Author: zhongzhong

澳新银行严审房贷 此举针对中国买家

据《澳洲金融评论报》报道称，澳新银行（ANZ）对一些欲投资澳洲房产的海外买家关上了大门。最新规定，澳新银行严审房贷。

4个月前，该银行宣布审评海外买家，如今也宣布从下个月起，在评估部分贷款人的生活开支时会采取更严格的态度，这意味着部分客户的贷款可能会少数万元。此举旨在防止诈骗和洗黑钱。

在申请贷款时需准备未翻译的原文件，并严格审查护照，如一些外国申请者需提供所有盖章的资料

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这些措施包括，在申请贷款时需准备未翻译的原文件，并严格审查护照，如一些外国申请者需提供所有盖章的资料。

开发商担忧，随着银行对投资者限贷、中国政府控制资金外流及州规划政策的混乱（尤其在墨尔本），或会使投资下降。

房贷经纪称，这些举措旨在针对中国买家，后者在澳洲房市花了数十亿澳元，尤其是悉尼和墨尔本。

今天开始，该银行将不再接收仅有海外收入的贷款申请。

对于那些贷款与资产价值比率（LVR）超过50%的借钱人，其资金数额和来源也将面临检查。

而现有贷款的再融资（借款人或想为贷款得到更好的条款和条件）也将有更严格管制。

JP Morgan的数据显示，在过去12个月里，借款人计划再融资数增加了逾3倍。

此外，外国薪资申请贷款者需经过6项严格的文件测试，包括提供全面的就业合同、纳税申报单、现有签证文件和原文件、未翻译的文件。

自雇的申请者需证明企业已运作超过两年及企业所有权架构的详细信息。

而那些贷款低于房产价值50%的申请者也需提供额外的文件。

在海外工作的澳人将不受这些贷款政策的影响，但需提供额外的文件。

该银行最近还增加了临时签证持有者不得使用的产品。

仍然可使用的产品包括固定和标准可变房贷和住房投资贷款（fixed and standard variable home and residential investment loans）。

该银行也对经纪商称，“若贷款要求有竞争力的理由”，或可自由裁量定价。

贷款受影响

澳新银行向房贷经纪人发通知称，它在审核房贷申请时会改变计算生活开支的方式。

该银行眼中的“最低”生活支出将取决于贷款人的收入，他们要赡养几个人，以及申请的是联名还是个人贷款。

4月4日起生效的变动将减少部分客户能借到的钱。

房贷经纪人本月收到的资料里含有常见的情形。例如，若双孩夫妇打算购买50万元的投资型房产，那由于银行加强了对这类夫妇最低生活开支的评估，他们的最高贷款额度可能降低超过5万元。

去年房贷领域普遍出现“借钱能力”的类似下降，因为各银行不得不收紧信贷标准来应对监管部门的担忧。

与此同时，澳新银行会更严格地评估加班费、奖金和佣金等收入。它还打算缩小利率“缓冲区”——用于衡量贷款人在利率上涨时如何应对的手段。

其发言人说：“我们经常审查自己的信贷政策，以确保在竞争性、经济性和监管性的环境中贷款依旧审慎，与风险胃纳保持一致。对我们的客户而言，这些变动旨在确保我们继续以审慎的方式从他们个人情况的角度评估任何信贷申请。”

相关调整是银行采取更严厉措施来评估信贷客户的最新举动。

去年澳洲证券与投资委员会（Australian Securities and Investments Commission）声称许多银行在测试客户是否负担得起贷款时不够严格。

主席梅德克拉夫特（Greg Medcraft ）当时表示，部分银行一直采用“完全不恰当的”生活成本指数。

他在去年7月说：“如果申请人住在悉尼帕丁顿（Paddington）这样的地方，把贫困线作为他们的生活成本很可能是不恰当的。”

 

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（据澳洲新快网）

2016英国新财年政策 涵盖房产与税收

英国财政大臣奥斯本于16日公布2016新财年预算案，将于 4 月 1 日起的新财政年度推行。英国房产机构涌正投资整理解析，涵盖未来一年英国房产、税收、城市建设等各方面政策。下面来看看具体有哪方面的政策：

国房产机构涌正投资整理解析，涵盖未来一年英国房产、税收、城市建设等

 各方面政策

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1. 经济适用房

庞大住宅计划：40万套经济适用房建设继续推进。Starter Homes计划：政府拨款23亿英镑在未来5年内建设20万户Starter Homes住宅，并且为40岁以下的首次购房者提供低于市场价格20%的购房优惠。

 2. 个人储蓄

 年轻的上班族不必将个人储蓄（ISA）选定为是用于住房还是退休养老，取而代之的是新的终生个人储蓄账户（Lifetime ISA），该账户用途广泛，既可以用于储蓄，也可以用于股票等投资，每年还可获得至多1000英镑的政府补贴。如何获得补贴：储户每年每存储4英镑存款，即可获得政府给予的1英镑额外补贴福利，既25%的存款福利，存款上限为4000英镑，因此每年政府补贴上限为1000英镑。此补贴发放截止到储户50岁。

受惠人群： 18-40岁公民，只要在这个年龄段，如果已经您已经拥有房产也可以开户。关于1000英镑补贴：储户可将这些政府补贴部分或全部取出，用于购买第一套房产（价值45万英镑以内），也可以一直存下这笔钱直到60岁以后免税取出。若不用于购买房产，储户也可以在60岁之前将此部分储蓄提现取出，但是如果采取此做法储户将无法享受此存款的增长利息，并且每次提现需要被收取5%的手续费。正式实施时间：新个人储蓄规则将于2017年4月开始实行。

注意：若您已经是购房救助项目（Help to Buy）的受惠者，既拥有Help to Buy ISA储蓄账户的人，可以将已有的存款转到此Lifetime ISA账户，也可以在两个账户分别存款。但是，当购买房产时只可以使用其中一个账户的存款储蓄付款。另外，Helpto Buy ISA储蓄账户将于2019年11月到期。

 3. 税收

 个人所得税：起征点将从今年4月的11000英镑调整到明年4月起的11500英镑，而40%较高税率的起征点也由2016年4月起的42385英镑提升至2017年4月的45000英镑。待到2020年起征点或将调整至12500英镑。

 2016英国新财年政策完整版解析, 涵盖房产税收交通建设等方面

 印花税：商业地产交易印花税减免调整，即低于15万英镑的商业地产交易的印花税减免为0；15万－25万之间的部分按照2%征税；超过25万英镑的部分按照5%征税。资本利得税：将从28%税率大幅削减至20%，从18%下降到10%，针对房产方面的资本利得税仍将维持不变。即40%个人所得税纳税人出售房产的资本利得税仍然按照28%缴税。20%个人所得税纳税人仍按18%的资本利得税缴纳。自住房产出售获利仍豁免资本利得税。

 软饮糖分税：今后小伙伴们喝可乐恐怕要多掏钱啦，奥斯本宣布自2018年起每罐高糖分饮料要在原价基础上加收5-25便士（5p-25p），即为软饮糖分税（Sugar Tax），旨在抑制肥胖和糖尿病人群增多。该项税收主要用于支持医疗和教育。

 菸酒类税费：冻结啤酒（beer），苹果酒（cider），和苏格兰威士忌税（Scotchwhisky），其它品类酒精饮料税按照通胀率上调；烟草税按照通胀率额外的2%上调。

 4. 交通

 HS3：曼彻斯特－利兹城际高铁（HS3）计划公布，届时从曼彻斯特（Manchester）到利兹（Leeds）仅需30分钟。此高铁的终极目标是打通英格兰西海岸城市利物浦（Liverpool）到东岸城市纽卡斯尔（Newcastle）的道路交通。

 高速路：拨款2.3亿英镑用于升级 M62，M60，A69，和A66道路，重点发展英格兰北部城市道路建设。

 Crossrail 2：为伦敦第二城际铁路（Crossrail 2）开绿灯，财政支持会更多。详情及周边房产热点区域分析请见本日第二篇文章。

 5. 教育

 英格兰所有学校将在2020年转型为独立学院制（Academies）。

 

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（据钜亨网）

澳大利亚移民部呼吁签证程序需要大改革

据澳洲论坛报道，随着全球移民人口的流动和跨境访问潮的兴起，澳洲作为“前沿阵地”致力于打造新的、更高效的签证审批程序，这样移民会更加的方便。

移民和边境保护部门（DIBP）的秘书长佩佐罗（Michael Pezzullo）表示，相关政府部门需要及时发展新的操作模式，同时这些模式应该集最好的政策研究和思考于一身。

随着全球移民人口的流动和跨境访问潮的兴起，澳洲作为“前沿阵地”致力于打造新的、更高效的签证审批程序

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佩佐罗在全球移民研讨会上指出，DIBP将需要像大规模、高容量的企业那样运作，处理海量数据、迅速处理各项事务并且使用先进的科技以及使用科技来发现和应对风险。

他解释道，移民对于澳洲劳动力市场的灵活性有着毋庸置疑的贡献，他们满足社会日益增长的、对技术的需求，提高生产效率并且缓解人口老龄化问题。

他同时还表示，澳洲需要一个永久移民方案，这对于国家长期的经济繁荣和人口健康而言，是至关重要的。“在2014年至2015年，我们签发了超过 70万份暂居签证，主要是针对学生、打工度假者，再加上有特定的签证允许新西兰居民来澳工作等。将其与同年18.9万永居签证发放数据对比，不难看出两者 的比例悬殊。在将来，我们将致力于研究如何善用全球流动劳动力。”

佩佐罗告诉参加研讨会的观众，改革是非常必要的，如果没有改革，DIBP将不能应对不断增长的签证申请。“我们可以从一到两个零售商身上学到宝贵的 经验，他们通过数字通道、有针对性的产品信息、安全交易和便捷服务等方式，长期使用海量数据和先进的分析方法来不断提高其客户体验。”

“澳洲是一个文化多元的国家，有着不带有任何种族、宗教歧视色彩的移民政策。同样，我们期待那些来澳定居、短暂访问、工作或者学习的人们也可以融入到我们的社会中来，认同澳洲社会的价值观、遵守我们的法律法规并且展现对其他人的相互尊重。”

 

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（据澳洲新快网）

任大炮：美国800万套房子中700万套是二手房

自去年楼市进入“互联网元年”以来，房地产市场生态链上的每一环节几乎都与互联网紧密挂钩，包括项目开发、营销销售、物业服务各个方面，均纳入“众筹”“花样营销”“智能化”等多类互联网元素，大房企开启转型模式，小房企纷纷紧跟。

对此，任志强现场炮轰“真正做房地产的我没有看见转型了”。

他举万科为例，转型的收益加起来才100亿，可是今年销售额却超过2500亿，转型成果何谈。当有评论表示“致力于转型的房企50%收益都要来自于非地产行业”，任志强回应称非地产行业本来就和地产没有关系。

“很多人讲半天互联网+，却没搞清楚到底是互联网加房地产商，还是房地产加互联网的本质问题，”他炮轰道，“互联网的东西都是虚拟的东西，一定 要嫁接在实体的东西上，然后才能把人与人互联互通，所有的都有基础，都要有根，根就在房地产。不管互联网能够帮助解决多少问题，但是互联网盖不出房子来， 房子还要靠建筑工人去建起来。”

互联网之热带来两个房地产现象：一是众筹，二是虚拟看房。面对兴起一两年却已蔓延至各个角落的众筹热，任志强对目前国内还未出台相应法律，以至于业内经常出现诈骗案表示担忧。

而虚拟看房，他表示早在七年前美国就已经有了，由于美国除了新建房可用期房交易，预售和其他的房子都必须是装修好的，800万套房子中可能有700多万套是美国二手房，新房比例非常小。

他表示虚拟看房对市场的影响微乎其微，“真正用这种技术产生交易的不到20%。最能产生交易的是什么?还是价格。”

此外，谈到当前90、95后崛起、租房成为一大趋势，形成对新房市场的挤压，任志强表示，所有的租房房源从哪儿来是一个问题。“德国是所有发达国家里面住房私有化率较低的，大约占到46%左右。

换句话说，50%以上人是租房子的。但是房子从哪儿来呢?德国最重要的是租房合作社，其中17%是政府提供的房源，类似于像保障性住房;还有一 大部分是机构提供的房源，比房地产公司、基金公司等等;其中更重要的是40%多是个人提供的。”他用德国的例子来说明，不存在凭空的租房房源，租房仍需要 买卖房市场这个上游。

 

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（据东方网）

关于英国房产和购买出租房想说的一些话

许多手头上有资金的人都在投资房产。他们这样做大多是为自己养老铺平道路。而有些人买房是因为看到房价的涨幅进入一个平流区，比如在20世纪90年代的伦敦西南部，房产的回报率一直都很乐观！不过在此时期英国其他行业的回报率也一直很好。

他的目的是为了让人们买的起更多的房子作为住房，而不是作为投资

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而迄今为止，投资者还是可以将房贷利息作为费用来减少应纳税收入。对有家具的住房，还可以获得额外10%的减免，即磨损津贴。通常这是按房租收入的10%来计算的，即使没有家具费用产生也是这样算的。其他的一些费用，比如管理费，维修费和保险费等也是可以减免的。另外，印花税的费用是根据购买房子的价格来计算的。

然而，整个行业作为投资的吸引力却正在受到财政部长乔治.奥斯斑马的许多政策的挑战。他的目的是为了让人们买的起更多的房子作为住房，而不是作为投资。主要是他正在企图纠正住房短缺的问题!

那么新的政策会是怎样的呢？

首先，许多出租房子的优势被消减或取消了，特别是对小的物业拥有者。让我们来讨论一下：

 从2016年4月开始，大部分购买投资房出租的人在购买房子时将面临3%附加印花税。根据财政部长乔治.奥斯斑马的预算，这将额外为政府收到10亿英镑的收入! 这使的人们即使卖了原来的房子买新的房子也会面临很多困难!

从2017年起的三年内，房贷利息作为费用抵扣按25%递减。
  

从2016年4月开始10%的磨损津贴将被取消，只允许房东申报实际更换家具及配件的费用。

其次，英国央行正在考虑通过降低购买出租房的价值比率和租房收入对房贷利息的比率来限制潜在业主的借贷金额。

最后，现在楼价相当高，房子作为一种资产，在可预见的将来是否能得到大幅的资本收益是不确定的，因为始终要考虑所面临的全球经济不确定性。

当然，精明的投资者总能找到很好的投资显目!只是每个人都需要小心。

 

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（据英中网）

英国平均房价突破30万英镑 七成民众买房难

《中国香港01》报导，英国楼价首次升破30万镑，更多人买楼投资。民意调查发现，74%人认为比上一代更难买楼，这给许多人带来很大的压力，尤其是年青人。年青人更要频密搬家，一直未能安顿下来。

住宅网站Rightmove指出，英格兰与威尔斯的住宅售价升破30万镑（336万港元），按年升7.6%，10年累积升幅达5成。

英格兰与威尔斯的住宅售价升破30万镑（336万港元），按年升7.6%，10年累积升幅达5成

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当地物业公司负责人Kevin Shaw指出，今年楼价升势明显，特别多人赶在印花税加3个百分点前买楼，用于投资或增置第2个住宅物业。英国4月1日加物业税，多人赶在此前投资或放售，令伦敦楼价较上月升11%。
 
关注组织Shelter访问2000人，50岁以下受访者中，74%人认为比上一代难以买楼，25至34岁的年青人更要经常搬家，比起长者频密一倍。Shelter认为英国住屋问题已响起警号，很多人可能会一生都不能安顿下来。

 

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（据钜亨网）

达1149个单位 新加坡房价下滑促使私宅销量去年回升

受房价下滑推动，有地私宅的销量去年回升至2013年的水平。尽管如此，分析师认为，较低价格不会使需求显著增加，今年的需求大致上会和去年持平。那新加坡房产多少钱？

根据市区重建局的数据，有地私宅的价格去年下滑了4.4％，销量则在同一时期增加了将近两成。

市建局房地产资讯系统（REALIS）的数据显示，去年共有1149个有地私宅单位售出，比前年的962个单位多。

2013年，售出的有地私宅单位共计1389个。

过去10年来，有地私宅的销量从来没有少过2000个单位，直到2013年政府实施总偿债率（TDSR）限制房贷后，销量才首次跌破这个界线，更在前年跌至少过1000个单位，唯有在去年才稍有起色。

有些发展商在市场稍有起色之际，准备顺势推出几个项目。例如，加冷发展（Kallang Development）准备在5月开始，陆续推出排屋项目水乡（The Springside）第11至第13阶段的114单位，价格从270万元起跳。该项目位于三巴旺一带，发展商说，前10个阶段的单位已经售罄。

凯德集团（CapitaLand）早前发布业绩时说，有地私宅项目Victoria Park Villas预计可在上半年推出。该项目位于加冕路，共有106栋半独立式洋房与三栋独立式洋房。

万国公司（Bukit Sembawang）也考虑在下半年推出位于宏茂桥的有地私宅项目豪景山（Luxus Hills）第八阶段的30至40个单位。

该项目发展商说，目前正在售卖的第七阶段单位，已售出超过六成。这个阶段包括28间排屋与四栋半独立式洋房，价格从282万元起跳。

根据统计，去年有地私宅买家普遍购买的房子多数介于300万元至400万元。

购买第10区（阿摩、武吉知马、荷兰路、东陵）豪宅的买家，则愿意付500万元以上的价钱。数据显示，以私宅地址注册的买家所买的101个第10区单位中，有76个单位的价格在500万元以上。

买家仍相当谨慎

需求不会显著增加

智信研究与咨询总监王伽胜受访时说：“合理的价格水平已经出现，但我认为这不会显著增加需求。买家仍然相当谨慎，而且市面上有很多选择。”

21世纪不动产新加坡总裁邱瑞荣说，房贷限制仍然是抑制市场的主要因素。此外，他注意到，一些银行的估价师的态度越来越保守，对有地私宅的估价有所调低，以致可借贷的款项随之降低。

他说：“这意味着银行不喜欢这种风险，愿意借的钱不多。房地产市场是靠银行贷款来运作，银行的这种想法会影响市场的估价。”

 

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（据联合早报）

美国2月二手房销量大跌7.1% 创三个月新低

新浪美股讯 北京时间21日晚路透社称，全美房地产经纪商协会(NAR)周一发布的数据显示，美国2月二手房销量环比下降7.1%，年化总数降至508万套，创三个月新低，远逊于市场预期。这可能是看似稳健的美国房地产市场出现麻烦的一个警告信号。

全美范围内，二手房销量普遍大幅下跌，其中东北部地区销量锐减17.1%。

报告显示，2月美国二手房售价中值同比上涨4.4%，至21.08万美元。虽然劳动力市场的收紧开始推动工资加快增长，从而对房价起到支撑，但可售住房的相对缺乏仍然是个挑战。

报告显示，2月美国二手房库存环比增长3.3%，至188万套，按2月份的销售速度计算，需要4.4个月的时间才能售完。

 

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（据新浪财经）

美国二手房倒卖火爆 金融危机前的房地产热又回来了

2015年在美国12个活跃大都市区，倒二手房屋数量占市场房屋总量的比例超过了2005年的峰值，达到11%。与此同时，房屋倒卖者的数量达到11万左右，创2007年以来最高纪录。

金融危机前的场面又回来了。美国一些热门房地产市场上，倒卖美国二手房赚快钱的买卖日渐兴旺。

地产跟踪(RealtyTrac)周四发布的报告显示，2015年在美国12个活跃大都市区，倒手房屋数量占市场房屋总量的比例超过了2005年的峰值，达到11%。与此同时，房屋倒卖者（包括个人和实体）的数量达到11万左右，创2007年以来最高纪录。

2008年美国抵押贷款市场崩溃，从而引发金融危机。地产跟踪将房屋倒卖者定义为，在12个月内不止一次将房产出售给非家庭成员的买家。

该机构的报告显示，剔除翻修和交易费用，每笔倒手交易的平均毛利润为5.5万美元，创10年新高。在纽约和洛杉矶等高端房产市场，每笔倒手交易的毛利润更是达到10万美元。

如果不计算翻修和交易费，倒卖二手房的投资回报率为45.8%，2014年的这一数据为44.2%，2005年为35.3%。

2015年房屋倒手交易占房产总销售额的比重从2014年的5.3%升至5.5%，此前曾连续四年下跌。

2015年房屋倒手交易占房产总销售额比重最高的州及其占比

  • 内华达州         8.8%
  • 佛罗里达州     8.0%
  • 阿拉巴马州     7.4%
  • 亚利桑那州     7.1%
  • 田纳西州         6.9%

尽管2015年房屋倒卖者总数为2007年以来最高，但每位投资者平均倒手的房产数量仅有1.63套，是2008年以来的最低水平。这意味着更多资金量较少的投资者参与倒卖，即炒房有平民化的趋势。

地产追踪副总裁达朗·布洛姆奎斯特(Daren Blomquist)认为，这表示房地产市场的信心正在回升。他说，倒手房产的小资金增多，有可能意味着市场投机过度，但2015年不属于这种情 况，“2015年倒手的房屋，平均买入价比预估市值低26%，重新卖出价则比市值高5%。”

但也有其他分析人士持不同意见。路透社援引Windermere地产公司首席经济学家加德纳(Matthew Gardner)的话说：“倒卖房产的人数增加，一般意味着房地产市场出现问题了。这些交易会人为导致房价出现通货膨胀，让买家更难负担得起，加大房地产市场出现泡沫的风险。”

路透社2月24日发布的一份调查显示，尽管预计美联储可能继续加息，美国房价今年可能依然上升5%，与去年涨幅相同。今年1月，美国成屋销售量创六个月新高。

调查还显示，2017年美国房价预计将继续上涨4.0%，2018年预计将上涨3.5%。

 

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（据界面网）

美国前驻华大使骆家辉:赴美投资二线楼市也有机会

骆家辉表示，作为全球最受欢迎的投资目的地之一，美国宏观经济及投资环境展现出较为明显的投资优势，像圣地亚哥一类的二线城市的美国二手房，房地产市场也有很多投资良机。

2016年伊始，就传来海尔集团宣布54亿美元收购美国通用电气（GE）家电部门，以及大连万达集团拟以35亿美元收购美国电影制作公司传奇娱乐的消息。有数据显示，2015年底我国累计对美国直接投资总量已达617亿美元，以每年增加150亿至200亿美元的增速推算，到2025年，这一数字将达2500亿美元，占我国对外投资总存量的10%以上。

作为全球最受欢迎的投资目的地之一，美国的宏观经济状况及投资环境变化也是中国投资者关注的焦点。日前，美国前驻华大使、前商务部部长骆家辉在由PBISS携手外联出国顾问集团主办的投资美国高峰论坛现场，就美国未来宏观经济走势、EB-5投资移民政策改革、赴美投资环境等问题接受了本刊记者采访。

环境优势持续吸引境外投资

《理财周刊》：2015年美国GDP的整体增速为2.4%，较2014年基本持平。您认为2016年美国宏观经济增速是否会有提升？

骆家辉: 过去7年，从2008年经济衰退危机以来，在奥巴马政府任期内，就业增长非常稳定，每个月都在持续增长，在过去七八年时间里，就业的新增数量多于失业的数量，并且现在美国失业率是处于非常低的水平。与此同时，全球经济还是比较疲软的，但是美国经济势头还是非常强劲，不仅能够从中自己获益，也相当于托住了全球市场。

《理财周刊》：除了较为稳定的宏观经济增长环境，作为颇受境外投资者的青睐的投资地，美国在吸引境外投资方面具有哪些优势？

骆家辉：除了稳定的宏观经济增长环境，美国也为外国投资者提供了良好的投资环境。

第一，美国的劳动力。美国拥有具有生产力和适应力的劳动力。

第二，接触第三方市场。美国拥有先进和广泛的自由贸易协定，从美国大陆的南北方到中东和亚洲。在美生产的外国公司可以利用这种贸易协定向免通关和免关税的市场出口商品。

第三，教育。美国拥有完善的大学和学院体系，经济方面大量研究和开发，来源于这些大学和学院，国家鼓励公司和这些项目研究员研究中先形成合作关系。

第四，经济。由于页岩气的快速发展，美国现在天然气的价格是亚洲国家价格的四分之一。

第五，知识产权。美国保护知识产权方面是领导者，包括专利、商标和版权，中国公司的创新将得到维护。

第六，美国监管体系。美国严谨的监管环境恐吓到外国投资者，但是美国的监管环境也意味着清晰公平平等，为大家提供一个公平的平台。

赴美投资并无“禁区”

《理财周刊》：美国EB-5投资移民政策预计会在今年进行改革，有传言称移民门槛将会提升，这是否意味着美国将对中国收紧投资移民渠道？

骆家辉：美国是欢迎来自中国和其他地区的投资的。美国政府之所以在今年对EB—5投资移民政策进行审查，或者说在进行一些激烈的讨论，是因为这 一政策已经施行了很多年，涉及到很多变化，包括通胀要素等。这部分的变化并非针对中国投资者，更多是制定者希望能够确保这个政策的执行力，而且和设计它的 初衷向背。如以最低投资门槛50万美元为例，有些企业或者钻了50万美元最低限额的空子，利用了最低50万美元的门槛，人为划定了一条地理的区域或地理界 限，想方设法让项目看起来是投资于高失业率、低密度人口的经济不发达地区，但是实际却可能流入发达地区，因此实质上并没有帮助到真正需要资助的地区。另外 一方面，很多EB—5的项目都流向一些大城市，美国国会也有一些议员来自农村，他们也会提出这些项目并不应该流入像纽约等经济发达地区，要求要仔细审慎项 目的实际流入地，或是要求提高投资门槛，将最低50万美元的门槛提高至80万美元。

《理财周刊》：据您了解，目前中国投资者参与的美国跨境投资主要集中在哪些领域？ CFUS对中国资本在美国科技类型企业投资有一定的审查是比较严格的，比如紫光股份(000938,股吧)就曾因此放弃了对美国西部数据的投资，投资者是否应注意回避这些领域？

骆家辉：中国在美国的投资几乎是涉及了方方面面，我们可以说在美国几乎没有一个所谓的“禁区”是针对中国企业的。来自中国的投资也是数不胜数，光万达一家集团就收购了美国一家知名连锁电影集团，包括收购好莱坞传奇工作室。此外，中国在美国也进入了一些猪肉行业，包括以万向集团代表的汽车业，以及其他能源业的投入，中国企业也涉足美国的炼钢行业，当然也包括商业地产行业。

美国确实会对一些交易进行一些审查，尤其是审查会不会涉及到国家安全。在大约过去3年的一段时间里，在美国发生4000多起涉及国外企业的并 购，其中被美国政府审查的比例大概仅为7%，仅涉及到2家中国企业，被审查的交易里面92%是无条件，没有进行任何修订修改得到了批准。具体到高精尖的行 业，中国也有像联想收购IBM旗下业务成功的例子。中国投资者在进行这方面投资的时候，如果收购受阻，可能是因为该标的涉及到美国的军事、军工业，或是像 半导体这样的高科技企业，由于这些企业属于高机密行业，因此不适宜成为收购的一部分。

美国二线楼市或现投资良机

《理财周刊》：受到国内房价上涨的影响，中国投资者的购房热情也正在推动全世界的资产增值。据《福布斯》此前报道，美国纽约已经成为中国买家购置海外地产的首选。今年来已有很多投资者涌入美国房地产市场，您如何看待美国房地产的机会以及未来的投资发展趋势？

骆家辉：美国房地产确实有一股由中国投资者所引发投资热潮。有很多人认为，中国的投资者所支付的是比较高溢价的投资。但在我看来并不完全是这 样，实际上有很多中国投资者是希望能够长期持有这些房产，或是从长远投资的角度，希望在一定时间内能够收回他们的投资。我想，现在美国整个地产业，无论是 商业高楼，包括工业用房、仓储地产的资产，还是有不少投资机会。

另一方面，我认为中国的房地产投资者目前更多地是将眼光放在像纽约、旧金山、芝加哥这样的美国一线城市，但实际上，类似圣地亚哥这样的二线城市也有很多很好的机会。

《理财周刊》：在参与美国房地产投资、高精尖投资等境外投资项目前，中国投资者应该做好哪些准备？

骆家辉：美国的50个州都是不同的，每个州有不同的税收体系、监管体系、甚至投资金融体系。许多境外投资者成功的关键就是很好地利用了投资专 家、律师事务所、会计公司以及公关公司等咨询服务机构。如涉及到高精尖行业资产的收购，美国也有非常好的咨询顾问团队，这些专业机构可以很好地帮助境外投 资者克服困难，更多地了解市场，投资者可以借助这些专家和专业知识做好准备，提高成功的机会。

 

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（据和讯网）