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居外独家烹制，海外鲜事大餐（2015年9月）

想了解最近的海外发生了哪些事情么？想了解海外投资政策么？想了解移民指南么？想了解留学动态么？居外网的《海外日历》将按照月份实时总结海外各国投资移民留学政策，为网友提供最新鲜最一手的投资移民留学资讯。

在英国买房投资该如何应对房东版“豪宅税” ？

在英国夏季财政预案公布之后，通过抵押贷款买房出租的业主，其按揭利息可用于扣税的额度将从2017年开始逐年降低。这项改革将影响到数十万计的房产投资者。为了帮助读者更有效地应对政策的改变，本文将向您介绍几种如何优化投资的方式。

【英国房市】应对房东版“豪宅税” 该怎么办 — 在英国夏季财政预案公布之后，通过抵押贷款买房出租的业主，其按揭利息可用于扣税的额度将从2017年开始逐年降低。

在英国，大约有170万的租赁房产是用抵押贷款购买的，而这些利息带来的成本抵消了租金的收益。为此，贷款人可获得一定的扣税额度。当前的利息扣税率等于个人所得税率。

不过，英国财政大臣乔治·奥斯本（George Osborne）最近推出了一项措施，从2017年开始，利息扣税率将会逐年降低，至2020年4月时，将降至所有人为20％。

根据全国房东协会（NLA）的计算，这会明显降低购房出租投资的收益率，对于典型的40％纳税人，其投资的平均收益率将从4.9％降到4.3％。

英国央行行长总督马克·卡尼（Mark Carney）上周的声明预示着利率的上调又近了一步。由于在央行基础利率上调之后，这些损失可能会进一步扩大。因此您有必要了解清楚如何不让购房出租这项优秀的投资变成您财务的拖累。

一、房租与个人所得税的简略计算模式

首先，我们简单介绍一下房租的净收益计算方式。

个人所得税额度：(房租收入-除按揭利息之外的其它开销)x个人所得税率
利息扣税额度：利息偿还x利息扣税率
净收入：房租收入-个人所得税额度-利息偿还+利息扣税额度

以 16万英镑的房产为例，租金通常可以达到每月750英镑（毛收入每年9千英镑），房产的维护、保险、空置期等费用按均值每月165英镑计算（每年 1,980英镑）。设首付25％，也就是贷款12万英镑，常见的可变利率为5％。如果只偿还利息的话，每月还款额约为500英镑（每年6,000英镑）。

情况一：如果利息扣税率是40％的话，这位富人业主（个人所得税按40％计算，下同）的投资每年净收入为612英镑。

情况二：在2020年利息扣税率降至20％之后这位富人业主的投资每年亏损588英镑。

情况三：而一般业主（个人所得税按20％计算，下同）不受此影响，其收益为816英镑。

如果同时偿还本金和利息的话（并按照25年期计算），每月还款额约为700英镑（在还款最初，还款的组成为200本金+500利息，随着本金的逐渐偿还，利息所占的比重会越来越少，这里为简单，按照刚开始贷款时的情形计算）。如此计算的话，业主的现金流每年将会再减少2,400英镑。

更糟的是，到2020年的时候，央行的基础利率很可能已经恢复正常，届时购房出租的可变利率将达到7％。再加上利息扣税率仅有20％，业主们的收益将严重受损。

情况四：继续上一例的房产，在贷款利率为7％时，如果只偿还利息的话，每月还款额约为700英镑（每年8,400英镑）。那么这位富人业主的投资每年将会亏损2,508英镑。

情况五：不止如此，利率上升对于一般的业主也有很大影响，每年将损失1,104英镑——投资变成了亏损的项目。

二、转为定息按揭

因此，应对税法的改革，第一个办法是转按揭，把握好当前的低利率时机，把开支固定到较低的位置。例如，转为Virgin Money公司的五年期定息按揭，利率3.79％，如果只偿还利息的话，每月还款额约为380英镑。

情况六：换为利息较低的定息按揭之后，富人业主的投资将会每年收益564英镑。一般的业主也可获得1,968英镑的年收益。

不过，这个方法也有一个缺点。就是当定息期限过后（也正是利息扣税降低后），业主们仍将面对陡增的可变利率。当然，也可以不选择中短期的定息按揭，而直接定为十年期的长期定息按揭。

虽然十年期的定息按揭利率要比同类型的中短期按揭利率高近2％，但这也只不过是跟当前的可变利率平齐，而又获得了长期的财务稳定性。因此转按揭是一个不错的方案。

三、公司模式

对更高税率的纳税人来说，另一个节税的方式是从个人持有房产转为公司持有。这项操作并不难，但是您要谨慎行事，因为可能会有连带的问题出现，所以最好事前谘询税务规划师。

因为公司持有的情况下，所有的成本都可以用于抵消租金收入，所以利润会提高。而且目前英国政府正在计划逐年削减公司税，现在是20％，2017年19％，2020年18％。届时税率也比个人所得税低。

不过，这些收入只能作为股息支付给董事。基本利率的纳税人支付7.5％的股息税，而更高利率的纳税人则支付32.5％的股息税。一个好消息是从明年4月开始，董事每人可以获得每年5,000英镑的免税额度。

四、房租与公司税的简略计算模式

那么，如何计算公司模式下的房租净收入呢？

公司的收入：(房租收入-其它开销-利息偿还)*(1-公司税率)
股东分红额度：(公司的收入-股东免税额)*(1-股息税)+股东免税额

情况七：同样的房产，但是在公司的情况下（贷款利率3.79％，公司税率18％），公司的收入为2,017.2英镑。

因为公司收入没有超过股东免税额，所有全部收入都是股息，这比情况六中个人持有房产的净收益564英镑或1,968英镑高出不少。

由于在这个例子中，总租金收入的基数不大，而且股东免税额没有得到完全的运用，所以优势还没有完全体现出来。在总额更大的投资中，公司模式的优势会更为明显。

五、其它方案利用您配偶的个人免税额

如果您的家庭中只有您自己工作赚钱，而您的配偶没有工作，那么您可以指定部份或全部的租金收入给他们，让他们利用自己的个人免税额，2020年将上升到12,500英镑。

出售房产减少贷款

这个方式着眼于重新评估业主的资产组合，售出或藉此偿还部份贷款来降低欠款额度。这样，利息的偿还也会相应降低。提高租金

最后的方式当然是分摊或转嫁成本到房客身上，不过，鉴于房租的增速与收入的增长并不匹配，而且市场的竞争对房租的增长也有影响，因此房租是否会快速上升仍有待观察。

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（互联网资讯综合整理）

居外海外留学系列——英国留学那些事

英国的教育系统领先全球，多所全球学术水平最高、名气最盛的中学及大学均源自英国。英国大学学位充裕，课程涵盖广泛，在你享受学习，增广见闻的同时，英国学术资格将为你的事业带来非凡的发展。若你正考虑于英国就读大学、学院或寄宿学校，或于英国学习英语，居外留学专题的多个部分将为你提供有关留学政策、申请资格、选科选校、费用和奖学金等最新的有用讯息，帮助你逐步实现英国求学梦。

留学英国的十大优势

一、英国教育体系

英国的教育体系经过几百年的沿革，相当完善且具有非常大的灵活性，总体来说分为义务教育、延续教育和高等教育三个阶段。中英教育制度的差别使得两国的学生在年龄和学业程度上无法一一对应，因此中国的学生在考虑赴英留学的时候，必须要充分了解两种教育制度的区别，准确判定自己目前的受教育水平处于英国教育体系的哪一个位置，才能根据自己的特点选择适当的课程和安排合理的学习计划。

二、2014最新英国留学政策

2014年英国对留学生实施了一系列新政，国际学生们面对大量的政策出台更加迷茫。尽管这些新政看似提升了入境门槛，但实际上是英国政府加强了对英国院校的监管，为国际生提供了强大保障。留学生质量的提高，也意味着英国留学整体质量的上升，相对来说是性价比的提升。

三、英国留学之选择学校及专业

英国大学有 100多所，每所大学有各自的特色和优势，各自提供不同的专业，不同的课程要求差别很大。留学生应根据自己的兴趣和爱好以及以后的职业规划，明确自己在英国教育制度中相应的学历程度；先选专业，后选学校，不要过于依赖英国大学排名。

“英国留学选科选校四步曲”一文详尽说明了准留学生在英国选择学校和专业的正确技巧。

如何选取专业

如何选取学校

四、英国留学申请

英国大学的申请一般在每年的9月中旬开始，随即而来的便是2015的申请潮。本着“早到早得”的原则，申请人就需要提前在语言、考试成绩、个人素养和签证等多方面认真准备，提高竞争力，以满足学校和课程的一定要求。下面的实用资讯有助你做好留学规划。

五、英国留学费用及奖学金制度

留学英国，往往因为费用昂贵，而令人望而却步。居外在此为你整理，最适合中国留学生申请的奖学金，以及应对学费上涨的省钱攻略，让你的赴英留学之路走得更加经济、稳健。

六、英国留学生活

身处异国，远离亲人，在陌生的环境中学习、生活，无疑会遇到各种想不到的挑战和困难。“新生如何快速融入英国留学生活？”等留英生活指南文章能帮助大家应对挑战、战胜困难。

延伸阅读：英国留学之低龄教育

出国留学已从以前的读硕士本科延伸到去国外读高中、小学，现在又向幼儿园蔓延了，留学低龄化趋势日益明显。根据经验，较早前往英国读书的学生，因为流利英语及丰富课外活动经验，在升读顶尖学府较有优势，成功机会更高。

200万人民币能在海外买到怎样的房子？（图集）

当人民币贬值浪潮涌来，不单是高净值人士，更多人都将眼光投向海外，将保值、增值能力更强的海外房产视为重要的投资手段。那么，大家首先要面对的问题是：与国内相比，海外主要国家的房价到底如何，贵不贵？

为此，居外网筛选大家熟知的海外主要城市，以200万人民币（综合考虑国内一二线城市房价）为界，看看同样的价钱，在海外各城市能买到怎样的房产。

注意：以下所有房源均来自居外网真实房源。将图中的物业ID填入http://www.juwai.com/物业ID.htm，即可查看对应房源。如，物业ID为16257088，则对应的房源页面为http://www.juwai.com/16257088.htm

新西兰奥克兰1卧1卫公寓售价181万人民币美国芝加哥3卧3卫公寓售价198人民币美国芝加哥2卧1卫公寓售价198万人民币美国西雅图2卧1卫公寓售价198万人民币美国西雅图1卧1卫公寓售价190万人民币澳大利亚悉尼2卧1卫独立房售价200万人民币澳大利亚悉尼1卧1卫公寓售价198万人民币加拿大温哥华3卧3卫公寓售价188万人民币加拿大温哥华1卧1卫公寓售价191万人民币美国纽约4卧2卫独立屋售价208万人民币美国纽约1卧1卫公寓售价196人民币

澳大利亚墨尔本2卧2卫公寓售价198万人民币英国伦敦1卧1卫公寓售价196万人民币加拿大多伦多1卧1卫公寓售价189人民币加拿大多伦多1卧1卫公寓售价194万人民币日本大阪市都岛区4卧1卫公寓售价190万人民币

新西兰奥克兰3卧1卫独立房售价164万人民币

投资英国房产房价连月来不断创新高

7月的英国房价形式又是持续走高，投资英国房产的人要高兴坏了！让我们先听听专家是如何具体分析的。

根据最新数据调查分析，一手房的供求关系最不平衡：

-针对两居室或以下更小户型咨询的人数要比针对三居室或以上咨询的人数高出24%。

-目前对于政府和房屋规划建设者来说最大的挑战就是如何民众对于小户型的高需求。

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对于新上市的房屋价格相较之前两个月有小幅度上升0.1%(+£191)，再次创下新高£294,542。

最近出售房屋的人骤减加剧了房屋的供应危机：

– 新出售房屋的人数相较2014年同比下降了10.6%。

– 而对于六月Rightmove高峰期来说，网站访问量和咨询量较去年同比上升了22%。

新入市的房屋价格已经连续两个月打破记录，太惊悚了！

（尽管涨幅只有0.1% (+£191)。）目前新入市的房屋平均要价是£294,542，考虑到入市房屋量的骤减，目前的涨幅已经算是非常平和。主要原因很可能是现在的夏季萧条期和购房人的支付能力有限。

购房人的支付能力不足也加大了对新房屋的需求，也就是他们可以买得起的适当价格适当地点的房子。同时政府最近也下了通告敦促加快住宅建设计划的审批，刺激房屋供应。根据Rightmove的调查，两居室或以下小户型的供求关系最不平衡，供远小于求。

Miles Shipside，Rightmove总监和房地产市场分析专家表示：

“一个月创一次价格新高。虽然这个月增幅非常小，但考虑到是夏季萧条期，去年这个时候的房间还跌了0.6%。然而，因为众所周知的房屋供应危机和新入市房屋的骤减，如此增幅已经算是非常缓慢的。最近政府也发出通告放宽住宅规划政策，降低地价，打造更多价格较低的住宅房屋。”

根据在全国范围内的调查分析，六月份房屋供求关系最不平衡的是小户型房屋。全国各地的情况有所不同，整体来说针对两居室或以下户型的咨询人数最多，其中又以第一次购房的人居多，比询问三居室或以上户型的人要多出24%。不光是第一次购房人，还有想换小户型的购房人和以房养房的投资者。所以对房屋规划人来说，他们的难题就是在建造更多的小户型满足更多人的需求和建造大户型获取更多利益之中取舍。

Shipside 表示：“对于第一次置业的人来说，房屋供求关系是最紧张的。毫无疑问他们也想要大房子，但是房价超出了他们的承受范围，他们只能退而求其次。即将到来的额外征税政策也许会减少一部分投资者让第一次购房的人得利，但是紧接着的出租房减少也可能抬高房屋租金。”

对房屋需求量的居高不下，Rightmove今年六月的访问量比去年增长了22%，相反新入市的房屋数量却下降了10.6%。其中下降最厉害的恰恰是需求量最高的小户型。

房屋的短缺使房屋建造显得更加紧急，房价已经达到了购房人的承受上限，更多新房屋的建造可以减缓房价压力，尽管投资要经过多年才能收回。伦敦的房子永远处于紧张状态…

Shipside 表示：“创造一个房价让更多的人承受得起的环境需要一个长效的解决方案。房价已经上涨到了越来越多的人的承受极限，或者只能去贷款，最近的贷款政策又非常严格。那些考虑卖房的人也面临着双重打击，一个是借贷能力，一个换房的价格跨度。让更多人买得起房就要在合适的地点建造更多合适的户型，产生价格竞争。重点就在于缺什么建什么。”

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加拿大买房带游泳池舒适与风险平分秋色

多年前陈先生在士嘉堡买了一栋带有一大一小两个游泳池的房子，其中有一个是热水池。夏天在后院拥有一池碧水，天凉时烧上一池温水，似拥有一个城市中的度假屋，闲暇时他常邀请朋友同事带着小朋友来家里戏水，十分惬意。

加拿大买房带游泳池舒适与风险平分秋色

陈先生初时并不知道：前屋主正是因为有这两个游泳池，房屋挂牌3、4个月都没有卖出去，只得降价2万元重新挂牌。重上市的第一天就被陈先生看中，并再接受一万多元的砍价卖出。当然陈先生是根据自己的预算砍价，并非因为游泳池。

然而好景不长，没过几年陈先生却花了好几千元请人将院中的游泳池填平了，他解释填埋的原因时说，打理泳池所费不菲，但利用率实在太低。曾经有一年夏天，可以下水游泳的日子（水温超过20摄氏度）仅有7天；在他填了泳池之后邻居告诉他，前年夏天更只有3天能游泳。

说起维护游泳池的花费，日常的刷池壁、清理漂浮的杂物、过滤水泵的泥沙等都是陈先生自己动手，每周至少要花一个小时；每年开池、关池，用电，以及水费（夏天池水每周会蒸发一吋），这些正常费用一年约1100元。热水池如果每年从4、5月份游到10月份，用于加热水的Gas一年也需要上千元。若再遇上泳池漏水、瓷砖剥落、水泵等给排水设备更新等，就要花更多的钱了。这么多费用若去收费的公共游泳场馆都足够了，况且那些场馆可玩的项目还更多。

除此之外，多伦多市政府修改后的新附例规定，用氯消毒的池水不允许直接排入街道的排水渠。而每周都要清洗一次水泵的泥沙、树叶等杂物，水只能排入地下室的下水道，增添了不少麻烦。权衡利弊，最终还是将游泳池填埋了。陈先生说，从Google几年一更新的地图上，可以看到他家所在的Huntingwood一带，有不少人家后院带游泳池，其实当中有不少现在都已经被填平了。

游泳池增加豪宅的价值

受访的不论是地产经纪还是业主，都认为对百万以上的物业来说，拥有游泳池有助于增加房产的价值，若没有似乎显得档次不够高；但对六七十万以下的房产，游泳池则被视为减分的包袱。本地地产经纪董红卫表示，因为游泳池每年的打理费要4000-5000元，利用率又不高，是笔不小的开支；但对住豪宅的有钱人来说，即使利用率低，做个摆设也是值得的。地产经纪杨树华则表示，有游泳池的物业对西人买家是加分的，但华人不喜欢的占多数，主要是因为保养麻烦、花费大，有幼儿的家庭还有安全方面的考虑。她说因为多伦多的夏天太短了，对豪宅来说，有室内游泳池一定是加分的，而户外游泳池则非必须。

泳池一定写入买卖合同

在买卖带游泳池的房产时，有哪些需要注意的事项？董红卫表示，首先与游泳池相关的设备一定要写在合同中，不少人忘记写明，一旦开始使用才发现设备需要修理，再要求前业主负责会很麻烦。第二，买房需要请验屋师验房，游泳池也需要另请专业的泳池维护公司做检验。若池壁有裂缝或漏水，维修费用非常高，在买房前要仔细检查。

杨树华还指出，在房屋买卖时，卖家有责任确保游泳池获得了建筑许可，并且各项设备运转正常，泳池不能有漏水。

非法闯入出事屋主负责

私家游泳池不仅涉及不菲的维护运营费，安全更是必须考虑的问题。董红卫表示，泳池的深水区一般都超过2米，有幼儿的家庭应设置安全围栏、安全门和锁等防护设备，避免儿童不慎落水。还有一点是十有八九家庭都疏忽的，就是应该在池边装备救生圈、打捞杆等设备，因为即使自家没有幼童或有需要的人，若有朋友到访，说不定会用到。第三点就是冬季一定要排干池水，覆盖泳池，否则来年泳池容易裂缝损坏，并且冬季下雪会增加人摔进游泳池的危险。

游泳池在夏天非常有吸引力，然而就像下雪时有人在你家门前摔倒你必须负责一样，在私家游泳池发生的溺水或受伤事件，屋主需要承担责任。杨树华表示，不仅访客，即使邻居家小孩或者其他非法闯入者在你的游泳池出事故，都是你的责任。

最后值得一提的是，填埋泳池也是一笔不小的费用。据陈先生介绍，填池并非随便找些土往池子里一倒了事，池壁距离地面以下至少3呎部分的水泥需要敲下来，池底还要凿出几百个用于渗水的洞眼，然后才填埋。最好的填埋材料是沙土，花费需上万元；稍微次等的是建筑施工的废土、水泥，约8000元；最差的填料是家居装修拆下来的垃圾，例如砸碎的dry wall、马桶等。为了保证填料3年不会下陷，最初填埋时填料还需要高出地面，意味着你家的后院泳池消失了，又出现了一座小山包。

私家游泳池附例

大多区各市政府均针对私家游泳池的安全制定了附例（Bylaw），对游泳池周围的围栏、门、锁做出规定，业主应遵守这些附例，否则会被罚款。

多伦多市府要求，普通游泳池只要池水有任意一处水深超过0.6米（约24英寸），就应在池周围架设封闭式的围栏（four-sided fence），避免人们随意进入，充气游泳池及人造池塘也需遵守同样的要求。建于地面之上的泳池若池的高度超过1.8米，则不需架设围栏。带盖子的热水池、冲浪池及SPA不必架围栏，但池盖与池体需连接在一起，不使用时需上锁。

与在自己地块边界上兴建围栏不同，建泳池围栏前需申请许可证（Swimming Pool Enclosure Permit）。围栏的高度不得低于1.2米（4呎），材料可选用木质栅栏、铸铁工艺围栏、金属网等，但不可使用金属波纹板、金属平板、带刺等尖锐形状的材料，也不允许通电。围栏门上需安装自锁式门锁。泳池围栏不得距离院墙或大树过近，避免有人从院墙或树上跌落。

围栏的一面可以是墙或树木，当利用墙体做围栏的一面时，若属于车库或工具屋的墙，则不允许开有通往泳池的门；若是居所的墙则可以开一道通往泳池的门，但必须在超过5呎6吋高的位置安装插销或者门链。

万锦市与烈治文山市也有相似的附例，万锦市规定，若物业范围内建有游泳池，无论是高出地面还是低于地面，只要池水在任意一点超过0.6米（约24英寸）深，周围必须建有1.2米（4呎）高的封闭围栏，以避免儿童有落水的危险。违反附例任何一条的业主将被处以5000元以下罚款。

溺水瞬间发生，预防为先

俗话说水火无情，看似平静的水可能瞬间就悄无声息地吞噬一个生命。安省救生协会（Lifesaving Society’s Ontario）的资料显示，全球范围内每年溺水而亡的人数超过百万。国际卫生组织的报告也指出，溺水是导致儿童和青少年意外死亡的第三大因素。在加拿大溺水是1-4岁儿童意外受伤或死亡的头号杀手，同时排在10岁以下儿童可预防性死亡原因的第二位。并且是导致60岁以下人意外死亡的第三位，仅次于车祸和中毒，全国每年有约500宗溺水事故发生。

幼儿和学龄前儿童对水有一种好奇的天性，他们总是寻找一切机会接近水，5岁以下儿童发生溺水的危险性高于其他年龄一倍。有私家泳池的屋主应该确保通往泳池的门在任何时候都被锁好，在忙于家务时也时刻留意家中幼儿的动向，即使是接电话、应门铃等短暂的时间，也要切记不能将幼儿单独留在泳池边。电影中常见到溺水者呼救、拍击水面或挣扎的情景，救生协会提醒家长，儿童溺水事故通常在瞬间发生，并且悄无声息，不要指望听到哭叫或看到水花扑溅能够将人救起，因为落水的儿童根本无法将他们的头或胳膊伸出水面。

救生协会建议

市府要求所有新建泳池必须建有四面封闭式的围栏，但许多现存泳池只有三面围栏，第四面为业主的住房，这种结构能防止邻居等外人的进入，但无法阻止自家儿童接近泳池。救生协会强烈建议业主在住房与泳池间加建一道围栏。

围栏门上安装一个分两步开启的自动碰锁，并且另外安装一个防止儿童开启的锁，最好是密码锁，并将密码告知邻居，以防万一。在无人看管时将门锁好。

除了符合市府的附例之外，尽可能多设几道通往泳池的关卡。建议至少加设两道屏障，例如两道围栏或一道围栏加一道报警系统，报警系统可选择覆盖游泳池的光敏报警器、由水面波动触发的动感报警器、通往泳池的门上安装声响报警器等。

欢迎前往加拿大投资指南。

本周海外各国房市头条当地视角让您更懂市场（8月13日）

今日房地产网：亚太经济增长领先全球　唯房市饱受监管和税收双冲击

统计数据表明，亚太地区将继续在2015年大放异彩，经济增长率将达到4.4%，远超全球2.9%的平均水平。与这些前所未有的增长随之而来的，是更多的监管法规和税收影响所带来的弊端，将会影响亚太地区房产市场的整体表现，这在近期某些国家的表现中都可以看出。例如印尼对豪宅征收的奢侈税和中国台湾的新资本利得税。【阅读原文】

Propertywire房产杂志：伦敦市中心豪宅市场再次升温每尺房价1200镑

今年第二季度，伦敦市中心的豪宅价格出现小幅上涨 0.8％，是2014年9月以来的首次上升。在伦敦中心区域，如肯辛顿、切尔西和荷兰公园，房屋有着出色的资本增值和财产保值功能，使这些地区格外有吸引力，尤其是对投资者来说。外国买家贡献了全部销售额的34％，同比上升30％。而伦敦市中心房产的尺价维持在1,192英镑。【阅读原文】

世界地产频道：2015年美国十佳大学城市揭晓

如今，大学城对学生在选择学校和专业时的影响日益加深。近来，美国居住资源公司Livability.com发布了最新的2015年美国十佳大学城市排名。住在大学城可以深入了解大学提供的经济稳定和学生的创造活力。即使你不是学生，作为大学城的居民，这里有众多娱乐选择，当地的大学对文化和经济也有促进作用。全美前十最佳大学城揭盅！【阅读原文】

美国CNBC新闻社：澳洲房产投资四面受压炒房者陷入“天堂里的烦恼”

投机性投资者是推动澳大利亚房地产市场火热的中坚力量，在过去的一年将地区住宅地产价值推高了5000亿澳元。据路透社报道，超过半数获得贷款审批的新住房是用来投资的。但这种情况可能很快就会迎来改变。预计低收益率加上新出台政策打击投资者贷款，澳洲房产投资前景暗淡，很可能会考验投资需求。【阅读原文】

亚太经济增长领先全球　唯房市饱受监管和税收双冲击

房市的增长发展是推动亚太地区完善法规和加重税收的不确定因素之一。

据PropertyWire在线房地产杂志的报告，“货币政策丶税收丶监管法规，以及人口结构和城市化等相关的基本驱动因素，都将对在亚太地区房地产市场的发展产生显着影响。

亚太经济蓬勃发展，展示出经济增长的新兴模式。以此推论，监管法规和税收政策的实施确实会对房地产市场产生影响。目前，亚太地区不断增长的房地产市场正在逐步超越着一些发达国家。据世界地产频道（World Property Journal）的报告，“由于快速的城市化丶人口增长丶中产阶级的不断扩大丶富裕家庭的日渐增多，亚太地区的经济增长将在未来几年保持领先于世界平均水平的发展态势。”

统计数据表明，亚太地区将继续在2015年大放异彩，经济增长率将达到4.4%，远超全球2.9%的平均水平。PropertyWire的报告表明，与这些前所未有的增长随之而来的，是更多的监管法规和税收影响所带来的弊端：“也许与以往相比，现在房地产观察者更紧贴追随政策制定者，例如美联储的珍妮特•耶伦（Janet Yellen）丶新加坡政府丶澳大利亚储备银行丶中国人民银行和日本政府，来寻求市场如何进一步运转的线索。”

一旦税收和监管政策实施，将会影响亚太地区房产市场的整体表现，这在近期某些国家的表现中都可以看出。例如，根据PropertyWire的报告，“印尼对购买价格超过50亿印尼盾或建筑面积超过400平方米的房屋征收新修订的5%奢侈税”。

另外，中国台湾也实行了税收改革。统计数据显示, “最近在中国台湾宣布的新资本利得税因为涉及到向利润征税45%，可能会进一步削弱房地产投资者的信心。”

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（点击下一页，查看英文原文）

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54%的买家更青睐美国南部度假屋

随着美国经济的复苏，美国房地产也呈现出一片大好风光。近几年，越来越多的美国主流家庭开始为自己安置第二套房产-度假屋，这也促使美国度假房产的销售价格逐年攀升。

美国度假屋

购买度假屋的主力人群

典型的度假屋买主一般在43岁以上，家庭中位收入为85,600美元，购买范围一般距离家庭主要住宅180英里以内。大多数买主是婴儿潮时代出生的人。而且购买度假屋的大多数屋主，一年中平均有80%的时间不住在里面。

富裕家庭从近年来股票市场的强劲增长中获得巨大回报，房价的增长也让他们有信心把房地产作为另一项长期投资。另外，婴儿潮一代的人即将退休，人数越来多，2014年令人印象深刻的经济涨幅促使他们相继购买第二套房，并规划在几年之后转换为他们的主要住房。

南部度假屋销售火热

美国南部度假屋销售火热，2014年56%的人选择在美国南部买度假屋，比 2013年足足增长了41%;在美西购买度假屋的占25%，低于2013年的28%;15%的美国人选择在东北部购买，也比2013年的18%略低3%; 中西部度假屋的买主比例为14%，与前一年持平。54%的度假屋买主购买独立的家庭住宅;购买Condo的占27%;购买Townhouse和 RowHouse的为18%;40%选择海滩区，19%选择乡下，还有17%选择山区。有1/3的度假屋屋主计划将物业作为自己或家庭周末的度假地，另有 19%计划将来把度假屋转为主要住宅。买主计划占有物业的时间一般为6年左右。

度假屋的价格冲破新高

美国地产协会(NAR)统计，2014年，全美度假屋销售比2013年增加57%，共卖出113万栋度假屋，超过了度假屋价格最高的2006年，是2003 年调查以来的最高数量。而且2014的销售量，比2012和2013年两年的销售总量还多一倍。度假屋销售占2014年总交易量的21%。

2014年，度假屋买主家庭中位数收入为94,380美元，比2013年的85,600美元更高。赚的钱多了，屋主也愿意跑更远，接受更远距离的度假屋。2013年屋主愿意买在180英里远的度假屋，2014年延伸到200英里。

受欢迎地区房价涨幅大

美国人的度假偏向，一般选择在近水岸或者能够滑雪的地方。因此，海边和滑雪胜地，都是美国的名流经常光顾的地区。美国地产协会(NAR)报告显示，2013 年起，奥兰多的房地产市场开始摆脱经济危机的影响，房价迅猛上涨。2013年奥兰多房价上涨幅度达到18.42%，2014年上涨幅度为8.8%。

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加拿大首次购房，房屋保险都保啥？

屋主们通常都会购买房屋保险，以免在房屋受灾的时候面临巨大损失，比如火灾，或是地下室淹水。

但是你知道吗？你购买的日常保险所能包括的范围常常很隐蔽，有些方面你的房屋保险是已经包括了的，但是你自己不知道，所以我们很有必要在这里详细解释一下。（提醒：不同保险公司的政策都不一样，所以要仔细向保险公司确认你的保险合约）

加拿大首次购房，房屋保险都保啥？

你的房屋保险包括：

抵押贷款保护

如果你流离失所，面临房屋重建的问题，这项保险将保障你的按揭利率。例如，当你在洽谈抵押贷款的时候，你的五年固定利率为2.65%，但是在第二年，发生了火灾，大部分房屋需要重建，工程将实施6个月之久，在这段时间里，五年固定利率升到了3.75%，那么这项保险能帮你支付利率上升的差价部分，你仍然可以按原来的利率支付按揭。

偷盗抢劫损失

并非所有的财物损失都发生在房屋里，房屋保险覆盖范围包括财物丢失和财物损坏，就算发生地点不在房屋内。举个例子，如果有人砸破你的车窗，把车里的笔记本电脑、相机、MP3都偷走了，车子的损坏问题交由汽车保险处理，而财物损失则是在房屋保险的覆盖范围内。

度假损失

如果你正悠闲地在海边度假，躺在沙滩上晒太阳吹海风，有人闯进你的酒店房间，偷走了你的护照、相机、和现金，你一定感到很崩溃。虽然这是件麻烦事，但也不用太伤神，因为房屋保险的覆盖内容还包括旅游保险，咨询一下房屋保险和旅游保险的细则，看看哪一个能最大限度地保障你的利益，最好能全额报销。

你妈妈的养老院房间

你妈妈住在养老院里吗？她所有的个人物品、家具、以及你送给她的那些高科技小玩意都在房屋保险的覆盖范围内。索赔范围的最高金额为一万元，适用于你妈妈老人院房间里所有的财物丢失和财物损坏问题。

你孩子的学生宿舍

你的房屋保险还能延伸到你孩子上学的宿舍，最高索赔金额为一万元，这意味着你的孩子不需要为学生宿舍或是校外公寓额外购买保险。

自行车被盗

几乎每一个热爱骑自行车的人都经历过自行车被盗的情况，这在北美简直太普遍了。值得庆幸的是，你的房屋保险可以帮你报销，即使是你在某家餐厅想用美食时候，有人把你停在餐厅门口的自行车偷走了。一般来说，大部分保险公司在自行车被盗这方面的索赔金额为3000元，但也有可能更少。

邻居诉讼

你应该听说过，有些邻居因为在别人家门口滑倒或摔跤而把这家房子的屋主给告了，面对这种情况，房屋保险可以覆盖打官司的法律费用，金额范围从一百万到两百万都有。

公寓评估损失

如果你住的是公寓，那么你会很高兴知道这个消息，最全面的房屋保险将包括公寓评估方面的损失，任何特殊的评估费用都将覆盖在内。所以，如果你的公寓大楼屋顶被破坏，每一家住户都要支付5000元的修理费，那么房屋保险将帮你把这部分费用覆盖掉，等于说你自己不用支付。

你需要考虑的房屋保险额外险

重建代码保险

一般来说，《建筑条例》（building codes）每十年就会更新一次。这对某些老旧房屋很可能会造成困扰，因为随着新的条例出台，原来的条款不再适用，那么房主就会被要求按照新规重新修建或更新房屋。这时，重建代码保险就派上用场了，它可以提供因附例法重新装修房屋所产生的花费。

单位业主额外保护险

这是一项专门针对公寓住户的保险。如果因个别单元造成整栋大楼的公共建筑受到损害，这项保险可以代替业主进行赔偿。这种保险的好处是赔偿金额大，1万元起。比如一户人家因操作失误导致整个大楼出现故障，那么需要赔偿的损失不会是一笔小数目，有了这种额外保险业主就放心多了。

下水道备用险

这项保险适用于有地下室或者储藏室的户主。下水道备用险主要是为了防止地下室及室内物品被污水覆盖，这种保险价格从50元到1500元不等，是否需要购买以及购买的数额完全取决于房屋所在位置，以及是否有潜在的地下水污染风险。

洪水保护保险

担心洪水？这项保险同下水道备用险稍微有点相似，都是为了保护业主不受污水或者水灾所困扰。第一次购买此项保险或者格外小心的业主还可以购买额外险，称作“陆路水保险”，有了它，不论是何种形式的水灾都有了保障。