Author: isabel.li

美國《福布斯》5月4日報道“尋找愛情刺激了中國樓市泡沫”，文章中寫到若想娶個迷人的上海姑娘，首先得有套不錯的房子。對想找對象的中國年輕人來說，如此條件無疑相當苛刻，畢竟中國是全球最昂貴的房地產市場之一。房地產專家說，這種現象一定程度上刺激了中國瘋狂的樓市。

從房地產角度看，在中國，結婚組建家庭的確創造了住房新需求。調查顯示，大多數中國女性認為男人結婚前應該買房。年輕夫婦通常是首次購房，因而成為中國房地產市場需求的主要來源之一。但這種趨勢截然不同於西方文化，但是在相隔太平洋的加國，房地產依然火爆，到底是什麼刺激了加國的樓市呢？

經濟分析專家所收集世界各地過去數十年來的房價指數﹐按通脹調整加拿大的房價在20年來上升了一倍半。幅度相相似的國家還有比利時，丹麥，法國及芬蘭。根據《經濟學人》的資料﹐加拿大的房價相對入息比率﹐乃屬於全球最高之列。住房負擔能力是一個需要留意的因素。經濟專家指出﹐若利率保持在低水準﹐房價應會獲得支持。加拿大中央銀行把利率維持在低水準﹐據專業人士估計﹐部分原因要是保住樓市。

公寓買賣多為自住 一半購房者沒有貸款

報告稱，多倫多房屋建築的主要部分為共管公寓。2014年共建1.85萬個公寓單位，2015年建築數量將繼續攀升至2.03萬間。如此龐大的共管公寓供給，是否可以保證公寓的銷售持續火熱呢？我們拭目以待！

但就2014年的調查數據顯示，雖然供給充足，但是剛性需求依然旺盛，購房者不再持幣觀望，而是投入到房主的大軍中。

加拿大房屋暨房貸公司(CMHC)公佈多倫多、溫哥華兩地共管公寓市場調查數據顯示，絕大多數共管公寓的持有者購買物業用於自住，少數購買者用於出租，通過買賣公寓牟利炒樓的更是少之又少。

加拿大房屋暨房貸公司(CMHC)在多倫多和溫哥華兩地的調查了4萬2191個家庭，驚訝的發現在2014年購買至少一套共管公寓的家庭中，將近84%的購房者買房是為了自住。

我們可以粗略認為餘下的16%基本為投資客，據數據顯示，這些投資客中約75%擁有2套公寓，約18%擁有三套公寓，約10%擁有四套或者更多間公寓單位。投資客將手中多餘的公寓單位用於租賃。但是相比84%的購房者用於自住這樣的比例來看，投資客所占整體市場份額的確不大。這與我們普遍認為的公寓、樓花買賣交易多為炒樓牟利的想法大相徑庭。

加拿大房屋暨房貸公司(CMHC)的調查還顯示將近半數的共管公寓購房者中沒有貸款。投資客中極少數人會通過向銀行大額貸款來購買共管公寓。數據顯示，在公寓銷售最為火熱的多倫多和溫哥華兩地，45%的購房者沒有房貸，還有將近20%的購房者沒有靠借債來買共管公寓，這就意味著將近半數的購房者一次性付清所有款項。

背負房貸的購房者中，有33%支付了至少20%，甚至更多的首付。而在投資類共管公寓的購買者中，有高達45%以上的投資客支付了至少20%，甚至更多的首付款。

這項調查結果再一次與我們一直認為的公寓、樓花買賣多為炒樓的想法大相徑庭。公寓投資者並不是通過貸款炒高樓價，與許多人想的共管公寓持有者中很多為炒樓者的想法恰好相反，在被CMHC界定為投資者的共管公寓擁有者中，23.7%表示已持有公寓超過10年，在購買後入住其中超過10年者的比率更是高達45%。

豐厚的稅務收入 加國政府無意打壓房價 

雖然溫哥華、加拿大兩地房價高居不下，引發許多民眾抱怨，也總有一些政客明確表態要抑制房價上漲，但是近年來，房價節節攀升，拐點一直沒有到來。

本地英文媒體Vancouver Courier指出，如果民眾還在認為政府會採取措施，拯救那些希望在溫哥華嚴重飆漲的獨立屋市場置業的人，那麽必須得先認清以下一些事實∶

7億5700萬元∶這是去年省府全年的財產過戶稅(Propertytransfer tax)所得，是筆不可小覷的大生意，今年預估的總收入可達10億元。

19億元：這是房市給溫哥華市府帶來的收入，也足以讓政府面對兩位數百分比增長的房價避之不談。數據還顯示，僅去年，溫市批准的建房許可總值就達18億8000萬元，比2008年增長了77%。

如此豐厚的稅務收入，政府很難下定決心打壓房價。若高房價真的被打壓下去了，將會引起在高位接盤的持有者不滿情緒。

獨立屋持續緊俏 即將一套難求

獨立屋做為拉高整體房價的首要因素，多年來一直處於銷售價格瘋漲的魁首地位。據加拿大按揭及房屋公司(CMHC)發表的春季報告顯示，獨立屋和鎮屋的開建數量今年和明年同樣非常少。其中獨立屋今年開建數量僅7,700間，明年預計7,000間。此外，鎮屋開建數還少過獨立屋，今年才5,050間。

緊俏的鎮屋與獨立屋將處於一套難求的境地。供給的持續減少，將推高買家的購房意願，競爭將更加火熱化，從而推高房價。底層房屋，如獨立屋，已經成為本年度推高大多地區房屋均價的主力。隨著市場環境的收緊，平均價格的漲勢仍會相當強勁。然而，緊縮的環境因素將會導致市場報複性反彈。在多倫多的住宅中，以獨立屋的價格漲幅將持續強勁。溫哥華的獨立屋均價在幾年前已經突破百萬，多倫多緊隨其後成為第二個獨立屋均價突破百萬元一套的城市。

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來源：網路

目前加拿大房地產市場發展狀況趨於良好。蒙特利爾銀行的經濟學家Sal Guatieri認為，如果未來加拿大房市真的出現崩塌，最大的也是唯一的可能是因為國內失業率陡增，或者央行利率升高，最終導致需求出現劇烈減少。

報告顯示，多倫多的公寓供應量與需求在逐漸地走向平衡，同時公寓房的價格也在持續上升，儘管上升的幅度趨於平緩。而今年第二季度的二手公寓交易量也達到了歷史新高，價格增長速度也是最快的，達到了6.8%，已經保持了連續三年的增長。

目前，溫哥華的公寓市場因為需求增加而趨緊。卡爾加裏的公寓交易量出現下降，但是未出售公寓存量並不多。而蒙特利爾的未出售公寓數量是加拿大所有城市中最多的，但是目前房產開發商已經在減少新專案的開發。

路透社（Reuters）26日公佈的最新調查數據顯示，市場分析師認為今年加國房價漲幅將達5%左右，明年持續上漲但整體增加幅度略為下滑，預計會有2%成長率。

該調查共詢問20多位市場分析師，受訪專家6月份時認為今年房價漲幅應僅有3.4%，但最新調查發現，這項預估數據大幅提升，不僅如此，分析師也更新明年與2017年的房價預測，將漲幅由6月份預測的1.3%與1.7%，上調為2.0%與2.3%。

儘管今年上半年，加國經濟因國際油價下跌而出現疲軟狀態，穆迪分析公司（Moody’s Analytics）資深分析師霍普金斯（Mark Hopkins）還是認為，目前加國房市是“刀槍不入”（bullet-proof）的，房價不僅沒有受到全球經濟衰退的影響，成長幅度甚至出現加速狀況，這樣的現象是“相當奇怪，且令人出乎意料”。

多數接受調查的分析師認為，雖然加國央行今年已經二度降息，但未來的房市買氣應該將會趨緩，加拿大匯豐銀行（HSBC Bank Canada）分析師瓦特（David Watt）認為，投資人將會發現物價逐漸上漲，因此購買意願將會降低，他同時相信住家裝潢業的整體市場活動量也會減少。

報告同時提到，央行減息的政策，確實令大溫與多倫多地區的房價“火上加油”，部分受訪分析師擔憂價格修正現象的出現。霍普金斯表示，若是美國聯邦準備理事會（U.S. Federal Reserve）開始收緊政策，加國央行可能亦會被迫調升利率，必定間接影響本地房市。

不過霍普金斯說，只要聯准會沒有出現任何大動作，加國整體房市應該也不會出現任何意外狀況。

部分美國華爾街對沖基金（Hedge Fund）投資人7月初曾看壞大溫房市，且針對房價崩盤規畫相關投資操作，不過全球最大基金債券公司PIMCO的加國專案總裁達富連（Ed Devlin）27日表示，這些不熟悉加國經濟環境的美國投資經理人，已經開始“付出代價”。

達富連說，許多美國投資人錯判加國經濟僅仰賴石油出口，加國銀行股價過高，房市即將泡沫化的觀點，目前有許多經理人已經因錯估情勢而有所損失。

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（據加房網）

來自 Sutton Seafair 地產經紀 JohnLovelace 有著豐富的經驗，專攻 BC 省內地產並且正迎來他人生的高峰。

“BC 省內不動產現在對國際開放，目前我們的客戶來自中東、英國、印度、澳大利亞和德國”，Lovelace 說到。“當然，中國市場是推動這項事業的真正力量。”他補充道。

自 從 John Lovelace 全方位出售BradianGhost Town 以來，中國投資者的熱情被點爆。“我們很快意識到中國投資者是非常精明的買家。在過去的十年中，他們大量在溫哥華投資民用住宅，現在他們急於拓展到其他的領域中去。” Lovelace 表示，現在電話成天響個不停，來電者都是對大溫地區過高房價已經生厭的投資者。在大溫，一英畝的土地需要一百萬，而在大溫以外的卑詩地區，一英畝的土地起價才600 元。這樣看起來，農地具有強大的吸引力。更讓人心動的是，不像阿爾伯特省和薩斯喀徹溫省的政策，海外投資者在 BC 省購買土地沒有任何限制。

但是，這還不是全部。牧場和農地吸引投資人的另一個重大要素是“投資者不僅可以坐抄底 BC 郊區物業擁土地等待增值也可以立刻獲取現金流”。Lovelace 這樣解釋：“因為牧場和農地都特別適合購買後轉租，所以這些產業可以讓投資人立馬得到回報。”

近期，Lovelace 才賣了一片寬達 8000 英畝的牧場，這可是 8 個斯坦利公園那麼大，因為買家就是喜歡擁有一片遼闊土地的感覺。“在這個世界上，能買到 6000、8000 甚至 30,000英畝土地的地方太少了，而 BC 省恰好滿足這個條件。”Lovelace 說。

值得一提的是，買地是一個專業領域，擁有足夠的知識才能更好的投資。這就是為什麼Lovelace 團隊擁有一個專業的研討小組來幫助投資者。

最近，他們幫助了超過 100 名的投資者規劃牧場和農地。他們也會專為投資人以個別或小組形式開特別會議，介紹具體情況。近期，他們剛為 100 多位潛在的投資人針對牧場與農地投資舉辦了為期一天的說明會議。“BC 省太大了，與其花很多天在各地奔波，我們不如在會議廳給客戶帶來一場虛擬的旅行。”研討會組員 Georgia Primar 說。“我們同時還可以仔細梳理投資融資選項，預計收益。”

Lovelace 的時間除了花在 Richmond 的辦公室裏接待客戶，還經常到實地去。在別的經紀平時上班花去的時間裏，他已駕駛自己的雙引擎小飛機飛越卑詩，到達專案地點。他是一名開飛機的老手，有著 40 年的飛行經驗。如果某個物業坐落於水上，他也會駕著水上飛機趕過去。

現時段對於所有 BC 遠郊的房地產，是一個激動人心的時刻。投資者也在搜尋商業廣場和公寓的投資機會，因為只要出了大溫地區，所有的回報率都變得高了起來。現在卑詩省內物業還未遭哄搶，但按照現在的情形發展下去，很快這些物業將變得炙手可熱。

連日來的全球股災及油價暴跌讓加元匯率再創新低，有來自美國的經濟分析專家認為，一旦美聯儲在今秋加息，那麼溫哥華的地產泡沫就會像金融危機時的美國樓市一樣破滅。

不過，近日加拿大蒙特利爾銀行（BMO）發佈的全國房地產分析報告卻給出了不同觀點：那些預測加拿大房市將會像美國一樣崩盤的人顯然是多慮了，目前加拿大房地產市場發展狀況處於良好態勢。

8月25日，加元匯率再創11年來的新低，盤中跌破75美分大關，收於74.97美分，創下2004年以來的新低，兌人民幣匯率則為4.81元。看空加元和加拿大樓市的說法塵囂直上，認為加拿大地產市場泡沫嚴重，隨時都有可能被引爆甚至導致崩盤，現在已經有資金開始付諸行動。美國金牌投資者柯霍德斯（Marc Cohodes）更直接表示，溫哥華樓市非常瘋狂，它是一個洗錢、投機和低利率的混合產物。

然而，BMO的全國地產分析報告卻得出了截然相反的論調。數據表明，多倫多和溫哥華兩大城市獨立屋長期供不應求，公寓需求也不斷攀升，今年第二季度二手公寓交易量達到歷史新高，價格也同比上升了6.8%。BMO資深經濟專家卡特瑞（Sal Guatieri）表示，新公寓的庫存數量正在減少，這其實是對獨立屋供應緊張的一種市場補足。這也影響了加拿大居民住宅的銷售情況。

目前，多倫多公寓的供應量與需求量關係比較平穩，雖然價格看漲，但漲幅平緩；溫哥華的公寓市場則一直保持緊湊的態勢；卡爾加裏的公寓交易量出現下降，但是庫存並不多；蒙特利爾的未出售公寓數量是加拿大所有城市中最多的，但目前房產開發商已經在減少開發新專案。這表明加拿大房地產市場正在通過自我調整，趨於平衡。

BMO的分析報告同時指出，加拿大房地產全面崩盤的可能性也不是沒有，最大的也是唯一的可能是，失業率陡增，或者央行利率突然升高，最終導致需求劇烈減少，因而房地產市場泡沫一夜破滅。但就現階段來看，加拿大住宅建設貢獻的GDP占全國比例的7.1%，其中房屋翻修所創造的價值約占總GDP的2.6%，新房屋建設則占總GDP的3%，是國民經濟重要的一環。所以，如美國的房市崩塌現象離加拿大尚比較遙遠。

加拿大房貸保險公司對加拿大15個主要城市的房地產市場進行了風險評估後認為，大部分加拿大城市的房地產市場風險並不高，但薩斯喀徹溫省會裏賈納、曼尼托巴省會溫尼伯、安大略省會多倫多這三個城市的房地產市場處於高風險水準，其中多倫多甚至可能已經進入危險的風險區域。

加拿大房貸保險公司的研究報告指出，多倫多、裏賈納和溫尼伯這三個城市的房地產市場雖然都有高風險的特點，但造成高風險的原因卻各有不同。

在加拿大最大的城市多倫多，地產市場的高風險主要來自兩個因素：一是房價上升的幅度超過了居民可支配收入的增長幅度；二是公寓樓過度建設，市場上未售出的公寓樓單元存量多得創了歷史最高水準。

溫尼伯地產市場的高風險主要來自房價虛高得脫離了市場實際價值，以及新房建設過多這兩個因素。

賈納地產市場的高風險主要來自房價上升速度過快、房價虛高、和公寓樓建設過量這幾個因素。

CMHC認為，從房地產市場風險的角度來看，魁北克省的蒙特利爾和魁北克城的房地產市場雖然房價有些虛高，但風險仍然屬於中等程度。

至於加拿大房價最高的城市溫哥華，CMHC經過風險評估後得出的結論是，溫哥華的房地產市場屬於低風險，因為溫哥華的人口在不斷增加，溫哥華居民的可支配收入也在增加。

加拿大的房地產投資似乎和本國經濟形勢的步調並不一致，儘管加拿大經濟已經陷入低迷，但房地產市場的火爆程度卻一直有增無減。全世界範圍內，仍有大量富豪手握重金準備進軍加拿大房地產業。

早前，《MoneySense》雜誌給加拿大35個主要城市做了一份「房地產實際價值」排行名單，從經濟學角度反應各城市房產的投資與回報關係，可謂「買房必讀」。

這份名單從平均房價、買房所花費的時間、房價和房租增長的比例等情況詳細分析了加拿大35個城市的投資性價比。根據數據顯示，安省許多中小城市比較值得投資，房價可負擔性高，房租也處於穩步上漲的趨勢。

表格中最突兀的莫過於卑詩省溫哥華了，平均房價高達80多萬，購房時間也超過9年，是所有城市裡最難負擔的。不過《MoneySense》卻將其放在了第18名的位置上，說明這裡的房地產仍然有利可圖，值得投資，主要原因是升值空間大。

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（據溫哥華房產網）