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全球最貴的寫字樓在哪?不是紐約，也不是倫敦，是中國香港！

國際知名房地產諮詢公司萊紡近日發佈的2015年《摩天大樓報告》追蹤全球18個市場的優質寫字樓租金。報告指出，中國香港的摩天大樓在低空置率及中央商業區供應有限的情況下，年租金達到每平方尺250.50美元，這一價格也使其大幅拋開全球其他大城市，蟬聯全球摩天寫字樓租金最貴市場。紐約摩天大樓的租金緊隨其後，萊紡分析，這可能是美國經濟復甦推動了北美主要城市的投資者和租戶的寫字樓需求。

中國香港寫字樓租金蟬聯全球第一

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萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示，中國香港在2014年為全球摩天大樓租金增幅第三高的城市。由於供應量的短缺，萊紡預計今年中國香港核心地塊甲級寫字樓的租金將再上升5%。

報告還顯示，由於今年北京、上海和廣州將有大量甲級寫字樓投入市場，因此租金很有可能會下跌。萊坊全球摩天大樓租金排名也同時反映了內地多個一線城市的表現，其中上海全球排名第十，北京跌出前十。

全球領先的房地產服務運營商戴德梁行本月發佈的一季度北京寫字樓市場報告顯示，受宏觀經濟的不確定性影響，北京寫字樓項目招租壓力持續加大，今年一季度北京甲級寫字樓市場平均租金環比下降1.76%，至每月每平方米382.36元。

近十幾年，全球摩天大樓的建設應該用「狂飆」來描述。

2000年以來，倫敦增加23棟全新的摩天大樓，而在40年前僅有17棟。美國紐約去年也已增加4棟全新的摩天大樓，其中就包括地標性建築世貿中心一號樓。

中國自然沒有錯過這次「盛宴」。有數據顯示，2014年全球修建了至少200米高的摩天大樓共97座，其中有58座在中國，數量比2013年高出61%，不過這還遠遠沒完。

知名商業地產服務和投資公司世邦魏理仕在去年發佈的調查報告《亞洲超高層建築的湧現》中甚至指出，未來五年，中國將主導超高層建築的開發市場，佔據全世界超高層寫字樓建成總數的71%，其中51%來自二線城市。

世邦魏理仕策略顧問部董事黃易此前接受媒體採訪時表示，超高層建築多出現在區域中心城市，當這些城市的經濟發展到一定程度後，一方面核心區域的土地日漸稀缺、寫字樓租金不斷上漲；另一方面開發商經過多年建設普通高層，積累了大量經驗和資源，這時上馬超高層建築項目便水到渠成。

萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt稱，去年全球高於333米左右的摩天大樓中近40%位於中國內地，這無疑凸顯出了中國在國際市場上的重要性。

中國台灣和中國香港的個人投資者開始將目光投向日本的房地產。參加房地產參觀旅行團的人數出現增多，實際購買也出現增加。在日本房地產中介公司的海外顧客中，港台投資者的存在感日益增強。在中國台灣和中國香港，受房地產價格高漲影響，投資機會出現減少。原本作為投資對象的中國大陸也難以像過去那樣獲得高收益。因此，港台投資者將資金轉移到房地產價格有望上漲的日本的趨勢似乎正出現擴大。

港台投資者目光轉向日本房地產

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日本緣何成房地產投資寶地

「距離地鐵車站很近、溫泉等設施也很完善。我決定買下這裡」。9月底一位參觀東京新宿區高層住宅的中國香港居民張生（48歲）如此表示。張先生面帶笑容地簽約買下了這裡的一套面積為55平方米、售價約5000萬日元（約合人民幣285萬元）的房產。其參加的是由中國香港的中介公司JP Housing組織的日本房地產參觀旅行團（3天2晚）。隨團到訪日本的12人中，包括其本人在內共有5個人購買了日本的房產。

30多歲的中國台灣男性陳慶星（化名）8月在日本大型房地產中介商東急麗邦（Tokyu Livable Co.,Ltd）工作人員的帶領下參觀了東京都內的5～6棟房產。陳先生相中了位於澀谷區售價約4億日元的一套房產，並在9月下旬簽約購買。他滿意地表示「日本的房產能獲得比中國台灣更高的收益」。

全款購買售價1億日元的房產的情況下，如果能通過出租等每月獲得50萬日元的純收入（房租減去管理費等費用）的話，每年的「純收益率」也能達到6%。日本被認為有很多純收益率在4～6%左右的房產。和純收益率在1～3%左右的中國台灣和中國香港相比，日本成為投資眼中的寶地。

據房產中介商日本東急麗邦統計，該公司面向海外的房產介紹件數方面，中國台灣佔70%以上，還有很多來自中國香港和新加坡。這些投資者的所在國和地區大多受房地產價格上漲影響，房地產投資收益率表現低迷。這些國家和地區本來富裕階層就為數較多，加之在中國台灣多家台資銀行在日本設立分行，投資者易於通過購房貸款審查也產生了積極影響。

日元貶值成為推手

日本自「失去的20年」（指日本90年代泡沫經濟崩潰後持續的經濟低迷時期）以來，房地產行情長期萎靡不振，房地產價格較亞洲其他國家和地區上漲緩慢。得益於2013年之後的「安倍經濟學」效果和東京獲得2020年奧運會舉辦權，日本作為有望獲得高收益的投資對象逐漸開始受到投資者的關注。

JP Housing的總經理李翰斌表示，不少顧客預計受解禁博彩業等因素帶動，日本的房地產價格將進一步上漲，期待通過轉手獲益。此外，日本房產受到海外投資者的青睞還得益於日元貶值。中國台灣某大型房產中介公司表示，「與2年前相比，（購買日本房產）現在能少花約4分之1的錢」。

中國台灣最大的房地產中介公司信義房屋2013年作為中介售出了450套日本房產，是上年的2.6倍。換算成金額也猛增至3.6倍的305億日元。2014年中國台灣投資者持續對投資日本房產表現積極，有聲音指出「中國台灣中介業整體的銷售總額將達到500～600億日元」。中國香港的JP Housing剛剛於2012年成立，但是今年7月作為中介成功售出了約70套日本房產。

另外，面向投資者的諮詢與服務也在增多。中國台灣的房地產中介公司Tokyo Property Showcase於3月在台北市內開設了介紹東京高檔房產的展廳。裡面設置有今年夏季剛剛開業的商住兩用的摩天大樓「虎之門之丘（Toranomon Hills）」和東京都內主要5個區的模型，以給投資者以更加形象的感覺。據稱，僅2個月左右時間就售出了10套均價在2億5千萬日元的虎之門之丘的房產。

另一方面，日本大型房地產開發商大京3月在台北舉行投資研討會，這是該公司首次在中國台灣召開投資探討會。截至8月約有600組投資者參加，場面異常火爆。東急麗邦也於4月在中國台灣設置當地法人，強化面向中國台灣投資者的服務。

在「2015世界知識論壇·中韓企業家高峰論壇」即將在成都召開前夕，記者專程飛赴韓國採訪並以濟州島的房產發展情況為樣本，試圖探尋出當地房產行業可持續發展的「經驗」，以此給低迷的中國房產行業帶來一定借鑑意義或思考。

濟州島：把外國投資建設的豪宅回賣外國人

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走 出濟州島機場，撲面而來的除了清新的海風，還有巨幅的中文房地產廣告，車身印著「買房獲韓國綠卡」的出租車呼嘯而過。這裡是被大自然恩賜的魅力海島，也是 被中國房企和購房者追捧的掘金熱土。統計發現，中國房地產商在濟州島的開發投資接近千億規模。記者以看房者的名義走訪了濟州島海岸線 四周的多個著名「中資」樓盤，聽到售樓部工作人員介紹都是樓盤銷售情況「火爆」，開盤兩年售出80%以上。

韓國綠卡（永久居留權），是吸引中國購房者的最大賣點。投資風險較低，利潤空間可觀，是招徠中國房企的原因。在極高的開發與購買熱情推動下，濟州島房價兩三年間漲了兩三倍。

不過，濟州島並不打算走一條靠「野蠻生長」的房地產拉動經濟的道路。中國房地產開發商在濟州島的投資環境也面臨著新的變化。

瞄準中國買家

幾乎每一個路牌都有中文標識、每一位店舖老闆都會講簡單的中文，濟州島對中國遊客照顧周道，讓來到這裡的中國人「毫無違和感」。

濟州島旅遊局方面對記者表示，2014年濟州島遊客突破1200萬人次，當中320餘萬人次的外國觀光客中，中國遊客多達290餘萬人次，同比增長近60%。

而 近年來到濟州島的中國客群中，流行著一種新的玩法：一邊看房、一邊看景點。濟州島當地旅行社經理告訴記者，為滿足中國遊客的看房需求，該 旅行社專門製作了一條看房與看景點結合的路線圖。「來看房的中國遊客，有不少都是奔著中國房企在濟州島的開發項目來的。」

憑藉在中國國內的品牌知名度，綠地在濟州島的房產項目成為中國「看房團」的熱門項目之一。記者也來到了位於濟州島西歸浦市的綠地別墅項目，推開售樓部大門，卻被置業顧問告知「銷售不到兩年，房子就賣光了」。

事 實上，和綠地有著相似特徵的房產在濟州島還有很多—這些樓盤都是依山傍海的海景房，精裝修的程度可以達到連床單、被套、鍋碗瓢盆都準備好了，用銷售人員的 話來說就是「不用拎包，直接入住」；均價2.7萬元一平方米，總面積在130~200平方米，銷售狀況尚佳；它們的開發商都有著中國資本背景，售樓部工作 人員是清一色的中國人，目標客戶亦直指中國人。

「比起在歐美購房，濟州島距離上海只有1小時的飛行距離，距離北京只有2小時的飛行 距離，擁有地理優勢。」上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，韓國和中國都屬於東亞文化圈，有著相似的文化背景和生活習慣，「移 民不移俗」。除了優美的自然風光外，濟州島的教育資源也是房企們的賣點。

綠卡撬開銷量

不過，和自然環境、教育資源比起來，永久居留權才是中國開發商最大的砝碼。

2010年2月，韓國政府出台了一項房地產投資移民政策，如果外國人在指定地區投資「以休養為目的的居住設施」50萬美元以上，就可以獲得居住簽證F2，5年後F2簽證可轉為永居簽F5，持永居簽的外國人可與韓國國民享有同樣的教育和醫療保險。

據韓媒報導，該政策實施當年，有3名外國人在濟州島投資獲得居住簽證。此後，其人數逐年劇增。自實施房地產投資移民製度5年來，獲得韓國居住簽證F2的外國人達到1007人。其中，中國人為992人，佔99%。濟州島的「中國標籤」愈發顯眼。

目前濟州島總投資額500萬美元以上的大型項目共18個，總投資額為87528億韓元，其中，來自中國的投資額為6118億韓元，共14個項目，佔68.6%。

而中國房地產商則把投資濟州島，作為海外戰略的試驗田。綠地董事長張玉良透露，通過對濟州島的前期研究綠地得出結論：濟州島地價合理、成本可控，持有型物業市場稀缺。投資風險較低，也能獲得不錯的收益。濟州島項目是綠地出海的第一步，隨後綠地在其他國家出手投資。

雖然不錯的收益吸引著開發商和購房者，但也有業內人士指出，由於韓國政府對房地產有健全的法律和政策控制，比如項目一定要建成一定規模才可以賣，基本上不存在空手套白狼和囤積居奇的可能。而韓國又有較高的房產稅和物業費，所以炒房團的投資本身也會有風險。

嚴守生態紅線

韓國統計廳在今年2月發佈的《2014年四季度市道服務業生產動向》顯示，在韓國全國16個廣域自治團體的服務業生產指數中，濟州以4.8%的增長率，創下韓國全國最高紀錄。

韓國統計廳分析稱，中國投資者掀起濟州島投資熱潮，令當地的房地產和租賃領域出現大幅增長。「五年時間裡濟州島房價漲了十倍。」濟州國際大學教授金義根對記者表示，擔心房價上漲過快、大量開發破壞自然環境，是當地居民的憂慮。

事實上，濟州島對中國房企的態度並不矛盾，一方面濟州島需要外界資本投資濟州島，帶來經濟的發展和就業的拉動，但另一方面，嚴守生態紅線和避免投機性投資是濟州島決不讓步的底線。

濟 州特別自治道知事元喜龍表示，濟州島的投資以前過於集中在房地產開發和賭場開發，如果大量資金湧入只為短期利益的話，這些資金退出後會損害濟州道的長期投 資者。「我們更希望一些長期資本在房地產和賭場開發以外的未來產業投資，比如健康、養老、文化、IT、新能源、與中國的貿易、服裝、購物等具有實質內容的 產業。」「濟州島並非不允許投資房地產，只是希望兼顧濟州島的整體發展速度和平衡的前提下循序漸進地發展。」元喜龍說。記者瞭解到，不少 中資房企目前正在建設健康、購物等主題商業綜合體，但濟州島相對分散的人口分佈是這些商業綜合體在「聚人氣」方面面臨的挑戰。

安倍經濟帶來的日元貶值和股價走高的效應開始發酵，大量外資蜂擁而至，使東京都等核心城市成為 青年就業的首選。根據日本總務省前不久發佈的2014年人口遷移報告顯示，日本人口向東京周邊集中的趨勢進一步加強，東京首都圈移入人口突破10萬大關， 連續19年呈現入超，人口集中湧入大城市的現象愈發明顯。

數字會說話！東京房市為何看漲

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日本總務省今年2月公佈的2013年住宅土地統計數據，目前東京的自有住宅率為45.8％，意 即有54.2％的民眾有租屋需求，另一方面，東京的自有住宅總數為296萬戶，較五年前增加31萬戶，也顯示居民的購屋意願上升。再加上安倍政府的匯率、 利率雙低政策及奧運題材發酵下，帶動日本國內外資金流入不動產市場。據日本信義統計，今年1至4月總計成交達221件，已超過2014全年成交總件數的 50%，平均每天成交1.84件，顯示國人前往日本置產的熱潮更加增溫。

人口連續19年入超　東京住屋需求升高

日本信義社長何偉宏表示，據日本官方發佈的調查結果，2014年移入東京圈的10.9萬人當 中，就有約10.3萬是處於15歲至29歲的年輕族群，日本總務省解釋為『人口正從全國範圍流向經濟正在復甦的首都圈』，因為工作機會增加帶來了大量的就 業人口，使得東京人口密度不斷增大，進一步刺激了東京房市的發展。其中位於都心的千代田區、中央區及港區，有超過50%以上的移入人口是自東京都的其他地 區流入，人口遷徙情況呈現「全國人口往東京移動、東京都人口往都心移動」的趨勢，對於住宅的需求也持續升高。

空置率低、住宅及商辦價格持續上揚　東京不動產仍有看漲空間　

何偉宏指出，在預期土地價格可能拉升的情況下，人力及建築成本的提高也帶動房價隨之上漲，而其實包括東京、大阪、名古屋三大城市圈的公告地價已連續兩年上升。據不動產調查公司最新公佈的資料，今年二月份東京都70 平方公尺(約21坪)的中古大樓平均價格為4,004萬日圓(約新台幣1,081萬元)，月增率為1.3%，連續八個月上揚，是近六年以來的新高，然而東京都心的辦公大樓閒置率僅5％，卻創6年以來新低，都顯示東京不動產未來仍有看漲的趨勢。

至於持續看好的潛力區，何偉宏認為，都心五區仍是投資熱區，而隨著東京都的重大建設開展，例如在羽田機場國際航班擴增、磁浮新幹線計劃推動之下，東京都的南部包括目黑、品川、大田等地未來將更加重要，是東京都極具發展潛力的投資熱區。

以日本信義在大田區的全新推案「STATION TWIN TOWERS糀谷」為例，步行至車站僅需1分鐘，7分鐘車程即可到達品川，至羽田也只要6分鐘，地處東京玄關口的極佳位置，一到三房多重格局選擇，總價介於3,950萬日圓至9,080萬日圓(約新台幣1,027萬至2,360萬元)之間；另一個位於品川區的預售屋推案「PREMIST北品川」，位於JR山手線的品川站與大崎站之間，商業活動及生活機能充足，附近還有以賞櫻聞名的目黑川及歷史名蹟御殿山，二至三房格局設計，總價4,930萬日圓~ 8,840萬日圓(約新台幣1,281萬至2,298萬元)，對客戶而言都是資金負擔相對較輕且具未來性的購屋選擇。

瞭解當地市場與法令規定　投資置產更安心

另外，不少人擔心房屋若在待租階段，是否會被日本政府加倍徵收空屋稅？何偉宏指出，日本政府將長期無人居住、缺乏維護、甚至可能倒塌或危害他人的建築物定義為「特定空屋」，即中國台灣俗稱的危樓或廢棄屋，為維護居民的生活環境安全並降低這類空屋的數量，因此特別立法取消特定空屋的稅費優惠，並非加倍徵收空屋稅，如果客戶購買後作為第二屋或是招租中的空屋，並不在被取消課稅優惠的範圍。

何偉宏強調，投資海外不動產有必要謹慎評估，根據日本信義深耕東京多年的觀察，都心五區有許多中古屋房價已較新成屋階段時高，房子會折舊，但不表示房價就會下跌，購買前做好功課、找尋值得信賴的房產業者，深入研究當地市場，選擇具有地段優勢及建材設備的好物件，就能把投資風險降到最低。

亞洲最貴的豪宅公寓出現了！

據中國香港《南華早報》報導，5月13日，中國香港土地註冊處內容顯示，一名叫王爽的買家以公司的名義斥資4億3380萬港元(約5596萬美元)買下位於半山的一所公寓。目前不清楚他是購房自住還是代表第三方購入。

亞洲最貴！神秘商人王爽4億港元買下中國香港半山豪宅

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這座複式公寓位於干德道39號的「天匯」45層A室（又名68層），開發商是恆基兆業地產。該棟公寓樓高34層，共66間房屋。據稱，王爽以每平方英呎93000港元的價格，買下4664平方英呎的公寓，創下亞洲新高紀錄。

公寓內部圖

早在2011年，就有一名內地富豪斥資約3.6億港元購入「天匯」66樓A室，該套房屋建築面積約5636平方英呎，每平方英呎價高達約63875元，創下當時亞洲住宅每平方英呎最高單價的紀錄。

據稱，此次售出的這套複式房屋可看得到維多利亞港灣景色，有310平方英呎的平台。這套房屋原本是屬於五房五套複式設計，但開發商把它改為了四房四套，下層有兩個客房、客廳、餐廳及平台，而上層則設有另外兩個客房、書房、起居室和影音設備室。

臥室 衣帽間 臥室

澎湃新聞查詢中國香港土地和公司記錄發現，王爽是兆鴻有限公司（Billion Able Corporation）的董事，持新加坡護照，公司註冊編號為2211044，註冊日期為2015年3月13日，註冊申報的地址是一座位於大角咀凱帆軒的一間房屋。有報導稱，該房屋由一位內地買家購入。

王爽以公司的名義買下的這棟複式房屋需要繳納的雙辣稅高達1.02億港元，但其中的7000萬港元可以由開發商返還。

王爽此次天價購入的這棟公寓是恆基兆業地產所開發的「天匯」項目，該項目自2009年開始就是爭議的焦點。在樓層的標號問題上，恆基兆業被指跳過48樓標號，將最頂的兩層標記為68和88，王爽的公寓就被包含在其中。

值得注意的是，中國香港自2月開始，買家若購入總價在700萬港元以下的住宅樓，房貸按揭不能超過總價的60%，而在此前，這些買家可以靠房貸支付房款的60%至70%。《南華早報》報導稱，曾有地產分析師暗示，中國香港金管局收緊住宅的按揭規定，讓預算較低的買家難以入市之後，中國香港的住宅銷售會繼續下跌。

作為新加坡最大的房地產開發商，遠東機構目前已經幫助了許許多多中國公民完成了在新加坡的房地產投資，而他們中的許多人，其實就是普通的上班族。通過在新加坡置業，他們不僅享受到了優惠的利率，還能“以房養學”，在經濟上更好地幫助孩子完成在新加坡當地的學業。若幹年後，其中壹部分業主還以遠遠高於購買時期的價格轉賣了房子，分享房產增值紅利。

新加坡最大地產商推出“以房養學”計劃

在這些人中，張女士就是壹個典型的例子。2009年，張女士在新加坡購買了壹套110平方，三房二廳帶保姆房的住宅，總價新幣70萬元。在支付了15%首付和10%地基費之後，張女士進行了房貸，令她驚喜的是，新加坡的房利率只有1.5%，遠遠低於國內。隨後，張女士將主臥留給在新加坡讀書的女兒居住，其余房間出租，每月可以獲得3000新幣的收入，減去每月需要支付的2072新幣房貸，300新幣物業費，剩下的628新幣還可以作為女兒讀書補貼。

若幹年後，張女士的女兒畢業了，赴英國留學1.5年，此時張女士將整套房出租，壹年可獲得5萬新幣的收入，正好可以支付女兒在英國的學費。當女兒從英國學成歸來時，張女士的這套房子也成了女兒人生中獨立拼搏、逐夢的落腳點。就在此時，她的鄰居以130萬新幣的價格將壹套戶型類似的住宅轉賣成功，分享到了新加坡房地產發展的紅利。張女士感慨，正是自己在2009年對於新加坡房地產的投資，讓壹家人有了對未來更加璀璨的期待，雖然是普通工薪階層，但是在新加坡遠東機構的幫助下，自己的財富夢想其實並不遙遠。

為了讓這樣的投資在更多人身上上演，新加坡遠東機構特別推出了“您看房，我買單”活動，讓更多潛在業主可以零距離去感受花園城市的地產魅力，在住宿、服務和機票上給予客戶極大的優惠，甚至完全免單。其中，“新加坡房產考察團VIP”三天兩晚的行程安排集觀光旅遊和考察於壹體，其豪華行程不但沒有錯過魚尾獅、濱海灣等經典景區，居住遠東機構旗下豪華酒店，而且還可以通過和新加坡城市規劃局等官方機構的直接接觸，了解新加坡房產投資走勢。

此外，針對客戶子女的教育規劃，遠東機構也專門安排了世界著名學府新加坡國立大學和南洋理工大學的參訪，讓客戶可以更好地把子女的未來發展和家庭的整體投資結合起來。