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凱蒂（Katy），位于休斯頓市中心正西方向約25英里，隸屬 Harris County。凱蒂坐落于休斯頓地區最大的東西向主幹道（即10號洲際高速公路）的南北兩側，位于Fort Bend、Harris 和 Waller三縣交界，地理位置十分有利。Grand Lake Parkway 南北貫通凱蒂市，可直達糖城。由于學區優質，房價適中，凱蒂市是休斯頓華人購房的另一熱點。

房地産：

近年來，由于人口激增，凱蒂市住宅交易也一直十分活躍。自2013年經濟復蘇以來，不僅二手房交易呈快速上升趨勢，而且新建住宅也大面積開工。

儘管凱蒂面積很大，但購房者多選擇Seven Lakes High School和Cinco Ranch High school學區的房子。這兩個學區的房子毗鄰，位于10號高速公路和Westpark Tollway之間，Grand Lake parkway左右兩邊。這一區域也常被稱爲South Katy。在South Katy，受購房者青睞的小區有：Grand Lakes，Cinco Ranch, Seven Meadows, Churchill Farms, Silver Ranch, Kelliwood和Falcon Ranch等等。這些小區也大多是總體規劃的小區, 小區內綠地、跑道、公園、湖泊、網球場、高爾夫球場等娛樂設施林立。這些小區的房子一般都比較新，絕大多數建于2000年以後。

2014年上半年凱蒂各主要小區獨立住宅成交情况:

• Kelliwood

成交量：41套

房屋中位價：37.2萬美元

• Cinco Ranch：

成交量：522套

房屋中位價；34.9萬美元

• Grand Lakes：

成交量：77套

房屋中位價：34.5萬美元

• Seven Meadows：

成交量：48套

房屋中位價：32.7美元

• Silver Ranch：

成交量：41

房屋中位價：31.5萬美元

• Churchill Farms：

成交量：6套

房屋中位價：27.9萬美元

• Falcon Ranch：

成交量：20套

房屋中位價：27萬美元

學校:

凱蒂的學校屬于Katy ISD, 也是大休斯頓地區最好的學區之一，小學和中學都普遍非常好。 華人學生喜歡就讀的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School在德州1713所高中的排名分別是第43和69位，表現非常不俗。休斯頓大學（University of Houston）和休斯頓社區大學（Houston Community College）均設有凱蒂校區。

交通：

凱蒂交通也十分便捷， 有兩條主要高速公路通往市中心，分別是10號高速公路和Westpark Tollway，到市中心約需30~50分鐘車程。由于近期10號公路拓寬，不僅增加到單向八車道，還新增了雙車道的HOV Lane/Toll Lane ，使得居住在凱蒂市的居民，遠離了上下班堵車的困擾。 Metro公司在凱蒂也有多條公交綫路，如221，222，228和229路可通往市中心，298路則通往醫學中心。

人口情况：

凱蒂有近30萬的人口，是一個以白人爲主的城市，華人多聚居在凱蒂南部。儘管以白人爲主，但各族裔之間都能和睦相處, 互相尊重和包容。過去十年，凱蒂市人口增長達83%，其中亞裔人口增長超過100%。這種增長趨勢預計將持續，預計凱蒂市人口今後每年至少增加1.2萬。

生活和娛樂：

• 購物

Katy Mills Mall是德州南部最大的outlets和零售中心，也是凱蒂市的購物娛樂中心。占地約1.3平方英里, 有200多家店。這裏的商品以物美價廉著稱，既有大家耳熟能詳的大衆品牌店，又有高端折扣店；除了商店，Katy Mills Mall裏還有許多兒童娛樂設施，如滑梯、攀岩、小火車、旋轉木馬、彈球場、各種電子游戲等，而且在周末和節假日還經常舉辦各種活動；另外，還有一些特色餐廳，如雨林餐廳（Rainforest Café ）也十分吸引小朋友；除此以外，還有一個20屏幕的AMC影院。

由于Katy Mills Mall是全封閉的室內購物中心，在炎熱的夏季，一家老小在mall裏逛吃玩，呆上一整天都不會膩。

• 戶外娛樂

凱蒂市有六座大型的公園，均配備了凉亭、燒烤爐、游泳池，運動場和野餐區。值得一提的是緊鄰凱蒂市南部的George Bush Park，它占地7,800 英畝(32平方公里)，是休斯頓地區最大的公園之一，該公園提供大量的足球場，棒球場、壘球場，射擊場，模型飛機飛行場，以及衆多的凉亭，游樂場，池塘和跑步/自行車道，還有狗公園等等，絕對是戶外運動愛好者的樂園。

醫療：

凯蒂市以優質的醫療設施而著稱，很多醫院在這裏都有分支機構如 Memorial Herman Hospital,  Texas Children’s Hospital，Methodist Hospital等等。

孟潔如專欄全集：

經紀孟潔茹全面剖析休斯頓房産市場

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在初期考慮購房投資的資金來源及准備時，全現金交易還是申請部分抵押貸款無疑是不可避免的問題。若購房者本身是喜歡進行多種投資的成熟投資者，那麼選擇抵押貸款購房將會給予其充裕的現金流來計劃其它投資回報率高於銀行貸款利息的投資，從而實現資本的最優化利用；若購房者的資金不用來買房就只是單一地存在銀行賬戶收取利息，那麼考慮到貸款產生的相關費用，在資金充裕的前提下，或許全現金購房會是較經濟的選擇。

RealtyTrac自2001年到2014年對美國房地產市場的現金交易/貸款購房的跟蹤數據可以看出，在2009年次貸危機之後，越來越多的房地產交易屬於“全現金”交易（All-Cash Deals）。這種現像的存在還歸因於：

1）隨著房地產市場的復蘇、美國迎來了“賣家市場”（Seller’s Market），即供小於求的情況下，“全現金”買家競爭力要遠高於含貸款計劃的買家；

2）越來越多的外國投資者鎖定美國房地產市場，往往這些投資者擁有足夠的現金購買力；

3）受投資者追捧的“開發商新房交易”（Sponsor Deals）往往由於其完工期的不穩定性、較低的入住比例與大多貸款銀行政策的衝突性，導致大量全現金交易的高占比。

美國貸款購房 YES OR NO

有人對於2014年曼哈頓市場的購房成交量進行了專門的調查，綜合曼哈頓三類地產形式（共有公寓、合作公寓和獨立別墅）計算下來，目前整個曼哈頓市場的“全現金”成交量達45%。若將含有“產權”的兩類地產形式（共有公寓和獨立別墅）案例挑出，它們的“全現金”成交量都高於貸款購房比例。那麼這些數據是否代表著“抵押貸款的流行時代”已經過去？其實並非如此。 

“全現金”交易（All-Cash Deals）

“全現金”交易從合同條款上應理解為不受到“抵押貸款保護”的交易（No Mortgage Contingency）。並非購房只能全部用現金。

“抵押貸款保護”（Mortgage Contingency）

一般要求買賣雙方合同簽署之後，買方在一定時間內進行貸款申請，若在規定時間內無法得到貸款批准，根據“抵押貸款保護”條例，則有權取消合同。

如果無“抵押貸款保護”，則意味著若在規定時間內買方沒有獲得貸款審批，仍需要進行合同義務、交割房屋，視其等同為“全現金”交易。因此，上述45%的比例並非完全排除“抵押貸款”購房的形式。

貸款購房優勢

• 減免報稅額

根據美國國稅局（IRS）最新的公告936及相關信息，允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當個財政年的納稅基數中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房，還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式：如“購房貸款”（Mortgage）、“房屋淨值貸款”（Home Equity Loan)和“信用貸款”（Line of Credit）。只要滿足貸款項目是擔保性貸款（Secured Debts)和所貸房屋自身條件（Qualified Home) 這兩個條件，納稅人就可通過“法定扣減項目”（Itemized Deduction）享受相應的減免。其中，購房貸款總額不得超過100萬美元，其他兩種借貸方式總額不得超過10萬美元。除此之外，國稅局還針對首次貸款購房者提供相應的“抵稅額”（Tax Credit）。可以看出，美國政府的稅收政策從多面上鼓勵和刺激著銀行業的貸款項目。

• 靈活性

時間的靈活性。在賣方市場的大形勢下，有條件的購房者完全可以先進行現金交割，之後，再向銀行申請借貸項目；

項目種類的靈活性。除了傳統的“購房貸款”，上述提到的“房屋淨值貸款”和“信用貸款”的使用目的並不局限於購房，還可以是用作其他投資，如孩子的教育基金、付清信用卡欠費等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬松，算是值得考慮的選擇。（未完待續）

相關內容：美國貸款購房 YES OR NO（下）

（本文由戴上律師事務所周游律師協助撰寫）

 

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