印尼銀行發布預測稱巴厘島房價將會上漲10%，主要的推動原因是燃料價格波動。
巴厘島印尼銀行行長Dewi Setyowati預測巴厘島房地産(主要住房）市場前景仍然良好，與房價將上漲5-10%的預測相一致。同時她表示，政府出台的一系列積極支持商業發展和就業的政策亦有可能影響她的預測。
印尼中央銀行早前針對印尼房地産協會（Indonesian Real Estate Association）和印尼房地産經紀人協會（Indonesian Real Estate and Broker Association）的成員開展過一項調查，顯示大家對2015年有利的商業環境保持樂觀。
Setyowati還補充道，巴厘島房地産市場發展良好的指標是針對購房者對價格低于10 億印尼盾（約合50萬人民幣）的住房需求。當地有好幾個房價在10億印度尼西亞盾左右的潛力地區的發展需要注意考慮，如Tabanan區、Negara區、Klungkung區、Bangli區和東部的Karangasem區。而且她還提醒，地産開發商未來有可能對其地産的銷售或營銷上越來越有選擇性。
世界經濟論壇（World Economic Forum）於1月23日發布的壹份研究報告顯示，全球房地產直接投資量已恢復到2014年經濟衰退前的榮景，預計在5年內全球房地產的直接投資金額將高達1兆美元，而美國壹線城市的商業地產投資額在2014年壹年內就增加了66％。此外，英國倫敦連續3年奪下全球最吸引商業地產直接投資的城市冠軍。
全球房地產投資將持續增長
拜強勁的世界經濟發展之賜，2014年全球房地產總直接投資金額估計達7,000億美元，這個數字自2006年之後就不曾再超越過。世界經濟論壇的研究預測，今年世界經濟將成長10～15％，到2020年的房地產直接投資金額將達1兆美元。
世界經濟論壇表示，全球投資市場好轉歸因於以下幾點：投資委員會制定更趨嚴苛的承保標準與更多的審查制度，讓舉債經營的現象減少，同時抵押資產的凈值增加。此外，來自亞洲與新興市場的資本湧入，再加上因低利率和新的監管環境吸引更多的法團投資者（institutional investor ）等，都是讓房地產前景被看好的原因。
在過去10年裏，全球30個城市共吸引到5兆美元的商業房地產直接投資金額，這個數字占總金額的壹半。在2014年的排名中，美國是吸引最多商業地產直接投資的國家，共有18個城市入圍；而歐洲占6個城市。
在美國，壹線城市（如：紐約、洛杉磯、芝加哥、舊金山、華盛頓和波士頓）的商業地產投資額在2014年增加了66％，而全美整體商業地產市場的平均值是37％。
2014年，最吸引商業地產直接投資的城市還有多倫多、墨爾本、達拉斯、中國香港、美國加州聖荷西、慕尼黑、瑞典首都斯德哥爾摩、首爾、費城、休士頓、亞特蘭大、都柏林、聖地亞哥、丹佛、鳳凰城、邁阿密、柏林以及西雅圖。
倫敦、紐約、東京以及巴黎這4座城市在2014年的商業地產直接投資額就占了全球的19％。從2012～2014年3年的排名中，因為存在“超級大交易”，所以讓倫敦、紐約、東京和巴黎能夠坐擁江山、穩固不動，壹直名列全球前4大商業地產直接投資金額最高的城市。
在倫敦，“超級大交易”有2個：分別是全英最昂貴的地標辦公大樓——“小黃瓜”（The Gherkin）和匯豐銀行（HSBC）辦公大樓。據悉，“小黃瓜”於去年的開價是6.5億英磅（約9.74億美元）。
紐約的“超級大交易”是“華爾道夫酒店”（Waldorf Astoria Hotel），去年的成交價為19.5億美元；在東京的“超級大交易”是鄰近東京火車站附近的“太平洋世紀大廈”（Pacific Century Place），去年的開價是16億美元；而巴黎的“巴黎香榭麗舍大街萬豪酒店”（Marriott Champs-Élysées Hotel）成為當地的“超級大交易”，去年的交易金額是4.68億美元。紐約和巴黎這兩地的酒店買主皆來自亞洲。
在北歐，中型城市的房地產投資也很熱絡，如德國的杜塞爾多夫（Dusseldorf）、漢堡和慕尼黑，此外，阿姆斯特丹、奧斯陸和哥本哈根等城市也吸引了許多企業租戶和投資者，因為這些城市的市政透明、房價穩定、科技雄厚還有環境方面等指標都不錯。
值得註意的是，愛爾蘭首都都柏林從2013年93名躍升到去年的24名，辦公大樓租賃方面，在過去壹年裏是全球增長速度最快的城市。
世界經濟論壇提到，美國的二線城市，如：費城和邁阿密，來自美國國內的法團買主增加，但是海外買主似乎對這些城市不感什麽興趣。世界經濟論壇估計，今年美國二線城市的商業地產交易量將增加，因為有更多資產出售。
世界經濟論壇還說，2014年大部分亞洲的房地產熱錢集中在東京、悉尼、墨爾本、中國香港以及首爾等市場。但是因整個地區的透明度較低，在亞洲的二線城市能吸引到的資金更少。近年來，中國開發商正積極拓展海外市場，主要以倫敦、紐約、舊金山、多倫多和悉尼這幾個城市為主。
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美國房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠高於通脹率，後面就會沒有增長，或下跌。
這個規律是如此的精準，以至於在這100年中只有1943-1947是唯壹的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個規律不僅適用於美國平均，而且適用於壹線 城市。到2013年，美國的平均房價已經超過扣除通脹後的歷史平均，並不是便宜貨，意味著將來房價的年平均漲幅應該會低於3%。這個回報率是否足夠高，是 否能達到分散投資的目的，見仁見智。但是中國投資者應該知道這個規律。
根據美國最權威的凱西·席勒房價指數（席勒是2013年諾貝爾經濟學獎獲得者），從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占 23%），95年是上漲的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危機最糟糕的壹年，跌幅達18%。連續下跌達到5年的只有兩次，第壹次是 1929-1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26%；第二次是2006-2011年的由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累積跌幅達33%。
那麽美國的房價在壹個正常的年份漲得會有多快？在過去的123年中，美國房價平均內生（幾何）增長率為3.07%。這個數字的邏輯是從哪裏來的？在同樣的 123年中，美國CPI通脹率為2.82%。如圖壹，美國的房價以高於通脹率千分之2.5%的速度漲了壹百多年。壹般的常識是房地產是抗通脹的，此言不 虛。在扣除通脹率後，房價就基本不漲了。
如果我們看10年的累積漲幅，美國過去123年中發生過3次十年累積漲幅超過100%的階段，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。
1938-1954之間的地產大牛市是因為1943-1947年間由於二戰帶來的工業和消費需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹後的平均漲幅仍然有10%；其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹後是負增長。
1969-1986之間的大牛市主要發生在1974-1979之間，平均年增長為11%，但扣除通脹後年增長只有2%；其余年份的平均增長率為5%，扣除通脹率後為負增長。
1995-2007之間的大牛市主要發生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹後仍然有8%。這個超越通脹的漲幅後來被證明是泡沫，房價從2006年開始下跌，引發次貸危機，到2011年，美國房價在扣除通脹後已經低於壹個多世紀以前的1895年。
總結壹下，美國過去壹百多年曾經發生過三次房產牛市。70年代的牛市完全是被同時代的通脹驅動，90年代末到金融危機前的牛市展示的是壹個泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動的、超過通脹的增長只有1943-1947。長期來說，美國房價的漲幅基本是美國通脹率。
美國房價會漲多快？
圖壹表現出美國房市的兩個規律。第壹，美國房價的長期增長率為3.07%，略高於美國通脹率。第二，如果房價變動偏離這條軸線，無論太高或太低，其後的趨勢可以預測，即會回到這條軸線。
這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國的房價在經歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲後，已經回到、甚至略高於扣除通脹後的歷史平 均價位。這表明美國的房價在將來的漲幅不會高於歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由於美國退出量化寬松帶來的融資成本的上升，以及美國經濟回暖； 這兩個因素對房價的影響是相反的。
除了看通脹調整後的房價，另外壹個公認的衡量房價貴賤和預測房價走勢的重要指標是房租對房價的比率。其邏輯是房租代表了真實的需求（而非投資價值），相對於這個需求的房價就可以衡量房價的貴賤。
如圖二所示，在1960年第壹季度到2013年第壹季度之間，美國平均房租對房價比率為4.98%。21世紀初的房地產泡沫，表現在房租對房價比率從1999年初的4.8%下降到2006年第壹季度的2.98%，下降比率達38%。
如果房租對房價比率遠遠低於歷史平均水平，就像壹只市盈率很高的股票，要麽相對於房價來說房租太低，意味著房租會上漲得很快，要麽相對於房租來說房價太高，意味著房價會下跌，或者房租漲房價不漲。
那麽到底是通過房租上升還是房價下跌來讓房租對房價的比率回到歷史平均呢？2007年，美國三位經濟學家（Davisa,Lehnertb,和 Martinb）發表了壹篇研究美國整體房租對房價比率的文章。文章的摘要，現在讀起來讓人凜然心驚，這樣寫道：“根據美國1960年以來數據我們構建了 房租對房價比率的時間序列。我們發現在1960到1995年之間美國的房租對房價比率在5%到5.5%之間，但是1995年後很快下降。到2006年末， 房租對房價比率已經到了3.5%的歷史低位。如果房租對房價比率要在今後五年回到歷史平均，房價可能會下降很多。”
後來的故事，如圖二所示，是房租對房價比率的大幅度上升，接近歷史平均。這個調整是通過房價的下降來完成的，包括在2008年發生的美國過去100多年最大的單年跌幅。
個別城市的房價歷史
那麽美國的壹線城市是否會遵循不同的房價規律呢？現在讓我們來回顧壹下美國壹些大城市在80年代末以來的房價歷史。
洛杉磯和舊金山從80年代末到2013年的扣除通脹後的實際房價。如果把紐約房價在1988年初的房價折成壹塊錢，那麽到2013年紐約房價在扣除美國通脹 後剛好是0.99元；換句話說，紐約過去25年的房價增長率非常準確，正好是美國通脹率；其間經歷了90年代房價大幅度下滑，包括三菱地產於1996年宣 布洛克菲勒中心項目破產，以3.08億美元的價格，加上8億美元的債務，賣回給包括洛克菲勒家族在內的美國人；紐約房價在21世紀初開始大幅度上漲，到 2006年達到頂點的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的輪回。
類似的，如果在1988年初把波士頓的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.08元，相當於扣除通脹後以每年0.3%的速度增長，其間也經歷了和紐約壹樣 的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.12元，相當於扣除通脹後以每年0.46%的速度增長；如果在1988 年初把舊金山的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.29元，相當於扣除通脹後以每年1%的速度增長。舊金山的房價漲幅是最大的，壹個重要原因是矽谷造 富的驅動。
結語
希望讀者能夠記住這樣幾個規律：
美國的房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠高於通脹率，後面就會沒有增長，或下跌。
這個規律是如此的精準，以至於在這100年中只有1943-1947是唯壹的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個規律不僅適用於美國平均，而且適用於壹線 城市。到2013年，美國的平均房價已經超過扣除通脹後的歷史平均，並不是便宜貨，意味著將來房價的年平均漲幅應該會低於3%。這個回報率是否足夠高，是 否能達到分散投資的目的，見仁見智。但是中國投資者應該知道這個規律。
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房客在簽署租約後，一般按現狀入住。當原來的門鎖不能確保安全時，房客可在入住之前要求房東安裝防盜門或防盜鎖。在入住之後自行更換門鎖的房客，最好事先告知房東，幷說明更換門鎖的原因。由于在更換門鎖之後，往往無法恢復原狀，因此需要告知房東，今後在搬遷時，門鎖不再更換。
除非事先得到房東同意，否則房客因其需要而安裝防盜門不能要求報銷。事實上，當搬遷時，房客常爲更換門鎖給房屋帶來的增加值要求房東給予補償，或要求將補償從其他費用中扣除。但房東幷無相關的法律義務，因爲根據1987年8月26日的87-712號法令，門鎖的更換屬局部維修，應由房客支付費用。該法令確定的應由房客支付的局部維修保養還包括：
門窗開關件、合頁、門把手、搭配、插銷、螺栓和挂鈎。
損壞的玻璃和油灰
遮光簾、百葉窗、提拉繩、滑輪和百葉片
鎖和門閂、鑰匙和其它小部件
欄杆、螺栓、銷鍵
未列入以上名單的維修由房東支付。
根據1986年12月23日法令第18條，公共面積的局部維修也可由房客在物業費中攤銷，包括：
房客所享受的直接服務;
房屋常用件的保養費
租約費
電梯間維護費 (電梯按鈕、門合頁、門鎖、關門機件、電梯滑槽、門欄安全裝置和光電裝置)
樓梯平臺維護費（電動或氣動門、門鎖、門把手、門鈴）
房客還應購買包括維修門鎖在內的住宅防盜險。
房東可根據前一年或上個季度的物業費收取上述費用的預付款，幷在年底根據向房客提供物業費清單結算全年費用。
房東的義務是提供處于良好使用狀態的住房幷支付非局部維修的費用。必要時，雙方可就約定相關維修由房客承擔，相關費用從租金。該協議需注明：
-房客所需進行的維修
-相關費用從租金中扣除
-免除租金的期限
房客提前搬走時所獲得的補償
人民幣對美元匯率出現罕見大跌
歐元區量化寬松政策引發了人民幣匯率大跌。昨天，人民幣對美元匯率就出現了罕見大跌，即期匯率壹度下跌500多個基點至6.2572，人民幣即期匯價較中間價跌幅達到1.94%，創下2014年3月以來最大單日跌幅，也逼近了央行此前規定的2%的波動上限。
昨天人民幣無論是中間價還是即期匯率均壹跌再跌。來自中國外匯交易中心的最新數據顯示，26日人民幣對美元匯率中間價報6.1384，較前壹交易日下跌42個基點。昨天上午，人民幣即期匯率就已經觸及6.2569，且有跌勢加劇苗頭。隨後人民幣對美元即期匯率便下跌至當日最低點6.2572，較中間價跌幅達到1.94%，接近央行允許人民幣現匯在中間價上下2%的區間內波動。據測算，若人民幣匯率跌至6.261168位置，即觸及對美元匯率的跌停“紅線”。
人民幣匯率的大跌與歐元區的量化寬松政策頗有關聯。在此前的國務院政策例行吹風會上，央行副行長潘功勝也表示，歐央行的量化寬松政策加上美國量化寬松政策正常化的趨勢，將會進壹步推動美元匯率的走強，可能會對人民幣對美元匯率形成下行壓力。實際上，歐版量化寬松讓美元指數行至95.5383高點，而其他貨幣紛紛跌跌不休。
對於未來人民幣走勢，興業銀行首席經濟學家魯政委認為，2015年人民幣匯率最大貶值幅度將達5%左右。國際金融問題專家趙慶明也表示，相比去年，今年人民幣匯率的高點可能比去年高點更高，而低點也將會比去年低點更低，無論是波動頻率還是波動幅度，都將越來越大。盡管昨天人民幣即期匯率相較於中間價而言跌幅巨大，但相較於上壹個交易日收盤價6.2288，跌幅僅僅300多點，在他看來，這樣的跌幅並不算大。
渣打認為，人民幣2015年上半年可能走貶，但是總體來看，2015年將保持小幅升值。趙慶明認為，未來人民幣匯率或將有反彈過程。“現在美元指數出現回落，歐元也開始有所反彈。無論是從技術上還是心理上，美元及歐元均需要壹定的修復期，畢竟歐元已經貶值20%左右。”
三類人的海外活動受影響
壹、出國留學者：換的外匯少了
對於留學美國的學子而言，人民幣貶值也是個壞消息。這也就意味著同樣的人民幣，所換取的外匯比以前少很多。銀行人士透露，人民幣此輪急跌，也造成壹些留學生家長的恐慌。兌換美元的家長也比平時多了近壹成。
應對策略：分批買入分攤風險，業內專家建議那些短期內有使用外匯打算的客戶，可以觀察幾天匯率波動，找個相對低位入手即可，分批分段來分攤風險。特別是有留學打算的客戶，外匯資金用量比較大，可以先換匯做外幣理財，目前國內幾家銀行的外匯理財收益都比較高，甚至超過同期人民幣理財水平。
二、海淘族：虧了
海外代購市場火熱，價格是關鍵因素之壹。從境外海淘的商品價格壹般會比在國內專櫃購買的便宜30%左右，有的甚至能便宜壹半，這也是不少海淘族舍近求遠的原因。不過，近期人民幣持續貶值，很多海淘族感覺“虧了”，因為他們現在購買的壹些境外商品價格已經開始上漲。
應對策略：海淘通常分為外幣入賬和人民幣入賬兩種結算方式。外幣入賬指信用卡消費按照外幣結算，持卡人需要以外幣還款；如手中沒有外幣，則需要用人民幣購匯來還款。如果持卡人手中有足夠的外幣，采取外幣直接還款的方式，不涉及成本增加。
三、出境遊的人：成本高了
按昨日（3月20日）的匯率，按當前人民幣的波動收盤價計算，和今年1月份人民幣貶值之前相比，兌換1萬美元需要多花人民幣約1700元。兌換1萬歐元需要多花人民幣約3100元，兌換1萬英鎊需要多花人民幣約3000元。 出境遊的成本面臨上漲，去歐洲旅行消費，人民幣更不值錢了。
應對策略：先購匯更劃算，銀行理財師提醒，不少人出國旅遊喜歡刷信用卡購物，如果人民幣在升值，延期還款反而還能夠少還點錢。但如果人民幣繼續貶值，最好考慮在出國前就兌換好全部現金。另外，近期日元貶值比較厲害，去日本旅遊不會增加成本。
近期人民幣對美元匯率出現暴跌情況，將對廣大投資者的海外房產投資產生怎樣的影響呢，針對此話題，居外網將陸續推出系列專題解讀，敬請期待。
“地段，地段，地段”，這句老生常談的話我們已經聽過數百遍了，但是我們確實需要確定自己是否真的買對位置。我整理出10個重要因素幫助大家確定所選的房産位置是否合適。順序沒有特定性。其中部分因素較爲明顯，而其他一些因素則不那麽明顯。希望有所幫助！
這也許不是你研究房産時想到的第一件事，但該地區居民年齡的結構對長期房産投資的成功至關重要。例如，如果您的目標是先出租3~4年，然後再賣給首次購房的買家，你應該找25~34歲這個年齡段人口比例較高的地區。
此外，是想選擇1年內人口增長了10%的社區作爲投資目標還是人口正在不斷下降的社區？
人口减少意味著住房的需求在降低，所以找到這些地區很重要。如何怎麽找？從美國人口普查網站的交互式地圖上就可以看到這些趨勢。
大多數年輕夫婦，尤其是美國夫婦，在一個新地區租房或是買房時會考慮當地學校系統。如果你的房産所在地區有 A或B級學校，就會吸引更高水準的租戶。這些區域的房價高，而且普遍升值比全國平均水平更快。很多網站都有學校的信息，而這裏是一個很好的起點。
你可以花幾分鐘查找附近的家庭平均收入，這可以節省一筆巨款。家庭收入越高，你的房産出租和轉售價格就更高。
如果讓你在一套售價爲10完美元的房屋，其社區平均家庭收入爲3.5萬美元，和一棟售價爲11萬美元的房屋，社區平均家庭收入爲7萬美元之間做出選擇的話，顯然後者在租賃和轉售市場更占優勢。
ZipDataMaps.com和City-Data.com可以搜索社區家庭收入信息。
雖然很難確定某一街區或郵區的失業率，但在城市和大都市還是有一些可靠的信息，值得瞭解你的房産所在區域的失業率。
房屋所在地區的犯罪率是很重要的，因爲不論買還是租，都需要居住安全。有時這些數字可以被斷章取義；例如，一個城市可能犯罪率高于平均水平，但當地的街道却是非常安全的。所以，買家需要對房屋所在社區進行深入瞭解。
很顯然，每一位投資者在出租自己房屋之前都會對租金做一個比較。但請注意，如果買房是爲了純投資，對于賣方所提供的租賃市場信息需思量再三。即使是通過美國房地産房源共享系統(MLS)在公開市場上購買，自己也應該找出至少三個類似的房産租金數據。
Zillow和Craigslist網站上都能查到相關的信息
根據Zillow和Realtor.com等網站的信息，很難發現自己所買的房屋價格是否被抬高。使用地圖功能將你所看中房産所在的街區放大，幷查看附近其他房産最近的出售價格。在最終决定掏腰包時，確保可以查到至少2到3個其他類似房産的出售價格。
瞭解在自己的住宅所在社區有沒有例如醫院、軍事基地、跨國公司等的主要資方。這些信息很有用，因爲這些資方對當地的房地産市場有非常大的影響。從舊金山地區穀歌公司直班車沿途地區房地産的變化就可見一斑。
不管怎樣，對于未來的房東而言，房産與大型資方之間的通勤距離越短越好，所以在簽下買房合同時，需要先查證這種情况。
無論房屋是出租給學生、藍領工人，還是年輕的家庭，每個人都喜歡住在設施好的地方。房産附近是否有公園、酒吧、餐館和商店？步行或駕駛距離遠不遠？如果找的是公寓社區，池塘和公共景觀領域是否得到良好的維護？
如果當地政府規劃改善自己住宅社區的基礎設施，這將對房産投資盈利産生深遠的影響。基礎設施的改善可能是簡單地在拐角處建立一個新的兒童公園，或是添加一個車道，縮短通勤距離。而大項目，如地鐵周邊擴建、建立新購物中心或商業公園，也有巨大的影響。
希望以上所總結的10點能在你簽約前對如何選擇與瞭解房屋社區有所幫助。
Colin Murphy專欄全集：
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對不起，此内容只適用於简体中文。
身在国内，要到海外买房置业，最大的挑战是什么？那就是买了房子后遇到问题怎么办？能找谁？谁能帮助你？
众所周知，在海外买房会遇到许多避免不了的问题。而主要的三大问题就是：语言、委托和差异。而这些看似会发生在不经意之间的事情，却直接可以影响投资的顺利与否。
首先，很多国内购房者会遇到一个语言障碍。在澳大利亚，如果业主不擅长英语，那么无论是开通水电煤、宽带网络等基本生活所需服务，还是和维修或者增补房屋设施的机构联系都会有困难。而这些事情又是在澳大利亚买了房子以后所不可避免的。如果要雇佣帮手，花费大不说，假如有十万火急的事一时半会未必就找得帮手。
其次，如果购房者身在国内，因为无法时刻了解到自己的房产出租和维护等各种情况，则也不得不委托当地的亲戚、朋友，或者雇佣什么人来替自己与房屋中介保持联络、应对突发事宜。但以上这些人平时都有自己的工作和日常生活，很难有足够的精力来应付，所以他们都非最理想的嘱托对象。
其三，即使购房者亲自来到澳大利亚居住，语言上也没有太大问题，仍然会因为中澳两地生活、工作习惯上的不同而遇上一些头疼的问题。比如房子如果出现了一些虽不严重，却又希望及时得到修缮的问题，类似纱窗的损害，水管的渗水等等。可是这类维修工作，即便是有合同保障，却因为澳大利亚的法律和习惯问题，工人上门服务会比较拖沓（其实这类工作在澳洲基本上都是住户、业主自己动手就处理了）。这对于习惯了国内一个电话，药到病除的投资者来说，肯定会感到不便。
正由于有以上这些问题的存在，那么国内的购房者或投资人士在买房之前，最好先了解一下自己所要购置房产的销售商和发展商，是否能够有足够保障的售后服务。一般而言，销售商们往往对售前服务非常重视，但一旦买了房子，他们就会对你的诉求反应比较慢了。
我的建议是，对于从国内到澳大利亚来买房的人士，要特别注意销售商的售后服务有没有包括这样一些内容：
买房前：
造房过程中：
房屋建完后：
购房以外的服务：
如果销售商能够提供以上所有内容的一条龙服务，那么将会为自己的投资获得成功提供了根本性的保障；如果有两套价格和质量情况相差不大的房产放在你的面前，那就选能够为你提供更好售后服务的那一家吧！
金凯平专栏全集：
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走在街道上，暖洋洋的陽光沐浴在身上，輕和的春風迎面吹來，兩邊的植物被重新披上綠裝，樹木也漸漸長出新丫。寒冷和大雪過後，終于能和加拿大漫長的冬天說聲再見了，相信大家早已經準備好迫不及待褪去冬天的懶散，進入繁忙的生活狀態，逐步將在冬天不便操作而擱置的各項事宜重新拾起。
加拿大房地産市場常年遵從著人們的這種活動狀態，每年一到春天市場就會開始慢慢活躍。關注房地産市場的人們也開始增多。本期我要介紹位于安大略密市的Lorne Park豪宅區。
Lorne Park社區是Mississauga西南角有名的社區，它是以加拿大前總督——Marquess of Lorne所命名，整個社區歷史悠久，幷且由于得天獨厚的地理位置，早期一度是多倫多富人們休閑度假的場所。時至今日，這裏依舊彌漫著富裕的氣息，很多房産都價值百萬以上。
生活在這裏的富人們不僅要繳納不菲的地稅，有些甚至還承擔起了養護門前道路的工作。Atoka Dr交接的Mississauga Rd就是典型的例子，這是我再熟悉不過的豪宅街了。每每行駛在這條路上總是情不自禁多看兩眼街道兩旁造型和風格都相當高檔的住宅，它們每間房屋都有自己的特色，行行種種的豪宅總是讓人喚起很多對生活的憧憬。
這個社區最吸引人的莫過于它那種世外桃源的氣息，社區內綠化覆蓋面積很高，Lorne Park社區中的許多豪宅就處在大片綠化和古木蒼松之中。社區北面的Mississauga Golf and Country Club是高爾夫愛好者熱衷的打球場地，大面積的綠地和貫穿球場的涓涓小溪，讓人更加享受打球的愜意時光。眼看春天已經逼近，氣溫也逐漸上升，約上三五好友或是帶上全家人在社區內著名的Birchwood Park或Whiteoaks Park休閑小憩都是不錯的選擇。更值得一提的是這裏離安大略湖非常近，愛好游船的人們可以從這裏出發，享受水面上馳騁的感覺。
總之，居住在這個社區將永遠都能感受到自然的味道，幷且切身感受到身處恬靜社區的安逸感。
社區內的生活配套設施完善，離高中不遠處就是社區活動中心，社區內還有Lorne Park圖書館、游泳池、滑冰場可供居民享用。Loblaws，Metro等超市也是采購生活所需的好去處。同時社區內出行也很便捷，CN Railway（加拿大國家鐵路）貫穿整個區域，QEW高速公路大大縮短了前往多倫多市區的時間。
就學“聖地”之一
學校方面這裏也同樣出衆，Lorne Park Secondary School是這個區最有盛名的高中，也是住在Mississauga的父母們最夢想孩子能够就學的“聖地”之一，學校每年在John Fraser Institute的排名都非常靠前，今年的排名中Lorne Park Secondary School排名在Mississauga所有高中的第三名。還有Hillcrest Middle School、Whiteoaks Public School、 Lorne Park Public School、 Tecumseh Public School這幾所中小學校，幷且向北幾分鐘車程就能到達多倫多大學Mississauga分校。
學區房聚集地
另外，由于這裏處在Lorne Park Secondary School校區，距離多倫多大學等好學校非常近，很多家長選擇在這裏購置房産能够方便孩子得到良好教育。
發展成熟
人口結構清晰
這片區域內的人口組成單純、樸實。其中62%以上由已婚家庭構成，單身的人口占30%左右。年齡分布平均，45~54歲的中年人比例最大爲19.15%，65歲以上的老人比例小于15%，居民年齡整體比較年輕。
高收入人群
正因爲這裏的青少年人口較高超過20%，社區居民的普遍學歷也相當高，半數以上的人擁有大學及大學以上文憑。良好的受教育程度使得這類白領的比例比整個Mississauga高出約13%，因此這裏的居民收入狀况也非常可觀，家庭年收入達到$16.2萬上下，比Mississauga平均水平高出近一倍。
優秀的居民也是整個社區安全的保障，同時買家也可以預估住在這裏後，將來鄰里相處也會很融洽。
如果你也正想在春天來臨之際爲自己的“小家”奔波一番，不如多關注一下Lorne Park這個在Mississauga歷史悠久又出色的社區。這裏人杰地靈是一個不可多得的居住地，或許在這裏可以找到自己心儀的新家。
江曉清專欄全集：
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隨著海外資金的積極入市，日本房地產近來出現要“火”的節奏，包括中國在內的國際投資機構以及個人均對此表示了興趣，他們也特別關註日本房地產要“火”的節奏是否會持續。
日本瑞穗信托銀行系統的“都市未來綜合研究所”近日匯總的數據顯示，２０１４年外國投資者掀起了“購買日本房地產熱”，至少有１００多億美元的外國資本進入日本房地產市場，東京市中心的許多高檔物業遭到外國投資者搶購，外國投資者購買日本房地產的資金量占當年日本房地產市場交易額的２０％。
美國黑石集團去年耗資１９００億日元（約合１６億美元）在東京市區購買了５０００多套住宅。新加坡政府投資公司在東京火車站正門前的丸之內以及大手釘的金融街[-0.18% 資金 研報]等中央商務區耗資１７００億日元（約合１４．３億美元）購買了數棟高級辦公樓。中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資７００億日元（約合５．９億美元），購買了壹座２５層的綜合性辦公樓。美國、法國和德國的投資基金分別在東京品川、新宿和中野等地購買辦公樓和其他綜合性商業設施。
值得壹提的是，越來越多外國自然人也積極投資日本房地產，中國富裕階層尤其引人註目。據日本不動產研究所預測，在過去壹年中，至少有３６０億日元（約合３億美元）的中國私人資本進入日本房地產市場。日本不少房地產公司為此還增加了精通漢語的經紀人。
外資大舉進軍日本房地產市場，其中壹個原因是投資者認為日本大城市的房地產市場已經觸底，具有相當的投資價值。
近年來，日本全國的平均地價下跌幅度大幅縮小，部分地區出現回升。去年。東京、名古屋和大阪三大都市圈的商業用地和住宅用地均開始回升，東京市區的辦公樓空置率已經降到了５％，住宅價格也開始反彈，但是，日本房地產的整體價格依然處於低位，具有較大升值空間。
中介公司散發的二手房售房廣告顯示，在東京市中心的澀谷區惠比壽壹帶，壹棟土地面積６０平方米左右、居住面積１００多平方米（約相當於中國的建築面積１２０平方米左右）的獨立別墅式住宅，售價在６０００萬至８０００萬日元（約合３２０萬至４２０萬元人民幣）之間。在品川區高輪臺的壹套建築面積７５平方米的公寓售價為３９８０萬日元（約合２１０萬元人民幣）。在目黑區三田的壹套約１２５平方米的住宅售價為５６８０萬日元（約合３００萬元人民幣）。按照目前的匯率，東京的大部分普通住宅價格低於或等同於北京、上海的相應價格。
日元匯率大幅下跌是日本房地產受到海外投資者追捧的最重要因素。自２０１２年年底以來，由於安倍政府為了消除持續多年的通貨緊縮，采取了“大膽的金融政策”，日本中央銀行大規模放松銀根，導致日元匯率不斷下跌。目前，外匯市場上的日元對美元的匯率基本上維持在１２０比１的水平，與２０１２年９月的７７日元兌換１美元匯率相比，跌幅超過５０％，這大大降低了外國投資者的投資成本。
此外，日本將於２０２０年舉辦東京奧運會。投資者普遍認為，在這之前東京的房地產升值概率較大。另外，日本房地產的租售比合理，用於出租的物業投資回報率基本上能夠維持在６％到８％之間。這些因素都激發了海外投資者的投資日本房地產熱情。
