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房有租客如何高價出售加拿大經紀給你支招

有讀者問我，房子在出租期間能不能掛牌出售？答案是肯定的，有租客的房源可以出售。現在市面上掛牌的房源，十間裏大概有一到兩間是有租客居住的。

和空屋或屋主自售的房屋相比，有租客的房源銷售對經紀的經驗和溝通技巧有更高的要求，在與租客的溝通上尤其需要屋主的配合，以下列出溝通的幾個重點，供屋主參考。

掛牌上市之前的準備

建議房主在掛牌之前就告知租客自己的售房決定，並安排經紀進行估價，拍攝房屋照片等。租約不管是固定期限的還是每月續約型，房東都不能以出售房屋為理由單方面終止。

如果考慮修改租約或提前終止，都需要雙方的協商確認。對於租客來說，沒有人希望自己的平靜生活被售房打擾，只有充分的尊重租客的權利，才有可能得到租客最大程度的配合。

掛牌後看房時間的安排

一般來說，房源從掛牌到售出，迎來30到50次看房是非常正常的，對於有租客的房源，如何安排看房是一個難點。根據BC省租約條例的規定，房主或其經紀必須向租客提供書面通知並獲得允許，才能進入租客的房間看房或進行房屋開放日活動，且看房的時間必須在早8點至晚9點期間。

對於雙方來說，約定好每週固定的時間是最省時省力的做法，如約定每週兩個下午的時間可以看房。這樣租客受到的干擾最小，屋主和經紀也不用次次提前24小時通知。看房或房屋開放日期間，經紀需在場陪同。

掛牌後關於房間的整理和清潔

對於看房者來說，整潔乾淨的房間是最受歡迎的，然而對於租客來說，頻繁收拾屋內的雜物，並要保持屋內整潔卻是額外的負擔。換位思考一下，哪怕是屋主自住的房屋，在出售期間不停迎來看房的人群，週末開open house還要出去躲避2小時也會感覺不勝其擾，更何況是租客。

這時候屋主和租客的溝通更顯重要，如果房屋本身是出租型物業，購房者是買房投資的可能性很大，租客能保持房間的整潔，未來房主繼續出租房屋給他的可能性就更大。

考慮到租客整理房間也要付出一定的時間和精力，屋主可以主動提出，在售房期間對房租給予一定的優惠，或額外付一些酬勞。

房屋售出後租約的處理

如果和租客簽訂的是定期租約，租約延續不受賣房買房的影響，租客可堅持不搬，除非租客和房主另外達成協議提前終止租約。

如果是非定期租約，且購房者要求在交房後收回房間自用的，房主可在offer條件全部解除、並拿到購房者的書面要求後，通知租客解除合約（需提前60天通知，並補償租客一個月的月租）。

如果出租房屋中有租客自己的物品需要帶走，為避免這些物品和屋主的物品混淆，最好在與購房者簽訂合同時，對出租單元中留下的傢俱電器進行明確約定。

一般來說屋主想要邊租房邊賣房，主要是考慮經濟壓力或對多久能售出不放心，但是如果租客不容易溝通，賣房期間不配合，不僅會拖延房屋銷售，也會影響房屋的售價。

碰到這種情況，終止租約後再出售才是最好的選擇，沒有租客的房屋不僅在交屋時間上佔優勢受歡迎，經過裝飾整修，也容易賣出好價錢。

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（據加西周末）

2015年加拿大加拿大最受歡迎社區多倫多佔據半壁江山

今年8月，由Canadian Business和Environics Analytics選出的加拿大25個最富有社區當中，安省有五個社區入前十，其中多倫多的Sunnybrook社區排名第一位。

每年Canadian Business和Environics Analytics都會根據各區域的人均收入和房價，對加拿大的社區進行排名，選出最富有的25個社區。

今年，位於多倫多市的Sunnybrook社區登上排名榜的第一位，該社區的家庭平均資產淨值(Average Household Net Worth)為2,270萬9,429元，比去年同期上升了9%。家庭平均年收入為28萬9,434元，平均房價為222萬4,215元。

位於第二位的同樣是位於多倫多的York Mills-Windfields，該社區的家庭平均資產淨值比去年同期下跌了6%，但仍高達2,094萬4,385元。平均家庭年收入為86萬9,581元，平均房價為226萬2,694元。

第三位的是去年的“冠軍”社區多倫多The Bridle Path，該社區家庭平均資產淨值為1,972萬9,093元，較去年同期下跌了8%。平均家庭年收入為1,10萬1,171元，平均房價為342萬955元。

位於多倫多的Forest Hill(北部)社區名列第六位，而且是今年新入榜的社區。一入榜就能獲得這樣的好成績，也證明了整個社區的發展前景。該社區的家庭平均資產淨值為1,167萬1,220元，平均家庭年收入為122萬5,267元，平均房價為284萬7,744。緊隨其後的是Forest Hill(南部)和UCC社區。

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（據約克論壇·加拿大第一中文網）

多倫多房市火熱成就職業租霸房主須警惕租客1屋分租20人

數據顯示，由於多倫多房價越來越高，其幅遠遠拋離租金的增長，再加上出租公寓空置率不斷下滑，分租屋市場日益火熱。然而，由於很多房東並非職業出租人、不熟悉法規，將房子租給了“租霸”(Fake tenants)。他們租了房子後從事非法勾當，給房主造成了許多損失。

據多倫多法律助理(Paralegal)斯圖爾特(April Stewart)向本地英文媒體CTV透露，可能是由於分租行情火熱，近來房東遭遇“租霸”的案件數量正在加速上升。可是，受出租法規的限制，一旦房東和“租霸”簽訂租約，將他們趕走是非常困難的事情。

斯圖爾特透露，她現在正代表一對安省業主夫婦展開訴訟，他們早前曾將房屋租給一個貌似誠實的男子，豈料此人將房子分隔成多間再轉租出去。

事後才知，這名男子是一名職業的“租霸”，他在市內租用多個物業，再分隔成多間轉租，其中一間房屋裏差不多20人。這些人大多是新移民，不了解法規，而且只懂十分有限的英語，很容易上“租霸”的當。

房東發現“租霸”的伎倆後，想收回房屋，可由於本市有保護住客的法規，所以竟然無法將“租霸”和那些分租的租客全部趕走，只好打起曠日持久的官司。

斯圖爾特說，她從事租約官司已有15年的時間，見過很多房客在出租屋中從事非法勾當的案子，有的人租了房子用來種大麻、有的則是賣淫。不過，她這還是第一次見到這麼誇張的“租霸”。

仔細甄別房客很重要

斯圖爾特坦言，房東要找一個好租客，猶如選一個理想的配偶一樣。一旦“結錯婚”，要“離婚”並非易事。因此她建議，業主如果想要保證自己的利益不受到侵犯，在簽約前一定要花一些時間去與未來租客面談，並查證未來租客所說的話是否事實，然後才決定是否將物業租給對方。

雖然本市的出租法規偏向租客的利益，但卻允許房主搜集未來租客的資料及進行查證。一般來說，“租霸”由於信譽不良，所以不太用真名。房東可以要求求租的人士在填寫租客個人資料表格時，填下姓名、現居地址和出生日期等資料，隨後立刻要求對方出示有照片的身分證明檔，以核實他填寫的資料是否屬實。加國華人網上家園 – 51.CA

除了查證個人資訊，房東還可以去查核這人的信貸資料，以瞭解這名未來租客的財政狀況等等。

在同租客的首次面談中，房東不妨問他們一些尖銳的問題，包括有哪些人會入住、人數總共多少、是否會分租等等。在簽訂租約的時候，儘量寫地細一些，列明禁止的事項，以及違約的後果(例如面臨法律訴訟)等等。

為了避免矛盾，租房還是“先小人，後君子”，入住前把什麼什麼問題都白紙黑字得寫出來比較好。

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（據加拿大華人網）

加拿大公寓全國大pk 揭曉各市租金排行榜

據CTV新聞報導，一家加拿大公寓掛牌網站RentSeeker.ca今年夏天公佈數據，對包括多倫多、渥太華、滿地可、溫哥華、愛民頓、溫尼辟在內的加拿大城市的公寓租金進行比較，但他們的數據不包括西北領地、紐平治域省﹙New Brunswick﹚、新斯高沙省（Nova Scotia）和愛德華王子島（Prince Edward Island）。

RentSeeker.ca是加拿大最大的線上公寓搜索網站之一，為租客和出租獨立屋、鎮屋、共管柏文和公寓的房東之間提供連接。他們這次公佈的數據取自加拿大按揭和房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，簡稱CMHC）。CMHC是在房東向他們報告的基礎上統計租金數據的。

公寓租金最高的地區位於類似多倫多和溫哥華這樣的大城市附近。在某些地方，大城市旁邊區域的平均租金還高過大城市，比如說，大多倫多地區某些地方，如阿積士（Ajax）和伯靈頓（Burlington）的平均租金比多倫多市區更高。而在西岸，溫哥華市區的平均租金與它周邊的城市蘭裏（Langley）、列治文（Richmond）和高貴林（Coquitlam）大致相當或稍低。

數據顯示，單間公寓租金最貴的地方是阿積士，位於多倫多以東，平均價格為每月1,253元。單間公寓租金最便宜的地方是魁北克的三河市（Trois-Rivieres），位於魁北克市和滿地可市之間，平均價格為384元。
一睡房公寓和兩睡房公寓，平均租金最貴的都是安省的伯靈頓，最便宜的也都是魁北克的三河市。

至於三睡房公寓，卑詩省的蘭裏市以1,773元的平均租金位居首位，最便宜的還是三河市，只要618元。

以下是加拿大各城市一睡房公寓的平均租金：

Saanich, B.C. – $833
Richmond B.C. – $980
Vancouver – $1,062
Burnaby, B.C. – $792
Surrey, B.C. – $910
Coquitlam, B.C. – $1,028
Langley, B.C. – $1,190
Abbotsford, B.C. – $699
Kelowna, B.C. – $802
Calgary – $1,137
Edmonton – $1,004
Saskatoon – $910
Regina – $915
Winnipeg – $785
Thunder Bay, Ont. – $743
Sudbury, Ont. – $804
Guelph, Ont. – $878
Kitchener, Ont. – $821
Cambridge, Ont. – $820
London, Ont. – $788
Chatham-Kent, Ont. – $642
Windsor, Ont. – $676
St. Catharines, Ont. – $763
Burlington, Ont. – $1,379
Hamilton, Ont. – $810
Oakville, Ont. – $1,251
Mississauga, Ont. – $1,067
Toronto – $1,085
Ajax, Ont. – $967
Whitby, Ont. – $945
Oshawa, Ont. – $928
Markham, Ont. – $1,094
Vaughan, Ont. – $1,088
Richmond Hill, Ont. – $954
Barrie, Ont. – $984
Kingston, Ont. – $908
Ottawa – $941
Gatineau, Que. – $664
Montreal – $660
Laval, Que. – $913
Terrebonne, Que. – $810
Sherbrooke, Que. – $487
Longueuil, Que. – $666
Trois-Rivieres, Que. – $447
Levis, Que. – $807
Quebec City – $660
Saguenay, Que. – $460
St. John’s, N.L. – $782

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（據溫哥華找房網）

中國人申請加拿大短期居留者激增移民部擬推動電腦審批申請

根據加拿大移民彙編雜誌Lexbase取自移民部的內部數據，中國大陸申請加拿大短期居留簽證(Temporary Resident)專案的人數近年來增長迅速，去年北京簽證中心收件數增長超過四成。

資料顯示，2009年開始，中國中產階級人口增長迅速，帶動訪加人數的戲劇性增加，北京簽證處處理的短期居留簽證專案迅速擴大，2014年出現43%的增長，這一勢頭在2015年料繼續延續。

為此，遞交至北京的部分永久居民(Permanent residence)申請檔被轉移到其他簽證中心處理，加拿大移民部並在今年於廣州設立了新的簽證中心，改善中國南部省份的簽證服務。

數據還顯示，中國繼續成為加拿大最主要的國際學生來源國，北京簽證中心的學生簽證申請通過率達84%，其中以本科學生為主，占37%，申請中學的學生近年來增長很快，已經占總申請人數的32%。

Lexbase稱，因檔作假問題多和網上申請資訊填寫不全等問題，北京簽證中心的工作簽證審批時間則高於平均標準，去年，有80%的申請是在72天內完成審批。

另外，在北京遞交的境外申請永久居民旅行檔(PRTD)去年共收到2877份，尤其在下半年出現穩定增長，通過率達53%。

移民部擬推動電腦審批申請

聯邦移民部(CIC)內部資料顯示，政府計畫正推行新電腦系統採用自動審理程式，以加快移民申請審批速度。

根據加拿大移民彙編雜誌Lexbase從移民部獲得的“中期政策：簡化系統以改善服務和專案完善”(Medium-Term Policy: Improving Client Service and Program Integrity Through a Simplified System)報告，CIC下一步將推出電腦審批系統，包括為各類主要移民申請類別創建智能前端介面，指引是申請人完成申請遞交，並自動進入審批程式，判斷一份申請是否符合資格，完成初期篩選。

報告指出，估計至2022年，受中國和印度的中產階級人口增長帶動，全球中產階級比例將高於貧困人口。更多潛在的亞洲移民將考慮移民加拿大等海外地區，聯邦政府有必要制定與這一趨勢相符的政策和計畫。隨著科技的優勢、數據分析的投入為自動審理系統提供更大可能，簡化審理程式。

溫哥華移民律師錢路認為，移民部這一決策是正確的發展方向，採用電腦審批可加快移民進入加拿大的速度，減少因審批程式冗長對申請人和其家庭帶來的影響，以及對移民意願的衝擊。

他指出，近年來，移民官員的審批工作更加細緻化，如快速通道系統(Express Entry)落實後，申請人的學歷評估交由專門機構處理，避免不必要的拖延。反觀多年前，移民官不僅要評估學歷、技能水準，連申請人的語言能力也在他們的判斷範圍。他認為，改用智能處理系統後相信會令他們的工作進一步簡化，加大審批運作能量，減少積案的可能。

不過，錢路提醒，目前還不知道系統的具體細節，在完全信賴電腦運作前，有關部門有必要做好仔細的監管，確保系統的可靠性和程式的透明度，避免電腦系統故障，反而弄巧成拙。

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（據加拿大華人網）

加拿大租賃市場火爆地產經紀傳授租約竅門

加拿大開學季來臨簽租約有竅門地產經紀授訣

開學季來臨，很多大學生需要租房以就學，同時也有不少大學畢業生踏上就業之路，需要租房子居住。溫哥華、多倫多地區近年來租房市場的空置率上升，但同時房租卻在上漲。如何租到一個合適的房子，及如何與業主簽租約，有華人地產經紀向有意租房者提供一些相關建議。

加拿大房貸暨房屋公司(CMHC)最近公佈的房屋租房市場報告，稱溫哥華、多倫多兩大都會的出租住宅空置率今年春季下降，租金則上升，租房族的日子愈來愈難過。多倫多地區，出租房的空置率由去年4月的1.9%降至今年同期的1.8%，兩睡房公寓單位平均租金1269元，年度漲幅為1.8%。

報告中所說的是平均租金，要是在市中心地區，租金便大大超過平均值。多倫多在最熱門的市中心卑街(Bay St.)一帶，新建共管公寓大樓的兩睡房單位月租普遍超過2600元，是平均租金的兩倍以上，未來房租趨勢將進一步上漲。

大多倫多和溫哥華都會區房租金上漲，簽租約要留意一些竅門。(CBC)

地產經紀孟君指出，房屋租約通常是一年為期，但第一個月要付兩個月的房租，即第一個月和最後一個月的房租。有些房東不和租客簽合約的，要求收現金，這類房東是不想房客報稅，這樣做通常月租金可以便宜50元。如果房客想報稅，就事先與房東說明。一般留學生一年可以退稅租金的10%。不過根據加拿大法律需要保留收據六年，以免稅務局查。如果提交不出收據，就要把稅全部退還給稅務局。收據是要房東寫的，如果沒有收據，也可以提供銀行證明(每個月付租金的支票)或是複印租約給稅務局。

根據加拿大的法律規定，室內溫度是不能低於攝度21度，否則房客可以告房東。夏天時，如果房子沒有空調，房客自己買小型空調安裝，需事先與房東說明，否則房東可能拒絕付電費。

如果租的房子有鏟雪和除草問題，需要與房東事先討論，是誰負責做這些事。垃圾、停車和網路問題也需要事先與房東談妥。

房價居高不下居民要在溫哥華租房越來越難

由於房價高漲，在溫哥華市要租到租金適中的房子變得非常困難。

加拿大廣播公司Radio Canada報導了蒙特利爾市的一個家庭遷居溫哥華時租房子遇到的困難。

報導說，Annie Charron是魁北克大學蒙特利爾分校(UQAM)的教育系教授，她決定休一年不帶薪年假，今年8月與丈夫和兩個孩子搬到溫哥華居住。

Annie Charron說，搬家前為租房子不知花了多少精力，每次有新的房子出租廣告出來，就馬上打電話過去，但往往房子上市不到30分鐘就已經租了出去。

她說，房源少，而且租金昂貴，只有動作最快的人才能搶到，另外，由於他們帶著兩個年幼的孩子，曾幾次被房主拒絕。

經過數月的努力，他們終於在 Kitsilano 區租到了一套轉租的房子，一間臥室，帶傢俱，租金每月 1,900加元。

根據加拿大抵押貸款和住房公司(CMHC)的春季租房市場調查，大溫哥華的出租房空置率只有全國大城市平均值的一半，今年4月為1.4%，去年同期為1.8%。

根據大溫哥華房產局的最新統計，大溫哥華獨立房的均價已經達到 116萬加元/棟，一年內猛漲了17.6%。

溫哥華租客私自轉租後院每月500 真租出去了

溫東一名異想天開的女性民眾，上月初曾於廣告分類網站Craigslist上，以500元的價格出租自己的後院給自備帳篷的租客，這篇貼文雖然在不到兩天的時間內，就疑似遭線民檢舉而被撤除，但後來仍有一名男子租下這個後院，但本月初時卻遭到真正的屋主要求必須立刻遷出。

名為潘頓(Darcy Punton)的這名男子，正領取政府的傷殘補助(disability benefits)，幾個月前搬到溫市後便借住在朋友家中，後來看到這則出租後院的訊息後，便支付該女子500元租金，預計在當地住到本月15日，但真正的屋主在本月初現身，發現潘頓在屋內後院搭帳篷，便要求他即刻搬離。

潘頓說，屋主會進入屋內是為了要檢查屋況，但他在看到後院有帳篷之後，便向該名女子詢問，不過她僅告知屋主有朋友來借住，卻並未多做說明，潘頓懷疑這名女子根本也只是租客。

潘頓指出，他並不能確定該女子到底是否亦為屋主，但他曾看到這間三房獨立屋，最多曾被分租給七個租客，該名女子與她的女兒是睡在客廳，有其他租客曾對他透露，她似乎還會用短租網站Airbnb來招租。

潘頓進一步說到，將後院租給他的女子後來自己也搬走了，並且還威脅他說若不盡快遷出，她將會以擅自用土地的名義，要求警方介入處理。

潘頓目前已獲得朋友幫助，暫時借住對方家中，並將設法繼續尋找新的租屋地，他對於自己的際遇感到十分不滿，認為該女子的做法十分不誠實，他呼籲民眾在找租屋處時應更加小心。

根據卑詩省現行“住宅租賃法”(Residential Tenancy Act)，除非有房東之書面同意，或者租約中沒有限制分租之規定，否則租客不得將自己的承租分租給其他人，需要租屋的民眾，在尋找租屋處時，應特別注意招租者是否為屋主，或者是否得到房東的同意。

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（據加拿大華人網）

想在加拿大買房不只是競價更是競技

在多倫多買房你需要掙多少錢？

據680新聞報導，在加拿大買房通常是人們在一生中做出的最大投資之一。在積蓄足夠的錢付首期後，你掙多少錢和你的收入是否能支撐之後的費用，將影響你買房的決定。

房地產掛牌服務網站TheRedPin.com對在大多倫多地區買房需要多少收入進行了分析。他們的分析是基於一個家庭的總收入而不是每個人單獨的工資。

該網站將五種房型納入考慮範圍，包括獨立屋、半獨立屋、鎮屋、公寓鎮屋和公管公寓。分析的地區包括作為一個整體的大多倫多地區以及該地區內的幾個城市。報告提供了所需的家庭收入、平均月供、平均每月房產稅和公管公寓管理費等的明細。計算是基於2.49%的利率以及每月平均250月的水電氣費。

該網站指出，要購買大多倫多地區一棟價值$800,790的獨立屋，家庭年收入需達到$140,610; 每月的平均按揭月供需$2,866、平均房產稅$633。

而購買一套價值$377,743的公管公寓房，家庭年收入需達到$70,203;每月平均月供$1,352、平均房產稅$227、管理費$430。

在人口稠密的多倫多市中心，買家需要有$131,017的家庭收入來購買一座價值$778,210的房子,平均月供$2,785，按0.71%的稅率計算，月交房產稅$460。

不過，多倫多市民很快就要承受3.2%的房產稅增長了，到那時，要交的房產稅肯定要貴很多。今年早些時候，議會通過了對房產稅增加2.75%的議案，而為了支付多倫多士嘉堡地鐵建設而在房產稅上增加的0.5%已經在更早前被確定了。

TheRedPin.com網站這次分析所採用的房屋價格與多倫多房產局今年七月份的數據不同。

該數據顯示，多倫多七月份平均房屋價格為$618,202，而在905地區則為$604,631。大多倫多地區獨立屋的平均價格為$787,607, 較去年同期上漲13.2%;半獨立屋的平均價格為$570,480，鎮屋為$469,733，公管公寓$372,363。

盤點大溫和大多地區花樣翻新的買房方式

常規路子買不到獨立房

按照常規，在加拿大想買房只要找個房屋買賣仲介代理就可以了;但在大溫哥華和大多倫多地區出現獨立房一房難求局面的情況下，手裏有錢又迫切想買房的人不得不走非常規的路子。

加拿大廣播公司記者Sophia Harris報導說，在Craigslist網站貼購房帖子說自己非常、非常迫切的要買房子已經不算新鮮，直接在居民區發送要買房的傳單、敲門問戶主是否願意賣房、舉著急著想買房的看板站在街頭，這些都是急著想買到房子的人採用的辦法。

凱特一家大房換小房的噩夢經歷

48歲的凱特Kate Whyte就是屬於這種急著想買房卻買不到房的鬱悶一族。今年3月份她和丈夫把在北溫地區的一處有5個睡房的獨立房出售、賣了130萬加元，想在同一個地區換個小一點的房子，因為夫婦倆只有一個小孩。

凱特夫婦買房的預算是110萬加元，原來以為買個小點兒的房子這些錢是足夠了;卻沒想4月份溫哥華的房價突然猛升，6月份大溫哥華地區獨立房的平均售價超過114萬加元、比一年前猛升了16.2%。

溫哥華獨立房市場的價格戰硝煙彌漫，買主經常是在賣主的叫價上再大幅度加價才能買到房子。凱特夫婦看上的一個獨立房就被別人加價18萬加元買走。

不得不採用各種手段找房

買不到房簡直讓凱特抓狂。於是她在Craigslist網站上貼出小廣告，說自己輸掉了價格戰、一家三口迫切需要在北溫地區趕快買到或租到房子、手上有錢、缺的就是個願意賣房的房主。

她把這個廣告印成傳單貼在北溫地區的咖啡店、社區活動中心、並與10歲的兒子一起挨家挨戶的發送要購房的傳單。

有的房主開門時態度不好，對凱特說她的做法太瘋狂;有的房主說他們完全理解凱特不尋常的做法;還有房主告訴凱特，他們為了買到現在的住房也曾經用過凱特這種上門找賣主的做法。

雖然凱特費了這麼大勁兒，但最後只得到一個回音;那個房主雖然願意把房子賣給凱特，但還再要等一年才行。

凱特和丈夫最後花一百萬加元買了一個破爛不堪的三睡房獨立房，需要花至少20萬加元進行大修才能入住。凱特和丈夫真是腸子都悔青了;他們大房換小房不但是賠本的買賣、而且是痛苦的經歷。

地產經紀也要用非常規手段找房源

多倫多的地產經紀賴恩Ryan Thompson為了找到獨立房房源現在也要用寄送傳單和上門詢問的做法，不如此自己的客戶根本就買不到房子。賴恩說，現在多倫多獨立房的均價已經差不多1百萬加元，光靠新房上市名單就得喝西北風，因為獨立房一上市立刻就被售出，等你打電話過去早就晚了。

現在賴恩每個星期都通過郵局向自己客戶選定的住宅社區的住戶們發送房屋求售信件。靠這些積極的銷售手段，他還真為自己的幾位客戶在他們選定的住宅區買到了獨立房。對於賴恩來說，過去所謂不尋常的銷售手段現在已經是常規的銷售手段了。

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（據加拿大華人網）

加拿大房市漲幅放緩迎來購房良機

今年加國房價漲幅估達5%

路透社（Reuters）26日公佈最新調查數據顯示，市場分析師認為今年加國房價漲幅將達5%左右，明年持續上漲但整體增加幅度略為下滑，預計會有2%成長率。

這份調查共詢問20多位市場分析師，受訪專家6月份時認為今年房價漲幅應僅有3.4%，不過最新調查發現，這項預估數據大幅提升，不僅如此，分析師也更新明年與2017年的房價預測，將漲幅由6月份預測的1.3%與1.7%，上調為2.0%與2.3%。

儘管今年上半年，加國經濟因國際油價下跌而出現疲軟狀態，不過穆迪分析公司（Moody’s Analytics）資深分析師霍普金斯（Mark Hopkins）認為，目前加國房市是“刀槍不入”（bullet-proof）的，房價不僅沒有受到全球經濟衰退的影響，成長幅度甚至出現加速狀況，這樣的現象是“相當奇怪，且令人出乎意料”。

多數接受調查的分析師認為，雖然加國央行今年已經二度降息，但未來的房市買氣應該將會趨緩，加拿大匯豐銀行（HSBC Bank Canada）分析師瓦特（David Watt）認為，投資人將會發現物價逐漸上漲，因此購買意願將會降低，他同時相信住家裝潢業的整體市場活動量也會減少。

這份報告同時提到，央行減息的政策，確實令大溫與多倫多地區的房價“火上加油”，部分受訪分析師擔憂價格修正現象的出現。霍普金斯表示，若是美國聯邦準備理事會（U.S. Federal Reserve）開始收緊政策，加國央行可能亦會被迫調升利率，必定間接影響本地房市。

不過霍普金斯說，只要聯准會沒有出現任何大動作，加國整體房市應該也不會出現任何意外狀況。

加拿大明年房價漲幅將趨緩

道明銀行經濟分析部(TD Economics)31日公佈一份最新房市分析報告，指出在目前銀行低利率的影響之下，今年全國整體房價漲幅應會達到7%，不過明年可能會出現市場降溫狀況，價格方面僅會有1%之成長。

該行經濟分析師帕曲馬拉(Diana Petramala)在這份最新報告中提到，未來幾個月內的房市需求量，應會受到銀行維持低利率的影響而持續增加，不過這項效應預計在年底前完全發酵，目前尚未能看到下一個加速房市活動之誘因，因此明年的價格成長應會趨於平緩。

帕曲馬拉同時在報告中提到，雖然大溫與多倫多地區的房屋可負擔性不斷降低，兩地的房市可能是全國各地區中最脆弱的，但整體經濟狀況仍對安省與卑省較為有利，因此預計房地市場應該不會出現嚴重的價格修正狀況。

帕曲馬拉還說，溫哥華島維多利亞的房市狀況也受到連帶影響，卑省之市場狀況屬需求量大於供應量之賣方市場，但未來整體交易步調應該不會如先前熱烈。

樓市增長放緩加拿大迎來購房良機

9月份的第一天，也代表著全球資本市場邁入第四個季度。在今年年中的時候，就有分析師稱加拿大的房地產市場存在著接近三成半的泡沫。邁入第四個季度，仍然溫和增長的加拿大房地產業，在面對先前加拿大央行兩次降息的大背景下，年內實行第三次降息的機會顯得並不大。

截稿至多倫多時間2015年9月1日早上12點，加拿大統計局公佈了加拿大國內6月的經濟數據，數據無論是第一季度還是第二季度，加拿大經濟都出現了負增長。這樣的數據也吻合了加拿大現任總理、保守黨黨魁哈珀(Stephen Harper)在先前的電視辯論中承認的——無論是短期還是長期，加拿大已經進入了經濟衰退期。

但吊詭的是，與經濟衰退成反比的是，最近公佈的一系列加拿大國人消費數據都呈現上升的趨勢，這也導致不同的金融機構對當下的加拿大經濟出現了分歧，道明銀行的分析報告唱好，中國香港信報專欄文章與資本經濟研究所(Capital Economics)的分析報告則唱衰。相對疲軟的內部經濟因素也構成了加拿大整體房價增幅在放緩這個大趨勢。

本週五(9月4日)將要公佈的8月失業率與就業人數變化數據會給市場流動資金一個短期的指引，如果數據向壞，市場看淡加拿大的情緒會更加濃郁，流動資金的避險情緒將被進一步推高甚至外逃。那就如同加拿大皇家銀行的報告那樣，國民的房屋可承受能力會逐漸逼近“風險線”附近。

外部的因素方面，作為加拿大購房的核心“外國勢力”，中國資本市場在近年來不斷加大力道嚴控資金外流。同樣地，在經歷早前環球股票市場的做空恐慌後，“現金為王”已經成為市場的主要信條。除卻中國國內因素外，今年年中的以希臘為代表的歐洲市場危機吸引了不少資金前往歐洲抄底，從而令流入加拿大的熱錢相對減少了。

更加經典的是，世界國際貨幣基金組織(IMF)主席拉加德(Christine Lagarde)在9月份的第一天就發表了環球經濟增長恐怕會比市場的預期還要疲軟，尤其是新興經濟體，比如加拿大遙遠的鄰居墨西哥、以及南美諸國。這些因素綜合起來，都會令環球金融市場愈發尋求避險而收緊銀根，資金流動性恐怕再次被趨於惡化。

在內部與外部因素相結合之下，總體而言，加拿大房地產業長線前景轉趨滯漲，但衰退卻是言之過早。今年餘下時間至明年年初，對於購房自住的買家來說，應該是相對良好的購房時機，而不急於一時的自住型購房者，則可以稍微等到明年的上半年年末，因為有激進的分析指出，若明年上半年加拿大經濟沒有相對明顯的改善跡象，加拿大央行可能會進一步減息。

PIMCO：看衰加房市美投資人付代價

部分美國華爾街對沖基金（Hedge Fund）投資人7月初曾看壞大溫房市，且針對房價崩盤規畫相關投資操作，不過全球最大基金債券公司PIMCO的加國專案總裁達富連（Ed Devlin）27日表示，這些不熟悉加國經濟環境的美國投資經理人，已經開始“付出代價”。

達富連說，許多美國投資人錯判加國經濟僅仰賴石油出口，加國銀行股價過高，房市即將泡沫化的觀點，目前有許多經理人已經因錯估情勢而有所損失。

達富連還提到，原先他相信加國央行今年內應不會再度降息，但目前油價一再下滑，後續效應仍有待觀察。

達富連指出，即便加央行先前兩度調降利率的措施，使得大溫與多倫多等地區的房價持續上揚，但以整體情勢來看，他仍肯定央行在面臨油價下跌時，控制經濟狀況之決策能力。PIMCO的加國專案總裁達富連說，部分看壞加國房市的美國基金經理人，因不熟悉加國經濟狀況，已“付出代價”。圖為地產市場火熱的溫哥華市。

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（據加拿大華人網、溫哥華找房網）

加拿大現成房pk自建房專家詳解投資收益

要找到地理位置和房屋情況都盡人意的住所不是件容易的事。常常會碰到的情況是，社區環境優美，私密性佳，與夢想中的簡直如出一轍，可是美中不足的卻是房子本身——開裂的地基、狹小的廚房、連衣櫃都容不下的主臥。無法直接入住但又不忍心放棄這片心儀的社區，於是不少人考慮自己重建一棟房子。但問題來了，自建房究竟劃不划算？不妨先將現成房與自建房做個比較。

現成房 VS 自建房

購買現成房屋的最大優勢在於方便省事。一般而言，通過了銀行的預審批後，便可以開始在市場上挑選房子，看到合適的房子下了 offer，接著在經紀人的幫助下完成一系列的文書工作。一旦 offer 被接受了，順利的話一到兩個月內就可搬進新家。

即使中間還有一些其他步驟，比如貸款、看房、下offer、驗房以及交房，但是可以馬上搬入的便捷性已經足以讓大多數人放棄自建房而選擇直接購買現成的房屋了，尤其是對於那些因為工作變動而搬遷、或者孩子馬上要進入新學校就讀的人們，他們根本沒有時間和精力去“折騰”。

買現成房屋最大的劣勢在於，花了錢但買到的房子並不一定能完全稱心如意。不少老式的房屋在功能上已經滿足不了當代人的生活模式，比如屋子的一樓沒有臥室也沒有單獨的衛浴設備，極不方便家中的老人，又或是四間臥室的房屋卻支配有一間浴室，設計極不合理。除非現成的房屋完全符合買家的要求，不然難免需要再花一筆錢用於改造、修復、裝飾或修繕花園。這些額外的花費在買房時應當算入房價內，與重新建一棟房屋的開銷作比較。

而自建房最大的好處在於，它離想像之家最接近，而另一個誘使人們決定自建的因素是可以住到新房，並且隨著當地建築標準的升級，新房往往有著更高的標準，比如對通風、隔熱和過濾系統等。此外，新房也沒有舊房常見的滲水、黴變的問題，和隨之而來的健康隱患。此外，住在自己一手打造、融合了個性化的設計風格的房屋，也會相當有成就感。

它最大的劣勢在於，較長的時間以及未知的額外花費，這兩點在房屋建造過程中可能還會不斷增加。另外，不像買一棟現成的那麼方便，自建房從選地到選建商再到房子的每一個細節都要費心決定。

自建房主要步驟

在加拿大買地建房主要步驟可分為：購買土地、設計房屋、建造房屋。買家可以選擇直接購買空地，但在此之前要前往市政廳瞭解該塊土地的規劃，能夠蓋什麼樣的房子以及允許建造多大的房子等。買家也可以選擇購買舊房，然後將舊房推倒，在原地建造新房。一般而言，選擇第二種方式的買家看中的是房子所處的環境和社區，但是相較之下，價格也要高於空地。

買了地之後便是房屋設計。隔行如隔山，如果買方並非建築專業人士，那麼還是聘請專業建築設計師為好。設計師會在不違反政府規定的前提下按照屋主的意願繪出草圖，然後再討論商量修改，幾個來回後，確定正式圖紙，讓結構工程師鑒定蓋章，該過程用時約一星期。設計完成後，將圖紙送至市府進行審批，通常用時三至八星期，具體根據旺淡季而定。

但如果牽涉到區域內外觀，式樣，高度等原有規範方面的改動，可能會長達六個月甚至一年。一旦圖紙審批通過，取得了施工許可，便可著手施工了。

最後就是建設過程了。選擇建築商是相當重要的一環，通常和建商的合作方法有二種：第一就是全包給建商，省心省力。第二就是讓建商做管理，制定工程進度以及提供分包商和優惠價材料供屋主選擇，屋主分別支付建商的管理費和分包工程隊及材料費。若是選擇第一種方式，簽訂建造合約是必須的。合約中主要的條款是每平方英尺的價格是多少以及建造的時間，並明確規定建商的責任和義務。在選擇建商方面，尋找持有執照的建商對自己是一種保障，勞工賠償局也會有建商的記錄，不妨查詢後做決定。若選擇第二種方式，屋主需要監督每個環節的品質和進度，控制和選擇建材種類品質，但前提是有時間，精力，興趣和一定的基本知識，不過，超出預算的可能性要比前者大很多。

自建房的注意事項

事先評估

在動工之前應盡可能多花一些時間與建商討論細節並對圖紙進行認定，當施工開始之後再修改設計會帶來諸多麻煩並增加成本，因此要在設計階段多多思考，根據標準和需求進行調整，一旦設計方案確定了就不要再改動。準備工作做得越充分，對最終呈現出的房子才會越滿意。

預算

預算是多數打算自建房的人們首要關心的問題。在確定預算前應初步瞭解建房成本，建房成本主要由材料費和人工費，但近來這兩項費用年年上漲，導致了建房成本也不斷增長。此外，不同的城市的建築價格差別也很大，建築要求不同，建築材料要求不同，人工費不同，所以在向周邊朋友打聽建房成本時也要考慮到此因素。

未來考量

房子的尺寸需要仔細斟酌的一點，將來會不會有孩子？會不會將年邁的父母接來同住？若回答是肯定的，那麼不妨直接在建造時就加入他們的房間，這樣的做法一來比日後擴建省錢，二來也避免了以後加蓋的空間顯得突兀的問題。然而，這種做法的前提是預算足夠，額外的面積不但意味著當下建商將收取更多的費用，也意味著未來供暖、用電的費用也將增加，即便是這些空間不會立即投入使用，對它們的維護也依然不可懈怠。

外觀及設計要求

房子的風格和類型也是影響建造費用的一大因素，例如沒有地下室的房屋造價就相對要便宜一些。如今在溫哥華，一棟普通的房屋除去地價，每平方尺的造價約在 $150 到 $200 之間，而若是請了稍高級的建築設計師和建商，那麼費用還將增加 20%-30%。而在一些豪宅林立的區域，比如西溫或溫西，“高端定制”的房屋可就要另當別論了，每平方尺上$300的造價是很常見的，所以不同人不同的設計要求也就決定了不同的花費。

建屋的過程中，任何的細節都會是變數，若建房過程中對材料不斷升級，那麼最終花費可能比最初預估的要高出 20%。特殊的用料、地板、或是個性化的電器設備、燈具，影響的不僅僅是房屋的內部，更是支票上的那個數字。所以，要避免感情用事最明智的做法是明確自己想要的是什麼，並且定好價位不隨意更改。還有一點需要留意的是，“拐角”也將增加花費。方形的房子是最省錢的，邊邊角角越多需要的材料和工作量就最多。

臺階和地板

臺階和地板可謂是預算殺手，硬木材料的樓梯，每級臺階的費用約為 $200 左右，而曲線形或是設有平臺的樓梯則花費更高。舉個例子，一個有不帶拐彎有 12 個臺階的樓梯造價在 $2500 到 $3000 之間。

建造一棟房屋意味著一份責任，而這份責任不是一時半會兒就能卸下的。需要與建商探討的不僅是眼前的需求，還要考量房屋未來變動的可能性，比如將來如何改動可以方便輪椅的出入。一些傳統的房屋格局，尤其是浴室及廚房部分並不適合老年人或行動不便者，加拿大住房和抵押貸款公司（Canadian Housing and Mortgage Corporation）建議，留給行動不便的居住者的移動空間需有 75×120 釐米 (30×47 英寸 )，並且廚房及浴室的臺面也應該從一般地 91 釐米（36 英寸）調低至 86釐米（34 英寸）。

選擇什麼樣的材料

屋頂的選材和品質是容易被忽視但卻很重要的一點。花了不少精力建好的房子卻毀在了屋頂上，想來也極不划算。屋頂的建造要考慮到雨雪、大風等其他因素，所以多一些時間去考慮屋頂材料的選擇，去權衡耐用度和價格是必須的。同時，外牆的材料也決定了日後維護的花費，若是沒有選對材料，那麼外牆的維護將會變成一場惡夢。

外牆的選擇通常需要考量的因素有：

氣候、品質還有普及度。使用節能環保的材料，從長遠來看可減少供暖、製冷以及照明的開銷。使用太陽能技術加熱屋內用水，8 到 10 年之後便可收回成本，加上長達 20 至 30 年的使用壽命，這意味著屋主可享用不止 10 年的免費熱水。

而使用環保的方式去建造一棟房屋的花費也並不像很多人想像中的那麼高，大溫房屋建築商聯合會（Greater Vancouver Home Builders’Association）的 CEO，Bob de Wit，在接受《高度》的專訪時表示，節能環保的房屋能帶來的是長遠的益處，而“綠色”房屋每平方尺的造價僅比普通房屋高出 5%-10%，但材料使用壽命卻是一般材料不能比的，維護成本也低很多。

綜合以上幾點，自建房到底劃不划算？每個人的評判或不相同，但肯定的是決定之前必須深思熟慮，雖然從房子大小到佈局再到內部風格可全由自己做主，但同時需要考量的細節也變多了，意味著要操心的事也就更多了。

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（據加房網）

溫哥華工業用地告急帶來新機遇

按照現在的開發速度，這些土地用不了四年時間，就會被全部傾吞瓦解。工業土地大大告急！

這一估算，超過了很多人的預想。因為四年前那份警告工業土地只能維持到2020 年的報告已經讓人惶恐不安。如今時限再縮短一年，勢必讓更多不以為然的人們開始意識到事態的嚴重。工業是現代城市發展的主要因素，意味著生命力和勞動力，而工業用地則是這一切的基礎。所有的工廠、車間、作坊都倚賴工業用地。調查報告中地產經濟都在呐喊：“工業用地已經嚴重不足！”這不是過去時，也不是未來時，而是現在進行時。

追根溯源

現在回頭看一看，過去幾年到底發生了什麼導致工業用地再一次供應不足。Avison Young（加拿大本土最大的地產代理服務公司）的副總裁Michael Farrell 解釋到：“從2013 年開始，電子商務零售商有著大量的倉庫需求，超過137 英畝的土地都租給了他們。”“現代新型零售商對物流的規模和配套設施的需求都呈增長趨勢，這也正加劇了大溫地區工業土地緊縮的狀態。”“現在的工業用地更多的反應的是電子商務和零售商的需求，而並非以前傳統的工業需求。”

隨著電子商務近年來的飛速發展，倉儲物流的需求與日俱增。組成其運營成本的倉儲和配送直接決定了該企業的競爭力和盈利值。雖然買地建倉是一個巨大的沉沒式投資，但因這一環節在整個電子商務中起重大作用，商家們都不惜血本，搶購黃金地段。

細觀大溫，Lush Cosmetics 在溫哥華占地60,000 平方英尺；Best Buy Canada 在新西敏也盤踞80,000 平方英尺；Pet Valu 在三角洲更是寬達110,000 平方英尺。

尋找出路

短缺的土地，已經把平均工業用地的價格每英畝抬高了150 萬，而且範圍波及整個加拿大。這樣一來，租金水準也必然提高。部分工業代理發出警告，縮減的土地將不只抬高土地價格，同時還威脅到溫哥華地區的經濟。未來的經濟增長都將受制於工業用地供應緊縮。地產經濟紛紛表明，有一些製造商擁有大型的停車場，還有些公司沒有充分利用它的工業場所。這些區域都是具有未來再次開發潛力的土地。更有人已經開始覬覦BC 省的農業保留用地。

Michael Farrell 說：“土地價格的提高必然會帶動對棕色地域的需求。”所謂棕色地域，指的大都是舊房被清除後可蓋新房的區域。“但這些區域可能會因為地質或地理年代的原因遭受損壞，而修補和改造又會帶來新一輪的成本。”然而無論價格如何，這些棕色地域似乎已經成為了唯一可以利用的資源。大溫地區對工業土地的開發勢在必行。工業與經濟息息相關，工業用地就是孕育財富的稀土啊。

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（據加拿大華人網）