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最近的宽松措施和利率下调，预计今年内地一线城市的住宅楼价将上升4%-6%，而二线城市的豪宅价格将上升2%-3%。

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2015年6月10日下午莱坊在中国香港办公室举行记者招待会，莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文和莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅回顾过去半年中国香港的物业市场表现，并且预测今年下半年住宅市场的趋势。

为抑制炽热的中国香港住宅市场，特别是一般住宅市场，今年二月，金管局调低港币700万元或以下自用住宅物业的最高按揭成数，由六至七成，一律降至六成。

过去几年住宅价格上涨，去年中国香港住宅成交主要集中在港币300万至500万和港币500万至1,000万之间，以上两类的住宅成交占总住宅成交量的70%。由于住宅价格飙升和买家的负担能力下降，去年70%的成交单位面积都在600平方尺以下。

今年上半年，中国买家占豪宅市场买家比例近20%，而过去几年最高时超过40%。中国内地经济放缓，林浩文预计将会有更多投资者重新进入市场。2015年上半年，前十宗大额豪宅交易中，内地买家占80%。

今年前五个月，中国香港豪宅价格上升1.4%，而一般住宅价格上升近7%，预计今年中国香港豪宅和一般住宅价格上升的势头将持续。林浩文指出：“最近金管局就针对 一般住宅调低最高按揭成数、股市畅旺带动豪宅市场，且中国内地房地产市场放缓令更多买家重返中国香港寻求较安全的投资，市场的目光现重新集中在豪宅市场。预计 今年豪宅价格将上升2%-5%，由于对中小型单位的需求强劲，一般住宅的价格将上升5%-10%。”

为什么是迪拜的别墅，而不是纽约、东京或是巴黎的别墅?因为迪拜是真正的土豪之城，更为关键的是，这里的房价还没有想像的贵。根据官方统计，这两年中国人至少在迪拜砸下了3.5亿美元，投资各类房产。

推荐房源：迪拜房产

很 多人可能不知道，迪拜10%的常住人口是中国人，迪拜的第一大贸易伙伴是中国，目前在阿联酋经营的中国企业约有4200家;在迪拜工商会登记注册的中国企 业超过3000家。作为重要枢纽，大量中国人在迪拜做生意打拼，他们中不少人也在迪拜参与房产投资。根据迪拜土地局数据显示，2013年大约有1000名 中国个人投资者斥资近3.53亿美元投资迪拜的土地、住宅和办公楼，较前年的投资规模增长了近两倍。

炒房团曾损失惨重

迪拜买房，对温州、台州商人来说并不陌生。在上一轮经济危机之前，中国投资客、印度投资客曾经汇聚在这个奢靡之城，大家用击鼓传花的方式，塑造了中东一大楼市泡沫，有些人挣到了钱，有些人损失惨重。

从阿拉伯湾南岸的一个封闭的小渔村，到享誉全球的中东金融中心与世界奢华之都，迪拜只用了不到30年的时间。从上世纪90年代末开始，迪拜政府开始大力发展房地产业，迪拜海岸线上的棕榈岛、世界群岛、迪拜塔、商业湾以及迪拜乐园，这些大型项目无一不是世界商业地产的标杆之作，不仅为迪拜带来了大量的商业机会，而且为迪拜提供了源源不断的旅游收入与就业机会。

2002年开始，迪拜楼市开始向外国人开放，自此房价一路上涨，2008年达历史最高水平。在迪拜打拼多年的台州商人张先生告诉北京青年报记者： “2001年，当地一幢独立别墅每平方米只要8000元，到金融危机之前，房价涨至最高峰，每平方米涨到4万多元。普通公寓的价格在最高时也达到了每平方米二三万元人民币。”

“很多人看到暴利，转行专门炒房，包括华商在内，这个来钱比传统贸易快很多。刚开始一套两套，最后是大家一起整层买，整幢买。”张先生称，“全世界的炒房团都来，印度人最多，一个印度人买了五十幢别墅。温州、台州人里面，只要在那边经商几年的，没有不买房子的。”

但是金融危机的突然到来，让迪拜的楼市泡沫彻底破灭。迪拜房价开始跳水，房价近乎腰斩。在这其中，标志性事件是，陷入债务危机的迪拜政府最后不得不向阿布扎比政府求援，以偿还棕榈岛集团母公司迪拜世界集团的部分债务。

不少在当地炒楼的中国商人、专程赶到迪拜的炒房团大多被套。面对跳水的楼价，当时大多数人只能庆幸没有倾家荡产买楼。“很多人被折腾怕了，即便后来房价上涨也不太敢参与，宁可租房住。”张先生告诉记者。

政府主动调控炒作

随着金融危机过去，迪拜楼市又开始恢复。自2012年8月到2014年年末，迪拜楼市售价和租金已经分别上涨56%和41%，房地产价格和租金上涨都居世界前列。尤其是迪拜拿下2020年世博会后，房价直线反弹。但从绝对值上，依旧没有冲过金融危机前的高点。

被房地产泡沫吓怕的迪拜当地政府也开始担心房价上涨过快，推出了一系列调控措施。迪拜政府将现房登记费用从交易价格的2%提高到了4%。由于迪拜没有房产税、流转税、置业税甚至没有增值税，将房地产登记费用翻倍的做法成为一项空前严厉的调控政策。

在 此之后，阿联酋中央银行针对购房又出台了新的按揭贷款规定。按照该新政策的规定，若房地产交易价格低于500万迪拉姆，国外购房者能够取得的贷款上限为该 成交价格的75%，而阿联酋公民取得贷款的比例为80%。若房地产交易价格超过500万迪拉姆，则国外购房者能够取得的贷款上限为该成交价格的65%，而 本国公民能够取得70%。

印度土豪是迪拜最大买家

从 目前的数据来看，印度、巴基斯坦、俄罗斯、欧盟国家、中国都是迪拜楼市的名列居前的投资者来源国。根据迪拜土地管理局发布的数据，2014年上半年，外国 公民总共在迪拜房地产投资超过100亿美元，位居榜首的是印度，上半年共投资28亿美元。在2013年，约有1000名中国个人投资者花费了3.53亿美 元投资迪拜的土地、住宅和办公楼，较前年的投资规模增长了约两倍。

在迪拜，中国人聚集最多的是龙城区域。龙城是中国大陆以外最大的中国商品交易中心。该项目是迪拜老市集(Old dubai)东南面15公里的一个大型建筑，该建筑由2节龙头、11节龙身、1节龙尾组成，项目长达1.2公里，外部中间是透光玻璃钢拱顶，两旁是金属鳞片，从天上看极似一条闪光的巨龙。

根据龙城开发商纳赫勒集团估计，约有10万中国人居住在为龙城配套的国际城，是其总居住人口的一半，而该公司在龙城附近开发的1000套联排别墅中的一半也卖给了中国人。

“虽然前两年迪拜房价一直处于上涨状态，但比起欧洲、中国香港和新加坡，迪拜的房价还处于比较低的水平。而且受2020年世博会举办影响，未来可能还会有一个上涨周期。”龙城开发商纳赫勒集团(Nakheel)董事会主席阿里·拉希德·卢塔在上个月举行的迪拜周上表示。

170万全家居留签证

去迪拜买房，和中东土豪做邻居，有什么要求?北青报记者从海外移民中介高女士处瞭解，目前来看，迪拜可以投资的房产包括四种：一是经济型房产，旨在获得居留许可;二是豪华别墅;三是其他仓库、酒店、商铺等;四是大型投资，整栋房产。

投资第一类房产的，主要是为了获得居留权，金额也较低。根据迪拜的规定，100万迪拉姆以上(约合人民币170万元以上)的房产，全家即可申请迪拜长期居留签证。

迪拜达马克地产公司行政总监札伊德表示，迪拜永久居住，不受签证和签证期的约束，这种权利不仅给予投资者，还给予投资者未满18岁的子女;其次，迪拜税收少，投资没有所得税、交易税、利得税，甚至是遗产税，只有一个注册费用，是房产价格的4%。

札伊德表示，迪拜房产收益稳定变现容易，目前迪拜公寓的均价按使用面积计算约为每平方米4000美元，这一价格只是新加坡的1/3，投资年收益率稳定在6%~8%。由于税收少，房产变现也很容易;由于阿联酋迪拉姆汇率与美元挂钩，所以投资者不用担心汇率风险。

迪拜房价到底贵不贵?

因为物业、景观等不同，很难给出一个迪拜房价的平均数，但可以通过和其它城市的比较，大致反映出迪拜的房价。

根据全球领先的房地产服务提供商第一太平戴维斯报告统计，2014年中国香港高端住宅超过4000美元每平方英尺，迪拜为1000美元每平方英尺，新加坡为2000美元每平方英尺，上海优质楼盘和东京、纽约相当，约1500美元每平方英尺。这样大致折算下来，迪拜的高端豪宅还不如上海、东京、纽约贵。

迪拜租一卧室的公寓，租金在7500-17000迪拉姆，相当于2040-3540美元;同样的公寓，纽约的租金是1990-3240美元。同样的公寓售价，迪拜的中位数也与纽约相当，190万迪拉姆，约50万美元。

在 第一太平戴维斯眼中，上海、莫斯科、孟买比做疯狂过山车，而伦敦、新加坡、中国香港、巴黎犹如悠悠摩天轮，纽约、悉尼犹如旋转华尔兹，东京犹如阳光小木马，而 迪拜、里约热内卢起伏如秋千。他们认为迪拜住宅价格排名居中，但波动剧烈，表现无常。这种判断一方面是对迪拜投资机会的认可，一方面也是对投资风险的揭 示。

迪拜房价飘忽不定迪 拜房产虽然涨幅大，但波动也大。自2012年8月到2014年年末，迪拜楼市售价上涨56%。但在这个过程中，随着石油价格波动和旅游者与居民购买力下 降，2014年下半年，迪拜房地产市场迎来第二次低谷。到2015年第一季度，房地产市场依然没有转好的迹象，伴随着低谷期新建项目在2015年逐渐上 市，供需平衡进一步打破，房价变得又不太乐观了。

阿联酋《国民报》5月报道，据迪拜土地管理 局发布的数据，迪拜房地产市场4月继续下行，交易量7311笔，较2014年同期下降51.8%，交易额353亿迪拉姆(约合96亿美元)，较2014年 同期下降37.1%。报道称，迪拜房市交易量从去年底就开始出现持续下滑，其中部分原因是迪拜政府为使增长过快的房市降温出台了一系列政策规定，包括更加 严格的抵押贷款条件、提高房地产交易费用等。

咨询机构仲量联行和评级机构标准 普尔均预测2015年迪拜房产平均价格将下降10%-20%。知名评级机构标准普尔则持更加悲观的态度，认为油价下跌将打击投资者信心，预计迪拜房价和租 赁价格将下降20%。酒店市场也同样面临下行压力，一季度迪拜酒店房间平均价格为273美元，较去年286美元的平均水平下降了5%。

布少明称，中国香港发展商为旗下豪宅补贴买家印花税的例子屡见不鲜，这也是让中国香港豪宅的内地买家比例居高不下的原因之一。新鸿基地产的九龙站豪宅项目“天玺”就曾经推出过买家印花税补贴，当时曾经提供70%的买家印花税补贴优惠，最多占楼价10.5%，吸引不少内地买家。5月的中国香港阴雨绵绵，就如李林(化名)略显焦虑而后悔的心情，李林2011年从中国香港浸会大学商学院毕业后，选择了一份门槛不高的地产经纪工作，当时的他想在豪宅销售市场打出自己的一片天地。

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2012年的春天，中国香港豪宅市场开始沉寂，面对市场的动荡，李林转行到一家亲子教育杂志社。但最近中国香港豪宅市场的情况却让李林肠子都悔青了。

自从今年4月份中国香港和内地股市飙升开始，中国香港的豪宅市场就迅速升温。

机构数据显示，2015年4月，价值1200万港元以上的豪宅买卖登记有444宗，成交宗数同比上升7.8%，平均每天都有接近15栋豪宅在成交。而这些豪宅的总价值达116.51亿港元，如果按照1%的佣金比例，销售这些豪宅的佣金可以达到1.16亿港元，这让李林原来那些坚守在豪宅市场的同事都笑开了花。

中国香港豪宅市场升温，内地客回流

而豪宅市场升温的原动力来自于一手楼盘源源不断地推出。2015年，新鸿基地产(00016.HK)是最大的一手住宅供应商，计划开售12个项目，共约11000个单位，其中不乏豪宅项目，公司在港岛南侧有8座洋房待售，开价都超过1亿港元，而本月将在何文田推出天铸第一期。

长江实业也在九龙有2处高档住宅正在做销售准备，连鲜有出售住宅的恒隆地产(00101.HK)目前在跑马地也推出豪宅项目蓝塘道23至39号，目前已经开放示范屋供准买家预约参观。

接下来，山顶、南区浅水湾、赤柱、何文田、九龙塘和大埔都有超级豪宅在今年准备开卖，目标盯准口袋最深的客户。

2015年4月份，中国香港的一手豪宅成交量尤其多，有数据显示，价值1200万港元以上的一手豪宅买卖合约登记有204宗，环比上升30%，是2014年12月以来的新高，而销售总值达到64.36亿元，环比上涨33%，是近3个月以来的新高。

中原地产也表示，今年第一季度，中国香港总价超过1200万港元的房屋销售量达到2012年以来的最高点。

美联物业住宅部行政总裁布少明对《第一财经日报》称，受中国香港和内地股市产生的财富效应影响，中国香港豪宅市场近日迅速升温，而内地人购买豪宅的热情也开始再度高涨，目前内地买家的占比已经达到20%~30%，是近两年来的高位。

针对内地买主的回流，中国香港信和置业有限公司(00083.HK，下称“信和置业”)联席董事田兆源在接受记者采访时表示，一方面，境内的住宅由于受限购、限贷等政策影响较大，其投资属性已变弱，投资渠道变窄。另一方面，目前一线城市的房价已与不少境外大城市房价基本相当，出于享受更优质的教育及医疗资源、投资回报等考虑，促使境内富裕阶层的投资置业兴趣逐渐转向境外甚至是中国香港。“中国香港因其与内地紧密相连的地理位置、开放的港口政策、良好的教育环境，成为境内富裕阶层青睐的置业之地。”田兆源透露，其公司旗下豪宅项目的内地买家比例已经达到10%左右，而在中国香港印花税政策推出之前，这一比例更高。

2012年10月27日，中国香港特区政府为打击内地及海外买家炒卖中国香港楼房，宣布推出买家印花税，凡是非中国香港永久居民在中国香港买房就必须缴纳楼价的15%作为买家印花税。相关政策一推出，严重打击了不少内地或海外买家在中国香港置业的热情。

布少明称，这一政策对想在中国香港购买中小户型楼房的内地买家影响最大，即便现在内地买家的比例也没有恢复到该政策出台之前的水平，目前在中国香港购买中小型楼房的内地买家占比也仅为3%。

补贴内地买主印花税

眼看着内地土豪们到世界各地去抢购豪宅，部分中国香港开发商为了吸引内地投资客，甚至推出了为非港人(没有中国香港身份的海外及内地人士)代付15%印花税的优惠措施。信和置业便是其中之一。

“比如BotanicaBay(信和置业旗下一豪宅项目)第19号独立屋售价约人民币8700万元，内地买家可享15%印花税回赠，扣除印花税补贴，售价是人民币6676万元。”田兆源透露，中国香港不少开发商都在针对内地买家进行印花税补贴，以便吸引更多的内地“金主”。

恒隆地产发言人对《第一财经日报》称，不排除在内地进行推介会的可能性，由于旗下项目尚未开售，未来是否补贴买家印花税并不确定。

布少明称，中国香港发展商为旗下豪宅补贴买家印花税的例子屡见不鲜，这也是让中国香港豪宅的内地买家比例居高不下的原因之一。2013年10月，新鸿基地产的九龙站豪宅项目“天玺”就曾经推出过买家印花税补贴，当时曾经提供70%的买家印花税补贴优惠，最多占楼价10.5%，吸引不少内地买家。

不过，随着豪宅市场的持续升温，也有发展商开始收紧优惠政策。5月初，新鸿基地产副董事总经理雷霆称，“天玺”可供出售单位将不再提供买家印花税补贴优惠。

内地富商明星赴港买豪宅

布少明称，总价过亿的豪宅很吸引“不差钱”的内地买家，其中不乏富商和明星。而这些买家通常不会扫货一手豪宅，反而是在二手豪宅中寻宝。

据中国香港媒体报道，杨幂和刘恺威在5月份，联名买入中国香港西半山老牌豪宅宝城大厦2座高层单位，成交价5980万港元，单位实用面积约216.9平方米，平均每平方米为27.57万港元(约22.06万元人民币)，无论成交价还是每平方米单价都创下新高。

而这已经不是杨幂夫妇第一次扫货中国香港豪宅了，有媒体报道，2012年，杨幂夫妇以“上誉有限公司”的名义，买进现在价值超过3500万港元的豪宅中半山蔚皇居，后来又以6000万港元买下九龙塘的著名学区房OneLaSalle。

此外，有媒体报道称，赵薇夫妇为了让女儿小四月顺利进入位于中国香港深井的哈罗中国香港学校，他们在2012年以1.5亿港元购入荃湾皇壁3个复式单位。另外，马云也在2007年以2.83亿港元的价格，购入了位于半山BranksomeCrest顶层的住宅。

内地富商阶层是赴港扫豪宅的另一大群体。据中国香港媒体报道，内地知名女富豪张茵家族花费近3亿元人民币巨资连扫逸珑湾10套海景楼王，创下该项目最高单一成交金额，其中的第6号独立屋，作价逾人民币1.33亿元，每平方米售价人民币393736元，总价及每平方米单价均创中国香港新界区洋房新高。

日圆兑新台币本周贬破1：4，新一波赴日旅游兼看屋热潮蓄势待发。房仲业表示，东京房市现仍在初升段，赴日置产时机仍佳，不过出手前应先了解税制及相关费用，做好财务规划。

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日圆兑新台币一路贬值，本周二（26日）出现17年来首见的1元新台币换4日圆，至周四止仍不见明显回升。

全国不动产董事长叶春智表示，受政策打房影响，国人近年掀跨海不动产投资热，其中，东京因租金投报率高，房价在相对低档，最受国人青睐，以全国不动产来说，投入日本市场短短不到半年就成交55户。

日本信义表示，不只中国台湾热衷赴日投资，由于日本经济逐渐摆脱停滞，加上日圆贬值、房地产价格相对便宜，各国资金也纷纷涌入日本，今年首季不动产投资金额即高达1.54兆日圆，较去年同期大增23%。

叶春智表示，过去日本房市长期低迷，东京房价被认为只跌不涨，但这两年东京住宅用地、商业用地公告地价连续上涨，东京房屋成交单价也从每坪新台币41.3万元成长至51.5万元，涨幅达25%，显示日本房价初升段已启动。

由于日本内阁公布GDP连两季上扬，创近一年来最佳表现，加上日圆兑新台币汇率跌到17年来的新低，包括日本信义、全国等房仲业者近日电话询问热络，赴日置产热潮正在快速升温中。

日本信义社长何伟宏提醒，投资人赴海外置产除了要预先做好资金配置规画，也要了解相关法律规定，以东京买房为例，购入时的一次性税费约占成交价的2-3%，加上仲介服务手续费，另外还有每年需支付的固定税负，皆会直接影响到投资报酬率，在事前评估财务计划时必须一并考量。

政经稳定、交通便利的日本东京，已是近年国人投资海外房产的超热门地区，不仅新建案在台询问度高，近期更有业者首度引进“再生住宅”，透过日本房产公司将中古屋完全翻新后，投资人再以同区新房七折的价格购入，省下装修费用与时间成本，还能提高租金水平，让投报率更加亮眼。

全国不动产总经理石吉平说明，所谓再生住宅的概念为“将‘堪住’的房屋提升至‘想住’的房屋”，与日本TOTAL ESTATE公司合作后，第一波将引进350户住宅，台日同步销售，包租代管的租金投报率在3％以上，总销金额预估新台币32亿。

近十年TOTAL ESTATE已在日本售出5000户再生住宅，他们采单户收购方式，选择优质住宅区或商业区的中古屋，用最新建材加以翻新，不仅将格局、动线打掉重做，连房屋的水电管线也重新施作，再配置全新的家俱设备包括厨具、卫浴设备等，成品和新房装潢如出一辙。

石吉平提到，国人赴日购屋主要都看有高增值空间的新成屋，然而新成屋房价高、投报率相对低，而中古屋虽然房价低，但随着屋龄提高、建物折旧，房价及租金也随之下降；反观介于中间的再生住宅，内装和新房有同等水准，不须再重新装潢修缮，且大多位于优质住宅区，投报率介于新成屋与中古屋间，适合稳健收益型的投资人。

TOTAL ESTATE董事长森川幸二表示，再生住宅大多位于早期开发区，交通与生活机能完善，住宅需求大，并不受环境不景气影响，房价还会比同一栋建物的一般中古屋高出20～25％。TOTAL ESTATE对施作建材、水电管线、天花板、地板及防水的施工品质提供2年保固，其余家具也有3个月～2年保固，以在交易过程中，降低消费者的未知风险。

过去日本被认为房价冻涨，但根据日本国土交通省最新统计，2015年三大都会区：东京都、大阪府及名古屋圈的住宅用地、商业用地公告地价连续两年上升，且自从首相安倍晋三2012年上任以来，中古屋成交单价也从每坪新台币41.3万成长为51.5万，涨幅达25％。东京租屋市场尤其火热，对照总务省发布的住宅土地统计资料发现，目前东京住宅自有率仅45.8％，显示有54.2％民众名下没有房产，大部分民众都选择租屋。

今年新售出公寓单位中位数面积止降回升，但依然远低于转售和租赁市场的面积需求。

近几年新公寓的面积越建越小，这似乎已是公开的秘密。自从2009年全球金融危机结束以来，房价的一路攀升致使越来越多的新公寓买家开始接受更小的单位面积。

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根据新加坡房地产联合交易网（SRX）提供的数据，包括执行共管公寓（EC）在内，2014年发展商售出的新公寓单位中位数面积仅为850平方英尺，较2009年的中位数面积1195平方英尺缩水达28.9%。

有八年从业经验的Huttons地产经纪王伟雄（34岁）受访时说：“公寓越卖越小的一部分原因是发展商要保证单位总价能令买家负担得起。但从另一方面来讲，面积减小并不代表实用性下降。相反地，比起几年前，近两年出售的新项目多数缩小了阳台面积，而且不再带有凸窗（bay window），因此设计更高效，实用性更好，同时也帮买家省了钱。”

虽然新私宅市场趋向“小户型”，但在转售市场，买家却似乎没有在面积上让步。去年转售公寓的中位数面积为1249平方英尺，与2009年持平。

对比新私宅和二手私宅买家的面积要求，两者之间差距从2009年的4.3%拉大至2014年的31.9%。

私宅租赁市场方面，去年租出的公寓中位数面积是1141平方英尺。因此，去年新售出公寓的中位数面积也比租赁市场的预期小了25.5%。

受访分析师表示，较小的面积也意味着当这些公寓未来进入转售或租赁市场时将面临压力。

更多买家倾向转售市场

ERA产业主要执行员林东荣说：“我们已经看到更多买家倾向于转售市场，尤其是对于买来自己居住的买家来说，他们更喜欢较宽敞的转售单位。”

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣也表示：“在价格一样的情况下，如果同一地点有一个新的小型单位和一个几年前建的相对宽敞的单位，越来越多租客倾向于后者。”

但麦俊荣同时指出，小型公寓单位是否有投资潜力和地点有很大关系。“如果公寓靠近地铁站和商场，上班和生活都很方便的话，相信还是有租客或买家心仪。反之，如果地点很不方便，就算价格较低可能也会无人问津。”

然而，今年的新私宅市场出现转折。截至5月21日，今年新售出私宅的面积中位数反弹至990平方英尺，较去年上升16.5%，也是2010年以来的最高值。这一数据是基于1953宗新私宅交易得出。

麦俊荣表示新售私宅面积变大的原因有两点。首先今年有更多EC项目推出市场，而EC单位的面积通常比纯粹的私宅来得大。在今年销售业绩前六名的项目中有三个属于EC，分别是裕廊西的LakeLife，榜鹅的The Terrace和盛港的百丽轩（Bellewaters）。其中LakeLife售出单位的中位数面积达1194平方英尺，The Terrace和百丽轩的中位数面积则分别为1173和1098平方英尺，它们都对整体市场的中位数面积上升有推动作用。

其次，他认为一些买家的确担心市场上的小型单位有供应过剩的可能性，因而在出手时更加谨慎。

在租赁市场，今年以来租出公寓的中位数面积则较去年继续缩水3.6%，降至1100平方英尺。

随着更多小型单位的竣工，林东荣认为未来租出的公寓面积还将进一步缩小。

在转售公寓的中位数面积保持稳定的情况下，新私宅的面积虽有反弹，但依然比转售市场的面积需求低了20.7%。

虽然一手和二手市场之间的面积差距依然很大，但分析师认为开发商的首要目标还是保持总价可以被买家消化，因此他们不太可能向以前一样推出太多大型单位。

麦俊荣提醒投资者，在出手购买小型单位之前必须换位思考，把自己想象成租客，反问自己是否喜欢居住在这里、地点是否足够方便。

近期的新加坡私宅市场，整体上面对销售疲软、房价逐步下滑的局面，因为自新加坡政府推出总债务偿还比率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）框架以来，买家的买房意欲持续被压抑着。

尽管转售私宅（也称二手房）的价格，比发展商推出的新私宅单位（也称一手房）来得低，但买家更喜欢在总偿债率限制之内选购后者，因为新房的设计总是更加新颖。

然而，在新私宅推出市场中，买家对价格十分敏感。在当下这种淡静的市场中，房子如果没有什么独特的卖点，买家就会犹豫不决。

最近开盘的两个新私宅项目——义顺的北园公寓（North Park Residences）、巴特礼的绿盛邨（Botanique@Bartley）能取得很不凡的交易水平，因为前者的卖点是其综合发展概念、后者的卖点是典雅别致的居住氛围。

比起购买转售单位，人们从发展商手中购房可要被动很多。购买转售单位时，买家经常需要细心地搜寻物有所值的目标，并积极反复地商谈价格。但购买新推出单位时，买家只能接受或拒绝发展商的定价。

在市场低迷不振的时候，发展商为了挽留顾客，要么得一次过削低所有单位的售价，要么就得进行批量的降价。

这种根据发展商制定标准价格，来售卖所有单位的做法已实行了几十年。然而，买家的偏好和要求如今已变得更加多元和易变，发展商或许是时候重新思考它们定价的机制。

市场走低时，推出新房的发展商或可考虑，腾出一部分的单位让买家讨价还价，而这部分的单位可占总单位的大约15％。

这些单位可以是整个项目中的“最弱一环”，发展商或许可预先设定一个底价。有兴趣的买家可自行出价，发展商可在一个星期后通知买家，接不接受买家的出价。此前，任何一方都不必正式签约。

其他以标准价位购买更优质单位的买家，或许能接受这种方案，因为毕竟他们购买的单位，在转售价和投资潜力方面都将有更好的表现。

这个策略的好处在于，它让买者更积极地参与买房洽谈，发展商也更可能在淡市中达到最低的销售指标，而“最弱一环”的单位也能以具竞争力的价格售出，又不会影响到其他单位的标准价位。当然，这其中还有很多事项需要制定，但这个建议值得深思。

新加坡的房地产降温措施近期内解除的可能性相当小。不过，如果这些措施能微调的话，或许转售私宅市场与新私宅市场应当加以区别对待，因为转售市场的需求和价格都受到重挫。

降温措施和贷款限制的出发点是确保大众买房时要量入为出。一间转售私宅的价位可比新房低20％，买家的资金经常已筹措到位，所以他们的买房决定一般很谨慎。当转售交易完成时，他们几乎马上就得开始全面融资。相对而言，新私宅的买家会选择渐进式的付款方式。

有鉴于此，当局可考虑针对已建成的二手房销售，放宽条规。譬如，缩短目前转售时需支付的卖方印花税的四年持有期。

对于直接向发展商购买新房的转售买卖，持有期仍可以是四年。但购买转售单位的买家要脱售房子时，该期限可降至两年。新加坡公民在转售私宅市场中购买第二套房子时，亦可免去额外的买方印花税。

总偿债率限制自2013年6月施行至今，已近两年。期间，市场中已积累了一些潜在需求。与其购买新推出私宅，那些融资备足的自住型买家或许可以考虑近几年落成的转售单位。

这是因为，在更多新项目今明两年落成的大趋势下，这些已落成单位的转售价格，会变得更有吸引力。不过，那些纯粹是为了投资而想购买新落成单位的买家可要止步了，因为租赁市场中的竞争将加剧。

其实，2013年或那之后落成的私宅公寓都拥有现代化的设计和很不错的设施。相对而言，自去年起亮相的一批新项目，其实并没有什么更优越的设计。这是因为总偿债率限制自2013年年中实行后，发展商得压低成本，以好价格吸引顾客。另外，精明的转售房地产买家，会注意到大量的住宅仍待出租，并可依此进一步把价格压低。