Author: ZoeChan

日本家庭金融资产创下新高！您在日本能位列“富裕家庭”吗？｜居外专栏

日本股市的持续走强，以及新冠疫情对消费的不利影响，使日本家庭的资产获得增长。据日本央行公布的三季度资金循环统计初值显示，截至9月底，日本家庭拥有的金融资产馀额达到1999万亿日元，较去年同期增加5.7%，创了2005年以来的新高。其中，股票增幅最大，为28.6%；其次为投资信托，上涨24%；现金和存款达到1072万亿日元，上升3.7%。

何为“家庭金融资产”？

家庭金融资产通常是指以权益丶债权等形式存在的资产，包括现金、存款、股票、债券、权益投资、金融投资、票据，以及保险等。家庭金融资产不包含房地产（含自住或投资）、汽车、黄金、珠宝、艺术品，古董收藏等。

日本家庭资产持有情况及分类

根据2020年野村综合研究所发布的《日本家庭资产持有报告》显示，如果您的纯金融资产（持有的金融资产总额减去縂家庭负债）超过1亿日元（约美元88万），您即属於“富裕家庭”。具体分类如下：

  1. 大众家庭：纯金融资产额3000万日元以下（约美元26.4万以下），约占日本縂家庭数的78%；
  2. 超大众家庭：纯金融资产额3000万日元 – 5000万日元以下（约美元44万以下），约占日本总家庭数的13.2%；
  3. 准富裕家庭：纯金融资产额5000万日元 -1亿日元以下（约美元88万以下），约占日本总家庭数的6.3%；
  4. 富裕家庭：纯金融资产额1亿日元 – 5亿日元以下（约美元440万以下），约占日本总家庭数的2.3%；
  5. 超富裕家庭：纯金融资产额超过5亿日元（约美元440万），约占日本总家庭数的0.2%。

 

风险披露：
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

 

资深金融专家陈柏轩
带您疫后寻宝，全球创富
联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk

 

观看人数破百万，亚洲大型线上国际科技大会完满收官！

继2020年初次举办ADAPT科技大会后，主办单位于2021年再度邀请逾188位演讲者在线上开讲，吸引了全球约134万人参加大会，取得莫大的成功！

为了让世界各地的有志者参与大会，2021年ADAPT大会举办方式和往年一样，以线上 虚拟方式举办。

通过线上渠道，让全球16个国家，如：新加坡、加拿大和越南的观众都能参与和聆听演讲者们的精彩分享，向来自各领域的佼佼者学习。

怀揣着二度举办线上国际科技大会的雄心壮志，居外IQI作为活动主办单位在各个方面皆投入了心血，致力于打破去年的记录，再创辉煌。

去年的数据固然给人留下了深刻的印象，但今年的数据比去年增长了三倍之多！

向第一届ADAPT大会致敬，主办单位有幸邀请到居外IQI集团首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari），同时也是这场大会的创始人，担任大会主题演讲者。

在演讲中，卡希夫·安萨里针对2021年备受资本和各大互联网巨头追捧的概念——元宇宙（Metaverse）展开演讲，呼吁人们关注其崛起与未来发展。

秉持着知识共享无界限的理念，我们坚持以多种语言的方式进行这场大会，方便来自世界各地、从事各行各业的有志者参与其中，并从中汲取知识、交流分享。

一窥我们庞大的演讲者阵容

134万与会者在科技大会中观看与聆听演讲者们分享个人经历、突破机遇、成功经验之谈等等，而上图仅是众多令人尊敬的演讲者群的一小部分。

除了演讲者以外，我们也有幸得到PWC、Business Today、Property Hunter和Lim Kok Wing University等知名企业的加盟，共同推动本届大会的开展。

最后，感谢我们的中国合作伙伴——陆想汇，中国权威专业的金融会议平台的鼎力相助。

通过与陆想汇金融会议平台的合作，居外IQI得以提高大会影响力，并期望通过这场科技大会给与会者们展现科技和数字化的另一面。

在这一迅速发展，注重技术创新的新时代，我们必须时刻突破自我并实现自我增值。

2021年ADAPT大会邀请了来自各大领域的专业人士，给大家提供了多样化的演讲主题与内容，基于此我们可以自豪地向大众展示我们在 #ADAPT2021 大会 上所取得的丰硕成果。

随着ADAPT 2021国际科技大会画下句点。我们很荣幸可以给大家带来这意义非凡的四天。
点击以下链接，下载我们的报告，了解我们在2021年解锁了什么成就吧！

立即下载！

加入IQI团队，为未来发展与成功奋斗！在这里，我们永远欢迎创新思想，欢迎新科技！

居外IQI团队，未来可期！

退休欠保障？三宝帮到你！｜居外专栏

最近笔者有朋友登陆（60大寿），一大班朋友为他庆祝，但他却忧心重重，原来登陆也意味即将退休，为失去了固定收入而感到忧心！

中国香港现行的退休保障只有MPF，退休人士若能够有100万的累积结馀，已算不错，对于中产人士当然远远不足够退休的财务需要！大家若翻查中国香港的按揭证券有限公司的网页，便会发现他们在力推退休三宝。三宝包含年金计划，保单逆按揭，及安老按揭计划。

1. 年金计划

先说中国香港政府的年金计划，以一位65岁的男士为例，投入200万每月便可以获得11,600元收入，直至去世。每年即是139,200，回报率高达5.8%。直至15年后，即是80岁时，共会收到208.8万元，以后收到的都是有赚了，中国香港男士一般有85岁，由65至85岁，20年合共收到278.4万，如果长寿一点，90岁的话，就收到348万，回报非常可观而稳定。

由于计划由中国香港政府的年金公司担保，这种20年，甚至30年的担保，比一般保险公司安心很多，何况，保险公司已经很少肯做担保回报，只会提供过往的业绩作参考，中国香港政府的年金确实优胜得多！可惜的是，每位投保人的金额上限是300万，对于较富裕的中产，金额可能不足。相反，对于普罗大众，要取出300万闲钱，又却绝不容易！

2. 保单逆按揭

大家又可以考虑保单逆按揭，去到退休年纪，一般都有些人寿保单已经供满，退休人士可以提前活化此保单，将保单的权益抵押予，按揭证劵公司每月跟年金一样，可获现金直至去世为止，同样65岁的男士，200万保单约可获每月3,157元的收入。金额视乎保单细节略有不同，但跟年金的金额相差很远。不过，胜在没有额外资金需要投入也是一笔活化收入。

3. 物业逆按揭

最后，当然是谈到物业的逆按揭，亦即是安老按揭。

这跟保单逆按揭的操作机制相似， 每月按揭证券公司会根据抵押物业的价值派发定额的数目。例如，物业价值500万，65岁的男士若采用定息按揭，每月可得14,750元，直至终身。收款期间业主可以继续住在物业内，如属退休更可以将物业出租，在这种情况下，业主会有双重收益，当业主身故，後人可以还清物业的逆按揭贷款总数，以便继续持有物业，否则，贷款机构会沽出物业，扣除贷款馀额後，若有馀款，便会拨归业主後人所有！即使物业出售获得的款项不足够还款，业主及其後人也没有责任，楼宇升值有得益，贬值就没责任，不愧是一个输打赢要的理想安排。

坊间有不少误会，以为必须没有按揭的物业，才可以做逆按揭，其实并不如此。在此计划，可以先取部分款项用作还清原有按揭，当然，这样每月收到的款项就会有所折扣。另外，由于物业可能会升值，业主在中途也可以因应升值而加额按揭，换句话，业主更可以选择一笔过收钱，用作紧急用途，例如医疗费用，也可以选择每月加钱收取款项。

上述三宝，可以遂项或一并选用，视乎当事人手头上的财政状况而定，保单逆按揭最简单，但一般金额太少，所以如果手头现金充裕，笔者认为年金回报最高，又有政府担保，应属首选。若现金不多，就应该考虑物业逆按揭，若果业主还有工作，而物业还有按揭馀额，不妨考虑加按物业，取得贷款来做年金，利用楼宇贷款的低息优势，将获得更高回报！

善用退休三宝，将有一笔额外稳定收入，安享晚年就易得多！

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

【视频】无限发展可能的地产 深藏财富增值密码｜居外精选

“买土地吧，因为它们无法再生。（Buy land, they’re not making anymore of it.）”
——马克·吐温（Mark Twain）

全球性环境与发展智库——世界资源研究所（WRI）的数据显示，到2050年，全球粮食产量需要增加50%才能满足日益增长人口的需求。耕地正变得越来越稀缺，投资价值日益凸显。国际投资者四处寻求卓有价值的土地资源，优质的地产总能引起资本的追捧与角逐。而拥有无限发展可能的优质地产，我推荐它——加拿大安大略省斯托尼克里克溪岭路1174号（1174 Ridge Road, Stoney Creek, Ontario, Canada）。让我们剥丝抽茧，一一道来。

“枫叶之国”加拿大

加拿大素有“枫叶之国”的美誉，其资源丰富、科技发达，是世界上拥有最高生活水准、社会最富裕、经济最发达的国家之一，曾连续七年被评为世界上适合居住的国家。

加拿大宜业、宜居、宜游，也是重商亲商的投资洼地

加国骄傲，联邦重省——安大略省

安大略省，得名于安大略湖（安大略的易洛魁语意为“美丽的湖”），简称安省，为加拿大首府首所在省份，是加拿大最富有、人口最多的省份，占加拿大总人口数的三分之一。安省历史悠久，是加拿大的政治、经济、文化中心，每年登陆加拿大全国的新移民中有一半左右的目的地是安省，特别是其省会、加拿大第一大城市多伦多为代表的大多伦多地区（GTA）。

大多伦多地区之闪亮宝石——斯托尼克里克

位于安大略湖湖边、尼亚加拉陡崖之下的斯托尼克里克（Stoney Creek），是一个令人魂牵梦萦的地方。它拥有漂亮的街区、众多美丽的瀑布、无数的通幽曲径。丰饶的自然景观和迷人的生活方式，让许多人从多伦多搬到斯托尼克里克。它优质的教育资源（排名很高的小学和世界知名大学），还有便利的地理位置，都成就着斯托尼克里克——这颗大多伦多地区（GTA）的闪亮的宝石。

地处湖滨，斯托尼克里克风光秀丽，静谧宜人

安省住房供应紧张  斯托尼克里克地产蓬勃发展

加拿大尤其是安大略省强劲的经济增长，创造了成千上万的新就业机会，这引发了对住房的巨大需求，导致住房供应紧张，而新住房的建设速度缓慢，无法满足这种不断膨胀的需求。现在比以往任何时候都更适合投资加拿大房地产——特别是土地！低利率、良好的商品价格和非农业买家推动整个安省的土地价值高涨，权威数据显示，安省的土地价格在2021年上半年的增幅为加国最大，在过去12个月里上涨11.5%。

与此同时，大多伦多地区（GTA）的宝石——斯托克拉克，迎来了房地产开发的热潮，新的住宅开发项目、低层建筑、城镇住宅和公寓等的建设不断开创前所未有的记录，这使得优质土地成为一种令人觊觎的资源，且价格越来越高。今日，居外推荐的地产正是加拿大安大略省斯托尼克里克溪岭路1174号——拥有无限发展可能的优质地产，藏着财富增值传奇的密码。

地理位置绝佳的土地

优越的地理位置

其地理位置倍受欢迎，坐落安省东南部的港口城市汉密尔顿（Hamilton），与403和407高速公路相接，距尼亚加拉大瀑布38分钟车程（约55公里），40分钟车程即可抵达多伦多市中心（约60公里），距离美国边境也仅50分钟车程（约65公里），1小时之内可抵达多所世界名校，另，尼亚加拉陡崖之下的斯托尼克里克小学排名高企。在过去的几年里，越来越多的人搬到斯托尼克里克，寻求更好的生活质量、更优惠房产价格，把握着更少投资却获得更多的价值的机会。

生机盎然的优质土地

土地的切割方式&用途多样 超乎您的想象

这是土地开发的一个惊人的投资机会，业主可以把该地块切割使用。这就意味着，您一旦拥有这块土地，便可以用多种方式去开发它，从而为您提供多种财富创收可能——可以把它分为两个28英亩的地块，或者分成5-10个地块分别使用（仅在溪岭路）；您甚至可以卖出部分地块，或者用来建造房屋。目前就有36英亩土地出租给立克茨农场（Ricketts Farms），即刻获得收入和财产税减免。

无限发展可能的地产

拥有多种未来规划方向的土地，财富增值模式惊人

位于加拿大安大略省斯托尼克里克溪岭路1174号的这块土地堪称一块宝地，位于斯托尼克里克山上，附近有许多美丽的瀑布和无数的小径，为它增加了巨大的升值空间并提供了多种精彩的生活方式。其自然美景和肥沃的土壤堪称世界一流；同时这是一处非常私人而安静的地块，俯瞰农田，生机盎然，环顾四周，周围是价值数百万美元的定制住宅、酒厂、农场和马术场，该地块配有全套服务设施，包括通道（车道），水力发电连接电力、水、化粪池和下水道设施。

接下来，我们可以重点关注一下该土地未来规划的方向：农业用地以及开发住宅。

平缓的可耕地 高质量的肥沃土壤

1、农业用地

本地块面积56.5英亩，土地为专用一级土地，主要是农业用地，地势平缓的可耕地，确保自然排水，其表层土为高质量黑壤土，非常适合种植经济作物、建造酒庄以及发展畜牧业。

  • 经济作物

安大略省种植了加拿大90%以上的大豆、加拿大几乎所有烟草，拥有加拿大将近一半的玉米农场。加拿大小麦委员会销售全球20%的小麦和大麦。

 

  • 酒庄/啤酒厂和酿酒厂

在过去的30年里，葡萄成为安大略省最有价值的水果。葡萄占安大略省农业总价值的35%，安大略省葡萄酒厂和消费者对这些产区的葡萄需求量很大。

 

  • 畜牧业

安大略省家畜安大略省有多种类型的农业，其中谷物和油籽农场最常见，其次是肉牛生产、奶制品以及其他动物生产。目前安大略省投资1,440万美元在畜牧业的未来。

 

尊享私密空间 绚丽定制庄园

2、住宅用地

本地块亦可以开发为个人住宅，建造一个私密而安静的尊享绿洲以及可以自由游荡的私人空间。建筑商还可以应买方要求代表新的业主建造房产，建造一个3层配有游泳池的定制庄园。在这片绚丽的土地上，您可尽享360度日出和日落的迷人景色，演绎梦想中的生活。

更多用途分区 绘制多彩蓝图

3、更多其它用途

此外，该地块还允许多种用途的分区，包括：屠宰场、农场、训马场；啤酒厂/苹果酒/酒庄，可带有行政办公室、实验室和品尝区、医用区和零售区；还可建造工人宿舍、家庭手工艺商店、季节性的露营地等。相信一旦拥有该块土地，您将获得多种财富增值模式，令人心满意足。

安大略省的土地储备不多，其土地平均价值一直在上升！本处优质地产更是奇货可居，平均每年可增值10%，在2021年过去的11个月中，其已增值15%。未来已来，机会已到；有准备的您，不容错过！更多资讯请致电 居外热线400 041 7515 或者登陆 居外专页 进一步了解。

2022年全球瞻望：房价还会疯涨吗？

今年以来，全球多地房价迎10年来最大涨幅，两位数的增长幅度比比皆是。有分析指出，到2022年，全球房地产市场可能继续延续上涨态势，但增长幅度或许有所缓和。

多因素诱发房价上涨

IMF全球房价指数显示，疫情之后，全球房价均有不同程度的上涨，综合来看，发达经济体房价增速明显快于新兴市场经济体。

亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）12月13日公布的【2021年第三季度全球房价报告】显示，欧洲和北美继续引领全球前所未有的房价热潮。

在美国，住房开工建设兴旺，但供应量还是不足，从而制约了房屋销售活动。同样，在加拿大，由于强劲的需求和经济前景的改善，该国11个主要城市的房价在经历了两年的放缓后，再次强劲上涨。

调查还显示，亚太地区的住房市场正在升温，澳大利亚、巴基斯坦、韩国、日本和新西兰都有明显的表现。

此轮全球房价走高，究其原因，许多国家的大规模政府刺激措施、供需失衡、建材价格上涨等均形成上涨推动力。多国央行“放水”，货币政策宽松造就低利率环境。比如去年年底，澳大利亚央行把现金利率降至0.1%的历史低点，同时还把抵押贷款率压到2%以下。短短一年，澳大利亚悉尼的房价中位数就上涨了30%。

此外，疫情所导致的全球经济停摆、贸易停运，大宗商品价格狂飙，建材价格也上涨飞快。今年10月份，美国建筑成本同比增长12.3%，创下历史新高，而建筑工人短缺、疫情导致的远程办公普及化推升了住房需求等因素也导致房价顺势上涨。

明年将继续上涨，但不疯狂

展望后市，2022年全球房价增长趋势或将持续。

惠誉预计，2022年大多数地区房价将出现正增长，但增速会比2021年温和。惠誉将房价上涨归因于持续的住房短缺、建筑成本上升、低抵押贷款利率、投资者强劲需求等，部分原因仍是与新冠大流行相关的住房决策。

不过，虽然房价上涨因素大部分将在短期内持续存在，但同时也有抑制房价过快上涨的因素产生。明年，由于抑制通胀的需要，部分经济体央行将会采取加息等收紧货币政策的措施，继而推高贷款利率。同时，高房价和家庭债务水平以及首次购房者的负担能力限制所带来的压力将影响住房政策的制定。这可能会导致一些国家增加监管干预，甚至限制抵押贷款，例如日本。

居外IQI集团联合创始人、集团CEO卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）也认为，北美、澳大利亚、英国以及德国的楼市在疫情年由于需求猛增和政策支持而一路高涨，预计这波上涨行情明年还将持续，但涨幅可能会有所减缓。毕竟住房可负担性正成为各国关注的焦点。

英国房地产网站Rightmove表示，随着利率和待出售房屋的增加，英国房地产市场可能会在2022年恢复到更正常的活动水平，但会依旧火热，因为强劲的买家需求会延续到明年。

英国主要机构均预测，明年美国房价不会像今年那样疯狂，但将会继续增高，直到2023才会回到5%上下的正常年度增涨水平。

Zillow预测，2022年美国房价将增长11%，要比2021年19.5%的预计增幅低一些。

而在高盛经济学家看来，在困扰美国经济的所有短缺因素中，住房短缺可能持续时间最长。今年美股房价上涨了近20%，直到目前，住房的供需情况依然没变。住房库存仍然是历史性的紧张，尽管最近价格上涨，但房屋仍然是相对可负担的，对房屋购买意向的调查仍然处于健康水平，预测到2022年底，房价将进一步增长16%。

来源：国际金融报

想交本地学费升读英国大学？先参考这份学童抵英时间表｜居外专栏

不少人选择移民英国，首要都是为了子女的将来着想。讲到教育的安排，例如就读公立学校（state school）／文法学校（grammar school），或是私立的日间学校（day school）／寄宿学校（boarding school）？这当然是每个人衡量自己理想及财政负担能力去计划。但讲到读大学，学费问题则又是另一次安排计算。

很多人在计划移民时会问，到底学童在什么年龄到达英国升学为最佳？尤其是考虑到升读大学时，是否可享用本地学生学费标准？这都是很多家长想知道的问题。

首先，有关以本地学生学费就读大学的条例（The Education (Fees and Awards) (England) Regulations 2007），记载如下：

(a) you must be settled in the UK on the first day of the first academic year of the course; and
您必须在课程开始时第一个学期的第一天，已取得永久居民的资格（Settled Status）；

(b) you must be ordinarily resident in the UK on the first day of the first academic year of the course; and
您必须在课程开始时第一个学期的第一天，为常居于英国的居民；

(c) you must also have been ordinarily resident in the UK and Islands for the full three year period before the first day of the first academic year of the course, for example, if your course begins in October 2018 you must have been ordinarily resident in the UK and Islands from 1 September 2015 to 31 August 2018; and
在您第一个学期开始前的过去三年，您必须常居于英国。举例说，如果您的课程在2018年10月开始，在这过去的三年，即是2015年9月到2018年8月，您必须常居住英国。

(d) the main purpose for your residence in the UK and Islands must not have been to receive full-time education during any part of that three-year period.
在过去的三年期间，不可以以学生身份居留，换句话说以学生签证逗留的时期不会计算在内。

Note: It is not necessary to have had settled immigration status in the UK for the full three years. You only need to show that you have it on, at the latest, the first day of the first academic year of the course.
注：您并不需要证明，过去三年均持有永居的身份，只要在课程第一个学期的第一天持有永居便可以。

 Janine专业解读：学童最佳抵英时间

让我以投资移民申请者们为例，这当中有两个数字您们需要记住：

第一，是申请人需要在英国连续居住五年，达到相关的居住要求，才能够在五年后申请永居。

其次，根据移民局的官方时间，永居的审批时间最长可达六个月。以我们的经验而言，一般可以在入纸申请永居后，两至三个月获批，最快一个月内也试过。

以两者五年加半年的标准总和，如果小孩子需要在18岁入大学，那就是说，小孩子最好在12岁左右取得首次签证。五年后，当孩子到了17岁，便能够申请永居，并按申请呈序下最迟在17岁半取得永居资格。这样，便能够赶及在入大学时第一个学期的第一天，取得永居的身份，并以本地学生标准来缴交大学费用。

特别一提的是，以上条例只适用于英格兰。至于苏格兰、威尔斯及北爱尔兰地区的条例则有点不一样，但前提同样是以取得永居为主。

 

英国大律师缪晓彤Janine
解读英伦移民大小事
【英伦移民】专注英国移民和签证服务

 

市场报告｜新加坡11月私宅销量达10年来高峰！

上个月，新住宅销量出现强势反弹。各发展商在11月共售出了1547套私人住宅，这比10月的911套还多出69.8%。这是自2021年7月以来最高的销售量，当时共售出1602套房产。

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在她的报告中写道： 

11月，包含执行共管公寓在内的新住宅销量，从上个月的1,047套上升到1,610套，环比增长53.8%。根据新加坡市区重建局（URA）的销售调查结果显示，与一年前相比，新住宅销量（执行共管公寓除外）飙升了99.9%。

上个月共推出四个项目，分别是康宁河湾（Canninghill Piers）、Cairnhill 16、The Carrara 和 誉苑（The Commodore）。销售势头保持强劲，许多发展商都希望在年底之前乘胜追击，完成更多交易。

新加坡每月新房市场数据

数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部

上个月强劲的销售表现是过去十年11月销量的最高点。上一个纪录高点是2011年11月，售出1,702套房产（不包括执行共管公寓）。这波势头良好的销售量可归功于上个月推出的两个大项目，分别是位于克拉码头（Clarke Quay）的康宁河湾项目（696个单位）和位于坎贝拉通道（Canberra Drive）的誉苑（219个单位）。这两个项目表现亮眼，在上个月的销售排行占据榜首。

康宁河湾（Canninghill Piers） 位于历史悠久的新加坡河畔，且坐落在市中心的心脏地带，优越的地理位置让此项目深受投资者和自住业主欢迎。这个综合性发展项目是该地区的高层住宅建筑，吸引了热爱水景的业主。

康宁河湾（Canninghill Piers）住宅项目艺术效果图

11月其他畅销项目包括鑫悦府（Normanton Park）、岱莉轩（Dairy Farm Residences）、桦丽居（The Woodleigh Residences）、The Avenir和盛港嘉园（Sengkang Grand Residences）。

2021年11月最畅销项目（含执行共管公寓） 

数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部

由于康宁河湾项目销量抢眼，因此其他中央区（RCR）在上个月的销售总数中占了最大份额，达58.8%（不包括执行共管公寓）。中央区以外（OCR）和核心中央区（CCR）分别占了销量总数的29.7%和11.5%。

发展商按市场划分的每月销售额

数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部

发展商月度销售概况

数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部

高端房产销量

高价新住宅的需求量持续攀升。上个月，有64套公寓以至少500万新元的价格售出。这是自2010年5月售出75套公寓以后的最高成交量。今年的前11个月，共有218套新公寓以至少500万新元的价格售出，比2011年至2020年的年销量还要高。上一次售出类似单位的纪录是2010年，共售出475套，而其中419套是在当年的首11个月成交。

在一级高端市场方面，康宁河湾在上个月以4800万新元的价格售出第48楼一个面积达832平方米的单位，换算约每平方英尺5360新元。第二高价的新公寓成交额是 康邻豪庭（Klimt Cairnhill） 一套455平方米的公寓，售价2600万新元，换算约每平方英尺5309新元。位于汤林生路（Tomlinson Road）的柏皓（Park Nova）售出两套205平方米的房产，售价分别为1060万新元和1070万新元。

康邻豪庭（Klimt Cairnhill）住宅项目艺术效果图

前景展望

加上发展商10月和11月的月销售额，今年已售出12,467**套新住宅，远超2020年的9,982套。我们预计2021的新住宅销量（不包括执行共管公寓）将达到13000套至13300套。

我们预计持续紧缩的供应量和强劲的需求量将在明年持续支撑房价上涨。市场上置产的人数或将超过可供购买的房产。明年预计将推出30个或更少的项目，与2019年的50多个项目形成了强烈对比。

明年或有9000套或更少的房产（包括执行共管公寓）流入市场，而这个数字比2019年和2020年每年推出的私人住宅数量还低了约17%至20%。明年预计将售出9000套至10500套新房产（不包括执行共管公寓）。

** 来自新加坡市区重建局季度房地产数据，第一季度至第三季度的最终数字为10,009套房产（不包括执行共管公寓）
发展商月销售数据（10月）= 911套（不包括执行共管公寓）
发展商月销售数据（11月）= 1,547套（不包括执行共管公寓）
新住宅总销量（不包括执行共管公寓）= 12,467套

 

本报告由居外IQI与合作伙伴橙易产业（OrangeTee & Tie）共同发布，欲获取更多新加坡市场信息可与橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士联系（Christine.sun#orangetee.com）

新加坡再出“辣招”降温楼市，抓到四大重点再去看房！

疫情期间，新加坡私人住宅及组屋转售市场依然热络，房价持续上涨。有鉴于此，新加坡政府宣布推出最新一轮房地产降温措施，从即日起调高额外买家印花税以及收紧总偿债比率，并增加房屋供应以满足市场需求。

2021出台的房地产降温措施有哪些？

1. 调高额外买家印花税（ABSD）

从即日（12月16日）起，在新加坡购买住宅房产的额外买家印花税（ABSD）调高5至15个百分点。

在新措施下，购买第一套房产的新加坡公民和永久居民，须支付的ABSD维持不变，分别为零和5％。

不过购买第二套房产的新加坡公民，须支付的ABSD将从12％调高至17％。购买第三套及更多房产的新加坡公民，以及购买第二套房产的永久居民，须支付的ABSD从15％调高至25％。若永久居民购买第三套及更多房产，他们须支付的ABSD将从15％调高至30％。

外国买家须支付的ABSD一律调高至30％。

政府也将发展商须支付的ABSD，从25％调高至35％。这笔ABSD可在满足印花税规定的条件下，退回给发展商。此外，发展商仍须预先支付一笔5％印花税，而且无法退回。

 

住宅房地产

之前

2021年12月16日起

新加坡公民

第一套
第二套
第三套起

无（没变化）
12％
15％

17％
25％

永久居民

第一套
第二套
第三套起

5％（没变化）
15％
15％

25％
30％

外国人

第一套起

20％

30％

非个人买家
（如公司）

第一套起

25％
额外5％*

35％
额外5％*

*房地产开发商须额外支付5％无可退还的印花税，并须在购买单位时支付

2. 收紧总偿债比率（TDSR）

政府也收紧总偿债比率（TDSR），规定每月的贷款偿债率从原本不可超过收入的60％，收紧至收入的55％。

政府将TDSR顶限从60％收紧到55％的调整，将适用于今天或之后开出选购权书（TOP）的房贷申请和增值抵押贷款（Mortgage Equity Withdrawal Loan）申请。在12月16日前获得房贷的借贷人，不受影响。

3. 调降组屋房贷的贷款比率（LTV）

政府也调低了建屋发展局组屋房贷的贷款与估值比率（LTV），从90％减少到85％。不过通过金融机构的组屋房贷LTV仍维持在75％。

祭出降温措施的同时，为满足住房需求，政府表示接下来会增加组屋和私宅供应。建屋发展局指出，未来两年组屋供应将提升35％。

新加坡楼市到底怎么了？

尽管受到冠病疫情的经济冲击，新加坡的私人住宅和组屋转售市场一直很活跃。自2020年第一季度以来，私宅价格上涨约9％。组屋转售价经历了六年的下滑后，也大幅回升，自2020年第一季度以来上升了约15％。

亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人、首席执行官（CEO）卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）先生表示，新加坡去年以来高效的疫情管控，使经济保持了稳定，在东南亚表现突出。疫情期间，新加坡政府纾困政策不少，购房按揭利率更低于2%，这都推动了人们的购房需求。

虽然房价与收入比率仍然低于历史平均水平，但有明显上升势头。在低利率的环境下，私宅市场和组屋转售市场的交易量也很高。政府文告强调，如果不加以控制，房价可能会超过经济基本面，提高接下来破坏市场稳定的修正风险。借贷者也容易受到未来几年利率上升的影响。

三家政府机构指出，私宅措施的调整是为了抑制广泛需求，特别是那些以投资为目的，而非自住而购买房产的人。收紧公共和私宅的融资条件举措，将鼓励更多人买房时采取金融审慎态度。新加坡金管局上周发布的《金融稳定评估》报告显示，以绝对值计算，家庭债务过去一年增加了6.8％。

房地产业界如何看待降温措施？

政府上轮降温措施是在2018年出台，当时这个被分析师形容为“重拳出击”的降温措施中， 除了购买第一套房产的新加坡公民和永久居民，个人买家要缴交的ABSD都上调五个百分点。相比之下，这轮降温措施的ABSD上调多达15个百分点 ，明显“出拳”更重。

新加坡第三大房地产中介机构 橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士认为，采取降温措施是为了防止买家过度杠杆化，确保价格以可持续的速度上涨。

她指出，虽然过去已经有一些措施，如收紧总偿债比率（TDSR）或押贷偿还能力比（MSR），但仍有不少买家过度使用资金，包括一些出售公寓并购买两套私人房产的家庭，还有一些已经接受了最高额度贷款，却没有给予足够缓冲的买家。因此，新措施将有助于解决部分这些问题。

新措施会严重打击私宅市场和外国买家吗？

橙易产业的孙燕清女士表示，这些措施对投资者的影响可能比对自住者的影响更大。前者通常拥有一个以上的房产，他们将受到提高ABSD的影响。由于中高端市场有更多的投资者和外国买家，这部分市场可能会受到更多的影响，而大众市场部分有更多的首次购房者，他们受措施的影响很小。

该公告可能会产生如膝跳般的反射反应。我们可能会看到交易量在六个月内放缓，价格也可能会稳定下来，并在明年以更慢的速度上升。因此，橙易产业将明年新加坡私人住宅市场的价格增长预测从6-9％修改为0-3％。

这些措施也可能影响到永久居民和外国买家。孙女士提到，在过去一年里，新加坡的永久居民和非永久居民购买的公寓数量一直在上升。新加坡永久居民购买的公寓数量从2020年的2818套上升到2021年的4375套（包括12月的半个月），上升速度快于新加坡人（公民）50.7％的增长。非永久居民外国人的购买量在同一时期也跃升了45％。

按居住状况分类的国籍

2018

2019

2020

2021*

2021 vs 2020

外国人（非永久居民）

1216

1000

737

1069

45.0％

新加坡永久居民

3234

2598

2818

4375

55.3％

新加坡人（公民）

14805

13008

14677

22113

50.7％

公司

88

35

59

46

-22.0％

不详

0

2

5

1

-80.0％

共计

19343

16643

18296

27604

50.9％

数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
*12月为截至16日的非完整数据

随着“疫苗接種者旅遊走廊（VTL）”安排和边境的进一步重新开放，橙易产业预计会有更多的永久居民和外国人回到新加坡，他们可能会促成更高的住房需求。因此，出台的措施可能会减缓这些买家的需求。

延伸阅读：

新加坡房市在政府严控下机遇在哪？

请留下您的联系和查询，来让居外IQI帮助您安心买好房！我们的专家团队已准备好回答您有关房地产买卖和买房税费变化的任何问题。

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

外国人澳洲买房，FIRB申请全攻略

在澳洲，如果您是外国人（包括临时澳大利亚居民或外国非澳大利亚居民）并且打算投资澳大利亚房地产，那么可能需要先得到FIRB的批准。FIRB包含了海外人士在澳洲投资的各种可能，住宅地产，商业地产，农业用地，矿业等等，本文只涉及住宅地产方面。【阅读原文】

 

澳洲PR加入澳籍需要满足哪些条件？入籍流程是什么？

很多拿到PR的小伙伴们开始考虑自己是否要成为澳洲公民，怎么申请成为澳洲公民，以及申请条件都有哪些呢？本文为您简要介绍如何申请成为澳洲公民。【阅读原文】

 

新财年移民澳洲更难了吗？财政预算移民政策面面观

联邦政府在财政预算中宣布，将2021-2022财年的移民配额保持在16万，与去年相同。移民配额基本不变的做法之前是否常见，从这个侧面说明目前澳大利亚移民的一个怎样的现状？新年财移民澳洲哪些群体更吃香？澳大利亚Auslaw Partners澳和律业管理合伙人，澳大利亚高等法院注册律师林汇铭现场解答提问。【阅读原文】

 

新财年，新政策！澳洲这些签证变更你都知道了吗？

在澳洲或者计划来澳的小伙伴们注意啦！澳洲2021-2022新财年已经开始了。新财年，新政策，新变化——除了部分签证费上调，都有哪些签证政策变更你知道吗？【阅读原文】

 

澳洲印花税政策详解，海外人士各州买房需缴纳多少钱？

相比新加坡和温哥华对外国买家征收20%的附加税，澳大利亚的外国印花税附加费为8%，看起来并没有那么大。哪些州会对海外买家收取海外买家附加税（additional duty）？目前，北领地是唯一一个既不征收印花税附加费又不提高土地税的州。【阅读原文】

 

自然灾害为患，你必须了解澳洲常见房屋保险

众所周知，澳洲经常发生森林火灾、强降雨、冰雹、水灾等自然灾害，导致房屋出现损毁，给业主造成一定的经济损失。通常来说，居民购买新房后的第一件事就是给自己的房子买保险，能在房屋遭受损毁时保证经济损失降到最小，一般向银行贷款的房子都会强制性购买房屋保险。澳洲常见的房屋保险共有四种。【阅读原文】

 

印花税减免分不清？澳洲买地建房印花税优惠详解

最近澳大利亚昆州的房市可谓是异常的火热，房价上涨以及较低的贷款利率使得人们竞相入市。相比与传统的购房合同来说，人们对land & house package的关注热情上升了不少。什么是land & house package？如今市场上极受欢迎的land & house package有些什么“过人之处”呢？即买这种项目是不是享受更优惠的印花税？【阅读原文】

 

郑爽“代孕弃养”风波刷屏！代孕在澳洲又该如何认定？

近日，郑爽“代孕弃养”的新闻燃爆全网，再次让代孕成为热络的公众议题：代孕会不会使女性成为生育工具、代孕的商业化是否相当于变相的器官买卖和人口贩卖、如何应对代孕的灰黑产业链…… 央视新闻更是谴责“代孕弃养法律道德皆难容”，那么，代孕在澳洲又该如何被认定呢？【阅读原文】

 

父母出资给小夫妻买房，是赠与还是借款？

一方父母出资给其子女买房用做结婚是很常见的。然而，当婚姻关系破裂时，如何确定其出资的性质并进行财产分割是家庭法诉讼中常见的问题。【阅读原文】

 

2021年澳洲针对海外投资新规出炉

在经济全球化的今天，外国投资对澳大利亚的经济和繁荣起到至关重要的作用，一些特定类型的外国投资项目会受到政府的审核或批准。澳大利亚议会已于2020年12月9日通过了《 2020年外国投资改革（保护澳大利亚国家安全）条例》，并于2021年1月1日起开始正式实施。具体的改革后变更内容小编将会在接下来的文章中为大家逐条解读。【阅读原文】

 

【视频】中国留学生如何在澳洲买房置业以及注意事项

据房产网站Realestate报道，澳洲房产市场利润相当丰厚，2018年第4季度，二手房房产业主整体获利达到178亿澳元。如此之高的交易盈利比仰仗于澳洲不断上涨的房价，但同时相伴的便是对于购房合同法律风险的高频咨询。 本期林汇铭律师把中国在澳留学生如何在澳洲买房置业以及注意事项讲清楚，防止踩坑，帮您避雷！【阅读原文】

 

澳新州引来历史性重大税务改革： 引入房产税 取替印花税

新南威尔士州将引领税收改革，计划将从购买房产征缴印花税（Stamp Duty）过渡到年度房产税（Property Tax），作为经济复苏计划的一部分。有关取消或者替代印花税的提议无疑是在政治上非常具有挑战性的。新州税改内容，对房市可能产生的影响，以及与中国税改的关系，林律师在本文探讨。【阅读原文】

 

不看要血亏！澳洲房产过户给子女，哪个办法最划算？

今年澳洲政府出台了新的建房补助，积极拉动房市。在这利好政策里，子女不仅仅能从父母手里低价拿下房产，还能拿到多重补贴，比如联邦政府和西澳的建房补贴丶西澳首次置业补贴丶印花税补贴等等。父母和子女之间的转让方式通常有“买卖丶赠与丶继承”，让我们就来分析一下哪个最划算。【阅读原文】

 

夫妻父母子女间过户？家庭法中涉及的澳洲房产过户问题

林汇铭律师针对5种夫妻和父母子女之间不同的需要和情况，分析澳洲房产过户的流程与可能产生的费用。【阅读原文】

 

利好！188签证正式加入豁免入境澳洲阵营

澳洲移民局刚刚更新了一个重磅的利好消息： 凡是持有澳洲投资移民188类签证的海外人士，都可以自动获得入境澳洲的豁免权！也就是说，从现在开始，持有188签证的海外人士，将可以和澳洲公民及PR一样自由入境澳洲。这对于所有已办理澳洲投资移民，并取得188签证的朋友来说，是一个非常好的消息。【阅读原文】

 

婚前买房、婚后买房、父母出资买房房产归属一览表（澳洲版）

当下热播剧《三十而已》引发了全民热议，尤其在许幻山出轨后，那套市中心豪宅该如何分割成为焦点问题。若类似情况发生在澳洲，法庭会如何决定房产归属哪？根据澳洲的Family Law Act 1975 (Cth），法律婚姻和事实婚姻在财产分割问题上适用相同的法律原则。【阅读原文】

 

【视频】为什么在澳洲买卖房产需要律师把关？房产的过户流程是什么？

澳洲房产市场利润相当丰厚，2018年第4季度，二手房房产业主整体获利达到178亿澳元。如此之高的交易盈利比仰仗于澳洲不断上涨的房价，但同时相伴的便是对于购房合同法律风险的高频咨询。 本文林汇铭律师把在澳洲的房屋过户讲清楚。【阅读原文】

 

【视频】澳洲盖房都补贴12.5万人民币？Home Builder全解析

您了解过建筑市场吗？家里的房子还需要翻修吗？超大补贴——Home Builder政策来袭！Home Builder是澳洲政府为了使建筑市场从冠状病毒中恢复活力而提供的一个限时补助计划，补贴金额可以达到25000澳币！这一计划对于建筑行业而言无疑是一项高福利的政策。那么关于该政策你又了解多少呢？【阅读原文】

 

在澳洲购房真的没有产权证吗？

在澳洲购房真的没有产权证吗？澳洲林汇铭律师为您精准解答。【阅读原文】

 

【视频】澳洲（昆士兰）产权交易法律指南

为使中方投资置业者更好地了解澳洲（昆士兰州）投资相关的法律法规，本视频将通过以下四大法律要点进行集中的介绍与分析：在澳洲（昆士兰）投资置业的主要流程；海外人士在昆士兰州投资置业的条件；投资昆士兰州的主要税务与置业补贴；昆士兰州置业合同中的必读条款。【阅读原文】

 

视频解读如何移民澳洲

在接下来的几分钟里，澳洲林汇铭律师会一一向您介绍中澳两国关系丶移民澳洲的主要方式丶途径以及要求。【阅读原文】

 

关于澳洲房东不得在6个月暂禁令期间驱逐租客的解读

新冠状病毒已经对澳洲经济造严重损害，这也意味着很多租客也正在经历因财务困难而交不起租的情况。为此新南威尔士州政府在4月25日修改法例并采取一系列应急措施，来帮助房东和租客能良好协商共同面对并解决困难。新的措施包括哪些？什么样的租客能享有6个月禁令新措施的保护？联众律师事务所深入解读。【阅读原文】

 

房东疫情生存攻略：房客是否可以不交房租？

业主对政府最近宣布六个月不准驱逐租户的政策感到困惑和不安，因为如果业主一直没有租金收入也可能面临财务困难。虽然澳洲政府表示正在就租金问题制定下一套补助方案，但目前为止也没有明确的法律条款或者行业指南能拿来参照。Financial Review最近请澳洲相关行业的专业人士给所有业主们一些专业的建议，大家可以参考一下。【阅读原文】

 

读澳洲名校，但孩子在学校意外受伤该怎么办？

名校是重要！学区房是重要！但最重要的是孩子留学时的人身安全！本文将对留学过程种常见的校园欺凌和意外事故从法律角度进行探讨。【阅读原文】

 

在澳洲分居，如何保护您的孩子及财产？

澳大利亚的《家庭法（Family Law Act）》涵盖了大部分的家庭法律事务，内容涉及对特定家庭事务（如离婚、子女及财产等问题）的处理。本文讨论分居前应该考虑的十个问题。【阅读原文】

 

在澳大利亚，房子不是你想卖就能卖！

在澳大利亚，土地所有人（卖方）按照自己的意愿根据法律规定将土地权益转让给受让人（买方可以是个人，也可以是公司法人），转让方式可以是出售、赠予、继承或其他合法方式。本文主要结合澳大利亚各州的土地法律法规（例如昆士兰州《1994年土地产权法》（Land Title Act 1994））、案例和相关表格对土地转让的程序和填写申请表的注意事项进行探讨和分析。【阅读原文】

 

如何在澳洲买地建房？澳洲土地登记的那些事儿

在澳大利亚，购地建房是一种非常普遍的投资或置业方式，也是众多房产公司主推的一项销售模式。虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度，但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因笔者长期在昆士兰州从事法律学习和工作，所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。【阅读原文】

 

中澳两国相关购房法律的比较与简析

大到在投资置业，小到签证出行，都要对目的地国家的法律程序有一定的了解或积极寻求法律意见，以确认自己的身份是否符合法律规定的条件，自己的行为是否为该国法律所认可或批准，这应当是行动计划中的第一步！本文将真实案例对华人在中澳两国的购房法律规定进行对比、比较与分析。【阅读原文】

 

澳洲商业地产的尽职调查

近年来，中国投资者赴澳投资房地产活动日益增多，需要注意的是，其中在商业地产并购方面所面临的风险，较自住地产而言更为隐蔽且深入。为避免相关风险，在投资商业地产前进行详尽的尽职调查便显得尤为重要。本文总结出商业地产并购尽职调查中必不可少的几个部分，供各位读者参考和探讨。【阅读原文】

 

澳洲产权法：白捡百万房产，原房主继承人无力主张！

悉尼房地产市场曾出现一桩让人目瞪口呆的判决：一位土地开发商霸占一处房产近20年后，法院判决其正式拥有这处房产。尽管上任房主的后代对此表达了强烈抗议。本期文章将讨论产权法中的“逆权侵占”（adverse possession)。【阅读原文】

 

投资澳洲房产的常见失误及案例

当下，中国投资者走出去的意愿非常强烈，而如何在目前海外贷款收紧，境外汇款异常严格的情况下，成功“走出去”是众多中国投资者共同面临的大问题，本文能通过相关澳洲投资失败失利案例，找出失败失利原因和避免同类失误的解决办法，希望助力各位，赢在澳洲。【阅读原文】

 

获得澳洲绿卡后，如何合法跨境转移财产？

随着移民趋势的逐渐进程，个人财产对外转移的便利化程度不断提高。本文将通过案例，分析财产境外转移过程中涉及的一些典型问题。【阅读原文】

 

用人民币交易澳洲房产的几个注意点

由于外汇限制与汇率波动，不少面临澳洲房产交割的客户想了解：是否可以在中国，用人民币来进行澳洲房产购房款交易？澳大利亚法律没有明确允许不同货币的资金交易，澳币币种交割目前仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文就澳洲房产交割在中国进行资金交易这类模式进行探析。【阅读原文】

 

中国抵押澳洲贷款？内保外贷实例与跨境合规

近期中国工商银行悉尼分行官网发布了关于内保外贷的融资产品最新介绍。在境内企业（“申请人”）向银行出具无条件、不可撤销反担保的前提下，由该银行向工行（“受益人”）开立保函或备用信用证，由受益人向借款人提供融资（包括贷款、贸易融资、融资租赁等）的业务。这对中国人在澳洲取得贷款有何启示？【阅读原文】

 

澳洲婚前财产的5大“隔离工具”

在澳大利亚，有三分之一的婚姻最终以离婚告终，如何保卫婚前财产，应该是财商必修课之一。今天的文章，就来为大家分析一下澳洲的离婚成本和财产保卫措施。【阅读原文】

 

夫妻联名购澳房，到底写谁的名字？

购买澳房，问及最多的除了价格税贷、地域环境、发展趋势外，联名购房也成为越来越多购房者关心的问题。在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适：自己一个人的名字，配偶的名字还是孩子的名字呢？【阅读原文】

 

澳洲商业租赁，你不得不知的四大细节

签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您作出承诺前，您应该全面了解合同中所列条款和条件，以及可能出问题的事项。建议您在签约前征询法律意见。【阅读原文】

 

澳洲首次置业的流程和案例

首次在澳洲置业对于投资者来说也是一场不小的挑战。除了准备多少钱，买在哪里才更适合自己等等个人情况外，法律中对于购房者的要求也是不得不考虑得一大难题。在此我们通过案例的形式给大家做介绍。【阅读原文】

 

澳洲首次置业的五大问题

在澳洲首次置业对于投资者来说也是一场不小的挑战。除了准备多少钱，买在哪里才更适合自己等等个人情况外，法律中对于购房者的要求也是不得不考虑得一大难题。本文详细分析澳洲置业遇到的一些常见问题。【阅读原文】

 

澳洲7%海外附加印花税与几种豁免或优惠方式

澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对相关交易征收印花税，而且各州采用不同的基础印花税率与海外人士附加印花税率。本文将着重介绍昆士兰州的印花税率以及海外人士印花税豁免方式。【阅读原文】

 

澳房合同违约，开发商能否诉至中国法院，或要求执行澳洲判决？

在海外买家违约的情况下，开发商（卖家）是否有权诉至中国，要求中国法院审理判决或在中国执行澳洲的生效判决呢？本文将通过具体案例来分析和解答这个问题。【阅读原文】

 

澳洲7%海外附加印花税与几种豁免或优惠方式

澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对相关交易征收印花税，而且各州采用不同的基础印花税率与海外人士附加印花税率。本文将着重介绍昆士兰州的印花税率以及海外人士印花税豁免方式。【阅读原文】

 

阴阳合同和澳洲相关逃税裁判规则

在澳大利亚房产交易中也存在为了逃税漏税的“阴阳合同”。本期法律专栏整理相关典型案例，从“阴阳合同”效力、逃税处罚以及违法责任等方面提炼裁判规则，供读者参考。【阅读原文】

 

挂名购房？物业代持？“间接持有”海外房产的游戏法则

“挂名购澳房”是指实际出资人借用他人的名义购买澳洲房产，并以他人的名义与身份登记房产所有权的行为。我们为遇到此法律问题的读者们总结归纳以下法律知识点，希望可以帮助或警醒更多面临类似问题的“实际出资人”与“代持人”们。【阅读原文】

 

澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式（一）

在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承？我们将分三期从法律角度来探讨这个问题。本文阐述的三个问题是：什么是遗嘱、澳大利亚有没有遗产税和澳房转让给子女哪种方式最合适。【阅读原文】

 

澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式（二）

在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承？上期我们讲述了澳大利亚的遗产税和房产购买和继承的方式，这一期我们将详细来说明如何订立遗嘱。【阅读原文】

 

澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式（三）

在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承？上一期我们讲述了如何订立遗嘱，这期我们将探讨关于遗嘱的一些注意事项。【阅读原文】

 

澳洲房产交割，资金在中国进行交易需要警醒的法律问题

一些面临澳洲房产交割的买卖双方客户都会咨询是否可以在中国以人民币的交易形式进行购房款交割。虽然澳大利亚法律没有明确允许不同货币资金交易，但澳币币种交割仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文对关于澳洲房产交割，资金在中国进行交易模式进行探析。【阅读原文】

 

留学生在澳洲购房需要注意的问题

经常有读者与客户来信咨询关于“留学生购买澳洲房产”的问题，特别是关于留学生是否可以购买二手房等等。在此文中执业律师将就咨询频率较高的问题作统一的答复与解释，与各位读者解惑分享。【阅读原文】

 

澳洲二手房买卖的防坑秘籍

海外人士是可以购买澳洲二手房的，前提是向澳大利亚外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board/FIRB）递交申请（最低申请费为5600澳币/每次置业行为），并获得批准。在此文中，执业律师将和外国投资人分享在澳洲进行二手房买卖中的“防坑”秘籍。【阅读原文】

 

澳洲家庭法纵览

澳大利亚的《家庭法 （Family Law Act）》涵盖了大部分的家庭法律事务。《家庭法》的内容涉及对特定家庭事务（如离婚、子女及财产等问题）的处理。法律专栏的《澳洲家庭法纵览》专题旨在帮助在澳华人了解在处理相关家庭关系、婚姻财产、子女抚养等方面的权利、义务与责任，更好地直面与解决家庭纠纷，以期家好月圆享天伦。本专题主要分为以下篇章：

  1. 澳洲家庭法纵览（1） | 分居前务必慎重考虑的十个问题【阅读原文】
  2. 澳洲家庭法纵览（2） | 离婚申请程序与须知【阅读原文】
  3. 澳洲家庭法纵览（3） | 婚姻财产分配
  4. 澳洲家庭法纵览（4） | 孩子与子女抚养
  5. 澳洲家庭法纵览（5） | 家暴与家庭纠纷调解

 

 

投资澳洲房产 如何选择最适合你的律师？

在海外置业的过程中，委托一名合适的律师就显得尤为关键。无论是商业地产还是住宅地产，买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款，律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判，直到双方达成协议为止。此文将通过执业律师在澳房投资中的职责、客户委托流程以及客户如何选择合适自己的律师等方面进行介绍，帮助各位读者在置业过程中更好地得到法律支持。【阅读原文】

 

澳昆州房产交易法律指南

近年来，中昆关系健康发展，经贸合作不断深化，越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务，昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一。为使中方投资者，特别是澳洲新移民与房产置业者，更好地了解昆士兰州相关投资法律环境，本文将对澳洲（昆士兰州）《1974年产权法》、《1994年土地法》与《1975年外国收购与接管法》进行总结归纳，通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析，主要为以下篇章：

  1. 昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款 【阅读原文】
  2. 昆州房产交易法律指南 (2) – 房产交易流程（上）【阅读原文】
  3. 昆州房产交易法律指南 (3) – 置业税务、（首次）补贴与印花税减免【阅读原文】
  4. 昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程（中）【阅读原文】
  5. 昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程（下）【阅读原文】

 

兵败南半球？投资澳洲失败的六大原因

当下，中国投资者走出去的意愿非常强烈，而如何成功的走出去，是众多中国投资者共同面临的重大课题。希望可以通过本文为各位读者罗列相关澳洲投资失败失利案例，找出失败失利原因，并找出避免同类失误的解决办法，以助力中国投资者转败为胜，赢在澳洲。【阅读原文】

 

9张图演示澳洲房产4大间接投资架构

在进行投资行为之前，最关键的步骤是确保投资结构设计适当，以避免发生不利或其他意料之外考虑到法律、会计、税务、资产安全与继承等问题。因此，选择购买主体、收购架构和投资工具对于搭建拟议交易结构十分重要。欲投资于澳大利亚房地产行业的读者主要可以采取间接方式，收购持有房产的公司或信托结构的所有权等投资架构来实现交易利益最大化。【阅读原文】

 

新移民经商必读（4）澳洲企业雇佣关系与合作外包

以下与大家分享《新移民经商必读（4）澳洲企业雇佣关系与合作外包》。在澳洲的雇佣关系中，任何想要逃避雇主责任的约定（比如现金交易情况）都能造成诉诸于劳工法庭或者触犯劳工补偿法的严重劳资纠纷。今天我会解读在关于雇佣员工时所应考虑的法律注意点，以及在界定员工和承包人时应考虑一系列事项。【阅读原文】

 

新移民经商必读（3）澳洲商用物业（店铺）承租指南

以下与大家分享《新移民经商必读（3） | 澳洲商用物业（店铺）承租指南》。签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您作出承诺前，您应该全面了解合同中所列条款和条件，以及可能出问题的事项。建议您在签约前征询法律意见。【阅读原文】

 

新移民经商必读（2）澳洲企业结构的选择与名称、商标注册

建立生意需要从一开始就做出一项重要决定：什么类型的企业结构最适合您的生意背景与发展需求？选择一个适当的商业结构对于您的生意收益最大化和风险最小化尤为重要。对于澳洲的新移民而言，主要有三大基本组织和经营企业的方式可以选择。此外，把营业名称、公司名称和域名注册成商标，将给与它们更好的保护。【阅读原文】

 

新移民经商必读（1）澳洲生意买卖尽职调查80问

澳州的经济高度多元化，在食品和葡萄酒、矿业和能源、先进制造业和服务业领域具有很强的实力。许多新移民会选择在澳洲“安居乐业”，我们也应该同时关注有关澳洲经商环境的信息，务必尽职调查，以免“水土不服”。有许多新移民未进行尽职调查，损失数百万澳币的不计其数。在澳洲创业或经商的您知道如何做尽职调查吗？【阅读原文】

 

海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房？

公司不同于个人，是法律意义上的实体，可以独立拥有资产，即公司名下的房产归公司所有。公司的部分商业支出可以用来抵消收入所产生的税务，以提高公司的收益，所以不少人选择以此方式投资房产。那海外人士如何开设“澳洲公司”？以公司投资澳房时，如何豁免FIRB申请费和海外人额外印花税？如何通过“澳洲公司”得到澳洲银行贷款？今天专栏我将会一一解答。【阅读原文】

 

避险避税？父母将澳房登记在子女名下的利与弊

本人最近听闻中国银行有实行“留学生购房可依父母的海外收入申请贷款”的政策，这无疑是在这“海外贷款”限制大环境下的一利好消息，申请条大概为自住房非投资，可最多贷70%，父母还款，父母中一人与留学生必须

居外IQI全球房价报告：第三季度多国涨幅前所未见，欧美领涨

亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）12月13日公布的【2021年第三季度全球房价报告】显示，欧洲和北美继续引领全球前所未有的房价热潮。

居外IQI集团联合创始人、集团CEO卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）先生说，“北美、澳洲、英国以及德国的楼市在疫情年由于需求猛增和政策支持而一路高涨，预计这波上涨行情明年还将持续，虽然涨幅可能会有所减缓。住房可负担性越来越成为各国关注焦点。”

多国住房市场的增长继续加强，两位数的房价上涨现已成为常态，特别是在欧洲、亚太、美国和加拿大。这一波的住房繁荣的规模前所未有。低利率、货币宽松以及许多国家的大规模政府刺激措施是主要原因。

在迄今为止公布了住房统计数据的全球60个住房市场中，有47个市场的实际房价（即根据通货膨胀调整的价格）有所上升。以公众更熟悉的更乐观的名义数字看，54个国家楼价上升，只有6个国家下降。

  • 北美的住房市场高涨不已。在美国，房价已经达到历史最高点。在极低的利率和大规模政府刺激支出的推动下，住房开工建设兴旺，但供应量还是不足，从而制约了房屋销售活动。同样，在加拿大，由于强劲的需求和经济前景的改善，该国11个主要城市的房价在经历了两年的放缓后，再次强劲上涨。
  • 在欧洲国家，如黑山、瑞典、荷兰和斯洛伐克共和国，房价出现了强劲的飙升。
  • 亚太地区的住房市场正在升温，澳洲、巴基斯坦、韩国、日本和新西兰都有明显的表现。

卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）先生说，

“我们不认为这波楼市存在泡沫。需求是真实的，疫情带来了行情。

“首先疫情改变了人们对居住的看法，人们对住宅要求有更大的室内空间和更大的室外空间，这迫使他们换房搬家；疫情又使得手里有房者不轻易挂牌售房，以免再也买不到房，以致市场上房源不多。疫情也造成建筑材料和建筑工人短缺，新房供应跟不上需求。在美国，千禧一代（25-40岁）也正在踏入买房年龄段，他们这一代人中的有房者比率比上一代人低，他们会是美国楼市的主要的刚需买家而将在未来多年内维持楼市于不坠。

“楼市当然不可能一直这么涨下去，提高的按揭利率、更多的上市房源，将在未来几年内逐渐使供需回归正常。”

国际货币基金组织（IMF）在其2021年10月的《世界经济展望最新报告》中预测，在许多国家，特别是发达经济体加快疫苗分配和政府新的刺激措施的情况下，今年全球经济将增长5.9%。去年，全球经济收缩了3.5%。

2021年第三季度，我们的全球房价调查中最强劲的住房市场包括：黑山（+32.4%）、瑞典（+17.97%）、澳洲（+16.08%）、荷兰（+15.33%）和波多黎各（+14.56%），使用通胀调整后的数字。

房价同比跌幅最大的是菲律宾马卡蒂中央商务区（-16.75%）、柬埔寨金边（-11.2%）、摩洛哥（-7.45%）、秘鲁（-5.58%）和巴西圣保罗（-5.51%），同样使用通胀调整后的数据。

2021年第三季度，有数据可查的全球37个住房市场显示出更强的上升势头，而23个住房市场显示出疲弱势头。“势头”是对 “变化中的变化 “的衡量；简单地说，如果一个房地产市场今年比去年上升得更快（或下降得更少），“势头”就会增强。

北美楼市

美国的住房市场仍然是压倒性的强劲，房价上涨了两位数，加拿大的住房市场现在也在升温，尽管冠状病毒爆发带来了严重的经济影响。

经过八年的强劲房价增长，美国这波楼市的繁荣继续加强。2021年第三季度，经季节性调整的标普/凯斯-席勒全国房价指数飙升了13.41%（经通胀调整），比前一年的5.63%的增长有了大幅提高，并且是有史以来最大的同比增长。联邦住房金融局（FHFA)发布的数据支持了这一点，该数据显示，其经季节性调整的仅购买的美国房价指数在2021年第三季度同比增长了12.49%（经通胀调整），比前一年的6.91%的增长大幅提高，也是有记录以来的最高年度增长。

2021年第三季度，标普/凯斯-席勒指数环比增长3.22%，而FHFA指数增长2.57%。

有限的房产供应限制了房产销售活动。2021年10月，现房销售量比上个月增加了0.8%，但比去年同期下降了5.8%，经季节性调整，年度售房量预计将达到634万套。同样，2021年10月，新建单户型房屋的销售同比下降23.1%，经季节性调整，年度销量将为745,000套。人们的买房意愿持续高涨，但现有的低库存以及较高的价格和建筑材料瓶颈制约了一些新房的销售。

根据全美住房建筑商协会（NAHB）/韦尔斯法戈住房市场指数（HMI），2021年11月，美国住房建筑商的情绪上升到六个月的高点，为83，因为尽管价格高，供应持续短缺，但需求仍然很高。50的读数是积极和消极情绪之间的中点。

NAHB主席Chuck Fowke说：”尽管供应测的挑战持续存在，但11月份房屋建筑的稳固的市场趋势仍在继续。存量转售房源的缺乏加上强劲的消费需求，继续推动单户型住宅的建设。”

国际货币基金组织最近将其对美国2021年的经济增长预测从早先估计的7%下调至6%，因为世界范围内的供应链中断和通货膨胀压力。去年，美国经济收缩了3.5%，是自1946年二战以来的最大跌幅。

在经历了两年的放缓之后，加拿大的住房市场开始了增长。2021年第三季度，该国11个主要城市的实际房价大幅同比上涨了12.34%，比前一年6.17%的增长速度大幅加快。事实上，这是自2017年第二季度以来的第二高同比增幅。按季度计算，第三季度的房价环比上涨了2.06%。

销售量达到了新的历史高点。根据加拿大房地产协会（CREA）的数据，2021年前十个月的实际销售交易总数为581,275套住宅，超过了2020年全年552,423套的年度记录。住宅建设也在急剧上升。2021年前三个季度的房屋开工量同比激增31.7%，达到202,924套，同期竣工量增加12.9%，达到166,816套。

在2020年收缩5.3%之后，加拿大经济预计今年将增长5%，2022年，由于受到强劲的消费和商业投资，以及出口反弹的推动，加拿大经济将增长4.5%。

欧洲：德国与英国

尽管受到新冠疫情对经济的影响，欧洲的房价热潮继续高涨。2021年第三季度，有数据可查的29个欧洲住房市场中，不少于26个市场的房价出现了上涨。在我们的全球调查中，五个最强劲的住房市场中有三个在欧洲。

随着经济好转，德国的住房市场充满活力。2021年第三季度，公寓的平均价格同比上涨了8.25%，此前2021年第二季度的同比涨幅为8.38%，2021年第一季度为7.95%，2020年第四季度为8.8%，而2020年第三季度为7.38%。按季度计算，2021年第三季度的房价环比上涨了2.25%。

德国的住房市场在过去六年中一直在持续增长，现在的房价比2014年第一季度增长了70%以上。在低利率、城市化和健康的家庭财政的推动下，德国的住宅地产需求仍然强劲。近年来，移民危机和强劲的经济增长增加了本已强劲的需求。预计德国经济在2020年收缩4.6%后，今年将温和增长2.7%。

英国的住房市场继续加强，2021年第三季度，实际房价同比上升了7.48%，与前一年第三季度同比2.62%的增长相比，有了大幅提高。按季度计算，第三季度的实际房价上涨了0.99%。2021年第三季度，所有其他地区的房价也出现了上涨。

根据英国税务海关总署的数据，2021年第三季度，英国的住宅物业交易量比一年前增加了33%，达到352,160宗。这也比2019年第三季度高出11.5%，是2007年以来最大的第三季度销售量。在英格兰，2021年第三季度的交易量比一年前增加了31.5%，达到297,500宗。根据欧盟委员会的数据，在2020年创纪录地萎缩了10.3%之后，今年英国整体经济预计将仅温和地扩张3.3%。

澳洲和新西兰

澳洲的住房市场继续令人印象深刻，创纪录的低利率刺激了需求。2021年第三季度，该国八个主要城市的房价同比上涨了创纪录的16.08%，比前一年的4.75%的涨幅大幅加快了。按季度计算，房价环比上涨了3.6%。

尽管库存水平低，但房屋销售正在激增。根据CoreLogic的数据，2021年9月，住宅销售数量比上年同期增长41.9%，比五年平均水平高25.5%。同样，根据澳洲统计局的数据，在2021年的前十个月，住宅批准量比一年前激增了30%以上，达到193,492套，而在2020年，住宅批准量的年增长率为5.6%。澳洲的经济在去年收缩2.4%后，今年预计将增长3.5%。

在超低利率以及有限的住房供应的推动下，新西兰的住房市场继续强劲增长。2021年第三季度，新西兰房价中位数上涨了9.96%（经通胀调整），而2020年第三季度的同比增长为13.77%。然而按季度计算，2021年第三季度的实际房价下降了5.16%。

但目前低水平的库存正在支撑需求。根据新西兰房地产协会（REINZ）的数据，2021年10月，新西兰全国的住宅物业销售总量为7190套，比上个月增长30.3%，但比去年同期下降21.7%。2021年10月，可供出售的房产数量按年下降了16.1%。

最近，国际货币基金组织将其对新西兰2021年的经济增长预测从6月份估计的4%提升到5.1%。在2020年期间，因为与疫情相关的封锁和旅行限制的影响，新西兰的经济收缩了2.1%，与过去十年的强劲表现形成了对比。

亚太：韩国和日本

在我们的全球调查中包括的15个亚洲住房市场中，有7个在2021年第三季度显示出比一年前更强劲的势头。10个国家的房价上涨，其中巴基斯坦、韩国、日本以及中国的房价明显上涨。

在利率下降的推动下，韩国的住房市场增长继续加强。2021年第三季度，房价同比上涨了13.12%，与前一年4.33%的增长相比有了大幅提高，是19年来的最高增长。按季度计算，第三季度的房价增长了2.91%。

近年来，外国人在韩国购买的房产越来越多，尽管这个国家有不容易驾驭的声誉。住房市场是不寻常的，有巨大的关键货币存款（Chonsei系统），以及重要的政府干预。然而，从结果来看，这是一个运行良好的市场。自2007年的危机以来，它一直很稳定。今年年初，政府宣布了一项在全国范围内建造83万套新住房的计划，包括到2025年在首尔建造32万套，以解决供应萎缩和控制房价上涨的问题。韩国的经济预计今年将增长4.3%，而2020年则下降0.9%。

日本的住房市场继续给人留下深刻印象，2021年第三季度，东京现有公寓的平均价格同比强劲上涨了10.12%，比前一年的3.97%的同比增长有了大幅改善。在最近一个季度，现有公寓价格环比增长了3.65%。然而，最近在东京重新实施的冠状病毒紧急限制措施正在给经济前景蒙上阴影，促使国际货币基金组织再次将其对日本2021年的增长预测从先前估计的2.8%降至2.4%。

在我们的全球房价调查中，菲律宾仍然是表现最差的住房市场，因为经济在该国薄弱的疫情应对举措中继续挣扎。2021年第三季度，马卡蒂中央商务区的豪华三居室公寓单位的平均价格同比暴跌了16.75%，远比前一年的0.52%的同比跌幅更糟糕。按季度计算，最近一个季度的公寓价格下降了2%。

菲律宾在2010年至2018年经历了一场房价上涨，由于需求旺盛和经济快速增长，马卡蒂CBD房价上涨超过132%（经通胀调整后为76%）。但2019年房市急剧放缓，国内经济放缓，加上中美贸易战的影响。疫情使情况恶化，导致2020年经济萎缩9.5%，这是自菲律宾统计局1946年开始收集数据以来的最大收缩。最近，国际货币基金组织将其对菲律宾2021年的增长预测下调至3.2%，而其早先在6月给出的估计是5.4%。

中东

阿联酋的住房市场出人意料地卷土重来，2021年第三季度，迪拜的住宅物业价格强劲上涨了7.71%，与2020年第三季度的同比下降4.88%形成鲜明对比。这是其自2014年第四季度以来最大的年度增长。第三季度，迪拜的房价按季度增长了3.26%。尽管整体经济仍然脆弱，预计今年实际GDP增长2.2%，仍然不足以完全抵消去年因疫情爆发导致的原油价格暴跌而导致的6.1%的收缩。

完整的全球房价报告请点此下载，也欢迎留言咨询当下全球房产投资的热门趋势。