Finance News AU – Page 45

澳洲聯邦銀行公布三季度利潤達23億元高於去年同期

在本財年第三季度的財務狀況公布中，澳大利亞四大銀行之壹的聯邦銀行（CBA）宣稱，其未經審計的現金利潤達到約23億元，稍高於去年同期的22億元，不過仍然不及此前分析人士的預測。銀行同時宣布，貸款減計和申請規定增加，而利息差面臨壓力。

在本財年第三季度的財務狀況公布中，CBA宣稱，其未經審計的現金利潤達到約23億元

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據《悉尼先驅晨報》報道，在截至3月31日的壹個季度中，聯邦銀行的信用質量保持良好，盡管還有壹些經營弱點和需要擔憂的地方，特別是隨著全球金融動蕩的加劇。銀行稱，個人貸款拖欠“仍然比例較高，季節性因素在這個季度的作用非常明顯”。

消費者拖欠比率與預期基本相符，房屋貸款拖欠比例較低。不過，聯邦銀行宣稱西澳和昆州壹些地區持續受到礦業繁榮大潮消退的沖擊。

聯邦銀行集團凈利息差與2016年上半財年基本不變，當時報告的比例是2.06%。分析人士稱，考慮到去年脫離循環的銀行貸款利率上調，而應該將收益過渡到銀行中，這是壹個令人失望的財務狀況。

Watermark資金管理公司投資分析師喬希（Omkar Joshi）稱：“就像其它同行，聯邦銀行的利息差面臨來自折扣增加和籌資成本升高的壓力。”他補充說，這次的財務狀況稍稍不及預期。

聯邦銀行稱，本季度運營收入的增長和上半財年類似，不過持續的投資、監管和執行成本也造成費用的上漲。

銀行稱，貸款量增加與“最近的趨勢相壹致”，而本土商業的借貸增長仍然保持在個位數水平中部，家庭持續持續上漲，高於其它銀行的平均值。不過，基金管理工作困難增大，收入持續受到投資市場疲軟的影響。

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（據澳洲新快網）

澳儲行降息後再削通脹預期澳元貶值近2美分

降息風波剛過，澳儲行就再次揮刀削通脹預期，引發市場猜測央行年內將不止壹次削減現金利率。周五（5.6）澳元重挫1%，兩個月來首次跌穿74美分。

本周以來，澳元貶值近2美分（約4%），即將創出2016年以來最大周跌幅。而今年以來15%的上升幅度意味著本地貨幣還有沈降空間。

與此同時，澳元對日元及歐元創出兩個月新低。

本周以來，澳元貶值近2美分（約4%），即將創出2016年以來最大周跌幅

ACB News《澳華財經在線》報道，澳儲行在6日發布的季度性貨幣政策聲明中下修通脹前景，且調整力度超過市場預期：2016年澳洲基礎通脹預計僅1-2%，遠低於此前的2-3%。

“RBA的聲明極顯鴿派”，瑞銀壹經濟學家說到，“我們重申，央行可能將現金利率再降25個基點，至1.5%的歷史低值，有可能在8月議息會議上，而此後仍有進壹步降息的風險”。

本周二，RBA將現金利率降低25個基點，至歷史新低的1.75%，並表達對於通脹意外疲軟的擔憂。澳國民銀行外匯策略部聯合主管Ray Attrill表示，對於澳元早前的預期得到增強，相信本幣將在6月底時達到74美分，9月底跌至71美分，而年底貶至69美分。

澳儲行下調2016年通脹預期圖表來源：RBA貨幣政策聲明

IG分析師 Angus Nicholson認為，澳儲行降息，加上美元反彈，而大宗商品價格形勢不穩，“澳元很可能會持續下行”，而從技術角度判斷，經過周二隔夜2.3%的大跌後，本幣已經跌穿關鍵的75美分支撐位。如果拋盤勢頭持續鞏固，壹周之內將跌會至72-73美分。

目前市場分析人士對於澳元走勢的觀點顯著分化，澳聯邦銀行貨幣策略師Elias Haddad認為有多項因素支撐著澳元，包括大宗商品價格觸底反彈；高收益的澳洲資產持續吸引外國投資者關註；美元在美儲首度（去年12月）加息後已經過頂等。

“我們仍預期，澳元將保持在75-80美分區間波動，至少明年初之前會這樣”，然而 Haddad也承認，對澳元的預期將受央行未來降息舉動的影響。

西太平洋銀行分析師同樣認為澳元受基本面因素支撐，鐵礦目前仍處於每噸60美元上方，優質焦煤價格接近每噸100美元，且出口量在上升。而且關於中國經濟前景的擔憂減弱，全球風險情緒有所改善。該行認為，澳元近期內很難遠離75美分。

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（據澳華財經在線）

澳大利亞維州人口高速增長 “人口紅利”指日可待

維多利亞州成為最受澳洲人民喜愛的移居目的地！！喜大普奔！！澳大利亞統計局公布的數據顯示（ABS），與全澳洲人口增長率為1.3%相比，維多利亞州的人口增長率為1.7%，是全澳人口增長最快的州。

澳大利亞州際移民增長

ABS人口統計部Beidar Cho主管說，“截止到2015年9月，只有維多利亞州和昆士蘭州的州際移民呈現凈增長。其中維多利亞州獲得州際移民11,200人，高於去年同期的8,500人。昆士蘭州也從去年的5,900人增長到了6,900人。”這裏說的州際移民指的是，原先在澳洲某個州或領地居住的居民變更其永久居住地到了其他州或領地。這並不包括新的海外移民人數。

在澳洲其他州和領地記錄的州際移民凈損失中，新南威爾士州損失量最大，損失了7,500人。截止到2015年9月，壹年內新南威爾士州獲得高達102,200名新洲際移民。但盡管如此，維多利亞州還是以微弱優勢超過了新南威爾士州的移民增長，增加了102,300名新洲際移民。

在此之前新南威爾士州壹直保持最高的新州際移民增長。在此可以窺見新南威爾士州，特別是悉尼，在經過前幾年的全球熱捧後，有部分本地居民由於不堪生活壓力或其他原因選擇了移居至其他州府或領地，但還是有相當大體量的居民選擇遷居至新南威爾士州。相較而言，維多利亞州則是迎來了投資的爆發期，也促使更多的人移居維多利亞州謀求發展。

各州海外移民比例

在2010年之前，維多利亞州接收的凈海外移民比例保持穩定，約占澳洲總凈海外移民的25%。這種情況從2012年開始改變，當時凈海外移民的比例中維多利亞州和新南威爾士州所占的比例開始攀升，截至到2015年9月，新南威爾士州持續接收了最高的凈海外移民比例，占比高達40%。而維多利亞州的凈海外移民比例則增加至33%，西澳大利亞州和昆士蘭州則都接收了約10%的凈海外移民。

新南威爾士州依然是澳洲最受新海外移民歡迎的地方，而維多利亞州是僅次於其之後的最受新海外移民歡迎的地方。與此同時，維多利亞州的凈海外移民無論是所占的比例還是總量都在逐年增大，這是壹個市場向好的趨勢。作為壹個總人口量不足2500萬的國家而言，大量人口的湧入能有力地推動當地的經濟發展。截至到2015年9月，澳大利亞的凈海外移民為人口增長貢獻了167,700人，占澳大利亞總人口增長的54%。

新南威爾士州、維多利亞州和南澳大利亞州的凈海外移民是人口變化的主要因素。澳洲的凈海外移民人口數已經超越本地自然增長人口數了，這是壹個有趣的現象。壹方面可以看出澳洲政府是鼓勵海外移民的，另壹方面則可以看出發達國家想要保持高速的人口增長率僅靠本地人口自然增長是很困難的，這也是為什麽發達國家都會出臺很多相關政策來促使本國國民多生優生。

數據來源：Australian Bureau of Statistics （ABS）

Janna專業點評

“人口紅利”在每個國家的每個時期都是相當重要的壹個議題，要保持“人口紅利”就必先要保持人口的高速增長。需要說明壹點“人口紅利”並不意味著經濟的必然增長，但經濟增長壹旦步入快車道，“人口紅利”勢必會成為經濟增長的有力助推劑。簡單來說，“人口紅利”對經濟增長的影響主要包括這樣兩個方面：壹是對生產領域的影響，二是對消費和儲蓄的影響。可以預見維多利亞州若在保持高速的經濟增長的前提下又繼續保持高速的人口增長的話，那麽維多利亞州會在不久的將來真正地品嘗到“人口紅利”的美好滋味。

作為壹個移民大國，澳洲自1901年獨立以來成功地從370萬人發展到2400萬人。其中值得註意的是從2006年開始，純海外移民成為澳洲每年人口增長的主力軍。根據2015年6月的統計數據顯示，新增人口中純海外移民占比53%。巨大的新增移民人口數促進了當地的房地產市場的持續繁榮，還在觀望狀態的投資者們可要把握良機。【閱讀原文】

甘秀芬 Janna專欄全集：

廣佛海外投資專家Janna帶妳正確解讀澳洲房產信號

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澳央行宣布降息至1.75% 30萬房貸每月可省47澳元

降息，對於整日承擔著高昂房貸壓力的房奴們來說，自然是壹件喜大普奔的事情，每個月的荷包總算可以省下壹些銀子了；而對於壹些有投資需求的人來說，降息也是壹個入市的大好時機。

由於通脹水平意外疲軟，澳大利亞央行澳儲行宣布，現金利率下調25個基點，降至歷史新低的1.75%，自5月4日起生效。此前持續受益於低息、低澳元的房地產投資、農牧產品出口、旅遊及國際教育等領域將再添壹把火。

澳大利亞央行宣布降息25個基點至1.75%

周二，澳東時間14.30決議發布，澳元急跌，挫減近1.8%，目前報於75.6美分水平。澳市基準股指震蕩拉升近50點，壹度觸及5325高點。

ACB News《澳華財經在線》報道，澳儲行長史蒂文斯在利率聲明中表示，壹段時間以來國內通脹保持在相當低的水平，近期數據之低更是讓人意外。盡管壹季度數據受臨時性因素影響，但考慮到國內勞動力成本上升幅度非常有限，通脹預期應較此前有所下調。

澳國家統計局上周發布的數據顯示，今年壹季度標題通脹率為-0.2%，CPI讀值為負還屬2008年四季度以來首次。盡管基礎通脹率仍在零上，但1.55%的年率已經遠低於央行設定的2-3%目標區間。

低利率提振內需

澳儲行表示，相當長壹段時間以來，本地貨幣政策保持寬松，低利率對國內需求形成支撐，而低匯率協助了貿易領域的發展。目前居民信貸持續溫有增長，過去壹年來商業信貸增長則加快。各種因素都在支持經濟實現必要的調整。

延續打壓澳元立場

RBA再次提到，近來澳元的升值使經濟再平衡進程更加復雜化。

周二，澳東時間14.30決議發布，澳元急跌，挫減近1.8%，目前報於75.6美分水平。

房市泡沫警報解除

澳儲行認為房地產市場的泡沫威脅已然淡化，“今日做出利率決議時，理事會審慎觀察房市的發展，認為監管舉措正在收效，貸款標準得到增強，而房價壓力有所減弱。目前低息給房市帶來的潛在風險已不如壹年前”。

澳儲行降息決議發出後，澳國民銀行（NAB）緊跟央行在四大行中率先宣布，自5月16日起浮動房貸利率下調0.25%，按揭利率將由5.6%降至5.35%；而投資性房貸利率亦由5.75%降至5.5%。

NAB房貸利率下調意味著平均30萬澳元的按揭貸款將可每月節省47澳元。

NAB此舉令許多分析師感到意外。早前多數市場人士預期，為達到金融審慎局在房貸業務上施加的要求，大銀行將堅守立場未來不再降息，或者繼續逆周期而動提高按揭貸款定價。

外部環境有所改善

全球經濟方面，澳儲行利率聲明提到，近來全球經濟增長前景預期遭下修。過去壹年來多個發達經濟體形勢改善，只是新興市場經濟體境遇更加艱難。

中國經濟增長進壹步放緩，但中國決策者正采取行動，提振了近期增長前景。大宗商品價格有顯著改善，然而由於過去幾年來的急速下滑，澳洲貿易條件仍處於多年低點。

考慮到各方面因素，“理事會認為，通過降息可扶助本地經濟實現可持續增長，並使通脹恢復到目標區間”。

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（據澳華財經在線）

澳洲政府限貸又提稅海外購房客投資需謹慎

近段時間，澳大利亞政府接連的限購令讓不少海外購房者猝不及防：先是銀行的限貸政策，接著購房印花稅也提高了。按照“買漲不買跌”的說法，這些限購政策是不是說明澳洲房市正處於水深火熱中？現在是不是投資的好時機呢？

4月30日，《每日經濟新聞》記者走訪了壹家正在北京舉行“看房會”的澳大利亞墨爾本房地產公司，銷售人員告訴記者，“當前僅是澳洲的幾大銀行發出限貸，但花旗等銀行並不限貸。”

不過從7月1日起，澳大利亞維多利亞州將向海外購房者收取的印花稅將從原來的3%上調至7%。

買漲不買跌，不少中國投資者看到“限貸又提稅”，會順理成章地認為澳洲樓市正處火熱期，反而在為時不多的窗口期加速了在當地投資房產的進程。但記者查閱並詢問相關人士後發現，當地限貸的主要原因是由於抵押物估值過低，銀行為了避險。

而調稅本身也與當下市場並無直接關聯。壹位澳洲房產銷售告訴《每日經濟新聞》記者，“政策的背景是為公平，因為澳大利亞本地人上繳的稅費在維持道路、景觀、環保等各項公共服務，而海外購房者享受了這些服務，但並沒有與本地人壹樣上繳過這類稅費。”

墨爾本是海外投資客們鐘愛的熱門城市之壹

澳洲公寓項目在華火爆造勢

看起來相當優惠的購房條件、較高的回報（房租）預期，以及永久產權的屬性，在此前刺激壹大批海外買家在澳大利亞“搶購”公寓式房產。

而現在，澳大利亞房地產商們更加緊了在華的房產推銷活動：4月份在2016北京春季房地產展示交易會上，澳大利亞主要大城市的地產商集體亮相，進入5月，又將有數家地產商陸續登陸廣州等地進行推廣。

4月30日，《每日經濟新聞》記者參加了壹場由墨爾本本地房地產開發商直接組織的看房會，約100平方米的辦公區域內，約有五六家看房者，而在壹旁的桌子上，放了約20份預約登記看房者的資料。

就在記者與銷售代表討論戶型的時候，剛剛談過的壹個70平方米小戶型公寓傳出“已售”的消息。

“我們是面向全球市場銷售的，印尼、馬來西亞、新加坡的客戶都很多。”銷售代表這樣告訴《每日經濟新聞》記者，“這也意味著，住在墨爾本市中心區域公寓住宅裏的基本都不是本地人，本地人壹般會選擇郊區別墅，價格更便宜，而且房間更多，適合壹家四五口人居住。”

澳大利亞外資審查委員會（FIRB）統計數據顯示，2013至2014年，中國首次成為澳洲第壹大海外投資來源國，中國投資者對澳投資高達277億澳元，其中超過40%（約124億澳元）的投資進入了澳洲房地產市場。

事實上，澳大利亞從悉尼、布裏斯班到墨爾本等人口集中的城市中，CBD區域的公寓住宅多數被海外投資者購走。

“墨爾本市中心區域都是高樓公寓式住宅，別墅則分布在近郊。”上述銷售代表表示，“住在公寓裏的多為年輕的CBD上班族或學生，目前壹居室房租接近每周400澳元（約2000元人民幣）。”

通過現場實際了解記者發現，買樓花（期房）-建成後出租收租金-轉手賣掉賺取差價，已成為大多數購入澳洲房產的海外投資者選擇的盈利模式。

“以這套套內81平方米含壹車位的二居室為例，總價71萬澳元（約355萬元人民幣），首付10%，余款到2018年項目完成後壹起給付，委托我們租賃，第壹年保證房價5%的租金返還，第二年起隨行就市。”

上述銷售代表告訴《每日經濟新聞》記者，“按照現在租房行情推算的話，屆時每個月約可得到1萬元租金收入。墨爾本市區內壹套三居室在幾年前還僅僅只賣60多萬澳元，所以如果轉手賣掉的話，有壹定的升值空間。”

澳洲各大銀行在澳洲政府的壓力下，規定海外人士（沒有永久居留權）投資澳洲房產的，壹律不發放貸款

“限貸”背後風險需引起關註

投資300多萬元，兩年後開始每月收1萬元房租，轉手賣掉還有得賺，聽起來好像很美好。但事實上，恐怕海外購房者們不僅需要拿出計算器來計算收益率，更需要警醒當地房產下跌的風險。

中國外國專家局澳籍專家資質、國際註冊高級理財規劃師劉磊曾撰文指出，因CBD公寓風險加大，包括墨爾本和悉尼在內多個地區的公寓都進入了澳大利亞AMP銀行的“黑名單”中。

文章認為，墨爾本及布裏斯班近城區（CBD及五公裏範圍內）高層公寓、學生公寓高度過剩，價格下行可期，2016年第壹季度，悉尼住宅中位房價下降1.5%至99.58萬澳元，公寓中位房價下降0.7%至65.62萬澳元，悉尼百萬中位房價已成為歷史。

市場研究集團BIS Shrapnel預測，悉尼房價漲幅未來12個月將減速，可承受力被推向極限。缺乏供應和投資者需求將使悉尼下財年的房價增速減至7%。而到2018年6月前，房價可能下跌4%，報告甚至認為，經過通脹調節後，房價未來3年中實際可能下跌6%。

此前，《悉尼晨鋒報》4月份消息稱，澳洲各大銀行在澳洲政府的壓力下，規定海外人士（沒有永久居留權）投資澳洲房產的，壹律不發放貸款，尤其是針對首都堪培拉的物業。

同月，澳大利亞維州州政府稱，將從7月1日起提高海外購房者收取的印花稅，從原來的3%上調至7%。

而在交割期到來時，如果海外買家沒有及時給付足額的尾款，則將面臨之前所交的10%訂金被全部沒收的局面，因此貸款發放的收緊，更加劇了這種風險。

在劉磊看來，銀行收緊貸款往往是由於抵押物估值過低，或抵押物市場未來漲勢不明顯，因此投資者應參考銀行的貸款政策，對澳洲樓市進行研判。

前有限貸、後有調稅，澳洲房產還有投資價值嗎？

“應當區分對待CBD區域公寓和別墅。”劉磊認為，“黃金海岸、墨爾本等地的別墅區域具備增長潛力。”

據《每日經濟新聞》記者了解，目前墨爾本近郊區域內的別墅地塊約為255平方米的土地售價20多萬澳元，房屋建造費用約為17萬澳元，且政府並不對小地塊進行每年需繳的征稅，僅有市政費等年費，總體成本對比市中心區域的公寓住宅，性價比無疑更高。

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（據每日經濟新聞）

澳大利亞房地產開發系列之七——設計管理

我們對於設計管理的看法是，它是獨立於常規項目管理以外的一個專業領域。對大型項目來說，開發商通常會委托設計管理公司，其唯一職責就是推動設計文件的編制，審查花費是否物有所值，領導開展設計協調工作，以及制作完整、協調的圖紙和規格。一般來說，設計管理公司擁有建築或施工管理背景和豐富的圖紙審查經驗，注重細節，能夠深刻地理解設計及其協調流程。對小型項目來說，項目管理公司將在細部設計階段承擔設計管理的職責。

我們過去作為設計咨詢公司和客戶項目管理公司的經驗表明，在設計過程中開發商一般會遇到許多反復出現的痛點：

成本超支——當最終設計超出預算時
範圍蠕變——額外增加的範圍或因將小的設計要素加入最終文件而導致的過度設計
最終設計不暢銷——擬議的設計不符合市場要求，或者沒有成功銷售或租賃的利基市場
多輪重新設計和重新編制文件
無止境地考察不同的設計選擇和替代性方案，因為心中沒有目的或目標
設計不具備可建造性

上述痛點可以通過明確的流程系統、設置檢查節點、間隔性設計審查和過去的經驗巧妙地克服。我們突出強調幾個開發商可以用來將這些痛點最小化的方式：

1、在整個設計團隊中執行結構化階段性文件編制交付計劃，並在計劃規定的檢查節點進行設計和成本審查。常規階段是50%設計開發、100%設計開發、50%合同文件編制、100%合同文件編制及招標發行前的階段。

明確規定在上述各階段希望各咨詢公司交付的具體成果，以免出現混亂。50%設計開發可能包括建築和室內規格綱要、附有典型樓板結構選擇和關鍵性結構要素尺寸的概念結構系統（垂直和水平穩定性系統）、所有施工服務的規格概要，包括擬議的HVAC系統，電力、水力、排水和下水道基礎設施需求及尺寸，以及外觀設計和議案。這一階段的目標是明確所有施工要素，以便能夠確定前期成本數據。這一前期階段是指各項選擇的考慮階段——建築師將提出不同的材料選擇，結構工程師將觀察並評估不同的橫向和縱向穩定性系統的尺寸。

在各設計階段的最後，將開展許多活動——成本計劃審查/更新、項目管理公司和營銷機構文件編制審查及評論以及推薦解決方案的客戶設計演示。這些活動可以讓設計交付順利進行，並盡可能地將重新設計的概率降至最低。

2、在召開第一次設計會議之前，決定並明確完成第一階段可交付成果所需的選擇性研究。此項工作可以基於過往經驗或者通過與你的QS磋商進行。只需關注值得審查的主要成本項目。許多工作將依靠過往經驗。比如，可以考慮高層寫字樓設計成開放式辦公室並配備中央芯套電梯及服務。如果我們是開發商的話，將委托進行以下選擇性研究——結構樓板選擇、結構梁柱研究、外觀選擇以及機械通風選擇。在這裡需考慮生命周期成本——資本成本、持續維護的成本和能源成本。

3、可建造性一直是個痛點。我們已經目睹了太多施工單位抱怨某個設計細節無法進行實體施工或制造，或者結構缺乏足夠的重復性。不幸的是，咨詢公司的設計可能總是因為許多轉換結構、復雜的建築和外觀細部以及低效率的施工服務設計而無法進行有效施工。加入一個好的團隊是第一步，但我們如何能夠積極地確保開發具有可建造性和高成本效益的設計，尤其是如果我們選擇采用總承包模式代替設計—施工模式的話？

一個成功的方法是委托施工咨詢公司加入設計團隊。該咨詢公司是施工單位，未來很可能進入招標的最終候選名單。其職責是在設計時提供可建造性建議，以確保設計的經濟性，同時負責實際現場管理、後勤和施工。他們將與結構工程師合作選擇各種對施工來說輕松、簡單的結構。他們會提議最適合預制的要素以便快速施工和縮短前置時間，並將其並入設計文件編制中。招標時，他們將與其他施工單位一起進入最終候選名單，提交投標價格。成本計劃和審查工作脫離施工咨詢公司進行。

4、維持在完成文件編制過程中概括關鍵性活動和裡程碑的細部設計計劃。明確各個可交付設計成果檢查節點的日期和時間。該計劃將規定用於每次設計成果交付和審查的時間。在每次設計會議和迅速開展的敦促行動中都會監控該計劃的開展情況。

5、維持召開面對面設計會議和進行當面協調的嚴格計劃。我們經常看到通過電話或電子郵件嘗試協調失敗或拖拖拉拉的情況發生。我對咨詢公司厭惡通過打電話直接解決問題，而是寧願來來回回發送冗長、措辭貧乏的電子郵件溝通問題的現像一直感到非常吃驚！最經典的借口由此產生，那就是他們沒有收到郵件！已經記不得有多少次我要求A咨詢公司給B咨詢公司打電話或與其面談，解決某個細部設計問題！一個能夠在2小時的設計會議上提出並解決的問題，通過來回發送電子郵件需要一個多星期！設計會議應包含進度報告環節，在這個環節中團隊將查閱會議記錄並了結關鍵行動項目；以及工作對話環節，在這個環節中團隊成員可以充分發揮能動性，解決設計問題。設計會議還可以促使團隊在同時處理其他多個項目的情況下每周進行會議准備，並撥出時間處理這一項目。

6、最終用戶和利益相關者管理及咨詢很可能是設計管理各個方面中最重要、但沒有被充分重視的一環。在任一項目中，總有許多利益相關者需要滿足——雇主、最終用戶、承租人、運營商、房地產經理和客戶。建立項目治理機制——在澳大利亞當地是項目控制集團（PCG），擔當所有項目相關事項的最終決策者。該集團會定期（一般是每月）召開會議，審查項目進度，管理風險，並就設計相關事項作出決策。它將以結構化的有效方式推動項目開展，並讓所有利益相關者知曉情況、感到愉快，降低在後續工作階段中進行主體設計的概率。溝通一直是所有項目成功的關鍵，不管是與權威機構、設計團隊、最終用戶還是施工單位打交道都是如此。PCG也為整個團隊制定了一個隱性的月度計劃，讓他們爭取交付各自的工作，從而幫助維持項目的進度和活力。這一架構的圖示見附件。

7、我們經常看到，銷售和營銷被安排在設計流程之後考慮，但事實上，好的設計也應是暢銷的。我們的觀點是，除了傳統的設計咨詢公司——建築師、工程師等以外，委托的銷售和營銷機構也應被視為咨詢團隊的一部分，在整個設計過程中提供陳設布局、材料規格和美學等方面的寶貴意見。雖然他們可能無需每次都出席設計會議，但他們在各個設計檢查節點審查設計包意義重大。有時，建築師和室內設計師會被其個人的設計偏好和個性支配，而無法察覺一般市場的接受度。開發商和銷售機構應堅持這一現狀核查機制，讓設計團隊接地氣。銷售機構也會在項目正式啟動銷售前很長一段時間就開始推出一些不事聲張的營銷活動，進行市場宣傳，提高市場興奮度。

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一季度澳洲房價降溫，HSBC聲稱債務水平遠低於美國08危機水平

近日澳洲房地產價格終於降溫，新的購房風潮再次出現。而根據HSBC最新的報告指出，投資人不用擔心澳洲居於世界高位的債務水平會導致美國式信貸危機的出現。

當澳洲的成長模式從礦業轉型至服務業時，房地產的榮景就此展開，從2012年中到現在，房價漲了30%，而家庭的債務-收入比也從2011年的167%升至2015年的186%，讓澳洲成為全球最難負擔的房市之一。

「這讓澳洲的家庭債務水準，成為已開發國家中最高的。」HSBC指出。

澳洲平均房產價格在過去的6個月中穩定上揚，而主要城市如悉尼的房價則趨於下降。

澳洲房產價格過去6個月穩定上揚，降價來自主要城市。

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而房價的上揚，讓家庭的債務-資產水準降低，從2011年的24%降至2015年的22%。但隨著房市降溫，這讓市場有了疑問，即家庭債務是否能撐得下去。

澳洲房產價格過去6個月穩定上揚，降價來自主要城市。悉尼及墨爾本的房價從去年10以來便持平，前4年的年增率則分別有10%及6%。

HSBC預期，由於供應過剩，去年漲幅來到10%的澳洲房價，今年到2017年將剩低個位數字成長。這將讓家庭的資產-債務比提高，讓家庭成員更容易受到外部衝擊波及。

不過澳洲的情況是控制得住的，因為其債務分配良好，與美國金融危機前的情勢不同。

澳洲的債務多由高收入家庭持有，72%的債務由最高40%的人承接。而收入最低的20%僅持有不到4%的債務。

此外，澳洲的金融系統也有結構功能來降低任何危機風險。

「首先，所有的貸款都可以充分追索。而澳洲的稅務系統，對那些提前還款者有好處，且所有人佔據的地產是無法減稅的。」HSBC指出。

充分追索，意味著債權人能夠追討欠債者的其他資產，來彌補貸款的損失，與美國信貸危機時許多人只能減記溺水房貸的損失大不相同。

HSBC指出：「現在平均貸款超過已經先預付了2.5年，讓家庭在面對失業風險時有個緩衝。」

而更嚴苛的放款規範，有助於創造一個更穩健的貸款情勢。銀行被規範房貸放款成長年增必須低於10%，新的借款人的貸款利率更高。

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（據鉅亨網）

墨爾本迎第二波投資潮中國資金湧來

據《澳洲人報》報導，Savills稱，墨爾本CBD附近將迎來420億澳元的房產和公共基建項目。

墨爾本CBD附近將迎來420億澳元的房產和公共基建項目

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Savills稱，這些項目將吸引第二波的本地和海外投資浪潮，包括來自歐洲、中國、新加坡、馬來西亞、英國和美國。這些項目包括9億澳元的 Australia 108公寓樓、酒店、辦公樓和大型基建工程，如110億澳元的墨爾本地鐵工程、1億澳元的Flinders Street車站升級。

上週，就公寓供應大增、依賴中國投資者和商業房產收益收緊話題，澳聯儲發出警告。Savills稱，新的建設熱潮將會見到，價值420.35億澳元的110個獲批項目將在未來12個月在墨爾本CBD兩公里範圍內動工。

Savills州銷售總監Clinton Baxter說：「全球的投資者都湧往墨爾本。新的項目使投資更上一層樓。」

據悉，大量的中國、馬來西亞和新加坡資金投到墨爾本，其他國家的投資者，如加拿大、荷蘭、英國、美國和新西蘭的，也有在墨爾本購買資產。

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（據澳洲新快網）

澳大利亞房地產開發系列之六——細部設計

你現已獲得城鎮規劃許可。恭喜你開啟了這一重大的裡程碑！裁判離場，現在正式開球，真正的樂趣剛剛開始。在規劃審批階段結束時，你已經在這上面花費了一年時間，你將擁有以下可交付成果——現場詳細調查規劃、建築布局、立面設計及材料規格、剖面圖、陰影圖，有時還有景觀規劃、基礎3D渲染及圖像。在某些大型項目中，可能還包括交通報告、風環境報告及其他支持性技術工程報告。這些僅占全年工作的一小部分！

在施工單位定價和開工建設前還需要掌握更多必要信息。這些信息包括材料規格、細部裝飾及細部、陳設布局、全方位度量圖、建築許可、岩土報告、環境可持續性評估以及附帶的結構、土木和服務設計圖紙。在開發流程的這個階段，我們全面開展項目的設計和文件編制工作。

采購模式

建築施工有多種采購模式，不過一般來說區別最大的兩種是設計—施工模式和總承包模式。完全采用設計—施工模式一般是委托城鎮基本規劃圖紙和規格綱要獲得許可的施工單位，該施工單位負責完成細部設計並進行實體施工工作。總承包模式是由開發商完成全部細部設計直至達到施工級別，然後委托第三方施工單位，與其簽訂固定總價施工合同。

采用以上任何一種模式都會面向一系列施工單位招標，不過有人提出，對設計—施工模式來說，無法采取公平的方式比較不同的投標價格，因為僅僅基於規格綱要選擇材料的話，最終的變數會很大。比如，規格綱要可能規定工程鋪設木地板，但市場上的木地板有多種不同的級別、質量和規格。你如何將A種木地板與B種木地板進行比較呢？另外，規格綱要限制了施工單位尋找更多創新性替代材料的能力，而這些解決方案的成本效益大多較高。施工單位采購實木地板的價格可能比采購復合地板的價格低得多，因為該施工單位也可能擁有自己的地板供應商，或者數月前完工的另一個項目有剩余的庫存。加之，這一階段可能沒有完成結構設計，因此對任何施工單位來說，除了可以基於其他已完工的項目保守估計費率外，都很難計算實際的結構成本。自然地，由於可能出現許多意外開支，這一階段的定價較為保守。

我們將在後續的系列文章中深入探討各種采購模式的優缺點和特征。

另一方面，總承包模式對設計進行全方位控制，所有施工單位都將根據完全相同的圖紙和設計進行定價，這樣在尋求最優價格時能夠有更高的可比較性和競爭性。但在這一模式下，開發商將承擔協調錯誤、設計缺陷或文件編制質量差的風險。我們可以將這兩種模式混合使用，但其中的任何一種模式都應被視為某一項目類型的唯一采購模式。

如果你問我們對於一般的中型公寓或商住兩用項目來說應采取何種模式的話，我將毫不猶豫地推薦總承包模式，或者其他與之相近的模式。過去在亞洲和澳大利亞的經驗告訴我們兩種文化存在差異。亞洲開發商對直接、完全控制和物有所值的看重程度高於澳大利亞開發商，後者更傾向於采用合作、單點聯系和輕松的方式工作。作為中國人，我自然會采用控制力度更強的方式，享受領導和完成整個設計和文件編制流程帶給我的興奮和挑戰。畢竟，你為什麼要把項目中最有樂趣的部分移交給第三方呢？

我們相信，設計—施工模式仍有運用的空間，但僅限於在技術上較為復雜的項目或施工要素，它們對設計和可建造性相結合的要求較高，且有明顯證據顯示所委托的施工單位擁有其他設計咨詢公司不具備的專業技術。立即出現在我腦海中的一個項目類型是結構復雜、設計獨特的主題公園。世界上能夠成功完成此類項目的承包商或供應商屈指可數，因此所選用的采購模式應保證設計和施工的完全整合。對更多常規建築來說，可能有某些施工要素需要采用設計—施工模式，如特殊的屋脊、冷熱電三聯產機械工廠、專業的大跨度玻璃結構或特殊的外觀系統。在這種情況下，我們應詳細說明這些施工要素的性能要求，以便控制最終的設計和施工效果，同時確立合同機制，如暫定金額、主要成本項目或者用於維持成本控制的重復測量。

有許多公開發表的文獻對總承包模式和設計—施工模式進行了比較，每個文獻都給出了不同的結論。對常規施工項目如公寓或高層建築來說，我們傾向於采用總承包模式，原因如下：

1、控制與所有權

開放商是項目的最終所有者並以其品牌交付。最終用戶看到、感受到和觸摸到的是細部設計。細部設計的精雕細琢對最終產品和你的品牌有直接影響，直接控制設計流程是保證最終產品達到你所追求效果的唯一可靠方式。親力親為的方式總是能夠達到比袖手旁觀更好的效果。另外，在設計—施工模式下，一旦你與咨詢公司的合同終結，並與施工單位簽訂合同後，將必須由你一方推進項目，並希望施工單位能夠有效開展工作。你將再也無法獲得更多關於設計細節的外部技術支持。在這一階段，開發商將如同無牙老虎或獨行之狼。

2、物有所值

在亞洲和澳大利亞各地與各種不同級別的施工單位——從頂級商業化國際承包商到名不見經傳的國內施工單位——合作後，我們有足夠的信心說設計—施工模式通常會導致更高的成本支出和遜於預期的性能效果。施工的質量越高，偏離預期的程度越大。正如世界上所有的服務或產品一樣，要想享受奢華和便利總是需要付出很高的代價。我們必須謹記，在設計—施工模式下，管理和交付項目的成本沒有消失，因為你委托了設計—施工承包商——在這一模式下，你只需要與一個合作方，即施工單位進行交易，而不用再和眾多設計咨詢公司和子承包商打交道了，你為這樣的“便利”和“輕松”支付了費用。在這種情況下，施工單位一般會收取項目管理費和設計管理費。因此，一個擁有豐富項目管理經驗且精打細算的開發商應節省這筆費用，親自管理項目，在預算和設計方面完全實現自己的設想。這也是你會發現許多有能力親自交付項目的開發商/施工單位效率更高的原因所在。

而且，從投資者的角度來看，與開發商/施工單位合作將意味著你會為只與一方進行交易的便利性付出更高的代價，也因此需要應對潛在的利益衝突（開發商/施工單位具體規定了昂貴的材料和裝飾規格，因此可以實現更高的總利潤）。所以，我們推薦投資者與專業的開發商合作，通過競爭性投標外包施工工程，以實現物超所值。

3、相對的成本確定性

在簽訂總承包合同時，假定有完整、協調的文件編制的話，最終成本就可以或多或少地確定下來了。在這一階段不會出現範圍變更。但顯而易見，我們仍將需要客戶意外開支來處理突發事件，如未知的土地狀況、設計文件編制或協調錯誤。不過，在簽訂設計—施工合同時，在最終合同價格方面仍存在許多不確定性，原因是沒有細部設計、裝飾選擇和細部、暫定金額、客戶可能做出的範圍變更和設計開發的改進。所有這些都增加了最終合同價格的不確定性。盡管有許多機制可以限制合同價格，如使用階段性GMP、成本分擔/節省等，但這些機制也增加了管理和合同的復雜性，為爭論和延期提供了更大的空間。與施工單位迅速簽約節省下來的時間可能很快會超過談判和敲定合同價格所耗費的程序性和管理時間。最終，任何金融機構都不會願意審批那些目標不確定的施工融資。

下一期專欄，我們將會探討：

開發商如何管理和控制設計流程，以確保設計符合預期目的、在預算內、與銷售和營銷流程相結合且以有效的方式將重新設計的可能性降至最低？
我們如何確保由多家咨詢公司提供的設計方案能夠相互協調且沒有錯誤或遺漏？

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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77美分！澳元大漲原因竟與澳洲無關

據《時代報》和《悉尼先驅晨報》報導，繼大宗商品價格上升，投資者對美國熱情下降後，澳元兌美元大升，接近0.77美元的高位。

這對澳洲出口商來說是壞消息，而對海外旅行者來說卻是好消息。

澳元對美元都大漲，一些追逐收益的投資者不再認為美國會加息，反而轉向風險資產

在較早的當地交易中，澳元升至76.81美分，週二時是75.93美分。兩週前，澳元才衝破77美分大關，而上一次達到這麼高是在去年6月。

最近，澳元對美元都大漲，一些追逐收益的投資者不再認為美國會加息，反而轉向風險資產。

週二，IMF下降了對美國和全球經濟增長率的預測，看來美聯儲會繼續採取自去年12月以來的收緊政策。

但要注意的一點是，在本地經濟一般的情況下，澳元上漲反映更多的是美元疲弱。

繼美國升息的可能下降後，今年幾乎所有的主要貨幣對美元都上升了。美聯儲最近稱不太可能升息。

RBC Capital Markets的分析者指出，澳元上漲「幾乎完全是因為美元疲弱。」

今年的貨幣市場裡，最大的贏家是大宗商品生產國的新興市場貨幣，例如巴西和俄羅斯的貨幣。

其中，日元對美元也大幅上漲，涉及的原因多方面，如人們追求安全投資。

在發達國家的貨幣中，加元、澳元和新元表現最強。加元升至9個月來的高位。

今年唯一對美元貶值的發達國家貨幣是英鎊。

油價一晚也升了4.5%，鐵礦價格升了4.5%至59.22美元。這兩種因素都使澳元高漲。

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（據澳洲新快網）