠近日斥資100億英鎊收購英國電信巨鱷O2。盡管公司內部都稱他為“超人”，盡管他在過去的幾年裏默默的買下英國最大的幾個產業，很多英國人從來沒聽說過他。

這位86歲的富豪擁有220億英鎊的私人財產，也擁有和記黃埔。在過去的20年裏，和記黃埔壹直是亞洲最富有的商業財團。

他最近的動作是從西班牙電信商Telefonica手中買下擁有2400萬客戶的O2電信公司。這次大手筆的投資再次強化了李嘉誠作為英國最大的投資者之壹的地位。

從藥品連鎖巨頭屈臣氏到港口，他的投資觸角幾乎伸到英國的每壹個領域內。幾乎四分之壹的英國家庭使用的天然氣需要通過他所有的天然氣管道。英國電力網絡（同為李嘉誠所有）為超過30%的英國居民提供電力供應，其電力網絡覆蓋倫敦和英國東南部。

李嘉誠此前已經買下Three電信公司，這家公司有800萬的英國客戶。在買下擁有2400萬客戶的O2後，他將擁有英國最大的電信運營商，超過目前排名第壹的英國電信運營商EE。

迅速掘起經歷傳奇

李嘉誠的故事幾乎是“草根逆襲”的終極版。他1928年出生在中國東南部的壹個沿海城市。1940年，在日本侵華之前，他隨家人壹起逃難到中國香港。他的父親是壹名教師，當時家庭非常貧困甚至不能及時得到治療治療，最終因肺結核而去世。

李嘉誠在15歲時就不得不外出打工，養家糊口。他在壹家塑料工廠找到了工作，每天工作16個小時。他壹直辛苦存錢希望有自己的小生意。

他向親戚朋友東拼西湊了4300英鎊，在中國香港島北部開了壹家塑料假花工廠。13年後，他迎娶了來自富有制造業家族的遠房表妹莊月明。妻子的家族幫助他還清了之前的貸款。他在1967年中國香港動亂後在港大量購買房地產，他相信房地產市場的不景氣是暫時的。

他人生的轉折點出現在1979年。當年，李嘉誠從匯豐銀行買下和記黃埔，當時的和黃只是壹個擁有不少優良港口資產的中型集團。

李嘉誠的這次收購不僅獲得中國香港匯豐銀行的大筆貸款，更為他贏得匯豐銀行董事會的壹席之位。從此，他躋身於世界頂級投資者之列。

和黃的成功為李嘉誠積累了大量的財富，也為他創立壹個世界商業帝國。和記黃埔成了李嘉誠收購各類公司、港口、市政基礎設施的主要工具。

李嘉誠的商業帝國在世界超過50多個國家都有生意，擁有超過30萬的員工。

對於他收購O2的舉動，不少分析師擔憂電信運營商的高度集中會減少市場競爭，造成壟斷。

電信專家Matthew Howette表示：“目前最大的擔心是（電信運營商的合並）對消費者的影響，特別是低端消費者。”

李嘉誠對O2的收購仍然在等待位於布魯塞爾的競爭監管機構的最後確認。

李嘉誠英國投資清單

李嘉誠在英國最早的投資是2000年和黃斥資36億英鎊為英國Three電信商購買電信運營牌照。

2002年，他以8.3億英鎊的價格向荷蘭零售商Kruidvat Beheer買下屈臣氏集團和壹些位於歐洲的商店。

2011年，李嘉誠24億英鎊買下Northumbrian自來水公司，這是英國主要的供應水和汙水處理公司。

他還擁有南部自來水公司(Southern Water)、 威爾士能源公司(Wales and West Utilities)、英國電力網絡(UK Power Networks)和多個英國優質港口例如(Thamesport and Harwich ports)。

在日本買房需要注意很多的細節，在看房時應該確認些什麼呢？

首先，需要確認好肉眼看不見的部分。那就是房屋的結構部分——混凝土地板的厚度。如果沒有20釐米以上厚度的話，樓上的聲音很有可能影響到樓下。同時也必須確認地板材料的隔音性能，LL45等級以上（數值越小隔音性能越高）為最好。最近，確認公寓大樓的耐震性能也變得越來越重要了，超高層公寓大樓如果是制震結構或免震結構，那是最理想的選擇，中低層的公寓房也要確認一下其耐震等級。還有，對公寓大樓所建地的地質質量也有必要做一確認。靠近河邊、海邊的土地，很有可能由於地震引發土地液狀化，所以，確認地盤是否堅固很重要。

日本買房：看房時應該確認些什麼？

其次，需要確認好公寓所在地的周邊環境。確認好自己看中的房屋的佈局和房間位置，確認好房間的朝向和眺望程度，確認自己所居住的公寓大樓與周邊建築物的距離。

確認完房間的佈局後，要確認好自己實際居住的房間的大小，做好對家具大小和配置的確認。因為，樣板房裡放置的家具和你自己實際居住的房間有很多不同之處。所以，在看房子的時候，事先帶好捲尺，以用來測量家具的尺寸。對房間天頂高度的確認也很重要。一般最低為2.40米，如果可能的話，2.50米最為理想。日本的房屋設計也非常注重對收納空間的設計。除了西洋式房間和日式房間之外，對玄關、盥洗室、客廳等處的收納能力也需要確認。有些公寓建有貯藏室，具有很大的收納能力，所以可以放置許多物品。另外，日本的住宅設計使用很多滑軌，對這些都要做好是否能夠順暢移動的確認。能否在廚房裡輕鬆地「大展手腳」做好烹調，是主婦們必須確認的內容。而且，全體設備，如浴室乾燥機、地板暖氣裝備、洗碗機、食品垃圾處理機器等設備齊全的公寓是聰明的選擇。

第三，確認好窗戶的框架質量。確認其隔音性能，雙層空氣玻璃因為具有很好的隔熱功能，現在很受歡迎。

第四，確認好保安警備系統。公寓大樓的自鎖大門，附帶攝像機的對講機，電梯內的監視器，房門防撬設計，24小時監控系統和防止犯罪型的不碎玻璃，具備這些條件的公寓是保證你安心生活的基礎。

第五，做好共用設施的確認。有的大型公寓，除了具備會議室以外，還具備客房、兒童休息室、防災儲備倉庫等，極其方便。還有，需要確認好對公寓大樓的修理公積金的使用方法。請住宅銷售公司事先制定好將來公寓大規模修理的計劃。如果公積金是隨著年數的推移而上漲，會影響到你的還貸計劃。所以，請務必讓住宅銷售公司的業務人員做一個詳細的說明。

最後，如果你在考慮購買公寓的時候感到不安，最好去諮詢一下最近已經購買了公寓的朋友或同事，或者是和對不動產比較熟悉的朋友一起去不動產公司諮詢和實際參觀。

 

隨著海外資金的積極入市，日本房地產近來出現要“火”的節奏，包括中國在內的國際投資機構以及個人均對此表示了興趣。而數據顯示，中國私人資金成為捧紅日本房地產的壹支主力軍。

日本瑞穗信托銀行系統的“都市未來綜合研究所”近日匯總的數據顯示，2014年外國投資者掀起了“購買日本房地產熱”，至少有100多億美元的外國資本進入日本房地產市場，東京市中心的許多高檔物業遭到外國投資者搶購，外國投資者購買日本房地產的資金量占當年日本房地產市場交易額的20%。

美國黑石集團去年耗資1900億日元(約合16億美元)在東京市區購買了5000多套住宅。中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資700億日元(約合5.9億美元)，購買了壹座25層的綜合性辦公樓。美國、法國和德國的投資基金分別在東京品川、新宿和中野等地購買辦公樓和其他綜合性商業設施。

值得壹提的是，越來越多外國自然人也積極投資日本房地產，中國富裕階層尤其引人註目。據日本不動產研究所預測，在過去壹年中，至少有360億日元(約合3億美元)的中國私人資本進入日本房地產市場。日本不少房地產公司為此還增加了精通漢語的經紀人。

外資大舉進軍日本房地產市場，其中壹個原因是投資者認為日本大城市的房地產市場已經觸底，具有相當的投資價值。

近年來，日本全國的平均地價下跌幅度大幅縮小，部分地區出現回升。去年。東京、名古屋和大阪三大都市圈的商業用地和住宅用地均開始回升，東京市區的辦公樓空置率已經降到了5%，住宅價格也開始反彈，但是，日本房地產的整體價格依然處於低位，具有較大升值空間。按照目前的匯率，東京的大部分普通住宅價格低於或等同於北京、上海的相應價格。

日本將於2020年舉辦東京奧運會。投資者普遍認為，在這之前東京的房地產升值概率較大。另外，日本房地產的租售比合理，用於出租的物業投資回報率基本上能夠維持在6%到8%之間。這些因素都激發了海外投資者投資日本房地產的熱情。

 

國際人力資源咨詢公司ＥＣＡ22日發布壹項關於今年全球最適宜居住國家地區的調查顯示，中國香港全球排名下跌16位，跌至第33位；新加坡則連續第16年蟬聯第壹。

報告稱，調查共涵蓋全球450個城市，考慮其氣候、醫療服務可負擔程度、住房、基建、人身安全、政治局勢緊張程度以及空氣質量等因素，綜合得出城市的宜居程度。

全球最適宜居住地區今年又是它！

受近期社會政治不穩定影響，中國香港在全球排行中下跌了16位。但在亞太區，中國香港仍然排在第6位。

新加坡則憑借良好的空氣質量、穩固的基建、世界級的醫療設施和低犯罪率連續第16年成為全球頭號宜居城市。其他全球十大宜居城市中，有9個都位於亞太區，主要分布在澳大利亞和日本。

內地方面，上海仍是最適宜居住的城市，全球排名第110名；北京則位列全球第122名。大部分內地城市的分數保持平穩，其中重慶和深圳的排名有大幅躍進。

關禮廉表示，房屋、商品及服務、娛樂設備和醫療服務等方面的改善使得內地城市的排名有所上升。然而，國家急速發展也隨之帶來挑戰，包括汙染、基礎建設、貪汙和食品安全等問題。