美国中产阶级现状:资产收入下降 生活水平不如前

美国官方机构2014年公布的统计数据表明,美国中产阶级家庭收入水平及其资产,美国中产阶级生活水平,从本世纪开始不断下滑。尤其是在2008年爆发金融危机之后,美国中产阶级队伍人数在减少,他们中的许多人生活水平大不如从前。

美国是一个橄榄型经济结构的社会,在很长一段时间里,中产阶级家庭人口占全国人口的60%左右,穷人和富人都占少数。人们一般普遍认为,中产阶级家庭人口占全国人口的大多数,既有利于社会的稳定,也有利于推动社会消费,促进国家的经济发展。

美国中产阶级队伍的迅速形成是在二战之后,到了20世纪50年代初,美国中等收入家庭的数量比二战时翻了一番,中产阶级人数占美国全国人口的60%左右。

美国媒体报道说,在20世纪五、六十年代,一个中等收入的家庭,通常是丈夫挣钱,妻子做家庭主妇,还可以抚养3个孩子;靠丈夫一人的收入,可以购买一套普通住房和拥有两辆汽车,还可以驾车出去度假。据美国人口普查局公布的统计数字,美国中等家庭收入水平在1999年达到了顶峰,之后开始逐步下降。

 美国中产阶级现状:资产收入下降 生活水平不如前
美国中产阶级2013年收入与1995年基本持平(CNN)

但是从本世纪以来,美国富人的收入却持续上升,即使 是在2008年爆发金融危机之后,美国的大财团、大企业家,在政府的帮助下,不仅渡过了危机,而且收益也快速增长;而与此同时,美国中产阶级家庭的资产和 收入却在不断下降,中产阶级的队伍也在逐步缩小。穷人的日子更是雪上加霜。

美国人口普查局2014年8月份公布的数据表明,从2000年到2011年,美国中产阶级家庭的净资产中位数下降了7%,为68828美元,而美国最富有的家庭净资产中位数却上升了11%,达到630754美元;贫困家庭净资产中位数则出现了负增长。

从家庭收入方面来说,金融危机后的2011年,美国家庭年收入中位数为49103美元,剔除通货膨胀因素之后,美国中等收入家庭的实际生活水平低于 1989年;如果与2000年相比,这些家庭的年收入减少了4000美元。美国中产阶级家庭收入的总数在全国所有家庭总收入中所占的比重,由1970年的 62%下降到2011年的45%;中产阶级家庭的人数占全国人口的比重由1971年的61%下降到51%。到2013年,美国中产阶级家庭的人数已不到全 国人口的一半。

美国联邦储备委员会2014年9月公布的调查显示,从2010年至2013年期间,尽管美国国内生产总值按年率计算增长了2.1%,美国家庭收入平均提高 了4%,但是美国家庭中位数收入却下降了5%。很显然,美国金融危机之后,经济复苏和增长的收益几乎全部落到了富人的口袋里。美国《华盛顿邮报》在一篇报 道中说,在上世纪50年代,美国一个大公司老板的收入最多为一个工人的50倍,而现在达到了350倍。

美国媒体报道说,美国现在的一个三、四口之家的中位数收入家庭,如果购买一栋20万美元的住宅,首付需要2万至4万美元,然后每月需要支付1400美元的购房抵押贷款、房产税及保险费等;每月用于购买食品、衣服和支付生活服务费的金额为1200美元;每月偿还车贷为700美元。如果需要自己支付医疗保险费,这个家庭每年需要支付4000美元至5000美元,那么可以用于带孩子去度假的钱就所剩无几了。

报道认为,美国现在中等收入家庭的生活还过得去,但是并不轻松,尤其是在大城市里生活,经济可能会拮据一些;如果与二十世纪五、六十年代相比,不精打细算就很困难了。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

走进加勒比岛国圣基茨 解析投资圣基茨房产的三大理由

Elmo-Woo-700x190

圣基茨尼维斯,由于是个不知名的小岛国,一直都不为人关注。而近年随着美国、加拿大等国家移民政策、购房条例等政策变动和收紧,致使了更多中国投资者将投资海外房地产的目标投向了圣基茨尼维斯小岛国。圣基茨尼维斯,作为加勒比海地区的著名岛国,近年也成为了具有移民、投资等意向的亚洲投资者首要考虑国家。

走进加勒比岛国圣基茨  解析投资圣基茨房产的三大理由
圣基茨尼维斯海岛

一、圣基茨已成为亚洲富豪度假移民圣地

圣基茨和尼维斯位于东加勒比海背风群岛北部,由圣克里斯托福岛(圣基茨岛)与尼维斯岛组成,面积267平方千米,人口约7万。属热带海洋性气候,平均气温26℃,得天独厚的滨海的滨海资源和生态环境等因素,更成为了亚洲富豪的度假移民圣地。全国共有两个机场,分别位于圣基茨岛及尼维斯岛。1983年9月19日圣基茨和尼维斯独立,成为英联邦成员国。

作为一个小岛国,随如其名的名气并不如美国、加拿大等大国的热门。但随着近年投资产品增多、金融投资动态、移民政策的各种催化和变动,让更多的投资者更将目光投放到了加勒比海地区的小岛屿国家。圣基茨尼维斯房产,则属于永久产权,更得世代传承美誉。

走进加勒比岛国圣基茨 解析投资圣基茨房产的三大理由
圣基茨尼维斯海岛房产投资

二、圣基茨投资入籍计划政策稳定,投资有保障

圣基茨-尼维斯联邦于1984年设立投资入籍计划 (Citizenship By Investment),成为世界上最早发展此类计划的国家。圣基茨-尼维斯联邦政府设立这一计划的目的旨在通过吸引高素质投资者为本国带来大量投资、发展本国的经济,这些投资者继而获得机会申请成为该国公民。

投资房产,更可全家移民,这也助就了许多高净值人群将投资方向定在了圣基茨尼维斯这个美丽国家。而随着该国家新总理上任后,更大力去维护各国外交关系,提升国家对各国投资者的相关投资、移民政策,推动国家建设和经济发展。中国高净值人士首要考虑的投资政策稳定,移民保障,在这里都可以得到满足。

三、圣基茨旅游业发达,房产投资收益高

圣基茨尼维斯国家其主要经济来源更来自于旅游业的增长,随着国家经济增幅以及自身优越的地理环境和海岸线资源,更吸引了各国高净值人群来此投资房产作为出租获取更高收益。亦或是到此度假,享受高尔夫、潜水等活动。在圣基茨当地购置合资格的房产项目,更可获得免签130多个国家的英联邦护照,以此方便商务、旅游出行之用。

中国投资者,对于房产投资一直都是高度关注,但主要也是以国内房产为主。随着经济增长和各项动态,致使了更多的中国投资者将投资房产的目标放远到了全球各地,而投资海外房地产的各种优势和投资回报率等,也是中国投资者首要考虑目标。圣基茨尼维斯国家的房产热潮,正在渐渐涨起,投资时机来临。投资海外房产,除了移民政策紧缩的美国、加拿大等繁华强国,中国投资者更可考虑近年成为热门的圣基茨尼维斯房产

Elmo Woo专栏全集

免税天堂圣基茨尼维斯 国人投资新热点

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或邮件elmo@tloftproperty.comElmo Woo零距离交流。

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

 

明年加拿大央行升息至1.25%强烈遏制加拿大房市

就在央行降息和加元汇率走低令本国房市节节高升之际,位列全国五大商业银行之一的皇家银行(RBC)却发表了“唱衰”言论。 

就在央行降息和加元汇率走低令本国房市节节高升之际,位列全国五大商业银行之一的皇家银行(RBC)却发表了“唱衰”言论。该行在新出台的报告中预测,联邦央行将从明年开始加快升息的脚步,而本国房市也将小幅降温(slow modestly)。 

RBC在报告中表示,虽然全球原油价格走低严重影响到了加拿大的经济,但是还没有大到令整体房地产市场转向的地步。事实上,今年的房市行情很可能是有史以来最好的一年。虽然石油省份亚省和萨省房屋销售量下降,但超低的利率以及强劲的移民则促进了其他地方的房屋需求,尤其在安省和卑诗省。

在今年7月,为了继续刺激经济,央行出台年内第二次降息举措,将利率下调至0.5%。RBC预测,随着本国经济走出衰退的阴影,央行可能加快升息的脚步。至明年下半年,央行可能会把利率上调0.75%,达到1.25%。受其影响,房地产市场也将小幅降温。

RBC很谨慎地使用了“降温”这一字眼。他们还表示,由于经济复苏、创造就业,以及新移民的强大购买力,本国房市的降温将是“温和且可控”的。比如:二手房销售量在未来数年下降不到10%,而房价增长在2016年减缓到3.2%。

不过,加拿大房市也不是不存在崩溃的风险,只是几率很低。如果经济深陷衰退而使就业率大幅下滑,或者利率突然大幅度上涨,那么房地产市场可能经历严重衰退。

欢迎前往加拿大房闻速递

(据温哥华找房网)

本周海外各国房市头条 当地视角让您更懂市场(8月20日)

 

世界地产频道:中国投资者涌入泰国房地产 购买意向狂飙180%! 

居外编制的中国投资者在泰国境内的购买意向指数显示,中国投资者购买泰国房产的意向指数飙升180%,远超过英、美、澳等大国。居外 CEO安祖耀表示,中国买家正在利用强势货币和靠近泰国的地理位置的优势投资度假屋和投资性房产,投资首要目的地是泰国芭堤雅、苏梅岛、普吉岛、清迈和曼谷。在未来十年,预计中国国际房地产投资将大幅增加,泰国也将获利甚丰。【阅读原文

 

 

 英国《金融时报》:供应短缺推高英国房价 7月房市异常活跃 

在英国,房屋供应不济推高了7月的英国房价和需求。作为传统的淡季,7月反而出现了自2007年以来最活跃的房产交易,平均房价再创年内新高。根据LSL的月度报告,去年英国房价暴涨15.2%,上升幅度最大。随着抵押贷款利率接近历史低点,今年的消费者信心高涨,预期工资也会上涨,大多数评论家都认为英国房价会继续上涨。【阅读原文

 

 

 加拿大《环球邮报》:中国买家对温哥华豪华房市影响可以有多深远? 

据加拿大房地产公司麦当劳地产最新数据显示,来自中国的买家目前主导温哥华炙手可热豪华房地产市场。2014年,公司旗下价格超过300万加元的高温哥华端房产70%的买家来自中国内地。成千上万的中国大陆百万富翁通过省级以及联邦投资项目移民至温哥华,这群人推动了该地高端房地产的需求。在温哥华地区,一栋独立式住宅平均成本已飙升至223万加元。【阅读原文

 

 

The Real Estate Conversation:悉尼派珀角仍是澳洲最贵的郊区

在悉尼的派珀角,你能欣赏到世界上最美丽的海港,这也难怪富人们会为能在此地居住而一掷千金。CoreLogic RP Data的最新数据显示,凭借560万澳元的中位房价,派珀角仍然是澳洲最贵的郊区。如此高的中位价,主要得益于价值3,990万澳元的超级奢华豪宅Villa del Mare在5月因为违法交易被强制出售,买家是一位中国巨富。除了墨尔本的图拉克区和珀斯的薄荷格罗夫区外,澳洲十大最贵郊区都在悉尼。【阅读原文

供应短缺推高英国房价 7月房市异常活跃

在英国,房屋供应不济推高了7月的英国房价和需求,作为传统的淡季,7月反而出现了自2007年以来最活跃的房产交易。

供应短缺推高英国房价 7月房市异常活跃
供应短缺推高英国房价 7月房市异常活跃

英国房地产服务公司LSL的月度报告显示,今年1-6月,英国每月房产销量均低于去年;但7月销量却出现逆袭,达到自2007年以来最强水平,平均房价再创年内新高。

另外,皇家特许测量师学会(RICS)一份月度调查则显示,英国7月的购买需求增速为去年2月以来最快,待售房产的平均数量却创下历史新低。

RICS的首席经济学家Simon Rubinsohn表示,调查人员已经发现房价在重新加速上涨,“更令人担忧的是,市场对供求失衡的怀疑会导致房价在未来12个月进一步上涨。

随着抵押贷款利率接近历史低点,今年的消费者信心高涨,预期工资也会上涨,大多数评论家都认为英国房价会继续上涨。

8月上旬,一份来自英国央行的区域代理报告警告称,房产供应的持续短缺正陷入恶性循环,因为潜在卖家看不到自己想买的房屋,反而不愿意把已有住宅投入市场。”

LSL旗下房地产代理公司Reeds Rains和Your Move的总裁Adrian Gill表示,英国房产供应量仍远低于经济危机爆发前水平。

今年第一季度,英国新房​​规划审批量达到了金融危机以来的最高水平,但这能否转化成房屋建设还有待观察。

根据LSL的月度报告,去年英国房价暴涨15.2%,上升幅度最大。但是,受较高的印花税和不断上升的英镑抛售压力影响,伦敦市中心房价增长却出现停滞。

然而,整体指数却显示英国房价上涨速度略有放缓。该指数显示,英国房价月度增长率为0.3%,年增长率(伦敦和英国东南部除外)为4%。相比其他指数,整体指数显示出更为“柔和”的房价上涨前景。该整体指数是以英国土地登记处的已完成销售量和其他指数的预测模型为基础制定而成。

Halifax房价调查数据则显示,英国6月房价年化增长率为8.6%。

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

 

(点击下一页,查看英文原文)

中国买家对温哥华豪华房市影响可以有多深远?

据总部位于加拿大不列颠哥伦比亚的房地产公司麦当劳地产(MacDonald Realty)最新数据显示,来自中国的买家目前“主导”温哥华炙手可热豪华房地产市场。麦当劳地产指出,2014年,公司旗下价格超过300万加元的高温哥华端房产70%的买家来自中国内地。

中国买家对温哥华豪华房市影响可以有多深远?
中国买家对温哥华豪华房市影响可以有多深远?

不过,与此同时,麦当劳地产的数据显示,富裕内地买家对加拿大西海岸温哥华市场的影响与房价同步──房价高,影响大;房价低,影响小──这一结论引起市场强烈讨论。公司称,2014年,售价在100万至300万加元之间的住宅交易中,中国内地买家占21%,而售价低于100万加元的住宅交易中,这一比例仅仅为11%。

这一最新数据为温哥华世界性的房地产市场提供了新的信息力度,在温哥华地区,一栋独立式住宅平均成本已飙升至223万加元,人们也开始争论住房可负担性危机,并大肆猜测非本地买家所扮演的角色。

虽然从历史角度来讲,温哥华是由来自亚洲的移民组成,特别是1997年中国香港回归中国前几年的中国香港移民,不过近年来温哥华房价上涨仍引发了激烈的讨论。很多人说成千上万的中国大陆百万富翁通过省级以及联邦投资项目移民至温哥华,这群人推动了当地高端房地产的需求。

麦当劳地产副总裁丹·史凯罗(Dan Scarrow)目前是该公司驻上海办事处的负责人,他说来自中国的买家对房价的影响非常明确的——但这种影响只限于奢侈房地产市场,而不是全部的房地产市场,后者价格的上升是受其他因素影响。史凯罗称,对于那些指责外国买家造成温哥华住房可负担性危机的人而言,这个结论很显然给他们出了难题,同时也让那些试图淡化或完全忽略中国买家在市场上扮演的角色的房地产企业反思。

 “这绝对影响了高端市场,奢侈房地产市场。但是当你看其他市场,(中国内地买家)参与度仅有11% ,”史凯罗说。

据史凯罗称,该数据来综合了2014年全年,麦当劳地产公司驻温哥华三家主要办事处共1500套房产交易的分析。其中,公寓和毗连住宅共962套,占比62%,其余部分为独立式住宅。史凯罗称,几乎所有的售价超过200万加元的房产是独立式住宅,公司根据中国大陆买家名字的拼写将他们独立区分——内地名字拼写与中国香港粤语和中国台湾名字拼写有很大不同。该公司说,这些买家“可能是加拿大公民或移民”,并提到“临界数量约5万个内地高净值家庭”在未来几年将继续从中国香港和中国引进资金“投资于当地房地产”。

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章

 

(点击下一页,查看英文原文)

新加坡大选在即 房价会受影响吗

新加坡大选在即,在房地产市场疲弱之际,在场外观望多时的私宅买家难免会问:“是时候进场了吗?”

新加坡大选在即  房价会受影响吗
麦俊荣:政府可能在靠近大选时,调整或出台一些新的房地产措施。

投资者此刻特别关心,政府会否为了政治因素,而在大选前松绑楼市政策?也有人开始担忧,选后结果是否会影响政府必须调整政策而出现新的情况,

将来要买房的门槛会否变得更高?大选前后的时机与选情,对房地产市场会有影响吗?专家的观察与分析,或许能帮你做出明智的决定。

随着大选的脚步越来越近,大选前后的楼市走向也成了许多私宅买家关注的焦点,尤其是大选结果将如何影响房价走势,政府是否会放宽降温措施,私宅价格是否会回弹或继续下跌?

分析师受访时都表示,无论大选结果如何,它都不会对本地楼市带来巨大影响。

欣乐国际执行董事麦俊荣说:“我预计今年私宅价格会继续下跌,但这主要是因当前楼市疲弱情况所致,与大选无关。事实上,大选对本地楼市的影响可说微乎其微。”

住屋和房价向来是大选的热门课题。在“大选季节”来临之际,一些市场人士纷纷看好楼市前景,他们的论据是政府会在大选后放宽降温措施,从而带动房价回弹,因此现在是进场的最佳时机。

甚至有人指出,最近推出的几个私宅项目销售旺热,就是因为买家为了避免再次错过楼市的“末班车”,纷纷开始入场选购。

据华侨银行投资研究最近发表的一份报告书显示,自1985年以来,政府曾经三次放宽楼市政策,当中两次即1997年和2001年都“碰上”大选年。

这也促使一些市场人士相信,政府极有可能在2015年大选过后,再次放宽楼市政策。

根据华侨银行的报告,政府三次放宽房地产政策分别在1997年的亚洲金融风暴之后、2001年的网络热潮泡沫化之后,以及2008年的全球金融大海啸(次贷风暴)之后。当时房价分别下跌了16.4%、12.7%和8.3%。

报告也指出,过去,政府曾在房价下跌了8.3%至16.4%之后进场干预,放宽一些楼市政策。目前,我国私宅价格自2013年第四季的房价高峰算起,已经下滑6.7%,因此价格若继续滑落,政府极有可能进场干预。

出手干预为矫正不正常活动

的确,2011年上届大选时,房价高涨是选民关注的课题之一。大选结束后,政府开始实施许多房地产调控措施,包括增加住屋供应量,同时推出更强力的房地产降温措施,使房价逐渐回落。

特别是在2013年,政府推出的降温措施和总偿债率房贷限制,使得本地私宅价格持续下滑。去年私宅价格下跌4%,是自2008年金融危机以来首次出现的全年下跌,也终止了私宅市场连续五年的升势。

由于房价持续下跌,一些人已表示担心房子长期下来会贬值。市场也开始猜测政府可能在大选后松绑降温措施,以扶持楼市。

不过,大多数受访的房地产分析员认为,政府一般不会基于政治考量而调整楼市政策。他们也表示,过去几届大选应该只是刚巧“碰上”楼市的政策调整,而非真的出于政治考量。

世邦魏理仕东南亚研究部主管沈振伦说:“如果政府的出发点是要赢取选票,那现在就应该放宽,何必等到大选过后?”

他相信,过去几次的楼市政策调整,应该只是刚好碰上楼市转向,政府主要还是从楼市的可持续性做考量,屡次出手干预是为了矫正市场上的不正常活动。

麦俊荣也认为,虽然我国政府对楼市的主导性很强,比如它是国家最大“地主”,通过政府售地计划售出许多发展地段,同时也制定房地产发展条例、发展总蓝图、以及道路和地铁等交通设施计划等,但它往往是根据楼市情况,而非大选结果来做出房地产相关决策。

他强调说:“我相信政治是能影响房地产决策,但这影响并非直接的,而是巧妙且符合实际经济情况而产生的。”

房地产政策出台时机  

回顾新加坡过去几届大选,刚巧都碰上全球经济发生重大变化。

1997年大选时,东南亚多个国家的货币遭到狙击,引发区域经济的不稳定。为了抑制房价暴跌,政府宣布三项调整措施,包括挪后标地、延长发展商兴建和推出新住宅项目的期限,以及停止向三年内转售房子的卖主征收印花税。

浏览居外【名家专栏】栏目之新加坡,了解新加坡房产投资独家专业解读。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章

(互联网资讯综合整理)

了解英国住宅历史 涨知识涨财富

你是否曾经对英国住宅的历史感到过好 奇?在这片屋檐下,曾经发生过怎样的故事,又有哪些人曾经在这里居住过?了解住宅背后的历史,不仅能为平时茶余饭后提供不少讨论话题,说不定还会因为有名 人住过而让建筑身价倍增。在这个遍地老房子的国家,探索它们背后的历史就像是一场未知的探宝游戏。以下是专家建议的几个了解住宅历史的方法:

了解英国住宅历史 涨知识涨财富
了解英国住宅历史 涨知识涨财富

点击查看英国更多精品房源

  1. 了解房屋

从乔治时代的牧师住所到两次大战期间的郊区半独立建筑,你可以很容易地看出不少英国典型的住宅类别。但如果能对建筑方面有更多的研究,你可以从中推算出建筑大致的建造时间及主人的信息。像Trevor Yorke的《British Architectural Styles 》和Judith Flanders的《The Victorian House》都是必读的入门参考书。后者在介绍各个房间的同时还穿插了丰富的社会历史信息。如果你家是登记在册的历史保护建筑,可以登录historicengland.org.uk了解房屋的信息。此外,不妨查看下Pevsner的建筑指南,看看你家是不是也名列其中。图书馆资料室应该会有当地的卷册。

  1. 询问他人

很多时候前任房主或者居住多年的邻居会知道不少关于房屋的历史故事,例如曾经出现过的古怪住客、浪漫的爱情故事或者耸人听闻的鬼怪故事。此外,向当地的历史学会寻求帮助也是一个好方法。

  1. 查找人口普查记录

通过翻查之前的人口普查记录,你可以了解在1841年至1911年期间,每10年普查的时候该住宅的人口情况。可以了解的情况包括所有住户的姓名、性别、年龄和职业,1851年后的资料还包括每人的出生地。在findmypast.co.uk网站上你可以通过输入地址来查看这些资料。有些图书馆订阅了该网站的服务,因此可供读者免费查阅。在获得了前房客的信息后,你可以用这个网站或者ancestry.co.uk查找更多关于他们的故事。

  1. 研究房契

房屋的房契往往提供了不少关于所有者、出售、房贷和边界的信息,许多都有数百年的历史。房契可能会被律师、房贷银行或者房东(如果你是房客)保管。很多房契一直都被存档或者被像英国圣公会这样的前地主保管着。

  1. 翻阅档案

通过当地图书馆和政府机构,你可以了解去哪里找到与住宅有关的档案,它们可能被存放在当地学习中心,或者郡/市的档案馆中。地图可以帮助确认房屋建造的时代,还可以用来比对街道、房屋名称或号码的变化。国家档案馆的1910-1915年的Valuation Office Survey还能提供房主、住户、房价等信息。此外还能通过纳税记录、选举登记等资料寻找相关的信息。说不定通过早期的庄园和房产记录你还能发现自家房子的土地原先在皇室的名下呢。

  1. 检索报纸

此外,你还可以通过 thetimes.co.uk/archive 或者其他英国网站的档案 www.britishnewspaperarchive.co.uk 查看是否有关于前住客的新闻。

 

浏览居外【名家专栏】栏目之英国,了解英国房产投资独家专业解读

 

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章

(据英中时报 )

泰国房地产专家告诉你 如何在泰国置业

Richard-700x190虽然投资欧美发达国家房产仍是国内买家的首选,但是这些国家目前不动产增速较慢,而泰国旅游资源丰富,房子也容易出租,很多人也逐渐开始对置业泰国产生了浓厚兴趣。

外国人如何在泰国买地

泰国法律规定,外国人名下不能拥有土地,可享有建筑物的所有权。如果一个外国人希望购买土地来兴建房屋,有两个选择。

租一块有30年使用期限、并附有额外续约几个30年选择的土地,占有土地的形式最终通过地上的建筑物来确认。当租赁期满时,出租人不能兼并建筑物,因为在泰国建筑物的产权和土地的产权是分开的。

如果一个外国人将在泰国经营业务,那么他可以通过自己的有限责任公司购买土地的永久产权。土地将为公司所有,而非个人。最近修正的法规,允许外国人的泰国配偶(无论男女)买地,但需要证明买地所用的钱是完全合法、且属自有资金,不涉及外国索赔。

外国人如何在泰国购房

但是,如果你想要的是一所独栋别墅,而不能购买具有永久产权的土地的事实,不应该成为绊脚石。在泰国的法律范围内,您可以拥有建筑物的永久产权,同时享有一个结构良好的租赁期(一般为30年的租赁合同,带预付费的两个30年续约)和一个使你能有效拥有土地的购买选择权(该选择权可以在外国所有权法规出现变化的情况下行使——或者你将地上的建筑物出售给一个泰国自然人或法人)。

注意土地权属查询

在发出购买合同之前,强烈建议购买者到土地局进行一个适当的土地查询。见土地权属。

注意建筑物调查

如果购买的是二手房产,建筑物调查必不可少。

在泰国购买房产时会产生哪些费用?

房产税——不适用于作私人住宅用途的物业。此费用只在所有权发生转换时产生,分为四类:转让费2.0%、印花税3.3%、营业税0.1%、所得税(等同于资本利得税——浮动利率)。

大部分费用是基于政府的房产纳税评估值计算的,该估值远低于市场价值。

具体的计算方法很复杂,但可作为一个住宅销售的粗略指南,预计总费用和税收是房产市场价值的2%-3%左右,且这些费用通常由买方和卖方分摊。

如何确保投资安全

您应该雇请一个好信誉的商业顾问和律师开展“尽职调查”,并准备好租赁协议。一旦做到这点,你在泰国的投资就和在世界任何地方一样安全。

外国人如何在泰国拥有资产

外国人在泰国可以拥有资产,如房产开发项目。项目的持有者通常需要设立一个法律结构和机制来确保财产所有权。

以下就是一个如何执行的案例:

  1. 由公司持有房产所有权

在企业结构设立方面,泰国的法规与英国普通法非常相似。泰国法律允许公开股份有限公司(PLC)、有限责任公司(LLC)形式的合作伙伴关系和其他类型的公司实体。一旦公司成立,他们就被称为“Juristic Perons”,即法人实体。在房产所有权方面,因为公司的多数股权为泰国人所有,法人实体被视为泰国人,因此可以拥有房产。要注意的是,泰国法律所赋予的衡平所有权(Equitable Ownership),并不一定等同于法人实体的实际控制人。由公司持有土地所有权最普遍的形式是有限责任公司。

有限责任公司的控制权

泰国法律允许分类或双层股票发行。因此,有限责任公司的股份可以用“普通股”的方式发行,在这种情况下,每一股份有一票表决权,即表决权按所占股份的比例来决定。而优先股中,一个股东必须持有多个股份,才能获得一票表决权。泰国多数股权可以“优先股”的形式发行,而外资少数股权则可以“普通股”的形式发行。这样,外资小股东持有较少股份,但实际上仍可以通过表决权维持对公司的控制。

典型结构

开发项目的土地由XYZ普吉岛有限责任公司持有,反过来说就是由XYZ普吉岛控股有限责任公司所有。开发项目中的泰国合伙人持有XYZ普吉岛控股有限责任公司的优先股,XYZ的外国所有者则持有普通股。XYZ有限责任公司的每个房产买家,都收到普通股持有者的一个平等分摊比例。

所有权/租赁

在购买金额的协议达成后,每一位购房者将拥有一套别墅,加上XYZ有限责任公司的平分普通股和一份租约。

2.购买共管式公寓

相比之下,购买共管式公寓是最容易、最简单的交易方式。泰国法律允许外国人购买有永久产权的公寓,但持有每栋公寓的份额不得超过整栋公寓的49%。在一些特定的公寓区,外国人甚至也能拥有产权公寓楼100%的份额。获得永久产权的一个重要条件是,购买公寓所用的外币资金必须由国外汇入,并在泰国银行中有正确的记录。外国永久产权绝对是购买共管式公寓的首选。

外国人有权拥有建筑楼,但不包括土地。给外国人的一个建议是,租一块有30年使用权、且附有续租选择权的土地,然后购买该土地上的房屋。成为房屋的主人,那么土地和房子的所有权就都确定了。按照泰国民法,土地的所有权可以被出租,但房屋产权和土地产权相互分离。一旦房屋的所有权得以确认,即使土地租赁期满,出租人也无法兼并房产。

Richard专栏全集:

泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论,或邮件

与Richard 零距离交流。

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章

成功人士聚集的投资热地——阿瑟顿

阿瑟顿(Atherton)是圣马特奥县下属的一个城市。是美国最富有的城市。2010年9月,福布斯杂志将邮编94027地区列为美国第二贵的地区。2013年10月,94027地区上升为最贵的地区。

成功人士聚集的投资热地——阿瑟顿
阿瑟顿(Atherton)是圣马特奥县下属的一个城市。是美国最富有的城市。2013年10月,94027地区上升为最贵的地区。

目前,有很多成功人士和开发商将目光锁定阿瑟顿,迫不及待地希望看到这里的房源上市销售,比如那些历史悠久的多层住宅和古老的农场住宅。新建住宅的建筑面积基本都超过 929平方米,这已经成为一种不成文的标准。此外,很多海外买家也渴望入驻阿瑟顿,不仅是为了成为这尊贵社区的一部分,更是由于多年来的发展趋势证明,这里的地产拥有绝佳的投资价值。为了帮助广大买家更全面地了解阿瑟顿,居外网独家推出以下报告,讲解该地区当前的房价形势,并对当地的热门区域、优质学校逐一进行讲解。

阿瑟顿房产市场分析

成功人士聚集的投资热地——阿瑟顿

报告对阿瑟顿的房产市场进行了专业的分析,目前,阿瑟顿地区的房屋均价为479万美元,远远高于加州44万和全美18万美元的平均水平。在最近的一年中,阿瑟顿的房价上涨了4.5%,而在未来的一年中,预期将继续有3.1%的增长。在租金方面,阿瑟顿的均价为1万美元,几乎10倍于美国的平均水平。

总的来说,如何要给阿瑟顿的房产市场贴上标签,那就是“贵”,“美国房价最昂贵邮编区”的头衔绝非徒有其名,而能否承受阿瑟顿的房价也是成功人士的 标志之一。阿瑟顿房价的贵是有充足的道理的,因为阿瑟顿在软硬件各方面的条件都是顶级的,而房产市场的升值潜力,则继续保持着对其高于平均水平的升值预 期。

除了房产市场分析,本报告来详细介绍了阿瑟顿的热门街区与中小学校。

热点区域介绍

成功人士聚集的投资热地——阿瑟顿

对阿瑟顿最为热门的区域一一进行介绍,包括各区域的优势、所对应的学校,帮助大家更好地做出选择。

阿瑟顿学校一览

 

3主要介绍阿瑟顿学校,包括学校特色、优势、API分数等。使您可以充分了解阿瑟顿地区的教育资源。

 

 

点击下载完整的“阿瑟顿房市投资报告”

 

 

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章