Finance News US – Page 33

中国人在美买房给美国创造20万份全职工作

最新数据显示，过去10年，中国人向美国投资了95亿元，相等于每年接近10亿元。中国人在美房产投资，在过去6年为美国人创造了超过20万份全职工作。财力雄厚的中国人稳定了豪华和中产物业市场；。

据《福布斯》杂志报道，中国人对美国楼市的总投资额超越了其他国家。亚洲协会表示，共有2万位中国人申请到EB-5投资移民签证，占所有EB-5项目的7成。亚协委托Rosen集团进行的研究报告指出，华人对美房的投资兴趣大大影响到美国的经济和就业面貌。

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2010 至2015年，中国个人买家的在美买房成本达到930亿元，年增长率达到20%，推动了2008年后对加州多区物业的需求。华资企业也不遑多让，大手笔购入地标性物业，例如安邦保险在去年动用数十亿元收购历史悠久的华尔道夫酒店，或是中国投资者参与在波士顿滨水区的摩天大楼建设项目。

未来4年华资料投入2,180亿

自从2008至09年经济衰退以来，住宅建筑界仍未恢复到危机前的就业水平。全国地产经纪协会（NAR）在9月表示，全美146个都会区中，接近三分二在去年的建房速度落后于就业增长。此外由于置业首期被普遍提高，一家庭住宅的建筑项目仍然情况恶劣。

现时由中国投资者投资和承建的项目规模，远远超出普通独立屋物业，大多是施工时间较长的多层建筑物，需要动用较大型的施工团队、供应商或更多建筑材料。不仅是建筑工作，落成后的酒店、写字楼和零售物业也有助创造永久性职位，也推动了楼宇管理业。

EB- 5签证的申请人需要就每项投资创造10个就业机会；亚协估计，去年中国投资者通过项目创造的工作职位多达7万个。该会又估计，2016至2020年，中国直接投资于美国二手商业和住宅物业的金额将达到2,180亿元，此后更有可能因中国投资者不断增加而迅速大幅提高。

现时在建或落成的华资项目，合共达到150亿元。专家预期，虽然今年中国人的在美物业投资将放缓或持平，不过这股热潮仍可持续至少5年。这些中国投资者中，不乏视实物资产为风险分散产品的保险业者；现在中国保险业的市值达到1.6万亿元。

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（据加拿大都市网）

中国人成美国房产最大外国买家未来5年将超2,180亿美元

中国人在海外海量抛资金购买房产已成常态。近日一份研究报告显示，2010年到2015年中国买家对美国住房地产的投资金额至少930亿美元，年增率达20%。成为美国房地产最大的外人直接投资来源，投资金额超过加拿大等其它国家。

据5月16日报导，根据亚洲协会（Asia Society）和罗森谘询公司（Rosen Consulting Group）的研究报告，2010年到2015年，美国商业地产及住房地产的交易，来自中国的投资的年增率分别达70%及20%。

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根据亚洲协会网站5月16日的报导，2010年到2015年，中国投资人在美国商业地产的投资金额至少171亿美元，平均年增率为70%，其中2015年的投资金额占五成以上。此外，有70%集中在纽约、洛杉矶及旧金山等地。

至于中国买家2010年到2015年对美国住房地产的投资金额至少930亿美元，年增率达20%。2015年美国住房地产，在华人人口居多的城市，中国买家的比例也较高，最多的是加州住房市场交易，35%是中国买家，华盛顿州的中国买家占8%，纽约则是7%。

报告说，来自中国的投资，对美国经济和就业造成显著的影响。2015年底，中国买家在美国购置新建及预售地产的金额至少150亿美元。另外，自2010年以来，EB-5投资移民的地产项目，至少引进中国资金95亿美元，创造20万个就业机会。

根据该报告的推估，未来5年（2016年到2020年），美国商业及住房地产，来自中国的投资金额，至少翻倍，将达到2,180亿美元以上。

报告说，虽然中国大陆近来经济动荡，但对美国地产的投资仍将持续增长。不过短期内，由于中共政权对资金移动的控制，可能会影响中国买家的投资。

相关资讯：比佛利山庄：你在美国投资房地产的绝佳之选

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（互联网资讯综合整理）

比佛利山庄：你在美国投资房地产的绝佳之选

希望您能对洛杉矶的总体情况感到满意，这里是游览和投资房地产的绝佳之选。您能看到有越来越多与中国有关的活动在这里举办。就在上周，这里还举办了多场以“中国周”为主题的活动，包括研讨会和艺术展。

在今天的专栏文章中，我们把目光移向被人们称为“明星聚居地”的比佛利山庄。当然大家对这里肯定早有耳闻，但我们想更加详细地为您介绍一下这座坐落于洛杉矶的魅力“城中之城”。

我就是在比佛利山庄这座“小镇”上长大的。这里有一间四年制公立高中——比佛利山庄高中（Beverly Hills High School），开设9年级到12年级（年龄13岁—18岁）的课程；以及四间初等学校，开设学前班到8年级（年龄5岁—13岁）的课程。这里大多数是独立式住宅：不过也有共管公寓——与大家在中国大陆和中国香港的住宅相差无几——和联排式住宅（两个家庭各住一层，分别有独立的入户门）。

比佛利山庄高中（Beverly Hills High School）

比佛利山庄的购物区域和“市中心”的定位较为高端且相对紧凑，其中包括传说中拥有多家设计师精品店的罗迪欧大道（Rodeo Drive）。这里有向所有居民开放的社区公园。居民不用走出比佛利山庄就能实现所有生活需求。这里还有出色的医生、两间可举办现场演出的剧院和美味的餐馆。

如果能够接受这座传说中的明星聚居城的房价的话，投资这里是个不错的选择。在这里购买一套房产平均需要480万美元，房价为1,000美元/平方英尺。值得注意的是，同一地段共管公寓的价格通常比独立式住宅的价格要低得多。近期，有些独立式住宅以破纪录的价格成功出售，大部分独立式住宅的价格在7,200万到1.49亿美元之间。

洛杉矶的魅力之城——比佛利山庄

比佛利山庄的学校是公认的洛杉矶公立学校中相对较好的。不少人移居到这里都是因为这里的教学质量好。有许多家庭祖孙三代都就读过比佛利山庄的学校。租住公寓和共管公寓的子女仅可就读比佛利维斯塔（Beverly Vista）初等学校和霍瑞斯曼（Horace Mann）初等学校。一般来说，大型独立式住宅的子女会就读学费较高的霍桑（Hawthorne）初等学校和埃尔罗德奥（El Rodeo）初等学校。从这四所学校毕业的学生都会进入比佛利山庄高中继续学业。

现在，在比佛利山庄居住的明星和名人仍数不胜数。这里也是电影工作室和经纪公司的聚居地。在早期电影明星和工作室创始人玛丽·璧克馥（Mary Pickford）和道格拉斯·费尔班克斯（Douglas Fairbanks）夫妇搬到比佛利山庄里一栋名为Pickfair的豪宅之后，这里开始受到电影明星的追捧。从那时开始，这栋豪宅已经几易其主了。不过，比佛利山庄不靠近任何高速公路出口，这也是一直备受争议的一点。虽然比佛利山庄位于市中心且靠近世纪城、西木区和西好莱坞，但这里的居民仍不得不行经小路或开出很长一段距离才能进入405号公路（圣地亚哥高速公路）或10号公路（圣塔莫尼卡高速公路）。

比佛利威尔希尔酒店（Beverly Wilshire）

在比佛利山庄还有三家著名的旅馆。比佛利威尔希尔（Beverly Wilshire）酒店位于威尔希尔大道和著名的罗迪欧大道购物街。这里是茱莉亚·罗伯茨（Julia Roberts）和李察·基尔（Richard Gere）主演的电影《风月俏佳人（Pretty Woman）》的拍摄地。比佛利山庄酒店（Beverly Hills Hotel）紧邻日落大道，拥有优美的庭院，与电影明星有着千丝万缕的联系。大家可以在该酒店的保罗酒吧（Polo Lounge）小酌一杯，这里到处悬挂着曾经到访和下榻过的名人的照片。比佛利山庄希尔顿酒店（Beverly Hills Hilton Hotel）靠近比佛利山庄与世纪城和西木区的交界处。这里举办过金球奖颁奖典礼和其他许多大型活动。

比佛利山庄的豪华房源

如果能够接受极富盛名、绿树成荫的比佛利山庄的房价的话，在这里投资绝对是一个很好的选择。投资将为您带来和睦的邻里关系、高度的居住安全性、优质的住宅和良好的教育资源。家长们认为比佛利山庄非常适合小孩成长。这里的居民在餐厅、街道和商店处处能够体验到一种“看见与被看（see and be seen）”的文化氛围。请来亲身感受一下吧，考虑一下要不要在这座传说中的魅力之城投资。

作为全球规模最大和最发达的经济体，在经历了次贷危机带来的经济大萧条之後，美国凭借其强大的经济实力，近年来处於稳步复苏的阶段。在经济持续回温的带动下，美国房地产市场呈现出强健的上升趋势，预计将继续保持此良好势头。值得一提的是美国国内的千禧一代，正成为美房市场一股未来十年的持续推动力。【阅读原文】

Susan Friedman专栏全集

洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

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美国房价涨得快中产阶级逃离大城市

美国近年不断攀升的房价搞得人精神越来越紧张。特别是中产阶层，既没有富人的雄厚财力，也缺乏穷人享受的优惠政策，被逼得要么改住小房子，要么越搬越远，直至彻底逃离。（美国哪个城市房子便宜？）

中产阶级难以承受高昂房价逃离美国大城市 — 美国近年不断攀升的房价搞得人精神越来越紧张

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逃离大都市

黛安娜·布伦南在加利福尼亚州旧金山联合学区教自闭症儿童，原本在市中心租房，上下班很方便。但近来由于房租涨得猛，她觉得吃不消，百般无奈下决定跨过圣弗朗西斯科湾，在对岸的奥克兰市找个价钱合适的公寓。

没过多久，布伦南后悔了。原先看上的房子离单位太远，乘坐公共交通每天通勤时间长达３个小时，即使买车也省不了多少时间。她在犹豫要不要换个城市工作。

如今在美国，像布伦南这样的人不在少数。由于住房成本节节上涨，越来越多的民众已经、正在或考虑逃离大都市。以旧金山为例，人口普查数字显示，房屋价格中位数眼下涨到７６.５７万美元，十倍于当地家庭收入中位数。截至三月，一居室月租中位数为３５９０美元，这对普通家庭来说意味着每年半数收入要贡献给房租。

与之对应，２００６年至２０１２年，美国十大最富裕都市中半数城市中产阶层家庭扣除住房成本后实际收入低于全国平均水平。

如此看来，中产阶层选择逃离大都市在情理之中。根据美国人口普查局数字，在旧金山、纽约州的纽约市、马萨诸塞州的波士顿、华盛顿州的西雅图等大城市，低收入家庭和高收入家庭数量近两年均在上升，而中等收入人群却不断下降。

“我们现在看到大批家庭和单身族们仅仅是因为应付不了越来越高的住房成本而离开（大城市），”非营利组织、住房开发商联盟“社区住房组织委员会”负责人彼得·科恩说，“这样的迁移具有明显阶层特征。”

“夹心层”的纠结

美国社会对于阶层的划分从来没有统一标准。《基督教科学箴言报》根据人口普查数字，将年收入４.５万美元至１０万美元的家庭划分为中产阶层，结果发现，都市高涨的房价压力下，这部分人群受到的影响最大。

一般而言，贫困家庭有条件享受相关政府福利和住房补助，虽然申请程序有时繁琐、拿到住房钥匙可能要等上个把年头，但总归有个盼头。而对于不差钱的富人，房价多少不会严重影响到生活品质。可夹在中间的中产者，如公务员、教师、警察等，就比较纠结了：房价这么高，我们撤离的话，生活成本是降下来了，但工作发展和子女受教育机会可能会打折扣；坚守的话，就得换个小房子或搬得远些，生活质量连带会下降。

波士顿市急救中心工资管理部门一名员工向记者诉苦：她甚至没办法换个便宜点的房子住，因为按照当地规定，市政工作人员住所不得超出波士顿边界，可在市内房租高企的情况下押一付二的方式确实难以承担，而自己收入水平又不符合政府补助条件，“我真不知道该怎么办”。

“在学校、市政厅、社区、街道和社会福利行业，我们都能发现类似的工作人员，”服务行业雇员国际工会新英格兰地区分会法律总顾问主管珍妮弗·斯普林格说，“这些人处境肯定不容易。”

专家指出，高居不下的住房成本对中产者的影响可能超乎想象。研究显示，频繁搬家或居住空间拥挤会拖累子女在校表现，而找房子、还房贷、交房租和通勤时间过长等现实造成的压力甚至会导致身体健康出现问题。

“去哪儿住？怎么解决温饱？如何交上水电费？……种种问题都要人们不得不做出艰难决定，同时衍生出一系列不确定因素和压力，”北加利福尼亚州非营利住房协会主管埃米·菲什曼说，“一旦被赶出去，你缺失的不仅仅是住房，还有你的社会网络、得以获取资助的体系乃至生活前景。”

房价为什么这么高？

都市房价为何涨得这么厉害？原因似乎很简单：供不应求。

最近十年，随着信息技术、高科技技术、医疗技术等行业的发展，美国大城市再次成为民众眼中的香饽饽，那里意味着前途光明的职业、多元开放的文化、富有情调的餐厅酒店、更高品质的生活。年轻人渴望在大城市谋求更好发展，空巢老人则喜欢都市内形形色色的博物馆和别具风味的餐饮。

但城市用地有限推升地块市价，各级政府又对开放房地产设置种种限制，住房装修水平的普遍提升也在推着成本蹭蹭蹭地往上涨……如此种种因素，让开放商很难盖出足够多的楼房满足市场需求。

以波士顿为例。根据东北大学公共政策和城市事务专业教授巴里·布卢斯通的调查报告，普通家庭住房面积按１６００平方英尺（约１４８平方米）计算，当地建筑成本约为４３.８万美元。这么高的价钱意味着２０１０年至２０１４年间，整个大波士顿地区虽然增加了６.７万户家庭，但新增住房仅有１.５万套。

旧金山同期情况类似。帕拉冈房地产集团估算，旧金山地区５年内增加了４.７万户家庭，但住房仅增加１.２万套。

“人口变化助涨了（房产）需求，”布卢斯通说，“但我们满足不了这样的需求，因为生产成本实在太高了。”

高房价害了谁？

不少专家认为，都市房价的不断上涨，不仅将工薪阶层和中产阶层挤出大城市、甚至拉进贫困人群，同时还加剧城市贫富差距，长此以往将从经济、人才、文化等方面削弱城市的魅力所在。

布卢斯通说，本身在贫富分化背景下，富人有的是钱买房置业，穷人则有条件等待政府补贴，“苦的是夹在中间的人”，眼下不断攀升的房价又进一步加剧这种分化，结果会损伤城市的多元化，“只剩下富人和穷人的城市不是我想住的城市”。

科恩则担心，旧金山正走向这样的道路。他眼中的旧金山原是座包容的城市，没有工作的诗人、寻求认同的怪咖、放荡不羁的艺人……都可以在这里立足。“他们和我们一同搭建庞大的社会结构，但现在他们都被赶走了”。

知名政策研究机构布鲁金斯学会研究发现，２０１４年波士顿最富裕人群收入是最低收入人群的将近１８倍，差距之大居全国之首。旧金山贫富差距也很明显，富人群体收入是最贫困人口的１４.５倍，导致当地基尼系数之高堪比卢旺达等较落后的发展中国家。

基尼系数是国际上综合考察居民内部财富分配差异状况的一个重要分析指标，数值介于０到１之间，越大意味着财富分配越不平均。国际上通常把０．４作为贫富差距的警戒线。

住房难题怎么解？

要想破解中产阶层的住房难题，并非易事。但布卢斯通认为，困难并不意味着不可能。只要动员包括政府、工会、非营利组织、开发商和居民在内的各种群体，“从解决一个个小问题开始”，总体将有助于缓解当下困局。

在纽约市，市长比尔·德布拉西奥在推动政府通过规划，计划在未来十年建筑２０万套能让中产者住得起的家庭住房，其中涉及修改城市区域规划，委托企业为中低收入家庭盖楼，放宽对住宅建设密度和高度要求等。虽然《纽约杂志》周刊对这一计划持怀疑态度，称其“不完美”，但不少工会组织和商贸团体支持市长。

无独有偶。波士顿市长马蒂·沃尔什也将为工薪阶层增加住宅列为本届政府要务。按照他的设想，到２０３０年，全市将为中低收入人群增加５.３万套住房。

旧金山则计划向首次买房者提供贷款和抵押补助，为教师提供专门保障。为解决高房价逼走大量教师、造成师资短缺的现状，市政府定于５月重启“邻家有教师”项目，保证当地教师首次置业能获得最多２万美元资助。

部分组织则跨越市县界限，共同解决住房难题。西雅图地区部分政府、非营利组织和社会投资企业着手推动“地区公平发展启动基金”，致力于向在西雅图市内工作、读书但跨市居住的低收入人群和工薪阶层提供早期购房融资，帮助他们在通勤线路沿线购买价格合适的住房。

部分私人企业也开始行动。房地产投资企业“特纳冲击资本”去年联手花旗集团旗下负责社区开发的借贷机构“花旗社区资本”、密歇根大学捐赠基金会和洛克菲勒兄弟基金会，共同创建投资基金购置、管理价值１０亿美元的普通公寓房，以较低价格出租给中低收入家庭。他们不打算靠租金获取财务收益，而是计划投资其他社会事务盈利。

“眼下是时候（在居民住房问题上）共同投资了，”城市研究所都市住房和社区政策中心主任罗尔·彭达利说，“我们需要围绕如何重获城市价值再多一点创造力。”

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（据每日经济新闻网）

千禧一代成购房主力军刺激美国房市场持续增长

作为全球规模最大和最发达的经济体，在经历了次贷危机带来的经济大萧条之后，美国凭借其强大的经济实力，近年来处于稳步复苏的阶段。在经济持续回温的带动下，美国房地产市场呈现出强健的上升趋势，预计将继续保持此良好势头。值得一提的是美国国内的千禧一代，正成为美房市场一股未来十年的持续推动力。

千禧一代——美国房市场的强健购买力

随着经济回暖及信贷标准的放宽，相信越来越多的购房者将返回住房市场。调查显示，美国有大量尚未购置房产的年轻人 – 千禧一代，即于1984至1995年间出生的人群，他们逐渐开始进入购房行列，进一步推动当地房屋市场。

千禧一代逐渐开始进入购房行列，进一步推动房屋市场

据统计，美国现时总人口数约为3.3亿，当中千禧一代总人口超过8,500万，占美国成年人口的最大比份达34%。¹这群人正进入结婚生子的阶段，开始为购房置业做准备，实际上已产生了庞大的住房需求。自2007年经济大衰退之后，千禧代由于学贷压力、工作不稳定、房屋负担能力等因素，大多数选择与父母同住，对置业显示观望态度。到目前为主，18-34岁人口居住于原家庭住宅之比率维持在30%以上。²

资料来源：PCBC，千禧代将彻底改变美国房屋市场，2015年6月22日，第14页

然而，近期这种啃老现象正开始逆转。据全国房地产经纪协会（NAR）2015年一份调研显示，截至2014年6月的12个月期间，年龄介乎25至34岁的千禧代占全国购屋者总数的32%，是其中最大的族群；他们更占首次购屋者的68%之多。³主要原因是经济复苏过程中就业市场景气降低了国内的失业率，更多的年轻人有经济能力搬出原本住宅自置物业。

千禧一代对房屋市场的具体影响

1、强大住房需求

约翰-伯恩斯房地产咨询公司的报告显示，因应上述千禧一代形成的庞大住房需求，预计未来十年应该会形成1,500万户新家庭，就是说这十年有1,500万户房屋是供新组家庭使用，加上320万置换或第二套房屋需求，总共有1,820万的房屋需求量。减去当前市场上200万过剩的空置住宅，以及90万已建的活动房屋，就是说未来十年需要建造1,530万套新住宅。⁴此十年的平均住房兴建水平比目前要高出40%！千禧代已成为美国房产的刚需主力。

2、房屋供应紧缺，建筑活动将增加

面对如此巨大的住房需求，美国当前的房屋供应水平其实是远不能满足的，2015年全国建屋许可证总数仅为117万。美联储最新数据表明，截至2015年12月全国房屋供应月数仍处于5.2个月的低位。⁵未来几年，建筑活动预期将增加，去年7月人口普查及约翰-伯恩斯房地产咨询公司的预测数据显示，至2018年独栋别墅许可证发放数量将增至95.8万张，而公寓房许可证则为48.8万，总数达到145万张，较2015年增长25%。⁴

假设美国平均住宅面积为2,650平方英尺，未来3年内仅95.8万新建独栋别墅就需要消耗超过25.3亿平方英尺（即2.35亿平方米）的土地。

3、郊区/乡村独栋别墅更受青睐

过去有不少分析师认为年轻人较偏好市区靠近交通设施的小户型公寓住宅，但根据全国房屋建筑商协会去年对1,506名1977年后出生的年轻人调查显示，与市区公寓房比较，千禧代如今更偏爱郊区或乡村地区的独栋别墅。当中有66%的受访者倾向居住于郊区，24%选择乡村，仅有10%的受访者选择居住于市中心。⁶另一项房利美（Fannie Mae）经济与策略研究去年7月发布的调查同样显示，千禧代更偏向选购独栋别墅。调查还指出，近期置业的25-34岁人群中接近90%选择了独栋别墅，该比例较房市巅峰期的水平还要高。⁷相比市区居高不下的购房/租房价格，郊区/乡村的房屋价格更为合理，可负担性更高，而且千禧代也更喜欢郊区/乡村地区较大面积的居住环境。

郊区/乡村的房屋价格可负担性更高

随着未来几年越来越多人进入而立之年，是其首次置业的高峰期，这将进一步增强独栋别墅的受欢迎度，同时继续促进住房建筑业的复苏，尤其是未来5年独栋别墅类别的强势回升。

资料来源：房利美，租房或购房，年轻成年人还是更喜欢独栋别墅住宅，2015年7月1日发布

最吸引千禧一代居住的城市

稳定的就业，高收入及低生活成本，宜居性和优质教育水平等因素，均是吸引千禧代居住的重要因素。全国房地产经纪人协会对100个大都市统计区进行了千禧代最佳置业市场分析及排名，当中奥斯汀、达拉斯和丹佛以其强劲的经济及就业增长名列前三甲。另外，东部城市如田纳西州纳什维尔、北卡罗莱纳州罗利及华盛顿特区也属于最有潜力吸引千禧一代的城市。⁸

长期及可持续的人口增长是影响房屋需求及土地吸纳的关键因素。美国人口正稳定增长，人口普查局预计在2010至2060年间，年均人口增长数量为200万。⁹在人口的地理分布上，目前有42%的美国家庭居住于南部州份。预计在2015至2025年，62%的新增家庭将分布在像德克萨斯州、佛罗里达州、亚利桑那州等南部州份。¹

和顿目标地区的人口增长预测

资料来源：

PCBC, Millennial Generation will Makeover America’s Homes, June 22, 2015;
Zelman and Associates, Give the Kids a Break, May 11, 2015.
National Association of Realtors, Home Buyer and Seller Generational Trends Report 2015.
John Burns Real Estate Consulting, Simultaneous headwinds and Tailwinds: Navigating the Housing Cycle
Federal Reserve Bank, Economic Research, retrieved on March 9, 2015.
National Association of Home Builders, Eye on Housing, Most Millennial Buyers Want Single-family Home in the Suburbs, January 28, 2015
Fannie Mae, Rent or Own, Young Adults Still Prefer Single-Family Homes, published July 1, 2015
Urban Land Institute & PWC, Emerging Trends in Real Estate® 2015 and 2016
The Census Bureau, U.S Population Projections: 2010-2060

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黄晓珠Taylor专栏全集：

跟随资深海外投资专家Taylor开拓北美房地产

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美元上涨不代表波段涨势的开始投资人无需恐慌

2016开年以来，美元表现坎坷，跌回了2015年的大部份涨幅。但过去一周，美元终见转强。

美元上涨投资人并无需恐慌并非波段涨势的开始 — 投资人担忧美元转强恐对股价造成冲击，其实并无需恐慌

投资人担忧美元转强恐对股价造成冲击。其实并无需恐慌，因为有诸多讯号显示，美元过去一周的强势，主要系属技术性因素，并非波段涨势的开始。

大多联准会(Fed)决策官员于3月预测2016年将二度升息。近来几位Fed官员称，该预测仍可能成真，美元因而走强。上周五，尽管数据显示，美国4月新增就业人数创9月以来低点，但美元依旧收高。

Brown Brothers Harriman公司分析师钱德勒(Marc Chandler)在提供给客户的报告中说：“过去一周美元上涨，最让人困惑的是，市场依旧维持鸽派Fed展望。6月联邦基金利率期货合约仍反应升息机率为零。12月合约亦反应今年升息将低于一次。”

值得注意的是，虽然美元似乎反应了Fed官员的警告，但股市与债市却并未在意。

由于今年以来，美元明显疲弱，有分析师认为，美元近来的强势，只是短期的反弹。今年来，美元指数仍下跌4.5%。

以技术面而言，美元指数由年初的99下跌，上周初跌破了92，反弹应属合理。

根据上周五商品期货交易委员会公布的数据显示，今年以来，市场的期货部位对美元极为不利。押注美元将进一步下跌的仓位，较押注美元将上涨的部位，多了达67亿美元，其净空头部位创2013年2月以来最高。

分析师说，这也显示美元近来的涨势，应是短期反弹，而非长期趋势的开始。

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（据钜亨网）

美元兑欧元与日元上涨联准会(Fed)官员发表鹰派谈话

美元兑欧元与日元周四温和上涨，扩大近来的涨幅，联准会(Fed)官员发表了鹰派谈话，支撑美元走高。

衡量美元兑一篮六种货币走势的美元指数上涨0.4%至94.1740，本周可望连续第二周周线上涨。Fed官员表示，只要美国经济数据仍然强劲，2016年仍可能二度升息。几位Fed官员周四发表了谈话，克利夫兰Fed银行总裁Mester说，通货膨胀数据已见上升，让人鼓舞，也符合Fed观点。

美元兑欧元与日元上涨联准会(Fed)官员发表鹰派谈话 — 美元兑欧元与日元周四温和上涨，扩大近来的涨幅，联准会(Fed)官员发表了鹰派谈话，支撑美元走高

波士顿Fed银行总裁Rosengren说，美国经济似乎强劲，足以让Fed恢复升息。肯萨斯市Fed银行总裁George以鹰派立场著名，他说利率太低。

这三位官员今年均为Fed利率制定委员会中，具有投票权的委员。周五，美国将公布4月零售销售，该数据为第二季经济成长的关键指标，为投资人所重视。

过去一周，美元指数的强势，主要系受到美元兑日元走高的支撑。本周以来，美元上涨1.8%至109.07日元，周三尾盘报108.40。欧元本周下跌不及0.1%至1.1379美元，周三尾盘报1.1424。

分析师说，由于投资人削减了对日元进一步疲弱的预期，美元可能短暂回档。Fed态度并未更加积极，美元因而反弹乏力。

虽然过去一周，几位Fed官员说央行于2016年仍可能升息二次，但这并不足以支撑美元持续上涨。然而高盛分析师于本周初发布报告指出，他们预期美元处在或接近长期的底部。

周四，数据显示美国上周初次申请失业金人数上升至14个月高点，但美元守住涨幅。其他外汇交易方面，英镑兑美元上涨，英国央行调高通货膨胀预测，可望加速央行的初次升息。

周四纽约尾盘，英镑上涨至1.4454美元，周三尾盘报1.4436。但英国央行警告，若英国选民于6月23日公投中，投票支持脱欧，英镑可能大幅下跌。

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（据钜亨网）

洞悉美国城市发展方向抢占美国房产创富先机

前瞻性土地收购策略，就是在城市发展步伐到达前，策略性收购具发展潜力的土地。随着城市向外发展，透过更改土地用途并配合政府基建与交通网络发展，城外土地的价值预期将相应上升。这项策略并非新生事物，美国商人John Jacob Astor就曾借助这项策略成为美国第一位千万富豪。自1799年起，Astor开始在纽约购买大片土地，并在当时的城市边界以外积极购买越来越多具发展潜力的农地。

“假如我的人生可以重来，并预知当前我所掌握的信息，在资金允许的情况下，我会买下曼哈顿岛的每一寸土地。” —— John Jacob Astor，1834年5月4日

前瞻性土地收购策略几乎适用于所有城市。上海的陆家嘴由90年代的郊区发展成今日繁荣的浦东新区。

上海的陆家嘴由90年代的郊区发展成今日繁荣的浦东新区

放诸美国，据统计，90%的美国人居住在郊区，仅有10%生活在城市中心地带。全国住宅建筑商协会近期的调查同样表明，只有小部分买家（不到十二分之一）青睐于城市中心位置置业。随着千禧一代（于1982至2003年间出世的人群）年龄的增长，他们中大部分将步入结婚生子的人生阶段，有置业的需求。郊区的房价相对容易负担，住房空间大，且接近市区主要交通设施，因此受千禧一代青睐。事实上在美国，越是高密度的住宅区，居住儿童的比例就越低。就房型而言，80%的美国人希望住在独栋别墅。

城市发展方向从来都是不断向外扩张。可预测土地需求持续增加，城市向外发展到相应地区只是时间问题。那么，在收购土地之前需掌握哪些关键事项及信息来确定城市未来发展路线呢？

土地发展需求持续

据哈佛大学住房研究联合中心预计，从2015至2025年间，美国新增家庭数量将达1,320万户，未来十年每年需要约8.1亿平方米土地，以开发建设独栋别墅住宅区。如果考虑到移民和其他人口增长因素，该土地需求还有可能增加到约12.1亿平方米以上。再加上城市中心地带房价的日益上涨，购房者将搬迁至城市郊区，购买相对容易负担的住房。在某些城市，市中心每平方英尺的房屋价格相当于郊区的三倍。为了满足这一需求，土地投资者和开发商必须相应增加城外优质土地的收购。

加拿大亚尔伯达省爱民顿市远景图

筛选具发展潜力的土地

一个城市长期稳定的就业及人口增长，关键在于多元化的经济、健康发展的产业以及促进增长的法律法规。地方政府未来城市发展方向则是选择合适土地的另一个重要因素；是否临近现有和将来的交通及公共服务设施，包括供水、排污、电力以及暴雨水处理设施，是确定城市未来发展路线模式的主要考量因素。

收购“合适”的土地

配备专业且经验丰富的开发团队对土地收购工作是极其重要的。要收购“合适”的土地，全面彻底的地区及土地项目调研是非常关键的一环，譬如考察项目未来发展制约因素，像土地相关用途、环境和地理问题等，均有可能影响土地可开发密度。此外，对新建住宅的需求将推动土地的需求，这就需要对家庭组建活动展开调研，包括分析历史和未来数据资料。而供应总是跟随需求而动，因此在城市发展浪潮到达之前，愈早收购土地项目，其价值也将愈高。

以现金进行大规模收购

一般来说，只有资金充裕的个人或机构才有能力进行大规模土地收购，而且土地是一项寻求长远回报而非快进快出的的投资工具。事实证明，房地产的价值长远来看会提升，而土地投资则需要有闲置现金。

规模方面，大面积的土地有利于吸引未来开发活动，在分区方面也更有优势。大规模的综合规划社区在未来土地用途规划方面会有更大的灵活性，可实现具有完善配套设施的社区概念规划，由此提升开发的整体经济效益。

总括来说，前瞻性土地投资能为投资者带来长远稳健的房地产投资机遇，并实现财富保值的目标。

近來有很多海外朋友和投資者詢問如何在澳洲做地產開發：會有多大的風險和多大的回報率；是否比較容易有好的收益；是否比較容易獲得政府的批復；整個周期會有多長；會有哪些陷阱；究竟需要多少資金？澳洲盛达文地产希望藉着为居外专栏撰文，可以幫助大家對現在的市場狀況有一個更清晰的了解。【阅读原文】

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投资加州洛杉矶享受明媚生活

你好，我很高兴成为居外的加州洛杉矶房地产专栏作家。作为一名洛杉矶贝弗利山房地产协会（Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors）全球委员会的成员，我有幸认识居外。亲眼目睹中国所发生的所有改变以及房地产的变迁是如此的有趣。我还参观了中国香港和上海一些绝妙的房地产项目。（洛杉矶房价走势）

在居外专栏里，我将撰文介绍外籍人士在加州洛杉矶的房地产投资、社区、生活方式以及学校和学区，同时，我还为您介绍大洛杉矶地区发生的关于中国和亚洲的事件。

我刚参加了历史建筑保护部门洛杉矶保护协会（Los Angeles Conservancy）在唐人街举办的一项活动，主题是分享历史和现状。这项了解过去，着眼当前变化的活动非常引人入胜，唐人街已成为洛杉矶市区的重要区域。

贝弗利山

大致上，洛杉矶跟上海很像，是一个布局杂乱的大都市。众多不同的社区和郊区纵横交错，很难导航。许多人认为洛杉矶仅仅是贝弗利山或者圣塔莫尼卡这些小城市和公认的黄金地带，这些地区房地产较为昂贵的，有着卓越的学校体系、优美环境以及著名的地址。

洛杉矶的天气和空气质量好，该市正在经历重大转变，向着表演和视觉艺术文化中心迈进。洛杉矶也是电影和电视行业的发源地，现在开始向新媒体扩展。

威尼斯海滩及周边地区正在成为西部硅谷（科技业务），现在该地区被称为硅海滩（Silicon Beach）。在洛杉矶黄金地带，房价上涨，在这里买套房是一个很好的投资以及增加权益的手段。出租房和待售房屋目前需求非常旺盛，供给不足时经常引发竞购战。所以拥有房产是建立一个投资组合的关键。在名人扎堆的社区里拥有一套住房，房主也能与有荣焉。

布罗德博物馆

我长期居住在洛杉矶，一家三代都在这里，我非常喜好这座城市的多元文化以及适宜的天气。我个人对洛杉矶舞蹈公司的发展感到非常兴奋。大约15年前，当我从巴黎回到这里的时候，并没有太多舞蹈活动，而现在我们每周都有大量的活动！许多人认为洛杉矶当代艺坛已经取代了纽约。位于市中心的新布罗德博物馆（Broad Museum）前每天都排起长队，大多是年轻人。这跟以前大多以老年人为主的艺术现场是一个巨大的改变。

在这座庞大的城市不便之处就是出行，虽然不像上海那般拥挤，洛杉矶的交通也很繁忙，特别是在高峰期，上班之前和下班之后这段时间。所以你逗留期间准备好开车或是司机。

圣塔莫尼卡

同时，这个城市真的是把精力投入到公共交通。从洛杉矶市中心到圣塔莫尼卡海滩线路将很快开通。洛杉矶有很多的社区，人们步行和骑自行车。洛杉矶房屋列表中，你可以看到一个步行得分，对于这个汽车城市而言颇具新意。这里所有的变化都令人兴奋，虽然我很想念在以前的比佛利山庄，我在这里长大，那时比佛利山庄更像是一个村庄。

洛杉矶有很多的社区，其中一部分对所有人开放。许多人喜欢生活在好莱坞山、贝尔艾尔，或者艺术气息浓厚的托潘加和月桂峡谷。在好莱坞山上，有许多封闭的私人社区，名人聚集于此，独享私人空间。对许多人来说，海边的空气和天气是至关重要的，这些人喜欢居住在圣莫尼卡、威尼斯海滩、马里布、曼哈顿海滩。

在圣费尔南多谷，你可以以比西洛杉矶更低的价格，找到更大的房子和庭院，同时也能找到好的学校、餐馆和购物。在一些社区如卡拉巴萨斯（Calabbasas）和希登高地（Hidden Hills），你甚至可以拥有马场。

马里布

在今后的专栏，我将介绍你应该感兴趣各种不同的社区。所以放松，让我们足不出户参观洛杉矶。当然也希望你能亲自来参观。

Susan Friedman专栏全集

洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

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2016年3月最新美国房价走势

美国最新房价走势

美国房价增速稳定。美国Zillow房屋价值指数显示，3月份全美房价环比上涨0.4%，同比增长4.8%。3月美国整体房租比去年同期上涨了2.6% ，增长幅度继续放缓。与此同时，3月份全美非农平均每小时工资同比则增加了2.3%。

3月美国七大都会区房价地图

3月份除波士顿都会区外，各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域依然为近期势头强劲底特律和西雅图都会区。与2月份相比，波士顿与旧金山都会区则出现环比下滑。

3月美国重点区域房价成交中位数

美国3月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中，旧金山市的房价中位数超过了110万美元，圣马刁的房价也超过了86万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高，中位数约86万美元。尔湾的3月成交价中位数也名列前茅，为77万美元。经济受到严重打击的底特律市依然处于无市无价的状态，3月房价中位数依然不到3.7万美元。

查看2016年美国每月房价报告

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