Author: isabel.li

國際油價持續疲軟，令亞省尤其卡爾加裏經濟前景更不明朗，連帶令消費者信心不穩，且反映在地產市道上。

卡爾加裏地產局市場數據顯示，8月份的電腦盤銷售量，比上年的同期大跌27%，只有1,643宗成功交易；這數量比10年平均數低12%。

雖然該月的二手屋平均售價跌1.9%至逾46.6萬元，但中間數價格就升0.5%至42.25萬元，令基準價格只微跌0.09%，到45.63萬元水準。柏文為主的共管單位，在卡爾加裏的銷售量則按年大跌四成，平均售價也跌10.5%。

早前亞省政府公佈的季度財務報告指出，本省2015至2016年度赤字，預測升至59億元的歷史新高，但財政廳長史斯(Joe Ceci)承認，數字或有機會升至65億元，另預計如油價仍然低迷，本省全年就出現的0.6%經濟衰退。

加拿大會議局公佈夏季大都會分契式共管大廈（Condo）展望報告顯示，多市過去數月有力消化新建成的Condo單位，但市場的熾熱度會稍稍冷卻，而明年轉售宗數及價格預計分別上升1%及1.8%。

報告指多市的人口增長、經濟穩健及新增職位等方面均指向多市Condo市場將出現軟著陸。會議局城市研究中心高級經濟師維貝指出，全國房價大幅上升主要受多市及溫市的獨立及半獨立屋銷情帶動，因柏文房價升幅較低，故會議局認為Condo房價沒有被過份高估。

報告涵蓋的多市、溫哥華、卡爾加裏、愛民頓、維多利亞、魁北克城、滿地可及渥太華共8個城市，預計明年均有人口增長。雖然市場變化由多項變數組成，報告指明年其中一個值得關注的變數是城市吸納及消化物業存貨的能力，當中以多市最為值得注意。報告亦預期明年加拿大實際國內生產總值為1.5%，明年新增職位數目僅升1.1%，失業率維持6.9%。

多倫多和溫哥華樓市暢旺，房價近年持續飆升，但有租盤市場數據卻顯示，兩大城市的租金未必及得上部分毗鄰城市，其中大多倫多區的阿積士市（Ajax）和伯靈頓（Burlington）平均租金便超越了多倫多本身。

據CTV News報導，租賃市場數據，比較多倫多、渥太華、溫哥華等多座加國城市的出租單位租金，但未有包括紐賓士域省、新斯高沙省和愛德華王子島三省。有關數據由加拿大按揭及房屋公司（CMHC）收集，主要是依據業主的報告計算。

阿積士市單室公寓月租1253元

根據CTV News分析指出，全國平均租金最高的城市，幾乎全部圍繞多倫多和溫哥華兩座大城市，部分情況下，鄰近城市的租金更高於多倫多和溫哥華本身，例如位於大多倫多區的阿積士和伯靈頓市，平均租金便高於多倫多，而溫哥華平均租金亦不及毗鄰的蘭裏市（Langley）、列治文市（Richmond）和高貴林市（Coquitlam）。

其中旺市（Vaughan）的三房公寓平均租金冠絕全國，每月高達2,027元，而租金最低廉是魁省三河城（Trois-Rivieres），每月平均只須618元。

在單室公寓（bachelor apartment）方面，全國租金最高城市是阿積士市，每月平均高達1,253元，而三河城的租金同樣是最低廉，每月平均低至384元。

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據（多倫多房產網）

據明報報導，地產公司RE/MAX昨日發表本國豪宅市場數據，顯示今年首7個月在大溫地區的300萬元或以上的房屋銷量，較去年同期增近八成，多倫多地區更是增長了119%。

其中外國買家搶購豪宅是推高銷量的原因之一，這些外國買家大多來自中國。該公司一名華裔地產經紀說，就她個人的經驗，近半年購買豪宅的買家，9成來自中國大陸。

推高豪宅銷量的兩大因素，其一是兩地樓市的獨立屋存貨少但需求大，形成整體樓價升值；另一因素是海外買家對豪宅的需求火熱。

報告說，2015年6月份，多倫多市售出了379棟/套3百萬加元以上的房產，去年同期的銷售量為179。在大溫哥華，6月售出了572棟/套3百萬加元以上的房產，去年6月的數字為319。

大溫哥華地區售出的價格最高的一處房產為 1750萬加元。與此同時，來蒙特利爾市購買高端房產的人也大幅增加。 RE / MAX的報告顯示，今年6月份蒙特利爾1百萬加元以上的房產售出了約340棟/套，比去年同期增長24%。

據世界日報報導，來自亞洲的新移民是都會豪宅成交的主力。Re/Max報告指出其中有70%來自中國大陸。中國買家通常是帶孩子的家庭，”加拿大穩健的經濟和高質量的生活吸引他們前來置產，而好學區的學校又對他們購房選擇產生重要影響”。尤其是那些新建的精裝獨立屋，又位在好學區內地點，都是中國買家的「爭奪」重點。

以大溫為例，2015年1月至7月300萬元以上的豪宅成交量達572間，相比2014年同期的319間，增幅高達79%。200萬以上豪宅成交數為1175間，100萬元以上的為2649間。成交的豪宅中價格最高的為1755萬元。

在多倫多和大溫地區，由於獨立屋的平均價格已經超過100萬元，因此售價100萬元的房屋甚至稱不上豪宅。有經紀指出，加元的貶值更進一步吸引了中國買家進場。尤其是像滿地可，房價相對稍低，更吸引投資者。

另外，公寓雖不比獨立屋售價，但豪華公寓的需求也增加。在大溫、多倫多及滿地可，一些超過百萬元的公寓需求也十分旺盛，如溫市川普大廈400萬至500萬元的豪華公寓，剛上市即售罄。

豪華公寓買家主要是嬰兒潮世代，多數到了退休年齡希望減小居住面積、換到無須太多維護、交通便利的公寓中。或者買公寓來作為度假屋提供更多旅行居住選擇。

RE/MAX Crest Realty Westside物業代理Helen Wong表示，她近半年處理的樓房買賣中，尤其是300萬至400萬元的豪宅，買家超過9成來自中國。她說：「這些買家都是說普通話，代表他們的經紀一般也是來自中國。」

黃小姐透露，中國買家在選購豪宅時要求很高，都會選擇已經完成所有裝修、內有名牌傢俱、裝潢高級的，如果有其他人出價競爭，中國買家都願意提高出價。例如買豪華柏文，他們基本上只會選全新的。

她說，很多中國買家都不只買一套物業，有些除在大溫入市，亦會在威士拿，甚至美國等地購買物業，每年住幾個月度假。

另一位經紀瑞安(Wayne Ryan)則向傳媒表示，大溫的高端樓市，很大程度是由海外買家帶動，而當中有70至75%為中國買家，這些買家中，有不少計畫移居本地。

本次Re/Max報告共分析了七個大城市百萬元豪宅狀況，其中僅有卡加利的房屋成交量與去年同期相比，呈下跌（28%）趨勢，其他城市都明顯上升。

但另據星島日報報導，加拿大商業地產公司Avison Young週二公佈的最新數據顯示，本地和海外經濟出現波動，拖累溫市中心出租寫字樓單位空置率。截至今年6月30日為止，攀升至差不多10%，這是自2004年以來，錄得的最高水準。大溫區整體寫字樓空置率亦上漲至10.3%，同樣是10年來最高。

有個別地產經紀預測，隨著更多全新商廈陸續落成，到了今年年底，市中心出租寫字樓空置率將進一步攀升至12%。Avison Young指出，過去一年，市中心全新現時有7幢商廈仍在興建中，落成後，估計會為市中心再增添230萬平方呎的寫字樓租賃空間。

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（據加房網）

許多地產專家認為，目前溫哥華房價不斷攀升，主要原因之一為供需失衡，特別是因獨立屋房型數量有限，有意購屋的民眾時常必須不斷往上加價，才可能搶房成功，近日在溫東一處屋齡達110年的老房子，雖然已經10年無人居住，但仍以破百萬元的價格轉手成交。

溫市中心東端這棟屋齡110年的老房，近日以破百萬元的價格轉手成交。(CBC)

負責銷售這棟老房的地產經紀葛萊格(Shuan Gregory)表示，這棟六房獨立屋位於溫市中心東端(Downtown Eastside)的邊緣，屋內沒有廚房，屋況老舊，需要“全面性的重新改建”。

葛萊格指出，買方以110萬元買下這棟房屋後，計畫將房屋翻新，他認為這筆交易並不奇怪，因為溫市中心東端雖然過去治安不佳，但目前已成為溫市的一個新興社區，很多重新開發建案正進行當中，帶動周邊地價，所以他對於這棟老房能成功地以高價賣出，並不感到意外。

葛萊格說，目前房貸利率偏低，在加上這類房型待售數量稀少，因此即便是屋況不佳，還是有人會希望能把握時機趕緊入市。

一名華裔銀行業界人士接受“世界日報”記者訪問時，提到目前大溫房價成長的動力主要還是來自獨立屋的銷售，這類房型因帶有土地，所以特別受到華裔新移民的喜愛，在僧多粥少的狀況下，價格才會不斷上攀。

這名業界人士指出，雖然城市屋或公寓房型的價格也因此被帶動攀升，但成長率相對較低，這樣的數據顯示整體房市確實有比例失調的問題存在。

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（據加拿大華人網）

回顧2014年列治文山市獨立屋均價為97.3萬，在筆者分析的幾個華人追捧的幾個區中，Crosby均價最低，67.2萬；Bayview Hill最高，173萬。

截止2015年7月底，列治文山市獨立屋總體均價相比2014年上漲了17%，高於萬錦市的13.4%。分析的幾個區中均價最低Crosby達到了79.1萬，漲幅17.8%；最高的Bayview Hill 達到了201萬，漲幅16.5%。漲幅超過20%的社區包括Langstaff、Doncrest、South Richvale和Mill Pond四個區，其中Langstaff以近30%的漲幅雄踞榜首。

Bayview Hill富豪山莊截止7月底漲幅16.5%，均價達201萬，漲幅與整個列治文山市的均價持平。區內大部分房價在160萬到240萬之間，居民當中華人占40%，伊朗人10%，印度人8%，歐洲人24%。

Rouge Woods 截止7月底漲幅15.7%，均價111萬；漲幅略低於整個列治文山市的均價。和富豪山莊一樣屬於Bayview高中學區，備受華人青睞，但房價比富豪山莊容易負擔得多，大部分獨立屋價格在90萬至120萬之間。華人占38%，伊朗人10%，印度人7%，歐洲人24%。

Doncrest截止7月底漲幅22%，均價接近133萬；漲幅遠高於整個列治文山市的均價17%。大部分房價在120萬至140萬之間，該區靠近404和407告速，近7號公路商業區，小學和高中都不錯。華人比例47%，伊朗人9%，印度人6%，歐洲人18%。

Crosby截止7月底漲幅17.8%，均價79萬，是幾個社區中最低的，房子老、舊，大部分房價在70萬至90萬之間，勝在屬於Bayview高中學區，小學也很不錯。歐洲人占68%，伊朗人13%，華人比例8%。

Langstaff截止7月底漲幅29.8%，均價167萬，漲幅比整個列治文山市的均價17%高出13%。原因是該區有兩間使用面積近萬尺的全新豪宅於今年以360萬售出，拉高了平均價，去年不曾有類似的房子成交。如果去掉這個因素，該區均價漲幅19%，總體房屋價格差異較大。居民中華人比例23%，歐洲人占51%，伊朗人9%，印度人5%。

North Richvale截止7月底漲幅16.8%，均價106萬；漲幅與整個列治文山市的均價持平。大部分獨立屋價格在80萬至120萬之間，部分推到重建的新房價格超過200萬。該區華人占10%，猶太人27.2%，東歐人29%。

South Richvale截止7月底漲幅也很可觀，達到22.5%，均價175萬；最高價和最低價差異極大，南面靠近7號公路有部分低於100萬的獨立屋，中部及靠近河谷的區域則有較多占地大、重建過的豪宅，價格在260萬至400萬以上。居民中華人占9%，猶太人32%，東歐人30%，義大利人9.3%。

Mill Pond截止7月底漲幅20.3%，也很可觀，均價110萬；大部分獨立屋價格在70萬至120萬之間。歐洲人占82%，華人比例9%，伊朗人7%。

Jefferson截止7月底漲幅16.1%，均價106萬；漲幅略低於整個列治文山市的均價。大部分獨立屋價格在80萬至120萬之間，房齡不足5年。華人占17%，義大利人19%，伊朗人8%，印度人7%，其他歐洲人24%。

由以上數據看來，華人占比例高的社區漲幅未必是最高的，除Doncrest社區（華人占47%）外，其他幾個漲幅過20%的社區華人比例都很低。和萬錦市相比，列治文山市的華人比例要低很多，但房價漲幅卻高出不少。

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（據加拿大家園）

英國《經濟學人》雜誌附屬機構智庫（Economist Intelligence Unit， EIU）公佈了“2015年全球宜居城市排行榜”，因為擁有良好的基礎設施建設，完善的保健體系和非常低的犯罪率，澳洲墨爾本再度奪冠。敘利亞的大馬士革（Damascus）因連續數年承受流血的國內戰爭，被評選為最不宜居城市。加拿大的三大城市也名列前茅，溫哥華排名第三，多倫多排名第四，卡爾加裏與澳洲的阿德萊德同列第五。這樣的排名似乎給加拿大帶來了光環，但是也有學者發出了不同的聲音，指出了這個排名的局限性。

量化數據為依據  排名傳遞資訊有限

人們總是喜歡看排名，讀大學看大學排名，選擇生活地點看城市排名，但是每個排名的方法不同，結果自然有所差異。“排名是一種非常有效的市場分析工具，但是它並一定和生活品質成正比，排名高的城市也而並不一定就是一個好的城市。”國際權威的品牌評估機構Interbrand  Canada的經理Carolyn Ray這樣表示。

 Ray認為，在這份排名中，關於“適於居住”的衡量標準沒有足夠說服力，它只是以國際組織提供的量化數據為標準。而如果真正想知道一個城市的好壞，有哪些優點和缺點，來自當地居民的回饋才是最可信的，也就是說，這個測量結果缺乏第一手資料。

 多倫多Ryerson大學城市與規劃學院的副主任 Mitchell Kosny 指出，“關於居住適宜度的評價，應該來自於居住在每個城市的人們，而這卻是EIU評估中缺失的部分。”

 在今年的排名中，北京排名第69，是中國內地排名最高的城市，天津緊隨其後，排名第70，而這樣的排名被很多網友稱之為“年度最佳笑話”，去年上海社科院發佈的《國際城市發展報告》中曾指出，北京的宜居指數遠低於平均水準，屬於不宜居城市，污染及其嚴重，大大低於平均標準，甚至已經達到不適宜人類居住的程度。

 收集數據來自政府 能充分反映城市

《經濟學人》智庫依據城市的穩定性、醫療保健、文化與環境、教育，以及基礎建設等5個條件，通過評估30個因素對全球140個城市進行評比。這些數據由世界衛生組織及世界銀行等機構提供。值得注意的是，這5大方面的資訊，並不是在各個城市的管理範圍內，而是直接由聯邦政府或省級區域來監管。或者可以說，加拿大和澳大利亞城市名列前茅與政府的慷慨不無關係。本次排名第一的墨爾本已經是第5次獲得全球最佳居住城市稱號，而在此之前，溫哥華排名榜首將近10年。

 在報告中智庫指出，最適宜居住的城市是“人口密度相對較低、富裕國家的中等城市”，這也解釋了為什麼紐約、巴黎、倫敦等特大城市並未在前10名之列。Kosny表示，如巴黎和羅馬這樣的城市，受到人口規模、年齡和世界重要性的影響，必須在歷史遺跡保護和基礎設施建設方面進行升級，而排名前十的很多城市因為不具有這樣的城市規模和歷史，因此不需要處理這樣的問題。

 排名高的城市費用昂貴  政府參考榜單可能性小

加拿大城市發展協會的主席David Amborski認為，報告還有一個具有諷刺意義的地方，就是適合居住的城市，都是生活費用昂貴的城市。5月，加拿大地產協會公佈的加拿大平均二手房價格升高了9.5%，已經達到44萬8862元，而溫哥華、多倫多和卡爾加裏，也是加拿大房價最貴的城市。

“在智庫的這份報告中，缺乏一個重要的評價因素，那就是房價，而在實際生活中，這是我們不可能不考慮的問題。” Amborski這樣表示。

 瞭解一個城市是否安全、乾淨，是否歡迎年輕家庭，可能成為公司選擇新址的重要依據。Ray認為，這個市場工具能夠為新的投資、商業以及人才遷移提供參考。但是對政府的意義可能不大，也許並不會改變政府的政策。“如果城市排名高，政治家們就會說，在我的任期內我們成為了最適宜居住的城市，如果沒有，他們也不會為了提高排名而改變政策。” Amborski表示。

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（據加西周末）