Author: Shelly

根据仲量联行的计算，未售出的新高档私宅单位将从2013年的600多个，增至今年的800多个。受QC条例影响的高档私宅单位，也从2013年的200多个，增至2014年的近600个。尽管这个数字在去年稍微下滑至近500个，但在今年又回弹至约550个。

由于一系列房地产降温措施和相关条例在今年产生更大效应，市场分析师认为我国今年将出现更多减价集体出售的新私宅买卖。

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根据仲量联行（JLL）昨天发布的2016年新加坡房地产市场展望报告，相对过去三年，今年将有更多未售出的新高档私宅单位，预计会有更多这类私宅以减价集体出售方式转手。

根据发展商合格证书（Qualifying Certificate，简称QC）条例，凡拥有外国股东的发展商（包括上市公司），必须在五年内完成所发展的私宅项目，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内卖出所有单位，否则将面对高额的延长费。

这类延长费是按地段地皮价和未售出单位占比计算，第一年、第二年和第三年的延长费分别是未售出单位地皮价的8％、16％和24％。在这种情况下，上市发展商可以选择私有化，成为新加坡公司，也可以减价集体出售单位，以避免支付这笔延长费。

根据仲量联行的计算，未售出的新高档私宅单位将从2013年的600多个，增至今年的800多个。受QC条例影响的高档私宅单位，也从2013年的200多个，增至2014年的近600个。尽管这个数字在去年稍微下滑至近500个，但在今年又回弹至约550个。

与此同时，找寻单一买家集体购买单位的发展商也逐年增加。以这种方式招徕买家的新高档私宅单位，从2013年的不到50个，增至2014年的200个，今年预计多达500个。

发展商集体出售单位时，一般会给予买家很显著优惠。过去一年半，集体出售的六个新高档私宅项目，优惠高达15％至35％。

仲量联行指出，本地高档私宅价格如今比其他国际城市低了40％至50％，比伦敦和纽约便宜约80％至90％，比中国香港便宜160％。

另一方面，额外买家印花税（ABSD）也将影响发展商。政府在2011底推出该措施，规定发展商须在五年内完成私宅项目并将所有单位卖出。若期限后仍有卖不出的单位，发展商得支付额外买家印花税，即地段地皮价的10％，ABSD在2013年初又上调至15％。

从2011年底算起，今年底将有第一批私宅期满，发展商将面临支付额ABSD情况。与QC条例不同的是，就算项目只有一个未售出单位，发展商也须支付额外买家印花税。

仲量联行预计，本地整体高档和大众私宅价格会在今年继续下滑5％至10％，并预计明年触底。该行认为，本地住宅的可负担性，已接近2003年经济萎缩时的水平。这是因为国人收入在2003年至2015年增长90％，同期的高档和大众住宅价格则增长70％至80％。

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（据新加坡早报）

去年私宅市场虽仍疲弱，整体表现却比2014年有所进步，发展商共卖出7529个新私宅单位，比2014年全年的新私宅销量略高2.9％。但是，与2013年卖出的1万4948个单位相比较，则减少了大约50％。

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研究员：今年销量可能不如2015年

据市区重建局昨天发表的最新数据显示，发展商在去年12月售出的新私宅单位回落至384个，比11月份的759个减少近50％。

高纬（Cushman & Wakefield）环球研究主管李敏雯说：“这似乎显示，需求已经平稳下来，并且从过去的每年1万至1万2000个单位的水平，下调至现在的每年大约7000个单位。”

由于政府已经减少供地，因此，她认为今年可能推出市场销售的99年地契新私宅单位约5886个，绝大多数是在郊外或市区边缘。

橙易研究与咨询部高级经理黄显洋说，由于推出的新单位较少，今年私宅销量可能不如2015年，买家可能转向二手市场或者已经推出但未售出的单位。“我们预计2016年的新私宅销量将介于6000至7000个单位。”

不过，仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉的看法是，虽然降温措施和利率上调将继续影响买气，但经济放缓的力道还是最重要的决定因素。

他说：“如果经济只是稍微放缓，不会对需求带来显著影响，今年还是有可能售出7500至8500个新单位。较低的价格也会吸引更多买家进场；但经济要是严重下挫，便会导致买家持谨慎态度、降低需求。”

博纳产业集团总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）则认为，只要房屋政策不改变，今年将是另一个艰难的年份。他说，今年首两个月的新私宅市场还是会维持淡静，市场可能要到3月当大巴窑一个重头的新项目推出时，才会再次“动”起来。

他说，去年12月的销量回落，估计与季节性的佳节原因，还包括降温措施的影响。“许多买家都会在这个时候出国旅游，并且等到新的一年才落实购屋决定。”

上 个月卖得最好的项目，包括博雅居（The Poiz Residences，64个单位，中位尺价1430元）、Sky Vue（20个单位，中位尺价1571元）、绿盛邨（Botanique＠Bartley，17个单位，中位尺价1302元）、丽湖景 （Lakeville，16个单位，中位尺价1265元）和鑫丰银河湾（Kingsford Waterbay，14个单位，中位尺价1149元）。

执 行共管公寓（Executive Condominium,简称EC）市场则维持淡静，去年12月只卖出124个单位，比11月减少33％。雅尚苑（The Brownstone）卖出20个单位，中位尺价814元；The Terrace卖出15个单位，中位尺价788元；Sol Acres卖出14个单位，中位尺价796元。

纵观2015年，发展商总共卖出2562个新EC单位，少于推出的3750个新单位。

去年12月，发展商推出的新私宅单位，若不包括EC，只有173个。整个2015年推出的新私宅单位达7032个，比2014年减少7％。

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（据新加坡早房网）

新加坡私宅租金止跌回升，去年12月份私宅租金比之前一个月微升0.1％，终止非有地私宅租金连续10个月的跌势。

不过分析师指出，0.1％增幅不足以说明租金市场已触底反弹。有分析师还预测，今年私宅租金会继续下行5％至8％。

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根据房地产交易网站SRX昨天发布的房地产租金数据，引领12月私宅租金上扬的为核心中央区（CCR）项目，租金上升了1％，此外，中央区以外（OCR）的私宅租金上升0.1％。不过，其他中央区（RCR）私宅项目的租金仍处于跌势，在12月下跌0.6％。

同比而言，去年12月私宅租金下跌5.4％，这与前年5.2％的租金跌幅大致相同。

就出租私宅单位数量方面，12月份出租单位减少7％，从去年11月的3325个单位，在12月跌至3093个单位。但与前年同期相比，12月出租单位则是高出了6.4％。

橙易研究与咨询部高级经理黄显洋指出，去年私宅租赁活动较前年增加，一方面是因为有更多租户要求12个月较短租期，另一方面也是私宅供应量增加，推动租赁活动。

随着今年更多私宅项目完工，市场预计增加2万2000个新私宅单位，黄显洋认为这将使私宅业主在吸引租户方面，面对更激烈竞争，进而导致租金下跌。

黄显洋说：“不必对去年12月的0.1％租金上扬有太多解读，因为这涨幅微乎其微，无法证明租金市场已开始有起色。事实上，今年私宅租金市场预料会因供应量大增而继续下跌。”

ERA产业主要执行员林东荣也预测，受到私宅供应量增加和政府收紧移民着政策等因素影响，今年私宅租金估计下跌5％至8％。

“特别是许多完工项目都属于中央区以外的大众私宅项目，所以这类别的私宅租金下跌压力最大。”

SRX昨天也发布的组屋租金数据，12月份组屋整体租金环比下跌0.6％。跌幅较大的为四房式、五房式组屋，租金同比减少0.8％，三房式组屋租金下跌0.6％。公寓式组屋租金则持平。

12月份出租的组屋单位有1790个，较11月份的1817个，增加1.5％。　　林东荣指出，组屋租赁活动增加，说明了组屋租赁需求仍然强劲。

他说：“现在一些外派人士的住屋津贴配套缩减，一些人转而考虑租组屋，而非私人公寓，这多少也带动组屋租赁需求。”

展望今年组屋租金走势，林东荣认为出租组屋数量应会维持在去年水平，但租金将受私宅租金疲弱影响而持续下跌。

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（据新加坡早房网）