10件事让你明白如何选择好地段投资

“地段,地段,地段”,这句老生常谈的话我们已经听过数百遍了,但是我们确实需要确定自己是否真的买对位置。我整理出10个重要因素帮助大家确定所选的房产位置是否合适。顺序没有特定性。其中部分因素较为明显,而其他一些因素则不那么明显。希望有所帮助!

  • 人口统计

这也许不是你研究房产时想到的第一件事,但该地区居民年龄的结构对长期房产投资的成功至关重要。例如,如果您的目标是先出租3~4年,然后再卖给首次购房的买家,你应该找25~34岁这个年龄段人口比例较高的地区。

此外,是想选择1年内人口增长了10%的社区作为投资目标还是人口正在不断下降的社区?

人口减少意味着住房的需求在降低,所以找到这些地区很重要。如何怎么找?从美国人口普查网站的交互式地图上就可以看到这些趋势。

  • 学校

大多数年轻夫妇,尤其是美国夫妇,在一个新地区租房或是买房时会考虑当地学校系统。如果你的房产所在地区有 A或B级学校,就会吸引更高水准的租户。这些区域的房价高,而且普遍升值比全国平均水平更快。很多网站都有学校的信息,而这里是一个很好的起点。

  • 家庭收入

你可以花几分钟查找附近的家庭平均收入,这可以节省一笔巨款。家庭收入越高,你的房产出租和转售价格就更高。

如果让你在一套售价为10完美元的房屋,其社区平均家庭收入为3.5万美元,和一栋售价为11万美元的房屋,社区平均家庭收入为7万美元之间做出选择的话,显然后者在租赁和转售市场更占优势。

ZipDataMaps.com和City-Data.com可以搜索社区家庭收入信息。

  • 就业统计数据

虽然很难确定某一街区或邮区的失业率,但在城市和大都市还是有一些可靠的信息,值得了解你的房产所在区域的失业率。

  • 犯罪统计数据

房屋所在地区的犯罪率是很重要的,因为不论买还是租,都需要居住安全。有时这些数字可以被断章取义;例如,一个城市可能犯罪率高于平均水平,但当地的街道却是非常安全的。所以,买家需要对房屋所在社区进行深入了解。

  • 租金比较

很显然,每一位投资者在出租自己房屋之前都会对租金做一个比较。但请注意,如果买房是为了纯投资,对于卖方所提供的租赁市场信息需思量再三。即使是通过美国房地产房源共享系统(MLS)在公开市场上购买,自己也应该找出至少三个类似的房产租金数据。

Zillow和Craigslist网站上都能查到相关的信息

根据Zillow和Realtor.com等网站的信息,很难发现自己所买的房屋价格是否被抬高。使用地图功能将你所看中房产所在的街区放大,并查看附近其他房产最近的出售价格。在最终决定掏腰包时,确保可以查到至少2~3个其他类似房产的出售价格。

  • 临近主要资方

了解在自己的住宅所在社区有没有例如医院、军事基地、跨国公司等的主要资方。这些信息很有用,因为这些资方对当地的房地产市场有非常大的影响。从旧金山地区谷歌公司直班车沿途地区房地产的变化就可见一斑。

不管怎样,对于未来的房东而言,房产与大型资方之间的通勤距离越短越好,所以在签下买房合同时,需要先查证这种情况。

  • 临近当地便利设施

无论房屋是出租给学生、蓝领工人,还是年轻的家庭,每个人都喜欢住在设施好的地方。房产附近是否有公园、酒吧、餐馆和商店?步行或驾驶距离远不远?如果找的是公寓社区,池塘和公共景观领域是否得到良好的维护?

  • 基础设施的改善计划

如果当地政府规划改善自己住宅社区的基础设施,这将对房产投资盈利产生深远的影响。基础设施的改善可能是简单地在拐角处建立一个新的儿童公园,或是添加一个车道,缩短通勤距离。而大项目,如地铁周边扩建、建立新购物中心或商业公园,也有巨大的影响。

希望以上所总结的10点能在你签约前对如何选择与了解房屋社区有所帮助。

Colin Murphy专栏全集:

Colin Murphy与美国房产投资

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中国平安人寿30亿买下伦敦买楼办公大楼Tower Place

保险公司频频出手海外置业。昨天,中国平安旗下子公司平安人寿以3.27亿英镑(约合30.54亿元人民币)买下伦敦办公大楼TowerPlace。

平安30亿买下伦敦办公大楼TowerPlace

资料显示,TowerPlace位于伦敦最负盛名的EC3保险业区域中心,使用面积达3.57万平方米,目前大楼的出租率为99.3%。截至记者发稿,中国平安未就此事发表意见。

据了解,除了此次伦敦置业外,2013年,平安保险以2.6亿英镑买下伦敦劳合社大楼。近两年在监管部门支持保险投资“走出去”的号召下,多家保险公司走上跨国房产投资的路。2014年6月,中国人寿联合卡塔尔控股,斥资84亿元买下伦敦金丝雀码头10 UpperBankStreet大楼90%的股权;2014年10月,安邦保险斥资19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店大楼;接着,阳光保险24.5亿元买下悉尼喜来登公园酒店;就在两周前,泰康人寿也完成首个海外房地产项目的收购,以2亿英镑购买伦敦金融城MiltonGate办公楼。

有房地产分析师对记者表示,除了国内监管政策的支持,目前海外房地产进入价值洼地,不仅仅是保险公司,更有不少房地产公司在国外购置房地产,就目前市场而言,海外置业投资回报相对稳定。

更多中国企业在海外投资的趋势,可查看居外网独家解读:http://www.juwai.com/news/95925.htm

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美国经济复苏 全球房地产市场投资暗藏玄机

美元价值的升高将导致多种结果,其中之一就是美国投资者的国际购买力上升。美国经济复苏愈发强劲,这也使得消费者信心提升,美国投资者或将开始大规模收购海外房地产资产。毫无疑问,这一策略将产生高度机会主义因素,尤其是在不动产投资信托主导该策略的情况下。据世邦魏理仕近期对全球房地产收益的相关结构研究,投资策略中有玄机。

世邦魏理仕从 MSCI IPD城市数据库中抽取了26个城市进行样本调查,依托摩根士丹利资本国际世界指数(MSCI world index)总回报数据作为全球地产市场代表。受全球化影响,假设存在着一种强劲的共同因素,正在驱动全球各城市地产市场的回报,那么租赁惯例、规划限制、自然地理因素、发展阶段和产业结构等便可视为变量,这些变量也意味着各城市个体受到“共同因素”影响的程度各有不同。回归到2000年~2013年期间全球房地产市场各城市的总回报率,代表着各城市方差的R平方值如下表所示:

全球房地产市场投资暗藏玄机

26个城市的R平方值的平均数为0.48,这表明全球共同因素是所有这些样本城市房地产市场回报的重要动力。表中回报方差低于0.4的城市相对较少。有趣的是,在这14年里,休斯敦、达拉斯、约翰内斯堡和开普敦这些资源型城市受总体经济趋势的影响最小。慕尼黑和柏林等德国城市,以及日本东京的房地产市场,则在这10年左右的时间里呈现了独立走势。从经济角度诠释,德日经济通常是联系在一起的,出口对于这两个经济体意义重大。在此期间这两个经济体的反周期表现或与中国的经济发展趋势相关,也可能与德日各自的银行业稳定性有关。

上述数据调查和时间段也暗示着我们或许正在承受着大金融危机带来的具体影响。列表中不少城市都受到了全球市场总体走势的强烈影响,都柏林、马德里、巴塞罗那、鹿特丹和纽约无不如此,这些城市均受到了金融危机的强烈打击。而作为终极国际都会的伦敦则非常接近样本均值。

世邦魏理仕检查了各方差等式的余值,以辨识非全球性的共同因素。研究结果显示,当移除了全球因素,各地还存在着高度的地方相关系数。这一结果幷不意外。美国各城市相互紧密关联,而欧洲城市群也是如此。在区域范围内,地理位置似未影响次级相关系数的强度,举个例子,北欧城市与南欧城市仍高度相关。这暗示了美国机构和企业或有强烈动机去持有欧洲的房地产资产,反之亦然。另一方面,不少城市似乎想要摆脱这种次级联系。英国伦敦就与欧洲和美国关联薄弱,日本东京也是如此。这似乎也在某种程度上解释了为什么这两大城市有着如此大规模且流动性强的不动产投资市场。另一种次级联系模式以斯堪的纳维亚区域的北欧城市为代表,这些北欧城市相互紧密关联。南非城市则与澳大利亚有着次级联系。

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李嘉诚欲以102.5亿英镑买下英国第二大手机服务商O2

亚洲首富李嘉诚正在与西班牙电信(Telefonica)商谈以102.5亿英镑的价格从其手中买下英国第二大手机服务供应商O2。

李嘉诚的和记黄埔已经拥有英国另一家手机网络供应商“3”,如果加上O2将成为英国最大手机网络商。

和记黄埔周五(1月23日)表示,两家公司确实就可能的收购案已经进行了“数周”的协商,但该公司财务官西克斯特(Frank Sixt)表示,“还有许多工作要做”才能达成最终协议。

西克斯特表示,和记黄埔将支付92.5亿英镑现金,以及10亿英镑的延迟付款,如果收购案获得管理机构通过,大约将在2016年中完成收购。

竞争法

另外,李嘉诚购买O2的计划还会面临有关商业竞争法的严格检验,包括欧盟有关的商业竞争法律的通过。

英国手机网络营运商主要有四家,分别是O2、EE、沃达丰(Vodafone)和3,李嘉诚收购O2将使得英国主要的手机网络营运商由四个减为三个,这可能对消费者不利。

O2和3加起来将成为英国最大的手机网络营运商,用户超过3,100万,市场份额大约占41%,超过32%的EE,以及24%的沃达丰。

但是西克斯特表示,此前爱尔兰的交易也是将市场竞争者从四家减为三家,但最后仍然获得通过。

不过电信咨询机构Ovum首席研究员纽曼(Mark Newman)说,奥地利几年前还有五家营运商,现在只剩下三家,然后价格就上涨了。

海外投资

和记黄埔商谈收购O2的消息宣布后,和记黄埔在中国香港的股价上涨4%。

购买O2是李嘉诚规模最大的海外收购计划,最近几年李嘉诚旗下集团在海外投资超过200亿英镑。

本周早些时候,李嘉诚旗下的长江实业以11亿英镑的价格收购英国Eversholt铁路集团。

本月初,86岁的李嘉诚宣布将旗下的和记黄埔和长江实业合并、重组、并分拆上市,不仅让其资产增加,也加深了人们对他出走中国香港的担忧。

此外,李嘉诚将重组后的企业注册地点从中国香港迁移至开曼群岛,并称此举只是为了“方便做生意”,但也令更多人感到他有意淡出中国香港。

 

中国籍学生去年留学英国人数超欧盟学生总和

英媒报道称,英国大学院校的中国籍新生人数高于欧盟国家来英的新生人数总和。这是历史上首次出现这种情况。

中国籍学生去年留学英国人数超欧盟学生总和

尽管英国针对移民的签证制度不断收紧,但在中国留学生眼中,英国大学学制短底蕴深依然具有很大吸引力。相关人士则表示,英国需采取更积极且统一的方式吸引全世界高天赋人才,减少流失国际学生的市场份额。

中国在英留学生人数创新高

英国大学“学费极有竞争力”

据英国媒体报道,英国大学院校的中国籍新生人数如今已高于欧盟国家来英新生的人数总和。

数据显示,在2014年,有58810名中国籍留学生在英国开始了本科阶段的学习,而来自非英国的欧盟国家的新生人数总和仅为57190人。而此消彼长的结果是,据官方数据显示,来自印度和巴基斯坦的新生人数少了上千人,这也表明政府试图限制学生签证的措施已经让一些本科生被拒之英国国门之外。

来自英国高等教育统计局(Higher Educations Statistics Agency)的数据显示,2009至2010财政年,来英求学的中国籍新生有36950人,自此之后中国籍新生的数量增长了59%。

对此英国商业、创新及技能部新闻发言人Rob透露,中国学生数量在过去十年里增长迅速,去年是第一年在英国大学中中国学生数量相当于来自整个欧盟学生的数量。

他表示,学习刻苦的中国学生意识到英国拥有世界知名的高等教育体系和来自英国的学位是优异的投资回报。此外一旦海外毕业生完成学业,如果他们找到毕业生等级的就业,他们都有机会在英国工作生活。

面对与美国、澳大利亚等留学大国之间的竞争,Rob表示:“最新的统计数据显示,在英国进入高等学府的海外学生人数已达到新高。英国高等教育的系统是国际公认的极好的投资回报,而学费比起美国和澳大利亚的大学都非常有竞争力。”

而英国文化协会(British Council)高等教育总监Gordon Slaven对此则称:“对于留学生的总体增长,英国表示欣喜,但美国和澳大利亚等竞争对手国家的留学生增长势头更猛。这也凸显了英国采取更积极且统一的方式吸引全世界高天赋人才的必要性,这有利于减少我们流失国际学生市场份额的风险。”

中国学生“镀金”传统仍在延续

英国教育学制短底蕴深仍是优势

在全球前100的顶级名校中,英国就有9所高校名列前茅。其中不乏牛津、剑桥等世界等级名校。

中国学生及为他们付学费的中产阶级家长皆为英国大学院校在全球一流的排名所吸引,而中国的中产阶级家庭正在不断扩大。海外留学“镀金”的传统使得来英留学的中国籍学生越来越多。

文化、学力及教育方法存在差异

中国留学生在英国大学“表现不佳”

最新的官方数据还显示,2014年夏天以一等成绩毕业的学生人数创历史新高,5名学生中即有1人取得最高的一等学位。

2014年取得一等学位的毕业生约为79440人,比2013年多千余人,而十年前拿到一等学位的毕业生比例仅为十分之一。

尽管获得一等学位的毕业生数量持续增长,但是占据留学生比例高于欧盟国家总和的中国留学生在其中的表现却不尽如人意。

对此现象,《卫报》汇总了多个大学的相关研究成果,大致分析了中国留学生在英国大学表现不佳的原因。其中包括:

1、校园文化不同——习惯于“寒窗苦读”的中国学生初来乍到,对英国大学重视团队合作与小组分工的学习方法感到很不适应,影响了他们的学习体验,也拖累了他们的学习成绩。此外,中国学生对英国的酒吧与聚会文化不甚适应,也阻碍了他们融入英国校园文化的进程。

2、后继无力——根据巴斯泉大学(Bath Spa University)对财会专业的研究发现,中国大学生即便在第一年表现优异,也常常在第二年面临成绩滑坡。根据研究者表示,这背后应当有多种因素的作用。

3、背景变化——根据HESA的数据,爱丁堡大学的研究者发现在2004年左右,中国赴英留学生开始从公派为主转为自费为主,之前的经济、社会背景与学力也变得缺乏保证。很多赴英留学的中国学生可能缺乏必要的语言与学术能力,但这在A-Level制度与中国应试教育传统的作用下很难体现出来。

4、轻视语言——因为不计入总成绩,中国学生往往不参与英国大学的语言培训课程,而这对于很多英语能力不足的中国学生而言却是相当重要的。

5、应试教育——中国的本科教育制度不存在学位等第一说,因此大多数中国留学生认为只要在中学努力学习、考上一所好大学,就能高枕无忧,从而低估了英国大学的学习压力。

 

党派决定英国房价走势 保守党选区房价上涨了16%

第一太平戴维斯公布最新数据显示,过去五年中,在首都以外的保守党选区的房价上涨了16%。

英国房地产市场“两种速度”发展:保守党选区房价上涨16%;民党选区房价上涨8%

该调查显示中强调了英国房地产市场“两种速度”发展的事实。该调查显示,从2009年至今,在首都之外的保守党选区房价上涨了16%,自民党选区房价上涨8%,工党选区也出现了2%的涨幅。

数据还显示,保守党选区的房价平均比工党选区房价高出64%,差价接近10万英镑。

在保守党选区的一套普通住宅价格为252,083英镑,与之相对,工党选区的房价仅为153,843英镑。

英国的“两种速度”的房价市场并不是一个概念,而是政治因素对房价数字上出现的前所未有的分裂现象。

第一太平戴维斯负责住宅项目的总监卢西恩·库克指出:“保守党选区的房东在过去五年内的表现十分出色。”他补充道,这一现象也反映出要维护一个统一的住房政策是很难的。

保守党被指控一直以来都在制定保护帮助老年人和富裕选民们的政策,以获得这部分群体的选票。

各部长都维护富裕退休者的利益,同时削减其他地方的开支。最近,副首相尼克·克莱格和自由民主党负责人指责保守党只是“照顾自己的选民”而不是服务于大多数人。

与工党和自由民主党不同,保守党对“豪宅税”持反对态度。而第一太平戴维斯发布的数据则为这一现象给出了明确的解释。

然而,保守党在去年的秋季报告中提出的新印花税政策将对购买房屋价值超过930,000英镑的所有购房者征收更多税款。保守党人坚持用此举来表明,他们无需讨好富豪选民。

第一太平戴维斯发现,在全英范围内的100多个边缘选区中,保守党选区的房价高于工党选区。其中最为边缘的选区房价也高于英国平均水平。这表明这些选区的房屋政策得到了选民的青睐。

此外,调查还发现,英国房价最贵的20个选区的房价是最便宜的20个选区价格的13倍。

在房价最贵的20个选区中,有11个选区受保守党掌握,其房产总价值约为7410亿英镑。在房价最低的20个选区中,有15个选区由工党负责,房产总价值仅为570亿英镑。其总价值甚至分别低于英国房价最贵的前三个选区:伦敦和威斯敏斯特(788亿英镑),Kensington(748亿英镑),Chelsea 和 Fulham(618亿英镑)。

在过去5年内,工党掌握的选区内房价上涨了19%,远远落后于保守党选区内23%的房价涨幅。

如果不考虑伦敦,政治因素对房价的影响将表现的更为直接。而伦敦正是工党实力最为丰厚的地区。在大伦敦区,工党选区为38个,保守党为28个,自由民主党仅有7个。

英国房价排名前20中属于工党的选区全部在伦敦范围,分别是Westminster North, Hampstead和 Kilburn, Holborn 和St Pancras, Hammersmith, Tooting 和 IslingtonSouth以及 Finsbury。

但是,当第一太平戴维斯将伦敦房价排除在外考虑,才会出现在过去五年内保守党选区和自由民主党选区房价快速上涨这一调查结果。而此调查公布的时间点也颇为巧妙,距今年的大选近有4个月时间。

由《星期日泰晤士报》进行的YouGov民意调查访问了过1,600名被调查者,发现保守党和工党的支持率不分高下,均为32%。

本月初进行的民意调查同样透露了英国独立当以获得18%的选票,自由民主党为7%,绿党紧随其后为6%。

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法国房价30年飞涨不止 越来越居不易

《费加罗报》刊登了“精打细算消费者协会”(UFC Que Choisir)的一份调研报告。报告揭示,如今购置同样一套房子,需要比1984年多工作10年。而棍式面包以及食品价总体保持稳定。(法国房价多少钱)?

法国房价飞涨 占个人开支28%

房价飞涨 越来越“居不易”

这30年里房价飞涨。住房成为家庭的最大预算项目,占了法国人开支的28%。

1984年,在法国购置一幢独立房屋需5年零1个月的工资,而30年后则需要9年零9个月。巴黎一套76平米单元套房的成本毫不夸张地说狂涨了,2014年比1984年要多工作10年才能买下来:2014年要工作23年半,而1984年只要工作13年零3个月。房价飞涨的主因是房主比例上升, 从1984年的51%升至2014年的58%。此外,今天的套房比30年前更宽敞。

一般说来,住房成本上升。2014年交付水费所需的工作时间是1984年的两倍。住房保险费大幅上升:从1984年10个小时的劳动升至今天的17个小时。

法棍面包=3分钟工作价值

人们以为法国棍式面包近几十年价格飞涨。其实,1984年像2014年一样,始终相当于3分钟的工作价值。当然并非所有日常生活用品价都很稳定。报告指出,“30年来,消费开支结构发生了巨大变化,衣、食、行的花费明显减少,但电信、居住或看病的费用增加。税捐、贷款和保险产品的开支也增多。”

消协以法国人的工资中位数为参照,仔细研究比较了众多产品。1984年一张面值100法郎的钞票相当于今天的15.24欧元。若将近30年的通胀率包括在内,1984年一张100法郎钞票的购买力相当于今天的27欧元。但为了便于比较,消协采用了购买某个产品所需的劳动时间作为参照指数:1984年 的平均净工时工资为45.2法郎(或6.89欧元),2014年是16.18欧元。或者1984年的年工资为1.2255万欧元,2014年是 2.6267万欧元。

食品预算比例下降

与此同时,出现了一些新开支项目,如电话和因特网租订费。消协观察站负责人卡雷指出,服务方面的开支近30年大幅增加。娱乐预算增加:从1984年的7%增至今天的11%。反之,食品预算从长期看小幅下降。这一项虽属第二大开支,但法国人用于食品的花费如今只占总预算的19%,而1984年是 24%。一根棍式面包的价格虽然相当于3分钟的劳动,但其它食品价却在下降。

“新玩意”与球鞋同跌

此外,服装开支锐减。主因是廉价服装连锁店大发展,超市出售的物品涉及到很多领域。以一双廉价鞋为例,1984年需要两个小时的劳动,而今只要一个小时。

同理,电器设备产品价也在下降。电视机、电脑、吸尘器、电冰箱的价格都大幅下跌。

汽车开支也在减少。买车的预算减少,因为法国人更换汽车的频率降低。但汽车零部件的成本更贵,停车费和汽车保险费也更贵。消协称,总的说来,法国人今天的汽车预算占总预算的11%,而1984年是13%。

消协指出,30年来上述价格趋势还会持续,可不会出现近几十年观察到的暴跌现象。

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英国经济强势回暖 毕业生就业形势乐观中国留学生除外

岁末年初,随着英国超过法国成为全球第五大经济体,经历了多年的经济衰退之后的英国,终于在进入上升通道的正能量消息中,进入了2015。

英国经济回暖是否利好毕业生?

2014的强势回暖

虽然2014年,经历多年衰退的整个欧盟的经济增长状况依然不尽如人意,英国经济却杀出一条强劲的增长之路,实现了GDP增长3%,失业率降到六年来最低点:6%。

联合政府在任期的这五年间,一方面对社会福利进行了较大幅度的削减,一方面将政府公共职能部门的预算降到新低,近两年明显感觉英国人比以前勤劳了,之前留在家里领福利的人也开始出门工作了;另一方面在道路、铁路、机场等交通设施、新能源、住宅等2500多个基础设施建设方面,投资高达4660亿英镑;同时, 根据英国国家统计局2014年最新数据,英国吸引外来投资额为354亿英镑。此外,英国政府还特别鼓励企业创新,对高科技领域进行财政和税收支持。

求职市场利好

在整个2014年的经济看来“还不错”的形势下,英国毕业生就业市场研究机构“成功者”(High Fliers)日前公布了一项关于毕业生求职市场的调查,结果称英国的毕业生就业市场将在2015年达到10年来的最好水平。

这种利好将主要表现在,雇主将增加招募应届大学毕业生的名额,预计2015年的招聘数量将比前一年增加8%。这也将是大学毕业生就业率连续增长。

另外,日前发布的大学毕业生市场调查报告显示,英国100家顶尖雇主中近三分之一给大学毕业生的年薪起薪超过3.5万英镑。四家知名投资银行给应届毕业生的基本工资在4.5~5万英镑。

虽然报告提到的数据和形势预测看起来相对比较乐观,特别是对2015即将毕业的大学生,这无疑是利好消息。

但需要注意的是,这一政策是针对整个英国的大学毕业生,这其中当然包括英国本地学生、欧盟学生甚至来自美国加拿大等英语国家的毕业生。也就是说,虽然整体招聘人数会有所增长,但因为语言、签证等方面的原因,中国留学生的求职前景依然不容乐观。

2015机遇与挑战

虽然走出了多年的阴霾,但自去年第三季度起,英国经济增长的速度已开始回调。德勤最新的财务调查数据显示,2015即将到来的英国大选、一些不稳定的国际政治局势因素,希腊提前大选,欧元区危机警报重新拉响,英国酝酿公投退出欧盟等,将在很大程度上影响英国经济上升的走势。

同时2015年的英国大选也将在一定程度上影响英国未来对留学生毕业后留英求职的政策走向。

虽然1月8日,英国财政大臣乔治·奥斯本(George Osborne)对内政大臣特里萨·梅提出的外国留学生在毕业后必须离开英国的议案表示反对。但并不排除联合政府在大选前为了安抚选民,继续出台限制留学生和移民的政策。

同理,一旦2015大选后保守党继续连任,无疑将维持一贯收紧移民的政策。届时相信留学生希望留在英国工作的愿望将更加难以实现。

因此无论经济环境有多好,需要一纸签证的中国留学生们,仍然需要在入学时就打起精神,着手准备,学习和求职同时进行。在有限的时间里为自己的未来创造出尽量多的可能性。

 

 

澳洲房产投资成功秘诀——重视售后服务

身在国内,要到海外买房置业,最大的挑战是什么?那就是买了房子后遇到问题怎么办?能找谁?谁能帮助你?

众所周知,在海外买房会遇到许多避免不了的问题。而主要的三大问题就是:语言、委托和差异。而这些看似会发生在不经意之间的事情,却直接可以影响投资的顺利与否。

  • 语言障碍

首先,很多国内购房者会遇到一个语言障碍。在澳大利亚,如果业主不擅长英语,那么无论是开通水电煤、宽带网络等基本生活所需服务,还是和维修或者增补房屋设施的机构联系都会有困难。而这些事情又是在澳大利亚买了房子以后所不可避免的。如果要雇佣帮手,花费大不说,假如有十万火急的事一时半会未必就找得帮手。

  • 委托亲朋好友

其次,如果购房者身在国内,因为无法时刻了解到自己的房产出租和维护等各种情况,则也不得不委托当地的亲戚、朋友,或者雇佣什么人来替自己与房屋中介保持联络、应对突发事宜。但以上这些人平时都有自己的工作和日常生活,很难有足够的精力来应付,所以他们都非最理想的嘱托对象。

  • 生活习惯差异

其三,即使购房者亲自来到澳大利亚居住,语言上也没有太大问题,仍然会因为中澳两地生活、工作习惯上的不同而遇上一些头疼的问题。比如房子如果出现了一些虽不严重,却又希望及时得到修缮的问题,类似纱窗的损害,水管的渗水等等。可是这类维修工作,即便是有合同保障,却因为澳大利亚的法律和习惯问题,工人上门服务会比较拖沓(其实这类工作在澳洲基本上都是住户、业主自己动手就处理了)。这对于习惯了国内一个电话,药到病除的投资者来说,肯定会感到不便。

正由于有以上这些问题的存在,那么国内的购房者或投资人士在买房之前,最好先了解一下自己所要购置房产的销售商和发展商,是否能够有足够保障的售后服务。一般而言,销售商们往往对售前服务非常重视,但一旦买了房子,他们就会对你的诉求反应比较慢了。

我的建议是,对于从国内到澳大利亚来买房的人士,要特别注意销售商的售后服务有没有包括这样一些内容

买房前:

  • 代办申请银行贷款;
  • 代办申请澳洲政府有关批准手续;
  • 代办申请出国探访的签证手续;

造房过程中:

  • 解决建房中产生的问题(与建筑商沟通)
  • 完工后的验房

房屋建完后:

  • 代理业主与出租中介机构联系,解决出租问题
  • 出租过程中的一系列问题(比如简单的屋内设施维修问题等)

购房以外的服务:

  • 接机服务
  • 帮助临时租房
  • 帮助买车
  • 小孩入学手续办理

如果销售商能够提供以上所有内容的一条龙服务,那么将会为自己的投资获得成功提供了根本性的保障;如果有两套价格和质量情况相差不大的房产放在你的面前,那就选能够为你提供更好售后服务的那一家吧!

金凯平专栏全集:

金凯平墨尔本房产投资

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安大略密市Lorn Park638 Atoka Dr不只是豪宅区更是好学区

走在街道上,暖洋洋的阳光沐浴在身上,轻和的春风迎面吹来,两边的植物被重新披上绿装,树木也渐渐长出新丫。寒冷和大雪过后,终于能和加拿大漫长的冬天说声再见了,相信大家早已经准备好迫不及待褪去冬天的懒散,进入繁忙的生活状态,逐步将在冬天不便操作而搁置的各项事宜重新拾起。

加拿大房地产市场常年遵从着人们的这种活动状态,每年一到春天市场就会开始慢慢活跃。关注房地产市场的人们也开始增多。本期我要介绍位于安大略密市的Lorne Park豪宅区。
Lorne Park社区是Mississauga西南角有名的社区,它是以加拿大前总督——Marquess of Lorne所命名,整个社区历史悠久,并且由于得天独厚的地理位置,早期一度是多伦多富人们休闲度假的场所。时至今日,这里依旧弥漫着富裕的气息,很多房产都价值百万以上。

生活在这里的富人们不仅要缴纳不菲的地税,有些甚至还承担起了养护门前道路的工作。Atoka Dr交接的Mississauga Rd就是典型的例子,这是我再熟悉不过的豪宅街了。每每行驶在这条路上总是情不自禁多看两眼街道两旁造型和风格都相当高档的住宅,它们每间房屋都有自己的特色,行行种种的豪宅总是让人唤起很多对生活的憧憬。

  • 环境怡人

这个社区最吸引人的莫过于它那种世外桃源的气息,社区内绿化覆盖面积很高,Lorne Park社区中的许多豪宅就处在大片绿化和古木苍松之中。社区北面的Mississauga Golf and Country Club是高尔夫爱好者热衷的打球场地,大面积的绿地和贯穿球场的涓涓小溪,让人更加享受打球的惬意时光。眼看春天已经逼近,气温也逐渐上升,约上三五好友或是带上全家人在社区内著名的Birchwood Park或Whiteoaks Park休闲小憩都是不错的选择。更值得一提的是这里离安大略湖非常近,爱好游船的人们可以从这里出发,享受水面上驰骋的感觉。

总之,居住在这个社区将永远都能感受到自然的味道,并且切身感受到身处恬静社区的安逸感。

  • 交通便捷生活设施齐全

社区内的生活配套设施完善,离高中不远处就是社区活动中心,社区内还有Lorne Park图书馆、游泳池、滑冰场可供居民享用。Loblaws,Metro等超市也是采购生活所需的好去处。同时社区内出行也很便捷,CN Railway(加拿大国家铁路)贯穿整个区域,QEW高速公路大大缩短了前往多伦多市区的时间。

就学“圣地”之一

学校方面这里也同样出众,Lorne Park Secondary School是这个区最有盛名的高中,也是住在Mississauga的父母们最梦想孩子能够就学的“圣地”之一,学校每年在John Fraser Institute的排名都非常靠前,今年的排名中Lorne Park Secondary School排名在Mississauga所有高中的第三名。还有Hillcrest Middle School、Whiteoaks Public School、 Lorne Park Public School、 Tecumseh Public School这几所中小学校,并且向北几分钟车程就能到达多伦多大学Mississauga分校。

学区房聚集地

另外,由于这里处在Lorne Park Secondary School校区,距离多伦多大学等好学校非常近,很多家长选择在这里购置房产能够方便孩子得到良好教育。

  • 社区优秀

发展成熟

  • 70%房屋建造年限在25~60之间


人口结构清晰

这片区域内的人口组成单纯、朴实。其中62%以上由已婚家庭构成,单身的人口占30%左右。年龄分布平均,45~54岁的中年人比例最大为19.15%,65岁以上的老人比例小于15%,居民年龄整体比较年轻。

高收入人群

正因为这里的青少年人口较高超过20%,社区居民的普遍学历也相当高,半数以上的人拥有大学及大学以上文凭。良好的受教育程度使得这类白领的比例比整个Mississauga高出约13%,因此这里的居民收入状况也非常可观,家庭年收入达到$16.2万上下,比Mississauga平均水平高出近一倍。

优秀的居民也是整个社区安全的保障,同时买家也可以预估住在这里后,将来邻里相处也会很融洽。

如果你也正想在春天来临之际为自己的“小家”奔波一番,不如多关注一下Lorne Park这个在Mississauga历史悠久又出色的社区。这里人杰地灵是一个不可多得的居住地,或许在这里可以找到自己心仪的新家。

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