Author: Joy

虽然多伦多在二月上旬连续遭遇雪暴和极寒，但是受央行降息刺激的房地产行业依旧火热无比，房价创下历史新高，特别是416地区(市内)的独立屋，平均成交价首次突破百万元大关。

多伦多本周三(2月18日)公布的最近报告显示，在刚刚过去的二月上旬，大多伦多地区的房屋成交量为3120宗，比去年同期增长了14.9%，可是挂牌上市量却缩减了3.5个百分点，这表示市场行情正进一步收紧。

虽然今年二月份的天气十分糟糕，但是全区各类房屋销量都录得令人惊讶的增长。其中，增幅居首的905地区的镇屋，销量年增27.1%，而416地区镇屋的 销量也比去年同期大涨23.4%。其次则是416地区独立屋，销量年增25.3%，而905的地区独立屋则年增16.2%。

评论人士指出，由于大多伦多房价一再飙升，令千禧年一代(指1980年至2000年出生的人士)越来越难以负担，价格相对便宜的镇屋渐渐为这些年轻人所青睐。随着央行降息，今年市场上对镇屋的需求量可能会较往年增加，价格增幅也会超过前几年的平均水平。

值得一提的是，千禧年一代多是首次购房者，随着央行降息减轻了一些的还贷负担，他们是今年本地房市的主力军。

在二月上旬，大多伦多地区的平均房价首次突破60万元大关，为60.21万元，年同比增长了10.3%。其中416地区的独立屋成交价更是突破了百万元大关，至105.6万元。

数据显示，低层房屋仍是GTA房价增长的动力源。其中，905地区镇屋价格年增长14.1%，905地区半独立屋价格比去年同期大涨13.2%，而市内独立屋价格年同比长上升了10.9%。

多伦多地产局主席艾瑟林顿(Paul Etherington)表示，虽然今年2月上旬的房价破了记录，但是央行降息也令借贷的成本降低。一般而言，GTA的房屋价格水平仍然在市民可负担的范 畴。另一方面，本区房型众多也让不同收入水平的买家有很多选择的空间，总能找到适合自己负担的房屋。

地产局高级分析经理门瑟(Jason Mercer)则评论，从销售和挂牌量数字来看，大多伦多地区的房市行情仍在收紧，特别是低层房屋更是供不应求，所以买家激烈竞争抢offer的现象很常见，这也将导致今年房价会出现“井喷”效应。

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上周四，我们参加了一个由开发商Wesgroup赞助的“红色讲座”。超过600多名大温地产经纪人参加此讲座。赞助商邀请了四位来自世界各地的地产专家来谈谈他们的市场还有他们对大温地区地产市场的看法。他们带了这四位专家，去看了赞助商开发的项目: 新西敏市的Brewery District、温哥华的River District、还有其他开发商的Vancouver House及Trump Tower。以下是四位专家在红色讲座谈到的话题:

Josh Flagg – 美国电视真人秀的洛杉矶百万经纪 (Million Dollar Agent LA)。乔希谈到在洛杉矶帮助很多名人买卖物业。他现在正在卖一间1.5亿美元，曾经是知名歌手Cher拥有的房屋。他还谈到洛杉矶有比较多的独立屋需求，公寓则比较乏人问津。他认为温哥华房价目前低于实际价值。

Alan Child – 长期在中国香港的全球性地产顾问公司主席。艾伦谈到中国香港实施物业买卖的“印花税”来减少炒楼，所以现在中国香港的地产活动几乎停止。但是中国香港目前还是全世界最负担不起的城市。

Stephen Hurford – 伦敦领先开发咨询和营销公司主席。他认为温哥华地产和伦敦或俄罗斯比较，价钱还是偏低。他说伦敦当地人购入新的物业非常困难，高于60% 新开发物业会先销售给海外买家。现在他们政府要求任何新的开发项目，需要提供35% 的低收入社会住户，必须分散在物业中而且无法被分辨。

Brendon DeSimone – 纽约地产经纪和全国媒体CNN指定地产专家。Brendon谈到纽约布中央公园周边90%都是合作物业 (Co-op) 。合作物业每个业主拥有该业物的部份股份，而且可以选择用任何理由不让谁住在这栋楼里。因此，外国买家非常难买到合作物业。如果外国投资者想在纽投资，唯一的选择就是购买普通公寓，一房最低起价为100万美元。现在很多人选择搬到布鲁克林，因为那里价格比较便宜，而且还可以看到树和天空。

四位专家全都认为，温哥华如此美丽的城市，房地产的价值还是被低估。

以目前的市价, $32.8可以在温哥华市中心买到一个18年水泥大楼、534平方尺的一房公寓。如果使用最基本的抵押贷款，每月供贷支付$1241.80。而现在这个公寓每月出租$1600元！ 另外，$335,900(加GST)您甚至也可以在温哥华市中心买到一个全新水泥大楼、537平方尺的一房公寓。

那么，关于温哥华地产是全世界第二困难付担的数据是如何算的？ 付担能力是由房屋价格中位数除以家庭收入中位数来计算。2014年第三季度，温哥华中位屋价为$704,800，家庭收入中位数为$66,400。而在旧金山虽然有较高的价格中位$744,400美元，但他们的家庭收入中位也较高为$81,200美元。如此算下来，旧金山较高的房价反而比较容易被当地居民所负担。

为了因应这个问题, 温哥华政府开始奖励开发商建造低收入社会住户. 尤其是温哥华市中心，越来越多的新开发项目都会融入低收入社会住户。但不像伦敦，我们的社会住户通常仅限于建筑物的较低楼层，或是有分开建筑，而且通常不会超过10%(伦敦规定35%)。

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目前，中国人投资加拿大的趋势已从单纯的买房置地转向酒店、房地产开发、酒庄、矿泉水、高尔夫球场、旅游度假村等多方置业；在加拿大西岸，投资地点也从温哥华等海岸城市扩展到卑诗省内陆及其北部偏远地区。中国富人此举也是为了后代可以在加拿大落户，远离中国动荡的政局和受污染的环境。

据加拿大《金融邮报》（The Financial Post）报导，几十年来，温哥华一直是亚洲移民的首选目的地之一，在温哥华地区购置房子和豪华公寓已经成为中国富人向海外转移资产的一种方式。但是，随着温哥华房产价格提升，许多投资者都在寻求其它的机会。

温哥华移民律师理查德‧库兰（Richard Kurland）表示：“将资本投入温哥华房产的日子已经过去。”

来自卑诗省中介机构和产业联合会的数据表明，中国投资者正在加拿大落地生根，为他们的后代建立本地业务；他们喜欢卑诗省的温和气候和清新空气，而不喜欢中国污染严重的城市。其置业方式已经扩展到面向中国人的酒店和高尔夫球场，以及产品可以出口到亚洲国家的浆果农场、矿泉水源和酿酒厂等。

过去，多数中国富人在加拿大“坐移民监”获取公民资格后即返回中国，把孩子留在加拿大读书。现在这个新趋势则说明，中国富人已经转向在加拿大本地创业。

投资酒店业和房地产开发

全球酒店谘询公司（HVS）的销售信息显示：2014年，来自中国的买家所收购的温哥华酒店已经增加到四家，而在2011年只有一家。市场对于酒庄和农场的需求也有上升，卑诗省2013年对中国的葡萄酒出口额比2010年增长60%，同期的农业食品对中国出口额增加了一倍。

HVS加拿大区总经理嘉莉‧罗素（Carrie Russell）说，最近，中国人收购的酒店大多在1,500万至3,000万美元范围内。中国买家也在寻求收购昂贵的豪华酒店，但目前还没有赢得竞标。

温哥华专门代销出租公寓的HQ Commercial的代理商大卫‧古德曼（David Goodman）说，中国人也在找机会打入房地产开发领域，找土地兴建公寓或大型综合工程。“在过去的三四年中，他们已经涉足，现在真的开起店面来了。”

在内陆及偏乡投资酒庄和矿泉水业

中国人正在寻找温哥华海岸城市以外的投资环境，如尝试进入卑诗省内陆和加拿大北部边远地区的农业和旅游业。2014年12月，小镇布雷迪恩（Bradian）的无人居住区已被中国投资者买下，计划开发具备滑雪、雪上摩托车和钓鱼等设施的惠斯勒式的度假胜地。

苏富比国际地产加拿大（Sotheby’s International Realty Canada）的代理人克里斯塔‧弗罗施（Christa Frosch）说，其中最流行的是投资酒庄，中国人认为那是一种可以改变生活方式并传给下一代的家业。

弗罗施说，2009年，卑诗省只有一家中国人的酒厂。现在，她估计全省的230家酒厂中约10%是中国大陆移民经营的。

中国人在卑诗省的置业情况和本地贸易并驾齐驱，现在全省大约90%葡萄酒是出口到中国。一些投资者也将目光投向另一种出口奢侈品——矿泉水产业。

移民顾问亚历克斯‧廖（Alex Liao）说，他有客户希望能花2000万美元购买一眼矿泉水井、建装瓶厂，将产品出口到污染严重的中国。他还说：“我的一个客户是做出口业， 我简直不敢相信，他每个月发200集装箱的矿泉水到中国，现在很多人购买水井。”

政局不稳推动中国富人在加投资

近年来中国人在加国收购商业用地、旅游物业甚至是整个村庄的需求越来越旺，这与中国的政局形势变化息息相关。时局不稳，促使中国人进行多种方式的置业，以寻求合法途径转移资产。

报导引述SKY资本集团（SKY Capital Group）总经理爱丽丝‧陈（Alice Chen）对中国富人的建议：“必须洞察中国的政治气候。”陈说：“中共的经济和政治政策随时在变，就会影响业务，所以那些人看准加拿大稳定的投资环境。”

为了下一代在加拿大定居

麦克唐纳地产公司（Macdonald Realty）代理朱丽‧魏（Julie Wei）致力于帮客户寻找商机。她说，在某些情况下，很多中国人在加拿大投资商业是为了孩子，因为孩子在温哥华已经生活了数年，不愿意再回到中国。

本‧毕（Ben Bi）就是一个例子，他来到加拿大求学，并想留在加拿大。在中国家人的房地产企业支持下，他买了一块土地，并计划从事高端房产的开发。而该项目仅仅是这位34岁年轻人的第一步，他计划把家族企业的重心从中国转到加拿大。他的父母起初反对他的计划，但在了解温哥华后改变了主意。他说：“他们确实是希望下一代，甚至是我的下一代，能有更好的生活。”

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