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非加拿大居民能在多倫多置業嗎？

加拿大的領土面積達998萬平方公里，爲全球面積第二大國家，是全球最富裕、經濟最發達的國家之一。以國際匯率計算，加拿大的人均國內生産總值在全世界排名第十一，在人類發展指數也是排名第十一。它在教育、政府的透明度、自由度、生活質量及經濟自由的國際排名都名列前茅。這讓世界各地的人們嚮往來到這裏尋找發展機遇，旅游、移民、投資在不知不覺都成了這片土地上的熱詞。

隨著越來越多的人們將眼光投向加拿大，安大略省內的多倫多作爲加拿大的著名城市一直以來也備受大家關注，多倫多房産市場更是吸引著不少熱衷于“買房”的中國人。對于不瞭解加拿大的人們來說，想要在多倫多投資地産他們有著不少困惑，首當其衝的問題就是“非加拿大居民可以在多倫多買房嗎？

對于這個問題，如果只用單純一個字“能”來解答勢必不完整，今天我將詳細介紹非加拿大居民（非居民包括持有工作簽證、學習簽證，以及訪問簽證的申請人，例如，留學生，在加拿大有合法工作許可的非永久居民，以及來加拿大進行商務訪問的游客）在多倫多買房的相關規定以及注意事項。

根據加拿大聯邦政府《公民法》，非加拿大居民亦能够購置、擁有和出售房地産，其要遵守的規定與條件和加拿大居民或公民相同。在安大略省，《外國僑民房地産法》給予非加國公民擁有或出售房地産的權利。

  • 非加拿大居民在加拿大投資房地産的貸款事宜:

貸款買房非常普遍，非加拿大居民想要在多倫多貸款買房也不難，但有幾點需要注意:

第一，您要在加拿大開設銀行賬戶用以每月還款。

如今許多加拿大商業銀行已在國內開設分行或者辦事處，但在國內開設的賬戶幷不能直接用來使用，需要在加拿大境內激活才可以用于支付。

第二，加拿大對于個人信用記錄非常看重，信用污點很容易導致按揭貸款不批的後果。總之，即使沒有信用記錄也不能擁有不良信用記錄。因此無論是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用記錄，養成按時償付信用卡賬單，繳納各項公用事業費的好習慣。

但許多非加拿大居民會問：我從來沒去過加拿大沒有信用記錄是否還能貸款？答案是肯定的，但您要做好首付、定金相對較高的思想準備，因爲無收入的非加拿大居民申請貸款時，可批下來的貸款額度大約要低于房價的65%，留學生買房面臨的狀况也基本如此。而對于擁有良好信用記錄、持有工作簽證幷擁有穩定收入的工作簽證持有者，貸款額度最高可達90%。

非加拿大居民在加拿大買房，可以申請到銀行的按揭貸款，而且利率與本地居民一樣，利率大都在3%左右。但對于貸款具體額度與利率加拿大各大商業銀行給出的標準不盡相同，想要獲得最優的按揭貸款，需要花時間進行比較。

第三，非加拿大居民如有必要也可以在律師行見證下簽署POWER OF ATTORNEY（POA），即《委托授權書》，用以授權加拿大境內的親戚或朋友代理完成按揭貸款。

買家的地産經紀或律師都不允許成爲買家POA的受委托人（購買樓花除外）。授權委托書需要完成規定的表格，在兩個見證人的見證下簽字，幷且需要律師或其他Notary Public 的公證，具體有關POA的規定需要諮詢專業律師。

與此同時，還要找到同意通過委托授權書簽署貸款文件的銀行，一般而言，這些銀行對于貸款要求更爲苛刻，條件也相對更多。因爲目前有超過90%的房契詐騙案都跟授權委托書有關，所以銀行對此十分敏感。在Closing簽字時，律師一般可以接受POA的受委托人簽字，而銀行則大多都不予接受。因此要特別提醒買家的是，在離開加拿大之前，一定要跟貸款銀行問清楚，是否接受POA。

第四，注意定金及首付這兩筆較大金額的付款能够順利交付，確保資金流充裕，海外電匯付款也要提前諮詢電匯所需天數等相關信息。簽好協議但未在規定時間內交付定金或首付會引發一系列不必要的麻煩，甚至會被告上法庭

  • 非加拿大居民在加拿大（多倫多）投資房地産的稅務事宜：

非加拿大居民與居民都沒有購買房屋數量的限制，幷且面對的購房稅務問題也基本相同。但對于房屋增值的部分，非居民在出售房産時要根據規定交付資産增值稅。非居民在出售房屋時必須通知加拿大國稅局幷申請一份清稅證明書（ Clearance Certificate ），以確認因物業增值而必須交付的稅款數目。該證明會同時發給賣出方和買入方，以保護買賣雙方的利益。如果賣方未按此規定行事，那麽買方可能有責任承擔賣方所欠稅款。如果賣方是非居民，律師有權事先扣留高達房價25% 的金額作爲保證金。在收到政府發出的 Clearance Certificate 後，律師會用此保證金付清賣家的有關稅項，幷將餘款退還給賣家。在最終的Closing以後的 30 天之內，如果仍然沒有拿到清稅證明書或未能够與國稅局結清增值稅款，那麽律師會將您的保證金會上交國稅局，再由賣家報稅時自行結清。

此外非居民在Closing之前轉讓樓花時，律師也會事先扣留上述保證金，以保證非居民會交清增值稅款。

  • 非居民如何投資加拿大（多倫多）房地産

如今互聯網和交通的發展，促進了各國之間的交流，也使得更多的投資人能够更近距離的接觸海外房産市場，在加拿大投資房産的方法也不局限于一種。在加拿大買房基本可以分爲六個步驟：

其實，非加拿大居民在加拿大買房幷沒有想像中的那麽複雜。簡單的說，除了銀行要求的首付款多過本地居民，以及賣房時需要交一定的Capital Gain Tax之外，與本地居民置業幷無大异。

經紀江曉清專欄全集：

江曉清解析加拿大房産投資

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紐約學區房≠免費公校教育“通行證” 擇學區而居因人而异（上）

《三字經》裏說：“昔孟母，擇鄰處。”古有孟母三遷，經過千年延續、現今仍然反映在許多投資者的購房喜好上。教育，這壹重要因素，使得“學區房”成為每個家庭購房的永恒話題。不僅僅只是中國投資者關註這點，美國當地家庭壹般也在孩子進入學齡（5歲上kindergarten幼兒園）時開始遷入好學區。然而，學區房本身的高市值又讓壹些中產階級投資者望而卻步；同時，如何選擇學區房、是否購買學區房之後孩子們的入學問題就無後顧之憂了？看似簡單的學區房，其實也需要投資者提前知道不少相關知識。本文將為中國投資者介紹壹些與學區相關的投資信息，以助您成為更成熟理性的投資者。

選擇學區房從了解地理區域劃分開始

說到紐約州，除了地產、金融、時尚，其教育文化也頗為著名，如擁有常春藤美譽的哥倫比亞大學和康奈爾大學、神秘的西點軍校、聞名的紐約大學、茱莉亞音樂學院、漢密爾頓學院、羅徹斯特大學、雪城大學、聖約翰大學、普瑞特藝術學院等。紐約的著名公立學區，除了曼哈頓最著名的上東區，還有素有“黃金海岸”之稱的長島Jericho, Manhasset, Great Neck; 紐約上州Westchester的Scarsdale, Rye, Chappaqua等頂尖學區，均為國內投資者首選的高尚地區。

美國的高水平教育體制為美國在世界科技文化領域的領先地位奠定了基礎。與中國的九年制義務教育不同，美國是“十三年”中小學義務教育，從5~18歲共分為四個階段，分別是學前教育，包括Kindergarten即幼兒園，有的學區或學校也提供Pre-Kindergarten (Pre-K) 即學前班課程； 小學，包括壹年級到六年級；初中Middle School，包括七年級到九年級；高中High School，包括十年級到十二年級，畢業後進入大學。根據分權制的教育管理體系，分聯邦、州、學區三級。所有公立學校所在的學區（School District）是由州政府劃分，並由當地管轄權範圍內的教育委員會（School Board）管理並制定教育政策。

投資者在為學區而選房時需做足功課，確認所選房產是位於目標學校的所屬學區範圍內(School Boundary: http://www.greatschools.org/school-district-boundaries-map/), 極為重要。哪怕所住房屋只隔目標學校壹個街區，若不幸位於學區劃分界限之外，也會導致孩子無法在中意的學校學習，那麽投資學區房的意義就沒有了。

在此提醒投資者註意學區與郵政區域的區別，兩者有時相符、有時相悖，並不完全壹致。

因此千萬不要以為該房產的地址是某市，即為該市的學區。有時壹些較大的行政區域內有多個學區，必須小心再小心。對於房子的基本信息，國內投資者可以輕松的通過網絡搜索獲知。

房產行業規範要求地產中介不能對於房子所屬學區的優劣發表意見影響買家的判斷，有的職業道德較低的經紀會給予買家錯誤信息，因此對於純粹為了進入好的公立學校而買房的投資者建議務必致電該學區委員會，甚至心儀的學校，只要給予地址信息，對方即可查詢確認，以充分確保沒有買錯。每年U.S. News & World Report都會對全美國高中進行評比並公布排名（排名鏈接請見文章底部），該信息可以供投資者參考，但並不能作為唯壹依據，皆因此評比的考量因素與投資者的個人傾向不盡壹致，比如相當壹部分國人希望孩子能進入常青藤盟校等壹流大學接受世界頂尖的高等教育，然而進入壹流大學的學生比例並不是U.S.News排名的標準之壹。對於有此等追求的家長投資者，建議通過網絡搜索查詢目標學區過去幾年的SAT考試平均分作為參考。比如Westchester郡各學區排名表。

學區房—高保值

從房地產市場來看，好學區的房產價格要比普通地段房價高2倍以上。但成熟的房產投資者，除了關心購房投資成本以外，更要關心的是所購房產市場的變化、政策以及保值性。即使將來整個市場進入疲怠期，擁有好的學區房就意味著維持比其他同水平房屋較高的售價，也會在需要轉手出讓時更容易快捷。本文前面提到過，壹般本地美國人會在第壹個孩子進入學齡（5歲）時尋找購買學區房。因此建議投資者選擇有3~4個臥室的房產，易於出手。雖然房產市場的變化很難預料，但投資壹套保值性強的學區房始終是不錯的選擇。

學區房—高稅金

投資別墅需要考慮地稅，此處所指的地稅壹般包括學區稅（School Tax）,其目的是支持當地公立學校的開支。壹般來講，好學區的學區稅要比普通學區高出許多；換言之，正是因為該學區可支配的資金充裕，因此可以用好待遇招募到好老師，有更多資金開設更多種多樣的課程，給學生提供更多的實踐經驗，從而使得該學區在教學質量、學生成績、家長滿意度等方面領先而成為“好學區”。根據上圖統計，從1993年至2005年，在所有地稅上調的形勢下，學區稅的上調幅度超過其他種類。因此，投資者在考慮購房前，壹定要了解該房產的地稅金額，皆因地稅/學區稅年年交，必是投資者考慮的重要因素。當然，紐約州政府近年也為學區房屋主帶來了福音。壹項“紐約州學區稅減免計劃”（New York State School Tax Relief Program，簡稱STAR）為業主提供了兩種減稅方式。第壹種“基本STAR”面向所有紐約州居民年收入低於$500,000（包含配偶年收入），減免額度為$30,000, 但這項基本STAR只針對自住型房屋；第二種“高級STAR”面向所有65或以上的美國公民，在符合壹定的收入標準條件下，將享受當年所設定的最高免稅額度（2014-2015年的高級STAR免稅額度為$64,200）。【未完待續】

本文由戴上律師事務所周遊律師協助撰寫

公孫律師專欄全集：

公孫律師詳解紐約房產和投資法律

 

 

 

秋季來臨 正是在加拿大投資湖畔度假屋的大好機會

秋季買房 投資湖畔度假屋
臨近湖畔的度假屋，此時如以較合理價格買入，再於明春賣出，預估可增加5%的價差

秋季來臨，有多倫多地產經紀就指出，鄰近湖畔的度假屋，由於夏季玩樂的用途已結束而開始拋售，這正是中短期投資客的良好投資專案，此時如以較合理價格買入，再於明春賣出，預估可增加5%的價差。 

恒生地產經紀呂俊廷分析，秋季是購買湖畔度假小屋的好時機，由於拋售的度假小屋數量較多，因此價格也相對合理，對有意購買度假小屋人士而言，選擇的機會也較大。 

呂俊廷指出，鄰近湖畔的度假小屋在春天和秋天的價錢確有不同。以臨近Lake Simcoe的度假小屋而言，房價只會往上漲，沒有下降的空間，通常秋季擇優買進後再於來春賣出，房價平均可增加5%，有意於進行中短期的投資人士。 

400號高速公路向北沿線幾乎多為度假小屋，而404號高速公路預定今年間，向北延伸至Ravenshoe等地，主要是為疏解400號高速公路前往前往度假小屋的車流。呂俊廷表示，該項交通路線有如大動脈，可帶動Lake Simcoe湖畔附近的Keswick地區的整體發展。

Lake Simcoe湖是冬季冰釣者的樂園，每年2月，世界冰釣專家都會群集該地從事釣魚活動，因此附近度假小屋不論自住或投資均很便宜。

此外，在大多數多倫多地區方面，不但獨立屋、半獨立屋、鎮屋等市場仍然沒有衰弱，連共管公寓的市場都十分興旺。

 

在新加坡買房後，如何出租獲利？

 

租金回報高，貸款利率低，居住和教育環境好，越來越多的中國人選擇到新加坡投資房產，佔據外國買家的四分之一。在新加坡買房出租，以獲得穩定的租金收入是最常見的投資方式。不過，限於環境、政策不同，大家對在新加坡買房後，如何將自己的房產出租獲利，及管理瞭解不多。為此，居外網特意為大家介紹，在新加坡買房後，如何出租並管理自己房產的相關知識，説明大家更好地在獅城投資房產。

 

一、新加坡政府允許海外投資者出租自己購買的房產

海外房產投資為什麼選擇新加坡？投資回報率是外國投資者在新加坡置業的一個重要因素。比如，在如果新加坡的繁華地帶，買個1000萬人民幣的房子月租金收入可達3萬-4萬元人民幣；而在北京，1000萬的房子，月租金也就1萬元出頭。新加坡市中心的均價是每平米10萬左右，一般地段在每平米4萬到6萬之間。新加坡租金回報率在4%-5%，相對國內一線城市明顯有優勢。

延伸閱讀：律師介紹在新加坡買房的細節與心得

國內律師金焰在2011年第一次幫客戶完成在新加坡的購房交易，不久後也受到低貸款利率和高租金回報吸引，與朋友「組團」再次奔赴新加坡購買了投資用途房產。而海外購房者的湧入，也使得新加坡從去年底開始針對海外購房者徵收高額稅費。詳細

 

二、如何將自己的新加坡房產出租及相關費用

與其他投資熱門國一樣，穩定而「只賺不賠」的房產投資方式就是出租。對於所有海外投資者來說，委託房屋管理公司（房屋仲介）和自行出租管理是兩種最為普遍的方式。居外為你詳解兩種出租方式的特色，以及房屋管理公司的職責和傭金收費等，讓投資者可以根據自身的情況來選擇出租管理方式。詳細

 

三、租金收入如何徵收個人所得稅

對於打算將房產出租獲利的投資者來說，還有一個問題需要瞭解：在新加坡獲取的租金是否該納稅？又按照什麼標準納稅？新加坡的個人所得稅率是全球最低之一，所得稅率是以前一年的收入扣除適當專案後，以累計式徵稅，個人所得稅稅率介於2%至20%。詳細

 

四、新加坡租賃法案對常見問題的規定

在新加坡，房客與房東之間沒有綜合的法律來約束，而是分別在不同的法律中有所呈現。新加坡的房屋租賃市場是非常安全的，拒付房租、找到無賴租客等情況幾乎不可能發生。海外投資者可以放心委託房屋管理公司，為自己的房屋進行維修與維護，並滿足租客的合理要求。詳細

 

 

在加拿大買房後，如何出租獲利？

 

在加拿大投資房產，一方面作為長期投資，不動產會隨時間而增值；另一方面以租養房，可以出租獲取穩定的租金收益。不過，限於環境、政策不同，大家對在加拿大買房後，如何將自己的房產出租獲利，及管理瞭解不多。為此，居外網特意為大家介紹，在加國買房後，如何出租並管理自己房產的相關知識，説明大家更好投資楓葉國的房產。

 

一、加拿大政府允許海外投資者出租自己購買的房產

海外投資者在加拿大出租房屋是一件絕對合法的事，出租物業投資者有的看中的是其保值，增值潛力，有的是資產回報率（ROI）及儲蓄功能。加拿大的年租金收益率在5－8個百分點之間，而在加國的4－5年期投資回報可達20－30個百分點之間。

加拿大房產投資回報率舉例：

兩室兩衛一廳的公寓：30萬加幣
租金：1800/月x12=$21600/年
地稅：$2000/年
物業管理費：$300/月x12=$3600/年

= 5.33%

延伸閱讀：加拿大投資出租物業的方式，適用人群及相應的投資攻略（一）、（二）

瞭解自己的投資目標、收益率、投資期、風險度是一個非常重要步驟，這些資訊可以説明你判斷是否做好了投資加拿大出租物業的準備。

 

二、如何將自己的加拿大房產出租及相關費用

投資者業主可以根據自身情況來決定如何出租房屋：一般，長期居住在加拿大的業主會選擇自己尋找租客；而短期或是不經常居住的業主則會委託房屋託管公司代為管理並進行出租，費用主要按房型和麵積而定，月收費由100至400加幣不等。詳細

 

三、租金收入的納稅問題詳解

對於打算將房產出租獲利的投資者來說，還有一個問題需要瞭解，那就是獲取的美國租金是否該納稅，又按照什麼標準納稅？在加拿大，租金收入屬於需報稅收入，擁有出租房地產的納稅人應該每年都申報所得。按照2013加拿大聯邦稅收規定，所得稅率按年收入分級，最低為15%，最高為29%，而各省個人所得稅稅率有異，居外網將在此為大家詳細講解：

 

四、《加拿大住宅租賃》對出租房產常見問題的規定

五大投資熱國之一的加拿大，對於在業主與租客的利益保護上，在《加拿大住宅租賃》法案中都有相對應的條例說明。針對在租賃過程中，業主與租客擁有何等權利與義務、房租調整及逐客等情況都列有詳細的條例。所以在加拿大，海外業主無需擔憂個人利益會受到損害。下面列舉加拿大常用的租賃條例：

 

 

在澳洲買房後，如何出租獲利？

 

在澳洲買房投資，將房產出租、以獲得穩定的租金收入是最常見的投資方式。不過，限於環境、政策不同，大家對在澳洲買房後，如何將自己的房產出租獲利，及管理瞭解不多。為此，居外網特意為大家介紹，在澳洲買房後，如何出租並管理自己房產的相關知識，説明大家更好投資澳洲房產。

 

一、澳洲政府歡迎海外投資者出租自己購買的房產

投資澳洲房產，出租是最好的獲利方式，相比出售或是空置來得更為穩定和持久。據最新預計顯示，今年澳洲所有的首府城市房價將繼續增長，預測全澳平均增幅為6%左右，投資回報率也就維持在6%的基礎上。

延伸閱讀：澳洲房產投資回報率高嗎？

房產投資的回報率，是衡量房產是否值得投資的重要參考依據，有什麼計算方式？澳洲房產投資回報率又為什麼能夠維持在較高的水準？

 

二、 如何將自己的澳洲房產出租及相關費用

海外投資者來說在澳洲主要有3種出租方式。除了自行出租，很多開發商會承諾包租，回報率一般在5%左右。業主還可以委託澳洲專業的租賃公司，別墅回報率一般在4%，一般房屋管理公司的傭金為租金的5%~10%。業主出租房屋的流程，也只需要五步到位。詳細

 

三、租金收入如何徵收個人所得稅

澳大利亞是高稅收國家，中澳的個稅制度差異也很大。根據澳洲稅法規定，業主必須為包括租金收入在內的投資所得繳納個人所得稅。澳洲的所得稅率採用收入累進稅制，在上一個財務年度，外國居民的所得稅率分級,由最低的32.5%至最高的45%不等。詳細

 

四、《澳大利亞房屋租賃法》對常見問題的規定

在澳大利亞的房屋租賃法中，對於如何保障業主與租戶的利益問題，都已有了相應的法則。如，在確認需要租房後，房客需先向業主繳納一個月給房東。另外，對於房客惡意損毀、拒交租金與危害鄰居等問題，法律同意業主對租客實施驅逐。

 

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在美國買房後，如何出租獲利？

在美國買房投資，將美國房產出租、以獲得穩定的租金收入是最常見的投資方式。不過，限於環境、政策不同，大家對在美國買房後，如何將自己的房產出租獲利，及管理了解不多。為此，居外網特意為大家介紹，在美國買房後，如何出租並管理自己房產的相關知識，幫助大家更好投資美國房產。

壹、美國政府允許海外投資者出租自己購買的房產

美國政府允許海外投資者出租自己所購買的房產，從中獲得收益。據悉，美國的租金回報率大約在7%~9%之間，而凈利潤差不多是6%，可謂是壹筆穩定的投資回報。

舉例：壹棟35萬的房子，每月租金為2300元，扣除各項開銷後（房產稅大約$525、房屋保險$60、基本維護費用$70等）凈租金每個月在$1645，凈利潤為5.6%。

二、如何將自己的美國房產出租及相關費用

委托房產公司（物業管理公司）、自己出租是常見的兩種方式，大家可以根據自己的情況自行選擇。對於不常居住在美國的業主來說，需要明確地是，將自己的房產委托給房產經紀公司尋找合格的租客與房屋管理是兩項不同的業務，分開收費，標準如下：

　　 委托出租：壹般全年租金的6%~8%（所有房型）

　　　 委托管理：壹般為月租金的5%~8%（所有房型）

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三、 美國租金收入如何征收個人所得稅

對於打算將房產出租獲利的投資者來說，還有壹個問題需要了解，那就是獲取的美國租金是否該納稅，按照上面標準納稅？按照當前的美國法律，普通投資者在美國的房租凈收益（扣除出租房產的維護費用等）根據美國公民和居民的常規分級所得稅率納稅，最低為10%，最高為39.6%。

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四、《美國房屋租賃法》對常見問題的規定

經歷百年發展，美國房市已相對成熟且體制完善，《美國房屋租賃法》就是用來維護、保護業主與租客權益的主要法案，對押金、房客因無由拒付房租或某種觸犯雙方合同及其他嚴重行為的驅逐、業主或房客在合同期毀約後所因受到的賠償及付款等問題，都設有相對應的措施。下面列舉常見的問題。

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美國洛杉矶帕薩迪納（Pasadena）地區簡介

在洛杉矶東北部10英裏處的聖蓋博山谷，有著壹座玫瑰之城——帕薩迪那,於1886年建市。2009年統計總人口約143,667，其中亞裔占：12.3 %。居民年中間家庭收入約爲$ 61,298。年中間家庭房價619,500。

帕薩迪納（Pasadena） City Hall

帕薩迪那別名王冠之城，是美利堅的這些殖民者勇于放棄，敢于探索的殖民精神的體現，是追求新的更好生活的美國精神的诠釋。這些新的殖民者將這塊土地用印地安語命名爲Pasadena，意思就是山谷的王冠。

城市的另壹大特色是星羅棋布的散落在大街小巷裏的衆多設計迥異、風格相去甚遠的教堂。每年新年的玫瑰花車大遊行；隨後在ROSE BOWL舉行的美國新年美式足球賽；以及代表人類探索外層空間最高水准的噴氣推進實驗室使它在世界上名聞遐迩。豐富的戶外景觀、山水風光和幾乎壹年四季的晴空萬裏讓帕薩迪那成爲了南加州壹顆閃爍的“珠寶”。帕薩迪納市交通便利，該市臨近Bob Hope機場，與阿奇森-托皮卡-聖達菲鐵路相連，並且是4條主要高速公路的交彙樞紐。

帕薩迪納（Pasadena） The Rose Bowl

除了以每年舉辦著名的“ROSE BOWL”橄榄球賽和玫瑰花車大遊行而聞名遐迩，帕薩迪納市還擁有衆多著名的高等教育、科學和文化機構，包括：加州理工學院（Caltech）、噴氣推進實驗室、帕薩迪納城市學院（PCC）、富勒神學院、藝術中心設計學院、帕薩迪納劇院、諾頓西蒙藝術博物館、太平洋亞洲博物館等。其中：加州理工學院是世界頂尖的科技理工類學院，該校有31人32次獲得諾貝爾獎。《泰晤士報高等教育》（Times Higher Education）與路透社（Thomson Reuters）聯合發布的2011-12年世界大學排名以94.8分排名世界第1位，領先于哈佛大學（93.9分）和斯坦福大學（93.9分）；富勒神學院是全球最大的多教派神學院之壹，位于帕薩迪納東市區；藝術中心設計學院(ART CENTER)位

帕薩迪納（Pasadena） Caltech - Cahill Building

于聖拉斐爾山，可俯瞰“玫瑰碗”的賽場，該校在全美藝術學校排名中名列第5，在全球藝術學校排名中名列第10。

帕薩迪納市的中小學教育歸帕薩迪納聯合學期管轄。該學區涵蓋帕薩迪納、阿爾塔迪納和Sierra Madre三座城市，擁有15所小學、5所中學和4所高中，以及壹些私立學校和教區學校。

該市內的帕薩迪納中心圖書館，由建築師麥倫.亨特設計，占地達1萬平米。該圖書館建于1927年，最近在保留其原有曆史風貌的情況下進行了翻修。這座圖書館作爲學術的標志曾出現在無數電影中，已被收錄進美國曆史名勝大全中。

成立于1862年的帕薩迪納交響樂團，每年在該市的帕薩迪納市政中心舉行幾場音樂會；而帕薩迪納流行樂團每年都會在“玫瑰碗”球場舉行流行音樂會。市政中心每年也舉辦幾場百老彙巡回演出。名揚四海的帕薩迪納劇院每季度會舉辦7場演出，每場演出曆史6到8周。

 

 

美國舊金山費裏蒙特（Fremont）地區簡介

費裏蒙特（Fremont，也有當地華人翻譯爲菲蒙、福臨門及佛立門等），是美國加州阿拉米達縣內的壹座城市，位於舊金山灣區東南部。市政府建制於1956年1月23日，由Centerville、Irvington、Mission San Jose、Niles、和Warm Springs這五個較小的社區組合而成。城市得名於被尊稱為「偉大先鋒」（the Great Pathfinder）的約翰•查理斯•費裏蒙特（John Charles Frémont）。

舊金山費裏蒙特（Fremont）地區景觀

 

人口構成

根據2010年的人口普查，費裏蒙特共有214,089個居民，使得費裏蒙特成為舊金山灣區人口第四多的城市。費裏蒙特也是全美阿富汗裔居民最多的地方；在2001年的美國入侵阿富汗行動時，費裏蒙特因此成為眾多媒體的焦點。費裏蒙特也擁有佔比例相對多的其他族裔人口，特別是包含印度裔和華裔等在內的亞裔居民。

根據2010年美國人口普查，2010年時，該市有214,089人，71,004戶，55,573個家庭，73,989個住房單位。平均每個家庭有3.36人。種族構成爲：32.8%的白人，50.6%亞裔（17.8%華人，18.1%印度人），3.3%非洲裔，0.5%美洲原住民，0.5%太平洋島嶼居民，6.4%屬于其它種族。5.9%同時來自兩個或更多的種族。拉丁美洲裔14.8%。

2010年該市有43.8%的戶擁有18歲以下的未成年人。63.5%爲有正常婚姻的家庭，0.6%爲同性戀同居。該市居民男女比例爲98.9:100。

舊金山費裏蒙特（Fremont）地區人口構成

收入水平

根據2005年的估計，該市每戶年收入中位數爲$93,342。家庭年收入中位數爲$103,846。有3.6%的家庭和5.4%的人口收入位于貧困線以下，包括5.9%的未成年人和6.2%的65歲以上老年人。

氣候條件

該市與灣區其它城市壹樣，夏季炎熱幹燥，冬季濕潤多雨。晝夜溫差明顯，但相對于灣區南部爲小。同時，夏季的氣溫也沒有灣區南部高（低3攝氏度左右），冬季則基本持平。

 

美國舊金山薩拉托加（Saratoga）地區簡介

薩拉托加（英文：Saratoga）是美國加利福尼亞州聖克拉拉縣下的壹個城市。位于舊金山灣區的聖克拉拉山谷西部，聖荷西西方、庫比蒂諾南方。2010年美國人口普查顯示該市有人口29,926人。

作爲矽谷的壹個城市，薩拉托加市是聖荷西的衛星城之壹。2008年，CNN將該市列爲全美收入第四高的城市。[1]2009年，該市被福布斯雜志列爲全美前20名受教育程度最高的小型城市。[2]2010年，彭博新聞社將薩拉托加列爲加利福尼亞州生活成本最昂貴的郊縣地方。[3]2011年，彭博新聞社還將該地的郵政編碼，95070，列入2011年度全美最富裕的郵政編碼第十八位。

舊金山薩拉托加地區

曆史發展 

該地于1848年建立了第壹個居住區，與坎貝爾幾乎同時建立，是坎貝爾的壹部分。十九世紀末期，當地的工業逐漸發展起來，包括家具廠、造紙廠等工廠相繼建立。1850年代，當地發現了壹眼泉水，並取名爲“太平洋國會泉”（Pacific Congress Springs），起這個名字是因爲新發現的泉含有的礦物質與數千公裏外的紐約薩拉托加泉地區壹個叫“國會泉”的泉相似。1865年，這座城鎮正式起名爲“薩拉托加”，與紐約州的“薩拉托加泉”名稱類似。薩拉托加在第二次世界大戰前仍以農業爲主，二戰後跟隨周邊地區迅速工業化發展，並于1956年建市，其時城市已經發展到與縣府聖何西幾乎完全接壤。現今，改成是矽谷重要衛星城鎮。

人口構成

根據2010年美國人口普查，2010年時，該市有29,926人，10,734戶，8,714個家庭，11,123個住房單位。平均每個家庭有3.11人。種族構成爲：53.9%的白人，41.4%亞裔，0.3%非洲裔，0.1%美洲原住民，0.1%太平洋島嶼居民，0.7%屬于其它種族。3.6%同時來自兩個或更多的種族。

2010年該市有37.5%的家庭擁有18歲以下的未成年人。73.5%爲有異性婚姻的家庭，0.4%爲同性戀同居。該市居民男女比例爲95.7:100。

舊金山薩拉托加地區的人口構成

 

收入水平

根據2007年的估計，該市每戶年收入中位數爲$137,270。家庭平均年收入爲$159,765。有1.8%的家庭和2.8%的人口收入位于貧困線以下，包括3.2%的未成年人和2.6%的65歲以上老年人。

2011年彭博新聞社報告稱該市每戶平均年收入有$237,804，每戶房屋平均價值$1,516,018。