美国公寓合并的七大建议

如果你已经拥有一套美国公寓,对该地段、街坊邻里、施工人员以及建筑设施感到满意,而又想要更大的空间,那么你可以买一套相邻的公寓,这是一个非常方便的选择。

在纽约购买隔邻的公寓合并使用是常见的做法

对于公寓合并相关注意事项,我在此提供以下建议:

1、垂直公寓合并

即买下楼上或楼下的公寓,花费较高,因为需要结构性改造,添加一个楼梯。这就需要聘用一名结构工程师,提供如何打通上地板的细节。这需要给现有的结构巩固支柱,因此需要支撑图以便公寓大楼审查。审批过程通常需要较长的时间建设,公寓大楼方面也有旗下工程师审核你聘用的工程师的计算。施工时间也需要更长的时间也比相邻公寓合并所耗的时间要长。增加楼梯减少大楼的建筑面积。

2、流动空间

聘请一名建筑师很重要,他可以帮你弄清楚可以打通哪里让公寓衔接。建筑师可以帮你找到非支撑墙的位置,并提供了一些计划选项,显示最好在哪些地方打通墙壁。流动空间非常重要的。生活区和私人卧室通常是分开的。要让你可以很容易从玄关走到休憩空地。卧室通常位于远离公众生活区域。

3、干湿分离

对于把房子改建成浴室、洗衣房或厨房,大多数大楼都有一定的规则。这些用途的房间被称为湿房,都安装有自来水设施, 这些规则要求所有湿房相互隔离,以防漏水或发大水。这些湿房需要做防水工作,一旦漏水或发大水,可以帮助控制和减少损失。建筑师将研究你的公寓水管走线图,以确保你的新计划符合这些规则。

4、保留两间厨房

通常合并公寓时不允许保留两间厨房。一般可以很容易把其中一间厨房(湿区)改建成浴室或洗衣房。

5、建筑部

建筑部要求由建筑师或建筑工程师编制的一组计划。公寓大楼也必须批准该计划。这两个评审都需要时间。越快聘请建筑师开始进行规划,你就可以越快开始施工。

6、家具计划

确保建筑师或家具设计师为你提供一个家具计划。这将帮助确保当前家具与新家具相得益彰,门扇在适当的位置,墙上有足够的空间挂艺术品等,家具计划有时是后来添加上的。很多时候客户对门位置不满意,所以之前先计划好,会更好。

7、搬出去

施工过程中,尘土飞扬,气味重而且嘈杂。你要准备在施工前搬出去住。呆在那里会造成巨大的压力,因为灰尘和噪音难以忍受。

原文由Kai的合作伙伴达尼尔·伍格尔特尔(Daryl Wugalter)撰写

在纽约,非美国公民购置房产并不是什么稀奇现象。有些人是希望买一处临时住所。有些人的子女在纽约留学,他们希望帮助孩子毕业后在这里找到工作,还有一些人可能仅仅把在纽约置产看成是一个不错的投资机会。不管出于何种原因,在美国购置房产都要谨记五点注意事项。【阅读全文

 

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英国退欧风险缓解拯救英镑 数据疲软压制美元

美国商务部公布的数据显示,美国3月新屋开工年化月率为去年10月来最低水平,而美国3月营建许可总数也触及一年低点。这表明一季度美国房地产已经 开始降温,经济也大幅下滑。加上市场仍担忧美联储升息时间,美元指数震荡下挫,跌破94关口,创一周新低93.94。此外,美元兑部分商品货币周二触及 10个月低位,因对风险资产的购买意愿增强,美元兑欧元进一步下跌。

英国退欧风险缓解拯救英镑 数据疲软压制美元
英国退欧风险缓解拯救英镑 数据疲软压制美元

澳元兑美元触及去年6月以来最高的0.7827,纽元兑美元则触及 0.7055,也为去年6月以来最高。因油价上涨,加元兑美元触及去年7月以来最高水平。分析师称,石油输出国组织(OPEC)成员国科威特石油工人罢工 进入第三天,导致该国石油产量减少近半,推高了油价和商品货币。对中国经济增长的忧虑也得到缓解。他们称,美联储今年快速升息的可能性减弱。

分析师指出,最近公布的中国经济数据强劲,特别是制造业数据,缓解了对世界第二大经济体的忧虑。分析师称,美国楼市数据支撑了美联储将逐渐升息的预期,这打 击了美元兑欧元的近期走势。根据CMEGroup的FedWatch工具,联邦基金利率期货周二的走势暗示,交易员预计6月升息的机率只有18%。同时, 市场预计欧洲央行在周四的会议上不会宣布进一步下调利率,这也扶助推高欧元兑美元,欧元兑美元最新上涨0.57%,盘中触及1.1385的六日高位。

主要货币走势分析:

欧元/美元:该时段开于1.1372,时段内小幅回落,尾盘波动于1.1354附近。美元日内走弱,包括欧元在内的非美货币表现普遍较好,同时市场预期欧洲 央行会议将按兵不动,这也为汇价提供有效支撑。从技术面看,MACD绿色动能柱小幅收缩,KDJ指标向上靠近中线,显示汇价暂获上行动能。上行初步阻力位 于1.1392,进一步阻力位于1.1429,更关键阻力位于1.1473;汇价下行的初步支撑位于1.1311,进一步支撑位于1.1267,更关键支 撑位于1.1230。

英镑/美元:该时段开于1.4413,时段内最高触及1.4417后略微吐回日内涨幅,尾盘交投于1.4387附近。 英镑自本月以来首次升穿1.44,因两项关于6月份公投的的民调显示,英国留在欧盟的支持率遥遥领先,令英国可能脱欧的紧张情绪有所缓解,不过在英国央行 行长卡尼告诉议员,围绕公投的不确定性已经对经济造成了打击后,英镑小幅回落。从技术面看,MACD红色动能柱继续拉伸,KDJ指标深入超买区域,显示汇 价短时上行动能仍在释放。汇价上行的初步阻力位于1.4453,进一步阻力位于1.4510,更关键阻力位于1.4601;汇价下行的初步支撑位于 1.4305,进一步支撑位于1.4214,更关键支撑位于1.4157。

美元/日元:该时段开于109.29,时段内一度下探 109.00,随后再现反弹,尾盘盘整于109.27附近。美元兑避险的日元连续第二日上涨,因投资者转向风险货币。从技术面看,MACD红色动能柱开始 呈现,KDJ指标指向中线上方,预示汇价近期或延续涨势。汇价上行初步阻力位于109.54,进一步阻力位于109.87,更关键阻力位于110.27; 汇价下行的初步支撑位于108.81,进一步支撑位于108.41,更关键支撑位于108.08。

 

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美国费城大学城——房产投资高回报地

访房产投资专家田冬蕾

田冬蕾女士曾在中国深圳市经商,后获爵硕大学(Drexel University)金融硕士学位,毕业后在PECO能源公司工作了十年,当时就已经开始着手房地产投资。现在专精费城大学城房地产投资,并提供一条龙服务。针对现在中国留学生越来越多,访问学者、本科生、研究生、博士生,每年都在不断的增长……那么来美国后到底是租房还是买房好呢?针对目前中国、美国房地产现状以及如何应对等问题,我们专访了精专费城大学城附近房产投资的田冬蕾女士。

房地产是很好的投资领域,但并不是要把所有的钱都放在房地产市场里

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费城房市稳中带升

田女士介绍说,今年费城房地产稳中带升。在费城大学城一带,因为中国人更喜欢买新房,所以来看新房的华人很多。同样的房子,今年比去年涨了10~20%。保守一点说,在这里投资至少能保证您不赔。当然比起前两年买房,价格上的优势更少。

中国房市的泡沫现象

房地产是很好的投资领域,但并不是要把所有的钱都放在房地产市场里。田女士说:“我建议我的中国客户,包括我父母,最好把中国的投资拿出来一部分。 因为不论从大的经济格局看,还是从租金收入和房价比例看,目前中国房市都有很大的泡沫现象。在美国,房价是租金的100到150倍,比如出租10到15年 后,你可以用租金把房子买下来。然而在中国,用类推的方法,你可能要100年才能把房子买下来,明显的是房价高、租金抵。

所以我觉得在中国投资房地产风险非常大,房产投资只来自房子涨价,不能从租金获得现金流。卖房时,如果房市还在上涨,可能得到很丰盛的回报;但如果房价已在回落,你原先预计的所有回报都可能变成大泡沫,一下就破裂了。

在中国北京、上海、深圳等大城市,房价在过去几年不只是翻了几倍,甚至翻了十倍以上都不止。如果你的很多资产都在房地产里,我建议抛售一些为好。否则等房价不好时再卖,就卖不出去了。”

投资美国房地产的优势

目前国内很多资金外流已成一大趋势。田女士说:“我的国内客户越来越多。有的以前是孩子读书出来陪读,开始租房子,可租一阵儿,一算账:租一间每月 6百美元,4年下来要多少钱?买一个房子不更合算吗?。。。客户买房后,我可以帮客户出租,帮装修,提供一条龙服务。客户都很满意,有的接着就卖了第二套 房子。

昨天有个客户买下了第三套房子。她很感激我。刚开始儿子租房子住。现在有了房子后,儿子当房东,开始出租、管理样样通,成熟了很多,包括做卫生。她 的第一个房子25万美元左右,现在每月收房租近2千多,还有一间房没租出去。当然自己住的也不算钱。零用钱也不用跟爸妈要了。比在国内投资房产划算多了。 在深圳,250万元的房子,一月能出租5千人民币就不错了。这就是她为什么接连买了三套房子。因为的确把钱投资美国比在中国好的多。这些客户大多是用现金 买房。

有时我对客户说,在国内卖一套房子可以在这边买几套房子。有个客户开玩笑说,在这边买一套房子的钱,在北京,上海只能买得起一个厕所!”

大学城投资房优势

凭在大学城做房产服务多年的经验,田女士认为在这里投资回报率很好。她说:“房产投资将不停的有现金收入。这些钱要是放在银行,钱只能是越花越少。 在大学城买房风险小:一是房价低。二是地税低。比如50万美元的房子一年地税才360美元,而普通单元房一年要5千多地税。三是租金收入高。比如50万美 元的房子,每月可收3~5千租金。我觉得在大学城的房产贬值的可能性很小。所以在大学城投资买房回报会更高。

在国内有的父母快退休虽然手里有点钱,但要想在北京上海买房子简直是天方夜谭。可是到这边来有很多选择。当然买大房子可以自己住,但可能不容易赚到钱,费用也高,只适合租给一家人。但买大学城那样的房子就可以同时租给好几家。

 

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纽约房地产市场已泡沫化了吗?

今年,大家一直在谈论纽约房地产市场会否泡沫化,但是在2016年第一季度曼哈顿的销售数据反映纽约的房地产热潮依然持续。(相关阅读:纽约房租

第一季度曼哈顿房产销售

根据道格拉斯艾丽曼公司 (Douglas Elliman)第一季度曼哈顿销售报告指出曼哈顿公寓的平均价格今年历史性的突破了200万美元,同时中位房价现在已经达到1,137,500美元(这仅是1.1%低于2015年第四季度创下的纪录)。这些数字虽然非常惊人,但是这也包括在过去几年前所签署的期房如公园大道432号公寓,逐渐的在一月开始交房(第一户公寓以$1775万交易)。该报告指出,新建设的公寓销售比去年同期上涨了94%,当中有三分之二是高级公寓。

在TOWN Residential的报告中也显示相同的结论,平均价格创下了历史新高。在曼哈顿二手房市场的中位价为95万美元比同年时期长了7.3%,而二手房占了曼哈顿的房地产的78%,这数据也真实的反映了整体市场的表现。

可是根据Zillow网站的数据显示,美国整体的中位房价为208,226美元,曼哈顿比全美国的中位房价高很多。尽管在2016年初华尔街的股市动荡,纽约的房地产还保持了增长,这意味着纽约房市拥有稳固的动力。正当许多国际买家还是对纽约市的前景很有信心,小投资者也不甘示落的购买中端房地产。

在莱坊今年的《财富报告》中提及,纽约房地产因为价格上涨和低融资成本结合的优势,开发商在毫宅市场供应有持续的增长。随着市场向买家倾斜,许多地区的毫宅价格增长潜力将有待重新评估。

纽约的租赁市场

曼哈顿的租金终于出现了相反的效应。在道格拉斯艾丽曼公司今年三月的租赁报告显示中位租金比去年同月下滑了2.8%报$3,300。房地产评估师,乔纳森·米勒指出出租房源比去年增加了两倍,如果纽约市的经济没有太大的强化的话,空置率将会提升。不过,暂时的数据只是意味着租金已达到了承受能力门槛,很有可能在未来的日子里不会有太大的起落(当然,这不包括未来经济危机所带来的影响)。由于过去几年里,曼哈顿有大量的房子都被国际投资者买下变为出租房,这使得曼哈顿的租赁市场出现了很大的竟争或需要更久的时间才能租出去,尤其是下城的金融区或东村。近期,有很多业主都愿意为房客承担经纪费或免付一个月租金来吸引房客,希望能让房子更快的租出去。

与买房市场出现同样的现象,在中端的市场租金增长仍然是很强劲的,有谁不想租到又好又便宜的房子呢?在布鲁克林的租赁市场比起其它地区有明显的涨幅,曼哈顿和布鲁克林的中价租金距离只差$525报$2,775。租赁市场的高峰期是在5月和9月之间,在这期间会有很多国际学生,工作调遣或因为租约到期想换房子的房客。选对好的房客是非常的重要,一般房地产经纪都会为客人的房子招租和审核房客的收入和个人质料。有很多房客因为不符合审核机制而被逼到比较便宜的地区,而布鲁克林或皇后区就成为了抢手货了。 

综合了各方面的报告,曼哈顿的房地产已达到了最高纪录。在过去几个月里受到许多负评的阴影之下,数据证明了市场还是保持着平稳的状态。不管买房或租房,纽约永远是一个有市有价的国际大都会。

 

Anthony Tam专栏全集

Anthony Tam开启您的纽约房地产之旅

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2016美国投资看点:你的机会在哪里?

时光如梭,2016年第一季度已悄然而过,4月份也过去一半,回顾过去几个月,若用惊心动魄一词来形容市场表现毫不为过。经济、货币、股市及石油之间彼此关联,互相影响,接下来的三个季度里, 投资者应如何看准大局稳健投资呢?

2015年12月16日,美联储宣布将联邦基金利率提高25个基点,联邦基金目标利率将维持在0.25%至0.50%之间,这标志着美国自2006年6月来正式开启加息周期,在耶伦高调宣布2016年将会按部就班加息四次地同时,也开启了市场的第一波下跌行情,好在之后有所反弹。但是新年伊始,油价便率先开始发难,在伊朗拒不减产的高调言论下,油价一搓再搓,屡创新低。随后以银行业为主的2015年第四季度财报表现不佳,更是为虚弱的股市火上浇油,以至创下了美国股市有史以来最差的开年记录。好在之后在沙特与俄罗斯虚虚实实的冻产谣言中股价开始反弹,这也让美国股市压力倍减。

本以为会就此别过危机,可是谣言终究是谣言,当市场对这些信息免疫之后,新一轮的下跌再次来临,并伴随着大量石油能源公司的破产瓦解,一时间能源公司的债务违约问题风声鹤唳,能源巨头Chesapeake(CHK)的破产重组就是最好佐证。 2月11日油价一路跌至新低26.21美元,创下13年来的新低。

就在市场哀鸿遍野之际,反弹却来了,而且是报复性且具有持续性的反弹。截至今日,三大股指纷纷扭亏为盈,油价重回40美元时代。究竟是什么样的原因促使这波上涨行情呢?大量的空头回购形成了一种触底反弹的行情,使得不少投资人逢低进入。期间银行也是一个原因,美国能源公司在银行的帮助下大举承销发放股票及债券集资,总额约达90亿美元,缓解了很多危机公司的燃眉之急。另外,美联储的暂缓加息,耶伦出乎意外的鸽派发言更是推动股市上扬的直接因素。

总之,过去几个月的行情确实让不少投资人多少有些失措,不知接下来的投资方向应进行如何调整,下文将分析一下未来可能发生的几种情况。

美股市场

若想知道股市的去向,关键还要看美联储的下一步动态。从美联储最近公布的“DOT PLOT”来看,今年加息已由四次削减到两次。美联储之所以迟迟按兵不动,其实并非美国经济不好,而是基于对全球经济的担忧。通俗点解释, 欧洲、日本、中国等重要经济体系都在纷纷的进行货币宽松政策,欧洲、日本甚至很有可能在现有负利率的基础上再加大宽松,美联储不加息便已经等于美元较其它货币升值,更何况加息呢?结果一定会使美元强上加强,美元走强后进出口行业会遭受重挫,还会降低海外对于石油的需求量,这都是美联储所不愿看到的,所以全球因素导致美联储暂缓加息步伐。因此若美联储继续暂停加息,那么大盘还有持续上涨的空间,股票市场则还有投资的机会,大宗商品类黄金也可作为投资对象。

另一方面,美国的各项数据表现强劲,当属一家独大。非农数据,通货膨胀,GDP数据都在按部就班的超预期发展,其实已经具备了加息条件。所以当美联储继续迈步加息时投资人也无需恐慌,虽然美国股市会下跌,但加息后可以看多美元,美债收益率也会提高。

黄金走势

在这里需要提及一下黄金,黄金与美元的走势息息相关,而且走势基本相反。美元涨、黄金跌,反之,美元跌、黄金涨,但是当遇到危机时刻,或者市场避险情绪高昂时,美元与黄金会同时上涨。

美国地产

2015年美国房产走势依然乐观,以纽约曼哈顿为例,新屋销量年增61%,仅布鲁克林部分地区房租涨幅竟高达31%。虽然第一季度部分地区房屋价格增速相对放缓, 但是长期来看美国的地产领域仍有非常大的需求。 随着城市中心人口继续的增加,千禧年代逐渐进入生儿育女年龄以及相对于租房成本价格不断上升而购房者收入增长缓慢甚至是停滞的情况下, 更多人会考虑买房。根据亚美置业报道, 自从2012年以来, 在全美100个大都会区,买房均比租房更加划算。然而在纽约等类似大都市房价的持续攀升,对于普通收入的首购族来说,支付买房首付金依然困难非常大。然而长久来看,随着经济的发展、大都市人口的增加、千禧年购买力逐渐的增加以及建立家庭的需要等,对于地产来说需求依然明显。

原油方面

原油方面,4月17日举行的多哈会议将会极其重要,但是结果应不会太乐观。最大的阻力在于沙特和伊朗的立场冲突,伊朗同意冻产的可能性微乎其微,伊朗曾多次表态,在产量达到制裁之前的水平时,不要提冻产的话题。一个不和谐的声音,便会影响整个会议的结果。因为当前的情况下,石油的价格不是重点,市场份额才是这些产油国最为重视的标的物。失去了市场份额,再高的油价也弥补不了之中的损失。

再考虑到美国方面,页岩油是中东产油国的劲敌。此一轮的油价下跌,沙特也有打压页岩油增长的因素在其中。沙特在短期已经赢得了胜利,成功遏制了美国页岩油的增长之势。但是长期来看,这终究不是长远之计。因为页岩油是以高端技术为主,而技术只会日新月异。目前美国近一半的页岩油产商运作低效,但如果油价能保持在现有水准,一年之后,低效的产商便会降低至20%﹣30%。技术进步是一种趋势,沙特的价格战只能逞一时之快。这就是为什么原油很难有上涨的动力,市场份额是命脉所在,中东产油国绝不会放弃市场份额。所以油价下跌,应是长远看来的一个趋势。

“根据麦肯锡的2016预测, 向海外投资的中国投资者目前除了地产之外, 越来越向其它领域来将其投资多元化, 分散风险,瞄准更加稳定的产品和领域。在这些领域中, 石油和天然气是不少来自于中国投资者的优势选择。”来自于Texas Oil & Gas Management的Anton Gloster是石油投资领域的专家,其公司主要勘探石油和天然气,而Gloster对石油领域投资业绩在近年内平均都保持两位数的回报,有的石油投资项目甚至能够达到10倍以上。

“投资石油和天然气将是一个长远的战略,中国是进口石油大国,对于能源的需求是长期的。”

再来看看美国股市本身的情况,根据标准普尔提供的数据,2013年上半年标普的平均每股收益为88.5美元,比截止2015年12月31日的收益高出2美元。 2013年六月S&P 500的收盘价为1618美元,而今天S&P 500的价格为2075美元,上涨28%。股价上涨当然是多多益善,但是股价上涨,却未能带来相应的回报,这就是问题所在——付出与所得不成正比。现在比起2013年,相当于投资人多付出了450美元,但所得利润却在下滑。市盈率(P/E)方面,目前S&P 500的市盈率为24.5,而2013年6月为17.8,同样上涨了37%。事实上,2013年17.8这一数值较比往年历史数据已经显得较为昂贵,已经高于了平均数值13%,现在的市盈率更是高于历史平均的55%,距离2000年及2008年经济危机时的市盈率只有一步之遥。从美国股市的自身角度来看,风险不仅没能消除,反而还有形成泡沫的势头。

海外方面,来自于中国的影响也会波及美国股市。 2013年中国的经济增长为7.7%,属于最巅峰的时期,为美国及全球企业带来了巨大的利润点。但自此以后涨势便有所放缓,目前数字为6.8%。预测中国未来的经济增长还将继续放缓,这一定会波及影响美国企业的利润,当这些利润下滑反映在年报、季报时,股价就会做出相应的反应,然后蔓延至股市。

总之,目前最能明确判断走势的方法就是紧紧盯住美联储的动态,若不加息,继续鸽派,那么问题还会被暂时掩盖住,股市、黄金还有上涨机会;如选择加息,那么即可坚定的看涨美元。所谓牵一发而动全身,不过如此。

原文由禹含的合作伙伴——纽约财经新闻媒体从业员Josephine Xing撰写

 

刘禹含专栏全集:

资深媒体人刘禹含专业深度解析纽约房地产

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王健林95层的芝加哥万达大厦 售价$1710万

王健林芝加哥建豪华顶层公寓 售价$1710万
大厦高达95层的大楼将近有1200英尺高,其中包括酒店、公寓和商业空间

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取代李嘉诚成为最新亚洲首富的中国大连万达集团董事长王健林目前正在美国芝加哥建最昂贵的顶层公寓。 这栋高达95层的芝加哥万达大厦(Vista Tower)预计在2020年竣工,届时将成为芝加哥第三最高建筑。而这栋面积为7000平方英尺的顶层公寓目前售价为1710万美元。

这栋在建的芝加哥万达大厦是由大连万达集团与总部位于芝加哥的开发商麦哲伦发展公司(Magellan Development Group)联合修建,其位于芝加哥东湖岸旁边,由建筑师珍妮.江(Jeanne Gang)设计,高达95层的大楼将近有1200英尺高,其中包括酒店、公寓和商业空间。

据彭博社报道,这栋大厦的复式顶层公寓由万达大厦的第92层和93层组成,全部安装落地窗,坐拥360度全视角城市景观,公寓下层的主洗浴室带加热地板及浸泡浴缸等,而且装饰也是极其奢华的。

如果该栋复式顶层公寓以1710万美元售出,将会打败芝加哥最昂贵住宅房地产的记录。之前位于芝加哥川普大厦(Trump Tower)89层的复式顶层公寓,2014年以1700万美元的价格出售,而出售之前该公寓的价格一度被炒高至3200万美元。

据美国在线房地产网站Trulia统计,目前在芝加哥房地产市场,该栋复式顶层公寓价似乎昂贵,其价位可以与位于黄金海岸的12,000平方英尺的豪宅相比。

不过,对于王健林来说,1710万美元还不及他个人财富的0.05%。彭博亿万富翁指数(Bloomberg Billionaires Index)估计王健林的身家高达317亿美元(约20,154亿元人民币)。

报道指,王健林的大连万达集团近年来在全球展开了大收购,其中包括26亿美元收购美国第二大院线集团——影院连锁公司AMC Entertainment Inc.,以及用35亿美元收购好莱坞最大制作公司美国传奇影业。

麦哲伦发展公司美国市场营销总监罗斯克(Jim Losik)说,近期市中心的公寓房再次吸引购房者兴趣,许多空巢老人(empty nesters)出售自己的“大房子”搬进市中心的豪华公寓。

对于这栋昂贵的复式顶层公寓,吉姆说:“很显然,是一个很有钱的人才能买下的,也许他是个美国人,也可能是某个对投资芝加哥房产感兴趣的人。坦率地说,考虑到我们和万达集团的合作关系,如果这栋公寓被一位亚洲买家买走,也不足为奇。”

 

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(互联网资讯综合整理)

关于在纽约置产时如何购买保险的几个要点

基本要点是,在美国,保险单涵盖财产保险责任保险。财产保险针对的是对财物或公寓本身的有形损坏,责任保险针对的是对被保险人提起的诉讼,无论是在房产内部还是外部。了解如何选择保险很重要,因为虽然价格方面需要着重考量,但如果房产所在地因遭遇焚毁而必须从头重建的话,足够的承保范围也很重要。在美国,必须遵守建筑法规,产权公寓和合作公寓在这种情况下需要及时、恰当地重建。对被保险人来说,选择在价格和承保范围之间适度平衡的保险单非常重要。

在美国,诉讼很重要。美国是一个喜欢通过诉讼解决问题的国家,尤其是在经济低迷的情况下,人们都在想方设法捞钱——这些人总是对金钱趋之若鹜。我能举出的关于诉讼最基本的例子是在公寓内滑倒。对象包括在大型派对上饮了酒或未饮酒的朋友、UPS送货员、公寓管理员、地产经纪等。这些人在公寓内滑倒并摔伤的话,会选择起诉屋主。在这种情况下,对方律师可以选择查看资产清单,包括所有储蓄账户、退休金账户、当前已购房产及其他财产等(通常仅包括在美财产)。理想的情况是,被保险人/屋主的保险金能够抵消所有赔偿金额。

房屋保险单的处理流程很简单。它要求就房产和屋主进行初步会谈,并根据在美房产的多少设定48到72小时的周转时间。我知道在美国办理房产过户时需要购买保险,我希望您可以尽可能容易地办理过户。

为何选择代理商而不是State Farm保险公司Allstate保险公司

通过代理商投保和直接向State Farm保险公司或Allstate保险公司投保有一些不同。我们称State Farm保险公司或Allstate保险公司为“直营商”,也就是说他们只销售自己的产品。这些公司能够迎合大众,在大都市区以外是最有竞争力的保险供应商。但他们在公司或其他实体投保、高保额个人投保、客户服务、理赔服务或专属保险经纪方面存在局限。

你正在进行房屋翻修或改建吗?

在房屋改建方面有一点需要注意。如果屋主正在进行房屋改建的话,他们需要签订改建保险单(称为改建者风险保单)。该保险单区别于屋主保险单,是特别针对房屋改建的,因为改建中的房屋风险敞口更高。如果常规保险公司的调查员发现屋主在没有签订改建保险单的情况下进行房屋改造的话,屋主保险单将立即作废,直至改造完成。保险公司仅在房屋改造开始前提供改建保险单——一旦改造开始,他们将不再承担风险,因为风险敞口已经存在,诉讼也可能已经展开。

原文由Kai的合作伙伴唐娜·霍金斯(Donna Hawkins)撰写

美国买房购买保险固然是重要的一环,选择一位优秀的经纪人其实也是一门艺术!由洛杉矶顶级经纪亲自向你授课。【阅读全文

 

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选择优秀豪宅经纪人是一门艺术!洛杉矶顶级经纪亲自授课

美国豪华房地产的买家与卖家应如何选择最好的房地产经纪人呢? 

你的时间丶私隐和住所都是十分宝贵的。但是,买卖房屋或公寓的整体过程还是其中一件最费时及欠缺效率的事。那豪华房地产的买家和卖家应如何稳选一个专业的经纪人,去确保一个顺利并最能迎合他们需要及品味的有效益交易呢?

基础入门  

很多经纪人都十分努力工作,找“一位”房地产经纪人并不是那麽困难。但当有成千上万的经纪人在脸书上翻墙拉客,到哥尔夫球会所接触富豪,又以自己的面孔作招徕时,是你应如何选择适合你的那个呢?

  • 网络搜寻
  • 别人推荐
  • 寻找专门处理你所需交易类型的
  • 与他们会面

谢绝销量的炒作。询问有关他们的价值观丶经营手法,和看看他们是否用心关注对你最重要的要素。 

寻找一个在这个行业受欢迎和被受尊重的房地产经纪人。找一个行动性和经验有适当平衡的经纪人。确定你知道你将会和一个怎样的人合作。 一些具名气的代理拥有庞大的团队,假如你会被安排与公司的新手共事,那单靠广告牌上的面孔去选择并非一个好主意。

升级技巧:你也要明确表现你作为优秀顾客的角色。列一张清楚说明你所需所想的清单,显示你已准备充足丶有能力及认真行动。

给豪宅买家

找一个欣赏你挑房品味的经纪人是关键。如果你会从远处购买物业,或者要飞往纽约丶洛杉矶丶中国香港,或摩洛哥当地视察,你的经纪人一定要精挑细选,紧慎策划看房名单。如果他们从一开始已经挣扎,那之後亦难以改善。

给豪宅卖家

准备检阅所有将用於销售你的豪华房地产的推广资料。有些经纪人和房地产代理会做的比别人多,而且有更高质量的营销队伍丶工具以及其他材料。确保推广资料提及到你具体的邻里环境,包括针对你物业所作出的详细比较。即使是这个星球上最宏伟的住所,我们都需要付出努力丶投入丶专业知识和人际网络,才会带来成功及有效益的销售。

因此,如果经纪人的人际网络是成功的要素,豪华房地产的卖家如何确保他们所选的代理人拥有合适买家的联系呢?

参考符合你的价格范围和地段的详细成交纪录,以及准备该社区长期参与纪录。此外,你会想你的经纪人拥有全球性的网络,所以请询问你的经纪人有关他们与其他市场的代理商和公司的合作关系。例如,作为经纪人我会每年透过众多的房地产活动与潜在买家交流。此外,透过与一个精英房地产网站合作,它将我和所有豪华房地产市场最顶尖的经纪人联系起来,我的未来买家可能来自那里。

精明的业主也知道销售楼盘只是经纪人工作的一部分。经纪人在筛选潜在的买家上,并在此过程中保护您的个人财物和资料安全都担当相当重要的作用。试问您的经纪人有一个系统处理这方面吗?

给豪宅租户

或许你还未准备好置业,或者只是有特别需要暂时租住豪华房屋一年。你的时间丶私隐丶和低压力指数的重要性,可能对你现在和买一间一千万的房屋无异。可惜,并非所有高端房地产经纪人都想处理租户个案,或者起码对租户的服务质素和投入度会有所不同。找一个对任何工作性质一视同仁,并会投放同等努力的经纪人。

给豪宅投资者

越来越多高素质的人仕、基金经理,甚至名人以房地产作为一种投资,一些正在参与非常活跃的房地产投资和高档住宅炒卖。然而,没有多少房地产经纪人乐意与投资者工作,尤其是在豪华住宅的市场;其他的经纪人则纯粹跟不上最新的趋势丶现今投资者所使用的工具和策略。针对性寻找一个欢迎投资者的经纪人去处理你想进行的买卖,甚至可以作为顾问为你带来额外的收益。

现在了解过如何挑选最出色的房产经纪助你达成美国购房梦,那麽【到美国置业的五大注意事项】你又听说过吗?居外【名家专栏】的另一位专家Kai Wong为你撰文解析!

 

原文由Malte的合作伙伴Jade Mills撰写。拥有超过40亿美元的房地产销售的事业,Jade是比华利山(Beverly Hills)丶贝莱尔(Bel Air)丶 荷李活(Hollywood)丶 和马利布(Malibu)——令人梦寐以求的洛杉矶一带领导的房地产经纪人。Jade一直与顶尖的名人丶科技公司创办人及商界领导人共事,她以优秀的销售纪录丶国际性的成功丶还有诚信和专业态度而世界知名。若想与Jade合作,请发邮件至 homes@jademills.com 。

 

Malte Kramer专栏全集:

Luxury Presence CEO号召世界上最成功的房地产经纪人

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论,亦可邮件至 malte@luxurypresence.com Malte零距离交流。

 

 

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居外发布2015年4季度全球房价报告:欧洲和北美全面回暖,亚洲和中东大幅放缓

居外发布2015年4季度全球房价报告:欧洲和北美全面回暖,亚洲和中东大幅放缓全球领先的中文国际房产平台——居外网,最新发布了2015年4季度的全球房价报告。 全球房产市场目前存在两极分化的局面,欧洲和北美地区大部分国家仍然保持强劲发展态势,但亚洲和中东的涨势却大幅走弱。已发表 2015 年住房市场统计数据的 41个国家与地区中,有 31个出现房价上涨(通胀调整后数据)。从名义数据来看则共有32个国家与地区的房价上扬,下跌的国家与地区只有9个。

居外发布2015年4季度全球房价报告:欧洲和北美全面回暖,亚洲和中东大幅放缓

最佳表现:土耳其囊括2015全年与单季度最大增幅。

在2015 全年地产调查中,五大涨幅最大的市场分别是:土耳其 (+14.32%),瑞典 (+12.34%),卡塔尔 (+10.61%),罗马尼亚 (+7.74%)和德国(+7.62%)。

房价年比下滑幅度最大的市场为:俄罗斯 (-15.35%),埃及 (-14.22%),阿联酋 (-14.09%) 和波多黎各 (-14.09%)。

欧洲:

欧洲地产市场全面回暖。 本次全球调查中十大表现最强劲市场,有 6个位于欧洲。总体而言,在已公布 2015 年地产数据的 23个欧洲地产市场中,有 19个房价上涨,这也是自全球经济危机后最高的统计数字。

亚洲:

亚洲住房市场开始降温。在已公布 2015 年住房统计数据的 8个亚洲市场中,有 6个市场的价格上涨,但增长力度走弱。此外,只有 2个市场的表现好于2014年。部分亚洲国家的地产价格下行。在2015 年公布数据的八个亚洲市场中,有 2个在该年度出现房价下跌现象。

北美:

北美住房市场开始走强。美国市场由于需求旺盛,住宅施工红火,令其保持了强劲的活力。标普凯斯席勒的全国季度调整房价指数在 2015 年涨 4.65%。尽管加拿大政府多次采取市场降温措施,该国的住房市场仍持续涨势。加拿大 11个主要城市的房价在 2015 年涨幅为 4.52%,高于上一年 3.47% 的增长幅度。

中东:

中东住房市场疲软。 在本次全球调查中,所有 4个中东住房市场在 2015 年的表现均弱于上一年。

新西兰:

新西兰的经济发展低迷,导致该国房价开始走弱。该国 2015 年住宅中间价格涨幅为 3.24%,低于 2014 年 4.6%、2013 年 8.02% 和2012 年 8.54% 的数据。新西兰房价在 2015 年 4 季度较上一季度实际下跌 3.52%。南非:

非洲:

南非的住宅市场再次放缓。尽管中等面积公寓的价格指数在 2015 年微涨 0.99%,但低于上一年同期 2.21% 的涨幅。2015 年 4 季度较上一季度上涨 2.18%。

拉丁美洲:

拉丁美洲涨跌互现。巴西的房价走势,体现了该国正在经历的经济和政治危机。圣保罗房价在 2015 年下跌 7.37%,相比之下,2014 年的数据为上涨 0.83%,2013 年涨 7.59%,2012 年涨 9.38%,2011 年涨 19.18%,2010 年涨 17.11%,2009 年涨 16.56%。2015 年 4 季度的房价较上一季度下跌 2.72%。

结论:

2015年全年,全球房市喜忧参半。相比2014年同期,多于一半市场的势头开始走弱。以美国与加拿大为首的北美与欧洲市场全面回暖;亚洲与中东则大幅放缓,多地区房价减速或下跌;大洋洲房价也于2015年底开始走弱。

居外提示:

本次调查全部使用通胀调整后数据,调查所涵盖的时间为 2015 年初至 2015 年 4 季度末。由于乌克兰房地产二级市场销售采用的是美元定价,我们在对乌克兰基辅数据进行通胀调整时,采用的则是美国官方发布的通胀率。

通胀调整的方法是将各个国家的名义房价变化除以当地同一时期的消费指数,消除通货膨胀对房价带来的影响。通胀调整后的数据更能反映真实的房市变动。

 

点击下载居外《2015年4季度全球房市观察》 报告

 

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在纽约买房就可以长期入读纽约的公立学校吗?

近年来,有很多父母都想把小孩送到美国接受优质的教育。孩子的未来对许多投资房地产的父母来说是一个重要课题,他们都以选择好学区为首要条件,但如何遇到一个好的学校呢?或这和房地产有什么关系呢?外国人能否就读美国(中小学)公立学校吗?

好学区的形成

在2015年,纽约市房产税占了全部所纳税款的42%,而房产税款被分配在制服机构(29.5%)、教育(27.5%)健康与福利(19%)和其他机构(24%)如交通,住房,公园等。由于房产税大多用于所在社区的学校建设,因而学区和房产形成了相辅相成的关系,学区越好房子越贵,房子的升值同时也让学校得到丰富的资金来运作。

在这个房价飞涨的年代,学区房的价格更是水涨船高,如果为了购买好的学区房,用“火拼”这个词都一点不为过。华人买房都很重视学区,可是有的房子虽然看起来离想去的学校很近,可不一定属於这个学区。美国法律规定,任何居住在某一学区内的孩子,都享有免费就读于该区公立幼儿园、小学和中学的权利。市政府或郡政府将辖区划分成不同区块,学区可具体划到每一条街、每一个门牌号,和行政区没有直接关系。

当你在进行看房时,你可向房产经纪提问有关房子的学区号(School District No.),有了这学区号,你可上网收集所属学校的学生出勤率、成绩或名学校排名的报告。在纽约,教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定:学校环境(包括学生出席率)占15%;学生表现,其中初中和小学根据学生英语和数学中的会考成绩衡量,而高中则根据学生毕业率衡量,占总分的30%;学生进步,包括学校是否有效地帮助学生取得进步,占总分的55%。你可到纽约市政府教育部门网站索取学校品质报告。

 

通过网络查到你孩子可上的学校后便可与学校联系。如果家长为了解决孩子的教育问题而购买学区房的话,一定要针对具体物业地址进行核查,孩子最终只能选择一所学区学校。如果赶上口碑好、排名靠前的学校,最则需要优先排号进入等待。如果当时的学期满额的话,你的孩子将暂时安顿在别的学校直到有空出的学位。

外国人能否就读美国公立学校?

美国公立学校由政府资助,如不是公民或有绿卡身份者,不能就读。唯一的例外是是美国政府主办的公立高中交换学生计划,规定美国公立高中接受国际学生,也就是F1学生,但是学生能够在公立高中学习的时间只有12个月,不能在美国延长居住。公立学校不得接受外国申请者作为独立的学生身份在公立学校长期学习。

此外,美国移民法律不允许持B1或B2旅游签证身份的人在美国K-12中小学注册上学。如果你身边有人说有认识的人的孩子持B1或B2旅游签证,都在美国上公立中小学上学, 你怎么说不可以呢?答案是事实存在的不一定都是合法的。持旅游签证到公立学校读书违反了美国移民法律,将来不但无法转换身份,延长身份,或者调整身份,一旦被发现最严重的后果可能会被递解出境。美国的公立学校学生注册入学时原则上是不查学生身份的,但学校办公室会复印学生的申请资料,包括护照等,所以是有记录的。

根据1982年的Plyler v. Doe案件的判决,非法移民的孩子可以在美国公立中小学上学。公立中小学不能拒绝非法移民的小孩的入学申请。在美国有很多非法移民的小孩都在公立学校上学,可是选择让自己的身份黑了是一条艰辛的路。就算在美国非法移民可以免费上公立小学到高中,他们上大学时很困难,无法申请助学金奖学金,不能在校内打工,即便上完大学,也没法在美国找到合法的工作。

 

Anthony Tam专栏全集

Anthony Tam开启您的纽约房地产之旅

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或邮件atam@townresidential.com或关注微信【anthonytam1】与Anthony零距离交流。

 

 

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