Author: Jane Yuan

2015法国房产税新年新变化 买新房送亲人可享减税

2015年的财政法在法国房地产市场税务方面引进了许多改变，政府想借这些新的措施来振兴房地产业。有些措施对个人不利，但其他很多措施对个人投资者有利。譬如在出租房投资方面，皮内尔（Pinel）法比杜弗洛（Duflot）法更宽松。

法国房产税新年新变化买新房送亲人可享减税

按杜弗洛法买下新房出租的投资人，在出租期上有更多的选择，以前只设唯一的9年租期，今后可有6年、9年或12年的选择，相应按比例享受的减税优惠分别为购置新房金额的12%、18%和21%。另外，在承诺出租的第一段出租期结束之后，投资者还可继续再多出租3年。

投资者担心如果把房产租给自己的子女将不能享受上述减税优惠。但皮内尔法消除了这个疑虑。投资者可以把房产租给自己的子女和父母而不丧失减税优惠。条件是承租住房的子女的税务独立，不再属于父母的纳税户口。

  • 购买新房赠与亲人享受减税

在2016年底之前购买新房赠与自己家庭成员可享受减税。法国人可透过这个 方式赠予子女和自己的父母最多10万欧元而不必缴纳赠予税。也可赠予自己的兄弟姐妹最多4.5万欧元和任何其他人3.5万欧元。捐赠人必须预先购买本人希 望赠予的新房（公寓房或独立房屋），其建筑执照必须在2014年9月和 2016年底之间签发。

如果赠予建筑用地，也可享受同样的优惠，条件是4年内要在赠予的土地上建房。这项减税可暂时与现行传统的赠予行为减税优惠并合使用，每名捐赠人的捐赠上限为10万欧元。

在住房市场紧张地带拥有一套第二住宅的房主，其居住税（TAXE D’HABITATION）可能被加重征收，可能高达20%。

  • 售让建筑土地升值享受特殊减税

自2015年元旦起，在2015年底以前，地主持有22年之后将一块建筑用地出售时，土地升值将完全免税，持有土地30年之后出售时，还一并免缴普遍化社会捐金（CSG）。此外，在今年年底以前，所有的房地产所有人在升值方面可享受特殊的30%的计税毛收入减税（abattement）。

  • 地方税大幅上涨

但同时，地方税却跟着大幅上涨。自今年元旦以来，位于住房紧张地带的建筑用地地税大涨25%，另外还要加上定额税的上涨，每平方米增加5欧元（从2017年起，增达每平方米10欧元）。

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英国工作机遇南北城市差距急剧扩大

近日出炉的一份报告警告称，英国工作机遇南北城市之间的差距正在“急剧”扩大。

英国工作机遇南北差距扩大
英国工作机遇南北差距扩大

据城市中心（Center for Cities）的研究显示，自2004年以来，英国南部城市与北部城市的雇佣率为12：1，也就是说，南部城市每有12个人就业，北部城市则仅有1个人就业。报告显示，2004至2013年之间，伦敦就业率上升了17%，然而Blackpool、Rochdale和Gloucester的就业率下降了10%。

英国过去十年来的经济发展，主要是由南部城市的繁荣促进的。2004至2013年之间，伦敦的工作人数上升了17%，而Blackpool、Rochdale和Gloucester的工作人数下降了10%。除此之外，总人口的数量也有差距，Milton Keynes的人口上升了16.5%，而Sunderland的人口下降了1.4%。新企业的数量也有变化，在Swindon有1/3新企业开张，而在Grimsby则有5.5%的新企业倒闭。

城市中心的首席执行官卡特（Andrew Carter） 表示，“距大选举行还有五个月，这份报告是迄今为止下届政府有可能面临的最艰巨的任务，下届政府必须能够妥善地处理长期投资的问题，为所有人创造出更美好的明天，让他们能够做出自己的贡献，同时从经济繁荣中享受到应得的一切。

IPPR North的主任考克斯（Ed Cox）指出，应该给予经济萧条地区更多权力，让他们能够创造出经济繁荣的局面，使小地方不会被核心城市甩得太远。

城市大臣克拉克（Greg Clark）说：“政府的长期经济计划是确保全国的工作权利。”他认为，政府为此目标已经做了很多工作：“自2010年以来，超过60％的就业增长发生在伦敦和英国东南部——这意味着又增加一百多万人在工作。我们知道还有更多的工作要做，这就是为什么我们已经通过“城市优惠”给予英国最大的27个城市更多的权力，我们也承诺进一步投资70亿到英格兰北部，伴随着突破性的“下放优惠”，还有60亿英镑的“增长优惠”会惠及英国的每一个部分。”

影子商务部长穆纳（Chuka Umunna）表示，“城市中心的2015年城市概览报告显示出，我们的城市拥有巨大潜力。保守党治下的政府允诺说要使经济重归平衡，但英国经济的发展好处仍然落在了少数城市手中，其他城市未能从中受益。在本届政府治理下，很多亟待改革的城市受创甚深。下届工党政府将把权力从白厅（Whitehall）下放至城市与郡，让他们拥有处理自身事务的权力。我们计划投入300亿英镑，促使各部门之间相互合作、协调发展，使经济趋于繁荣。”

 

预计2015年英国房价均下跌0.6% 伦敦房价或降幅最大

英国权威经济预测机构CEBR称，2015年英国房价均会下跌，其中伦敦房价下跌最为显着。

英国房价2015年或下跌0.6%

这一趋势与2014年形成鲜明对比，去年全国房价上涨了8.8%。英国经济与商业研究中心（Centre for Economics and Business Research，以下简称CEBR）表示，加息的压力、5月举行的大选、更多的住房供应和外国买家减少等因素，将使2015年房地产市场降温。

CEBR预测，2015年初，英国房价将下降0.6%。其中伦敦地区房价将呈现五年多来首次下跌3.3%，而其在2014年上涨了16.8%。

CEBR说：“新买家数量减少和住房出售时间延长等迹象表明了房价下降的趋势。即使5月大选过后，政治和税收仍存在不确定性，CEBR不认为选举之后房价会有所反弹。”

英国央行（Bank of England）的最新信贷情况调查发现，2014年第四季度申请抵押贷款的人数减少。2014年1月份的购房抵押贷款数量为76611份，达到74个月来的峰值；10月份有59511份，到11月份减少至59029份，与1月时相比减少了22.9%。

抵押贷款经纪人表示，央行的数据证实了2014年末房地产市场有所降温。抵押贷款公司SPF Private Clients首席执行官Mark Harris说：“目前的房地产市场需求减少，达到自2008年第三季度以来的最低水平，购房出租的数量也有所减少。”

潜在购房者发现大多贷款商都不愿意再提供90%的贷款额度，或接受贷款对收入的高倍数。

CEBR还指出，今年房价全面下跌的情况也发生在其他的经济体中。哈利法克斯银行（Halifax）表示，一旦大选前的平静一过，房价在2015年将上涨3%至5%。调查团体—— 皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyors，简称Rics）也表示，英国房价将上涨3%，但伦敦地区保持不变。

IHS环球透视公司（IHS Global Insight）的经济学家Howard Archer指出，在过去2个月内房地产市场的急剧降温的现象将很快结束。他说：“购房者对房地产兴趣的减弱即将触底，之后将会在有限的程度内回升。除印花税改革之外，另有许多因素支持房地产市场的回升，如消费者信心提升、就业率增加、抵押贷款较低利率等。尤其是英国央行也指出，到2015年底未必会采取加息行动。此外，收入增加将成定局，我们期望在未来几个月内会逐步获得提升。在这样的背景下，我们预测2015年房价将上涨约5%。”

哈利法克斯银行表示，印花税改革能帮助更多的首次购房者接受2015年房地产市场的情况。首次购房者在2014年享受了房地产市场的繁荣，去年购房者数量增加了22%，即32.65万人，相比2013年增加了23%。

与2014年相比，首次购房者购买的房产平均价格增加了9%，达到17.187万英镑。但首次购房者的首付额与去年同期相比减少了7%，降至2.9218万英镑。

哈利法克斯银行的抵押贷款主管Craig McKinlay说：“经济现状的改善和就业水平的提高，极大地增加了首次购房者买房的信心，使得在过去的2年中购房者数量显着增加。”

北爱尔兰的拉恩（Larne）是英国房价最低的地区，首次购房者的平均购房价格为8.0793万英镑。而伦敦卡姆登区（Camden）是英国房价最高的地区，首次购房者的平均购房价格为61.4315万英镑，是该地区平均年收入的11.4倍。

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英国大学毕业生就业率攀升 具备专业技能与高科技人才最紧缺

根据一项新的调查，今年英国大学生毕业后寻找工作时，职位空缺的数量会比往年多，这反映出雇主们对英国经济的信心在增加。

英国大学毕业生工作职位大幅增加

今年招收大学毕业生的工作职位预计将增加11.9%，是去年和前年的两倍。

这是英国经济持续两年增长、GDP超过经济衰退前的水平之后，大学毕业生就业职位自2007年以来的最大增幅。

在2014年，估计英国全国的雇主总共提供了21682个就业职位。

这项在1月27日公布的最新调查，是由英国大学毕业生招聘协会AGR进行的，调查结果基于该协会的200个成员的反馈。

预计IT和电信部门的就业职位增幅最大，为26.9%；其次是政府部门，增幅为23%；建筑业的增幅预计为22.1%；工程和投资银行为12.3%。

但是今年在咨询和企业服务部门的大学毕业生职位空缺将减少5.3%；能源、水等公用事业部门的职位空缺也会有小幅下降。

这项调查结果还显示，许多公司已经准备向毕业生提供就业机会，接受调查的72.7%的雇主说，他们今年会招收毕业生，而在2013年，只有54.7%的雇主有这样的表示。

调查说，在2013/2014年度，有44.8%的雇主报告仍然有职位空缺，其中最多的在IT和电信部门，有11.8%的大学毕业生职位持续空缺。

一些雇主称，导致职位空缺的主要原因是缺乏具有专业技能和高科技的求职者。

但也有雇主说，拒绝企业提供的就业机会的大学毕业生人数也在增加。

所以如何招聘具有合适技能的大学毕业生，以及如何寻求适合自己专长的职位，都是未来雇主和大学毕业生应该关注的方面。

 

西班牙房产投资案例（二）：“房子再便宜，咱都不能要！”

在海外置业投资，问题千千万万，但汇集起来最关键的问题无非是：如何对房屋的质量把好关？今天我就用自己亲生参与的案件与大家分享如何鉴别房屋质量。

2014年的4月，来自于浙江的金先生来向我咨询全家投资移民方案，他在中国主要从事餐饮业。考虑到其子女的教育和食品安全健康等问题，通过在西班牙经商多年的好友周先生牵线，决定举家移民西班牙。

和他会面后，我首先建议他先找住宅再办理后续的移民事项。金先生夫妇申请了30天的旅游签证并且成功延期至50天，有了充足的时间作为保障，金先生誓要找到自己满意的未来之家。

在其老友周先生的协助下，金先生首先在马德里的La Moraleja区开始了地毯式的扫房考察。两个星期后，已经看了超过30套别墅的金先生，升级成为半个“马德里别墅专家”。但家中四位成员众口难调，这30多套别墅中鲜有让全家都满意的。

几天后的一个下午突然接到了金先生的电话，他欣喜地说，终于找到全家人都满意的房子了，希望能尽快办理买房手续。大喜之下，我们立即对房屋展开法律调查。金先生看中的是La Moraleja区的一套别墅，房型好，装修得体，面积为175.4平方米，自带24.2平方米的院子。最重要的是，房东热情地表示愿意尽快脱手别墅，并在价格上给予优惠。经过我们和金先生的对比，百米内相似的别墅价格都要高出其5%－10％左右， 金先生认为这是难得的机会，所以一再叮嘱要尽快完成交易手续。

我方律师与房东Carlos就定金合同的内容和签署时间进行了磋商，Carlos很配合的和我们达成了共识。根据法律程序，我方律师向房东索要房契进行房屋数据核对。但不知何故，一向配合的Carlos找出各种借口开始拖延。

律师的职业直觉感到其中可能有问题，于是向房屋所在地的财产登记处索取了该房的官方登记信息。奇怪的事是：根据Carlos提供的房屋面积分布图，该别墅的面积有175平方米，而根据该地区财产登记处的信息，该房屋的面积仅为130.70平方米，两个数据中的面积相差25%，这是为什么呢？律师致电Carlos进行询问。Carlos解释到：2010年，自己对别墅进行了扩建，在二楼的平台上搭建了一层楼，所以两层的房子变成了现在的三层。根据西班牙现行的市政规定，考虑到建筑的承重性，房主和邻居的人身安全，凡是建筑扩建都必须向当地政府提出申请，并附上扩建图纸，通过政府批准后方能开工，否则属于非法建筑。在我们的坚持下， Carlos拿出了政府的批文，该批文明确指出Carlos 扩建的44.3的面积中，只有12.5平方米可以使用，剩下的31.8平方米属于非法建筑，应该在2013年5月前拆除。

随后，在对相关文件的进一步研究中还发现了另外一个问题：这栋别墅的属性是（Vivienda de protección oficial），中文译为官方保护房，这和中国的经济适用房有些相似。这种特殊的房源可能大家还不了解：它是西班牙在城市扩张时，为了吸引更多的家庭来本地小区定居，区政府会出台一些优惠政策，比如子女众多的家庭自建别墅，政府会给予税收优惠或财政补助。作为交换，政府限制这类房屋用于营利目的。因此每次出售，出租前均要申报政府批准，而且房屋的售价要按政府当年的限定价格来出售，不能自主定价，如果买来投资，无疑对未来相当不利。

听了我们的调查结果后，金先生点头称是：“这房子我们不买，再便宜，咱都不能买！”

两星期后，经过多方寻找，金先生在别处看中自己喜欢的另一处房产，通过了律师调查并顺利地办理了各项手续。

诚然，买房时都希望能以实惠的价格买到自己心爱的房产，但有时候价格并不是越实惠越好。像金先生第一次看中的房子，虽然看上去实惠，但实际上因为没有按照市政府规定在2013年拆除违建部分，如果被蒙在鼓里购买此房后，不但要支付一笔拆迁的费用，可能还要面临市政府的罚款。最郁闷的是，自己花钱购买的房屋面积将在拆除违建部分后大范围缩水，并造成不可挽回的损失。

在此建议，买房前一定要寻求专业律师的帮助，认真核对房屋的各项资料，仔细地对房屋的各项背景进行法律调查，规避未来可能出现的各种陷阱和纠纷。

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季律师解析西班牙房产投资

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在法国租房需支付哪些维修费？

房客在签署租约后，一般按现状入住。当原来的门锁不能确保安全时，房客可在入住之前要求房东安装防盗门或防盗锁。在入住之后自行更换门锁的房客，最好事先告知房东，并说明更换门锁的原因。由于在更换门锁之后，往往无法恢复原状，因此需要告知房东，今后在搬迁时，门锁不再更换。

在法国租房需支付哪些维修费？

除非事先得到房东同意，否则房客因其需要而安装防盗门不能要求报销。事实上，当搬迁时，房客常为更换门锁给房屋带来的增加值要求房东给予补偿，或要求将补偿从其他费用中扣除。但房东并无相关的法律义务，因为根据1987年8月26日的87-712号法令，门锁的更换属局部维修，应由房客支付费用。该法令确定的应由房客支付的局部维修保养还包括：

  • 门窗开关件、合页、门把手、搭配、插销、螺栓和挂钩。
  • 损坏的玻璃和油灰
  • 遮光帘、百叶窗、提拉绳、滑轮和百叶片
  • 锁和门闩、钥匙和其它小部件
  • 栏杆、螺栓、销键

未列入以上名单的维修由房东支付。

根据1986年12月23日法令第18条，公共面积的局部维修也可由房客在物业费中摊销，包括：

  1. 房客所享受的直接服务;
  2. 房屋常用件的保养费 
  3. 租约费 
  4. 电梯间维护费 (电梯按钮、门合页、门锁、关门机件、电梯滑槽、门栏安全装置和光电装置)
  5. 楼梯平台维护费（电动或气动门、门锁、门把手、门铃） 
  6. 房客还应购买包括维修门锁在内的住宅防盗险。

房东可根据前一年或上个季度的物业费收取上述费用的预付款，并在年底根据向房客提供物业费清单结算全年费用。

房东的义务是提供处于良好使用状态的住房并支付非局部维修的费用。必要时，双方可就约定相关维修由房客承担，相关费用从租金。该协议需注明：

-房客所需进行的维修

-相关费用从租金中扣除

-免除租金的期限

房客提前搬走时所获得的补偿

 

 

欧洲央行货币QE政策降低法国房贷率

欧洲央行23日亮出了货币政策的大炮：量化宽松（QE），向欧元区经济起码注资1.14万亿欧元。此举对老百姓的钱袋会有哪些具体影响呢？

欧版QE降低了法国房贷

对购买力的冲击较小

法新社报道，欧洲央行赎买主权债券和其它资产等于大印钞票，将现钱注入欧元区经济，应使欧元区物价回升，去年12月物价下跌了0.2%。

因此超市的物价可能变贵，但消费品应不会大幅回升。

一位经济学家淡然指出，央行重点是防止欧洲陷入通货紧缩，而不是促使消费价上涨。

他表示，央行的举措是想向家庭和企业显示避免通货紧缩的决心，鼓励他们消费。反之，假如消费者预测价格会下跌，推迟采购，企业就会减产和降低工资，从而进一步遏制消费以及诸如此类的后果。

大量赎买欧洲主权债券也使欧元贬值。进口产品自然会更贵，如可可、汽车、电视机和其它智能手机，还有石油。鉴于近来石油价格大幅下跌，这对燃油零售价的影响微乎其微。

旅游：欧元区比其它地区便宜

23日欧洲央行一宣布量化宽松政策后，欧元与美元的汇率立马跌至11年来最低水平。行家指出，欧洲统一货币相对于所有外币的贬值是“明显而持久的”。

因此，欧洲人若在申根空间之外旅游将更贵。西班牙俱乐部主席概括说，最好是到法国和欧洲旅游，到科西嘉和蓝色海岸去的人将更多。

房贷更便宜

量化宽松政策导致主权债券需求激增，这使本已降至历史最低水平的主权债券的收益率进一步下降。而法国10年期主权债券收益率是确定银行提供的房贷利率的基础。

因此，购房的筹资条件变得极其有利。已经贷到款的人可以利用银行之间的竞争，重新谈判他们的房贷。

储蓄本利息更低

储蓄本利息是以银行间拆借利率为参照指数确定的。当欧洲央行显得很通融时，银行间的拆借利率就降低。

A种储蓄本属于例外。这个法国人偏爱的储蓄产品的利息是政府根据通胀率确定的。经济部已宣布打算2月1日起将这个利息维持在1%的历史低水平。

修改人寿保险合同

欧洲央行的量化宽松政策对人寿保险产品来说是把双刃剑。后者由欧元基金储蓄（Fonds Euros）和单位账户基金（Fonds en unite de compte）组成。

欧元基金为法国人偏爱，因为其收益有保障。可这种基金大量投资主权债券，这种投资安全可靠，可如今收益极低。

单位账户基金的数量很少，一般投资在股票上。行家估计，由于主权债券吸引力减少，今后数月投资人将重返股票市场。因此现在是修改其人寿保险合同的好时机。

股市波动更大

欧洲央行的注资还会进一步刺激全球股市，但最好注重中期投资。

使印钞机快速运转的危险是促使投机泡沫膨胀，长期看会产生负面效应。当现金大量流淌之时，投资者会反应过度，因此股票市场就会大起大落。

 

望子成龙还得选择英国私立学校

英国德布莱（Debrett’s）2015年度500名最具影响力人物评选结果显示，近半数入选者来自富庶家庭并拥有私立教育背景。

英国年度五百名人多数来自私立名校

有评论人士指出，这说明在今日英国社会不公性渐强——身世门第重要性比二战以来任何时候都要大，而来自社会底层的人希望通过努力而进取的机会渐微。

贵族学校

研究显示，超过40%的英国“最据影响力的人”都出身于富庶世家，并且接受了私立教育——即就读所谓的“贵族学校”。

除私校毕业生之外，500人中另有20%毕业于虽为公费但需要通过严格考核的“文法学校”（Grammar School）；而这些人往往也是出身于至少中产阶级家庭。

也就是说60%以上的英国最具影响力的人来自优越的家境和教育背景。

研究还显示，这些英国社会的精英人士又主要从业于财经和文艺领域，因此形成财经和文艺领域上层主要由名门望族后裔一统天下的失衡状态。

毕业于公立学校的入选人，绝大多数从业于竞技体育；也就是说是因为有特别天赋才得以出人头地。

名人政客

德布莱2015年度英国500最具影响力人物中包括王储查尔斯王子、首相卡梅伦、前首相布莱尔、维珍集团总裁布兰森、喜剧演员布兰德、新福尔摩斯主角康伯巴赫、足球明星贝克汉姆、F1赛车手路易斯，以及其他众多政界、商界和文艺界名人。

研究发现，除了多数英国最具影响力的人接受过“贵族学校”或“文法学校”的优等教育之外显现社会流动性滞障，男性人数也绝对压倒女性：只有147名女性得以入选500强。

分析人士指出，这些最具影响力的人汇聚于政界、文艺界和财经金融界，实际上构成英国社会钱权双有的新“贵族”阶层；而他们的子女受益于耗费昂贵的私立教育，也将更有可能“世袭”精英位置。

世袭精英

德布莱评委主任乔安娜·米尔纳（Joanne Milner）说：“尽管最新德布莱500的名单中有来自社会各阶层的人士，但是如果英国社会希望变得更加多元和择优，仍然任重道远。如今的现状是，出身于上层阶级家庭的孩子更有可能倚仗固有的相对丰厚社会资本在人生中取得成功。”

致力于争取教育机会平等的萨顿信托（Sutton Trust）负责人马卓尔（Lee Elliot Major）也指出：“英国最具影响力的人仍然多数来自贵族学校教育背景，说明我们的社会流动性惊人的低；也说明我们争取不同阶层的年轻人都能有实现自我机会的努力仍然远远不够。顶尖大学的入学门槛应该更注重能力而不是申请人的财力。”

德布莱年度500名单最早于1796年开始推出，每年依据严格的评比标准和专家审议，评出对英国社会影响最大的500名人。

 

海外投资者不仅活跃在匈牙利房屋买卖市场 更“激活”租赁市场

在2000年，海外购房者和投资者——尤其是西欧人，在匈牙利房地产市场表现相当活跃；但自危机爆发以来，就很少听到他们的消息了。匈牙利最大的房屋中介商之一Duna House近期研究指出，2014年第三季度，匈牙利房地产市场的外籍人士绝对数量在增长，尽管此前三年他们的整体份额在萎缩。

Duna House分析团队负责人Gabor Rutai称，2012年，匈牙利的购房者中有2%是外国人，这些海外置业者在当年第三季度完成的交易数为420。2013年同期外籍买家的市场份额下滑了1.9%。2014年，尽管匈牙利房地产市场好转，海外买家所占市场份额还是只有1.8%，第三季度外籍买家人数约为515。

外籍人士不仅在匈牙利买房，也活跃在租赁市场。对比同期数据，外国人在匈牙利的租赁份额维持在12%，相对十分稳定。另外，该国十分之一的出租房产都为外籍人士所拥有。

匈牙利45%的外国买家都来自欧盟成员国——小部分是美国人，房产平均交易价为1480万匈牙利福林。中东买家数量占比为10%，房产平均交易价为1680万匈牙利福林。第二大主要购买群体来自斯拉夫地区，主要是俄罗斯和乌克兰买家，占比达30%，购买均价为2330万匈牙利福林。剩余15％的海外买家是出手阔绰的远东土豪，平均花费高达2670万匈牙利福林。

77%的外海置业者都将房子买在匈牙利首都，主要集中在布达佩斯第七和第八区。从第六区的交易记录来看，海外买家的目标是60平方米的公寓，成交均价为1400万匈牙利福林。

Duna House的数据显示，匈牙利42％的租客都来自欧盟成员国，29%来自中东，20%来自远东，10％来自俄罗斯或乌克兰。46%的租客聚集在首都，主要在第五、六、七区。另外，佩奇市(Pécs)、德布勒森市Debrecen和塞格德（Szeged）的大学城也有很多租客，主要是海外留学生。

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资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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英国最适宜居住小镇Hart 四年蝉联冠军

据Haxlifax发布的英国宜居小镇排行，位于汉普郡西北角的Hart连续四年蝉联全英最适合居住小镇排行榜榜首。萨里郡的Elmbridge和汉普郡的温彻斯特则位列第二和第三。英格兰东南部地区再次囊括宜居小镇排行的前三名。（全球最适宜居住城市）

英国宜居小镇排行告诉你哪最阳光哪的工资最高 哪的人最长寿

苏格兰的Orkney Islands位列第47位，而约克郡的Hambleton则成为英格兰北部地区唯一上榜的小镇，其排名也并不出彩，仅仅位列第50名。

在伦敦范围内，仅有两个行政区挤进前50的排名，其中肯辛顿和切尔西名列34，Bromley排在37位。位于伦敦西南的Richmond-upon- Thames官方隶属于萨里郡，在此次排名中位居第15位。附近的泰晤士河和皇家植物园也为当地居民的休闲娱乐提供了理想场所。

该调查发现，肯辛顿和切尔西的居民收入是全部入榜小镇中最高的，平均薪酬为1,372英镑/周，这几乎是全国平均值得两倍。

Halifax生活质量调查对全英范围内各个小镇进行全方位的考察，其中包括居民健康，教育，就业水平，犯罪率，气候以网络连接情况。而Hart在以上各项指标中均名列前茅。

位于汉普郡西北角的Hart连续四年蝉联全英最适合居住小镇排行榜榜首

该调查已进行了９年，采用国家统计局，各相关政府部门以及警察署的数据信息。

超过97%的Hart居民健康状况良好，平均薪资为839英镑/周，远超英国平均水平的629英镑/周。

此外，Hart的居民每周还可以享受到32.5小时的日照，同样高于英国平均水平29.5小时/周。关于就业率，在Hart，16到64岁的居民中又80%处于在职状态。

Hart居民的平均寿命也是英国最高的，尤其是该地区的女性平均寿命为83岁。

但Hart居民的付出同样不菲。因为该镇的平均房价高达当地普通居民年收入的7.5倍。

排名第二位的Elmbridge位于萨里，地处伦敦西南部。该镇由去年的第6为上升至今年的第2位。过去，Elmbridge的平均薪资水平为1,104英镑/周，是调查平均值得4倍。

苏格兰的Orkney Islands位列第47位

其他与过去相比表现突出的小镇还包括Rutland，由去年的17位跃升至第4；Chiltern也前进了10名，至今年的第5；Warwick从2013年的第42名跨越至第11名。表现更为突出的是Richmond，从去年的54位上升至今年的第15位。

Halifax表示，每个地区成年居民的幸福指数自2013年期普遍提高。对生活感到满意，幸福，少有焦虑等因素也有助于他们所在地区排名的提升。

Halifax的经济学家马丁·埃利斯表示，Hart能够蝉联4年冠军是非常卓越的成就。

他补充道，“通过地区性的比较不难发现英格兰南部地区无论在就业还是健康等方面都表现的相当突出。”

低房价和良好的教育是北部地区的优势。在苏格兰和威尔士地区，一些地方的交通量较小且入室盗窃率低。

英国之最

调查还发现，就业率最高的地区是坎布里亚郡（Cumbria）的Eden，为87%，其次是赫特福德郡（Hertfordshire）的Dacorum。

房租居住条件最好的是Essex的Uttlesford，South Buckinghamshire的Chiltern，East Midlands的Rutland，这些地区通常拥有6.4间住宅。

在排名前250的小镇中，房价与收入比低于或与英国平均值4.0相当的地方包括Omagh, Fermanagh, North Lincolnshire 和 the WesternIsles。

此外，The Western Isles 和 Highlands两个小镇的人口密度最低，仅为9人/平方公里，而英国的平均值为264。

全英最为阳光的地方是怀特岛，该地居民每周可以享受36.9小时的日光。

男性寿命最长的两个小镇分别是Hart和South Cambridgeshire，为83岁。英国平均值为79.3岁。

生活满意度最高的地方是北爱尔兰的Antrim。以10分制计算，Antrim的满意度为8.8，英国平均满意度为7.5。

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