Author: Jane Yuan

当你准备投资海外房产时, 你要研究的项目列表之长、之费时足够让你准备打仗了。但有时你没有考虑到的事情却对你的长期盈利会产生巨大的影响。

下面列出了每位海外房产投资者都应该注意的6条建议：

• 不要相信彩印册子上宣称的回报

我们都阅读过彩印宣称册，印满了楼盘如何的好以及租金回报如何的高等等盅惑性语言。一般来说建议你核查租金毛收入承诺能否实现。这非常容易，你可以google搜索一下“邮政编码,例如12345地区的2室公寓租金”之类的，做下研究。

纯租金收入是对于房产投资者是最重要的。做一个电子表格，填入你的实际房价和租金毛收入，接着对你的月度费用例如房产税、管理费、保险和房产管理维护费等结算费用做出估算。这些是固定的费用，但你还有可变的费用呢。一个非常值得称赞的好办法就是看看临时性的修理费用和空置成本，以6周为周期对租金毛收入做个预算。

• 不要不计成本地追求高回报

一定要记住回报和风险正向相关。每一项类别的资产和房产投资都无一例外。低风险高回报房产不可能在市场上买到。要做到低风险高回报，只能通过一段时间的努力为房产附加价值。

拥有最高回的报房产从来不属最安全的投资，而是风险最大的投资。以我个人经历来说，你没有附加任何价值的高回报房产基本总是需要更高的维护费用，更高的管理费用，更频繁变换的租客，更高的失业率，更大程度的上学不便利，更难招到雇员，更缺乏配套设施，和更难以出手房子。

• 不要试图削减房产管理费用去获得高回报

这也是常识。但你还是会发现有很多人由于试图节省一些小钱而自食其果。

如果有些东西损坏了，把它们修理好吧，因为那些长期租客是不会忍受抠唆无理的房东的。

如果你足够幸运，有了固定的租客，如果他们想要比市场稍低的价位续租时，有时候是可以同意的。这样当你不常到场，你不仅在获得稳定收入而不用不操心的同时，还可以省下些费用和避免空置。

不要害怕给业绩良好房产经理人多支付一点费用。总是会有一种新手愿意低价揽业务，但他们或许并不擅长房产管理工作。

• 小心虚假回报宣传的骗局

卖家经常会给买家提供些激励措施并没有错，也非常合理。但是不要假设你的租金收入在激励过期后还能保持不变。要把收入数字和市场价格和标准费用联系着算。（参见以上第3条）。

如果提供租金保证，请仔细阅读合同印件小字。看看包括空置期和修理维护在内与否。谁能够真正提供保证？卖家有没有契约预备金予以保证？

• 文化和人口因素对租金回报和房屋价格产生主要的影响，但很多买房人事先没有考虑这些

比如说，如果你在大多数人都愿意拥有的某个位置购买了出租型房产，之后会怎样不言而喻？德国是个富裕国家，但德国人却喜欢租房。而美国人却为了拥有自己的房产而努力奋斗。英国人一般也是追求自有住房，但是租房比例在短短几年间也上升了很多。

人口因素在买房前需要郑重考虑。不要在一个平均年龄超过50岁的区块为刚需人口买房。如果市中心人口正在下降（呵呵，底特律），那么你的潜在租客和接盘者也就在下降。

• 人们对待普通商品和房地产是不一样的 但这并不正确 

如果苹果公司决定下月把iPad提价25%，买的人就会减少。如果布鲁明黛的所有包打折25%，就会有人在店门口排队。

房地产却不是这样。如果房产价格上升，更多的人就想买，而不是更少。房产价格越高，买房者就越多；房产价格越下跌，买房者也跟着就越少。羊群效应使人们对房价上升趋之若鹜，房价跳水时候，便恐慌性抛售。沃伦·巴菲特说过很多谚语来描述他如何与大多数人行为相反地做出投资。

房产不应该就和其他商品区别对待。我们应该在价格下跌时购房，特别是在市场过度下跌的时候买。如果人们想要在价格上升的时候从我们手里买房，那么我们应该卖给他们获利。你可以在价格再次下跌时买房，不断地从周期性涨跌中获利。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或进入Torcana官网了解更多。

 

我上周接到一位老朋友的电话。朋友问我能不能帮一位浙江的女士为她的儿子租一套带家具的公寓。这位女士出价2500~3000美元/每月，要一套市中心靠近孩子学校的一居室套房。虽然我想她儿子住一套3000美元的公寓可能不会开心，我还是答应了他。几天后，我在世界金融中心对面的酒店见到了兴奋的W女士和她的儿子。世界金融中心就在2001年遭受恐怖袭击摧毁的世界贸易中心那里。

聊了一会儿后，我得知她儿子要上的是佩斯大学。大学并不在市中心，而是在金融区附近。我便给她儿子看了几个价格区间的房子信息，他说没什么吸引力。他用英语讲这些是“dump”(意为：垃圾场）。

这位女士和我又讨论了一会儿，她表示也许该提高预算额度，或许该考虑买一处房。我看出实际上她根本没考虑在美国买房，只是想比较一下租售的价格，看看买一处房产能不能省下租金的同时还能有些盈利。去年纽约公寓的房价上升了17%。和其他国家的几个主要城市相比，纽约公寓仍然是房价较低的城市（参见下表），而经济却异常发达。这里集中了57家大公司，拥有25万亿美元的股票交易市场，是排名其后的10家股票交易所的总和。这里是全球亿万富翁的集中地。美国的心脏。时尚和传媒业积聚，聚集了各大电视台，还有其他许多发达产业。

我对她说在金融区买房确实是很好的投资。尽管这里是纽约最成熟的街区，但是价位合理。这儿有三个新楼盘，她完全可以选择一栋价格比其他城市便宜的公寓作为她儿子在美留学时的住处。

她儿子决定放弃一居室，转而找一处2居室，这样可以有个室友同住。如果租住，价位远超了最初的预算，每月要5000~8000美元。我给她找了一处房产，让她考虑能否购买。如果她买下，按照表格所示，她能在去除所有费用后还有不错的盈利。按照10%的房价增长率，在去除所有费用后，她还能在四年时间获得51.2万美元的收益。如果她租房，这期间就要花掉20万美元的租金。

去许多正在要把孩子送到美国留学的中国人同样面临着同样的问题要决定。希望这篇文章能够在这方面提供一些指导。

Danica.Chen专栏全集：

Danica细说纽约房产市场

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或直接邮件至：danica_chen2003@yahoo.com 与Danica零距离交流。

 

曼哈顿豪华住宅的销售近几年来增长势头强劲。但是最近销售的数据显示，华丽的表面下也许问题丛生。高端客户对豪华住宅的定价有敏感的趋势。尤其是中城西的57街和高线公园附近，大量的新楼开发，价格都在400万美金以上，越来越多的新楼盘会对豪华住宅的销售有影响。

当然了，喜爱纽约的人对象征身份和地位的住宅的追求还是无止境的。今年春天，就有两套住宅楼成交价超过7000万美金（4亿2千万人民币。第二季度的销售数据显示，豪华住宅的平均价已经达到18.5274/平方米，比去年同期增长48%。平均成交豪华住宅的价格为725万美金。（豪华住宅的定义为成交房里最贵的10%的那部分房子）。很多销售经纪警告，如果挂牌价一味的往上增长，那么买家会越来越多地持观望态度，从而导致市场的冷却。昂贵的价格，已经使那些相对旧的豪华住宅遇到了销售困难。一个战前建的房子，挂牌700万美金，在四个月内，只有3位买家去看过。相对豪华住宅，纽约普通住宅的销售速度无比的快，300万美金以内的房子2个月内就能找到买家，而400万美金以上的豪华住宅则需要12.5个月来销售。去年同期豪华住宅的销售时间为 8个月。

纽约著名的开发商马克罗地产已经启用纽约大型的中介公司帮它来加快销售它的两栋新楼盘。分别为432 Park Avenue, and 737 Park Avenue.这从侧面反应了开发商对销售速度的担心。

著名的One 57，纽约目前最贵的大楼，库存率为25%，仍有24套房未卖掉。笔者认为这个现象非常有趣，这和去年的库存率一样，表明了2014年One 57没有任何的新销售。那么是否开发商Extell 会用促销的手段来帮助自己的销售？值得一提的是，Extell新的开发项目在哈德逊河板块，开发出租大楼，这个项目被列为EB5之一。投资移民的人是否要谨慎？

纽约豪宅市场的走势已经从疯狂（前18个月）向稳定过度，这无疑是个健康的发展。因为继续疯狂的发展总有一天会使豪华住宅市场疲软从而拖累整个房产市场。这是大家都不想看到的。移民局近期的EB5排队消息，大家担心近期内，在一定程度上也会影响中国买家的可能性和热情。

还有一个有趣的现象就是，开发商越来越多的往大户型房子开发。基本以3房为主。在纽约，面积越大，单价越贵。在拍地越来越贵的情况下，开发商选择了大户型。前几天笔者就去看了两个将要在下个星期开盘的新楼的私人预售。最小户型是3居室，最便宜的房型的价位是480万美金。不得不感叹纽约越来越像一个只欢迎超级富豪的城市了。如果一家四口人搬到纽约，那么最基本的住房预算是400万美金。

看着一栋一栋的新楼拔地而起，笔者不禁想着这场“音乐会”有多长，如果音乐结束时，谁坐着最后一把椅子？

Lucy.Luo 专栏全集：

纽约资深经纪Lucy. Luo 盘点曼哈顿房产投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或是加入Lucy.Luo的微博【纽约置业Lucy.Luo】与她近距离接触。

 

 

 

在上期内容中，我介绍了大楼共有公寓（Condominium）和合作公寓（Cooperative）的区别，以及投资者在两者间该选择哪一类来投资（详情见：http://www.juwai.com/news91680.htm )。本期，我将接着该话题，先分析独栋别墅与联体别墅的不同，再逐一揭开这4种房屋类型的投资利弊。

独栋别墅（House）& 联体别墅（Townhouse）

• 独栋别墅，称为House，是我们印象中典型的西式地产形态。

从建筑本身而言，有着豪华、宽敞的设计空间和绿化环境。除了别墅本身，所占土地、地下和地上空间都属于所有权人。由于曼哈顿寸土寸金，独立别墅一般常见于曼哈顿以外的郊区。长岛（Long Island）、威斯彻斯特郡 (Westchester County)、新泽西(New Jersey)和康涅狄格州(Connecticut)离纽约较近的学区好的一些镇为华人较集中购买独立别墅的区域。

• 联体别墅，称为Townhouse，为独立别墅在人口较密集的城市的折中变异。

联体别墅的室内设计和空间使用与独立别墅相似，只是建筑上不再具有完全的独立性。通常，邻里之间共同拥有一面隔墙，而且外观设计上保持相似、统一。区别于独立别墅的另外一点就是联体别墅通常由“社区”（community）来进行维护和管理。例如，定期对街道、马路等公共区域进行维护、绿化种植和修剪、垃圾回收处理、冬季除雪等服务。相对的，每位联体别墅所有人要向社区缴付社区维护费。有些高级社区，还为联体别墅所有人提供独立的运动和娱乐场所，形成俱乐部会员制。

• 独栋别墅还是联体别墅？

除了上面提到的地理位置的差异外（曼哈顿没有独栋别墅），独栋别墅和联体别墅的区别更多体现在个人偏好。一般来说独栋别墅拥有自己的前后院，种花栽菜悉听尊便，左右邻里相隔较远，私密性较强。但需要自己维护打理，工作量较大，责任较多。而联体别墅的绿化一般由社区统一管理，放弃了个性和独立的同时却也方便省心。另外在长岛等一些郊区还有一种叫Gated Community的独栋别墅社区，可以兼顾两者，也很受国内客户欢迎。

• 大楼共有公寓 VS 独立别墅

综上所述，在美购房置业的选择涉及很多因素，地理位置、交通状况、学区好坏、安全系数以及个人家庭构成和买房目的等等，我们后续会一一详细解读。本篇着重在大楼共有公寓和独立别墅这两大最为普遍受国内客户欢迎的地产形式中进一步讨论一下到底如何选择才是更好的？

房地产作为一种不动产投资的普遍手段，一直以来都是热议的话题。从宏观上来说，其投资趋势、市场变化影响着国民固定资产投资、拉动关联产业的供求；从微观上说，也直接关系到投资者个人的置业规划。随着人民币兑美元汇率走势下跌、出国留学和投资移民的趋势上升，房地产出现了“内冷外热”的现象。自上世纪九十年代，由一部《北京人在纽约》向国人介绍了纽约——全球经济、商业和艺术中心。虽然纽约的房地产一直高于美国全国水平，但因为其得天独厚的地理位置，普遍被投资者认为是回报最稳定、最值得投资的市场。根据海外房地产投资者协会Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE)于2011年做的一项调研，纽约市在过去10年内为外国人争相投资的城市之首。

颇具投资价值的纽约房产也相应受到了行业内完善和严格的规范化，其市场机制的成熟性在一定程度上规避了“炒房”和“暴利”等风险。作为初探纽约房产的中国投资人，入市前需要谨慎对待，从了解相关法律和程序要求，到熟悉并遵守行业习俗和惯例，逐步成为一个成熟的买家和投资者。在此需要提醒大家的是，美国州与州之间相对独立，不论是地产形态还是交易程序都差异较大，比如以下将要介绍到的合作公寓即为纽约州特有的地产持有形式。许多州也都不要求买卖双方聘请律师，而由地产经纪或产权公司独自处理整个交易。几乎只有纽约州仍沿袭传统，把过户（Closing）做成一个所有人到场“一手交钱一手交钥匙”的仪式。既然纽约如此特殊，且是海外投资人首选的地产投资及开发的黄金宝地，当然更因为笔者为纽约州执业律师，本系列文章皆以纽约州为例，对想要在美国其他州买房置业的读者只起参考而非指导作用。

经我所多年为国内客户提供房地产法律服务的经验总结，作为第一步，投资者需要了解当地常见的地产形态，熟悉各地产形态的利弊，从而决定哪种地产形态更符合自己的居住或投资目的。所以，我用两期专栏为中国投资者剖析纽约的4大房产形态。

大楼共有公寓（Condominium）& 合作公寓（Cooperative）

在纽约，公寓分为大楼共有公寓(Condominium)和合作公寓(Cooperative)两种，行业内简称为Condo和Co-op。

•  Co-op

在美国房产发展史上，Co-op以最先的公寓形式出现，所附公寓单位称为“Apartment”一般由公司作为合作公寓的地产持有人，所有公寓单位购房者只通过持有该公司的股份和租约和公司建立租赁关系。

单位的面积大小、所在楼层决定了 该公寓单位所应有的股份多少。整个公寓由公司制定管理公司进行运营，单位居住者每月向管理公司交付维护费（Maintenance）。

• Condo

Condo作为20世纪后期新型公寓形式于1960年犹他州共有公寓法案开始慢慢普及到全国，所附公寓单位称为“Unit”。其产生的模式是一种将独立别墅和Co-op结合的创新。如同别墅一样，所有公寓单位购房者完全拥有公寓单位的所有权。同时，为了体现“共有”的概念，所有单位持有者共同拥有和管理整个公寓大楼，如大楼大厅、电梯、游泳池等公共设施；而每位享有的产权比例是根据各自单位的面积、位置分配的，称为“公摊比例”(Common Interest)。更值得一提的，为了有效地进行公寓大楼管理，单位持有人通过选举和授权形成“公寓大楼管理委员会”(Condominium Board)，那么单位所有人只需要每月缴付“公摊费”(Common Charge)以供管理委员会进行大楼共有区域的维修、运营，而公摊费的金额是按照每年运营预算乘以各单位所享有的公摊比例来计算了，这就是借鉴了Co-op的统一管理概念，只不过单位持有人有了更大的自由选举和管理自主权力。所以，从某种形式上，公寓大楼管理委员会和中国的物业委员会相类似。

Condo还是Co-op?

总得来说，Condo和Co-op最大的区别是产权形式。购买Condo即能获得该单位的独立产权；而购买Co-op获得的是该合作公寓公司的股份。换言之，买Condo即拥有了一份地产，享受该地产上涨所带来的收益。而Co-op股权并非地产，即使地产整体价格上扬，仍有可能由于公司内部结构与管理等因素而使所持股份的市场价格低于相应的地产价格。 但正因为有此点区别，同等条件下，以租赁形式的Co-op价格比Condo更加亲民。

其次，无论是购买Condo还是Co-op，投资者都要进行一个“购房申请”程序，主要目的是让管理委员会对潜在投资者/购房者做一个背景调查，包括资信证明、工作背景等。这一程序主要保障了现有单位住户的利益，为整个居住环境和邻里之间做好信用防线。

然而Condo的审批条件及程序较Co-op申请来说更为简单，Co-op的董事会比Condo的董事会（两者均类似于业主委员会）在拒绝购买申请的权力方面要大得多。Co-op的购房申请一般包括面试环节，董事会在面试时可依据其Co-op公司的管理理念，甚至是董事会成员对个人生活环境的喜好而拒绝申请者。比较极端的案例包括摇滚乐队成员被拒因为会吵到邻居；有三个幼龄儿童的家庭被大多是老年空巢家庭的大楼拒绝；甚至律师被拒因为担心其动辄兴诉等。Condo的申请则因没有这一面试环节而被认为对海外投资者更友好。

从法律层面讨论，虽然“购房申请”是这两类“楼宇公寓”买卖的必经程序之一，但是Condo和Co-op管委会审批的权力不同。Co-op的管委会有绝对的审批“否定权”，一旦被拒则交易不成，卖方须另寻买家。Condo的单位业主自主性更强，管委会拥有的非“否定权”而是“优先购买权”。若其在审理之后不出具“放弃优先购买权”的声明，则须代替未经通过的购房者向卖方购买该公寓单位。总之， 海外投资者对“购房申请“难易程度的考量不应仅限于自己购买时通过管委会审核的机率，也应考虑到未来出售时该审查过于繁琐困难对潜在买家的影响。（未完待续）

本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写

公孙律师专栏全集：

公孙大蔚详解纽约房产和投资法律

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或邮件dwgongsun@daiassociates.com与公孙律师零距离交流。