Category: Finance News

投資美國房地產 應註意規避陷阱

越來越多的中國投資者選擇到美國投資房地產，不過因不熟悉美國的法律和市場狀況，許多投資者的投資沒有達到預期回報。業內人士指出，中國富豪要規避以下幾個美國地產投資陷阱。

首先，在選擇投資目標地區時，很多投資者忽略了分析目標投資城市的房產市場，只是跟風投資。其實一些投資熱門大城市，以及一些看似收益率較高的中小城市甚至偏遠地區，市場並不穩定，長期投資往往存在高風險。

其次，中國投資人常犯的錯誤是在沒有或不具備能力詳細分析項目價值及風險的前提下，就作出「粗放式」的決策，以至於往往高價入場或接手了比預期風險高得多的項目。

在簽訂項目合約之前，中國投資人常犯的錯誤是未對合約條款作深入瞭解，即貿然簽約進入，忽略了項目的潛在風險，及合約中是否有保護投資者利益的條款。這樣往往會造成許多問題，甚至定金喪失。

在項目開工之後，投資者因不瞭解項目本身所暗含的風險，又不熟悉美國當地法律法規，很容易吃大虧。比如有投資者以較低廉的價格買入一塊土地，打算建幾十棟別墅。怎料項目開始運作後才發現自己所購買的一整塊土地尚未分割，而按美國當地相關規定需向政府申請土地分割，其流程大約需要二至三年甚至更久。

在建造項目時，投資者為了減少成本，往往選擇報價較低的施工隊，忽略了其施工能力及質量，導致在施工過程中一些工序未按照當地規定標準進行操作。當有關部門來進行檢查時，項目就會因違反規定而被迫停工。中國投資者若找不到合適的資源解決這些問題，就會大大拖延項目進度，從而導致成本飆升，利潤大減，甚至最終令其變為虧本的項目。

有一些投資者因不熟悉相關標準等原因，在建築過程中從中國進口一些未經嚴格篩選的建築材料，而這些材料在項目驗收檢查時過不了關，或大大降低原項目的品質，極度影響之後的銷售速度與價格，造成得不償失的後果。

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澳大利亞三大城市房市快訊：悉尼房價全球第三高

根據美國人口統計公司Demographia最新發布的年度國際地產調查，悉尼房價登上全球第三位，成為全球最難負擔的主要房地產市場之壹。不過這個結果根本就是意料之內。

昆士蘭州陽光海岸的壹套頂層復式豪華公寓開創了卡拉德拉市（Caloundra）公寓售價的歷史新高。該公寓坐落在馬洛亞大道（Maloja Avenue）上的海濱錨地大廈（Anchorage）內，卡拉德拉的百萬富翁都聚居在這條街上。

然而，卡拉德拉的房價與紐約仍無可比性，因為壹套紐約頂層豪華公寓的價位在1億5百萬美元！

悉尼房價登上全球第三位，成為全球最難負擔的主要房地產市場之壹。

 

另外，分析公司CoreLogic RP Data的Robert Larocca表示， 墨爾本的租金收益率依然在低位徘徊。

橄欖球俱樂部Western Bulldogs總裁Peter Gordon和其妻子Kerri以400萬澳元出售墨爾本南部Portsea的海邊度假屋。盡管澳洲暑假已接近尾聲，日後還是會有大把享受海邊風光的機會。Jessie Richardson指出，維州摩寧頓半島（Mornington Peninsula）安全海灘（Safety Beach）上的壹處船塢正以18.5萬至21萬澳元的要價出售，給予度假房投資者多壹個另類的選擇。

最後想問問大家：溫哥華、中國香港和悉尼再次高踞全球最昂貴房地產市場的三甲位置，您喜歡在哪個城市居住？

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英國學生宿舍成海外投資者“香餑餑” 租金收益率高達13%

根據Mistoria集團的訊息，過去兩年英國學生宿舍投資激增，顯示了很大的發展空間。2013年，英國這部分的總投資超20億英鎊。

自2011年以來，英國學生宿舍的表現要優於所有其他傳統的房產，在投資類地產中增長最為強勁。租金收入和房產價值維持穩定或上升，學生宿舍已經成為最有彈性的投資領域之一。盡管英國經濟仍在衰退，結構性供應不足，租金增長前景良好，都成為了學生宿舍類地產發展的主要推動力。

根據第一太平戴維斯報告，2014年前三季度，英格蘭西北部學生住房的平均毛租金收益率為13%，遠遠超過今年英國學生宿舍預期的收益率6.37%。2014年4至6月，英國“購房出租”（buy-to-let）市場的平均收益率僅為6.2%，低於學生住房收益率6至7個百分點。 

過去兩年英國學生宿舍的總投資超20億英鎊

Mistoria集團的執行董事Mish Liyanage置評，“學生宿舍是海外投資者的一個長期投資選擇，因為需求很可能還將持續。一般來說，學生宿舍的租金要顯著高於同城的‘購房出租’類房產的收益率。” 

“更重要的是，英國學生人數還在不斷增加，2014年提供了額外3萬個大學生名額。根據英國高校招生服務處（UCAS）報告，預期英國今年的高校申請人數將達50萬，創歷史新高。絕大多數的學生想住在質量優、網絡連接好、價格實惠的合租公寓裡面。質量越好的學區房越是搶手。”

學生人數呈上升趨勢，學生宿舍租金也在上漲，為英國房產投資者提供了更高的收益。一處多人合住（HMO）房產可以提供8％的最低現金收益。而學生宿舍典型的現金收益率是13 ％，包括5％的資本增值。

英國學生宿舍與購房出租、零售、辦公室及工業房地產的收益比較

Liyanage 還認為，未來五年，來英國接受高等教育的國際學生實際人數將增長15％-20％。並且，由於政府對留學生數量並沒有設置上限，英國重點大學所在城市將持續出現學生宿舍結構性供應不足，為租金的可持續增長提供了保障。

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2015年紐約房市哪些問題值得關註？

在紐約市許多公寓樓的大門背後，充斥著居民們不協調的抱怨聲。從Ask Real Estate（房地產答疑）專欄所收到的抱怨信中，我們可以壹窺居民們是如何應對生活在擁擠、昂貴的住房中的種種不順心的。比方說，有個合作公寓的股東被鄰居家的老鼠窩嚇壞了；有壹對父母被禁止將嬰兒車推進樓內的電梯；有個租戶廚房裏的櫥櫃從墻壁上掉了下來。

有些紐約人就像討厭房東壹樣討厭鄰居。合作公寓和共管公寓的管委會要小心了：妳們也好不到哪去。

紐約人向專欄提出的問題，不僅取決於他們的個人情況，還取決於當今的重大問題，比如住房成本上升、士紳化、豆腐渣工程。最終，2014年成為了壹個壹切都在增長的年份，增長的包括房價、租金，以及最重要的——樓盤數量。根據紐約房地產委員會(Real Estate Board of New York)的數據，2014年10月批準建設的單元達到了16700套。

布朗克斯的金斯布裏奇——2015年紐約壹個值得關註的社區

那麽，何種力量將決定大眾2015年提出的問題？這取決於妳的身份（和居住地）。雖然購房者在新的壹年裏還將迎來高風險的競購戰，但是紐約市的偏遠社區（說的就是妳，大廣場區[Grand Concourse]）將會有大量尋求廉價住宅的潛在居民——所謂廉價，也只是相對那些令多數普通人可望而不可及的黃金地段而言的。

對於那些已把自家公寓改造成B&B旅店的紐約人，圍繞非法住宿的論戰可能會趨於白熱化。而在這壹切之上，市長比爾·白思豪(Bill de Blasio)的十年保障性住房計劃將初具規模；與此同時，本次奧爾巴尼會議(Albany)的立法將給租房者的錢包造成重負。隨著我們邁向新的壹年，這類改變遊戲規則的因素也正在日益迫近。

居民社區：原先的冷門地段將變熱

2014年，紐約市公寓的平均售價突破了100萬美元（約合人民幣623萬元），這是壹個影響深遠的裏程碑。隨著城市人口的激增，錯過了上壹輪樓市繁榮期的社區，都見證了房價和樓盤數量的增長。

“當我剛開始創業的時候，布魯克林還是個替代選項；而現在，它已經成為壹個優選地段了，”霍爾斯特德房地產公司(Halstead Property)的首席執行官黛安娜·M·拉米雷斯(Diane M. Ramirez)說，“我看到皇後區(Queens)正在朝這個方向發展，布朗克斯(Bronx)也不遠了。”

根據Citi Habitats提供的數據，在布魯克林擬於2015年投放市場的6527套新出租屋中，有1442套分布在貝德福德-斯圖文森(Bedford-Stuyvesant)、布什維克(Bushwick)和克林頓山(Clinton Hill)。就在不久前，這些社區都還被視為冷門地區。

對於新來的買家，這些變化能夠給他們帶來新的住房選擇。但是對於既有居民而言，這可能意味著他們必須搬走。這點同樣適用於De Robertis Pasticceria and Caffe等商鋪。這家咖啡館已經在東村(East Village)持續經營了110個年頭，最近剛剛關門歇業。到2015年，聯合廣場咖啡廳(Union Square Cafe)也可能會結束其在聯合廣場30年的運營。

“紐約人正逐漸意識到，這壹漫長的繁榮期已對我們眼中的經典紐約市容造成了破壞，”歷史街區保護委員會(Historic Districts Council)的執行董事西蒙·班考夫(Simon Bankoff)說，他同時指出，2015年將是紐約市通過《地標建築保護法》的50周年。“環顧左右，那些總被我們認為是壹成不變的東西，卻都在紛紛關門閉戶。”

2015年，紐約市長的保障性住房計劃將初具規模，該計劃要求在未來10年裏，修建或保留20萬套保障性住房。這壹目標的實現取決於壹項政策，它要求開發商通過修建保障性住房，來換取在市政府重新規劃的社區修建更高、更密集樓盤的資格。至於政府將會如何在這項提案的雛形上添磚加瓦，開發商和保障房倡導者們都在拭目以待。

“我們的目標是修建盡可能多的單元，同時確保這樣做能夠維持和提高居民社區的健康運轉。”城市規劃部(Department of City Planning)部長卡爾·魏斯布羅德(Carl Weisbrod)說。

當城市規劃部門2015年初提出初步的建議方案時，布魯克林的東紐約(East New York)地區將被列為試點。隨後，重新區劃進程就將在該處全市最窮社區之壹內展開。而緊隨其後的，將是針對皇後區的西法拉盛(Flushing)的提案。

“我們需要做市長希望大家做的事——建造更多住房，”紐約房地產委員會主席史蒂芬·斯皮諾拉(Steven Spinola)說，但是，“如果數據上不可行，如果收回來的租金低於建築的維護成本，那妳就不會這麽做了。”

保障房倡導者們則擔心，如果重新區劃做得不認真，那麽居民社區或將迅速士紳化。“看看威廉斯堡(Williamsburg)發生了什麽吧，”城市正義中心(Urban Justice Center)的社區開發項目負責人哈維·艾普斯坦(Harvey Epstein)說，他指的是房價上漲，“我不明白，它怎麽就不可能發生在東紐約、布朗克斯或者法拉盛呢。”

買家和賣家：買房依然是壹場“硬仗”

現金全款購房者、難以取悅的貸款人、暴漲的價格、匱乏的掛牌信息……這些現實，都困擾著購房者，使找房子的過程讓人倍受打擊。不幸的是，在新的壹年，購房者們可能依舊需要在賣方市場裏打拼。

“我們的人口和就業正處於歷史高位，並在不斷增長。這給租金和房價施加了很大壓力，”紐約大學富曼房地產及城市政策中心(Furman Center for Real Estate and Urban Policy of New York University)的主任馬克·威利斯(Mark Willis)說，“現在沒有理由認為這些趨勢可能發生改變。”

對於購房者，也不都是壞消息：房價2015年仍將上漲，但步伐可能會從飆漲趨於平緩。“房價不會壹味地陡然上漲，”柯克蘭集團(Corcoran)的首席執行官帕梅拉·利伯曼(Pamela Liebman)說，“買家都有點疲勞了。”

2015年，尋找新樓盤的買家將會有更多的選擇。根據科克倫陽光營銷集團(Corcoran Sunshine Marketing Group)提供的數據，2015年曼哈頓、布魯克林和皇後區長島市(Long Island City)新上市的共管公寓預計將增加壹倍以上，從2014年的3444套增加到8366套。

但是，只要快速掃壹眼日益變化的天際線，我們就能發現壹個令人沮喪的現實：那些光鮮亮麗的新大廈，未能提供大部分紐約人買得起的房型。“我們正在修建的房屋，跟我們需要修建的房屋之間存在著脫節，”房地產估值公司米勒·塞繆爾(Miller Samuel)的總裁喬納森·J·米勒表示，“2015年，這壹現象會更加明顯。”

布朗克斯大廣場區或皇後區埃爾姆赫斯特(Elmhurst)的業主們，即將迎來急於尋找下壹個未開發市場的買家們的新關註。“妳什麽時候聽到別人談論過布朗克斯的金斯布裏奇(Kingsbridge)？”霍爾斯特德房地產公司的拉米雷斯問，“聰明人正在湧向那裏，以實惠的價格買下房子。”

出租房：租金政策可能面臨改革

下面這條消息，可以給人帶來壹線希望：市價房的租金太高了，它們2015年可能漲不了多少。“好消息是，租金不會再漲了，”米勒說，“壞消息是，它們很可能也不會下降。”

新建的房產將給那些財大氣粗的租房者提供奢華的居住選擇，它們大多位於曼哈頓以外的行政區。根據Citi Habitats的數據，在布魯克林，預計有6527個新的出租單元，將於2015年投放租賃市場，比曼哈頓3802個單元多出近壹倍。

這類開發項目之壹，是鄧波區(Dumbo)的沃特街(Water Street)60號，壹個包含290個單元的出租樓盤，帶有24小時門房服務和壹個可坐擁曼哈頓景觀的屋頂平臺。房屋租賃將於下個月開始，兩居室的每月房租起價達到了令人瞠目結舌的6018美元（約合人民幣3.7萬元）。“人們想要體驗住在共管公寓的生活，即使他們是租房而不是買房。”Citi Habitats負責新開發項目的董事總經理喬迪·安·斯塔斯(Jodi Ann Stasse)說。

與此同時，居住在近百萬套租金管制型公寓裏的紐約人應該準備好，於2015年6月在奧爾巴尼放手壹搏，那個時候，租金管制法就要到期了。保障房的倡導者們希望看到這樣壹項規定的撤銷——該規定允許業主在租金達到每月2500美元（約合人民幣1.6萬元）的情況下，取消對空置單元的租金管制。

根據租金指導委員會(Rent Guidelines Board)的數據，在過去20年裏，紐約市至少有13.3萬個單元因這項規定而變成市價房。政策的支持者表示，如果這壹趨勢持續下去，租金管制政策會被進壹步削弱，從而對市長保留保障房的努力構成阻礙。

“這是我們租戶運動生死攸關的時刻，”大都會住宅委員會(Metropolitan Council on Housing)的項目總監伊拉娜·邁爾(Ilana Maier)說，“如果我們現在不能大舉強化規定，那麽這些政策在十年內都發揮不了作用。”

但是，租金穩定政策的反對者懷疑，在共和黨人把持州議會的情況下，2015年將不會是租戶運動的分水嶺。舍溫·貝爾金(Sherwin Belkin)是壹名代表業主利益的律師，他說：“業主們認為可以借此機會對租金管制政策做壹些亟需的改變。”

其中壹項被提議的改變是：要求租金管制型房屋的租戶提供收入證明。

Airbnb：租房網站迎來緊要關頭

在紐約，任何人不得將多戶建築中的壹套沒有租戶的公寓單間以短於30天的租期出租，這是非法的。然而，幾乎每周都有人寫信給Ask Real Estate專欄，咨詢如何繞開這些規定：如果我交換公寓呢？如果沒有書面形式的約定呢？

由於紐約州政府和紐約市政府試圖打擊不法的旅館經營者，2015年可能會出臺壹項規定。而與此同時，房產租賃網站Airbnb將遊說政府改變法規。“妳會看到，規範這壹市場的要求會變得更加迫切。”代表租戶的律師塞繆爾·J·希莫爾斯泰因(Samuel J. Himmelstein)說。

要讓Airbnb退市，可能沒那麽容易。最近，昆尼皮亞克大學(Quinnipiac)開展的壹項民意調查表明，56％的受訪者認為，應該允許紐約人將房間租給陌生人。“我們不想把房子變成旅館，但是與此同時，人們有時會想把自己的公寓租出去。”霍爾斯特德管理公司(Halstead Management Company)的總裁保羅·R·戈特塞根(Paul R. Gottsegen)說。該公司打理著紐約市250處住宅物業。

共管公寓和合作公寓壹直在嚴令整頓，編寫警告備忘錄，對違規居民罰款。對於租房者來說，打破規則就可能會危及租約。共管公寓正在加強安保措施，要求門衛仔細觀察來訪者，同時要求居民為來訪的客人簽署授權表格。這類操作還引起了保險界的關註。

“萬壹有個通過Airbnb投宿的客人放火了怎麽辦？”紐約市律師協會(New York City Bar Association)合作公寓和共管公寓法律委員會(Cooperative and Condominium Law Committee)的會長菲利絲·H·韋斯伯格(Phyllis H. Weisberg)問，“誰來賠償損失？”

不過，隨著紐約人日益習慣於共享經濟，各處樓盤可能最終也不得不接受它。

“Airbnb將生存下去，”戈特塞根表示，“與其抗拒它，我們不如擁抱它、改善它。”

合作公寓和共管公寓：運營成本短期內不會下降

從物業費到倒賣稅，共管公寓和合作公寓的業主經常抱怨，管委會要將他們榨幹了。不幸的是，運營建築的成本在短時期內不會下降分毫。

在接下來幾年裏，大型住宅樓盤必須遵守第87號本地法(Local Law 87)——該法要求樓盤審核能源使用量，並保持系統以最高效率運行。住宅樓是紐約市最大的溫室氣體排放源，其排放量占總量的37%。“能源是壹大熱門話題。樓盤怎樣提高能源效率？”管理著超過500處房產的FirstService Residential New York的總裁丹·沃澤爾(Dan Wurtzel)說，“如果運營預算的三分之壹來自能源耗費，而現在妳可以降低這塊成本，那麽上漲維護費的壓力就減輕了。”

即便這些改進最終會降低長期成本，遵守這條法律可能還是頗具挑戰性。此外，2015年是各樓盤停用6號取暖油、改用汙染更少的4號油的最後期限。

“誰來支付由此產生的成本呢？”紐約合作公寓和共管公寓委員會(Council of New York Cooperatives and Condominiums)的主席馬克·J·盧森堡(Marc J. Luxemburg)表示，“這會給許多樓盤帶來真真切切的成本。”

雖然也有各種各樣的政策鼓勵，但許多會采取減免稅務、低息貸款或退稅的形式。因此，樓盤運營方或許將不得不從估價中征稅，或增加維護費，以此打平樓盤運營的初始成本。“妳會遇到沒人為妳提供前期資金的問題，”盧森堡說。

這些，都只是紐約人2015年將會遇到的部分問題。而且，鄰居家的兒子在聖誕節收到了新的爵士鼓，妳又免不了要頭疼了……

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2015年澳洲房產投資者的新機遇在哪裡？

傳統上，澳洲的空巢人士或大房換小房者都是往海邊或樹多的地方搬，但近來這個趨勢發生了變化。海邊或林間不再是他們的首選，他們更傾向於便利的城市生活。這對於澳洲房產投資者和開發商意味著什麼？

澳洲住房和城市研究所的報告顯示在澳大利亞房市中，維省大房換小房（Downsize）的比例在全澳是最高的。當這些財力雄厚的嬰兒潮人士開始搬往市區後，立刻就對近郊的房價產生了顯著影響。墨爾本買方代理奧斯本（Paul Osborne）說，在過去1、2年裡，換小房對房價的效果已經昭顯。“最近，在Malvern一套價值100萬的物業就賣了160萬。”

奧斯本說，“這些嬰兒潮人士已經退休或准備退休了，在過去幾十年裡，他們無論在股票市場還是房地產市場都度過了一段很好的時光，現在很多人想好好享受生活。”報告顯示，大房換小房的動機就是變換生活方式，他們再也不想費力的保養房子、修整花園，孩子們離開了家，他們也退休了。他們想要一層樓的物業，去哪裡都方便。

買家代理Secret Agent的報告中也顯示，“與其搬到遠郊的大物業，靠近交通和生活設施已經成為嬰兒潮新的夢想。”投資者如何把握時機？

在新的市場行情下，開發商對市場的反應有些緩慢，目前市場上針對這個族群的物業供應明顯不足，新開發的公寓樓盤面積都偏小。奧斯本認為，對於精明的投資者來說，現在是趁早進入的好機會。“如果開發商為這些換小房者提供精裝單元房，單層樓，地點好，會有很大的利潤空間。”奧斯本說。

Metropole的亞德尼（Michael Yardney）也看到了來自老年購買者的強勁需求，以及目前市區新樓盤的缺陷。“推高物業價格的不是投資者，而是自住者。“自住者購買什麼類型的物業，馬上就能推高這類物業的價格，因為他們是用心在買，而不是看計算器。”

“墨爾本近郊的很多新公寓在開發時沒有考慮到自住者，他們都是以樓花的形式出售給投資者，特別是海外投資者。平面設計圖很不人性化，建造技巧也糟糕。”亞德尼說。他建議，投資者要避免高層公寓，選擇小型開發的精裝公寓，以適應當前的趨勢。

奧斯本進一步預測說，下一步的開發熱點可能是三臥室的大公寓。“由於供應短缺，空間寬敞的物業現在都能收獲溢價，“只要滿足‘合適的特征’，市場上大房換小房者多的是！”“所謂合適的特征包括充分的自然光，好風景，優秀的建築質量，物業管理費也不能太貴。”

市場上為澳洲退休人士准備的公寓房數量不足，對中國買家是有利的投資機遇。

澳洲墨爾本的新建公寓項目，售價約128萬－220萬人民幣

澳洲城市開發研究所的維省主席佩斯（David Payes）說，人口結構決定了人們對住房的要求發生了改變。“在維省，50%以上的家庭都是一個人或兩個人。平均家庭人口數量減少了，嬰兒潮時期的人大多數進入了空巢階段，他們在經濟上非常富裕。”

佩斯解釋了為什麼在過去25年裡，分割的單位土地面積減少了25%。“這反映出平均家庭人口減少了，另外，小面積的土地也更容易負擔得起。建築公司根據較小的土地面積進行更有效率的設計。”

魚和熊掌兼得的選擇

專家發現，並不是傳統上人們對海邊或林間的喜好改變了，而是有條件的人更傾向於兩全其美。“有的人賣了現有的大住房，在市區近郊買一套海濱物業。”奧斯本說。

佩斯認為墨爾本CBD的主體仍然是年輕的專業人士，他們的要求是1臥室或2臥室的公寓。而大房換小房者需要大一些的公寓（包括三臥室單元房）或是連體別墅。“他們希望在同樣的地方養老，更接近家人和朋友，但住宅面積要小一點。”亞德尼說，墨爾本錯誤的公寓類型供應過量，但好物業供應不足。“因為開發商都喜歡在一塊地上盡可能多蓋”。

亞德尼同意佩斯的觀點，近郊仍然是年輕人的天下。“但現在開始有一種為嬰兒潮人士建公寓的趨勢。”他們搬到公寓住就是為了更好的生活，因此不會委屈的擠在狹小的空間。“這些退休人士希望住在同樣的地點，有同樣的醫生，理發師，靠近朋友。”這些公寓通常更貴，星羅棋布的點綴在Armadale、Malvern、Camberwell、Brighton和Mooney Ponds周圍。

對於嬰兒潮來說，大房換小房也是一種投資策略，他們把原來的大資產換成小一號的，不但獲得更好的生活方式，房屋也更易於保養，釋放出來的資金還可以供養他們的退休生活，外出旅游等。

居外認為，對開發商和投資者來說，早早行動是成功的關鍵。大一些的公寓出售很快，有強勁的增值潛力，是口袋充實的退休人士激烈競爭的對像。

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加拿大這個冬天不太冷 9招冬季房屋節能省錢訣竅

每到冬季各種節日紛至沓來，打折季也層出不窮，總感覺自己的荷包不保，錢如流水直往外流，每每這時，總是幻想自己是真正的土豪。那麽既然我們每個人賺的錢是有限的，那麽我們就應該將自己有限的收入用到極致，將每一分錢都花在刀刃上。接下來就與大家分享幾招冬季房屋省錢小訣竅。

冬季房屋省錢小訣竅

1、在保證舒適溫暖的前提下，將自動調溫器設置于最低值

中央供暖每升高一度，將會使您的燃油費用攀升3%，這筆開銷絕對不能低估。只要犧牲您的一點點“風度”，穿一件薄毛衣就能省下不少錢。

2、每月或根據需要清潔或更換爐上過濾器。

3、根據需要清潔熱風出風管道、板式取暖器、墻式烘爐和散熱器，確保它們幷沒有被家具、地毯或者窗簾阻擋，影響散熱及出風的順暢。

以上兩條建議看似不起眼，但實際可以達到提升10%的能源效率，大大節省了開銷。

4、房屋本身的保暖材質也很大程度上影響到了冬季房屋能源的節省。

5、善于使用厨房、浴室和其他地方的換氣扇。

合理使用換氣扇能發揮超出想像的功能，風扇能在短短1小時內將暖空氣充滿整個房屋。但切記，一旦風扇完成其使命，就要及時關閉。

此外，儘量將房屋內的濕度水平保持在30%~60%之間。

9招冬季省钱妙招

6、白天在房屋進行供熱期間，盡可能的將朝南方向的窗簾和百葉窗打開，讓日光盡可能多的曬進屋內。到了晚上再將窗簾拉上，以减少幷有效阻隔窗外的寒意，讓房屋的保溫環境更有效。

反之，這一做法也有效適用于降溫的時候。白天盡可能多關上窗簾，阻擋外部熱浪，以及减少日照，而晚上則是盡可能開窗通風，用自然凉風减少屋內的能源消耗。

7、將房屋內那些不常使用的空間封閉起來

有些房間或角落平時在家幷不常常使用，這個時候可以選擇將這裏暫時封閉起來，關掉或降低這裏的供熱，達到節約能源的目的。現在許多中控調溫器能够進行區域劃分，這也對于家庭節約能源的方便操作有所幫助。

當然，如果關掉局部供暖會影響您整個房屋的供暖，這一招就不能隨便用了。此外，還要注意一些細節，例如：如果您使用熱泵來爲房屋供暖，切記不能隨意關閉通風口，關閉通風口可能會損壞熱泵。

8、在房屋裝修過程中，也要考慮到保溫塗層和雙層窗戶的使用。

如果這樣的裝修或改造工程超過了您的預算，您也可以選擇更爲經濟節省的辦法，用透明塑料窗戶薄膜護住窗戶。這些塑料薄膜價廉物美，差不多每扇窗戶花費在$4-$6。這種特殊的薄膜能够有效隔絕室內外的空氣，斷絕窗口內外的冷熱空氣交換，能够非常有效的减少25%-50%由于窗戶所流失的熱能。

9、“填縫”也是冬季節能最簡單有效的節能省錢方法之一。

漏風是冬天的大忌，房屋再暖和也抵不住外界冰冷的大環境。要是門窗多處漏風浪費的能源就不是一點半點了。

要格外注意填補房屋外部結構中木材，磚和乙烯基壁板中的細縫，當然室內門窗的邊沿也要進行改進。

以上就是一些比較實用的冬季房屋節能技巧，希望大家在這個冬季能够擁有經濟的溫暖。

江曉清專欄全集：

華人經濟江曉清解析加拿大房産投資

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倫敦居民個性地圖幫投資者找到適合的住宅區

據《衛報》報道，劍橋大學學者對56000名倫敦居民的性格特徵類別進行研究，繪製了倫敦地區216個郵編區域的居民個性地圖。

從地圖上來看，倫敦這個世界大都市的各個區域居民性格不同，有的地區居民外向熱情，也有地區居民不友善事事挑剔，當然也少不了有些區域聚集居民喜歡嘗試新鮮事物。

倫敦居民個性地圖幫投資者找到適合的住宅區

根據該報告，倫敦市中心和威斯敏斯特區（Westminster）的居民最不友善，親和性最差，這或許可以解釋爲什麽當地居民很多都能在事業上獲得成功。主導該項研究的劍橋大學心理學家杰森·倫特福羅（Jason Rentflow）表示，從職業角度上來說，成功人士的親和性往往較低。正是這種不在乎是不是會被別人討厭的態度能够幫助他們在不少行業獲得成功。

而居住在伊斯靈頓（Islington）和國王十字（Kings Cross）地區的人則更多的偏向于嘗試新東西，這些區域往往犯罪率較高，房屋密集，具有更爲廣泛的民族和宗教多樣性。而越遠離市中心的區域，開放性越低，特別是東部區域。

倫敦西南地區和萬茲沃斯（Wandsworth）聚集了衆多外向居民，情緒也更穩定。數據顯示，該地區居民的平均生活滿意度較高。

研究學者希望借由這些數據來解釋哪些因素可以使得倫敦居民獲得幸福感。這份發表在《國家科學院學報》上的研究報告認爲，居住在和自己個性相一致區域裏的居民生活滿意度最高。

倫特福羅認爲居住地點對幸福感有影響，但幷不能一概而論。居住在一個具有可以影響你的個性的區域將會提升你總體的生活滿意度。

倫敦最爲友善的居民大多居住在市中心外的居民區，這些地區擁有更大的花園和公園空間。但這些區域對具有開放、創造性思維的居民幷沒有多少吸引力。倫特福羅解釋道，對于開放性很大的居民，例如藝術家或者從事創意産業的人群，住在更爲多樣、人口更多的區域可能會更加開心，因爲周邊會有很多刺激因素來滿足你的好奇心。

該研究的合作者芬蘭赫爾辛基大學的馬庫斯·約凱拉（Markus Jokela）表示該研究結果挑戰了之前認 爲城市中會有一個最好的居住區域的想法。很多研究都將注意力放在了收入和低犯罪率上，且都是就廣泛的地域進行研究，而沒有考慮個性差异，因此認爲在同一個 地點，無論什麽樣的人的幸福感都是一樣的。但這次的研究表明，個人的幸福感與周邊環境是否符合其個性息息相關。

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大批新規1月1日生效！澳洲生活將不再一樣

按照傳統，1月1日是很多政府改革開始實施的日期。總的來說，今年錢包最受傷的將是澳洲的福利受助者。

從今天起，諸如學童津貼等福利的申領要求將有所不同。年收入超過10萬澳元的家庭將不能再享受這項補貼，申請補助者將要接受經濟情況調查。同時政府也在收緊關於海外澳人享受殘疾人福利金的規定。求職者必須參加就業服務提供中心安排的約談，否則將被停發失業救助金。申請護照的成本也將增加，成人申請費增加6元，而外國伴侶申請簽證則更加貴。

2015年在澳洲生活有哪些大變化？

學童津貼

從今澳洲學童津貼受助者要接受經濟情況調查

今日起，學童津貼受助者要接受經濟情況調查。目前小學生可領422澳元，中學生可領842澳元。現在起只有年收入少於10萬澳元（包括10萬）的家庭才可以領取。

求職者

今日起，求職者若不以合理理由提前通知就不參加就業服務中心安排的約談，他們的失業補助將被停發。只要他們參加約談，失業補助就會恢復發放。

政府此前宣布的失業要等半年後才能領取救濟的措施不會在今天實施，因為沒能獲得參議院通過。

殘疾人特殊津貼（DSP）評估/出國

今日起，DSP申請人將要接受政府授權醫生的評估。享受這項補貼並要出國的澳人一年最多只能在海外逗留4個星期（與出國次數無關），否則將被停發補貼。

今日以前，受助者每次出國最長可以享受6周補貼。但如果出國計劃是在2014年5月前預定的，只要能在2016年1月1日前回國，受助者仍可繼續享受最長6周補貼。

永久性殘疾、嚴重殘疾或喪失工作能力者不受此規定影響。

護照費/伴侶簽證

從今申請伴侶澳洲簽證要多付50%的費用

今日起申請護照的費用將增加，成人費用增加6元至250元，兒童（18歲以內）及長者護照（75歲以上）費用增加3元至125元。

今日起澳人為外籍伴侶申請伴侶澳洲簽證還要多付50%的費用。

養老金優惠

今日起，養老金賬戶將納入聯邦長者健康卡申請的經濟調查中。但已經接受過調查的長者將繼續按老規定，除非他們選擇更改產品或購買新產品。

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2014年4季度澳洲房價走勢及變動

 

四季度，澳洲房產市場漲勢有所放緩。除悉尼仍然壹枝獨秀外，其他澳洲主要城市季度房價變動幅度均不大。

從年度變化來看，根據澳洲統計局最新數據，澳洲房價整體依然維持了不錯的上漲力度，年漲幅為9.1%。八大城市變現參差不齊，悉尼均價在壹年的時間內上漲14.6.%,依然最為強勁，墨爾本名列第二，但幅度僅有6.9%，八大城市中國堪培拉漲幅最小，為2.4%

 

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對於明年，澳大利亞房價在2015年很可能將進壹步上漲，低利率環境的延續及供需失衡將提供保障。而首次置業者可能將面臨更加艱難的形勢。此外澳洲市場未來壹個重要的趨勢是，外國人進入門檻正在提高。根據外國投資審查委員會的最新數據顯示，本財政年度的前9個月，外籍人士對澳大利亞的房地產投資達到248億澳元，相比整個2012-2013財政年度增加了44%。外國買家的力量已經嚴重影響了澳洲房價走勢，因此，未來的政策走向至關重要。

對於前期已經大幅上漲的悉尼和墨爾本，明年的增速有可能將有所放緩，而布裏斯班等地區則值得投資者重點關註。

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英國“買房出租”最賺錢 未來或將成爲退休者理財方式之一

在過去的12個月中，英國的私人房東年平均收益爲15%，相當于每套房産賺了2.7萬鎊，預計至2015年春天，他們的資産總值將到近1萬億英鎊。

2015年， 英國房東們資産總值將到近1萬億英鎊

在過去的幾年時間裏，英國“買房出租”這一領域擴展迅猛。官方統計數據顯示：自2001年起，大約有200萬的業主加入了這個領域。英國房屋抵押貸款發放機構Kent Reliance預測到2016年，英國私人房東的人數將增加至500萬，在英國所有業主中，以出租爲目的投資客將達20%。

據英國國家統計局與土地注册處提供的數據顯示：2001年，私人房東擁有的房産總值約爲2621億英鎊，目前，這個資産資番了3.5倍，達9307億英鎊。2007年起，這個領域增長的61%要歸功于倫敦房産的增值，倫敦私人房東的房産增值到了1660億鎊。

在私人買房出租領域，有41%的投資者集中在倫敦，産值達3773億鎊，另外有15%的投資者集中在東南部。

在房屋出租市場，同時也能看到一個現金流的增長。其中，現金流在“買房出租”領域的增長額爲34%。儘管英國房價上漲有趨緩的迹象，但Kent Reliance 預測，到2015年第二季度，“買房出租”領域的資産總值將超過1萬億英鎊。該機構的報告同時指出，房價上漲會使租金/房價收益比值下降，但是房東的年度收益却增加了。去年，英國的私人房東相當于在每套房産裏賺到了2.7475萬英鎊，平均收益額爲15%，整個領域的總收益爲1240萬億鎊。

自2007年上一房價高峰至今，全英房東的平均收益爲8.3萬鎊，其中倫敦的房東平均從每套房産中收益22.4257萬鎊。在整個英國，房東們每月可以收到38億萬英鎊的房租。

Kent Reliance的所有人安迪.高登（Andy Gloding）指出，2009年以來的英國房産復蘇，讓英國的房産投資者獲益將近10億英鎊。但最根本的原因是租房需求的增長。“買房出租”領域在英國的繁榮幷不是曇花一現，因爲2001年來，英國新增的住戶中，有80%的人住在出租房裏。房價高、工資低等現狀讓買房變得越來越困難，英國人越來越適應長期租房的人生選擇。

明年4月，英國關于養老儲備金的新政策將會實施，到時退休人員可以提前一次支取養老退休金，人們相信將會有更多的現金涌入“買房出租”領域，作爲退休人員理財的一種方式。

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張思琪剖析英國倫敦房産投資

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