Author: Tina

报告:居高不下的悉尼房价 未来或”吓跑”移民

一份新的政府报告警告，如果房价居高不下的话，未来迁入新州的移民可能会减少。

据domain.com.au网站报道，周四公布的《新州代际报告》（NSW Intergenerational Report）称，人口老龄化使得新州的健康成本更高、到2056年时居民劳动力比例缩小，而这种状态可以通过移民（往往都接受过较高的教育且都处于工作年龄段）来缓解。“更多的移民迁入倾向于降低老年人依赖率（dependency ratio），缓和新州承受的医疗费用压力，移民增长还倾向于促进经济收入增长”。

报告指出，新州一直以来都是移民心目中的理想居住地，但最近新州房价的飙涨可能遏制了潜在海外移民的移居倾向。Domain集团的数据显示，目前悉尼独立房的中位价比澳洲第二贵的首府城市墨尔本要贵25万澳元，公寓则要比墨尔本贵20万澳元。

报告预测，到2056年为止，新州的总人口将达到1120万澳元，其中170万人口会是净移民。这等于新州将年增4.1万名净移民（6万人迁入和1.9万人迁出）。澳洲人口研究协会Bob Birrell的可负担性报告还指出，“过去几年中，悉尼的外围区域房价也发生了飙涨。这是自住业主、投资者、新居民和移民家庭相互之间竞争导致的结果。房价太高，移民家庭最后别无选择只好去更远的区域找便宜房”。

（图片来源：domain.com.au）

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Birrell在报告中称，“另一种可能性是，由于相对于澳洲其他地方更高昂的住房成本，一些移民将会绕过悉尼和墨尔本。还有一个更严重的可能性是，移民的涌入将会减弱，尤其是悉尼”。报告表示，如果房价还这样上涨，悉尼在移民家庭心目中理想居住地的地位是否还能保住，这是个未知数。

人口统计学家Glenn Capuano说，悉尼的房价已经非常高了，这也是移民群体想要移居这座城市的强烈愿望所导致的。“还没有任何证据表明，移民将不会来悉尼。我们所看到的是，悉尼现有的人口中，有大量的人都在往新州区域搬，每年约有1.5万人，这很明显是因为房价昂贵和交通拥堵的问题”。

据了解，悉尼房价在自2015年第四季度以来就一直在跌，但专家预测2020年后房价可能会再度飙涨。

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（据今日澳洲）

NAB专家:三成中国人购买的澳公寓或将空置

澳洲国民银行（National Australia Bank）的首席经济学家Alan Oster说，由中国人主导的购房狂潮过后，外国人在澳洲所持有的30%城市公寓都有可能会空置。

Oster预测，20%到30%中国人购买的公寓大部分将处于空置状态

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据《澳洲人报》报道，Oster估计墨尔本CBD60%、悉尼50%的期房公寓购买资金都不是来自四大银行，而是海外机构。正是由于这种海外购房热潮让银行监管缩紧了对投资者的借贷政策，导致墨尔本CBD公寓市场供应的过剩高达3倍，悉尼为2倍。

Oster预测，20%到30%中国人购买的公寓大部分将处于空置状态。他预计城市公寓价格未来几年内会下跌。如果中国买家打算将投资转回国内，跌幅会更大。

随着各大银行都在限制借贷政策，使用其他融资方式的海外投资者越来越多。Oster说，“墨尔本（CBD）60%到70%的公寓买家，我们都不知道到底是谁在给他们提供资金，是打算用现金买？还是在中国大陆、中国香港或其他地方有账户？”。

虽然北京正在打击外汇流出，公民每年只能从大陆转出5万美元（6.92万澳元），但Oster说，他们还是有办法把钱从中国转到澳洲。

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（据今日澳洲）

塔州首次建房者将有资格获2万澳元补贴

塔州政府这次为了扶持和鼓励首次建房者抛出了“大彩蛋”，根据即将公布的塔州预算案计划，塔州的首次建房者（First-time home builders）将有资格获得政府发放的2万澳元补贴。

塔州的首次建房者（First-time home builders）将有资格获得政府发放的2万澳元补贴

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据Yahoo网站的新闻报道，塔州政府宣布，只要是首次建造新房子的人都将有资格获得2万澳元的补贴。按照这个政策，在今年1月份到2017年7月份之间首次买地建房的人都能享受补贴。塔州财政厅长Peter Gutwein说，“这个政策将为全州带来约1.75亿澳元的建房经济效益。

Gutwein表示，“我们希望在建筑领域看到的信心满满的状态能继续保持下去，这就是我们为什么要如此大力地给首次建房者提供经济支持的原因”。

据了解，Gutwein周三宣布，塔州政府之前给首次购房者提供的1万澳元补贴政策将在今年7月份结束。

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（据今日澳洲）

墨尔本公寓供应量达“史上最多” 半数被海外买家买走

《时代报》报道称，墨尔本市中心有半数的新建公寓被外国投资者买走。此外，墨尔本新建公寓的供应量已经达到了“史上最多”。

业内人士警告称，澳洲房地产业的高速发展期已经结束。现如今，出售公寓已经变得越来越困难。

墨尔本新建公寓的供应量已经达到了“史上最多”。

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不少人都认为，澳洲新建公寓量的不断上涨，纯粹是为了迎合买家的投资需求。而这样的买家从来不会考虑房屋的可负担性。

房地产业研究机构Charter Keck Cramer的主管Robert Papaleo表示，到2017年，墨尔本将有2万套公寓完工。这其中，有6000套公寓位于墨尔本市中心。

Papaleo表示：“2004年，我们每天都能在报纸上看到Docklands的公寓供过于求的消息。当时，整个墨尔本地区的新建公寓供应量不过6000套。现如今，墨尔本市中心的新建公寓供应量就达到了6000套。”

此前，澳洲政府和各大银行出台了一系列的限购和限贷措施，严控外国买家在澳投资地产。

就在本周，全澳最大的投资银行麦格理银行业也出台新规，将全澳120个区域列为“限贷区”。想在这些区域购买高层公寓的投资者，将很难从银行贷到购房款。

Papaleo还表示，在2015年下半年，墨尔本市中心有47%的住宅项目由海外开发商建造，而这些项目的买家绝大部分也都来自海外。

墨尔本大学房屋专家Kate Shaw表示，这些投资者“对房价产生了巨大的上行压力”。

Shaw表示：“墨尔本市中心的房价出现上涨，主要是投资者对高端公寓的需求所造成的。大部分研究者认为，这些公寓基本上没人住。”

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（据今日澳洲）

澳洲各省超全的房地产拍卖规矩 都在这里！

在澳洲通过拍卖方式出售房地产，各省与各省的规定有所不同。在一个省被禁止的做法，在另一个省可能是允许的。

在澳洲通过拍卖方式出售房地产，各省与各省的规定有所不同

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全澳通行的规定

有几条关于房地产拍卖的基本准则这用于澳洲各省与行政区：

拍卖是无附加条件的，而且没有冷静期；

假叫——为了抬高叫价而做的非真正的出价，是非法的；

当出价达到了卖主的保留价格后，房产即「在市」，即肯定要卖出了；

如果出价没有达到保留价，那麽出价最高者有首先的权利去与卖主协商；

拍卖成功后立即付定金，签合同；

拍卖中卖主所出的叫价，必须要向买家宣佈。

昆省的规定：

如果拍卖没有成功，那麽在拍卖会后48小时之内达成的私下买卖合同没有冷静期，如果买家是当时在拍卖会上登记了要竞标的，那麽也没有冷静期。

卖主或其代理给买家提供指导价是非法的。如果房产会在依据价格而搜索的网站上出现，那麽网站必须出具声明，解释那里的价格并不是指导价。

买家必须在拍卖会前注册，领取一个号码牌，才能在拍卖时出价。

拍卖师必须有一个拍卖师的执照，而只持有一家房地产代理的执照是不行的。

卖主并不需要定好一个保留价，如果他们定出了保留价，那麽他们必须在拍卖前以书面的形式写好，而当竞标者出价达到此价格时，拍卖师并不需要宣佈。

在达到保留价之前，拍卖师可以接受卖主的叫价，但在超过保留价之后，卖主的叫价被视为「假叫」，是非法的。

纽省

今年，纽省採取严肃措施，以杜绝代理在拍卖前的故意过低报价。1月1日，新的法律生效，要求代理出具有证据依据的文件，来支持所有的对房地产的评估。

广告上仅仅含糊地写价格指导（如45万澳元起价）将被处以最高2.2万澳元的罚款，而且被发现对故意低报价有责任的代理将失去他们的售房佣金。

与昆省一洋，买家必须事先登记才能在拍卖会上出价。

与昆省不同的是，在一处房产的拍卖会上，卖家叫价只能有一次。

维省

如果在拍卖会前72小时，买家出价被卖家接受，那麽买家就没有了冷静期。

买家不必事先登记就可以在拍卖会上出价。

维省的拍卖师并不需要像在其它省份一洋需要持有专门的拍卖师执照。

卖家的叫价也不受任何限制。

南澳

买家需要事先登记，并且亮出自己的有照片的身份证明。

在拍卖日当天达成的买卖交易，即使不是在拍卖会上落槌达成的，没有冷静期。

拍卖师必须是注册的拍卖师。

卖家出价最多只能三次。

在市场营销过程中，房产代理可以选择不提供任何指导价的估计，而是提供一个最近房产销售信息的列表。

保留价必须由卖主以书面的形式定好。

如果卖家曾经以口头或书面形式表示过一个可以接受的价格，那麽保留价不可以比此价格的110%还高。

西澳

拍卖竞价开始前，拍卖师将宣读关于房产的细节与条件。

卖家叫价可以做10次，通过拍卖师来做。

与维省相同的是，买家不需要事先登记。

北部行政区

在拍卖前达成的买卖合同没有冷静期。

现场持槌主持拍卖的必须是有执照的拍卖师。

卖主必须在拍卖会开始前定出保留价，此价拍卖师绝定不能透露。

卖家的叫价没有次数限制，只要向买家说明是卖家叫价即可。

塔省

买家必须事先登记。

与维省和北部行政区一洋，塔省对卖家的叫价次数没有限制。

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（据钜亨网）

澳最新民调显示 超半数选民认为移民数量过高

根据最新的一项民意调查显示，一半以上的选民认为在过去10年澳洲移民的数量太高了。

据澳洲论坛网报道，名为Essential的民调是受SBS电视台的委托进行的。调查结果发现，约59%在澳洲出生的人认为移民水平过高，60%在海外出生的人同样认为过去10年的移民数量过剩。

最新的一项民意调查显示，一半以上的选民认为在过去10年澳洲移民的数量太高了。

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但是，约合2/3的人认为，移民整体上对澳洲社会有积极贡献，有62%的人认为文化的多样性丰富了澳人的生活。

只有28%的人认为澳洲应该增加接收难民的数量，因为在欧洲发生的难民危机。另外，38%的人认为接收难民是像澳洲这样的富裕国家应该做的。

民调结果发布时间，也正是澳洲官方数据显示在海外出生的澳人比例达到近120年以来最高值的时候。据澳洲统计局（ABS）的数据显示，有28%的澳人出生在海外。

澳洲统计局的丘贝达（Beidar Cho，音译）表示：“澳洲一向有很高比重的移民人数，但是我们现在达到了19世纪末以来的峰值。”

最能观察到移民结构变化的是特定群体年龄中位数的不同。例如，出生在意大利的移民在2005年的年龄中位数是64.7岁。这一数值在2015年上升到了69.3岁。这一变化说明，近期从意大利来的移民人数的下降和现有移民的老龄化问题加剧等。

与此相反的是，从像印度等亚洲国家来的移民，年龄中位数从2005年的37岁下降至2015年的33.4岁。

数据显示，在海外出生澳人比重最多的地区是西澳，从2006年的29.9%上涨到33.4%，约合为786,500人。同时，该地区还是海外出生人口比例增长幅度最大的。

维州名列第二，从2006年的26.3%上升至28.7%——即1,589,800人在海外出生。

塔州有12.6%、约合为64,200人在海外出生，北领地则有18.8%、约合43,600人在海外出生。它们是全澳在海外出生人口比重最低的地区，远低于澳洲2011年录得26.9%的平均水平。

在2011年，西澳是在英国出生的澳人比例最高的地区，达到10.9%。而在新西兰出生的澳人比重最高的地区是昆州（4.8%）。

在维州，在印度出生的澳人约占2.3%、在意大利出生的占1.5%、在越南出生的占1.4%、在希腊出生的占1.1%和在斯里兰卡出生的占0.9%，这些数据均高于其他州或领地。新州则是在中国出生澳人比重最高的地区，约为2.6%。

北领地则是在菲律宾出生澳人比重最高地区，约为1.9%。西澳则录得在南非出生澳人比重的最高值，约为1.7%，在马来西亚出生的澳人占1.2%。

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（据澳洲新快网）

澳洲房产隐藏的这些问题 多数买家都不知道

西太平洋银行房产所有权报告发现，大部分的购房者在验房时只依靠自己的勘察，看看水龙头、内置衣柜、屋顶和灯具的情况。

据Domain报告，西太平洋银行Andrew Moore表示，澳洲只有39%的购房者会聘请专业房屋检查，剩余约60%的购房者都不清楚物业隐藏着的问题。

澳洲只有39%的购房者会聘请专业房屋检查，剩余约60%的购房者都不清楚物业隐藏着的问题

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Moore表示专业房屋检查可以让买家更好的了解房屋状况，例如何处需要维修。还可以帮助购房者判断物业是否符合预算，可以减少入住后的意料之外的费用。

新州购房者需求专业帮助的比例较高，约43%会花钱购买专业报告。其他地区的购房者则没有这么精神。维州只有25%的购房者在签合同前会进行物业检查，南澳也只有28%。

房产中介Todd Hunter表示，专业验房的费用可能是原因。

但Hunter表示相对入住后对房屋隐藏问题的维修费用，500澳元的报告也是划算的。

曾有一个案例，黄金海岸一处物业外表看上去没有问题，但专业房屋检查报告却发现，物业受白蚁损坏严重，尽管只有10年房龄，也已经维修不了了，只能拆除。

因此，Hunter表示即使是新物业或者相对较新的物业，也必须聘请专业检查。

购房条件包括房屋性能检查以及有害生物检验报告，也可以帮助购房者解约。

一名购房者Elaine Banoub曾看中一处物业，物业状况良好，还刚刚方休过。Banoub签订了购房合同，但是其条件包括房屋性能检查以及有害生物检验报告。

随后，验房报告显示房屋湿度大，有霉菌及白蚁风险。此外，另一份报告还发现市议会并未批准房屋部分改造及增建项目。

这些问题都是Banoub没发现的，她依靠报告拿回了购房定金。

从今年7月开始，新州地产中介对销售的物业必须公开建筑、有害生物、地质及合同审查相关报告记录。买家也可以依据这些报告进行砍价。

但是销售合同中是否应强制性包括建筑及害虫检查还在商议中。

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（据澳洲新快网）

澳元还要暴跌30%？澳新银行：或将跌至50美分

澳元还将暴跌30%？澳新银行做出惊人预测，澳元汇率或将跌至50美分。

在过去的1个月内，澳元汇率从接近80美分的高位一路下跌至71到72美分。但澳新银行表示，澳元汇率有望跌至50美分。

澳元还将暴跌30%？澳新银行做出惊人预测，澳元汇率或将跌至50美分

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澳新银行外汇策略师Daniel Been表示，尽管澳元兑美元汇率在过去的5年时间内下跌了35%。但是，澳元依然处于被高估的状态。

截至目前，世界3大评级机构对澳洲的评级依然是3A。Been表示，保持着3A评级的国家在世界上屈指可数。

Been表示：“在过去的5年时间内，主权信用评级已经成为了货币市场关注的焦点。但是，人们对于‘澳元就是安全避险货币’的看法也在发生改变。”

Been还表示，如果一个国家长期出现赤字且普通民众的债务负担较重，而且该国过度依赖周期性（例如矿业）产业，那么这个国家的货币就不会被人们看好。

就目前来看，澳元汇率的走势很大程度上要取决于美联储的动向，以及金融市场的波动。

不少经济学家都认为，美联储正在准备上调官方利率，而澳联储则计划进一步下调官方利率。

Been还表示，美联储和澳联储的举动将会让澳元汇率“回到2000年和2001年的水平”。当时，澳元兑美元汇率曾一度跌破50美分大关。

延伸阅读：澳央行宣布降息至1.75% 30万房贷每月可省47澳元

                    影响房市的不是澳联储的降息 或是即将到来的大选 

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（据今日澳洲）

房市即将濒临泡沫化？澳四大银行面临危机

澳洲证券与投资协会数据显示，澳洲四大银行，包括澳盛银行、澳洲联邦银行、澳洲国民银行、澳洲西太平洋银行，截至5月16日为止其卖空金额达到90.3亿澳元，与今年初比上扬了85%。

房市即将濒临泡沫化？澳四大银行面临危机

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约有3%的澳盛、澳洲联邦银行的股票被卖空；国民银行及西太平洋银行则有2%的股票被放空。今年国民银行股价下滑近7%、澳州联邦银行股价下挫近9%；澳盛及西太平洋银行更下滑超过10%。

这与S&P/ASX 200上扬0.4%的表现大相径庭。而对于这些银行的忧虑，来自澳洲濒临泡沫化的房市。

投资人快讯The Pain Report发行人Jonathan Pain向《CNBC》表示：“我们的房价-所得比让美国2007年爆发的房市泡沫看起来很温和。”

“澳洲的银行在全世界最膨风的房市有着大量配置，且现在又面临了住宅物件供给过剩的问题。”他说。

他提到，前述的澳洲四大银行，承作了澳洲超过80%的房贷，且房贷占其资产的比例“非常高”。与此同时，一般及机构投资人投资这些银行的部位，也是相当惊人。

以此盘根错节的程度来看，澳洲的确面临着恐将动摇金融系统的房市危机。

延伸阅读：澳银行限贷后，中国买家还能办理澳洲房贷吗？

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（据钜亨网）

维州提升至7%的印花税 对海外买家意味着什么？

2015年，中国投资者成为澳大利亚房地产的重要海外买家。然而，今年4月初，澳大利亚的维多亚州政府公佈的新材政预算案中，一条有关海外投资者在维州购房的印花税条款令人关注。在新政策之下，7月1日开始，海外人士购房额外需缴纳的印花税将从3%提高至7%，预计在未来四年为维州政府带来3.74亿澳元的额外收入。

维州新政：7月1日开始，海外人士购房额外需缴纳的印花税将从3%提高至7%

澳洲广播电台报导，这项政策是否会给海外投资者发出错误的信息呢？在维州买房增加成本是否会像政府想像的那洋打击海外尤其是来自中国的投资者呢？

在接受澳洲佳採访时，维州材政厅长蒂姆.帕勒斯（Tim Pallas）说：“我们发出的信号是维州是一个极为这合居住的地方，也是一个极为这合做生意的地方。可是，我们希望大家都能公平地缴纳税收。”

他指出仅去年一年的资产增值就达到了10%，因此对海外投资者增收4个百分点的印花税对维州经济的贡献只是很小的一部分。他指出近来州政府计划之中的不少基础设施项目将会使墨尔本公共交通更为便利。

“我认为人们会看到这只是一个很公平，增幅不大的贡献。让墨尔本继续保持世界上最这合居住的城市地位。”

帕勒斯厅长说这些印花税增幅远低于新加坡和中国香港针对海外投资者的类似政策。

面对澳大利亚四大银行纷纷收紧向海外投资者贷款的相关政策，再加上维州增收印花税是否会这得其反，造成大批海外投资者，尤其是来自中国的投资者纷纷撤出澳大利亚房地产市场呢？

一位对墨尔本海外人士投资房地产市场十分熟悉的房地产中介刘赞在接受澳洲佳採访时表示，与各大银行纷纷收紧海外人士买房贷款相比，维州印花税的增长不会带来太大的负面作用。

“额外的印花税是基于其徵税的价值。人们都知道在维州如果要买期房的话，房子在签字的时候房子还没有建，假如说一个60万的房子，在签合约的时候是按照当时的土地的价值去缴纳印花税的。公寓房的土地价值一般来讲不高于10万澳元。所以税额为7000澳元，而不再是以前的4000澳元了。因此这额外的3000澳元对人们购买房地产没有太大的影响。”

据分析，这一政策可能会对购买现房的海外投资者带来不小的影响。

另外，维州政府还特别增加了房子空置税。刘赞表示，这种税收用的人很少，也不会对市场有过多的影响。

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