Category: Juwai Series

港人尋求避風港 葡萄牙投資移民“黃金簽證”正夯

《南華早報》報導，國際房地產顧問表示，據他們近期所觀察到的現像，香港人對葡萄牙投資移民計畫的興趣激增。分析師說，葡萄牙生活成本低、地中海氣候舒適、豐富的歷史加上治安良好的環境，對香港人十分有吸引力。

葡萄牙的移民投資計劃自2012年推出以來已吸引了46億歐元的投資。圖片：Shutterstock

分析師表示，近幾個月來，香港人洽詢葡萄牙房地產資訊的數量不斷上升，在逐漸升級的政治壓力下，香港富人與投資者似乎正尋求新的住所。根據蘇富比國際房產清單的資料，自從葡萄牙2012年推出黃金簽證計畫（golden visa scheme）以來，已吸引7500申請人，創造了46億歐元的投資收入。

利斯蘇富比國際房地產的執行長陳苑表示：“過去幾個月來，我們見到越來越多香港人詢問葡萄牙的房產資訊。許多人都將葡萄牙視作居住在歐洲的替代方案，比起其他熱門國家，葡萄牙的門檻相對較低。”洽詢移民的時間點剛好與香港逐步升溫的局勢對在一塊。

葡萄牙的黃金簽證計畫賦予移民者在葡萄牙居住、工作、就學的權利，而且還可以在歐洲26個申根國家免簽證旅游。要想獲得黃金簽證，必須至少投資超過35萬歐元的資產。

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Lesperance & Associates稅務和移民顧問公司的萊斯佩然（David Lesperance）說：“2019年，香港申請投資移民到葡萄牙的人數高居亞洲第一，連中國都沒它多。在香港，多數高淨值資產人士只希望有一個備案和海外居住地，以免有一天必須迅速離開香港。歐洲是一個好目標，葡萄牙和希腊又是歐洲最容易移民的國家。”

根據資產網站居外網Juwai.com的資料，在2018年，光是香港與中國大陸的投資者就為黃金簽證計畫投入了超過3億美元，其中九成是房地產投資。計畫開始至今，中國移民的數量占了六成，一共投資了約28億美元。

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Henley＆Partners集團公關總監布魯爾（Paddy Blewer）表示，葡萄牙相當具有吸引力，“相對低廉的生活成本、美麗多樣的風景、地中海氣候、豐富的歷史文化，還有良好的治安環境，這都讓葡萄牙成為搶手的選擇。”


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來源：聯合報
責編：Zoe Chan

居外網發表《2019年中國買家在澳住宅投資追蹤報告》

澳大利亞經歷了一代人以來最嚴重的房地產市場衰退後，中國買家開始重拾對該國房地產的興趣。

自本世紀初以來，中國買家一直在搶購澳大利亞的資產。從礦山到農場，各種產業都有可能受到中國買家的青睞。隨後，當中國買家發現這裡的居住條件和清潔環境都比本國受污染的環境更具吸引力後，他們開始把更多的注意力投向了房地產。在澳大利亞上大學的中國學生人數激增，中國家長也在進行住宅投資，以便安置他們的子女。

中國人不斷瘋狂地搶購房地產，買下公寓和港口豪宅。這迅速推動了東海岸地區的房地產繁榮，而有限的供應，快速增長的人口和低利率更是推高了這股熱潮。根據澳大利亞新聞網（news.au.com）的一篇報導，2017年泡沫破裂之前，主要房地產市場的價格已連續數年上漲，飆升幅度超過50%，並因此達到了頂點。自那以後，悉尼和墨爾本的房價同比下跌了9%以上。

分析人士將房價下跌歸因於金融監管機構澳大利亞審慎監管局（APRA）推出的嚴格貸款標准和皇家銀行委員會（Banking Royal Commission）為應對房地產行業普遍存在的不當行為而采取的嚴厲措施。此外，中國政府也出台了更為嚴格的資本管制政策，限制了中國企業和個人可從大陸轉移到海外的資金數額。

因此，根據居外網發布的《2019年中國買家在澳住宅投資追蹤報告》，中國對澳大利亞住宅物業的需求於2017年大幅下降。2018年初，中國買家對澳大利亞物業的詢價量隨之下降了20%。然而，居外網注意到，在2018年最後一個季度，中國買家對澳大利亞物業的詢價量驟然猛增。與去年同期相比，詢價量增長了58.1%，這表明買家的購買意願可能已經恢復。

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為什麼中國買家會重燃對澳洲房產的興趣？

有幾個因素促使中國買家重新拾起了對澳大利亞房地產的興趣。

人民幣兌澳元的彙率走強產生了較大的吸引力。自去年7月以來，澳元兌人民幣的彙率已下跌11.1%。這可能會對中國買家產生激勵作用，因為他們認為，相對於澳大利亞房地產的真實價值，當前的定價為“折扣價”，這使得房地產成為了具有一定吸引力且價格劃算的投資標的。居外網表示，與2017年相比，中國買家現在購買標價為80萬澳元的房產時可以少付8.88萬澳元的資金。

人們還認為，澳大利亞可以向中國買家提供質量更好的生活。有三個澳大利亞城市躋身2018年《經濟學人》智庫全球最宜居城市排行榜前10位，它們分別為墨爾本、悉尼和阿德萊德。在這份榜單上，墨爾本位列第二，悉尼第五，阿德萊德第十。這凸顯了澳大利亞的高品質生活——促使中國大陸移民澳大利亞，到此旅游並接受教育的重要推動力。這些排名也會影響房地產投資，因為購房者認為，在宜居性較強的城市，房地產在中長期內增值的可能性較高。

在澳大利亞，中國大陸學生占外國學生總數的38%。專家認為，澳大利亞很快將超越英國，成為僅次於美國的第二大熱門留學目的地。中國學生之所以被吸引來澳大利亞，是因為澳大利亞的教育質量高，入學門檻低，可提供2至4年的畢業後工作簽證，而且所在時區與中國相近。

中國的海外物業買家傾向於在子女留學的地方投資。由於貿易戰緊張局勢使學生簽證和入學的申請在美國遭拒的可能性提高，引發了更多的不確定性，有越來越多的中國人選擇來澳大利亞留學，預計這將推高家長為安置子女而購買住房的需求。

哪些澳洲城市對中國買家最具吸引力？

居外網表示，墨爾本位居需求榜榜首，悉尼、布裡斯班、阿德萊德和珀斯緊隨其後。買家興趣增長最快的城市是霍巴特、布裡斯班和堪培拉。

在生活方式和價格方面，墨爾本優於悉尼。墨爾本的外國買家印花稅率為7%，比新南威爾士州的印花稅率低1%。然而，悉尼憑借其標志性的地標性建築（如海港、海港大橋、歌劇院和邦迪海灘）吸引了眾多的中國買家。對布裡斯班物業感興趣的主要是有子女在當地上學的家庭。

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2019年前景預測

像其他人一樣，中國買家可能會發現澳洲的房價正在下跌。他們也希望在價格下跌的時候避免支付過高的價格。因此在2019年，許多中國買家可能在購買物業前仍會采取觀望的態度。

“我們得出的核心結論是，今年中國買家在澳大利亞購買的房地產數量將保持穩定。然而，我們必須承認，如果市場的螺旋式下降速度加快，我們實際看到的情況可能會變成2019年中國買家的置業量同比下降，”居外首席執行官羅雪欣（Carrie Law）說道。

羅女士表示，最近幾個季度的緩慢復蘇可能預示著中國買家對澳洲房地產的投資將重現曙光。

“我們還沒有進入那個階段，但過去15個月的變化趨勢表明，中國買家的置業量將回到更高水平。

“今年，我們預計中國買家的需求將繼續集中於新公寓、獨立住宅和土地套餐上。郊區新房產的價格正在上漲，吸引走了一部分原本計劃在傳統內城地段購房的買家。如果開發商或第三方可以提供融資，需求可能會隨之而來，”她總結道。


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來源：居外
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

赴美購房驟降6成 中國人仍第7年“衛冕”最大買家

當地時間7月17日，美國貿易組織“全國房地產經紀人協會（NAR）”發布有關外國人在美國住宅房地產活動的年度報告，報告期為去年4月至今年3月。

最新的數據顯示，中國人連續7年成為美國住宅市場的最大外國買家，本報告期內買入了總價值134億美元的住宅。不過，這一數字同比驟降56%，規模“腰斬”。

對此，中文海外房源門戶網站居外網的首席執行官羅雪欣（Carrie Law）指出，是“特朗普效應”削弱了中國買家的需求。

總地來說，所有外國買家購入的住房總值也出現36%的同比跌幅，從1210億美元降至779億美元。至於可能的原因，該協會稱是全球經濟增長放緩、待售房屋庫存低等因素。

“下跌的幅度相當驚人，這意味著投資者對在美國擁有房產的信心下降。” NAR首席經濟學家勞倫斯雲（Lawrence Yun）表示。

一名專注中國購房者的經紀人在南加州奇諾市的一處房產前 圖自《南華早報》

“特朗普效應”削弱中國買家需求

前5大買家中，排在中國之後的為加拿大，買入的住宅總值為80億美元，接著是印度（69億美元）、英國（38億美元）以及墨西哥（23億美元）。

在購買的房屋數量上，加拿大人與中國人持平，均為19900套左右，但中國買家置辦的房屋均價超過67萬美元，高於加拿大買家的40萬美元。英國人購入住宅的均價最高，接近74萬美元。

從買家類型來看，新近移民和在美國工作、學習或因其他原因生活在美國的外國人（B類），占購買總值的57%，剩余的部分則由生活在美國海外的外國人（A類）購入。

報告稱，絕大多數加拿大、英國買家屬於A類，中國、印度和墨西哥買家則主要屬於B類。

美國住宅前5大買家近年來的購買數據 截圖自NAR報告

美國消費者新聞與商業頻道（CNBC）報道指出，盡管中國人仍是美國住宅最大的外國買家，但他們購買的房屋總值同比跌幅也最高。

今年第一季度，在居外網上，中國買家對美國房產的詢價較上年同期大降27.5%。在過去五個季度中，有四個季度的調查結果有所下降。

該網站首席執行官羅雪欣表示，“我們稱這種現像為‘特朗普效應’，包含特朗普的對華政策、對簽證發放的限制以及關稅等因素。這種效應削弱了中國人對美國房地產需求的一些主要驅動力，包括為在美國學習的學生買房，以及美國作為投資目的地的聲譽。”

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不少房地產經紀人指出，過去幾年美國房價大幅上漲、待售現房短缺，但外國買家長期以來一直是新建住宅市場的重要參與者，在上述熱門目的地也有大量可供出售的新樓盤。

對於美國住宅在外國人中遇冷，報道則分析稱，這可能只是因為外國人不再把美國房地產市場視為最有利可圖的投資。眼下，房屋價值的漲幅已經低於一年前，在一些主要市場甚至還在下跌。

中國人最偏愛加州

值得一提的是，中國人尤其偏愛加利福尼亞州，有34%的買家選擇在該州置業，而排第二的新澤西州只占比8%。

CNBC報道稱，南加州向來特別受中國父母青睞，他們希望把子女送到那裡的大學就讀。

觀察者網查詢《美國新聞和世界報導》最新榜單發現，美國排名前50和前100的大學中，加利福尼亞州分別占到了10所、14所，均居所有州之首，其中不乏斯坦福大學、加州理工學院、加州大學洛杉磯分校等世界名校。

部分加利福尼亞州著名高校 截圖自《美國新聞和世界報導》

總體上看，佛羅裡達州為最熱門目的地，是42%的加拿大買家的選擇，英國（35%）、印度（14%）的買家同樣最偏好該州。

“許多加拿大人和其他外國人認為佛羅裡達非常誘人，因為那裡的稅法很寬松，” 勞倫斯雲說，“相對而言，佛羅裡達州許多都會區有著較為便宜的房產，這使得該州成為一個非常受歡迎的目的地。”

佛羅裡達州勞德代爾堡（Fort Lauderdale）中心的海濱住宅，其正宗的日式裝修細節融合了簡約的佛羅裡達風格。
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墨西哥買家中，最多人在得克薩斯州買房，占比達28%。


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來源：觀察者網
責編：Zoe Chan

澳元走低，中國買房者又回來了！

居外網（Juwai.com）的最新數據顯示，中國買家對澳洲房產的詢價在3月份連續第二個季度上升，表明主要投資者群體對這個太平洋國家疲弱房市的需求可能復甦。

根據中國最大的國際房地產網站居外網的數據，截至12月的三個月增長率為54％，這是自2016年以來第一個年比增長，而今年第一季度中國詢盤量增長了40％。

該網站稱，“最近幾個季度的緩慢復甦可能預示著中國對澳住宅房地產投資已經看到了隧道盡頭的光明。”

“雖然還未抵達，但過去15個月的趨勢表明，中國的購買量將回到更大的水平。”

澳洲房地產市場的復甦將受到政策制定者的歡迎，他們擔心澳洲已經陷入困境的經濟將進一步疲軟。

澳儲行（RBA）本月將現金利率降至1％的歷史新低，因為它希望恢復增長和通脹。

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幾年來，中國人一直是澳洲房地產的最大買家，但北京對資本的控制更加嚴格以及悉尼和墨爾本這兩個最大市場對外國人征收的稅提高了投資成本。

澳洲的房價自2017年年底以來每個月都在下降，但6月份它們顯示出穩定的跡像，悉尼和墨爾本的房價甚至略有改善。

“澳洲房價表現不佳是對中國投資者的一種威懾，”居外網表示，“我們的核心預測是今年中國的購買量將保持穩定。但是，我們不得不接受，如果市場的下行螺旋加速，我們實際上可能看到2019年的中國購買量與2018年相比有所下降。”

雖然整個澳洲的房價下跌速度放緩，但房屋價格還是下跌了約8％，並回到2016年中期的水平。

據居外網稱，可能推動中國投資的因素包括中國資本管制的放松，澳元下跌以及澳洲房價的穩定。

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居外網首席執行官兼董事羅雪欣（Carrie Law）表示，澳元兌美元走弱——自去年7月以來澳幣對人民幣彙率下跌約11％，已經幫助抵消了各州上調外國人買房稅的影響。

她指出，與2017年相比，今天持有人民幣的買家購買80萬元的住房，相當於可以節省8.8萬元的資金。墨爾本是最受中國買家青睞的澳洲城市。延伸閱讀：【在澳投資買房勢頭依舊強勁！中國富人最愛墨爾本】


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來源：Ozhome
責編：Zoe Chan

海外服務“得經紀人者得天下”：《中國經營報》訪居外網董事兼CEO羅雪欣

2018年，中國個人持有的可投資資產總體規模達到190萬億元人民幣，個人可投資資產在1000萬元人民幣以上的高淨值人群規模達到197萬人。其中過半有境外投資需求，而中國人歷來就有購房置業的傳統，購房置業成為海外投資的主要方式。

這些財富階層形成了龐大的海外購房群體。據《2018年華人全球購房報告》的統計，2017年，中國內地人士在海外購買的住宅和商用房地產總額創下了1197億美元的新高，相比2016年統計的1014億美元增長了18.1％。自2010年以來，中國投資者所購置的海外物業累積總價值已達到4300億美元。2017年，中國就成了全世界最大的國際商業房地產投資國家。

曾獲全球科技媒體“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎的居外網，創建於2011年，也是目前擁有房源量最多的海外房地產中文網站。目前平均每月有310萬用戶查詢居外網上展示的來自全球90多個國家或地區的280萬條房源。居外網總部位於上海和香港，並在美國、澳大利亞、馬來西亞、菲律賓和泰國設有辦公室。

如何看待中國的財富階層？居外網的商業模式是什麼？在當下外彙管控的政策下，中國買家如何支付？日前，《中國經營報》記者專訪了居外網董事兼CEO羅雪欣。

居外網董事兼CEO羅雪欣

海外購房“眾生相”

《中國經營報》：近年來，中國人海外購房形成風潮，甚至推高了當地的房價。居外網是專注於中國人海外購房的平台，如何看待這一現像？

羅雪欣：居外網成立於2011年，業務聚焦於海外房產市場。當時，中國買家投資到海外市場的資金總額大概是50億美元。到了2018年年初，我們原本預計隨著全球經濟形勢的惡化和調整，以及國內政府加強外彙管制等方面的影響，這個交易額只會增長到1230億美元，但最終統計，這個數字卻達到了1293億美元。

居外網的訪問量充分顯示了中國人海外購房的熱度。從最新數據看，我們對外公布的數據每月都有310萬獨立訪問量，2019年四五月訪問量突破了330萬，月均增長了20多萬。

《中國經營報》：中國財富階層海外購房有什麼特點？

羅雪欣：我個人覺得，居外網訪問用戶的增長源於國內富人規模的不斷擴大。數據顯示，到2020年，中國的富人數量會增長到221萬人，而“高淨值人群”也會有較大提升，據AfrAsia Bank發表的最新財富報告，2018年，中國內地擁有10億美元淨資產的人群有23563人，預計到2028年會提升到51839人。

過去我們常認為，到海外買房的都是高端人群的專利，大家買房的目的地聚集在美國、澳洲、英國等傳統發達國家的主要城市。然而，我們根據買家詢盤數據發現，隨著國家政策、人口結構、收入狀況的變化以及各國開發商的支持，很多房價實惠的新興市場如東南亞市場也逐漸進入國內普通中產買家的視野。

富人階層、有過海外買房經驗的國內買家、正准備“出海”的人，這三類人士是海外購房的主要用戶。其中男女比例為6:4左右。他們的查詢房產的平均價格大約為27.5萬美元左右，在購房動機上，60%用於投資購房，50%用於自住，10%用於教育，5.2%來自度假需求，出於移民目的而購房的比例在增加，達到了3%。

《中國經營報》：如你所說，很多中等收入家庭也參與到海外購房人群中。從居外網創建至今，中國買家在海外購房時，在選擇區域、資金等方面有什麼變化？

羅雪欣：還是有很大變化的。過去，美國、澳洲穩居中國買家海外買房榜第一、第二位置，英國或加拿大位列第三。但近兩年，國際環境有了很大的轉變，中美貿易戰、英國脫歐、加拿大海外買家稅，中國“一帶一路”倡議等因素，導致了國內買家在海外置業時選擇和偏好的轉變。

居外網會把買家通過電話、電郵跟我們的溝通記錄下來。我們根據買家咨詢統計數據發現，2018年泰國第一次成為國內買家咨詢最多、最受歡迎的購房目的地，今年一季度，日本也從以前的第八、第九名的位置一舉攀升到了第二。與之相反，傳統投資國家的排名都在下降。

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此外，居外網會定期發布全球各個區域的投資趨勢，最新的數據顯示，北美澳新這些國家購房熱度在下降，而東南亞區域國家熱度在上升。這是因為東南亞區域的房價低廉，帶精裝修，計算套內面積，這些因素對中國買家頗具吸引力。

中國政府規定，中國居民每人每年限購外彙5萬美元。這個規定導致買家逐漸轉向價廉物美、離中國較近的東南亞國家。如泰國、越南、馬來西亞和菲律賓等國。這些國家的房價人民幣100萬元左右就可以買到，期房還不需要付全款。所以購彙壓力不大。

泰國普吉島最負盛名的住宅區之一，背景是山區背景，由42間全新設計的兩臥室泳池別墅組成，采用現代巴釐島風格，是普吉島西海岸令人興奮的投資機會。該開發商因僅使用高端組件和注重細節而得到廣泛認可。
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讓購房者理性回歸

《中國經營報》：我們會經常聽說一些中國購房者海外被騙的消息。如何解決海外的法律、資金、房源真實性等問題？

羅雪欣：眾所周知，中國買家只有在心裡覺得踏實時，才會做出購房決定。如果只是單純停留在線上“隔山買牛”，是不會踏實的。買家需要了解當地人的評價、要到海外去看房，至少需要專業經紀人的對接。畢竟海外買房涉及當地購房條例、區域特點、學校、交通便利等各類細節。假設海外買房需要解決100個問題，那網上只能解決50個，其余的需要尋求線下的專業服務。

由此，我們設立了專業的Consumer Care團隊。這個團隊能引導買家了解海外買房可能涉及到的各類問題，包括很多買家想像不到的常見問題，我們會第一時間先進行解答。更多當地相關的問題，我們會翻譯後發送給當地的經紀人——我們的絕大部分經紀人客戶都在海外，如美國、澳洲、加拿大、新西蘭、英國等，隨著“一帶一路”的推進，我們在東南亞如菲律賓、柬埔寨等國的客戶也逐漸增多，他們都有各自的語言，經過我們專業的“Consumer Care”團隊的努力，國內買家可以無障礙地和各國房產賣家進行溝通。

《中國經營報》：海外購房還需要注意什麼？需要哪些幫助？

羅雪欣：要到海外談成交易，並不是一件容易的事！中國買家到海外投資置業，要面對太多的不確定因素，要學習了解太多的當地法規。

事實上，買家要到海外買房必不可少地會面臨很多細節的問題，例如外國買家在限購方面的細致規定、再售賣時增值稅的設定、不同產權的劃分等，居外網對此都有深入的規劃和准備。這也是京東、騰訊、工商銀行選擇居外網作為獨家合作伙伴的重要原因。

得經紀人者得天下

《中國經營報》：目前居外網的主要收入在B端，居外網的客戶就是不同國家的經紀公司或有房源的經紀人，如何與B端合作？

羅雪欣：目前我們的收入主要來自B端，對於C端准買家，是免費服務。將來，當我們的服務不斷優化、升級後，也不排除向C端收費。

我們B端的客戶主要來自海外開發商、經紀公司，有些客戶已經與居外網合作多年。

過去七年，居外網一直在不間斷地組織中外房產經紀人峰會，就是想為中、外房產經紀人牽線搭橋，也算為國內房產經紀企業提供更多出路和更多資源。畢竟，目前國內中小規模的房產經紀公司，以他們的實力想要尋找到海外有實力、可靠的房產合作伙伴，還是有一定難度的。

《中國經營報》：檢驗一切工作的效果就是促成成交，如何在最後一步，鎖定購房者和客戶的成交？

羅雪欣：在之前海外房產市場規模較小的情況下，居外網更多聚焦在滿足海外經紀人、開發商和經紀公司的需求上。如今，我們擴展成多元化平台，更精准、更深入地解決國內買家和國外商家在交易過程中出現的痛點，加快並促成交易的速度。舉個簡單例子，我們現在跟海外開發商談合作時，都會對其進行深度調研，包括該開發商之前開發了哪些項目、項目是否已經交付，是否第一次開發等。這一切，就是為了篩選出可靠、專業的合作伙伴，然後再幫助他們與國內買家對接、促成交易，甚至包括了和國內房產經紀渠道的對接。

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如何精准“抓住”財富階層？

居外網是一家外資企業，CEO羅雪欣則是一位長期在世界各地奔走的香港人。此前，她在大中華地區從事廣告推廣業務超過20年，20年中，她經歷了傳統廣告媒體到互聯網的從業經歷，她表示，“我深深體會到，對任何一個行業而言，歸根到底還是口碑最重要。”

通常，最能影響購房者的就是家人、親朋好友。但是這種交流之後，購房者還是要通過“搜索”來完成海外購房的整個過程。“以前搜索主要來自報紙、電視，現在更多來自手機、APP、小程序。”羅雪欣了解中國購房者的整條“認知鏈”，“搜索”之後就是“看”。通常“看”會持續較長時間，只有當用戶對你的網站、房源、內容有了足夠了解和信任後，才會決定“第一次接觸”。居外網有一個“買家購買意願系統BRS（buyer ready system）”，該系統用於收集買家在海外買房方面的詳細需求和評估買家的買房准備是否充分、進展到哪一步，比如買房動機是什麼，資金准備情況等情況。

“這個系統非常關鍵，因為這決定了與買家對接的海外房產公司應該派什麼類型的人為你服務。”羅雪欣表示。

在居外網，如果是為了小孩留學而購房，那為你服務的經紀人就應該足夠了解海外當地的學區房信息。買家的這個需求，之前已由居外BRS系統提前傳遞到海外合作方，“信息被傳送到，便能更精准地服務買家，也避免了買家重復溝通、讓買家覺得更踏實。這就是我們希望可以實現的效果。”羅雪欣說。

此外，羅雪欣認為，對所有購房者而言，下一個突破口肯定在高科技。“比如很熱的VR看房技術，很多人都在用，但目前還是不夠完善，還需要添加一個溝通層面的解決方案才是足夠好的技術手段。因為每個人在看房源時，都會有一大堆的問題，如果缺乏‘帶看’的過程，就很難做到轉化。”

另一個突破口則在金融方面。目前，房托基金在中國還沒有發展起來，而在國外已經有了20多年的成功運作經驗。“這個需求其實是很有必要的，簡單來說，通過房托基金，投資者不需要介入日常的置業、投資、管理過程，就能成功投資海外資產，也能有效降低投資門檻，讓資金較小的投資者參與海外投資。這也是分散大家資產風險的有效方法。”羅雪欣表示。

老板秘籍

1. 中國人海外購房發生了哪些變化？

還是有很大變化的。過去，美國、澳洲穩居中國買家海外買房榜第一、第二位置，英國或加拿大位列第三。但近兩年，國際環境有了很大的轉變，中美貿易戰、英國脫歐、加拿大海外買家稅，中國“一帶一路”等因素，導致了國內買家在海外置業時選擇和偏好的轉變。

居外網會把買家通過電話、電郵跟我們的溝通記錄下來。我們根據買家咨詢統計數據發現，2018年泰國第一次成為國內買家咨詢最多、最受歡迎的購房目的地，今年一季度，日本也從以前的第八、第九名的位置一舉攀升到了第二。與之相反，傳統投資國家的排名都在下降。

此外，居外網會定期發布全球各個區域的投資趨勢，最新的數據顯示，北美澳新這些國家購房熱度在下降，而東南亞區域國家熱度在上升。這是因為東南亞區域的房價低廉，帶精裝修，計算套內面積，這些因素對中國買家頗具吸引力。

2. 如何解決海外的法律、資金、房源真實性等問題？

眾所周知，中國買家只有在心裡覺得踏實時，才會做出購房決定。如果只是單純停留在線上“隔山買牛”，是不會踏實的。買家需要了解當地人的評價、要到海外去看房，至少需要專業經紀人的對接。畢竟海外買房涉及當地購房條例、區域特點、學校、交通便利等各類細節。假設海外買房需要解決100個問題，那網上只能解決50個，其余的需要尋求線下的專業服務。

由此，我們設立了專業的ConsumerCare團隊。這個團隊能引導買家了解海外買房可能涉及到的各類問題，包括很多買家想?

居外網CEO剖析貿易戰對中國人在美購房產生的影響

據中國海外房地產銷售網站居外網的數據，2017年至2018年，美國房地產銷售給中國買家的銷量下降了4％。居外網首席執行官羅雪欣說，事實上，2019年第一季度中國買家對美國房地產的詢盤較上年同期下降了27.5%。除了貿易戰之外，中國加大對資本外流的控制力度也令境外投資蒙上陰影。


撰文：Grace Shao

加利福尼亞州洛杉磯市中心的天際線

隨著世界兩大經濟體之間的貿易戰繼續升級，去年中國購房者在美國的現金支出大大減少。

由於特朗普總統和習近平主席本周准備會面，人們擔心支出下降可能會進一步擴大。

據中國最大的海外房地產銷售網站居外網（Juwai.com）提供的數據，2017年至2018年，美國房地產銷售給中國買家的銷量下降了4％。

房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）在一份報告中表示，“中美貿易關系不斷惡化，可能會導致中國投資者將投資轉向其它主要市場。”該公司2019年財富報告中建議，投資可以轉向澳大利亞、日本和英國的主要城市。

美國房地產一直在與國際投資者作鬥爭：居外網（Juwai.com）的數據顯示，2018年外國人購買美國住宅的支出整體下降了25%。

美國住宅長期以來一直是中國海外購房者的最愛。但隨著貿易緊張局勢不斷加劇以及中國加強對資金外流的控制，這一點越來越不確定。

貿易戰和旅游警告

由於中美貿易戰已經持續了一年多，居外網首席執行官羅雪欣（Carrie Law） 女士表示，“中國買家對美國房地產的詢盤在過去五個季度中有四個季度出現下降”。

她說，“（2019年）第一季度，中國買家對美國房地產的詢盤較上年同期下降了27.5%。與此同時，他們對加拿大、英國、澳大利亞和日本房地產的詢盤均有所上升，這些國家一直被中國買家認為是除美國之外的其他選擇。”

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但貿易戰並不是導致詢盤減少的唯一因素。官方對美中旅游的警告也可能讓中國購房者的投資支出受到壓力。

羅女士說，“旅游警告是中美兩國整體消極環境的一部分，它打擊了中國購房者在美國投資的積極性。”

2019年1月，美國國務院發布了對中國的旅游警告，建議訪華公民“在中國更加謹慎行事，原因是中國對當地法律的任意執行，以及對美中雙重國籍公民有特殊限制”。隨後，中國在6月份發布了安全警告作為回應，要求在美中國公民和企業在美國旅行和做生意的時候“提高警覺意識、加強防範措施並做出適當反應。

這是使得美國對中國投資者的吸引力下降的原因之一。

羅女士說，“我們稱之為特朗普效應。它涉及反華政治言論、對簽證處理的限制，當然還有加征關稅”。

她補充說：“特朗普效應削弱了中國對美國房地產需求的一些主要驅動力”，並損害了“該國作為安全投資的聲譽”。

資本管制

一些專家表示，中國在美購房量減少也可以歸咎於中國的內部壓力。

萊坊亞太區資本合伙人主管尼爾（Neil Brookes）上周對CNBC（美國消費者新聞與商業頻道）說，中國的出境資本在12個月內下降了83%，“很大程度上是因為貿易戰以及中國政府試圖阻止資金外流”。

萊坊的一份報告顯示，過去兩年，中國一直在加大對資本外流的控制力度，“這給境外投資蒙上了陰影”。

實行更嚴格的資本控制的部分原因是，中國政府擔心外彙儲備不斷下降，因為中國政府需要動用外彙儲備來穩定人民幣彙率。政府表示，嚴打跨境資本流動也是遏制腐敗工作的一部分。

根據萊坊2019年財富報告，自那時起，海外置業就“被列為敏感行業”。換句話說，投資“海外房地產市場需要經過官方嚴格審查”，而且可能會引起不必要的關注。

展望未來

盡管房地產支出下降，但中國在美旅游消費實際上有所增加。

美國國家旅游局的數據顯示，2018年中國游客數量從320萬下降至290萬。不過，那些到美國旅游的人比以往花錢更多。

事實上，2018年中國游客在美國的消費支出為364億美元，與2017年紀錄相比增長了3%。

美中旅游業的健康發展可能為中國對美投資起到了重要緩解作用。展望未來，羅女士說，她預計對許多中國人來說，購買美國房產仍然很有吸引力。

她表示，“中國人將永遠是美國房地產的重要買家，即便是現在，中國人可能仍然是美國最大的外國買家群體”。

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“最令買家緊張的是不確定性，”羅女士補充說道，“如果貿易戰只是成為新常態，或者得以妥善解決，你可能會看到中國人在美國購房量增加。中國人對美國房地產的需求量仍然巨大。美國仍然是世界上流動性最好和最具吸引力的市場。”

當特朗普和習近平本周晚些時候將在日本舉行的20國集團峰會上會面，屆時投資者將研判中美貿易戰未來走向。美國總統表示，他將在之後不久對可能征收的新關稅做出決定。

 


來源：CNBC
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

居外網CEO解說美國樓市怪像：大中型機構拋售 個人投資者接盤

報告中提到，大型投資者對美國房市的投資熱情在2013年時就達到了巔峰，之後便一路下滑；而小型投資者則與之剛好相反。居外網董事兼CEO羅雪欣展望，如果年底前降息將導致更多投資人和資本進入樓市，樓價上漲速度將加快。


撰文：吳將

美國房地產數據公司CoreLogic的最新研究表明，美國投資者對於房地產的購買熱度居高不下。2018年，投資者花在購買房屋上的資金創20年以來的新高。

不過值得注意的是，統計數據顯示，這種增長的動力並非來自大型機構買家入場，而是受到大量中小型房產投資者的推動，其中不少投資者都是剛需房的買家，尤其在租金回報率相對較高的城市、地區，這類情況特別明顯。

美國投資者房屋購買比例（1999~2018年）

小型投資者湧入房市

CoreLogic的研究顯示，2018年美國投資者將11.3%的資金投入了房地產市場，這是該公司自1999年進行這項統計以來的最高紀錄，不但高於2017年的11%，也高於上一個高峰期（2012~2014年）的10.3~10.9%，當時的美聯儲還堅守零利率，並在施行量化寬松（QE）的貨幣政策。

CoreLogic在報告中提到，持有100套以上房產的大型投資者對美國房市的投資熱情在2013年時就達到了巔峰（投資占比約24%），但之後便一路下滑，截至去年底已不足17%；與之剛好相反的是，持有房產不超過10套的小型投資者自2013年起開始逐年加大了對房地產的投入，到2018年末時的投資占比已從2013年的48%上升到近62%。

而持有10~100套房產的中型投資者，其情況與大型投資者類似，當前在房地產上的投資占比為22.7%，較2009~2011年期間的近30%大幅下降。

此外，2018年投資者在剛需房上的投入比例高達20.3%，遠高於對中、高端房產的投資（分別為7.8%、6.3%）。

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如果結合去年全球金融投資環境來看，小型投資者在房地產上加碼的做法可謂是“歪打正著”。據德意志銀行統計，若以美元計價，包括股票、債券、信貸、商品在內的70多個資產類別，其中九成在2018年的回報率為負，是自1901年有統計以來最糟表現。

但房地產市場卻是個例外，惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）在2019全球房地產展望報告中指出，去年的發達國家市場，除了澳大利亞、加拿大、瑞典等國之外，其他國家的房產價格均呈上漲趨勢，2018年加息4次的美國均價也上漲了5%。

美國各種類型投資者在房地產上的投資占比

投資者更傾向在東部買房

CoreLogic的研究還發現，投資者更傾向於在美國東部買房，其中購房率最高的10座城市有8個位於東部（底特律、費城等），而只有兩個在西部，分別是得梅因（Des Moines）和俄克拉荷馬城。

相反，美國房產投資活動最不活躍的五個城市全部位於落基山脈以西，其中四個城市都在位於加利福尼亞州——美國房價最貴的地區之一。

至於為何不同地區的投資熱度差異如此之大，CoreLogic在報告中稱，投資者買房最優先考慮的通常都是投資（租金）回報率，而房價較高的地區，由於市場溢價過多，租金回報率往往不會太高，市場也會比較平淡。

與之相反，人口較多，同時均價較低的城市的房產交易量則往往要高很多，比如購房率排在第一的底特律，據美國住房聯合投資公司Unison近日發布的一份報告顯示，底特律房價中位數僅51233美元，而當地人均月收入的中位數28617美元，買房並不用承擔太多經濟壓力。

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當然，除了租金回報率之外，投資者還會考慮未來房屋增長潛力、當地空置率、房產稅等因素。報告還稱，通常一個供不應求的房地產市場尤其能吸引資金流入，因為投資者普遍認為，投資一個供應不斷減少的市場，遠比一個供應持續增加的市場更安全。

降息預期將為房市推波助瀾？

盡管美聯儲在6月的議息會議上並未宣布降息，但美聯儲主席鮑威爾極為鴿派的表態，已讓市場對於美聯儲年內降息的預期空前放大。

這一點從美國最大的房地產抵押貸款公司房地美（Freddie Mac）最新公布的房貸利率上就可見一斑。當前30年期的固定房貸利率為3.84%，低於一年前的4.57%；15年期的固定利率下滑到了3.25%，一年前為4.04%；5年期的平均浮動利率也降至3.48%，不如一年前的3.83%。

Zillow經濟學家施塔克曼（Matthew Speakman）表示，本周抵押貸款利率基本持平，但在大西洋兩岸兩大央行相繼唱“鴿”之後，抵押貸款利率料將繼續下滑。

美國抵押貸款銀行家協會（MBA）總裁兼首席執政官布魯克斯米特（Bob Broeksmit）表示，由於降息預期大增，不少人選擇暫時撤回了房貸申請，希望之後會有更低的貸款利率。他稱：“盡管上周的貸款申請量下降了4%，但再融資率比一年前增加了79.5%，購買活動也增加了4%”。

對於房市而言，降息可以直接降低投資者的投資成本，這無疑是一個不容忽視的利好因素。

全球海外中文房產平台居外網董事兼CEO羅雪欣女士在接受第一財經采訪時表示：“美國房價近年來一直穩定上漲，但去年以來，由於按揭利率上升而遇冷。今年上半年美聯儲關於年內利率不變的信號，已經讓樓市有回暖跡像，如果年底前降息，則將導致更多投資人和資本進入樓市，樓價上漲速度將加快。

佛羅裡達州邁阿密海灘開發項目，為一棟5層精品建築，其中四個單元為復式住宅單元，設有2間臥室+書房、辦公室或第三間臥室；2.5間浴室；3處露台；每個住宅單元設有2個車庫空間，且設有開放的電梯。房價約¥680萬。
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她還稱：“以前，在美國買房，一處房源會有好幾個潛在買家競爭，買方經紀人要使出渾身解數才能幫客戶拿下看中的房子。隨降息而來的樓市升溫，這種現像料會重現。我們預料到2020年上半年，美國樓價上漲速度會高於2018年的增幅（4%），但還不至於超過2017年（增幅7%）。”


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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

澳洲高管團參觀居外 暢談海外房地產投資與營銷趨勢

5月29日，來自澳大利亞昆士蘭理工大學商學院(QUT Business School)的EMBA赴中國考察學習，訪問居外上海辦公室，了解中國高淨值人群在海外投資行為意向和如何在中國進行市場推廣活動。

居外CXO Simon Woods和市場運營總監Sandy Chow與昆士蘭理工大學商學院EMBA訪問團合影

昆士蘭理工大學商學院所從屬的昆士蘭理工大學，是澳洲大學中排名前十，世界TOP 50的院校。此次赴中國考察的團隊中包括33位來自不同澳大利亞知名企業、政府、大學、組織首席執行官及高管，其中包括甲骨文、Telstra通信、Seven Network、Rio Tinto能源礦業、Darwalla、Aquis Entertainment娛樂、Heritage 銀行、昆士蘭公共信托等。

在訪問中，居外CXO Simon Woods和市場和運營總監Sandy Chow向訪問團傳授了在中國市場中從事海外房產行業的經驗，傳達了居外的理念和願景。

由於國內的房價高居不下，在全球房價最高的幾大城市中，香港和上海更是常年榜上有名，所以越來越多的國人選擇在海外購置房產。國人進行海外置業的投資總額在2010年是50億美元，而在2018年，海外置業的投資總額已經增長到了1290億美元。中國高淨值投資者總數已逾百萬，數據顯示，比起債券期貨等投資方式，房產仍然是更多高淨值人群進行海外投資的首選方式。

居外CXO Simon Woods就海外房產在中國的市場行情的相關問題做出了一一解答。

而市場和運營總監Sandy Chow則主要分析了中國互聯網消費者的行為習慣，以及海外房產以互聯網為載體的營銷方式。

以互聯網為媒介的線上營銷具有不可阻擋的發展之勢。現今中國的移動電話使用量達到了15億，移動電話的普及率達到了109%。國內的幾大主流社交軟件——微信、抖音、微博等更是躋身全球最受歡迎軟件前二十之中，每個互聯網用戶平均擁有9個社交媒體賬戶。

海外旅游出行等領域的產值也在電子商務的發展下水漲船高。在2018年，中國電子商務在出游領域（包涵住宿）共營收1585億元。

這足以說明線上網絡推廣的重要性，所以居外也在積極地將海外房產以線上推廣為依托，並在微信、微博、抖音、百度、頭條、界面、雪球等多種媒體渠道進行內容或社區運營。

而由於公共媒體在如今越來越失去公信力，人們更願意為感受更加親近的KOL買單。居外也策劃了分析各地房產現狀、輸出房產相關干貨信息的《居外說》，在其中推出Adam Yang作為居外的獨屬KOL 。通過了對《居外說》多渠道的投放，取得了良好的流量反饋。

點擊查看歷期居外說

市場和運營總監Sandy Chow分析中國互聯網消費者的行為習慣。

此外，Simon還向訪問團把作為外國人在中國運營業務和工作經驗傳授給了訪問團。 Simon向訪問團展示了在中國生活細節的便利，如出門無需帶錢包，直接線上支付等。Sandy 則向訪問團展示了如淘寶線上即可定簽證、機票、進行二手買賣的便利。並分享給訪問團，中國是個潛力巨大的市場，同時它也擁有地域性的文化差別，要在中國發展業務並取得成功，我們必須深入了解目標消費人群，並針對性地設計內容與市場推廣信息。

市場和運營總監Sandy Chow講述關於中國語言文化。

而在會後，昆士蘭理工大學商學院(QUT Business School)的EMBA訪問團還送給居外一張栩栩如生的考拉畫作作為禮物，表達了訪問團對居外傳授經驗的感謝之情。

EMBA訪問團贈送的考拉畫作

 


編輯：Rebecca

居外牌傘為湯臣上海浦東高爾夫球場和球手們遮風避雨

上海人有多愛高爾夫呢？

湯臣上海浦東高爾夫球場開幕22周年慶聯誼賽給出了答案。5月26日（上周日）上午11點半，高爾夫球賽準時在風雨中開桿；來打高爾夫的都堪稱真愛了！

這裏是開球的1號發球臺，比賽從這裏開始。

居外暖心的為所有球手和球童們準備了雨傘。紅藍相配在綠茵茵的草坪上格外搶眼。

作為贊助商，居外帶來的海外房產產品和資訊深受熱愛高爾夫的上海人民歡迎，來咨詢者絡繹不絕。他們都感興趣哪些國家呢？請後臺留言，我們會悄悄告訴你。

比賽結束後舉行了頒獎晚宴。居外代表受邀登臺演講。

居外攜手世紀21集團為本次活動提供了日本東京看房團住宿和飲食作為獎品給今天獲勝的幸運者。

男子組凈桿第1名登臺領獎，並表達對獎品的感激。

友誼第一，比賽第二，能記得冠軍的恐怕不多，

吃吃喝喝，交流感情才是最重要的。

居外網羅雪欣：專業人才希望有永居或移居身份

由新浪出國、新浪移民聯合樂居新海外、博辭廣告共同舉辦的“2019新浪全球資產配置高峰論壇“於2019年5月21日在京隆重召開。本次活動主題為：共創·共贏·共享，移民、置業、海外房產等各領域大咖雲集，聚焦2019年全球資產配置新形勢。

第二場論壇以“洞悉全球，展望未來”為主題，居外網CEO羅雪欣與鯤鵬國際總裁胡偉航、金吉列移民總經理馬金瑩、時代出國執行總裁郭逸瓊四位嘉賓就英國脫歐、歐盟黃金簽證改革、美加澳等傳統移民目的地國家政策變動等熱點話題進行討論，分析移民行業如何應對新的國際形勢與政策變動。

居外網CEO羅雪欣

居外網CEO羅雪欣認為英國可以分三個層面，第一是它的現狀。脫歐公投通過之後已經2年多，市場已經消化，尤其對中國朋友來講。英國給到中國的感覺是什麽樣的？它是會有一個長遠發展的市場。目前在調整的階段，它只是在特定的時間點裏有一定的調整。註定未來是長遠的發展，促使中國朋友投資移民英國，用一個數字來看。

在過去一年裏，200萬英鎊移民到英國的朋友，有228人，其中144人來自中國，占六成三。對比2016年的數字。如果從這個數字來看，傳統移民首選的發達國家，英國還是很多中國富人的首選。

第二從實際影響力英國是歐洲比較有影響力的國家。有那麽多好的歐洲國家，為什麽選擇英國？從小孩子讀書的層面。雖然其詢盤量排名被泰國取代，但泰國不是一個適合教育的地方。詢盤量英國下降到第五位，然而它在教育層面跟美國、澳大利亞往往排在最前頭，教育是讓所有華人朋友都重視的層面。

最後，華人投資的環境。調研全球華人投資的趨勢在哪裏？8、9年前，數字是5個億。第一是平的，第二是下滑的，對海外買家管制那塊，澳新也有管制二手房，加拿大有管制增值稅，英國不用說了，脫歐的情況。全球再加英國一帶一路的政策，投資總金額兩個地區分別由三成到下滑到兩成。移到哪個地方呢？第一是歐洲，歐洲增加了兩成多，總金額是23億美金。東南亞地區，300%的增長，也有300多億美金。整個移民趨勢，會有更多家庭選擇不同地域做移民目的地。

她補充說，有一個數據跟你說的一樣，2018年第三季度，開頭預估在三月份可以完成，那時是查詢最高的，可是英國的房價價位是十年以來最低的。如果留意外匯，人民幣兌換英鎊，有一天是下降10%，那天查詢也是特別高。數據跟行為掛鉤，房地產在目前是值得看的。

中產階級考慮的候補的國家，他們的願望是移民或移居的國家是日本。日本在過去，尤其一年多裏的時間，我們跟日本移民公司合作，搞線上線下活動，專業人才希望有永居或公民身份。他們有專業的身份，也有財力。20年前在日本的中國朋友，一般都是去打工的，那種打工是比較低薪的職業。現在去的都是專業人才，再看日本，在未來十年之內，大概會有13萬勞動力缺口，因為人口老齡化。政府希望進一步把門檻降低，希望中國高端人才補充其勞動力市場。

作為平臺，我們敞開機會，攜手新浪的平臺，我期待可以有長期合作。