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资深经纪点评纽约房市近况：房价“一路狂飙” 后市仍有上涨空间

五六月纽约房价创金融危机后新高

2015年夏天的正式来临，让纽约房市领略到一阵热浪。2015年5，6两个月里房价一路上扬，曼哈顿平均价创2007年房产危机以来最高峰。曼哈顿和布鲁克林中间成交价各为137万和79万美金。自2011年房市危机以来，目前已进入第四个年头，纽约房价在这几年里虽时有波折但总体稳步上升。我的感觉是纽约房价还有继续上升的空间，主要在于纽约房市正走向供需平衡的临界点上，下面是简要分析。

截至2015年5月，曼哈顿（蓝色）与布鲁克林（黄色）的成交中位数走势。曼哈顿一路上扬，到了137万美元的新高，而布鲁克林较上月略有下降，但仍停留在较高水平。

纽约房市供需趋于平衡决定房价趋势

2012年以来，纽约房价之所以一路狂飙主要原因在于海外投资者的大量涌入，使得纽约房市供不应求局面加剧，带动了房价的上扬。不过，目前一直处于供不应求的状态正在逐渐消减，纽约房市正走向一个供需平衡的临界点。这个结论有两个“量”来得出：1、总交易量；2、房源供应量。

2015年3、4月份曼哈顿和布鲁克林两地主要房市指标。从中可看出，随着两地交易量的频繁，交易价格也都有所上升。

2015年第二季度的总交易量为2674桩，比一年前低了20%，可是比10年平均值（2619桩）还是高了2%。这说明市场虽然经历了快四年的复苏，危机时期形成的库存需求量还在被逐渐吸收的过程中，造成交易量超常的高，可是这个趋势在逐渐消失。

我觉得市场还有上涨的幅度主要是因为第二个“量”——房源供应量。根据公开信息显示，过去10年，纽约房市的供应量平均值是9个月；1年前，为5个月；现在是6、4个月。尽管还是处于供应紧张的局面，但看得出来，房市的供应量正在逐步增加，局面有望改善。

从以上纽约房市的关键指标可看出，尽管当前曼哈顿的平均价格早已超出危机前的峰值（要知道，美国很多城市还没有恢复到危机前的水平），但纽约房市供应紧张的局面一时难以解决。毕竟，纽约市的人口也在同步增长，据最新统计数据，现在的纽约市人口总数已也从2000年的800万，增长到了现在850万。纽约作为最具人气的美国第一大都市地位稳固。基于以上分析，我认为，在这样的局面下，纽约房价仍有上升的空间。

延伸阅读：不为人知的纽约秘闻

既然聊到纽约的历史，我们来看看这些最不为人知的关于纽约的秘密吧！

安邦保险新购入的WALDORF ASTORIA酒店地下还保留着一个秘密的火车站。在还没有私人飞机的100多年前，这是当时的各界名流入住酒店的通道。

Sam Horine/Gothamist

19世纪末这是唐人街的一条地道，让人们在黑帮厮杀的时候可以逃离现场。电影“纽约黑帮”描述的就是一百多前黑帮当道的纽约。

Michelle Young/Untapped Cities

著名的洛克菲勒广场有着每个人都知道的全世界最大的圣诞树，却很少有人知道广场的顶楼有一个极为精致的屋顶花园。花园不外开放，想要进去领略一下俯视第五大道的感觉，就要颇动一番脑子了。

Rockefeller Center

葛宜珉专栏全集：

葛宜珉详解纽约房产市场

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美国房产投资的潜力新股——养老地产

在发达国家人口老龄化的现象普遍存在，在美国这样一个高度发达的国家，这个现象尤为突出。但是美国的养老产业一直被广大投资者所忽略。其实，养老类地产自1980年在美国初具雏形以来，已经历了35个年头。

在美国以房养老

养老产业一直以来都被广大投资者所忽略。事实上，在美国一些地区的养老社区甚至一直处于“满员”状态，养老院一房难求。其实这对想要投资美国房产的人们来说并不失为新的投资机会。在美国，养老类地产自1980年在美国初具雏形以来，已经历了35个年头。这35年的发展也使其成立了一套完整的体系与法规。

按照服务专业程度的不同，美国的养老类地产可以分为五种类型：

第一类是ActiveAdultCommunities and Senior Apartments，这类型养老地产主要以公寓为主，要求入住老人在55岁以上。主要提供的服务有日常娱乐活动，丰富老人的生活。

第二类是比ILFs提供更多服务的Assisted Living Facilities，简称为ALFs，主要群体有奥兹海默(老年痴呆症)患者等没有生活自理能力的老年人。

第三类主要为老年人提供家政服务，三餐和交通，叫做Independent Living Facilities，简称为ILFs，也被称作congregatecare facilities。这类地产大多是出租的为主。

第四类可提供最高等级服务的社区，Skilled Nursing Facilities，即SNFs，必须获得州政府的许可才能营业。主要为老人提供日常的医疗服务，出院后护理、恢复。这类社区的支出大部分由美国社会医疗保险承担(Medicare/Medicaid)。

第五类可以提供“一站式”服务，可以说是以上4种类型的综合体，叫做Continuing Care Retirement Communities，简称为CCRCs。社区内既提供医疗服务，也提供家政、三餐服务等，可以算作是养老类地产中的“顶配”。

人口老龄化严重，美国养老类地产市场潜力巨大

在1964年之前出生的人口已步入老年，这些都将使养老需求产生巨大的缺口，美国养老类地产的潜力巨大。

首先是二战后的婴儿潮，也就是1946年-1964年出生的人口，为美国贡献了8千多万人口，是美国有史以来持续出生人口最多的一代。根据美国统计局数据显示，这类人群占总人口的16.7%，每年支出达到2万亿美元。

然后是沉默的一代，大约有5千万人出生在1925-1945年的大萧条时代，他们其中的大多数已经退休。

最伟大的一代也就是1945年之前出生的人口，这一代人属于“二战老人”，他们中的大多数都经历过战争的洗礼。由于年事已高，这一代人需要更专业的护理。

投资不足，美国养老类地产供不应求

1990年之后，养老类地产的供给就一直处于下滑状态。到2002年，新建养老地产较1999年下滑了近80%，这一现象主要归结于投资者目标转移，资本输入减少。在过去的几年里，开发商重新重视养老类地产，新开工项目如雨后春笋。然而，这些新项目仍不能完全满足需求。

在需求方面，自2000年以来，65岁以上人口就一直处于与稳步增长状态。数据显示，每年约有50万人加入“65+大家庭”。根据美国统计局预测：2030年，美国65岁以上老人将占总人口的20%左右。人口老龄化也为养老类地产提供了发展契机，该市场将会从幕后走到台前，成为主流地产开发项目之一。

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迈阿密房产吸引国际投资者现金交易达半

据迈阿密房地产经纪人协会（Miami Association of Realtors）提供的数据显示，2015年5月，迈阿密独栋房屋和公寓的平均销售价格均呈两位数的增长，同时该地区住宅销售总量增加。

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住宅销量上涨

2015年5月，2014年曾刷新年度记录的迈阿密独栋房屋成交量，从去年同期的1215套增长到1276套，同比上涨5%；同时，该地区现有公寓销售量——去年在预售公寓销售量有所增加情况下仍创下迈阿密历史上第二高的记录，从去年同期的1489套下降到1450套，同比降幅达2.6%。总的来说，2015年5月，迈阿密-戴德县住宅地产销售量2726套，去年同期2704套，同比微增0.8%。

获得抵押贷款购买现有公寓的买家仍然有限。迈阿密大量公寓建筑没有得到联邦住房管理局（Federal Housing Administration）贷款，阻碍了市场进一步扩张。据佛罗里达州特别行业管理署（Florida Department of Business and Professional Regulation）和联邦住房管理局今年早些时候发布的统计数据显示，迈阿密-戴德和布劳沃德县的8523套公寓建筑中，只有29 套获得联邦住房管理局贷款批准。也就是说，该地仅有0.034%的公寓建筑获得联邦住房管理局贷款，而美国的平均水平是30%。

房价中值呈两位数增长

2015年 5月，独栋房屋价格再次增长，尽管该数值连续三年同比增长，但仍保持在2004年负担得起的水平。同时，公寓的价格也有所增长，在过去的48个月内已有47个月录得增涨。2015年5月，独栋房屋售价中值同比上升了12.8%，达到28.2万美元，去年同期为25万美元。同时，公寓销售价格的中位数也上升了11.1%至207,250美元，去年同期为186,500美元。
据全美房地产经纪人协会（The National Association of Realtors）发布的2015年国际客户购房活动概要（2015 Profile of Home Buying Activity of International Clients）显示，迈阿密住宅价格比其他类似的全球城市要便宜得多。该协会以全球房地产指南（Global Property Guide）所调查报道的价格为依据，对众多国外城市120平方米的公寓的成本进行分析，并且与美国几个主要城市的公寓平均价格相比较。该协会指出，迈阿密-劳德代尔堡-迈阿密海滩地区购买一套120平方米的公寓要耗资149,900美元。伦敦同样面积的公寓价格高达960,840美元，中国香港776,280美元，和纽约高达160万美元，相比迈阿密高出至少5倍。

迈阿密房产现金买家数量两倍于全美平均水平

2015年5月，迈阿密已完成的交易中，现金交易占比49.5%，是全美平均水平的两倍以上。全美房地产经纪人协会指出，全美只有24%的房屋交易是采用现金支付。而2014年5月，迈阿密现金交易占比更是高达56%。迈阿密高现金交易比例再次反映南佛罗里达对国际购房者的吸引力，国际购房者往往在购买房产中全部用现金支付。

2015年5月份，迈阿密房产很大一部分的已完成的现金交易是涉及公寓，比例为63.9%，而独栋房屋销售占比33.2%。

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美国买房各地售价和要价你清楚吗？

在美国买房，地点最为关键。在某些房地产市场，购房者以不到上市价格的一半买到了房子，而在其他地方，售价则远远高于要价。

美国人买房的价钱只是要价的82%

据报道，RealtyTrac的数据显示，平均而言，在全国范围内，美国人买房的价钱只是要价的82%。在加州一些房地产火爆的地区，房屋的售价要高出售价的15%。但在佛罗里达州坦帕市，房屋基本上以挂牌价的53%的价格售出。

那么，在哪些地区售价远远高于要价，而哪些地区相反呢？

美国各地的房价

伦敦地铁将开通夜班车周围房价走势分析

伦敦市交通局正式宣布，将于9月12日起，正式开通五条线路的夜班地铁服务。这五条线路分别为Jubilee、Victoria、Piccadilly、Central和Northern地铁线。

按照TFL(Transport for London，伦敦交通局)关于交通便利程度和房价的关系研究显示，通勤时间每减少5分钟，平均房价就高出约10万英镑。因此，任何一条加开的夜班车、新修的地铁所节省的旅途时间，都将以房地产价格上升的形式兑现。

初期开通夜班车的线路，将局限在每周五和周六两个夜晚，如果运营成功，将会考虑其它夜晚或其他线路的通宵服务。其中Jubilee、Victoria、Piccadilly、Central四条线路的夜班车为每小时六班，Northern线每小时为8班车次。

伦敦地铁将开通夜班车周围房价走势分析

Jubilee与Victoria线路最为繁忙增开沿线将增加2000个就业机会

伦敦夜间地铁线路开通具体细节：

1、Jubilee and Victoria lines全线运营，每10分钟一趟车。

2、Central line：White City和Leytonstone站之间，每10分钟一趟车;Ealing Broadway到White City、Leytonstone到Loughton/ Hainault之间，每20分钟一趟车。其它区间暂不运营夜班车。

3、Northern line：Morden和Camden Town之间每8分钟一趟车;Camden Town 和High Barnet / Edgware之间每15分钟一趟车。其它区间暂不运营夜班车。

4、Piccadilly line：Cockfosters到Heathrow Terminal 5每10分钟一趟车;其它区段暂不运营夜班车。

伦敦交通局预计，从半夜00:30到凌晨6点，将会有18万人次乘坐夜班车。和公共汽车相比，平均节省时间20分钟，最多能节省60到90分钟的旅行时间。平均节约的出租车费用为18英镑，最多可达110英镑。

夜班车的开通，将为伦敦经济增添3.6亿英镑的产值，增加2000个就业机会，其中1700各岗位直接产生于餐馆、酒吧、剧场、夜总会等娱乐服务场所。当伦敦成为不夜城，经济向好，夜班车地铁沿线的房产将更加抢手。

Victoria线全线成为“不眠地段” Vauxball站将成为伦敦重建项目核心

建于上世纪60年代的维多利亚线地铁曾是伦敦50年来第一条全部使用新列车的线路。它覆盖伦敦交通1、2和3区，就每英里的平均旅客数来说，维多利亚线是众多线路中最为密集的线路，每年输送2亿名乘客。

此外，它还是唯一一条全部在地面以下运行的主干线路，因此站点也更为密集。

值得注意的是，Vauxhall是维多利亚线在泰晤士河南岸的第一站，也是伦敦最大规模重建项目的核心。未来，面积450英亩的九榆新区项目将打造一个全新的河畔居住区。

同时，备受瞩目的中国房企开发项目“伦敦one”也紧邻Vauxball，坐落在泰晤士河畔。仅需步行5~10分钟，消费者就可到达Vauxball地铁站。随着，该站周围众多住宅群的重建与开发，房价预计将在未来五年内增幅超过15%。

“伦敦ONE”项目也是中国房企在欧洲投资的最大单体项目。该项目共提供439套住宅产品，而一期推出的66套住宅产品一经推出已全部售出。在二期楼盘销售期间，“伦敦ONE”泰晤士河畔公馆受到了全球投资者的广泛关注。

Finsbury Park也是维多利亚线上房价较低且交通便利的地区。新建的公寓项目主要吸引的是那些希望感受到都市节奏的单身人士或情侣。

如果不考虑它不够华丽的外型，Tottenham Hale还是一个值得关注的区域。重建工程将使这里焕然一新，目前这里还是伦敦三区内房价最低的。

美国房产内部人士深度解读：美国房地产业务是如何运作

业内人士分析：美国房地产业务是如何运作

像大多数公司一样，我们试图用简洁的表现，干净的小册子承载着每一个我们希望推动的机会。我们很少（如果有的话）公开一个物业是如何从开始到进入最终市场这一征程的关键细节。例如，我们不谈论从何处找到房源、房屋曾经的状况、谁在交易过程中房产增值，及利润是如何被分配的。

今天，我将采用我们通常做广告的方法，向您展示美国房地产业务是如何运作的。它远比你所看到的纯粹的上市房源信息和你所相信的交易历史，更为复杂和多层次。

想想你最近买的任何一件东西——它可能是一顿饭、一张机票或一件家具。不管是什么，当最终产品到达到您手中时，各种各样的专业人士都有赚到生活费。房地产也没有什么不同。

在这里我将写下美国房地产市场里每一类关键参与者的特征、他们的动机以及他们如何从投资者手中赚到钱。

我喜欢在房地产行业工作，但它可能是一种非常混乱的生意。我在很久以前就领悟到的一点是：那些以最低价买到房产的人，通常值得拥有这些房产，因为他们要承受更多的风险并投入大量的工作。下面让我来解释一下。

有许多不同类型的人涉足房地产。但如果用一句通俗易懂的话来总结，可以说美国的房地产行业是由房源供应商、修缮投资客、房地产经纪人和房东，这四类参与者所组成。他们有着非常不同的商业模式和动机。以下是每一类参与者的简要说明：

第一阶段：投资大鳄——房源供应商

这里所说的房源供应商，是那种抛头露面找房子的人——他们在任何可能的地方寻找交易机会，包括房屋拍卖会。他们中的很多行为，比如在灯柱和街道角落贴上“我们现金买房”的告示等，已被我们熟悉。而他们中的另外一些人，每月都发出成千上万相似的信件，试图找出潜在的卖家和场外交易机会。

一些比较专业的房源供应商会避开直接营销，他们熟知当地县级法院的司法拍卖和Auction.com之类的大公司组织的民办拍卖的程序，并能辨识其中的陷阱。

虽然方式可能有很大差异，但一个房源供应商的主要目的还是促成合同交易。一旦做到了这一点，他们的首要任务就变成将地产迅速出售或转让给第三方，以获取利益，然后直接关注下一笔交易。美国的售房人员是在一个快速、批量化的环境中工作，他们中的大多数人不装修房子，也不将房子出售给要求更加苛刻的普通公众。

第二阶段：修缮投资客——重修后再出售获利

同样与中国的装修者不同，这类参与者擅长从房源供应者处买入原始房屋，即一手房源，然后进行必要的整修，使房屋增值，如更换新屋顶、新电气系统、新厨房和卫生间等，将房屋升级到可以出租或更宜居的层次。

除了要善于与卖家谈判，想在这一领域取得成功的关键，是要能够识别物业的哪些部分需要翻新、要花多少成本、要耗费多长时间以及翻新后的实际价值是多少。当然，管理现金流也很重要。

第三阶段：房地产经纪——必不可少的中间人

对房地产代理最好的形容是“中间人”。在大部分的房地产交易来里，房地产代理是买家和卖家之间的重要桥梁。他们通常在每次买卖中赚取3％-6％的佣金。他们有办法获得自己的专属房源，也能与其他房地产经纪人和经纪公司共享房源。从我们开始推销美国房产的一刻起，就与经纪人和经纪公司有密切合作。

第四阶段：房东——数以万计的普通买家

想想这些令人难以置信的统计：美国逾三分之一的住宅物业，都为房东所有。这些业主中，有的是拥有价值数百亿美元投资组合的大型对冲基金，还有的是拥有数百万美元投资组合的专业投资者。

另一部分业主是资金实力相对较小的购买者，是我们的主要客户。这类业主是普通人，有全职工作，他们将房地产视为将额外的现金和储蓄做生产性利用的一种方式。

通常，他们的计划是建立一个适度的房地产投资组合，以便生活发生变化时他们能有所依靠，例如遇到退休、或支付大学学费和大笔医疗费用的情况。除了极少数外，大部分业主没有时间和专业知识，来做售房开发商和房屋装修者整个工作日做的事情。

美国房市的典型场景

通常情况下，一个房源供应商可能从一次美国县法院的法拍房拍卖（foreclosure auctions）中接手一批物业，出售给一位修缮投资客。后者将房屋翻新，再通过一个房产中介，将房屋出售给买家。产业链中的每个人，一路上都在给房屋增值，并都有自己的商业模式。所以我认为一个完全翻新过的房屋，价值要远超过一个不适宜居住的烂摊子。要了解这点，我们先看以下这个典型的案例：

最近，有一个客户在网站上搜索发现：一个性价比非常高的房屋，六个月前从法拍房拍卖场中30,000美元就被接手了，而三个月前还只值40,000美元，现在却卖出了70,000美元的高价。

那么，在以上这个场景中，谁被宰了？是在经过一番研究和投标之后获利10,000美元的房源供应商，是绑定自己的现金和管理大量翻新工作后挣到15,000美元的修缮投资客，还是以略低于市场价的价格购买了可以出租的房屋、获得9％的净回报的普通买房者？

在我看来，没人会做亏本生意，也没有人被宰，只是不同的参与者，在这个行业的不同领域，做各自的生意。不信？且看下面的深入解读：

房源供应者：以3万美元的价格，获得原价4万美元的法拍房，之后，快速地以4万美元的价格卖给修缮投资客，获利1万美元；
修缮投资客：4万美元买来后，花费大概1.5万美元进行重新翻新，然后在房产经纪的协助下，以7万美元的价格卖给普通买家，获利1.5万美元；
房产经纪：在房屋的买卖过程中，大概获得了6%的收益，约为4200美元；
普通买家：购买后自住，或用于出租，获得的净回报约为9%

每个参与者都从中获利，可谓皆大欢喜！

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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北泽西将成为下一个美国投资热点

北泽西即新泽西北部，您是否知道，法拉利、BMW、三星电子、LG电子、联合利华、海尔等许多著名跨国公司的美国总部都设在北泽西？这个名单还可以列出很长。

与曼哈顿一河之隔的北泽西

大公司的精明之选

曼哈顿是无可否认的世界中心。近年来，曼哈顿及其比邻的北泽西吸引了越来越多想开拓北美和全球市场的大、中型公司。

北泽西的独特优势是享受着与纽约市一模一样的三大机场，而且与纽约仅一水之隔。在北泽西，一级办公楼 (Class A)只需花费纽约一半甚至三分之一的费用，而雇佣到的员工则是同样的。所以很多知名公司陆续把总部设在北泽西。

商业地产升值空间广阔

全美最大的地产经纪公司之一科威地产(Coldwell Banker)的仲崇(Henry Middlezong) 表示，商业地产的升值周期一般要比住宅地产晚一到两年，去年新泽西房市历经几年的低谷刚刚开始回升，这正意味着商业地产的回升正在或即将开始，升值空间广阔。此外，优秀的商业地产除了回报更丰厚，在贷款方面也比住宅地产有优势，因为银行对商业地产的价值更为认可，所以首付比例可以更低。这对投资者来说也是极具吸引力的。

科威地产经纪仲崇(Henry Middlezong)

理想的生活之地

新泽西又名“花园之州”，由此可以知道它的美丽程度。北泽西不仅风景如画，更有着极为出色的学区，和庞大而成熟的高端房市场，能充分保证您的完美家庭生活。也正因此，著名城镇如Ridgewood，Tenafly，Saddle River，Englewood Cliffs，Cresskill，Closter，Demarest 和Alpine 等地历来为财富五百强的管理层所青睐。

Henry介绍，新泽西最好的三大学区：普林斯顿，Short Hills和Henry目前居住的Tenafly，都是中国人买房的热点。而且房价非常稳定，在经济危机时也只是小幅下跌。普林斯顿就是普林斯顿大学所在地，Short Hills则是前中国台湾首富王永庆在美的居住地，而Tenafly则离曼哈顿最近，三个地方均有自己独特优势。Henry表示，最适合您的房子要根据您的具体需求而定。

华尔街投资精英

Henry过去十多年一直住在新泽西最富的郡之一——Bergen郡，而上班则在曼哈顿的公园大道(Park Avenue)和华尔街。十多年的实际经验使得他对新泽西和纽约非常熟悉。Henry提示，目前对市场有信心的买家越来越多，地产资源也出现短缺，正是入市的好时机。Henry不仅专注高端住房市场，同时也精于商业地产。商业地产讲究投资回报的精准评估，完全是数字说话，需要翔实的信息收集和分析能力，而曾是华尔街投资精英的Henry在这方面有着强大的优势。他曾是德意志银行自营交易部门的主要操盘手，每年掌控资金达20亿美元。现在是经过CCIM国际认证的商业地产投资师。

美国房价被高估和低估的城市排行

随着整体经济复苏、中国热钱不断涌入，自2009年开始，美国房价已持续5年上涨。但并不是所有美国城市的房价都呈现攀升的趋势，其中有被高估的，也有被低估的。科罗拉多州丹佛是全美房价被高估最多的城市，从2008～2015年房价中位数的增长率高达33.92%；而密西根州的底特律则是被低估最多的城市，在过去10年间房价中位数的增长率为-50.08%。

科罗拉多州丹佛市（Denver, CO）密歇根州底特律市（Detroit, MI）

据报告，丹佛、波士顿、华盛顿D.C.以及匹兹堡被列为全美房价被高估最多的城市前4名，在过去的8年来房价中位数的增长率高于20%。同时期，底特律、奥兰多、拉斯维加斯以及萨拉索塔市则被列为全美房价被低估最多的城市前4名，在过去的8年来房价中位数的增长率多过-30%。

波士顿后湾区的玉兰树，在风中摇曳，美不胜收美国匹兹堡莎迪赛德区

世界经济论坛（World Economic Forum）今年发布的一份研究显示，美国一线城市的商业地产投资额在2014一年之内就增加了66%，其中吸引最多商业地产直接投资的全球前10名城市，同时也是全美房价被高估最多的城市有：波士顿、旧金山以及华盛顿D.C.，而被低估最多的城市则是芝加哥。

以下参考CNN财经新闻的报告，列出全美房价被高估与低估的城市排行前10名。其中房价中位数增长率是指2006～2015、2007～2015或是2008～2015年间房价中位数的增长变化比例。

以下是房价被高估的城市排名

1. 丹佛（Denver），科罗拉多州
房价中位数增长率（2008～2015）：+33.92%
2015年6月房价中位数：$306,100（美元，下同）

2. 波士顿（Boston），麻萨诸塞州
房价中位数增长率（2007～2015）：+27.47%
2015年6月房价中位数：$460,600

3. 华盛顿D.C.（Washington, D.C.）
房价中位数增长率（2007～2015）：+23.61%
2015年6月房价中位数：$483,800

4. 匹兹堡（Pittsburgh），宾州
房价中位数增长率（2008～2015）：+23.28%
2015年6月房价中位数：$89,800

5. 旧金山（San Francisco），加州
房价中位数增长率（2007～2015）：+19.7%
2015年6月房价中位数：$1,045,500

6. 檀香山（Honolulu），夏威夷州
房价中位数增长率（2007～2015）：+18.01%
2015年6月房价中位数：$616,800

7. 圣荷西（San Jose），加州
房价中位数增长率（2007～2015）：+10.07%
2015年6月房价中位数：$769,500

8. 路易斯维尔（Louisville），肯塔基州
房价中位数增长率（2007～2015）：+8.04%
2015年6月房价中位数：$95,000

9. 科罗拉多斯普林斯（Colorado Springs），科罗拉多州
房价中位数增长率（2007～2015）：+4.56%
2015年6月房价中位数：$211,200

10. 波特兰（Portland），俄勒冈州
房价中位数增长率（2006～2015）：+5.78%
2015年6月房价中位数：$311,900

以下是房价被低估的城市排名

1. 底特律（Detroit），密西根州
房价中位数增长率（2006～2015）：-50.08%
2015年6月房价中位数：$38,300

2. 奥兰多（Orlando），佛罗里达州
房价中位数增长率（2006～2015）：-40.84%
2015年6月房价中位数：$138,400

3. 拉斯维加斯（Las Vegas），内华达州
房价中位数增长率（2006～2015）：-40.55%
2015年6月房价中位数：$180,300

4. 萨拉索塔市（Sarasota），佛罗里达州
房价中位数增长率（2006～2015）：-31.03%
2015年6月房价中位数：$200,700

5. 凤凰城（Phoenix），亚利桑那州
房价中位数增长率（2006～2015）：-28.57%
2015年6月房价中位数：$173,700

6. 曼非斯（Memphis），田纳西州
房价中位数增长率（2007～2015）：-25.55%
2015年6月房价中位数：$67,300

7. 芝加哥（Chicago），伊利诺州
房价中位数增长率（2006～2015）：-25.3%
2015年6月房价中位数：$182,600

8. 曼彻斯特（Manchester），新罕布什尔州
房价中位数增长率（2006～2015）：-19.14%
2015年6月房价中位数：$191,500

9. 哥伦布（Columbus），乔治亚州
房价中位数增长率（2006～2015）：-14.16%
2015年6月房价中位数：$103,600

10. 圣地牙哥（San Diego），加州
房价中位数增长率（2006～2015）：-5.66%
2015年6月房价中位数：$503,000**

全美养房最贵城市竟是波士顿每年平均需花费近万美元

据报道，近日，知名地产网站公布了一份全美养房费用分析报告，寸土寸金的纽约市并没有进入前15名，而波士顿以平均每年9413元成为全美养房最贵的城市。芝加哥和旧金山则分列二三位。

这份全美养房费用分析报告显示，在波士顿，除了向银行缴纳的贷款，其余所需支付的地产税、水电费和房屋保险费这三大项费用在内，养房费用为平均每年9413元，比全美平均数6042元高出30%。

除了这些必须支出的养房费用外，还有房屋维护、电器维修、草坪维护等这些“隐形费用”，也会导致养房的花费大大增加。而根据这份报告，波士顿每年养房的花费甚至可以高达13930元。为何在波士顿养房会花费如此高昂的费用，记者也专门采访到一位业主，听听他是怎么说的。

张先生三年前在波士顿购买了一栋公寓，他说当初买房就是想稳定下来，不用再租房，也可以作为投资，但波士顿的天气以及近年来电费的上涨，使得养房费用也不断增高。张先生说：“波士顿的养房费用非常非常高，有时候冬天铲雪，或者是小区有坑啊，每个月用户还有可能有更多的花费。涨得最多的是电费，电费再涨，还有暖气费，在冬天可能比较冷的时候，花费会更多一些。每月养房的花费大概在2100左右，将近一半的工资，再加上日常的生活开销，基本没有存款。我把接近一半全部都花在了这个上面，压力都还蛮大的。比如说每周和朋友出去多吃几顿饭，或者每年去别的州旅游一下，如果保持这个很高的生活水平的话，我觉得真的是存不下什么钱。”

不过尽管养房费用高，张先生表示并不会考虑卖房，以后可能会出租以抵销一部分养房花费。

当记者问到担心养房费一直涨吗？张先生的回答是，“会有这方面的顾虑，养房费用再涨的话，房租也会相对地在涨。我去别的地方的话应该也不会考虑卖掉，就做一个投资,租出去。”

中国买家引领美国置业潮掷金多美国人两倍

根据全美房地产经纪人协会报告，从房屋单元数、美元金额和交易价格方面看，中国人是迄今为止美国最大的房地产海外买家。该协会长期追踪美国各地的房产购买情况。

中国买家引领美国置业潮掷金多美国人两倍

截至今年3月底的过去12个月中，中国人在美国的买房支出高达286亿美元，主要用于购买住宅，同比增长30%，超过第二大海外买家加拿大人在美国买房支出的2.5倍。

随着中国经济和房地产市场大幅放缓及反腐工作如火如荼的开展，过去几年中国买家正竞相在海外置购买房产。作为一个群体，中国购房团已经成为很多西方主要城市最大的房地产投资者，其中包括纽约、伦敦、悉尼、温哥华、多伦多和奥克兰。这些城市属于英语民主国家，有着良好的教育系统、高质量的生活、强有力的法制和产权制度，在那里买房被中国人视为财富保值的极佳方式。

截至今年3月底的一年里，中国赴美购房者的平均支出是美国购房者的3倍多，平均每套房支付83.18万美元。相比之下，全美平均房产交易价仅为25.56万美元。国际买家的平均购房价格为49.96万美元；而排在中国人之后的最大买家——加拿大人、印度人、墨西哥人和英国人，平均花费均低于该水平。

来自中国(包括中国台湾地区和中国香港地区)的海外买家占美国房产总销售额的28%，交易数量的16%。相比之下，加拿大买家仅占交易数量的14%。

中国人在美国最爱的投资目的地是加利福尼亚州，占购房数量的35%，其次为华盛顿州、纽约、马萨诸塞州、伊利诺伊州和德克萨斯州。

据报道，约70%的中国购房者采用全部现金的支付方式。相比之下，这一比例在所有外国买家中为55%，在美国国内买家中为25%。

早在2011年，中国买家花费了共70亿美元在美国购买房地产，当时大部分购房者来自中国香港和中国台湾。从2013年至今年3月的这段时间，赴美国买房的中国大陆人数量激增。而2013年早期正是国家主席习近平推出的反腐工作的开始。

5月，中国70个大中城市新建住宅均价同比下跌6.1%，相比4月6.3％的跌幅略有好转，但与过去15年两位数的增长相比还相去甚远。

由于中国严格管理资金流出，规定个人每年可结汇总额不得超出5万美元，看来大部分涌入全球房地产市场的资金从技术上讲是不合法的。

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