居外发布2015年3季度全球房价报告:全球房价涨势加速,欧洲和部分亚太地区领涨

全球领先的中文国际房产平台——居外网,最新发布了2015年3季度的全球房价报告。 截至2015年第3季度,全球房市延续上涨步伐,整体趋势较前一季度表现更佳。据各市场发布的2015年第3季度房价统计数据(通胀调整后数据),全球39个房市中有27个呈上涨态势。从公众更熟悉的名义价格来看,房价的上涨幅度更为普遍:共有29个市场房价上扬,下跌的市场只有 10 个。

居外发布2015年3季度全球房价报告:全球房价涨势加速,欧洲和部分亚太地区领涨
居外发布2015年3季度全球房价报告:全球房价涨势加速,欧洲和部分亚太地区领涨

 

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最佳表现:卡塔尔同比增速登顶,新西兰单季度涨幅最大。

在本次的全球调查中,同比房价涨幅最大的的5个市场分别为:卡塔尔(+16.42%),新西兰(+14.86%),中国香港 (+12.64%) 和两个欧洲国家:瑞典 (+11.26%) ,冰岛 (+9.24%)。

房价同比下跌幅度最大的三个国家为:阿联酋 (-14.1%),俄罗斯 (-13.38%) 和埃及(-12.48%)。

 

欧洲:

欧洲地产市场全面走强。本次全球调查中十大表现最强劲市场,有四个位于欧洲。总体而言,截至2015年3季度,已公布数据的 20个欧洲地产市场中有 15个房价高于去年同期。

亚洲:

多半亚洲国家上涨强劲。在已公布 2015 年3 季度住房统计数据的八个亚洲国家和地区中,五个市场出现了上涨,六个市场的同比水平好于去年。 但也有近半数亚洲市场房价走弱。

北美:

北美住房市场延续强势。美国住宅房价保持5%左右的健康增长; 加拿大尽管连续出台房市降温举措,但房市仍然持续走强。

中东:

本次调查中表现最佳(卡塔尔)和最差(迪拜)的住房市场均位于中东。卡塔尔房价在2015年第3季度同比飙升16.42%,名列39个市场榜首。迪拜住宅价格已连续三个季度下跌,在调查中保持全球最差的颓势 。

新西兰:

新西兰的房价上涨速度迅猛。在2015年第3季度新西兰房价同比涨幅达到 14.86%,远高于去年同期的3.93%。该国 2015 年 3 季度房价环比飙升 7.1%,为39个市场中最高。

南非:

南非房市保持疲软状态。该国房价在2015年第3季度同比仅微涨 0.19%,弱于去年同期 2.89% 的涨幅数据。2015 年 3 季度的环比涨幅为 0.69% 。

拉丁美洲:

拉丁美洲地区涨跌互现。 巴西经济和政治局势的不断恶化,造成该国住房市场继续下滑。而墨西哥市场度假村型住宅的需求走强,导致该国房价持续上扬。

结论:

截至2015年第3季度,全球房市上延续上涨趋势。全球市场的上涨态势比上一季度更为普遍;多于一半的住宅市场与去年同期相比有着更好的上涨势头。在欧洲、北

美、亚洲、大洋洲均有表现出色的国家或地区。

 

居外提示:

本报告全部使用通胀调整后数据,调查所涵盖的时间为截至2015年三季度末的一年。通胀调整的方法是将各个国家的名义房价变化除以当地同一时期的消费指数,消除通货膨胀对房价带来的影响。通胀调整后的数据更能反映真实的房市变动。

 

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负利率要来了?加拿大房价又要疯长了

本周二(12月8日),加拿大央行行长Stephen Poloz破天荒地表示,加拿大在理论上是有可能将银行利率降至零以下,以刺激国内的经济。今年以来,央行在1月和7月两次调低了基准利率,目前加拿大的基准利率已经降至历史最低值0.5%。目前,加币已经跌破了74美分,与人民币的汇率也已降至4.72,石油价格也已降至96.9美分。

负利率要来了?加国房价又要疯长了

今日在多伦多的帝国俱乐部里,Poloz称将银行利率降至负数,是央行可能采取的货币政策之一。这是破天荒的,因为在2009年加拿大央行曾经称理论上银行利率最多可以降至0.25%,因为如果再降将会导致货币政策与部分金融市场的不统一,例如货币市场基金。

Poloz在此次讲话中表示:“央行有信心,加拿大金融市场可以在负利率的环境下正常地运转。”但同时Poloz也表示,目前加拿大不需要采取如此激进的货币政策,不过央行会为所有的可能性都做好准备。

什么是负利率?

所谓负利率是指通货膨胀率高过银行存款利率。这种情形下,如果只把钱存在银行里,会发现财富不但没有增加,反而随着物价的上涨缩水了。

从整个金融市场的角度,负利率意味着央行要向在其账上的银行隔夜存款收取额外的利息,这会直接导致银行减少在央行的存款,从而将更多的资金投入到市场中去,以刺激国内的消费和投资。

但这并不意味着加拿大人的抵押贷款会出现负利率。Poloz表示,尽管央行将基准利率降至负数,但是贷款利率不会为负。消费者从存款中获得利息将减少,但同时商业贷款所需要支付的利息也会降低。

市场对负利率是什么态度?

这是一个未知的领域。因为没几个国家实施过负利率,所以市场不少人持谨慎的态度。国际清算银行(BIS)行长卡Jaime Caruana日前就曾提到,整个金融市场的构架是基于正利率,这是常态,采取负利率的后果无从知晓。而且,益处也并不明显。

“如果银行业在央行的存款利率为负,我不认为银行就会增加放贷,他们可能只会决定缩减资产负债规模。”持这种观点的人不在少数,他们认为负利率迫使银行增加信贷供给,却未必能创造信贷需求,这种方式会适得其反,带来难以预料的后果。

在最近数月,瑞士、瑞典、丹麦和欧洲央行都将基准利率降至了零以下。瑞士的央行利率目前是负0.75%。

负利率对经济将带来什么影响?

负利率给经济带来的影响也是多方面。首先,负利率最为直观的影响就是加拿大人放在银行里的存款会越存越缩水。既然把钱放在银行里并不保险,钱还会白白地蒸发掉,那么把钱拿出来就是最好的办法。然而,有相当部分银行存款是取不出来的,那就是中低收入者的“强制性储蓄”,它们不能也不敢消费,更不能、也不敢转化为投资,当然,他们的那点钱也根本不够去投资。尤其是低收入人群,因为这些钱是为养老、保命所攒,或是随时应急所需,不到万不得已不能动用。所以,从某种意义上讲,负利率作为一种财富再分配工具,它会进一步掠夺社会弱势群体原本可怜的一点财富。其次,物价也将被推高。在出现负利率之后,有钱人们当然不会就看着自己的钱放在银行当中一点点蒸发,所以他们一定会努力寻求投资。富人们大多将目光投向股市、楼市还有期货市场。所以一般都认为,负利率是高房价的幕后真凶。

负利率也有可能会导致资产泡沫化。当利率下降至0以下之后,能贷到款的个人和企业几乎是零成本拿到钱。低利率诱发巨大信贷需求和资金需求,廉价货币政策 释放出了巨大的流动性,当游资、热钱横行之时,投机肯定会更疯狂、更猖獗。这时,投机暴利远远超过投资回报,实业资本受到威胁。这其中的典型代表就是房地产行业。

此外,Poloz还表示负利率仅是央行目前可能采取的非常规措施之一,另一种非常规的措施是“信用支助”。这意味着具有经济重要性的部分行业在信用不够时也可以获得贷款。这也是2009年加拿大抵押贷款及房产公司所做的,取消加拿大重要银行的贷款,使它们能够有足够的资金借贷给消费者。

Poloz称,在经济危机出现的时候,财政政策的力量比货币政策更为强大。Poloz重申了他对加拿大经济的信心,并表示加拿大经济的未来是乐观的。尽管目前石油的价格仍然在下降,但是非能源部门正在变得更加的强大。

最后,Poloz表示:“我们将会继续观察这些货币政策将会对经济产生怎样的影响,并进行调整。简单地说,如果有需要,我们都准备好了。”

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(据加西网)

2015年10月最新加拿大房价走势

加拿大最新房价走势

加拿大房价继续上涨。加拿大房地产协会公布的价格指数显示10月份加拿大房价较上月增长 0.22%,同比上涨6.7%。另一方面,市场销售活动经历了9月的下滑过后在10月份有所反弹,与去年同期基本持平。

10加拿大房价地图

除蒙特利尔与魁北克市出现1.4%跌幅,加拿大各大区域2015年10月销售均价与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域为维多利亚。10月均价最高的区域仍为温哥华与多伦多地区。

10月加拿大重点区域房价

大温哥华地区10月最高均价出现在温哥华市西部与西温市,无论是独立屋还是公寓的均价都显著高于大温哥华地区其他区域。在这两个区域购置独立屋需支付高于250至280万加币的均价,公寓均价也在57至72万加币左右。

大多伦多区均价最高的区域则为多伦多市区以及约克区。这两个区域的独立屋均价超过了80万加币,公寓均价也在34到36万加币左右。

 

 

查看2015年加拿大每月房价报告

 

 

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居外特别策划:走,拿着人民币到海外买房去!

北京时间12月1日,人民币正式被纳入SDR!这一历史性时刻的到来,意味着人民币国际化迈出举足轻重的一步。

相信大家今天的朋友圈、注意力都被这一重大事件包围,那么,接下来的问题是:SDR对打算到海外买房、留学、生活的老百姓来说,会产生哪些直接影响?拿着人民币到海外买房何时能够实现?且看居外网为您解析。

 

 一、汇率风险变小,不用担心人民币贬值 

人民币加入SDR,代表了IMF(国际货币基金组织International Monetary Fund,简称:IMF)和官方机构的背书,中国经济的影响力得到认可。尽管人民币加入SDR后不能马上改变国际储备格局,但国际机构将有意愿持有更多人民币资产,在短期之内,可以增加国际市场对人民币的认同和信心,减轻人民币面临的贬值压力,尤其是在美元加息预期强烈的背景下,有助于我国百姓手中的人民币更加坚挺,减少对自己钱袋缩水的担忧。

 

二、告别换外汇,出国行说走就走 

从消费层面来说,人民币加入SDR后意味着接受人民币作为直接结算货币的国家变多,不仅汇率风险小多了,也降低了出国游换汇需求。这对于出国旅游、留学,还是比较划算的。随着人民币加入SDR,越来越多的国家认可人民币,愿意接收人民币,或者用人民币来广泛地开展各种交易,这样未来出国购物、旅游等消费都会更加方便。 

近两年国内民众出国旅游、留学的人数屡创新高,据统计,2014年中国公民出境游总数突破1亿人次,预计今年还将创下新高。这样的背景下,对于大部分国内民众来说,再不用操心地考虑换汇,出国行说走就走不再是梦想(当前中国免签国数量也在日益增加)! 

值得注意的是,对于喜爱海淘全球购的消费者来说,未来将不用再忍受高额的海外代购费用,国内国外一样买。

 

 三、海外投资门槛降低,直接拿人民币在海外买房 

对于国内人数与日俱增的海外投资党来说,人民币加入SDR后最大的好处在于降低了海外投资门槛,可以更方便地配置海外资产。不论是有移民计划还是单纯理财投资,未来你可以到国外去投资不动产、股票和债券,直接拿着人民币到国外买房将不再是梦想。

不过由于新的SDR货币篮子将于2016年10月1日生效,直接在海外用人民币进行交易也需要许多系统与程序上的更新升级,在海外直接掏出“毛爷爷”购房或进行其他交易可能还需时日。 

延伸:

澳大利亚房市十大最值得投资地区推荐 

2015美国十大最火热的房市 

未来十年 英国十大地产热点城市PK

当然这是双向的,国外投资者也可享受到国内股票、基金、国债、P2P的更多渠道投资理财,国内个人跨境投资和境外机构投资者投资中国资本都将更加自由便捷!

 

人民币纳入SDR的最大输家是澳元? 

12月1日,人民币纳入SDR的消息公布后,市场有观点认为,在人民币加入IMF储备货币行列之后,澳元的全球储备货币地位会受到影响,或成为最大输家。该观点认为,得益于人民币被纳入SDR,未来五年流入中国的资金将持续上升,中国国债会比澳大利亚国债受青睐,与之相反的是削减澳元持仓。 

从过往几年澳元的走势来看,澳元汇率波动过大,与大宗商品联系过于紧密,而人民币汇率波动较小,收益稳定和中国经济的规模必然吸引更多国际投资者的关注和喜爱。为此,澳元恐怕会因为人民币的国际化地位而受冷落,并在世界各国的储备货币地位受到严重影响。

过去5年澳元对人民币汇率走势图。尽管有所反复,但澳元对人民币汇率总体的趋势还是明显向下。

 

整体而言,近几年除美元外,其他主流外汇如英镑、欧元、澳元、加元对人民币的汇率都有较大波动,但澳元的波动是其中最大的。关于外汇汇率对海外投资的影响,大家可以“海外买房投资光看房价还不够!外汇汇率也很重要”此文中了解。

 

 

 

 

延伸阅读:

 

1、什么是SDR?

SDR是特别提款权(Special Drawing Rights)的缩写,其含义是兑换“可自由使用”货币的权利。它是国际货币基金组织(IMF)于1969年创设的一种补充性储备资产,与黄金、外汇等其他储备资产一起构成国际储备。SDR也被IMF和一些国际机构作为记账单位。

创设之初,SDR与美元等价。布雷顿森林体系崩溃后,IMF于1974年启用SDR货币篮子。2015年审查前,SDR货币篮子包括美元、欧元、英镑和日元四种主要国际货币。根据2015年11月30日的汇率,1单位SDR约相当于1.37217美元。

 

 

2、现有SDR的规模和使用情况如何?

IMF按成员国份额对所有成员国分配SDR,以补充成员国的储备资产。

IMF曾于1970-1972年、1978-1981年进行过两次SDR普通分配。2007年全球金融危机爆发后,为更好应对危机,IMF于2009年分配了1826亿SDR。截至目前,IMF对SDR累计分配额约为2041亿SDR(约合2801亿美元)。我国SDR累计分配额为69.897亿SDR。

目前,SDR主要用于IMF成员国与IMF以及国际金融组织等官方机构之间的交易,包括使用SDR换取可自由使用货币、使用SDR向IMF还款、支付利息或缴纳份额增资等。

 

 

3、什么是SDR审查?

IMF通常每5年对SDR进行一次例行审查,主要内容是SDR货币篮子的货币构成及权重。

SDR审查原则包括:(1)SDR的价值与世界主要货币之间保持稳定;(2)纳入SDR篮子的货币应该在国际交易中被广泛使用;(3)纳入SDR篮子的货币所占的权重应该同其在国际贸易和金融体系中的地位相当;(4)如果无重大变化,两个审查期间SDR篮子货币的构成应当保持稳定;(5)SDR审查方法应当保持连续性,仅当货币在世界经济中角色发生重大变化时才进行调整。

 

 

4、成为SDR篮子货币的标准是什么?人民币达标情况如何?

当前SDR审查包括两个标准:一是出口规模,即某个国家或地区在考察期前5年中的货物和服务出口量居世界前列;二是该货币“可自由使用”,即在国际交易支付中被广泛使用和在主要外汇市场上被广泛交易,实践中主要通过货币在全球外汇储备、国际银行业负债、国际债务证券、跨境支付、贸易融资中的比重及在主要外汇市场交易量等指标来衡量。

2010年SDR 审查时中国已满足出口标准。过去五年来,人民币国际化迅速发展,可自由使用程度不断提高。基于各项评估指标,基金组织执董会认为有充分的基础可以认定人民币为可自由货币,决定将人民币纳入SDR货币篮子。

 

 

5、什么是“可自由使用”货币?

“可自由使用”是指在国际交易支付中被广泛使用和在主要外汇市场上被广泛交易,实践中主要通过货币在全球外汇储备、国际银行业负债、国际债务证券、跨境支付、贸易融资中的比重及在主要外汇市场交易量等指标来衡量。

可自由使用不同于资本项目可兑换。资本项目可兑换既不是可自由使用的充分条件,也不是其必要条件。首先,可自由使用货币发行国仍可以保留对某些资本项目的限制;其次,很多可兑换货币都不是可自由使用货币。但是,可自由使用标准隐含了对一定水平的资本项目可兑换的要求;资本项目可兑换也可以提高可自由使用程度。

 

 

6、新SDR篮子的货币权重是多少?

IMF计算SDR篮子货币权重的公式由贸易和金融变量组成,以反映货币在世界贸易和金融体系中的相对重要性。根据基金组织工作人员的计算,人民币权重为10.92%,美元、欧元、日元和英镑的权重分别为41.73%、30.93%、8.33%和8.09%。

 

 

7、新SDR货币篮子何时生效?

根据IMF决定,新SDR货币篮子生效时间是2016年10月1日,这主要是由于多年来第一次有新的货币加入SDR,需要给SDR使用者预留充裕时间做好会计和交易的准备工作。

 

 

 

加拿大温哥华市政府预算案 明年拟加地税2.3%

温哥华市政府周四公布2016年草拟财政预算案及5年财务计划,内容包括增物业税2.3%,用作添置消防船和消防车,以及改善布拉德桥(Burrard Bridge)与推行多项社会房屋计划。

加拿大温哥华市政府预算案 明年拟加地税2.3%

市府表示,2.3%地税建议增幅,符合加拿大会议局(Conference Board of Canada)较早前所作出的通胀预测。

在该份12.64亿元建议运作财政预算及3.252亿元基建预算案中,包括建议投放1,160万元於增强服务,其中210万元会用来聘请11个职员, 清理建筑许可证积压个案,缩短等候时间;190万元添置消防船、消防车,以及市警的数码证据软件;100万元用於公园局的一卡通(OneCard)计划登 记。

在基建开支上,市府计划投放5,900万元於交通运输上,包括改善布拉德桥及扩大骑单车和行人网络。至於社会房屋及托儿方面,市府打算用3,050万元推行多项计划,诸如在新河流区(River District)提供社会房屋。

预料市议会将於12月15日,就新预算案进行表决。

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(据加西网)

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 2016年1月  

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2015年9月看居外日历 知海外新政——汇聚2015年海外投资政策

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2015年12月1日以后在澳大利亚买房新规
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2015年12月新西兰各大学申请截止时间
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2015年12月新西兰各大学申请截止时间及简介
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2015年12月海外大学申请截止时间及其简介
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2015年12月牛津布鲁克斯大学申请截止时间及其简介
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2015年12月美国国务院取消护照加页

2015年1月—10月 海外相关动态盘点

 美国  

英国

澳洲

加拿大

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与加拿大房地产经纪人合作大有学问 多伦多金牌代理亲指点

海外置业时,选择一个有合适资历和经验的专业人士非常重要。在加拿大多伦多市的房地产市场,一个合格的房地产经纪人由国家、省和地方各级委员会共同监管。

并非所有的地产销售人员都是平等的,并非每一个持牌的销售或代理都是“房地产经纪人”(REALTOR)。一个人要自称是房地产经纪人,他/她一定要是加拿大房地产协会(CREA)的成员。因此,多伦多房地产经纪人应具有以下特点:

  • 致力于履行房地产经纪人准则(REALTOR Code)——这是所有从业者行为和优质服务的公认标准。
  • 要熟悉房地产行业的发展,例如,经纪人应能为你提供的信息、价格比较、邻里动态和信息,及市场状况等。
  • 能通过各种渠道,如课程、研讨会、会议等,积极地更新自己的知识。
  • 能访问MLS和多伦多地产局(TREB)系统。

在大多伦多地区工作的房地产经纪人不仅要求是安大略省房地产理事会(RECO)成员,还要求是一个或多个地方委员会——如多伦多地产局中的一员。

优秀的经纪人应与客户及其他领域的专业人士形成更广泛的关系网

以上是基本要求,一名优秀的多伦多房地产经纪人还需要具备以下特点:

做一个好的倾听者和沟通者——优秀的经纪人必须会听。其实上,在和客户的第一次见面中,经纪人的主要任务是通过向客户提出多种开放式问题,找出并记录他们的需求和目标,尽可能多地收集信息。他们为什么卖房?他们为什么要寻找一个新家?这些及其它更多的问题,对经纪人开始着手工作至关重要。在关系更进一步前,经纪人必须与客户建立一定的信任水平。

有当地知识和一般专业知识——最好的经纪人对各个市场和当地社区都了如指掌。因此,无论你是要找特定的学区房,还是想在靠近餐饮和夜生活区、公园和娱乐设施、购物和交通方便的地方买房,经纪人都能提供帮助。

有谈判专长——无论你是购买或出售第一个房子或第三个房子,优秀的经纪人有很多的经验和谈判技巧可以派上用场。有时候谈判会变得困难或复杂,有时候可能会有来来回回的讨价还价。优秀的经纪人从不轻易被情绪所左右或让情绪影响自己的判断,他们关注的焦点应是手头的工作,帮助客户获得最好的结果。一个优秀的经纪人知道何时签单,何时等待。他们知道在发出要约后有多大的还价空间,知道达成最好交易的其它路径。

有法律和合同专长——买房或卖房是一个复杂的过程,其中很多财务和法律义务一般的购房者很难顾及到。一个房地产经纪人受过相关教育、具有专业知识,熟悉房产交易中所有的义务和要求,确保你不会触犯法律或签署一个糟糕的协议。

置身于强大的专业网络中——优秀的经纪人不仅应与同行建立好的关系网,形成合作关系,促进房源收索和房屋买卖;他们还应与客户及其他领域的专业人士形成更广泛的关系网。一般来说,他们应与不同的团队合作,如专业设计人员、专业摄影师、律师、承包商、贷款者、搬家人员、验房师、评估师、金融和保险业专业人士,及更多的优秀团队。经纪人应该与所有这些专业人士建立关系,并经常充当“礼宾”的角色,给你推荐合格可靠的人选。你应该在任何有需要的时候——不仅限于买卖房屋时,联系这些专业人士。

提供量身定制的挂牌前后营销——优秀的经纪人应该有一个非常强大的营销计划。这应包括若干不同的组成部分。他们应该有一个挂牌前计划,将消息传播出去,并建立起期待。一旦房屋挂牌后,他们应该有一个挂牌后计划。该计划不仅要包括MLS营销,还要有传统的营销方法,如开放参观、销售招牌、平面广告等。如今,几乎所有的购房者都在网络上开始搜索房源,经纪人必须有一个强大的网络形象,如一个负责任的网站,还必须在社交媒体上积极亮相和具有相关宣传意识。最重要的是,营销计划必须针对房屋和客户类型。例如,许多高端物业的卖家和买家喜欢隐秘的私人看房而不是开放参观。因此,房地产经纪人必须能够适应,针对这些独特的情况和客户调整服务。

设定可行的目标——当涉及到给物业定价时,好的经纪人应该帮助你设定可行的目标。如果挂牌价格过高,将吓跑所有买家,这时挂牌价需适当下调,最终的售价可能会低于一开始就定价正确的情况。

节省客户时间——如今,大多数人都很忙,早九晚五的工作、上下班通勤、各种活动、家庭责任——如照顾一家老小、兼职或回学校充电等。除此之外,您再试着跟进整个买房过程:将房屋准备好,处理承包、摄影、挂牌、营销和广告、开放房屋等一切事宜,不方便时也要带人看房——甚至要请假,谈判,找到一个好律师等,足以让你忙昏头。当你在为生活所忙碌时,优秀的经纪人完全有能力搞定所有的这些甚至更多的事情。

 

Amin Purshottam专栏全集:

Amin Purshottam引领你明智投资多伦多房产

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论,或邮件 amin.purshottam@century21.ca 与Amin零距离交流。

 

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看加拿大房市:一个很少被提及的会让加房价下跌因素

加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯报道说,11月第二个星期,又有两个声音加入了唱衰加拿大房地产市场的大合唱。 非政府研究机构“加拿大政策选项研究中心”和“西方国家经济合作发展组织”都发表报告说,如果加拿大中央银行上调利息率,则加拿大过热的房地产市场会出现价格下跌的局面;不少购买房产的加拿大人会由于借债过多而无法负担利率上升带来的过重债务;就是能够继续支付每个月的房贷,房地产市场价格的下跌也会导致一些加拿大房奴的房产沦为“负资产”。

加拿大房市:一个很少被提及的会让加房价下跌因素

社会老龄化是影响市场的主要因素

但其实还有一个重要的会影响房地产价格的长期性因素很少有人提及,这就是婴儿潮一代人正在开始在房地产市场上“瘦身”。

加拿大金融市场专家本.拉比德克斯Ben Rabidoux说,人口构成的变化是社会的趋势性变化,但却还没有人重视这个会对市场带来深远影响的重要因素;现在每年加入劳动人口大军的人数是有统计数字以来最低的。

根据国际清算银行的研究,人口构成的变化对资产价格有着决定性的影响;当每年加入劳动人口的人数少于每年离开劳动人口人数的情况成为趋势性的问题时,资产价格会开始走低、经济会出现萎缩。

60-70岁卖房

国际清算银行的研究显示,人们在70岁时会出售他们的住房。也有的金融机构的研究显示老龄人口在60岁到65岁期间就已经开始出售自己的住房。

加拿大人口中最大的一个群体、第二次世界大战后的婴儿潮一代人现在正在大规模进入60岁到70岁的年龄。

婴儿潮一代人在自己的孩子们长大成人离开家庭后,原来的房子不但成为空巢、而且是大空巢;更重要的是婴儿潮一代人步入老年,他们不再愿意承受打理大房子房前屋后、房里屋外的负担。所以婴儿潮一代人开始卖掉大房子换成小房子、卖掉二层小楼换成平房、或者干脆换到老人公寓楼的单元里去居住。

谁来接盘

换句话说,由于加拿大人口迅速老龄化,加拿大房地产市场中面积大的住房会首先遇到需求下降的问题,会有越来越多的老年人要出售其手中的大房子;而由于新 一代年轻人或者是没有财力、或者是不想要孩子、或者是追求环保又可持续的生活方式,他们中很少有人有购买大房子的需求和愿望。所以,在卖大房子的人多、买 大房子的人少的市场情况下,价格只能走低,加拿大房地产市场中的大房子会成为首先冷却的市场部分。但大城市生活方便区域有至少两间卧室较大户型的公寓楼单元会继续受到欢迎,因为不但卖掉大房子的老年人需要搬到这样较大户型的公寓单元居住,那些在大城市买不起独立房的年轻家庭也需要购买较大户型的公寓楼单元。

狼什么时候来

不过,加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯承认,预测加拿大房地产市场的走向是件没有准头的事情,更谈不上是科学。自从2006年美国房地产市场价格见顶以来,不少来自银行、国际金融机构、资深金融记者、大学教授等专家对加拿大房地产市场价格要深度下跌调整的预言至今还没有变成现实。

“狼来了”喊得次数多了会没有人再重视;但就在没有人当回事的情况下,可能狼就真来了。

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加拿大新政府刺激:凸显加元/美元期货投资机会

《期货日报》2015年11月11日报道称:2014年国际原油大幅下跌之后,作为北美重要的产油国,加拿大的经济也遭遇困境,加元兑美元汇率持续贬值。数据显示,自2013年2月以来,加元兑美元的汇率就一直下跌,至今加元兑美元贬值幅度达到33%。

加拿大新政府刺激:凸显加元/美元期货投资机会

在加元持续贬值之际,包括个人投资者和企业对冲加元持续贬值的需求不断攀升,芝商所加元/美元期货成 交活跃。2015年11月4日,加拿大当选总理贾斯廷·特鲁多在就职仪式上表示,新一届政府将致力于发展经济,加强和壮大中产阶级,创造更多就业岗位,以 确保每个加拿大人都有真正公平的工作机会。加拿大新政府刺激计划将对芝商所加元/美元期货带来什么样的影响或者机会呢?

加拿大经济现状总体情况是经济成长率偏低,失业率反弹加剧,贸易障碍重重,国内劳资关系日益紧张。自2014年以来,加拿大国内经济深受外需减弱、投资不振等不景气因素影响。

汇率波动加剧,贸易逆差持续上升。加拿大以贸易立国,全球经济不景气和市场需求萎缩影响了加拿大的商品出口。而国际石油价格大幅走低,加剧了加元对美元的持续贬值,国内汇率波动幅度持续变大。这进一步导致了加拿大国内商品进口成本上升,贸易逆差持续增加。

失业率反弹。数据显示,2015年9月,失业率上升为7.1%。尤其是经济不景气、严重依赖石油和资源出口的省份(地区)受到外需减弱和加元贬值的双重冲击,失业率高企。

物价指数持续走高,民生问题日益突出,国内劳资关系日益紧张。受加元汇率下跌进口商品价格上升影响,与去年同期相比,剔除石油价格波动因素影响,实际物价指数持续上升。2015年9月以来,加拿大国内食品价格上涨3.5%,肉类价格上涨4.4%,蔬菜价格上涨11.5%。

政 府赤字日益严重和家庭负债偏重。一些地方政府基于财政预算平衡,不断消减部分公共事务部门或非盈利部门的福利与薪资,导致劳资矛盾、民众与政府的矛盾一触 即发。加拿大家庭负债创历史新高,消费者负债占可支配所得的比率高达165%,与美国“次贷”危机爆发之前的数据相差无几,而大部分债务都用于住宅。

新 政府主张扩张公共建设支出以重振经济,甚至不惜出现赤字。特鲁多指出,将以数百亿的赤字规模进行基础建设,借此吸引私人投资进场,重振失温的能源业。虽然 加拿大在基础建设上赤字规模已高达7000亿美元,不过在加拿大央行维持极低利率的助力下,未来基础建设赤字规模扩大尚有空间。

从目前加拿 大经济基本面来看,公共建设支出计划可以增加投资支出,增加一定数量的就业岗位,进一步改善基础设施和国内就业状况,这可能有利于缓解经济进一步快速下跌 的风险。然而,由于全球经济依旧处于通缩的状态,大宗商品,尤其是国际原油价格持续下跌,恐怕使得加拿大出口贸易继续萎靡,贸易逆差会持续存在,这在很大 程度上继续对汇率施压。因此加元兑美元贬值的长期压力依旧存在,短期可能因政府刺激计划而出现阶段性反弹。依据这种判断,芝商所加元/美元期货将迎来越来 越多对冲加元波动风险的投资者。

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