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最新的壹份調查報告顯示，中國香港仍然是內地富人最青睞的離岸投資目的地，原因包括中國香港毗鄰大陸、稅率較低、文化差異不大，以及貼近全球等優勢。有關的調查每兩年進行壹次。今年的調查發現，有高凈值資產的人士投資海外的意向越發濃厚。

中國香港仍是大陸投資者最青睞的離岸投資地

上述報告由顧問機構貝恩咨詢和招商銀行共同發布。報告調查了大約2800名大陸人，他們都持有超過1000萬元（約合1250萬港元）的可投資資產，並都曾投資海外。

71%的受訪者表示，在離岸投資目的地的選擇上，他們比較青睞中國香港。 54%的受訪者表示較喜歡美國，有17%則選擇澳大利亞。

有關的調查每兩年進行壹次。今年的調查發現，有高凈值資產的人士投資海外的意向越發濃厚。

37%的受訪者表示，他們在大陸以外的地區有金融產品或者物業。而在2013年和2011年，這個比例分別只有33%和19%。

在超級富有群體中，這個比例更高。在有超過1億元人民幣資產的受訪者中，有57%的人表示，他們海外有投資。

招商銀行私人銀行業務主管王靜（音譯）表示，對於有資產凈值的大陸人來說，中國香港壹直以來都是投資的首選。

她說，中國香港為投資者提供了多種的選項。中國香港和大陸沒有時差，語言和文化環境方面和大陸都十分相像。

她補充指，中國香港的法律系統和低稅率都是吸引投資者的原因。

王靜說，雖然中國香港收緊了移民政策，近幾年大陸訪港旅客的數量增長也開始放緩，但相信中國香港對大陸投資者的吸引力會持續下去。

她說，在美國、澳大利亞等國家，大陸投資者會傾向購置物業。而在中國香港，大陸投資者會投資股票和其它金融產品。這壹點並沒有改變。

根據報告，截至去年年底，大陸有超過100萬高資產凈值的人士，這個數字比2010年增長了壹倍。

私人理財市場規模在2012年至2014年以每年16%的速率增長，去年已經達到112萬億元人民幣。

在過去兩年，大陸富裕投資者加大在中國香港對股市和金融產品的投資。而例如債券和銀行資產管理產品等有固定收益的項目也吸引到了部分投資者。

接近三分之二受訪者表示，財富保值和繼承問題最讓他們擔憂。

報告發現，大陸有壹批“新富”正在成長起來。這個群體的人士大多在IT、生物科技、環境和高端制造業工作。

他們中有80%年齡在50歲以下，投資風格較為開放和激進。

樓市熾熱，發展商紛紛出貨。九龍建業主席柯為湘（圖）預期，集團今年推售中國香港樓盤套現目標將達50億至60億元，而下半年推售新盤將以細單位為主。

九龍建業今年中國香港售樓目標逾50億

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柯為湘表示，下半年將推中國香港仔田灣登豐街項目及紅磡「環」字街項目，前者約150伙，後者逾1000伙，兩者均主打約300餘方尺細單位。至於集團旗下牛池灣清水灣道安老院項目，已完成規劃，惟仍要與地政署磋商補地價事宜，料未來兩至三個月內會有結果，該項目市值逾100億元。另同系旺角麥花臣匯已售194伙，佔項目總伙數66%，現余約99伙。另堅尼地城加多近山亦只餘約50多伙。

另外，對於中國澳門近日博彩業營業額下跌，集團於該地亦有發展住宅項目。柯指，賭業受挫對樓市有所影響，但不一定有關。他亦留意到部分樓盤價格曾出現下調，惟近期已回升。集團兩個東方明珠的住宅項目，早前已預售逾200億元的單位，現余市值約400億元單位待售，預計明年於中國澳門賣樓目標可達50億元。

最近隨著房地產恢復景氣，由於資金困難等長期中斷的大型地標級開發項目們重新開始啟動。

綠地集團韓國濟州項目取得最終許可

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在地方，代表地區的地標性超高層大廈開發事業接連走上正軌。釜山 海云台的「LCT」就是其中的代表。LCT是在海云台區中洞的舊韓國公寓式酒店地皮上，建造85-101層複合式度假村的項目。總工程費高達2萬7000 億韓元。101層的地標塔裡，將入駐樂天酒店運營的561間酒店公寓和260間的六星級觀光酒店，在兩棟85層的居住塔中，計劃入住882戶 144~187㎡型公寓。

2013年，當初LCT為了吸引中國需求者，選定了中國建設公司（CSCEC）為施工方來推進項目，但由於資金困難，項目中斷 了差不多2年，但最近POSCO建設成為了救援者。LCT有關人士說：「最晚截止6月中旬，將完成和POSCO建設的施工合同」，「中斷的挖掘工程也將在 本週內重啟。」

中國綠地集團和東和（音）投資開發從2010年開始推進的濟州市老衡洞1萬億韓元的Dream Tower項目，時隔5年後終於過了許可 關。當初計劃為56層的建築層數，被降低為38層的兩棟，才通過了建築審議。東和（音）投資開發方面表示將於6月內開工。Dream Tower是濟州道 最高的兩棟38層建築，將建成酒店（776間）和分契式公寓（850間），還計劃入駐國內第三家外國人專用賭場。

中國香港被譽為美食之都，餐飲業發展蓬勃，不過在近年來舖位租金高企，加上大型連鎖店又要維持在核心區設有適量的據點，令不少飲食界企業面對激烈的行業競爭外，更要面對「捱貴租」，中式酒樓由於需較大型樓面，受影響更大。

中國香港房市：餐飲業承租力不及零售業

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有業界人士表示，食肆由街鋪搬至商場鋪，租金上升壓力雖然較街鋪少，但面對部分連鎖零售品牌動輒租用數層樓面的經營方式，加上餐廳食肆不如零售行業，往往要等一枱客人用膳後，才可接待其他客人，削弱負租能力，因此長遠而言，酒樓食肆行業購入自置舖位才可保障業務平穩發展。

敍福樓：落戶商場減低租金成本

敍福樓執行董事黃傑龍亦表示，雖然最近核心區舖位租金略為回軟，但租金及售價依然處於高水平，故暫未打算再購買舖位。不過，面對成本高漲，加上同行競爭，近年集團已調整選鋪策略。黃傑龍表示，現時旗下分店大多落戶商場，並採多元化發展，冀藉以抵消租金及人工等高昂開支。

東海擬轉租鋪王物業

去年底接力東海．海都酒家集團、「鋪王」鄧成波孻仔鄧耀升早前曾透露，現時旗下有14間分店，當中只有兩間租用鄧氏家族持有的自置物業，其他舖位均面臨租金壓力，未來目標希望可把半數酒樓鋪址搬到家族持有的物業，其餘選商場鋪，以減低租金支出。

一向令買房者趨之若鶩的海景公寓，近兩年來的吸引力已大不如前。據分析師統計，有海景的私宅單位過去一年交易量極少。此外，面海單位過去數年的投資回報並沒有高於非面海單位，這類單位相對非面海單位的溢價已出現大縮水。

新加坡：相對於非面海單位 海景公寓溢價大縮水

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智信研究與諮詢（R’ST Research）總監王伽勝以第4郵區吉寶灣的瀕海公寓為例說明，當地的面海單位溢價已從2012年前的8％至10％，跌至如今的3％至5％。

由於華人一般認為「水能生財」，瀕海公寓向來是華人買房者追捧的一種私宅。此外，在擁擠大都會中擁有一間可遙看大海的單位，不僅能提高本身的生活享受，也能凸顯社會地位。

仲量聯行（JLL）東南亞研究部主管蔡炎亮說：「海景也是出租賣點，有海景的投資單位更容易出租，租金也可更高。」

新加坡四周環海，可供住宅用途的瀕海地段卻不多。瀕海公寓主要分佈在六個區域，包括第15郵區至第16郵區的東海岸、第5郵區的西海岸、東北部第17郵區至第18郵區的白沙和羅央、南部第4郵區的聖淘沙升濤灣、同區的吉寶灣，以及第1郵區至第2郵區市中心內的濱海灣。

王伽勝說，2000年至2008年是海景公寓全盛期，許多買家不惜支付高昂的溢價來買一間面海公寓。據蔡炎亮計算，即使是同個地區、同個項目或同座大樓，面海公寓過去十年的平均售價，比非面海公寓售價高出5％至20％。

以東海岸的私宅為例子，碧灣路的旭日灣（Costa del Sol）是本地較知名的瀕海私宅項目，落成於2004年，正前方是大海且無高樓遮擋，單位也有落地窗，凡12樓以上單位，都可遙望大海。其正後方的翠灣園 （The Bayshore）落成於1997年，視野被旭日灣擋住。蔡炎亮指出，旭日灣面海單位售價比翠灣園高20％至30％，但這必須把落成年份不同考慮在內。

西海岸海皇園（Blue Horizon，2005年落成）面海單位的售價，分別比後方西灣公寓（West Bay Condominium，1993年落成）和西海灣度假公寓（Westcove，1998年落成）單位高出15％至25％。

在東北部，白沙項目漣漪灣（Ripple Bay）的面海單位售價，比同項目非面海單位高3％至10％。此外，同區的執行共管公寓項目Sea Horizon和水彩苑（Watercolours），前者的面海單位售價，也會比後者面積相似的非面海單位高10％至13％。

市場淡靜　面海公寓交易低

不 過，戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳受詢時指出，樓市一片大好時，面海公寓售價的確會比非面海公寓高10％至15％，「但如今市場淡靜，近年來面海 公寓很少交易，因為買賣雙方在價格方面存有很大分歧。一方面屋主想借海景推高價格，另一方面在總償債率框架（TDSR）和額外買家印花稅（ABSD）措施 下，買家更不情願多付一分錢」。

李乃佳以第4郵區吉寶灣映水苑（Reflections at Keppel Bay）項目為例說，這個剛落成兩年的項目在去年下半年，僅有兩間面海單位轉售。同樣的，位於聖淘沙升濤灣的泊寧軒（The Berth by the Cove）項目，從去年下半年至今，僅一間面海單位轉售。

王伽勝直言，打著「瀕海生活」旗幟做賣點的私宅項目已經落伍。本地在2008年之後有更多新私宅項目湧現，許多靠近地鐵站，給予買家和租房者更多選擇。相比之下，許多瀕海公寓則地點偏僻，也不靠近地鐵站。

所處地區影響房價

此外，舊的面海公寓落成已有一段時間，公眾對其缺點也開始有一定認識，也削弱了面海公寓原有的賣點。譬如，瀕海公寓較潮濕且鹽分高。李乃佳說，瀕海公寓維修保養成本較高、窗口正對大海的單位到了晚上，視野幾乎是漆黑一片。

差餉物業估價署公佈《中國香港物業報告2015》，報告內容相當豐富，涵蓋全港私人樓宇，包含住宅、辦公樓、商業樓宇及工業樓宇等的落成量、入住量、使用量、空置量、售價及租金等最新數據資料，而這期本欄就報告內的住宅部份進行深入瞭解。
在私人住宅落成量方面，包含今明兩年的預測資料，預測部份更細分全港18區，連同不同面積預測。據報告所示，今年將有1萬3286個單位落成，當中九龍城區佔最多，錄2481個單位，其次為沙田區的2086個單位，而離島及灣仔區則分別估計有1669個單位及1662個單位。

美聯集團副主席分析港住宅今明兩年走勢

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至於明年落成的，該署估計可達2萬零144個單位，是自2004年後的12年新高，估計明年以元朗區最多，達5247個單位，而西貢區（包括將軍澳）則以4761個單位緊隨其後，另離島區及九龍城區亦分別有2402個單位及1991個單位。值得留意的是，不是每一區均有新落成單位，其中黃大仙、葵青區及北區於今明兩年預計未有新單位落成。

此外，若以單位面積計算，按近期市場熱捧的細單位分佈統計，A類單位（實用面積約430平方英呎或以下）今年將以灣仔區最多，錄632個單位，而明年則以元朗區最多，達1154個單位。至於E類大面積單位（實用面積約1722平方英呎或以上）今年以九龍城最多，有364個單位，而明年則以西貢最多，為329個單位。

另一方面，該報告亦提供私樓空置率數據，去年底空置量錄4萬3263個單位，而空置率只有3.8%，屬1997年後17年來的新低。當中港島及九龍區則分別進一步下跌至3.2%及3.3%；不過，連續兩年空置率比起市區更低的新界卻不跌反升，由2013年底3.8%回升至4.6%，為四年新高。

但有趣的是，空置率最高與最低均屬新界區，葵青區空置率為全港18區最低，只有1.2%；至於總存量不少的沙田區，其空置率亦只有1.9%，反映該區住屋需求強勁；空置率最高的是7.9%的大埔區，其次分別為7.2%的元朗區及6.9%的西貢區。空置量較高的地區，相信有部份落成單位因未獲發滿意書或轉讓同意書（即未能正式入住）而作空置計算。隨著該批項目將於今年陸續正式收樓後，空置情況將會有所改善。

恆基主席李兆基近年不斷說買地產股好過買樓，原因是地產股價與有關公司的資值折讓大，他也身體力行的不斷增持恆基，而事實上恆基股價去年升了35%，遠遠跑贏樓價指數的13%升幅，而今年以來恆基股價升幅亦是高於樓價升幅。

財經專家曹仁超：港地產股低估值反映行業「衰老」

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不過，最近知名財經評論人曹仁超接受《灼見名家》訪問的一段有關地產股與樓市的說話，卻值得關注：

他說：「中國人的經濟，到了某個階段，往往人人尋租，統統做收租佬。從經濟學 來說，收租是對整個經濟最沒有幫助的行業。今時今日我們以中國香港有李嘉誠、李兆基為榮，真是貽笑大方，笑死鬼佬！我真要批評一下，這30多年來他們的建樓技 術有進步過嗎？外國的預製房屋、倒模式技術，中國香港都沒有。房地產商這些年來毫無技術創新，最擅長就是賺地價（asset inflation） 。」

曹又指出，整個 asset inflation 始於1971年美元與黃金脫鈎，至2014年10月隨QE3完結。「因此將來若還想賺地價，這個方向我是會擔心的。可以見到現在上市地產股的市值是低過 NAV（net asset value）30%或以上，亦即股票市場告訴你，他已不是成長的行業，而是衰老中的，只是還未浮面。」

最近基金經理黃國英也在《明報》的投資講座指出，不少人以中國香港的股票市盈率偏 低來說港股較其他地方抵買，事實是中國香港佔頗有比例的上市公司屬「資產型」公司，根本欠缺持久爆發的增長力，資產升值，很大原因只是供求失衡和息口低而已， 與公司領導的創造力無關，所以難出現如騰訊的可以正正經經升幾百倍，又或如Apple、Google、facebook及Telsa等為社會 作出重大貢獻，而令股價有無限上升空間的公司。

可以這樣說，中國香港股市要靠北水和外資炒起，又或人人只懂買樓收租，沒有打拚創意，其實反映中國香港的前景確有隱憂。

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大馬第一房產信託建議以2億5000萬令吉，向Mydin Wholesale&Carry私人有限公司收購位於威省的6塊地皮及土地上建築的3層式MYDIN霸市。

大馬第一房產信託　2.5億購威省霸市

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隨著完成此收購活動後，大馬第一房產信託總資產規模（AUM）將從截至去年12月31日止的13億2000萬令吉，提升至15億7000萬令吉。除此之外，該公司將租借此產業予邁汀莫哈末控股公司（Mydin），為期30年，租金每5年將會提高10%。

至於收購資金，該公司將會通過銀行貸款方式籌集。

該公司在文告中指出，這項資產收購，符合為大馬第一房產信託的單位持有人，帶來經常性及穩定的收入分配，及長期淨資產值成長的目的。也是該房產信託進軍零售領域，及多元化投資地域，以便提升資產分配，及資產價值的行動。

該公司也指出，這項收購預計將在7月完成，屆時，大馬第一房產信託管理的資產將增長18.9%，從2014年12月31日的13億2000萬令吉，增至15億7000萬令吉。

這是大馬第一房產信託第10項資產收購，也是第2項在巴生谷以外的投資項目。