迪拜，全球最佳旅遊目的地之一，每年吸引近1500萬遊客前來。強大的遊客數量，使得投資迪拜酒店、從這個最具活力的市場中獲得穩定、豐厚、安全的投資回報成為可能！事實上，紮根迪拜市場、擁有超過30年經驗的第一集團（The First Group）已經成功地開創出一條面對全球投資者的酒店投資之路，一起瞭解他們的投資方式和最新投資酒店項目。
Author: Shelly
凱布爾海灘大型私人住宅：盡享海濱生活方式，體驗愜意度假生活 | 澳洲
布魯姆的凱布爾海灘以其長達22千米的白色陽光沙灘、澄澈碧綠的海水、豐富的紅壤和壯麗的印度洋落日景觀聞名於世。“Wavesong”是一座獨特的大型私人住宅，在其超過10,000平方米的面積內，有一個450平方米的綠意盎然且令人愉快的花園。這套住宅就位於西澳大利亞州北部壯麗的凱布爾海灘後面的街上，是度假村和水療中心的中心位置，無論自住或投資都非常適合。
凱布爾海灘：盡享落日美景與海灘風光
凱布爾海灘位於西澳大利亞州金伯利區的布魯姆，背靠紅褚石懸崖，邊緣被印度洋碧綠澄澈的海水包圍；海灘長達22千米，潔白而干淨。您可以在日出或者日落時分乘著駱駝在海灘上邊走邊欣賞美景，獨一無二的度假氛圍和愜意感受令人心醉神迷。
對於喜歡親水生活方式的人來說，這裡是完美的度假地。凱布爾海灘綿長而平坦，有著平緩起伏的波浪，十分適合游泳、日光浴和海灘漫步。Cable Beach這處綿延 22 公裡的純美白色沙灘，其後是紅赭色懸崖，周邊環繞著印度洋的蔚藍水域。此地與布魯姆相距不遠，從潛水采珠到恐龍足腳印，布魯姆的歷史也相當引人入勝。
“Wavesong”是為您提供了一個罕見的置業機會，在這樣優越位置上的大型房地產是很少出售的，因此它的稀缺性注定了他具有很大的投資價值，未來升值潛力也很大。
泰國曼谷買房記：就當是買了個理財產品 | 海外
深夜加班後，還得開車40公里回到五環外的家，長距離通勤帶給覃悅的焦慮，與手中現金無處安放的惆悵相比，似乎難分上下。（泰國置業）
儘管手中現金不算多，但究竟放到哪裡才能追上通貨膨脹的速度？房子，覃悅唯一能想到的答案就是房子。可在全國熱點樓市幾乎都被限購、限售把得死死的情況下，她突然萌生一種無形的焦慮，似乎這些加班拼來的血汗錢立馬會蒸發掉一樣……
2017年初夏，覃悅與朋友陳澄加入了曼谷買房大軍。在她們看來，如果想給未來的人生之路更多安全感，這是鋪上的第一塊磚。
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換不了房，P2P風險大
生活中，有時候突然會有驚雷乍起的時刻。
2017年3月17日，北京市出台樓市新政，明確規定“認房又認貸”，二套普宅首付不低於60%，非普首付不低於80%。當時，看到微信裡刷屏的這條消息，覃悅心裡空落落的，這條突然出來的政策堵死了她想要在北邊換套房的心思。那天，她卸載了手機上買房的APP。
北京姑娘覃悅平時跟父母住在一起，工作8年後在西南六環有一套70平左右的一居室用於出租，每個月的公積金足以覆蓋月供。2016年，覃悅跳槽到五道口附近的一家互聯網公司上班，喜歡中午買了盒飯和咖啡，去清華大學找一處樹蔭安靜享受閒暇。
對於在五道口和中關村上班的人來說，北五環是理想的置業地。進入2017年，幾乎沒有任何負債壓力的情況下，覃悅看著手中的幾十萬積蓄，想在離單位近一點的北五環換套房子，哪怕小一點。但突如其來的新政，讓她難以抉擇，畢竟首付變成了六成以上，她一個人還是難以承擔。
覃悅手中的閒錢與每個月準時進賬的工資，暫時在股市和P2P上各自放了一部分。不過，自2015年股災以來，作為風險迴避型投資者，覃悅逐步從股市抽出為數不多的投資。
而在去年某知名互聯網公司資金鏈出現危機後，她又開始加快撤出其參與投資的一家P2P公司的理財產品，這款理財產品年化利率8%，在眾多P2P產品中，尚不算高，因此風險也不那麼大。
317新政出台後，對於覃悅而言，找到一個收益不錯的投資門路成為一大難題，畢竟不能看著辛苦賺的錢憑空貶值了。
去泰國旅遊時買了套房
讓覃悅沒想到的是，這道難題竟然隨著好朋友陳澄的辭職神奇地破解了。
陳澄在工作十餘年後，終於在今年6月裸辭，賣掉剛開了不到一萬公里的車，退掉了五道口租了幾年的房子，宣佈要離開北京去周遊世界。
風一樣的人生，總會有風平浪靜的某個時刻。來到泰國曼谷，這個曾經在北京數次看盤被售樓處搶購景象嚇到的女生，突然決定也許可以把手中的積蓄換成一套曼谷“大望路”的高檔公寓。
“首付不高、完全在承受範圍內，並且是永久產權，萬一有一天想要在曼谷工作，也可以有個落腳地。”陳澄一開始的打算十分簡單。
曼谷有屬於自己的靜謐與喧鬧。清晨被人群打亂之前，寧靜的讓人不忍打擾，不過到了白天，優勢大都市的擁擠做派這裡也全都有，也正是因為後者，給了曼谷房地產市場發展的土壤。
為了在曼谷買房，陳澄出手之前做足了功課。除了在當地選擇了一家專門為中國買房人服務的經紀公司外，她還特意從網上花了500塊錢買了一份相當詳細的曼谷房價、房租分析報告。
而在一份她自己整理的十幾頁的Word文檔中，包括了眾多項目的地圖、均價、價格走勢分析以及Airbnb的房租價格等數據，用她自己的話說，“買房要謹慎。”
陳澄最終選擇的公寓位於EKKAMAI素坤逸大道（Sukhumvit）附近，這一區域以高級住宅居多。公寓所處的位置，類似於北京國貿、大望路一帶，由於日本人較多，除了有大商場外，還有許多小清新的茶室、咖啡館，生活氣息濃厚。
而這一帶的豪宅均價大概在人民幣3.6萬～7萬元/平米。這是一套2020年底交房的期房公寓項目，一居室，單價在3.6萬上下，30%首付約50萬，另外70%在交房時付清。
與陳澄一樣，去泰國旅行，甚至是特意去買房的中國人不在少數。數據顯示，從去年9月至今年1月，中國大陸和海外華人對泰國房產的訪問量同比增長了100%以上。
收房後就賣掉或出租
陳澄並不想在曼谷投入太多資金，畢竟她仍然有可能在國內購房，而覃悅又對於錢放在什麼投資渠道暗自焦慮，於是，在陳澄決定了要買這個項目後，與覃悅一合計，兩人就敲定了這筆“投資”，約定了5：5的分成比例，接下來就是匯錢、簽約。
當前，中國居民的年購匯額度只有5萬美元，購匯流程、購匯用途都日漸嚴格。中國首富們出海買買買的一舉一動都備受監管層關注，對於陳澄們而言，好在她們需要的首付並不算多，在匯款上並沒有遇到太多阻力。
“用護照在泰國當地銀行開個賬戶，然後從國內以旅行的名義給這個賬戶匯款，然後再轉到當地開發商賬戶，確實比較繁瑣，但沒有遇到什麼麻煩。”陳澄稱。
其實，陳澄和覃悅在曼谷的投資頗具代表性。在泰國置業經紀人看來，這批中國買家大多都傾向於選擇售價在100萬元人民幣上下的公寓，而為何選擇這類小戶型產品投資，原因在於價格與租金回報達到微妙的平衡。
在覃悅看來，如果是100萬人民幣的期房公寓，首付在30萬上下，餘款在建成後才需要付，即便是全款，也並非一筆巨大的投資，畢竟100萬在北京已經不可能買到什麼房子。“更重要的是，曼谷市中心的公寓也才3.5萬/平米左右，還是永久產權與精裝修，性價比很高。”
泰國房產機構數據顯示，2016年曼谷房產均價漲幅高達40%，曼谷整體的房屋租金回報率達6%。越是靠近輕軌沿線的房價越貴，很多房產的平均租金回報率可達7%~8%，甚至10%。
“如果2020年收房前，房價一直維持較高漲幅，到時候出手賣掉也是一筆不小的收入。如果一時不能賣掉，交齊餘款後拿來出租，即便是8%的出租回報率，也是一筆不錯的收入，畢竟北京房子的出租回報率還不到2%，靠譜一點的理財產品年化收益率也才5%，就當是買了個更穩定的理財產品。”覃悅分析道。
（據入駐搜狐號的作者：李敏）
日媒：11年工資可在東京買新房 二手房需7年多 | 日本
日本調查公司東京KANTEI統計顯示，2016年日本東京圈新建住宅平均銷售價格達到工薪族年收入的10.68倍，雖然可以說仍處於較高水平，但時隔5年出現了下降。除了日本人的年收入正在增加之外，由於住宅價格感覺相對偏高，千葉縣和崎玉縣等價格降低的住房正在增加。
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住宅銷售價格（按使用面積70平方米計算）除以根據日本“縣民經濟計算”推算的員工人均年收入而得出了房價與收入的比例。2016年東京圈新建住宅價格（使用面積70平方米）為5511萬日元（約合人民幣329.4萬元），比2015年下降2%。另一方面，東京圈的員工平均年收入為516萬日元（約合人民幣30.8萬元），提高了1%。兩方作用下，房價收入比下降了0.31個百分點。
銷售價格下降的是千葉縣和崎玉縣。尤其是千葉縣的千葉市、柏市和松戶市等地，價格適中的大型住宅供給增加，平均價格下降幅度超過10%。
在東京都內，黃金地段的“過億日元住宅”和23區的高價住宅佔供給的一多半，2016年的銷售價格上漲2.5%，房價收入比也上漲至11.46倍。不過，目前也出現了下降的跡象。東京KANTEI主任研究員高橋雅之指出，“出現了按以往價格賣不出去、降價1成左右出售的房產”。
另一方面，2016年東京圈二手住宅（10年房齡）的房價收入比為7.13倍，上升了0.44個百分點。超過7倍已是23年來的最高水平。主要原因是銷售價格提高8%。東京圈二手住宅方面，東京都內房價收入比為9.13倍，為日本全國最高，神奈川縣為7.65倍，高居第3位。高橋認為，“首次購房者從新建住宅轉向了二手房，因此二手房價格上漲”。
日本政府曾提出使民眾能以5倍年收入購買大城市圈住宅的目標，並於1992年在內閣會議上確定。但是，日本住宅價格的房價收入比目前以大幅超過5倍的水準發展。高橋認為，“雖然很難迅速降至7~8倍，但會進入價格調整的局面，房價收入比也將逐漸下降”。
（據日經中文網）
特朗普廢除DACA移民計畫80萬人或遭遣返 紐約爆發抗議 | 美國
這回，美國“追夢人”連“美國夢”的邊或許都沾不上了！
美國司法部長塞申斯當地時間5日宣佈，廢除前總統奧巴馬政府期間推出的DACA（童年入境暫緩遣返）計畫，約80萬“追夢人”將受影響。當天，紐約爆發遊行活動抗議這一決議。
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2012年，奧巴馬政府推出DACA計畫，允許2007年以前進入美國的16歲以下非法移民被暫緩遣返，並可申請為期兩年的工作許可。這一80萬人的群體被稱為“追夢人”，多數為拉美裔，如今基本上在15歲到36歲之間，大部分都已是成年人。
塞申斯5日在宣佈廢除DACA計畫時稱，該計畫不僅違憲，還使美國西南邊境沒有陪伴的未成年人數激增，造成可怕的人道主義後果，同時因為將工作機會給了非法移民，使得成千上萬的美國人失業。
需要指出的是，2012年奧巴馬是直接繞過了國會，通過行政令創建了DACA計畫。因此，塞申斯表示，DACA是行政部門的“違憲行使職權”，是“單方面的行政大赦”。
美國總統特朗普在聲明中稱，作為總統，他的最高職責是捍衛美國人民和憲法。同時，他並不贊成因父母的行為而懲罰孩子。然而，美國是因為依法治國才會是一個充滿機會的國度。
特朗普也說DACA計畫造成人道主義危機，並稱部分從中美洲來的年輕人成為MS-13等黑幫成員。
白宮聲明稱，特朗普政府此舉並不是要立即完全廢除DACA計畫，但即日起美國政府將不再接受任何來自無證移民的新申請，而現有的DACA計畫受益者中的大部分在明年3月5日之前並不會受影響，國會有6個月時間來考慮適當的立法解決辦法。
特朗普在聲明中再次敦促由共和黨控制的國會進行移民製度改革，並稱自己期待與共和黨和民主黨一起努力，以美國公民優先的方式解決移民問題。當天，他還在推特上發文稱：“國會，準備幹活了。DACA。”在經過夏季休會後，美國國會從5日開始工作。
特朗普政府廢除DACA計畫的舉措導致紐約、洛杉磯等地爆發示威抗議。
據央視新聞消息，5日，大量移民聚集在紐約特朗普大廈附近舉行示威遊行。示威者高喊著：“我們在這裡，我們不會離開”等口號，抗議美國總統特朗普決定廢除DACA計畫。示威者還要求美國國會通過立法為所有在美非法移民提供更加長期的解決方案。十多名抗議者被捕。
而在4日，紐約州和華盛頓州就指出，如果特朗普廢除DACA，他們將向總統提訴。
紐約州長庫莫和該州檢察長施奈德曼在聯合聲明中說：“總統的這項行動將終結數十萬名年輕人的人生，他們一直視美國為自己的家。”
華盛頓州檢察長弗格森也表示將採取法律行動。他說：“我將竭力使用所有法律工具，來保護華盛頓州數以千計的追夢人。”
包括弗格森和施奈德曼在內，美國20個州的檢察長已於7月致函特朗普，向他表明，如果他終結這項庇護方案，他們將“使用所有適當方法”維護這項計畫。
與此同時，包括蘋果、谷歌、微軟等美國科技公司的高管也對此表示反對。據《財富》報導，多名美國科技巨頭高管在一封聯合信中稱，所有的DACA受益者都在美國長大，在政府註冊並提交了調查資料，回饋美國並交納所得稅。
一旦DACA受益者被遣返，美國GDP將損失4630億美元，而在社會保障和醫療保險稅貢獻方面將損失246億美元。
微軟CEO薩提亞·納德拉在上週四的一份聲明中還稱：“DACA受益人（為美國）帶來了廣泛的教育和專業背景，他們能夠為美國的勞動力做出重要貢獻。”
而蘋果公司CEO庫克也表示：“我有250名同事就是‘逐夢者’。我將與他們同在。”Facebook創始人扎克伯格則直接指責特朗普的這一決定“特別殘酷”，宣佈廢除DACA的這一天對美國來說是一個悲傷的日子。
包括眾議院議長保羅·瑞安在內的共和黨人也認為應“完整保留”該項目。2016年民主黨總統參選人桑德斯3日晚發佈推文表示：若真的廢除DACA，那麼該決定將成為美國現代史上總統做出的“最醜惡”“最殘酷”決定。
據《今日美國報》消息，特朗普早在競選期間就曾表示要廢除該項目，但入駐白宮後卻遲遲為有行動，不少共和黨人和支持者失去耐心。多達10州的共和黨領袖此前向特朗普發出“通牒”：如果不終止DACA就將上訴，他們給出的最後期限剛好是9月5日。“政治”新聞網稱，特朗普選擇此時發佈決議很可能是為了“穩定軍心”，表明自己恪守競選承諾，另一方面也將壓力“甩鍋”給國會。
（ 據中新網 原文鏈接）
加拿大央行再次加息至1% 樓市被再捅1刀 | 加拿大
加拿大央行9月6日宣佈再次上調基準利率，升0.25個百分點，利率已從0.75%升至1%。
這是央行繼今年7月初以來的第二次加息行動。央行稱經濟的強勁表現已經擴展到廣泛領域，同時經濟增長表現為可自我持續。（加元兌換人民幣走勢預測）
消息一出，加元匯率應聲上漲，加元兌美元匯率升1美分，至82美分。
央行大大低估了經濟增長
此次加息可能令一些人感到意外，僅僅不到一週前，加拿大統計局才公佈最新的經濟數據，顯示本國第二季度的經濟創下4.5%的驚人增長。
同樣，今年前三個月經濟也都有意外健康的增長，GDP增長率3.7%，遠遠超出加拿大央行的預期水平。
央行在週三發佈聲明，稱就業市場穩固和薪資增長，推動了強勁的消費者開支，同時，商業投資與出口等關鍵領域也有增長。
至於未來的利率走勢，央行仍表示不會預先設定，而是依據未來新公佈的經濟數據和金融市場的發展。
央行也表示，由於目前家庭債務過高，央行會特別關注加息對經濟和就業市場狀況的影響，以及高借貸成本對加拿大人的潛在風險。央行預計下半年經濟增速將會放緩。
政策調頭，低利率時代終結
此次加息意味著央行的利率政策已調頭，撒錢和低利率時代在加拿大已經終結。
1%的利率水平相當於回到2015年1月的央行利率。央行行長波洛茲(Stephen Poloz，上圖)於2015年曾兩度降息，以幫助因油價崩潰受創的經濟。央行在週三的聲明中也說，經濟越來越強勁，說明不再需要低利率的刺激。
加息讓專家大跌眼鏡，此前金融市場預測週三加息的機率是50%，不少分析師預測央行會等到10月份才第二次加息。因為此前的整個8月份，央行官員沒有作任何重要講話，也沒有對9月份加息作出任何暗示。也有分析師認為央行會避免加息導致加元進一步上漲，對出口不利。
央行在其聲明中解釋說，通脹率與核心通脹率自7月份以來小幅上升，基本符合預期，不過薪水與物價的上升壓力仍然低於歷史走勢和發達國家正常水平。
10月份可能還有第三次加息
道明銀行(TD)經濟師Brian DePratto指出，此次加息將使加拿大的利率走向正常化。加拿大國家銀行的經濟師更呼籲央行在今年底之前第三次加息。
央行下一次議息日是10月25日，屆時央行將發佈季度經濟報告。
相關資訊：數據嚇人：多倫多區超一半地區仍是賣方市場
（據加拿大家園）
印度房價過去五年漲幅高居亞洲首位 遠超中國 | 海外
越南房地產：泡沫還是黃金 | 海外
越南1945年獨立後，又用了將近三十年時間才結束南北戰爭實現全國統一。然而由於歷史原因，南北經濟的發展還是有比較大的差距，整體上南方經濟發展水平超過北方，這一點在房地產方面也表現得非常明顯。南北方分別以胡志明市和河內為代表，所以我們本篇關於越南樓市的討論，主要以這兩個城市為主。越南房地產市場，以2005年為起點，主要可以分為三大階段：
1 騰飛期（2005年-2009年）
2005年開始，越南的樓價開始起步，信貸的擴張促使房地產市場逐步升溫。到2012年為止，胡志明市的高端樓盤價格已經漲到了4000-5000美元/平方米，中端價格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至較低檔的樓盤也炒到了1000-2000美元。這一水平已經遠遠超出當地工薪階層的購買力。
2 調整期（2010年-2013年）
隨著房價的不斷走高，政府也意識到了地產泡沫的潛在風險，開始調低信貸規模，控制樓價成交。2009年1月1日起，對轉售樓盤收益的徵收的稅收從10%直接上提到25%。樓價的成交量受到了打壓，成為樓市引爆的轉折點，而真正的樓市泡沫破裂發生在2011年前後，首當其衝的是前期漲幅最高的胡志明市，河內緊隨其後。此次調整整體價格下降了大約30%左右。以胡志明市為例，樓價腰斬至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地產的貸款也未能如期償還，導致了大批壞賬的產生。關於這一點，我們在金融篇中有過詳細論述，此處不加贅述。
3 快速發展期（2014年到現在）
2014年以後，隨著VAMC的成立，政府漸漸開始對銀行體系進行了一系列的重組與改革，市場也開始消化地產泡沫所造成的連鎖效應，整個房地產業開始逐漸走出低谷。2015年，為了拯救低迷的房地產市場，越南政府對《住房法》進行了修改，放寬了外國人在越南的購房條件，越南房地產也從此漸漸走出了低谷。尤其是進入2016年上半年以來，樓市再度出現新一輪繁榮，一直延續到現在。
二 影響越南房地產發展的核心因子分析
那麼越南房地產市場是否仍然具備增長潛力與投資價值呢？我們將從以下幾個對房地產有重大影響的因素，結合越南自身的情況進行探討：
1 、經濟發展狀況
如圖所示，越南近二十年來保持了較快的增長速度，尤其是近十年來GDP的平均增速一直在6%之上，為房地產發展創造了一個良好的經濟環境。
圖一 1997-2016越南GDP總量及同比增長
圖二是2010年至2016年東南亞主要國家人均GDP的排名情況，越南以8.4%的水平處在首位，說明從經濟實力來看，越南的經濟水平有一定支撐作用。而且越南的物價指數目前穩定在4-5%左右的水平，同樣創造了一個相對溫和的經濟環境。
圖二 2010-2016年東南亞地區人均GDP排名（%CAGR）
2、 政策法規影響
與中國類似，越南政府的政策對於房地產市場有很大影響。越南房地產市場自2011-2013年泡沫爆裂之後長期處於低迷狀態，越南政府採取了一系列積極措施刺激房地產發展。從效果來看政府對於房地產市場的態度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日對於《住房法》的修訂放款了對外國人的限制，使得房地產市場迎來了新一輪的高潮。展望未來，越南的政策法規還會在較長一段時間保持穩定，這對於投資者而言是一個政策性的利好因素。
3、 人口因素
我們再從人口的角度分析，越南房地產的需求動力是否還能延續。
a 人口結構
目前越南處在人口紅利期，截止2016年，15-54歲的人口基本上佔據了整個人口金字塔的63%，其中分佈最為密集的年齡段則又集中在20-34歲。而中青年往往是購房大軍的主力，所以單從人口結構看，不考慮放開外國人購房限制以後的外來力量，單就國內居民的購房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相較於其他東南亞國家仍舊處在較低水平，說明越南地產仍有較大增長空間。
圖三 2016年越南人口結構金字塔
b 消費能力
根據越南的數據統計與預測，2016年與2020年越南中等收入與富裕家庭數如下圖所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增長，而中等收入家庭也有超過50%的增長，說明越南家庭收入的購買力與消費力在未來五年內將有顯著提升。
圖四 2016年與2020年越南中等收入與富裕家庭數對比（單位：千）
c 消費習慣
越南人民曾經習慣於用整付的方式去購買房地產，用一整袋現金去直接面對面進行交易的情況在越南比較常見。而近幾年來越南人民的消費習慣正在一點點發生改變，貸款開始成為一種更加常見的方式。2012年以前，幾乎僅有10-15%的越南居民會在買房時使用住房貸款，而到了2015年之後，這一數字發生了明顯的改變。僅2015年上半年前八個月，越南發放給買房居民的貸款就激增了22%，也是從2015年開始，基本上50%以上的購房居民開始使用住房貸款。隨著未來銀行體系的進一步完善，加之降息的作用，住房貸款的比例仍然有望進一步擴大。
4 、金融環境
與任何一個投資標的一樣，房地產行業最主要的兩大因素：一個是收益，一個是成本。收益我們重點看兩部分：房地產本身的資本增值和租金回報率。而成本我們將重點留意信貸成本。
a 收益
從租金回報率來看，越南目前的租金回報率還是比較有吸引力的，胡志明市平均年租金回報率可以達到6%-7%左右，遠高出目前北京上海等一線城市的回報率。即使扣除管理費等雜項，淨回報率也有4%-5%左右。再從資本增值的角度來看，在過去三年，越南房地產確實有了較大增值，然而這種增值幅度是否能夠持續，我們目前保持謹慎態度，具體將會在風險部分再做詳細闡述。
b 成本
從信貸成本來看，越南的借貸成本相對較高，如圖所示，貸款利率曾經一度逼近20%，近年來有所回來，逐漸穩定在8%的水平。這會給購房者帶來較大壓力，這也是很多越南人仍舊採用整付方式的重要原因。不過越南政府目前仍舊維持相對寬鬆的貨幣政策，相信未來利率環境相對穩定，不會造成較大波動。
圖五 2008-2017越南一年期貸款利率走勢
三 越南房地產的潛在投資機會
我們認為未來越南房地產市場可以主要通過以下兩種途徑進行投資：
1 、直接投資房地產業
綜上所述，我們認為越南房地產仍然具備一定的上升空間，但需把握結構性機會。越南房地產市場，大致分為四大類——廉價房、中端房、高端房以及奢侈房地產市場。我們認為未來較有投資價值的，集中在兩類地產。一類是中低端房地產，可考慮長線投資；另一類則是功能性地產，通常用作民宿出租。前者主要是受剛需推動，而後者則是由於快速發展的旅遊業以及人均收入水平的不斷提高。從資本增值的角度看，後者的價值要大過前者，但同時面臨的風險也較高。
圖六 2010-2016年胡志明市中低端住房成交量
註：Grade A: >US$2000,
Grade B:US$1200-2000,
Grade C:
數據來源：Savills，HTI Macro Research
由上圖可知，胡志明市的中低端住房成交量，從2012年到2016年五年期間，實現了8倍的增長。而根據房地產公司NLG的預測，未來三年成交量仍會保持10%的復合年均增長率，而結合之前對人口結構與收入結構的分析，我們認為需求更多會集中在此類住房。
2 、間接投資地產股
如果認為直接購入房地產成本太高風險太大的話，那麼購買越南房地產相關股票也是一個不錯的選擇。我們同樣可以將目光聚焦在主打中低端市場的房地產公司上，當地主打中低端市場的地產公司都有望受益於不斷回暖的地產市場。
四 投資越南地產業面臨的風險
1、 市場泡沫風險
這是最大的風險。胡志明市地理區位如圖所示，目前二區的平均房價基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一區的一些黃金地段，已經再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根據美國顧問公司Demographia公佈的《全球樓價負擔能力調查》，樓價入息比率（樓價中位數除以家庭全年入息）排行前五位的城市分別是：中國香港、悉尼、溫哥華、奧克蘭、加州聖河西，其對應的樓價入息比率分別為：18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而我們如果計算胡志明市的樓價入息比率的話，目前均價大約在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工資大約在600美元/月左右，當地樓價中位數大約為13萬美元，約102萬港幣。所以基本上胡志明市的樓價入息比率也在9左右，從全球來看也處在相對較高的水平線上，積累了一定高位風險。
2 、需求錯配風險
我們認為未來另一大主要風險，是來自住房需求與供給層次的錯配。簡單來說，就是目前市場高端地產的供給過多，而此類型的地產已經遠遠超出了普通工薪階層的購買力，大部分的購房需求仍然集中在中低端市場。這就造成了房地產市場的需求與供給的不匹配。胡志明市別墅的吸收率（成交量/供給量），基本上僅維持在30%左右，而中低端市場供給則仍然處在相對緊張狀態。
圖七 2014-2017Q1年胡志明市別墅供給與成交量對比
3 、政策法規風險
這一風險存在於任何一個新興市場之中。我們在金融篇中也提到過，由於體系不健全，法規不完善，關於股市的政策處在相對不穩定的狀態。同樣的風險也存在於樓市之中。2011-2013年的樓市崩塌，與2009年提高稅收有著直接的關係。由於目前越南樓市剛剛對外國人開放，整個房地產市場處在上升期。如果未來政府再出調控政策，或者對外國人購樓再取進一步放開或者收緊的舉措，都有可能會造成樓價的波動。
4 、政治風險
這方面的風險更多是針對中國的投資者而言。南海爭端一直是中越關係的主要矛盾點。2016年臨時仲裁庭關於南沙島礁的法律地位作出裁決後，中越關係就一直處在比較緊張的局面。這種政治外交風險也應成為在當地置業的中國人的考量因素之一。不過就目前的中越關係來看，我們認為這種外交風險還是相對可控的。一方面，中國和越南一直保持著良好的雙邊貿易關係，截止2016年，中國已連續12年成為越南的第一大貿易夥伴，是越南第一大進口來源地和第四大出口市場，越南更是在2017年成為了中國在東盟的第一大貿易夥伴。另一方面，隨著一帶一路的深入，中越兩國必將在更多項目上有深入合作交流，所以這方面的風險相對比較穩定。
（據作者：海通國際 黃少明）
亞洲房市誰漲最凶 不是中國香港 而是印度 | 海外
在過去五年內，中國香港房價上漲了 65%，而印度房價上漲了 70%。膨脹的人口、快速發展的經濟和擁擠的城市，正使印度核心城市的房價飆漲。
人們可能認為中國香港是亞洲房價增速最快的地方，其實第一名應該是印度。
根據《華爾街見街》報導：據 Knight Frank 研究公司近日發佈的報告，在 2012-2017 五年核心房價增速榜中，印度以 69.7% 的增速排名亞太地區第一。其次是中國香港（65%）、紐西蘭（54%）、澳大利亞（43%）和馬來西亞（41%）。投資日本和新加坡房地產的人最慘，將分別虧損 4.5% 和 5.6%。
印度房價上漲的原因主要有兩個：一個是人口不斷增加，2016 年的資料顯示人數達 13.26 億人；另一個是經濟發展較快，人口快速向新德里、孟買、加爾各答等主要城市集中，致使這些城市的房價飆漲。
不過，中國香港房價最近增速確實驚人。在 12 個月內核心房價增速榜中，中國香港以 21.1% 的增速排名亞太第一，全球第二，僅次於北歐國家冰島。據華爾街見聞此前提及，中國香港房價快速上漲，和中國香港人多地少、政府批准的土地供應不充足、大陸資金瘋狂湧進推高房價有關。
全球房價普漲，2 季度全球房價增速達 5.6%
2017 年，全球房價普漲。在 Knight Frank 研究公司追蹤的 55 個國家中，2017 年錄得房價增速為正的比例高達 89%，比 2008 年金融危機時的還要高。
不過，全球房價增速有所收斂。在過去 12 個月內，全球房價平均增速為 5.6%，較上季度發佈的資料 6.5% 有所下降。
其中，加拿大、印度、澳大利亞、土耳其和紐西蘭等國房價增速在 10% 以上，冰島和中國香港的房價增速在 20% 以上。55 個國家中，僅日本、新加坡、希臘、烏克蘭等 6 個國家房價增速為負。
幾個人口大國中，印度以 10.5% 的增速，排名全球第 9；中國大陸以 9.6% 的增速，排名全球第 12 位；美國以 5.8% 的增速，排名全球第 25。
（據鉅亨網新聞中心）
目前最完整的新西蘭移民政策清單出爐 | 海外
臨近新西蘭大選，各政黨紛紛拋出政策吸引選民，華人最關心的移民政策情況如何？和父母團聚有希望嗎？天維網總結了如下各政黨移民政策要點：
一、父母團聚移民
自從去年底新西蘭宣佈在2年內暫時關閉父母團聚移民簽證以後，“重啟團聚移民”的呼聲在注重家庭團聚的華社中已經越來越高。各政黨對重啟該簽證的反響不盡相同。。
國家黨：正在調整和制定簽證條例
新西蘭總理英格利希受訪時，對重啟父母團聚移民簽證一事明確做出了回應。他表示，政府正在重新審核父母團聚移民類簽證的規則。
“我們理解移民希望與家庭團聚的心情，我們現在正在重審這類簽證。但我們希望在簽證出台時，大家能夠清楚地知道這些政策的細則。所以在簽證關閉期間，政府正在調整和制定簽證條例。”
優先黨：要嚴格限制老年移民的數量
優先黨明確表示要嚴格限制老年移民的數量，因為這會影響到國家的健康和其他服務。
工黨和綠黨：喊口號支持
在政府關閉父母團聚移民後，時任工黨黨魁Andrew Little明確表示，國家黨政府關閉父母團聚移民是一個“非常殘忍的舉措”。他強調，就父母團聚移民這種簽證來說，工黨從來沒有考慮過、也不會取消該類簽證：“我們不會提議對這類簽證進行任何調整和改變。”
綠黨黨魁James Shaw在受訪時表示，他不認為享受養老福利的人群應該被區分對待。
“Winston Peters經常說那些在新西蘭居留時間不滿10年的人不應該有資格享受社會、養老福利，但新西蘭有一套通用的養老政策，不管是窮人還是富人，都能拿到養老金。只要符合條件，哪怕你在工作，也能領養老金。”
行動黨、毛利黨和人民黨：實踐支持
行動黨黨魁David Seymour表示，該黨已經正式把父母十年訪問簽證作為其政策之一。這個簽證可以允許父母赴新西蘭，但必須要自己買保險。
人民黨提出，他們希望調整併重啟父母團聚簽證，先給予父母一個最初五年期的工作簽證，在此之後父母可以申請永久居留權。
毛利黨則希望直接重新開放父母類別和家庭團聚類移民。
二、技術移民政策
國家黨：不削減移民數量
在經過一系列移民分數調整、職業等調整之後，國家黨認為目前的淨移民數量處於合理的水平，限制移民進入新西蘭會給一些行業和區域經濟造成破壞。
總理英格利希明確表示，國家黨不會出台政策去削減移民數量。“新西蘭需要移民來幫助國家的建設和發展。如果國家的發展需要更多移民，那麼政府歡迎移民到來。我們不會人為地去削減移民數量，因為新西蘭的移民人數是由國家的經濟情況決定的。”
工黨：大力降低移民人數
工黨認為，近幾年過多的移民給國家帶來負擔，因此需要削減人數，計畫削減2-3萬人。主要包括以下幾類：1.學生簽證：削減6000-1萬的低等級學生簽證發放量；2. 畢業後的open工簽：低學歷或沒有工作邀請的畢業生將不再能獲得1年的開放工簽，預計減少9000-1.2萬人；3. 工簽：按照地區進行職業劃分，確保僱主優先僱傭本地人，預計削減5000-8000人。
優先黨：不能讓移民搶了本地人的飯碗
優先黨沒有明確說明技術移民數量問題，但強調為醫療和福利考慮，要控制大齡移民的數量。
不過優先黨一直提倡，不能讓移民搶了本地人的飯碗，其具體政策如下：
- 移民不能作為廉價勞動力的來源去拉低本地工人的工資和工作條件；2. 新西蘭本地求職者必須得到優先考慮；3. 移民政策必須符合新西蘭利益並主要用於滿足關鍵性的技能短缺；4。嚴控家庭團聚移民；5. 為醫療和福利考慮，要控制大齡移民數量；6. 杜絕對移民工人的剝削；7. 奧克蘭基礎設施過於飽和，引導移民往奧克蘭以外地區；9. 移民不能通過提前購買語言課程的方式來繞過英語要求。
行動黨：支持移民，限制過度慷慨的福利
行動黨支持移民，但提出要削減“過度慷慨的福利”。同時提出新移民入籍時簽署新西蘭價值觀認同文件。
另外，對於國際留學生，如果其父母無法證明過去三年中的某一年是新西蘭稅務居民，就要被收國際學生費。
人民黨：為低級別課程留學生提供2年工簽
- 評估新西蘭國際留學生的現況，為做出的承諾提供公平可實行的機會。為參加低質量課程的學生提供一個為期2年的工作簽證，要求他們符合技術移民類別職業或短缺技能清單職業的需求。2. 進行留學行業整改，將正直與誠信回歸教育產業。
另外，人民黨還提出恢復家庭最後一個成員團聚簽證，增強社區能力。
三、難民
工黨、綠黨：提高每年的難民配額
工黨提出要將新西蘭現有的難民配額翻倍，增加至每年1500名。
綠黨則表示， 在未來6年，將把每年的難民配額增加到4000個；2. 受教會和社區支持的名額1000個；3. 新設一項人道主義簽證，頒發對象為受氣候變化影響的太平洋居民，每年名額最多100人。
國家黨：維持難民數額，少量增加
國家黨目前的難民配額為每年750人，2018-19年起增至每年1000人。2016年特批750名敘利亞難民名額。
優先黨：不要直接安置難民
優先黨提出要增加對女性難民的資金投入。另外，難民安置上需要與當地政府溝通，而不是直接安置。
（據新西蘭天維網）