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美國貸款購房 YES OR NO？（上）| 美國

在初期考慮購房投資的資金來源及准備時，全現金交易還是申請部分抵押貸款無疑是不可避免的問題。若購房者本身是喜歡進行多種投資的成熟投資者，那麼選擇抵押貸款購房將會給予其充裕的現金流來計劃其它投資回報率高於銀行貸款利息的投資，從而實現資本的最優化利用；若購房者的資金不用來買房就只是單一地存在銀行賬戶收取利息，那麼考慮到貸款產生的相關費用，在資金充裕的前提下，或許全現金購房會是較經濟的選擇。

RealtyTrac自2001年到2014年對美國房地產市場的現金交易/貸款購房的跟蹤數據可以看出，在2009年次貸危機之後，越來越多的房地產交易屬於“全現金”交易（All-Cash Deals）。這種現像的存在還歸因於：

1）隨著房地產市場的復蘇、美國迎來了“賣家市場”（Seller’s Market），即供小於求的情況下，“全現金”買家競爭力要遠高於含貸款計劃的買家；

2）越來越多的外國投資者鎖定美國房地產市場，往往這些投資者擁有足夠的現金購買力；

3）受投資者追捧的“開發商新房交易”（Sponsor Deals）往往由於其完工期的不穩定性、較低的入住比例與大多貸款銀行政策的衝突性，導致大量全現金交易的高占比。

美國貸款購房 YES OR NO

有人對於2014年曼哈頓市場的購房成交量進行了專門的調查，綜合曼哈頓三類地產形式（共有公寓、合作公寓和獨立別墅）計算下來，目前整個曼哈頓市場的“全現金”成交量達45%。若將含有“產權”的兩類地產形式（共有公寓和獨立別墅）案例挑出，它們的“全現金”成交量都高於貸款購房比例。那麼這些數據是否代表著“抵押貸款的流行時代”已經過去？其實並非如此。 

“全現金”交易（All-Cash Deals）

“全現金”交易從合同條款上應理解為不受到“抵押貸款保護”的交易（No Mortgage Contingency）。並非購房只能全部用現金。

“抵押貸款保護”（Mortgage Contingency）

一般要求買賣雙方合同簽署之後，買方在一定時間內進行貸款申請，若在規定時間內無法得到貸款批准，根據“抵押貸款保護”條例，則有權取消合同。

如果無“抵押貸款保護”，則意味著若在規定時間內買方沒有獲得貸款審批，仍需要進行合同義務、交割房屋，視其等同為“全現金”交易。因此，上述45%的比例並非完全排除“抵押貸款”購房的形式。

貸款購房優勢

  • 減免報稅額

根據美國國稅局（IRS）最新的公告936及相關信息，允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當個財政年的納稅基數中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房，還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式：如“購房貸款”（Mortgage）、“房屋淨值貸款”（Home Equity Loan)和“信用貸款”（Line of Credit）。只要滿足貸款項目是擔保性貸款（Secured Debts)和所貸房屋自身條件（Qualified Home) 這兩個條件，納稅人就可通過“法定扣減項目”（Itemized Deduction）享受相應的減免。其中，購房貸款總額不得超過100萬美元，其他兩種借貸方式總額不得超過10萬美元。除此之外，國稅局還針對首次貸款購房者提供相應的“抵稅額”（Tax Credit）。可以看出，美國政府的稅收政策從多面上鼓勵和刺激著銀行業的貸款項目。

  • 靈活性

時間的靈活性。在賣方市場的大形勢下，有條件的購房者完全可以先進行現金交割，之後，再向銀行申請借貸項目；

項目種類的靈活性。除了傳統的“購房貸款”，上述提到的“房屋淨值貸款”和“信用貸款”的使用目的並不局限於購房，還可以是用作其他投資，如孩子的教育基金、付清信用卡欠費等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬松，算是值得考慮的選擇。（未完待續）

相關內容：美國貸款購房 YES OR NO（下）

（本文由戴上律師事務所周游律師協助撰寫）

 

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美國貸款購房 YES OR NO？(下）

上篇介紹了在美國買房子的兩種方式。其中，我詳細分析了通過貸款買房的優勢。本期，我將詳細通過貸款買房如何順利交割。

據上篇所述，貸款購房比全現金購房更爲安全，然而，即使投資人確定了通過貸款方式購房，在後續的整個交易過程中，仍應注意以下問題才能保證順利交割：

1、買方律師的前期調查工作

從實際操作上來說，買賣雙方在簽署合同正式生效之後，銀行才會開始進行對貸款人的信用背景調查和所抵押房産的盡職調查。有時候銀行貸款審批人員會做出“不予貸款”的决定，往往這些原因可能是因爲房産本身不符合銀行貸款審批政策。

例如，在銀行貸款審批必須符合房利美政策的前提下，所抵押房産涉及重大建築瑕疵或訴訟糾紛、不符合房利美政策對于入住比例的要求等。如果買方律師的前期盡職調查能够完善且準確地披露這些問題，購房者得以事先退出，那麽就能儘量避免之後的被動局面。

2、購房合同中關于“貸款保護”的條款細節

如前文定義，合同是否擁有“貸款保護”條例關係到買方者在未得到貸款審批情况下是否享有自由的合同退出機制。另外，條款針對貸款保護期限也是非常重要的。現在，面向中國購房者的借貸市場，從之前的嚴格制度、到如今的“中國式”貸款審批模式。不僅許多大銀行（如匯豐銀行、富國銀行和花旗銀行）爭相開創中國人貸款項目，許多亞洲背景的中小型銀行（如華美銀行等）也都進行針對中國人的特殊審核流程。雖然，大多中國購房者在美國的信用記錄和資料甚少，相關銀行采用“國內信用調查”和建立“國內卓越金融賬戶”方式降低貸款風險。當然，相應的操作下，會使得銀行的貸款審批時間較長；因此，合同中所需的“貸款保護期”及相關條款應將這些因素事先考慮在其中。

3、選擇“貸款購房”帶來的額外費用

紐約州財稅局（NYS Department of Taxation and Finance)對于購房貸款徵收“貸款抵押稅”（Mortgage Tax)。其稅率根據州內房地産所在地郡的管轄不同以及貸款額大小來定。

以紐約市的貸款抵押稅率爲例：

  • 若貸款50萬美元以下，稅率爲貸款的2.05%；
  • 若貸款50萬或以上（共有公寓），稅率爲貸款的2.175%；
  • 若貸款50萬或以上（除共有公寓外的其他房型），稅率爲2.80%，實爲一筆不小的金額。

此外，銀行處理申請人的貸款也會收取相關的費用，包括貸款申請費、房産估價費、信用調查費、及銀行律師費等，根據貸款金額不同，費用在2~3千美金甚至更高。同時，作爲銀行放款的要求之一，銀行硬性要求購房者在交割時購買幷在整個貸款期間維持房屋保險，且受保額不能低于貸款金額，這筆開銷通常會與地稅一起匯總在每月月供中一幷交付，從而增加了實際的月供金額，成爲投資人不得不考慮的因素。

儘管一部分貸款開支在投資人將來出售房産時可以由會計師處理爲買房費用而降低計算“資本收益稅”（Capital Gain Tax)所需的納稅基數，但在最初購房時却增加了投資人必須準備的購房資金數。

綜上所述，貸款購房涉及的內容龐雜、程序繁瑣，投資者務必謹慎，事先諮詢有經驗的相關律師、會計師和銀行貸款人員，以免後面出現意料之外的情况。

相關內容：美國貸款購房 YES OR NO(上）

本文由戴上律師事務所周游律師協助撰寫

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公孫律師詳解紐約房産和投資法律

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2015年米蘭世博會將成爲意大利房價上漲的助推劑

在過去的15年裏，意大利是歐洲境內投資房屋最具有保障的國家之一。部分如西班牙、葡萄牙、希臘甚或是美國的房價都出現了劇烈的下滑，下跌幅度甚至達到了40~50%。雖然，意大利兩三綫城市的房屋需求量較小，在一定程度上房價也出現了15~20%的下滑。但相反地，由于主要地區房屋的供不應求，房價出現了上漲勢頭。受到金融危機的影響，成交量已經出現了大幅下降，這也意味著建築業的脚步會有所减緩。

2013年意大利房屋建造數量

来源：Euroconstruct

近月來，經濟的逐步地好轉肯定了意大利房産買賣市場的復蘇。許多美國投資基金已經在意大利投資了數十億歐元，當然，背後動機自然是多重的。其中最關鍵的兩大原因是：Renzi總理對經濟所傳達的信心；2015年的米蘭世博會給意大利帶來的顯著收益。

我認爲，2015年的世博會能够讓意大利房價上升20~30%。

爲什麽選擇投資意大利？

  • 獨一無二美景與商業城市
意大利迷人的風光

意大利雖然不屬于一個大國，但是其商業城市及坐擁絕美湖海與山巒的絕美旅游景區，給投資者創建了多重機遇，特別是後者。所以我建議，海外投資者在選定投資城市時，需考慮到城市的可持續發展，慎重投資。

  • 適宜生活的環境與人文氣息
定居在此的中國投資者被意大利純淨的空氣，熱情的人民，可口的美食與文藝復興時的藝術氣息所吸引

我常與一些購買了意大利房産幷定居在那裏的中國投資者交流，他們都被意大利純淨的空氣，熱情的人民，可口的美食與文藝復興時的藝術氣息所吸引。可以說，意大利的整體風格深受中國人的欣賞與熱愛。

  • 高端醫療水平與優質教育質量
許多父母看中意大利大學的高質量教學把孩子送到意大利學習

人們不僅是因爲意大利的教育而來到這裏，同時也爲其高端的醫療水平。許多父母看中意大利大學的高質量教學把孩子送到意大利學習。

  • 永久産權與免稅持有
意大利房産不僅享有永久産權更有免稅持有與租賃權

最後一個不容忽視的原因就是——意大利的房産不僅享有永久産權，更有與其他國家一樣的免稅持有與租賃權。

我期待更多的中國投資者來意大利享受午後的咖啡。

相關內容：意大利房市少賺不虧 中期至長期最保值

Andrea Faini專欄全集

Andrea解析意大利房産投資

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現在投資倫敦房產是否萬無壹失？

房地産行業是歷來受衆多投資者青睞的規避投資風險的避風港灣，其安全指數甚至超過全球股票、政府債券等其他傳統投資方式。英國近幾年來經濟恢復，就業率上升，房地産行業迅速回升。倫敦，享譽盛名的旅游之都，自然環境優美，社會穩定，幷作爲英國首都及國際金融中心，房地産行業發展歷史悠久，集自然和人文優勢爲一身，歷來備受全世界投資者的青睞。但是投資倫敦房地産是否毫無風險？在此，我將圍繞倫敦房産的安全性進行一些分析和討論。

短期面臨價格壓力

過去兩年倫敦房價迅速上漲。據全英房屋抵押貸款協會進行的房産行業市場調查顯示，2014年第二季度之前的12個月裏，倫敦房價上升25.8%，但在未來的1年中可能會逐漸下降。英鎊匯率上漲可能是房價下降的基本原因。匯率的上漲將會對國內買家還貸産生影響，幷將影響國際采購商的英鎊購買力。短期內英國房價將會受此影響而呈下降趨勢。

短期面臨政策風險

投資者和業主們還需要考慮其他因素。房地産行業相關稅收政策已確定，幷被列入明年的普選議事日程。房産稅將對房産市場産生巨大影響，儘管房産稅出臺新政的可能性極低。地方議會稅（家庭財産稅）的改革也許是更好的解决之道。除此之外，更加嚴格的貸款政策或是銀行進一步的新措施都將影響內部市場需求。

隨著英國經濟形勢好轉，國內需求的增加將彌補國際市場的不足，歐洲貿易夥伴的需求也隨之增加，企業利潤上升，失業率降低，銀行又逐漸開始向外貸款。

長期有穩定的收益

儘管2015年倫敦房價上漲速度將會有所緩和，但從長遠來說，倫敦房市發展仍然被普遍看好。人口的增長以及國內經濟的發展，導致倫敦房源仍然短缺。長遠來看，雖然倫敦房價可能會暫時下降，但仍將緩慢上升。對于許多投資者而言，房産仍然是安全投資首選。

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房産投資

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擁有一座法國葡萄酒莊園其實很簡單

擁有一座法國葡萄酒莊園是很多海外投資者的終極夢想，其原因非常的顯而易見。從法國的勃艮第到波爾多葡萄酒産區，酒莊不僅坐落于法國一些最美麗的地區，而且生産著全世界都垂涎欲滴的頂級葡萄酒。置身于悠然的田園風光，品著自製的葡萄酒，成爲葡萄酒業漫漫歷史長河中的一個小角色，想到這些，怎能不讓人又驚又喜。

圖片來源：International Living

然而，考慮到運營一個酒莊背後的繁瑣工作，即使是最瘋狂的葡萄酒愛好者也不得不就是否該逐夢葡萄園而三思。但是不管怎樣，都沒有放弃的理由。何况現在就有一種方式不僅可以實現法式酒莊夢，甚至吃葡萄都不用自己抬手摘。

葡萄園承租（Fermage）

Fermage, 是一種土地所有者將地産出租給租戶（通常是農民或釀酒商）的一種長期農業合同。根據合同，承租人在土地上進行勞作，比如說生産葡萄酒或其它農作物；與此同時，土地所有者能繼續在地産上居住。作爲回報，土地所有者從租戶處收取租金，而租金水平主要基于一項較爲精確的評估：每公頃葡萄園的産酒量乘以特定廠區的標準比率基數。

圖片來源：International Living

例如，如果莊主擁有一公頃健康的葡萄園，葡萄藤平均樹齡够老，能生産羅訥河谷村級AOC (Côte du Rhone Village AOC)的葡萄酒，而葡萄酒年産量估值可能會達到3800升。在2011-2012年，羅訥河谷村級AOC的價格是99.47美元，那麽這塊地的年租金就相當于3779美元。

根據法國法律，Fermage承租合同期限最短也要9年，且自動續期。但承租人可以通過創立一個25年的一次性租約規避自動續約條款。如此長的合同期自然是有風險的，務必提前諮詢經驗豐富的律師。

如果不願意承租，以下法國的3大地區是選購與釀制葡萄酒的最佳選擇。

阿基坦大區(Aquitaine Region) 風景如畫的梅洛葡萄園

在這個法國西南部的小型葡萄園，可以欣賞美景和品味寧靜。巧的是，這個葡萄園還毗鄰河口，離法國葡萄酒聖地波爾多地區只有30分鐘的路程。雖然面積只有2.77公頃，但這個可愛葡萄園却有著生産優質波爾多AOC( Bordeaux Superieur-AOC)所需的古老藤蔓和100％梅洛葡萄，平均産酒量高達每公頃5000升。

除了優質的葡萄藤，該葡萄園的不動産還包括一座迷人的石屋和額外的2.05公頃可種植土地。石屋有一間臥室，面積爲1291平方英尺。

該地區葡萄莊園的售價約20.295萬美元（15萬歐元左右）。

陽光明媚的南法酒莊 地中海近在咫尺

科比耶爾嶙峋的岩石山丘和深藍色的天空爲這個位于法國南部地中海沿岸的朗格多克魯西永（Languedoc Roussillon）産區的葡萄園提供了戲劇性的背景。

這裏的葡萄園地處卡特裏鄉村心臟，而卡特裏鄉村因其豐富的歷史和迷人的中世紀城鎮及古堡而爲衆人所知。以傳說中固若金湯的中世紀古堡而聞名的卡爾卡松、地中海的原始海灘和比利牛斯山的登山步道，均距此只有一個小時路程。該地區的年日照長達300天，莊主有大把的機會可以享受此地無窮魅力。

此地一占地10公頃葡萄園的一座爬滿常春藤的三居室農舍售價大約在50萬美元（38萬歐元左右）。朗格多爾魯西永的此類農舍都建有一個巨大的客廳、酒窖及所有必要的釀酒設備。甚至，有的農舍還配有5公頃的有機葡萄藤蔓、額外3公頃土地的可種植權、一個大花園和一塊菜地。

未來葡萄酒旅游勝地 潜力無限的多爾多涅葡萄園

憑藉溫柔的深綠色山丘、古老的森林和風景如畫的村莊群，多爾多涅省常被認爲是法國最漂亮的鄉村。多年來，成千上萬的外國人都定居于該省西南地區，其優美的自然風光和寧靜環境極具誘惑力。

图片来源：International Living

該地區的葡萄園擁有4.2公頃白葡萄酒AOC葡萄品種，5.6公頃紅葡萄酒AOC葡萄品種，及7.8公頃樹林和田地。莊園靠近一個有部分設施的小村莊，但距離熱鬧的貝爾熱拉克鎮只有45分鐘不到的路程，貝爾熱拉克鎮具備各項服務和設施齊全。莊園普遍售價在73萬美元左右（約55萬歐元）。

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倫敦金絲雀碼頭 鳳凰涅槃後成最新房產投資熱區

倫敦主要金融商業區 國際著名景點

 金絲雀碼頭（Canary Wharf）是英國倫敦主要的金融商業區。它坐落在泰晤士河東岸的Tower Hamlets 區 (post code E14), 距倫敦市中心 1區 (Zone 1) 約5km，距倫敦傳統金融區Square Miles約3km。由于擁有全英最高、結構最前衛的建築，因而成爲國際馳名的景點。

图片来源；Tour Series

這裏有著多元化的食宿服務，其中包括國際知名酒店：四季酒店（Four Seasons）、萬豪酒店（Marriott）等。超現代化的商場——金絲雀碼頭購物商場(Canary Wharf Shopping Mall) 是購物者的天堂。商場內品牌齊全，從高端品牌Tiffany & Co, Hugo Boss, Jo Malone, Montblanc到 High Street brand 服裝連鎖店，再到Top Shop, Ted Baker, River Island, Gap, Levis, FCUK, ZARA 等應有竟有，各具特色。在那裏，總是可以找到自己喜歡的東西!

图片来源：OAG Architectural Glass

除了讓人目不暇接的商店外，Canary Wharf Shopping Mall內還有英國名厨 Jamie Oliver 開設的餐廳 Jamie’s Italian，與倫敦榮獲飲食大獎的日本爐端燒餐廳ROKA 等名聲響徹英國的餐廳，亦有多不勝數的酒吧食肆、潮流熱點和親切的鶏尾酒酒吧，令人流連忘返。

图片来源：British Airways High Life

此外，該區會定期舉辦各種活動和展覽，還有造詣頗高的公衆藝術 Public Art 展示。在這裏會發現另一個完全不同的倫敦。文化愛好者可去參觀碼頭區博物館（Museum in Docklands），瞭解當地令人神往的歷史，或踏上世界最古老却保存完整的「SS Robin」號汽船，感受它那古樸的魅力。

倫敦金絲雀碼頭 起死回生傳奇

金絲雀碼頭是倫敦都市更新的成功案例。在19世紀初，這裏是負擔全英國70%的貨物進口量的船塢區。由于東區在工業與運輸上的重要性，在大戰期間遭到德軍的密集轟炸，摧毀許多港口、鐵路與工廠房舍。

图片来源：英国每日邮报

但隨著港口業務式微，工業生産紛紛外移，東倫敦這一區的倉庫都被廢弃。直到八十年代，倫敦的商業用地不敷應求。

爲了解决市中心的過度擁擠，英國政府透過私人開發帶動整個碼頭區的都市改造與更新。以港灣、水岸結構開放空間的都市規劃, 改善道路交通條件。

九十年代建成的倫敦地鐵新綫Jubilee Line & DLR (Dockland Light Rail 輕軌)，有效連結金絲雀碼頭和市中心1區 (Zone 1)。

還有泰晤士河上的水上巴士（River Bus），該綫路連接倫敦眼碼頭（London Eye Pier）,西敏寺碼頭（Westminster Pier）和金絲雀館碼頭（Canary Wharf Pier）等倫敦著名地標和文物建築。讓倫敦東區的開發被視爲一塊提供高水準住宅與金融商業的新大陸, 成功帶動當地的經濟和商機。

图片来源：Crossrail

將于2018年全綫開通的新鐵路Crossrail， 金絲雀碼頭（Canary Wharf）將成爲其最大的站點之一。

英國高房價區域之一

图片来源：Foxton

在金絲雀碼頭的商圈內，精品店琳琅滿目，許多國際企業和銀行總部也設于此。此區內的 One Canada Square 是目前英國第二高的摩天大樓，這讓 Canary Wharf 成爲全英國房地産最高價位的區域之一。此區迎合了倫敦市政府都市計劃發展上的現代化需求，讓倫敦市景觀更有特色。

图片来源:Foxton

目前，在金絲雀碼頭租賃房屋的都是在附近銀行工作的職員與年輕的上班一族。對于房屋投資者來說，40萬英鎊就可以買到實用面積約600平方英尺的1臥公寓。由于該區治安良好，所以出租率高。一般每周租金在400英鎊左右，投資回報率約5%。

图片来源：Savills Reserch

根據國際知名物業顧問公司Savills的調查數據顯示，在金絲雀碼頭Canary Wharf 的金融街附近，購買價值50萬英鎊的房屋，28%是中國投資者。不少華人買家購買倫敦房産大部分都是爲子女教育和將來移民做準備，因此，更是造就了投資金絲雀碼頭房地産熱潮。

Mikiko.Lu專欄全集

Mikiko暢談倫敦房産

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德國商業地産的力量——中國乃至全球的投資機遇

德國的房産市場就是一個“童話”。住宅地産市場是一個“不老的傳說”；商業地産是一塊“吸金石”。由于商業地産的顯著吸引力，吸引了全世界資金的大量涌入，使衆多海外投資者在此市場的份額有所增長。

近期，商業地産市場在經歷了較大幅度的上升後，爲投資者奠定了較高水平的總回報率。穩定改善的就業市場以及有限的供給，决定了商業地産未來持續上漲的趨勢。而低融資成本，爲投資者提供了利用杠杆的機會，可以進一步提高回報率。在總體良好的市場情勢下，城市間的對比向我們展示了每個城市市場不同的優勢之處。

成交量——穩定上漲 持續上漲

處于最近一波全球經濟復蘇的浪潮中間，作爲整個歐洲大陸的主力軍，德國的GDP一直保持穩定上漲。房産市場對于經濟的預期較爲樂觀，而這在商業地産市場上得到了放大。正如下圖所示，2013年的市場總成交量較去年上漲了20%，達到了超過300億歐元的總規模。這超高成交量一部分是由來自亞洲投資者的大規模交易導致的。這顯示了，對于德國商業地産的持續升溫的投資興趣。而德國商業地産市場的穩定，安全，高收益，以及價格上漲空間，是其最大的特點。

關于商業地産當中的每個細分市場的交易量，我們收集了不同地産研究機構的分析數據，然後取他們的平均數。或許是由于統計和計量的方法的細微差別，他們的計數也會稍有不同。在對比了每個市場部分的交易量的變化趨勢後，我們觀察到了每個市場部分的交易量都在穩步上漲，除了零售地産以外。同前一年相比成交量的上漲（辦公室36%、零售6%、物流36%、酒店33%）都遠遠大于經濟的成長量（0.4%）。這反映了德國商業地産市場的諸多優勢，例如身處穩定的歐洲核心經濟體，低利率環境，能够盈利的投資機會。德國商業地産能够很好的滿足國際國內投資者的這些投資需求。

在過去的幾年中，德國房地産正崛起成爲一個穩健的投資市場。美國、英國以及其它經濟體，房地産市場被認爲是金融和經濟危機的始作俑者，幷不斷積聚終將破滅的價格泡沫，而德國的房地産市場則有所不同。積極的因素是，該市場的投機活動更少，幷且目前不存在房地産市場泡沫。造成這一情况的主要原因是低風險的固定利率抵押貸款，幷且不存在次貸市場（即把私人抵押貸款發放給信用存疑的借款人）。

在過去的四年裏，商業地産交易量不斷攀升。大型交易對房地産總交易量起到了巨大的貢獻，使國際投資者重新回到了德國市場。預計在2014年，隨著資産從無形資産向有形資産轉移，同時,利率維持在歷史低位，成交量將繼續攀升。另外，也有迹象表明價格將會持續上漲。

安全的投資——長期投資收益率高于處于低位的借貸成本

其他正面的因素連同低利率環境，共同成爲該市場的優勢。德國政府10年公債，一直被當作是歐洲的避險天堂，其價值已經越來越被高估，尤其是今年，其收益率已經降到了歷史新低的1.5%。抵押貸款利率直接跟這個債券的收益率綁定。跟辦公室、零售、物流以及其他商業地産的收益率相比，融資成本甚至低于平均收益率，更是遠遠低于優質收益率（prime yield），幷且，這個差距在近年來有擴大的趨勢。這給商業地産投資者提供了極佳的機會，利用杠杆進一步提高他們的收益率。

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如何降低土地稅 減輕澳洲物業的持有成本

 

衆所周知，在澳大利亞購買物業除了需要向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房産投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。簡單來說，土地稅金額是基于土地擁有者在一個州或城市中，名下所持有的土地在未開發前（即還未蓋房前的土地價值）計算的價值總和及稅率。今天我們就來看一下有哪些方法可以幫助投資者降低土地稅。

  • 分散物業投資地點

在不同的州與領地購買物業，很有可能就能降低需要繳納的土地稅金額。土地稅與印花稅一樣，是由各州政府自行徵收和管理的，因此，每個州或領地的稅率也會有所不同，且是基于土地擁有者在一個州或領地中，名下所持有的土地未開發前的價值總和而計算的。

目前，除去北領地以外，澳大利亞各州和領地政府都有徵收土地稅。因此，如果買家在北領地購買物業，是不需要繳納土地稅的。

舉例

如果一位買家在新州購買了3塊土地，每塊地在未開發前的價值分別爲20萬澳元，21萬澳元和30萬澳元（總價值爲71萬澳元）。那麽在2014年，這位買家需要繳納$4868澳元的土地稅。如果相反，這位買家分別在新州、維州和昆州各買一套物業，那麽在2014年這位買家就不需要繳納土地稅，因爲，其在每個州的物業土地價值都沒有超過該州土地稅的起征點。

  • 以公寓房取代別墅進行投資

一般公寓房的擁有者不需繳納土地稅。這是因爲，同一塊土地由該地上所有公寓業主共同所有，因此均攤到每位業主名下的土地價值非常有限，通常達不到土地稅的起征點。

此外，各州政府對于澳大利亞居民的自住房一般都有土地稅豁免的優惠政策（需要注意的是，每位居民在同一時間段只能有一套自住房）。因此，買家可以考慮購買土地價值較高的物業作爲自住房，省下可觀的土地稅費。同時在進行物業投資的時候考慮公寓房與別墅的組合投資。而對于海外買家而言，因爲沒有自住房，可以直接考慮組合投資以降低土地稅費。

當然，購買公寓房也會産生其他相應的費用，例如物業管理費。因此買家需要計算這類費用成本，如果物業管理費高于土地稅費，那麽就值得考慮是否需要轉而購買土地投資房了。

  • 用不同名義購買投資物業

通過用不同名義購買投資物業的方式降低可能徵收的土地稅費。舉例來說，相對于買家A名下持有3套物業，買家可以選擇以A的名義持有1套物業，其配偶B的名義購買1套物業，以A與B的孩子C的名義購買一套物業以此來避免可能面臨的土地稅費。此外，ABC家庭也可以通過建立家庭信托基金的方式持有一套物業（會産生其他費用）。

對于買家而言，在考慮如何降低土地稅費的同時，也應當考慮自身的收入及稅務情况。此外，由于各州對于土地稅起征點及稅率都有所不同，因此，在投資初期階段（例如買家名下有1-2套物業的時候），對于買家幷未産生太大的影響，而當投資者名下的物業越來越多的時候，可能就會收到一筆很大的政府賬單。因此，買家很有必要事先瞭解土地稅的徵收規定。我們也建議買家及投資者在投資初期就做好相應的長遠規劃，以備萬全。

揚泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房産

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泰國芭提雅：世界級的旅遊度假勝地 出奇親民的房產價格

Emily:芭提雅，不僅是世界熱門海濱城市之一，更是投資房産的寶地。在這裏，投資者可以獲得豐厚的投資回報。

泰國，除首都曼谷外，游客和房地産買家最喜歡的地方就是芭提雅——一個迅速成爲世界最熱門游玩地的海濱度假城市。

世界最熱門海濱度假城市

2013年芭提雅游客人數共900萬人，創下歷史新高，其中包括160萬中國游客。當地旅游管理局預計，到2015年，每年將有200多萬中國游客，届時中國將成爲芭提雅最大的海外旅游市場。

爲確保芭提雅成爲真正的世界級度假城市，當地政府不斷地在城市基礎設施建設上注入大筆投資。如今，芭提雅正在爲泰國2015年加入東盟經濟共同體做準備，逐漸轉變爲東南亞的裏維埃拉。除了快速擴張烏塔保國際機場外，2020年，在曼￿和芭提雅間將會有一條新建的高速鐵路，把兩地的行程從90分鐘縮短至僅30分鐘，使在芭提雅和曼￿兩地間通勤成爲可能，讓越來越多在曼￿工作的泰國人選擇遷居到這座房價便宜、生活質量高的旅游城市去。這不僅促進了芭提雅的發展，還方便了海外游客。

房價親民 市場需求穩定

2008年以來，儘管芭提雅物價一直不斷上升，但房價却出奇地親民，中心城區的房價一般在140萬泰銖起（26萬人民幣）。

芭提雅：世界最熱門海濱城市之一

市區外，春武裏省（Chonburi province）正漸漸成爲東南亞重要的工業中心。大量的外企工廠利用當地東盟經濟共同體的中心地位，把工廠建造在這裏。而許多公司的高管則選擇在芭提雅定居，這就保證了芭提雅房産出租和轉售市場的穩定需求。這些需求不僅來自于世界各地，同樣也來自泰國曼谷的中産階級。對他們來說芭提雅是理想的周末休閑地，可以暫別首都的喧囂和擁堵。

投資回報豐厚 退休生活理想地

芭提雅房産投資回報率已達到10%，有時，甚至可以保證房租的收入。而購買黃金地段期房的買家，在建設期間每年可獲15~20%的利潤。如此驚人的資本回報，毫無疑問會持續下去。 這裏也是投資退休住宅的理想地。泰國針對50歲以上的人可簽發特殊的退休簽證，所以越來越多的人正賣掉國內住宅遷居到芭提雅。寒冷的冬天和昂貴的生活成本很快將變成記憶，在這裏，每個月1萬人民幣就可以享受超級舒適的生活。芭提雅的醫療設施達到世界一流水平,對那些舉家遷居的人來說，這裏還有一流的國際學校。

總之，無論是爲了獲得在其他國家無法擁有的高回報，抑或僅僅是想在這個熱帶天堂爲全家買一處度假住所，芭提雅永遠是理想之選。而正是因爲這些優勢，也使芭提雅房産市場成爲全球最爲繁榮的城市之一。

Emily專欄全集

Emily 解析泰國房産投資

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非加拿大居民能在多倫多置業嗎？

加拿大的領土面積達998萬平方公里，爲全球面積第二大國家，是全球最富裕、經濟最發達的國家之一。以國際匯率計算，加拿大的人均國內生産總值在全世界排名第十一，在人類發展指數也是排名第十一。它在教育、政府的透明度、自由度、生活質量及經濟自由的國際排名都名列前茅。這讓世界各地的人們嚮往來到這裏尋找發展機遇，旅游、移民、投資在不知不覺都成了這片土地上的熱詞。

隨著越來越多的人們將眼光投向加拿大，安大略省內的多倫多作爲加拿大的著名城市一直以來也備受大家關注，多倫多房産市場更是吸引著不少熱衷于“買房”的中國人。對于不瞭解加拿大的人們來說，想要在多倫多投資地産他們有著不少困惑，首當其衝的問題就是“非加拿大居民可以在多倫多買房嗎？

對于這個問題，如果只用單純一個字“能”來解答勢必不完整，今天我將詳細介紹非加拿大居民（非居民包括持有工作簽證、學習簽證，以及訪問簽證的申請人，例如，留學生，在加拿大有合法工作許可的非永久居民，以及來加拿大進行商務訪問的游客）在多倫多買房的相關規定以及注意事項。

根據加拿大聯邦政府《公民法》，非加拿大居民亦能够購置、擁有和出售房地産，其要遵守的規定與條件和加拿大居民或公民相同。在安大略省，《外國僑民房地産法》給予非加國公民擁有或出售房地産的權利。

  • 非加拿大居民在加拿大投資房地産的貸款事宜:

貸款買房非常普遍，非加拿大居民想要在多倫多貸款買房也不難，但有幾點需要注意:

第一，您要在加拿大開設銀行賬戶用以每月還款。

如今許多加拿大商業銀行已在國內開設分行或者辦事處，但在國內開設的賬戶幷不能直接用來使用，需要在加拿大境內激活才可以用于支付。

第二，加拿大對于個人信用記錄非常看重，信用污點很容易導致按揭貸款不批的後果。總之，即使沒有信用記錄也不能擁有不良信用記錄。因此無論是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用記錄，養成按時償付信用卡賬單，繳納各項公用事業費的好習慣。

但許多非加拿大居民會問：我從來沒去過加拿大沒有信用記錄是否還能貸款？答案是肯定的，但您要做好首付、定金相對較高的思想準備，因爲無收入的非加拿大居民申請貸款時，可批下來的貸款額度大約要低于房價的65%，留學生買房面臨的狀况也基本如此。而對于擁有良好信用記錄、持有工作簽證幷擁有穩定收入的工作簽證持有者，貸款額度最高可達90%。

非加拿大居民在加拿大買房，可以申請到銀行的按揭貸款，而且利率與本地居民一樣，利率大都在3%左右。但對于貸款具體額度與利率加拿大各大商業銀行給出的標準不盡相同，想要獲得最優的按揭貸款，需要花時間進行比較。

第三，非加拿大居民如有必要也可以在律師行見證下簽署POWER OF ATTORNEY（POA），即《委托授權書》，用以授權加拿大境內的親戚或朋友代理完成按揭貸款。

買家的地産經紀或律師都不允許成爲買家POA的受委托人（購買樓花除外）。授權委托書需要完成規定的表格，在兩個見證人的見證下簽字，幷且需要律師或其他Notary Public 的公證，具體有關POA的規定需要諮詢專業律師。

與此同時，還要找到同意通過委托授權書簽署貸款文件的銀行，一般而言，這些銀行對于貸款要求更爲苛刻，條件也相對更多。因爲目前有超過90%的房契詐騙案都跟授權委托書有關，所以銀行對此十分敏感。在Closing簽字時，律師一般可以接受POA的受委托人簽字，而銀行則大多都不予接受。因此要特別提醒買家的是，在離開加拿大之前，一定要跟貸款銀行問清楚，是否接受POA。

第四，注意定金及首付這兩筆較大金額的付款能够順利交付，確保資金流充裕，海外電匯付款也要提前諮詢電匯所需天數等相關信息。簽好協議但未在規定時間內交付定金或首付會引發一系列不必要的麻煩，甚至會被告上法庭

  • 非加拿大居民在加拿大（多倫多）投資房地産的稅務事宜：

非加拿大居民與居民都沒有購買房屋數量的限制，幷且面對的購房稅務問題也基本相同。但對于房屋增值的部分，非居民在出售房産時要根據規定交付資産增值稅。非居民在出售房屋時必須通知加拿大國稅局幷申請一份清稅證明書（ Clearance Certificate ），以確認因物業增值而必須交付的稅款數目。該證明會同時發給賣出方和買入方，以保護買賣雙方的利益。如果賣方未按此規定行事，那麽買方可能有責任承擔賣方所欠稅款。如果賣方是非居民，律師有權事先扣留高達房價25% 的金額作爲保證金。在收到政府發出的 Clearance Certificate 後，律師會用此保證金付清賣家的有關稅項，幷將餘款退還給賣家。在最終的Closing以後的 30 天之內，如果仍然沒有拿到清稅證明書或未能够與國稅局結清增值稅款，那麽律師會將您的保證金會上交國稅局，再由賣家報稅時自行結清。

此外非居民在Closing之前轉讓樓花時，律師也會事先扣留上述保證金，以保證非居民會交清增值稅款。

  • 非居民如何投資加拿大（多倫多）房地産

如今互聯網和交通的發展，促進了各國之間的交流，也使得更多的投資人能够更近距離的接觸海外房産市場，在加拿大投資房産的方法也不局限于一種。在加拿大買房基本可以分爲六個步驟：

其實，非加拿大居民在加拿大買房幷沒有想像中的那麽複雜。簡單的說，除了銀行要求的首付款多過本地居民，以及賣房時需要交一定的Capital Gain Tax之外，與本地居民置業幷無大异。

經紀江曉清專欄全集：

江曉清解析加拿大房産投資

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