Author: Mario.so

2017年美國房市的銷售速度、競價程度和需求增速屢創歷史記錄，這種市場的持續繁榮不僅僅讓投資者們蠢蠢欲動，也不禁讓人擔憂：2018年會出現房價泡沫嗎？

2017 年，美國住房市場庫存非常的緊張，待售房源數量從2011年以來持續地減少。2017 年底，待售房源較上年減少了 12%。這主要受強勁需求（尤其是美國年輕人買房的需求）、緩慢的房產建設和房主售房意願下降等綜合因素的推動。新住宅建設速度雖然在逐步增長，但速度不足以顯著地緩解當前的庫存緊張。

和去年情況相似，供應量將仍然成為2018年市場走勢的重要指標。雖然年底全國庫存有望小幅回升，但持續三年的供應量短缺仍將使房屋銷量下降以及價格上揚。

美國大環境良好，經濟持續提升。美聯儲聲明：明年美國經濟的發展速度將會更快，失業率繼續維持在較低水平。基於穩定的就業和持續上漲的居民可支配收入，以及活躍的商業投資，美聯儲將貨幣政策收緊，使利率提升。

自2008年的金融危機以來，中央銀行已第5次進行利率上調。政策的制定者表示，美聯儲計劃在2018年和2019年分別加息3次和2次。雖然月供上漲對投資者們來說是糟糕的，但從大局來看，正是因為該動作限制了部分購房者入場，才緩和了房價的上漲幅度，使市場能夠健康穩定發展。

房貸審核嚴格和貸款比例下降。貸款價值比(Loan-to-Value) 是貸款所占房屋價值的比值，反映了借貸市場的謹慎程度和規範性。

美國房市在08年之所以受到重創，主要源自於政府大規模鼓勵人民購房而導致的銀行及其它貸款機構借貸要求放寬，為原先不符合條件的“次貸者(Subprime Borrower)” 提供前期利率超低的浮動型貸款。

由於後期股市的復蘇和利率的升高，次貸者的房貸壓力越來越大，到最後不得不通過房產拍賣退出。法拍屋的大量增多不僅僅拉高了供應量，也冷卻了房價上漲熱度。由於再無法從房市中謀取暴利，投機者們紛紛退場，而這又進壹步促使供應量上升，最終導致了房價暴跌。

需求實際存在，房價必定上漲。十年前房屋需求源於人為政策造成的房貸垂手可得，而如今住宅需求則主要來自人口和移民的自然增長。當前價格的升高並不像過去那樣依靠短時間需求的迅速膨脹，而是供應量短缺導致的供小於求。

在展望未來趨勢時，投資者既不要光憑“價格持續上漲”來判定泡沫是否存在，也不要盲目地依賴經濟周期，應該從整體經濟環境、政府貨幣政策、供需改變源頭等多方面考量，留意美國房價走勢圖，理性作出決策。

縱覽美國房價走勢圖，從1920年開始壹直到2016年，這長達100年的美國房價歷史中，美國的房價壹直處於不斷的上漲中，其中有兩次快速的上漲，壹次是1942~1954年期間出現了188%的漲幅；壹次是1998~2005年漲幅達到了94.75%。

這兩次的漲幅年化漲幅都達到了10%，按照3倍杠桿計算，年化投資回報率達到了30%，所有買房的人都發財了，沒買房的人都哭了。

第壹次是二戰之後的上漲。第二次是90年代末的上漲。

二戰之後的上漲主要是由於真實供求原因導致的。我們用套戶比（家庭數/住房套數）的指標來衡量房地產供給量，1940年美國的套戶比為0.998，1950年的為0.984。由於早期美國人口普查局每隔10年普查壹次人口數據，我們無法確定在二戰期間後二戰結束後的最初階段的套戶比是如何變化的，但可以肯定的是1940~1950年期間的套戶比幾乎是沒有產生任何變化。在此期間對應了房地產真實價格在70%左右的上浮。這次房地產的價格上漲幾乎是完全被需求推動的。

90年代末的上漲主要是投機導致的。我們看基本面需求是否發生了實質性的變化。我們從套戶比角度來看1998~2005年，套戶比從1.1258上升至了1.1351，而且套戶比壹直長期處於上揚趨勢。從住房擁有率（有房人口/總人口）的數據看，1998年的住房擁有率為66.4%，2005年的住房擁有率是69%，且住房擁有率也正處於長期上升的趨勢，同樣也無法解釋房地產價格自1998年開始暴漲。

2005~2011年之間，美國的房價暴跌了25%，別小看這25%，就是這25%引發了美國次貸危機和全球範圍的金融危機，

我們能看到的是美國房地產世紀之交的繁榮也出現了很多貌似合理的解釋，但是這些解釋都經不起嚴密的邏輯推敲。建築成本、人口、套戶比、住房擁有率都無法解釋美國房地產在1998年—2005年之間的大幅度上漲。在排除了這些基本面因素後，可以將價格上漲理解為泡沫。而後的事實也證明了這是個泡沫式的上漲，即在2005年美國房地產價格出現了大幅度的下跌。

2005年美國的房地產價格迎來了明斯基時刻，我們重點關註這個時刻的房地產估值究竟達到了多高的水平。房地產的估值指標主要有兩個，壹個是租售比、壹個是房價收入比。

從租售比的角度看，美國的房地產市場租售比長期穩定在4%~6%之間波動，在2005年房地產的租售比達到了3.15%。長期的數據顯示美國的房價收入比在1960年—2000年壹直穩定在8左右，而2005年房價收入比達到了11.45，相比長期均值波動範圍超出了40%。
總人口的增長、城市化和二戰的停滯導致了二戰之後房地產需求集中的爆發，推動房價的上漲，同時美國大幅的開工房地產，使得套戶比在1960年前後超過了戶均1套房產，確定了此後長達40年的房地產價格。在這裏我們找到了證據去支持需求與供給在影響房地產價格。

伴隨著1882年美國長期利率的下行和移民人口因素，導致了美國房地產價格始於1998年的泡沫，這次上漲時房地產的需求和供給指標無法解釋房地產價格的上漲。集體式的傳染，導致了房價形成了正反饋和負反饋效應。

經常有家長問小編，美國美國大學前五十位、甚至壹百位的大學值不值得去讀。其實這是壹個稍加思考和比較就能得出的結論。

先說壹個數據：美國共有五千多所各類大學，被中國教育部認可的大學有三千多所，而中國共有二千壹百多所各類大所。

我們先看壹下中國排名五十位至壹百位附近的大學。

五十位附近的大學：南京航空航天大學、西南交通大學；

七十位左右的大學：中央財經大學、華南師範大學；

八十位附近的大學：中南財經政法大學、西南財經大學、南昌大學；

九十位左右的大學：對外經貿大學、中國地質大學；

壹百位附近的大學：山西大學、黑龍江大學。

這裏所列的每壹所大學都是值得中國絕大多數學習去讀的，許多學科、許多專業都有中國頂尖的教授專家。以壹百位左右的山西大學為例，幾乎是山西省最好的大學之壹。東京審判中國的第壹位國際大法官梅汝璈就來自山西大學

我都不好意思列我所讀的大學名字，在中國大學中排六百多位，壹樣也有中國很有名氣的教授專家。

再來談談美國大學排名五十位至壹百位附近的大學。

五十位附近的大學：伊利諾伊大學香檳分校，威斯康星大學麥迪遜分校、俄亥俄州立大學、華盛頓大學（西雅圖）。

六十位附近的大學：佐治亞大學，德克薩斯大學奧斯汀分校、普渡大學、馬裏蘭大學。

壹百位左右的大學：紐約州立大學石溪分校、聖路易斯大學、紐約州立大學布法羅分校。

上面每壹所大學都有N個諾貝爾獎的得主，世界各地的頂級名人包括中國的名人比比皆是。以排名百位的紐約州立大學石溪分校為例，諾貝爾獎獲得者就有三位，其他世界大獎更是數不勝數。排名更後的紐約州立大學布法羅分校，不僅誕生了四名諾貝爾獎得主，還誕生了美國第十三任總統，中國百度的老板李彥宏碩士就畢業於紐約州立大學布法羅分校計算機專業。

美國人的心目中前壹二百位的大學都是挺棒的大學，何況在美國連社區學院每年都吸引不少美國學生和世界各地的許多學生就讀。

只要妳認真的學習美國排名前壹二百位的大學都是超級好的大學，那裏的教學環境、教學理念、師資力量、師生比例都是壹流的，特別是所有的教授備課、講課、作業批改都是認真負責的，妳都能學到很多知識和得到能力的提升。

如果從世界自然科學、社會科學誕生的名人的角度看的話甚至北大清華都自愧不如。至少中國大陸到今天諾貝爾自然科學獎的獲得者才壹個人！

對中國絕大多數的學生來說，如果妳能進壹個中國排名前壹百的大學都十分的牛了，何況美國大學前五十、前壹百呢？