Author: Joy

【导读】您费心费力地将自家物业挂盘上市，但售出并不顺利，这究竟是何原因？有些可能完全出乎你的意料。

看房这一过程，不仅需要体力，更多牵扯到的是“人类的意识和思考行为”。从走进您家的挂盘物业开始，看房人其实是带着“挑剔的眼光”而来的，左看看右瞧 瞧，似乎眼睛只盯着房屋的“弱项”而看。这其实很正常，毕竟购房这一消费行为是普通人的一生或一个家庭所能做的最重大决定，“挑剔”不仅不为过，反倒是再正常不过的事情。

买家在意的方面不尽相似，有的看不惯进口大门上的刮痕，有的不喜欢邻居家狂吠的小狗，有的瞧不上厨房里的摆设。尽管看不上的原因五花八门，但有的是你可以改变的，有的则掌控权不在你手中。

一、添乱的邻居

卖房前，我们通常都给房屋装扮一新，如粉刷墙壁和窗户，或聘请景观师美化花园，而家以外的环境，似乎脱离了我们的掌控，比如邻居家的狗在他家后院里叫个不 停，前院堆的很满当让人看了头疼，而邻居也伸头打听来打听去，如果这三个令人厌烦的事项都碰上了，只能自认倒霉，却又无能为力改变什么。Barry Magee认为“邻居”的因素确实影响到你的售屋前景。

二、小道消息的作用

我们所处的时代，信息化高度发达，包括道听途说的小道消息，有些纯属无稽之谈，有的却并非捕风捉影。如果潜在买家刚好碰到你的一位邻居，而从他嘴里听到房屋所在区域将很可能被更改土地用途，你该如何面对呢？

卖家其实有责任将真实的信息提供给潜在买家，这有可能让买家做决定时多犹豫一段时间，但将信息和盘托出是道德的商业行为，值得遵守，这会赢得买家对你的尊重，最终实现你与买家达成公平交易。

三、不讨巧的家具

对于大多数买家来说，是否喜欢一套物业里的家具并不是那么的重要。但也有一些“特殊”的买家，非常在意“open house”里所见的物件，它或许是上百年的家传，或父亲留下来的手艺，总之，做open house之前，有经验的卖方经纪应该指导卖家作好准备，让家具不要成为买家不买的一个障碍。

四、多个买家下offer

当市场处在交易活跃期，多个买家相中同一套房屋的情形很常见，这时你也许期待收到他们各自的offer，而如果他们能争抢起来而“价高者得”，则更求之不 得。但要知道，好事也能变成坏事。对于任何一个买家而言，买屋过程相当不易，他们其实不想与其他竞争者“瞎子摸象”般的争来争去。有经验的地产经纪在标价时应明智地帮助卖家合理定价，这样才能留住合适的买主，同时又避开那些胡乱还价的。

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首次购房者和 downsizers 喜欢联排别墅，但在大温哥华的城市地区，联排别墅则是寥寥可数。

专家说，联排别墅的不足可能会导致一些单户房主留在他们的房子里，时间比他们希望的更长，还会让青少年远离市场。为了填补空白，一些开发商正在建造更大的公寓，有的则专注于 microsuites。

市场上新的联排别墅被抢购地很快，但也有一种看法认为，人们并不真的想让联排别墅项目建在他们的附近，Urban Analytics 的合伙人迈克尔·费雷拉 (Urban Analytics) 说。
“在 Dunbar 或 Point Grey……只要有人提出一个联排别墅项目，不管价格高低，都马上销售一空，”费雷拉说。“这有点矛盾，因为既人们认为对那种密集的迁入有抵抗，但显然还是有需求。”

Urban Analytics（分析）的合伙人乔恩 (Jon Bennest) 说，他可以用十个指头算出大温哥华新楼房项目的数量。这样的短缺意味着年轻人会推迟购买房屋，或进一步搬到郊区。对于downsizers来说，这意味着更长地住在自己的家里或搬到一个公寓房。

乔恩表示，正在建造的联排别墅数量低的主要原因是缺乏区划。他说当有了可用土地时（如温哥华的奥运村），它通常被划为中层和低层公寓，只有几个排屋位列名单最后。其他可用的土地（如杨梅岭剧院 (Arbutus Ridge Theatre) ）已划作商业用途，所以不适于建造联排别墅。

费雷拉说，一个解决方案是让市政府提前在整个大温哥华地区划定城市的一部分作为联排别墅区。

“我认为，你可以考虑全城几乎所有的部分社区，并做出一些排屋规划，”费雷拉说。“这在温哥华市中心将是很难做到的，但我认为，一旦你来到了甘比 (Cambie) 的正门，Grandview-Woodland、甚至沿着甘比走廊来修建都将是不错的选择。”

温哥华在未来将会有更多的联排别墅，因为市政府认识到对购买和租赁来说，联排别墅是房地产市场一个重要，但也是缺失的组成部分，温哥华规划和开发服务总经理布赖恩·杰克逊 (Brian Jackson) 说道。

“通过规划，我们正在尽力发现我们认为合适建造联排别墅的区域，”杰克逊说。“它为不想居住在混凝土高楼、不希望在商业顶楼或主干道居住，和买不起房子的人提供了一个弥补。”

他说，马宝 (Marpole) 和诺奎 (Norquay) 新区域的计划包括专门预留给联排别墅的区域，以及开发商已经显示强烈兴趣的区域。

在此期间，一些开发商正在温哥华建设大型公寓，以作为一些“垫脚石”，对象既包括不准备进入护理院，也不再需要一个大的单一家庭住宅的房主，也包括首次打入市场的购房者。
“我认为我们已经到了一个临界点，达到了这个年龄的downsizers都希望住在他们独户的家中，但没有太多这样的房子，”费雷拉说。“事实上，我们开始在奥运村看到它，那里的买家分别来自西边的高加索 (Caucasian)，并搬出自己的单户住宅、寻找更大面积的住房。这将继续。

“一年前在甘比走廊，你看到的主要是来自中国的新家庭，这些最新的移民购买了较大的住房，但现在转移到卖自己家庭住宅的当地人了。”

“一个占地 1,600 平方英尺的楼层和 2,000 多平方英尺的多楼层的家几乎是一样的，因为没有浪费空间，楼梯间和现代的设计创造了更高效的房屋布局。”

Intracorp 的销售总监巴雷特 (Barrett Sprowson) 有两个项目合适这一中间品类，第一个是在甘比走廊上的利文斯敦之家 (Livingstone House) 公寓项目，它更大的套房吸引着西边的 downsizers；第二是在高贵林的一个叫黑白 (Black and Whites) 楼房项目。

巴雷特说，Intracorp 在甘比街的利文斯敦议院和在温哥华的 35 大道 (35th Avenue) 有一些套房，专门设计用来吸引想要减小房屋面积的人。部分套件 1,200 或 1,300 平方英尺，但他们布局精妙，这让它们的功能和更大的房子一样好。

“实际上，居住面积要大得多了，”巴雷特说。“这是非常实用和非常有效的。”
巴雷特说，对于在高贵林的黑白联排别墅项目，购房者既包括扩大自己房屋面积的年轻家庭，也包括正减少房屋面积的老人。他说，需求一直非常“惊人”，其中一些人排了一晚上的队就是为了能第一个在网上买到有四间房的房子。

联排别墅处在不断变化的区域之中，与公交的新长青线 (Evergreen Line) 之间的距离在 1,237 到 1,675 平方英尺之间，还有三个或四个卧室。 巴雷特说，这些房子一经放市便售尽，其中包括上周末卖出了 17 套房子中的 16 套。

“（对于年轻的家庭来说），这是他们现在可以住的，也能让它变得更大些，”巴雷特补充说，购买到项目的老年家庭“在一个公寓里根本挪不开身。他们不希望自己还有着单一家庭的麻烦，但他们也不希望有人住在他们的楼上楼下。

巴特雷说现在没有修建很多排屋（尽管它们很受欢迎）的一个原因就是难以征收土地。
“你需要占用三个或四个单户住宅并经历土地的再划分过程，”巴特雷说。“我们在 2010 年进行了第一次，而这还是很久以前了，我们才刚刚进入市场。这是一条漫长的道路，所以它需要耐心。作为一个开发商，你必须把你的钱投资一段时间，你也必须有资本能够做到这一点。”

而另一边，Reliance Properties 的总裁兼首席执行官乔恩 (Jon Stovell) 一直专注于建立微阁楼，这是非常的小套房，也就 300 平方英尺，但有着大窗户、高天花板和开放式的计划，还有一些像口袋墙壁、墙床的特色之处。这些阁楼都建在靠近交通枢纽和购物商店的市区。
“对于这些其他类型住房的潜在需求实在令人震惊，”乔恩说。

乔恩说，在维多利亚海滨的一个开放项目，100 套 microsuites 在四周内就卖光了，一天卖 50 套。“维多利亚房地产市场被认为是一个平衡的、甚至是买方的市场，”乔恩补充说道在温哥华市中心东区的一个微阁楼项目一个星期就都租出去了。

微套房的主要买家是新千年一代，或想要租给这一代的投资者，乔恩说。“新千年一代是我们的目标人群，因为他们对工作和生活的平衡有着不同的态度，”乔恩说。“他们更感兴趣的是在他们的住房和更多的娱乐和旅行上花费更少的钱。他们是非常社会化的，所以把这个城市看成是自己的客厅。”

微套房的建筑往往有很多额外的设施，如可预订的餐厅和公共户外或学习的场所，乔恩说。
他说在温哥华，对套件大小规定的下限为 389 平方尺，这也就禁止了对 microsuites 的开发。“这是非常可悲的。他们让很多年轻人没法进入市场。”

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数项12日公布的统计报告显示，加拿大房价最近数月继续上涨，其中成屋价格在下跌两个月后，1月恢復成长，新屋则在12月连续第4个月涨价。

根据国家银行(National Bank)的综合房价指数报告，重售的独立屋价格上月年度增长幅度為4.7%。这一涨幅中断了之前连续两个月的下跌趋势，可是在11个大城市中只有5个房价在上月成长。

加拿大在房市放缓的同时，房价则继续上涨

另一项加拿大统计局的报告则显示，新屋价格在12月上涨0.1%，全年涨幅為1.7%。此次很小的涨幅与分析师预期的一致。

去年大多数时间内加拿大房地產市场非常兴旺，使人又开始担忧这是否房地產泡沫破裂的前奏，但在进入冬季后，房市开始稍微放缓。

在加拿大中央银行将基本利率由1%下降至0.75%，迫使各大商业银行跟进将优惠利率(prime rate)由3%削减至2.85%后，观察家们纷纷紧密关注，低利率是否会引发另一轮房地產热潮。

根据国家银行综合房价指数报告，去年12月至今年1月，温哥华房价升1.2%，维多利亚升0.9%，多伦多升0.6%，哈利法克斯升0.5%，爱民顿升0.3%。满地可、渥太华、温尼辟、卡加利、咸美顿和魁北克市的房价则下跌。

国家银行综合房价指数的年度涨幅放缓至4.7%，这是连续第三个月增速下降。

在加拿大统计局的新屋价格方面，安大略和亚伯达的价格继续上涨，足以抵销魁北克的跌幅。

新屋价格在12月上涨0.1%，主要还是由全加最大城市多伦多和欧旭华(Oshawa)的月度涨幅0.2%构成。第二大城满地可1月新屋价格下跌0.1%。

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