Author: ZoeChan

中国买家抢购泰国公寓！原来这种户型最受追捧

据泰国中华日报报道，泰国住房银行房地产信息中心（REIC）披露的数据显示，中国投资者仍然是购买泰国公寓套房最大的买家。他们青睐哪种类型的公寓？2022年泰国房地产市场的前景又是怎样？

简单而言，2021年前9个月，仅中国买家交易金额就超过170亿铢，其中最受欢迎公寓价位在300万铢。泰国三大地产协会预测今年房地产市场涨幅10-15%，公寓地产涨幅明显。

中国买家继续抢购泰国公寓

数据中心主任威猜指出，尽管受到疫情影响但从数据展示的情况看，中国买家投资海外地产的热情似乎并没有太大的影响。而泰国公寓地产仍是他们关注和看好的投资标的。从2021年前9个月统计数据显示，中国买家购买公寓地产交易金额178亿铢，占外国买家总交易额的59.9%。

另外，交易金额排名前4的国外买家则包括，瓦努阿图10.11亿铢；占比3.4%，美国8.64亿铢，占比2.9%；英国7.32亿铢，占比2.5%；法国7.11亿铢，占比2.4%。虽然瓦努阿图交易额高居第二位，但从交易量看仅23个单元，这表明每个公寓套房单元价格高达4400万铢。

相关阅读：必读！中国人在泰国买房不能不知道的事

300万铢小户型公寓受热捧

无论如何，如深入分析后会发现，2021年前9个月外国买家投资泰国公寓地产主要有以下特征，比如，户型面积中位数大约是43平米，价格中位数则为490万铢，而每平米均价则是11.4万铢。

而大户型买家主要以美国人为主，中位数为54.8平米；交易均价最高则是新加坡买家，约为510万铢。至于中国买家更热衷小户型，所购公寓单元面积中位数为36.8平米。

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最受外国买家欢迎的5座城市

如果按城市划分，去年前9个月外国买家交易量排名前5的城市分别是，曼谷、春武里、普吉、清迈和巴蜀。其中大部分公寓房源位于曼谷和春武里两大城市，交易单元分别是3246个（占比53%）和1738个（占比28.4%）。

至于前9个月公寓住房总交易金额方面，排名前5的城市分别是曼谷、春武里、普吉、巴蜀和暖武里。其中曼谷和春武里合计占87.1%，分别是：曼谷，总金额217.64亿铢，占比73.2%；春武里，总金额41.37亿铢，占比13.9%。

泰国房市疫后复苏前景看好

展望2022年泰国房地产市场表现趋势，泰国3大地产协会预测今年涨幅在10-15%之间。尤其是公寓地产协会更是看好该市场疫后复苏的前景，认为会是最快复苏的板块，而别墅和联排屋也会获得不错的市场关注。央行解除LTV限购令以及泰国经济复苏会是积极利好。

地产开发商也提醒公寓地产价格料迎来上涨，预计涨幅会在3-5%之间。而去年泰国公寓住房地产同比萎缩了30%，但情况会从今年开始逐步改善。地产开发商呼吁政府出台购房刺激措施提振房市的同时还能带来强劲的经济增长，因为房地产投资通常能产生3-6轮的资本流转。

延伸阅读：泰国买房后要如何出租？租金多少？

参考来源：泰国中华日报

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英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事

取得欧盟国籍，以本地学费升读英国大学

我们收到不少人向我们寻求协助如何在BNO之外，有没有方法可以同时取得欧盟国籍，然后又可以去到英国呢？能够找到一个更好的方法移民海外，所以促成了我们于去年开始推出爱尔兰移民服务，并在今年进一步将葡萄牙也加入成为选择之一。【阅读原文】

 

落地英国的最佳居所 · 剑桥

在众多英国城市当中，剑桥（Cambridge）也相信是除了伦敦之外，最多华人所认识的一个城市了。总人口约为16万人，其中多达3万人是学生。事实上剑桥的劳动人口中，有多于40%的人拥有高等教学学位，为全国平均的两倍。【阅读原文】

 

欧盟议会敦促欧盟禁止黄金护照计划？

不知道大家是否还记得，在今年二月中，英国各大传媒有天突然报道，一直以来非常受欢迎的投资移民计划，可能会取消。想不到，就在翌日英国移民局便正式取消了这个签证。【阅读原文】

 

落地英国的最佳居所．雷丁篇 

由伦敦出发，到讲述了其周边地区，我们开始介绍英国几个大城市，今天的主角就是雷丁（Reading）。香港是个大城市，而香港人也习惯了城市的方便和先进，因此不少人在选择居住地方的时候，都喜欢选择城市地区。【阅读原文】

 

英国最新推出「高潜力人才签证」 

对于很多没有BNO又想移民到英国居住的年轻人来说，英国昨天最新推出的「高潜力人才」（High Potential Individual, HPI）签证，可能成为不少人的好选择。这个相信是为了解决英国脱欧后人才流失的方案，容许过去5年于位列全球顶尖50间非英国大学的毕业生申请赴英。【阅读原文】

落地英国的最佳居所．伦敦周边地区篇 

很多人喜欢伦敦，但又怕住在大城市太过繁忙，于是便把视线放到伦敦周边几个卫星市镇。现时伦敦外围有几个地区都相当受香港人留意，以下为大家围绕著伦敦的东南西北方向介绍几个值得留意的市镇给你认识一下。【阅读原文】

 

落地英国的最佳居所．伦敦篇

很多朋友来到英国的首选居住地都是伦敦，但伦敦地方相当之大，要选择哪个区份去居住也不是容易的事。作为家长的你，如果在居住地点上最关心的是孩子的教育，那么有哪些地区可以参考而又可以合乎预算呢？【阅读原文】

 

爱尔兰的经济与生活·接轨英国的灵活机遇

上星期为大家讲过学生的爱尔兰教育升学入门，并可以让他们在大学时期以爱尔兰公民身份，凭借英国和爱尔兰的共同旅游区协议（CTA），可以同样使用本地学费入读英国大学。这次我们再讲讲大人，如果也想一起到爱尔兰生活，在住屋及工作上又有什么可以留意一下呢？【阅读原文】

 

转读英国大学之路·爱尔兰教育升学入门

在考虑移居地点的时候，除了移民计划本身，不少家长更加注重的，是孩子的教育和成长环境，毕竟，移民都是为了下一代，让孩子们有更好的选择。到底爱尔兰和英国在生活居住，以至读书工作上有甚麽相同或分别？【阅读原文】

 

海外公司首席代表簽證：常见问题FAQ详解

英國海外公司首席代表簽證(Sole Representative Of An Overseas Business Visa)是為海外公司的首席代表而設，此簽證主要適合有意到英國發展業務的人士，申請人需要在英國成立海外公司的子公司或分公司。详细申请条则，我将细细道来。【阅读原文】

 

拿英国永居，有关离境180日限制的七大疑问

有关住够五年成为永居的条件，相信大家都已经清楚知道，当中为任何12个月不能离开英国超过180日。然而这180日的计算，有些人仍然有疑问如何才计算在内？其计算方式又以甚麽作标准？我不妨就住几个常见的争议点和大家温习一下。【阅读原文】

 

英国投资移民计划：常见问题FAQ详解

英国投资移民计划（Investor Visa）是近年其中一个热门的英国移民途径之一，申请人须投资不少于200万英镑于指定的投资产品，为期五年以申请永久居留权。签证的最大优势是审批期短，对申请人没有工作经验丶学历或英语等要求。【阅读原文】

 

想交本地学费升读英国大学？先参考这份学童抵英时间表

很多人在计划移民时会问，到底学童在什么年龄到达英国升学为理想？尤其是考虑到升读大学时，是否可享用本地学生学费标准？这都是很多家长想知道的问题。Janine专业解读如何准确计算好时间，让小孩赶及在入大学时第一个学期的第一天，取得永居的身份，并以本地学生标准来缴交大学费用。【阅读原文】

 

三分钟了解适合您的英国移民途径

不知不觉，从事英国移民工作已有超过十年的时间。作为英国移民律师的我，这些年来曾遇见不少勇敢追梦的人，来自各行各业的人总会跟我分享不同的创业故事，以及盼望移居英国开展新生活的愿景。说到有关移居英国的途径，近年比较热门的移民途径有四种，主要透过投资和创业等方式进行。【阅读原文】

 

拿英国永居，有关离境180日限制的七大疑问｜居外专栏

拿到签证准备开展英国生活，大家都明白是要以“5+1”为目标，希望居住够五年后可以顺利获得永久居民身份，然后再住多一年以后就可以拿取英国护照。

有关住够五年成为永居的条件，相信大家都已经清楚知道，当中为任何12个月不能离开英国超过180日。然而这180日的计算，有些人仍然有疑问如何才计算在内？其计算方式又以甚麽作标准？我不妨就住几个常见的争议点和大家温习一下。

1. 入境离境日是否计算在内？

根据英国移民局的指引，一天24小时离开，才算为离开；换句话说，入境和离境这两天都不计算为离开英国。举例说，如果星期一离开英国，星期五回来，实质离开的日子只计作三天。

2. 离开英国的原因和地点有所豁免吗？

常常有申请人问，如果是因为工作原因离开，能否不计算在180日内。答案是不能的，无论离开的原因是什么，例如读书，工作，家庭原因等，都算作离开。只有极罕有的情况，如national or international humanitarian or environmental crisis（国家或国际人道主义或环境危机），移民局才可以行驶豁免权。

3. 什么地区不算离境？

相信大家也知道，英国是由英格兰丶威尔斯丶苏格兰和北爱尔兰等四大区域所组成，只要是离开这四个区域，就算作离开英国国境。即使是在脱欧之前，前往欧盟地区也被计算成离开英国国境。此外Channel Islands（海峡群岛）及Isle of Man也都计算在英国国境之内，去这里度假就不用担心。

4. 180日的计算日期是怎样计算的呢？

如果你想申请永居，在申请前的五年期间，任何12个月内，均不能离开英国超过180天。任何12个月即是什么意思呢？意思即是，计算的周期并不是以每年为计，而是在这五年期间，抽任何的12个月，都不能离开超过180天。因此，申请人在计划行程的时候，每次都要倒数最近12个月计算，看看自己还有多少日子可以离开英国。

5. 居留日期不足将如何影响你的永居申请结果？

居留日期不足，你将无法在五年的签证限期内成为永久居民，在五年后你就需要向移民局申请续签。

6. 五年的居留限制如果在中间断开，是否要重新计算？

以上的居住要求所指的是连续五年，举例说，如果申请人在第三年连续12个月离开了英国，居住要求将会中断，你需要在下一次入境英国之后，重新计算五年的居英要求。

7. 申请永居的居留限制，和申请英国护照的居留限制好像并不一样，可以清楚分享一下吗？

如想申请英籍，每位申请人需在申请入籍前的五年期间，总共不离境超过450天，最后一年不离境超过90天，简单来说，即平均每年不离境超过90天。值得留意的是，申请英籍前的最后一年，申请人必须已持有永久居民身份。

以上，就是有关居住英国并打算以5+1年期拿取护照的居留限制。我明白到现今时代大家生活的流动性相当高，地域限制也低了很多。但如果想要稳妥地拿到英国永居以至英国护照，以上的事项就要多加留意了。

 

英国大律师缪晓彤Janine
解读英伦移民大小事
【英伦移民】专注英国移民和签证服务

 

超全整理：2024澳洲移民指南

 

一、澳洲移民途径 / 政策详解

澳洲因优美风光、宜人环境，受到众多境外人士的青睐。同时，澳洲政府为了吸引有才华、资金、管理经验的海外人士在该国定居和工作，推出了众多利好的移民政策，如技术移民、雇主担保移民、商业投资签证、亲属团聚移民等等。总体而言，当前移民澳洲最为常见的三大途径是：

移民澳洲的三大途径

技术移民

满足年龄、工作经历和英语语言能力等要求，适用于国内有专业技能的技术人才和在澳留学生。

要求：需通过职业评估、最低分数标准为65分

常见签证：189技术移民签证/190州担保技术移民/489偏远地区技术移民

雇主担保移民

由澳洲雇主提名，作为技术人才引进移民。与技术移民相比，不需要EOI评分

要求：熟练的专业人才（技能认定、执照等）、雅思成绩需要达到4个6（成绩三年内有效）

常见签证：186雇主担保移民/187雇主担保移民

投资移民

申请人通过在澳洲创业、或投资，从而获得绿卡，是移民澳洲的快速通道。

要求：对申请人净资产、经商经历及投资额有一定要求

常见签证：188A商业创新签证、188B投资者签证、188C重大投资者签证

相关阅读：澳洲持牌律师为你讲解移民澳洲的方式和要求

 

以上是最常见的移民澳洲的三大途径，每个途径又对应不同的签证类型，其中澳洲商业投资移民签证一直供不应求，澳洲政府也对此进行重大改革：精简类别、提高门槛。当前，澳洲政府为网罗全球高端人才、吸引外部资金，对以下几种签证类型在配额、办理速度上有所倾斜。为此，这几种签证类型成为移民澳洲的快速通道！

1. GTI全球人才项目

旨在吸引未来重点领域的技术移民到澳洲。通过转移技能、促进创新和创造就业机会为澳洲人创造更多机遇。该项目要求申请人在资源，先进制造业，循环经济，数字科技，基建，金融服务等领域具有高度熟练技能、并能获得满足要求的薪酬。通过该项目获得澳洲身份，并全家享受对应的福利。

项目优势：无需投资，优先审批，通过率99.5%。

2. 188A商业创新签证

主要面向中小企业的股东，至少拥有125万澳元的生意和个人净资产，有总体成功的商业经验。获得邀请前4个财政年度中至少有2个财政年度在营业额至少75万澳元的生意里占主要股份并日常管理。

项目优势：对投资金额要求相对低，投资方式可灵活变通。

相关阅读：澳洲拟提高投资移民签证门槛！率先掌握最新改革方向 

3. 188B投资者签证

专门为那些从事投资活动(如：股票、期货、基金、外汇等)的投资者而设立的一种4年期的临居签证。要求申请人有突出的投资经历和经验，通过州政府担保，可选择将投资资金转到澳洲政府指定的债券持有4年, 即可转888永居签证。

项目优势：无商业背景或创业要求，申请及转永居条件简单。

4. 188C重大投资者签证（SIV）

为了吸引全球范围内的投资人以促进澳洲经济发展而特别设立的移民类别，适合高资产、高收入人士，只要在政策规定的领域内投资至少500万澳元5年，并证明资金合法来源，投资期满即可转为888永久居民签证，无需通过技能和语言评分测试，也不用在当地经商。更多细节可参见 重大投资者签证最常见3大问题。

项目优势：无商业背景要求，资金来源证明宽松，对居住要求不高。

相关阅读：澳洲移民局对188C签证再度审核，绿卡捷径即将关门？

二、移民澳洲操作指南

了解完澳洲移民的最新形势和常见途径后，想必您已经根据自身情况做了合适的选择。下面将为大家从移民流程、移民费用、入籍等数个方面，头到尾介绍移民澳洲的大概流程。

  • 移民申请流程

澳洲移民的流程大同小异，我们以最常见的188B投资者签证为例，看看完整的移民申请流程都包括哪些步骤。

第一步：评估并签约
评估个人信息，签署相关协议

第二步：递交相关申请
整理相关资料，拟商业计划书，向移民局递交EOI申请，同时向澳大利亚州政府申请担保

第三步：准备网申材料
获得州担保邀请后，企业审计，资产评估，准备所有网申材料

第四步：递交签证申请
支付签证申请费，递交签证申请

第五步：收到移民局确认信
收到移民局发来的确认信及档案号

第六步：进行体检
全家进行体检及做无犯罪记录公证书

第七步：面试
进行面试（如有）

第八步：签证获批
支付语言学习费，签证申请获得批准

第九步：登陆
登陆澳洲，启动签证

  • 移民费用一览

澳洲常见投资移民签证资金需求

项目

资产要求

投资额

188A商业创新签证

至少125万澳元的个人和公司净资产

–

188B投资者签证

至少250万澳元的商业或家庭净资产

250万澳元/10%以上企业股份

188C重大投资者签证（SIV）

至少500万澳元的净资产

500万澳元

100万投到风投/150万投到新兴公司基金/250万投到管理基金或上市公司

 

澳洲移民申请常见费用一览

项目

收费机构

金额

收费时间

退费标准

中介服务费

移民机构

5-10万人民币

签约时

拒签可退

境外律师费

律师事务所

维州（墨尔本）：15,000澳元

南澳（阿德莱德）：15,000澳元

西澳（珀斯）：15,000澳元

北领地：15,000澳元

首都领地：15,000澳元

新州（悉尼）：20,000澳元

昆州：20,000澳元

签约时支付

州担保申请不成功，可退；

如州担保申请成功，签证拒签，退一半

州担保费

州政府

维州：0 澳元

新州（悉尼）：820 澳元

昆州（布里斯班）：500 澳元

南澳（阿德莱德）：550 澳元

西澳（珀斯）：750 澳元

首都领地：600 澳元

递交州担保申请前

不退

审计费

会计事务所

45000人民币

审计前付清

不退

公证费

公证处

2000人民币

获得邀请函后

不退

翻译费

翻译公司

8000人民币

获得邀请函后

不退

签证申请费

澳洲移民局

主申请人：6,085澳元

≤17周岁子女：1,520 澳元

≥18周岁子女：3,045 澳元

配偶：2,685 澳元

递交签证申请前

不退

英语培训费

澳洲移民局

主申请人：9,795 澳元

≥18周岁周岁子女：4,890 澳元

配偶：4,890 澳元

原则性批准后

不退

体检费

体检中心

主申请人：约2,000 人民币

≤17周岁子女：约1,500 人民币

≥18周岁子女：约2,000 人民币

收到澳洲移民局体检通知

不退
  • 澳洲绿卡

申请移民的第一个目标就是获得绿卡（永久居留签证），毕竟这与大家移居澳洲后的福利待遇密切相关。那么，你知道拿到澳洲绿卡后，能享受哪些待遇吗？

简单来说，除了政治权利（选举/参军）外，其余与澳洲本地居民已经没啥区别了，含金量十足！需要特别注意的是，“永居居留”并不永久有效，也会过期，通常需要5年一续，即俗称的“PR续签”或“PR回头签”。

 相关阅读：绿卡不等于入籍  澳洲绿卡VS澳洲国籍浅析

  • 申请入籍

拿到澳洲绿卡后，下一步是申请入籍。当然，这一步并非必需。对于打算入籍的人来说，可以使用澳洲官方提供的 分数计算器 来确定是否有资格申请入籍，之后进行面试并参加公民身份考试，通过后参加“入籍仪式”，即可完成澳洲PR加入澳籍的整个流程。

相关阅读：澳洲移民入籍条件和优缺点

终于，完成了移民澳洲的全程！不过，在开启崭新的澳洲生活之前，你还需要提前做好很多功课，包括并不限于 了解澳洲最新的生活费水平、熟知当地的文化习俗 等等。还好我们特意为大家准备了“移居澳洲手册”，囊括了移居澳洲需要的方方面面，一册在手，万事无忧！

当然，澳洲入境、移民政策仍有可能随时调整，为此你可以访问【居外百科︱澳洲移民】频道，获取最新的澳洲移民资讯。

PropCap日本房产按揭贷款专栏

日本银行有没有即时房产估价应用程序？

要查到外国到房价并不那么方便。就如日本，之前也提及日本为了保护个人私隐，不会公开不动产的交易数据。公开的数据只有买卖双方各义务地提交交易资料给国土交通省，对于日本房产投资者初学者可能并不太合适。【阅读原文】

 

海外买家日本房产按揭及贷款详细指南

2014年，前日本首相安倍晋三第二度成为首相后，实行三支箭经济成长政策。日圆下跌，吸引外资，发展旅游业的同时，华人也开始留意和投资日本房地产。但传统而保守的日本银行，一般不做房贷给海外投资者，其申请条件严格，要求高。能符合申请者为数不多。也因如些，本文针对非日本居民的投资者如何做按揭作详细讲解。【阅读原文】

 

如何快速查到日本房产最新房价？

如这几年有留意有关日本地价新闻消息，都会发现数字一直维持上升。而由于日本比较着重保护个人私隐，不动产的交易数据并不公开。一般做法都只能向仲介查询，不然很难知道房价现值多少。那身为日本业主的您，如何靠自己得知持有房产升幅多少？当前房产价又值多少呢？现在，就提供一些简单方法给大家参考估算房产价现值！【阅读原文】

 

日本银行有没有即时房产估价应用程序？｜居外专栏


要查到外国到房价并不那么方便。就如日本，之前也提及日本为了保护个人私隐，不会公开不动产的交易数据。公开的数据只有买卖双方各义务地提交交易资料给国土交通省，此资料可以在国土交通省网站搜索得到。

数据内容只会显示成交地价的每平方米金额，并不提供实际买卖成交价，亦没有成交易房地产的完整地址、楼层、和面积等等，令到不能透过过去的数据及交易价来评估现价。因此，国土交通省所得到的数据，对于日本房产投资者初学者可能并不太合适。

当日本欠缺银行Apps得到估价，令到海外物业投资者要搜查特定单位的公平价值（Fair Value）市价并不容易。

我们了解到海外房产投资者对于搜查海外房产的公平价值（Fair Value）市价有难度，因此开发AI 系统，通过过去大量日本房产及交易真实资料数据分析，以此对房产能做出价格评估为买家及卖家做参考。大家有兴趣可以在网站了解：https://propcaptechnologies.com/ai-valuation-property-report/ 。

延伸阅读：海外买家日本房产按揭及贷款详细指南｜居外专栏

 

海外房产融资平台创办人张永达
PropCap日本房产按揭贷款专栏

 

佳节当前楼市静 买房议价好时机｜居外专栏

今年圣诞、新年的气氛特别浓厚，走到街上，不难发现处处都车水马龙，挤得水泄不通，相信跟未能出外旅游，大家都留在国内有关。

打开Facebook，提醒笔者去年今天，中国香港正藉疫情高峰，连晚饭堂食都取消了。大家唯有在家自行制作美食，否则就唯有外卖。今年餐厅却大收旺场，高朋满座，出名的餐厅甚至一位难求。笔者曾到访一间私房菜，他已经停止接受订位，因为2022年的订位已经全满！夸张至极，风光背后其实不少餐厅捱不住去年的逆景，已经结业，无法享受今年好日子。

这个情况，令笔者想起投资，能够有能力在逆景时守住，才能获得顺景时的回报！
其实，在楼市方面，今年年中是市场最畅旺的时候，楼价指数也曾创历史新高，但之后便慢慢回软，虽然跌幅有限，但买家的变化明显减慢了。当今正籍圣诞新年，下月又到农历新年，大节日一个接一个，买家的购买意欲自然更加打上折扣，尤其是二手市场交易。

相反，一手高价物业在静市中，表现一支独秀。刚刚屯门青山公路The Carmel售出一洋房，售价高达8,500万港元，呎价20,512港元。马鞍山泓碧也售出另一洋房，楼价更高达1.44亿 ，呎价$40,224港元；元朗山水盈去周连沽3幢洋房，最后一座以4145.4万港元售出，呎价也达$18,800港元。

新界洋房连续高价售出，买家并未受到节日气氛影响。相反，接近年尾，发展商出货意欲提高，纷纷提高佣金推动代理，买家也肯在静市中出价购买优质罕有物业！

其实，在二手市场也有部份业主在年尾较急吐现，经过几个月时间的调整，买家现在只要肯出价，随时找到笋货成交。

翻查笔者公司记录，发现有一个全沙田马场的三房单位成交，以往这类单位市价肯定超过1000万，旺市时更是一盘难求，上周竟然可以用900万成交了——买家勤力，抢到笋盘！所以，如果买家想搵到心水笋盘，不妨考虑牺牲节日的时间去看房，下一位幸运儿可能就是你！

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

Juwaicolumnist

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南加州帕萨迪纳城市名片，跨越一个世纪的法式庄园｜居外精选

大名鼎鼎的 加州理工大学（Caltech） 所在的帕萨迪纳（Pasadena）市，位于洛杉矶市中心东北方向16公里处，北面靠山，被誉为“山谷里的皇冠”。这座城市因其独特的人文氛围、历史悠久的建筑以及每年举办的“玫瑰花车游行”和“玫瑰碗”美式足球赛而远近闻名。

冬季度假胜地

帕萨迪纳市建于1886 年。起初，由于它冬季气候宜人，东部的富人们常乘坐火车来这里度假。一些富有影响力的人物开始建设并打造了这一地区——铁路大亨亨利·亨廷顿在此建立了亨廷顿酒店（Huntington Hotel）、亨廷顿图书馆（Huntington Library）、艺术博物馆和植物园。建筑师兄弟查尔斯·格林和亨利·格林在此设计兴建了许多优雅的宅邸，帕萨迪纳“小瑞士”（Little Switzerland）的大部分房屋都出自他们之手。

春季建筑巡游

帕萨迪纳每年都会举办许多具有南加州特色的活动——除了冬季的玫瑰花车游行 （Tournament of Roses）和Live on Green音乐节之外，春季的宅邸之旅（Spring Home Tour）和 帕萨迪纳宅邸设计展示之旅（Pasadena Showcase Home of Design） 也不容错过。

“帕萨迪纳宅邸设计展示之旅”每年都会选择一套本地的私人建筑，全面翻新后在当年4月中旬至5月中旬对公众开放，宅邸内的空间常常被设计成市集和餐厅对外营业，募集到的款项用于资助音乐节和本地的非盈利组织。

成为一年一度的Showcase Home是帕萨迪纳业主们的骄傲，这不但意味着自己拥有的这所房子交通便利、人气旺盛（Showcase Home的入选硬指标是配备穿梭巴士和宽阔道路的住宅），也象征着它已成为“玫瑰之城”的城市名片之一。

帕萨迪纳的“玫瑰碗”体育场

法国复兴风格庄园

正在售卖的这栋法式复兴风格庄园，正是在“格林兄弟时期”建造的，亦在“帕萨迪纳宅邸设计展示之旅”中对外开放过的Showcase Home，步行即可到达帕萨迪纳老城和“玫瑰碗”赛场。它始建于1916年，在总面积近两英亩的土地上，坐落着一栋带有九间浴室五间卧室的三层豪华宅邸，经过长达十年的全面改造，正以令人惊叹的宏伟和华丽迎接它的新主人。

驱车沿着一条由巴西花岗岩鹅卵石制成的车道蜿蜒驶入庄园。环形车道环绕着主楼入口处的大型喷泉，庄严的喷泉与宏伟的庭院相映成趣。

郁郁葱葱的、修剪整齐的法式花园和连绵起伏的草坪，掩映着露台、波光粼粼的游泳池、带有铜制凉亭的水疗中心以及锦标赛级别的网球场，在水疗中心的凉亭里可俯瞰山下的“玫瑰碗”赛场——所有的一切营造出一种真正的富裕感，这种感觉从一个世纪前建造这座庄园开始延续至今。

整栋建筑的一楼由起居区、餐厅、花园房、办公室和定制厨房构成。起居区设有休息区和展示精美壁画的游戏室。宏伟的客厅拥有带手工雕刻细节的高耸天花板、硬木地板和壁炉。办公室配有定制的胡桃木制品书架、橱柜和地板。

二楼有四间卧室套房，两间主卧套房，拥有梦幻般的景观。从主卧套间的露台可俯瞰修剪整齐的宁静草坪。

在娱乐设备齐全的三楼影音室，装饰艺术风格的电影院、镶嵌缟玛瑙的楼梯和现代化的隔音板一应俱全。还有为客人准备的带独立卫浴的顶层套间。

整座庄园由许多高清摄像机和监控装置监控，为居住在内的人提供真正的安全感。

这座历史悠久、规模宏大、风格独特、视野极佳的法式庄园，即使在帕萨迪纳也很罕有。如您有意成为它的新主人，可直接于下方提交咨询表格，或登陆居外网 https://www.juwai.com/62258234.htm 了解更多信息。

PropCap英国房产按揭贷款专栏

日元“至暗时刻”，投资买日元还是尝试新方法？

早前，日元跌穿至20年低位，期间“至暗时刻” 日元人民币汇率跌破5。很多人已经借此机会换多些日元等开关作报复式消费。同时，亦有些人入货投资，等日元升值赚汇价。【阅读原文】

 

利用房贷来做对冲日元下跌风险

如果你已拥有日本房产，你只能看着自己的资产继续缩水，无能为力。一般投资房产时都会跟银行做贷款一来减低投入资金额度，二来贷款额可做到部分的外币对冲效果。【阅读原文】

 

英国买房按揭：银行不批按揭怎么办？

投资海外房产手续程序繁多，其中申请按揭亦是最难处理的一部分。究竟香港人要如何申请英国按揭？银行不批就没有别的选择吗？【阅读原文】

 

英国加息对海外买家之按揭，有何影响?

英国中央银行——英格兰银行(Bank of England)短短3个月内连续加息，由去年12月将基准利率从0.1%上调至0.25%， 再由2月0.25%加至0.5%，继于3月上调至0.75% …… 【阅读原文】

 

英国房产|海外买家按揭2022最新指南

英国一直以来都是不少海外房地产投资者心仪国家。  投资海外房地产手续程序繁多，其中申请按揭亦是最难处理的一部份。 究竟中国投资者要如何申请英国按揭？ 银行不批就没有别的选择吗？【阅读原文】

 

有种按揭叫伊斯兰按揭 | 英国置业按揭冷知识 | 

讲到有关英国按揭时，可能从网络上或英国按揭经纪口中都听过以下几间伊斯兰银行：Gatehouse Bank、Al Rayan Bank、Bank of London and the Middle East 等。这类银行,并不限于只向穆斯林信徒提供按揭服务。伊斯兰银行提供的房产按揭产品与传统按揭， 有何不同之处？【阅读原文】

 

 

一张英国房产验房报告看清房产估价？

在英、美等国家投资买楼时，仲介通常都会推荐买家签约前做Inspection Report或 Home Report，即是验房报告。英国测量师是根据RICS标准来作出报告，报告内容包括房产的结构、状况，环境和能源等资料。但有一项可能特别感兴趣的是估价 ，可知道房产值多少钱，有没有买贵？【阅读原文】

 

申请英国房贷，这个审批因素您万万没想到！

气候变化问题日益严峻，各国为此致力减排。英国也订立了2030年的减碳目标，各界受政策影响。英国政府要求房屋无论是出售，出租或按揭都需要备有能源性能证书（EPC），有效让买家或租户知道房屋的能源效率，也作为按揭贷款审批的一个考虑文件。【阅读原文】

 

英国投资移民计划：常见问题FAQ详解｜居外专栏

英国投资移民计划（Investor Visa）是近年其中一个热门的英国移民途径之一，申请人须投资不少于200万英镑于指定的投资产品，为期五年以申请永久居留权。签证的最大优势是审批期短，对申请人没有工作经验丶学历或英语等要求。

申请对象

  • 主申请人为18岁以上
  • 配偶及18岁以下的子女可随同申请

财务要求

申请人需持有至少200万英镑的现金存款，并提供最近两年的资金来源证明，如最近两年的银行帐单，清楚例明有关的记录。如资金来源为第三方转赠，物业出售，企业利润或遗产等，需提交有关的资金来源文件。

资产审查

主申请人需要在申请前先开立英国投资银行或金融机构的帐户，有关机构需要受英国金融行为监管局（Financial Conduct Authority）监管。主申请人需要向银行提交有关的财富来源，银行需对申请人进行严谨的尽职调查以及背景调查。

可投资的产品

签证获批后，申请人需把200万镑全数投资在英国公司债券或股票。申请人所投资的产品不能与物业投资丶物业管理或物业发展的公司相关。

投资年期

  • 投资200万英镑：主申请人丶配偶和子女家属可在5年后申请永居
  • 投资500万英镑：主申请人3年后可申请永居；配偶和子女家属可以在5年后申请永居
  • 投资1000万英镑：主申请人2年后可申请永居；配偶和子女家属可以在5年后申请永居

居住要求

如想申请永久居留权，申请人及配偶在签证的五年期间，任何12个月不离境超过180天

如想申请英籍，每位申请人需在申请入籍前的五年期间，总共不离境超过450天，即平均每年不离境超过90天，并且最后一年必须已持有永久居民身份。

签证优势

  • 就签证要求而言，投资者签证申请非常简单。对英语水平、工作经验和学历没有具体要求
  • 标准的准备时间大约是2到3个月（如果一切准备就绪可以更快）
  • 英国签证处正常审批时间15个工作天，快证5个工作天
  • 五年签证期间，没有投资保值或补仓要求
  • 申请人和配偶都可以在英国自由工作
  • 子女获批入境签证后可免费享用当地中小学教育

常见问题

1. 此计划对英国投资产品有什么限制吗？

签证获批后，主申请人必须在登陆英国后3个月内将全部200万英镑投资于英国公司债券或股票。申请人可以通过其在英国选择的投资银行分配自己的投资组合。然而，投资产品不能与任何物业投资丶物业管理或物业发展公司有关。

2. 我可以投资英国政府债券吗？

不可以，因为移民规则于2019年3月更新，申请人不能投资英国政府债券。

3. 我是否需要在5年期间投入更多资金或补仓吗？

如果您在5年期间出售您的投资产品，无论盈亏如何，您都需要在下一个报告期之前将出售的全部金额再投资。例如，如果投资的售出价为210万英镑，您必须将全部210万英镑再投资。另一方面，如果售出价为190万英镑，申请人只需将190万英镑再投资，无需补仓。

4. 申请人能否在5年内取回部分投资资金？

不可以，申请人必须在5年内投资全部200万英镑，在此期间只能提取利息或股息。

5. 五年投资期后，我能否取回全部200万英镑？

获得永久居留权后，您可以出售所有投资产品并提取本金和利息。无需进一步投资。

6. 最常见的拒绝理由是什么？

资金来源是整个申请最重要的考虑因素。申请人需要提供详细的资金来源文件，以便开设英国投资银行和申请签证。如果英国签证部门对资金来源有顾虑或怀疑，申请可能会被拒绝。

7. 签证申请流程是怎样的？

  1. 提供免费电话初步谘询，评估申请人背景并回答相关问题
  2. 安排面对面谘询，讨论申请人的情况丶资格和时间表
  3. 协助开设英国投资银行账户（处理时间约为2至4周）
  4. 检查所有证明文件和资金来源以确保乎合需要
  5. 文件准备好后，我们将提交申请表并预约您到警察局总部申请良民证
  6. 英国签证处正常审批时间15个工作天，快证5个工作天
  7. 确保在指定的三个月内完成投资，以确保符合内政部的要求

8. 整个处理需时多久？

准备时间主要看申请人的资金和文件是否准备好。一般来说，您可以预期整个申靖需时三个月左右，每个阶段的细分概述如下：

  • 准备文件时间大约是2到3个月（如果一切准备就绪，可以更快）
  • 开设英国投资银行的处理时间约为2至4周
  • 良民证的处理时间约为1个月
  • 英国移民局的正常审批时间15个工作天，快证5个工作天

 

英国大律师缪晓彤Janine
解读英伦移民大小事
【英伦移民】专注英国移民和签证服务