日本居民最想住哪里?东京吉祥寺排名第一

人民网引述《读卖新闻》报导,负责高级公寓销售业务的 Haseko-Urbest 近日公布了 2017 年日本居民“最想居住的街道(车站)”排名。结果显示,东京吉祥寺排名第一,而此前一直排在第二位的横滨则跌至第三位,被神奈川县川崎市的“武藏小杉”所取代。

Haseko-Urbest 公司於今年 7 月对日本东京首都圈居民展开了相关网上调查,共收到有效回复 2886 件。该调查始於 2004 年。2014 年起,横滨超过东京自由之丘,连续几年稳居第二名。但今年,重新开发而受人瞩目的川崎市武藏小杉则一跃而上,排名第二。

Haseko-Urbest 负责人分析称:“武藏小杉地区近年有多处新商业设施投入使用,交通也越发便利,受到了媒体关注,因此人气也有了显着提升。”也有很多人表示,武藏小杉经过重新开发,给人的印像很好,也比较适合育儿。

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东京吉祥寺
东京吉祥寺

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2017 年日本民众票选“最想居住的街道排名”(首都圈

第一名 吉祥寺(东京
第二名 武藏小杉(神奈川
第三名 横滨(神奈川
第四名 自由之丘丶惠比寿
第六名 品川(东京)
第七名 大宫(埼玉)
第八名 浦和(埼玉)丶北千住(东京)
第十名 新宿(东京)丶池袋(东京)

(据钜亨网)

日本房价、产权及回报率怎么计算?

近几年,日本已经成为中国人海外地产投资的热点区域,与此同时,良好的投资环境、2020年东京奥运会等等,也是日本房地产的一针强心剂,吸引了不少中国人来日购置房产进行投资。

然而,对于大多数中国买家来说,日本并不是一个十分熟悉的国度,要在这里完成买房投资这样一件重要的事情,自然要事先做好了解。今天为您简单介绍一下计划赴日投资房产的人们最关心的那些问题。

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日本房产投资科普:价格、回报率、面积计算方式等等 | 海外
 

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1、很多顾客问的第一个问题当然是回报率

回报率分为表面回报率和实际回报率。表面回报率并没有扣除管理费和修缮金,往往看起来会比较高。回报率是在理想情况下的计算出来的一个数据,但是如果空室率很高的话,就达不到预期的回报率。例如,一间离车站很远,建筑年数30年以上的中古房产,价格很便宜,这样回报率就会看起来还不错。但是隐藏的风险就是,由于离车站较远,房子又很旧,想要租的人不会很多,这样空室的几率就会会大大增加,收不到预期的租金,当然回报率就不会达到预期。

这就是为什么置业哥都会为客户推荐位于东京都中心位置、30年以内、且交通便利的房源。这些房源无论自住或是出租,各方面条件都很优秀,十分抢手。

2、其次是房产价格

很多顾客会问多少钱一平方米。中国国内的房屋大多是毛坯房,按每平方米来计算价格,但是日本的房子全部是精装修的房子,设备齐全(如完善的卫浴、灶具系统等),直接添置家具就可以入住,是按套来出售的。而且日本的房产装修全部质量一流,不会有豆腐渣工程的现象出现,耐久性及便利性极高。可以说,日本房产的报价是实打实的一分钱一分货。

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3、面积

国内房屋的面积是指使用面积(房屋内部真正使用的面积)+分摊的公共使用面积;日本房产的面积则是指使用面积。例如,标注为110平方米的国内房产,其使用面积实际上只有70-80平方米左右;标注为70平方米的日本房产,其使用面积就是70平方米。

4、所有权

日本的房屋和土地所有权,属于个人私有所有(也有土地权是不属于买房者的,签约时一定注意),是永久产权。中国还得分是住宅还是商业,住宅是70年产权,商业是50年产权,而且并不是从你拿房产证的时候算起,而是开发商买地的时间开始计算年限的。

5、地震带来的风险

很多顾客会担心,日本是地震多国,担心地震后房屋倒塌,损失惨重。关于这个问题,日本房屋相关保险齐全,购房时会加入地震保险,5年一次更新,也会有火灾等相关保险。1982年,日本重新修订了建筑基准法,对抗震、耐久度等作出了较高的要求,这部法律又于1996年、2000年、2006年三次修改。很多房屋都经历过2011年311地震的考验。所以日本房屋的质量是非常有保证的,不必担心地震倒塌;即使出现在地震中损毁的情况,房屋完备的保险也绝不会让购房者吃亏。

6、税金

日本购房之后,会产生一部分税金,很多人会担心税金很多,不划算。首先,买入房产时,会产生印花税,房产登记税,房屋取得税等,国内客户现金购房前期的税金+保险大致估计50-60万日元左右,国内贷款客户大致估计80-120万日元左右。

固定资产税,根据购买房产的不同而不同。以20-50平方米的房产为例,每年需交纳6-15万日元的固定资产税(根据面积的不同会有一定的减免);

所得税,每年需缴纳20.42%的源泉征收。乍一看觉得是很大一笔支出,但是,在一年房租收益在195万日元以下的情况下,通过确定申告可以将税金降至5%,甚至降至0%都是有可能的。

以上所有税金根据购房者所购买房产的新旧程度、大小,都会有所不同。

7、中介费

对日本房产投资有一定瞭解的客户会知道,购买房产时会有3%左右的中介费等手续费。但是并不是所有的房产要交中介费,只有中古房屋在房产中介手中购买房产才会产生中介费,直接从开发商处购买新房是不需要中介费的。

8、投资用房面积的选择

在日本投资房产最重要的一点就是房屋出租的情况,出租率直接影响收入。有些客户谘询的时候会询问100平方米大户型的房产投资,那这样的大户型到底适不适合投资呢?到底什么样的房产适合投资呢?

从数据上就可以清楚看见,20-50平方米,离车站十分钟之内的房子是最适合投资的,因为这个区间内的房子需求量最大,最容易出租出去。那为什么100平方米左右的大户型,很难出租出去呢?道理很简单,如果贷款购买这些大户型的房子,每个月还款的金额会比租金便宜得多,所以比起租这样的房子还不如贷款来买。

相关资讯:日本住宅地价连跌26年 一、二线城市却上涨

(据东方头条)

下一个热点:越南房价已箭在弦上 | 海外

当中国房价这只猴子被政府套上紧箍扎,无法再上蹿下跳的时候,国外地产逐渐成为新一代中产阶级炒房者的“唐僧肉”。不要再赌上全部资产与中国政府拼耐力了,因为你赌不起;也不必担心没有更好的投资机会,因为有个国家正张开双臂拥抱你的到来,它就是越南,一个欢迎外国投资者来炒房的神奇的国家!

那么,越南房市真得适合投资吗?我们从以下几点进行分析:

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1、政策

现行关于越南楼市的法律主要为《住房法》,该法律于2015年推出,本质上是越南政府为了挽救当时低迷的楼市而推出的刺激性质的法律。

据《住房法》规定,拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可购买房屋,可购买公寓和包含土地产权的别墅。外国人在越南购房只有2条限制,一是房屋产权为50年,不是永久产权。二是每人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋,但外国人所购住房的面积和总套数不受限制。

是的,在越南,外国人所购住房的面积和总套数不受限制!

随着越南房地产的对外开放,国外机构和个人大量涌入越南旅游和炒房。有数据统计,现在越南投机炒房的国外机构和个人占比高达45%。投资客的大量涌入也拉高了越南当地的房价。据统计,越南的住宅物业价格正以每年5%—8%的速度增长。

2、越南经济走势

2017年上半年越南名义GDP同比增长9.52%。根据越南统计总局6月公布的数据显示,越南2017年上半年名义GDP总量为20588220亿越南盾,同比增长9.52%;按2010年不变市场价格计算,实际GDP为13688650亿越南盾,同比增长5.73%,物价同比上涨3.58%。越南经济处于物价、GDP双“温热”的状态。

物价上涨、经济快速增长的市场中,投资楼房等固定资产无疑将成为重要的资产保值手段。

3、当地人均收入快速增长

越南高收入阶层正在迅速增加!2017年新思界产业研究中心公布了《2017-2022年越南楼市调研分析及投资发展分析报告》,报告显示越南年收入超过20,000美元的富裕家庭人数正在快速增长,预计将从2016年的25万人增加到2020年的53万人,也就是说在未来5年内将有28万户家庭将从中产阶级当中脱颖而出,变身成为一群有着购买力的人群。值得注意的是,富裕阶层的扩张超过了中产阶级。年收入在9,000至20,000美元之间的中等收入家庭的数量预计将同期从3,160,000增加到4,830,000人。

4、城镇化率

越南的经济发展高度集中在两个最大的城市胡志明市(西贡)和河内,2014年城镇化率分别为82.1%和44.5%。国内劳务移民是推动城镇化进程的主要力量。据总统统计局统计,移民在胡志明市人口中占16.9%,河内占7.5%,预计每年将有10万人和5.6万新移民。

新思界产业研究员认为,快速的城市化,大量劳务移民和日益缩小的家庭规模正在两个城市建立稳固的住房需求。胡志明市每年约有58,000个城市家庭,河内有42,000个加入城市购房大军。高收入阶层和外资不断的涌入将令两个城市购买力快速增强,未来五年越南胡志明市和河内极有可能成为下一个北京、上海,房价快速上涨已箭在弦上。

(据新思界)

申请马来西亚留学方法

马来西亚不仅是一个经济发展水平特别高的国家,教育发展水平也很高,在国际教育领域里取得的成绩也是为世人所瞩目的。对于国内自考生来说,如何才能顺利申请上去马来西亚留学呢?下面我们就来详细分析下自考生去马来西亚留学的申请信息。

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自考生去马来西亚留学申请

马来西亚的公立大学不承认自考学历。想进马来西亚的公立大学很难,成人高考、自考、夜校之类的马来西亚公立大学是不承认的。马来西亚公立大学读研申请要求比较严格,特别是在学历背景上严格限制。所以大家还是考虑申请马来西亚私立大学的研究生。

一、高中生马来西亚留学申请条件:

1、完成高三学习,平均成绩在75分以上的学生,可直接申请留学马来西亚一些院校的本科课程。

2、拥有雅思5.5分或托福成绩80分以上的学生,可免修语言课程。

二、大专生马来西亚留学申请条件:

1、大专在读生马来西亚留学申请,部分留学院校校可以申请减免学分。

2、大专毕业生可直接申请马来西亚研究生课程或专升本课程。

3、留学马来西亚申请MBA课程需要完成三年大专课程及五年以上工作经验的学生。

4、拥有雅思5.5分或托福成绩80分以上的学生,可免修语言课程。

三、本科生马来西亚留学申请条件:

1、大学在读生留学马来西亚可以申请减免学分并继续攻读本科课程。

2、本科毕业获得学士学历的学生可以申请马来西亚研究生课程。

3、留学马来西亚申请MBA课程需要本科毕业及三年以上工作经验。

4、拥有雅思5.5分或托福成绩80分以上的学生,可免修语言课程。

四、研究生马来西亚留学申请条件:

1、国内三年制专科毕业并具有5年以上工作经验者。

2、国内本科毕业生无工作经验要求。

3、以上学历证书必须经过国内公证机构公证。

4、拥有雅思6.0分或托福成绩85分以上的学生,可免修语言课程。

(据立思辰留学360)

在马来西亚买房究竟好不好?

国内的种种政策下越来越多原本想在国内买房的朋友开始把目光转向海外房产,中国2016年在海外的住宅、商业及工业房地产投资总额达330亿美元。(马来西亚买房条件) 

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那么海外房产又应该选哪个国家好呢?

跟其他国家比较马来西亚房产能够相对容易的让外国投资者进场,负担不大,收支平衡,几乎可用租金应付贷款。马来西亚房价多少钱一平?)

数据显示去年吉隆坡的房价涨幅以17.18%高居亚洲榜首。从2011年到2015年马来西亚房产交易数量及交易额显示,由于房产价格上涨,马来西亚房产一直处于增值的状态中。如今国内开发商开始密集投资马来西亚投资额从2亿元、3亿元到上千亿元不等。国内房企不断涌入的同时,也让国内投资者更清晰的看到大马的投资价值,纷纷入手大马房产项目。

那么马来西亚凭是凭借特殊的魅力吸引投资者的呢?

第二家园计划吸引国人纷纷前往

马来西亚第二家园计划项目源自1996年当时主要针对外国退休老人,鼓励外国的退休老人到马来西亚旅游并长期居住生活。这就是“银发族项目”。

由于该项目实施后效果良好,2002年政府决定把“银发族项目”正式更名为“马来西亚第二家园计划项目”,申请对象不仅仅局限于退休老人,而是将目标瞄准在21岁以上的外籍人士。第二家园项目一经实施就得到了申请者的热情响应,仅2003年一年,申请量就达到了1996~2002年的总和。截止2009年底,马政府累计批准32063个符合条件的外籍个人或家庭到马来西亚安家落户。

在马来西亚买房究竟好不好?

中国一直排在马来西亚第二家园计划项目10大来源地之首,累计达到了4111家,申请者主要来自沿海省份和东北三省气候比较寒冷的地区。紧随其后的是孟加拉、英国、日本、新加坡等国家和地区。除英国之外,处于前10位的均为亚洲国家或地区。

房产的永久产权

马来西亚房产在产权上分为永久地契产权和99年地契产权。但是,无论是永久产权还是九九产权,在法律上都明确规定,作为地上附着物的房屋是永久性产权的。无论是政府还是其他单位如需在99年产权到期后动用这块地皮,都需要从房屋所有者手上按照市价购买该房屋,然后才可拆迁征用。

而中国的土地使用权是有期限的,产权计算时间是从开发商获得土地时开始计算,而不是从购房人获得房子的那一刻算起。最常见的也是产权时效最长的就是70年的住宅产权,而商品房住宅则多为40年或50年的产权,到期后需要续期。

“一带一路”战略

阿里巴巴宣布将在吉隆坡机场附近建造地区物流中心,这是大马总理与马云共同发起的数字自贸区的一部分。马中之间的紧密经济关系由此可见一斑。马来西亚作为“一带一路”战略的重要节点,通过中马两国在贸易等领域的紧密合作,经济方面必将带来质的飞跃,成为当之无愧的直接受益国。

随着经济水平的日益提高,大马将受到全球投资者的瞩目,以吸纳更多外资的注入,形成良性循环。

适合居住文化相近

马来西亚是亚洲最适合居住的国家之一,也是最受欢迎的移民国家之一,空气好,气温适宜(全年温度介于摄氏21度至32度之间)。

无地震海啸火山等地质型自然灾害。中马两国文化背景相似,有近1/3华人的马来西亚,中文相当普及,受到众多国内人士的青睐。

大马拥有友善温和的人民、较低的生活费用、完善的基础设施、迷人的自然环境、良好的投资环境和多元的文化氛围,并拥有国际高水准教育系统及资源,马来西亚第二家计划政府提供多重优惠和保障以规避风险,这也是很多人选择马来西亚的原因。

(据瑞投资网)

 

2018年QS全球大学毕业就业排名出炉!留学澳洲选校参考 | 澳洲

QS全球教育集团发布了2018年度“QS全球毕业生就业竞争力排名”,其中,澳洲两所高校——悉尼大学及墨尔本大学进入前10名。(澳洲大学排名一览表

2018年QS全球大学毕业就业排名出炉!留学澳洲选校参考 | 澳洲

排行榜始于2015年,摒弃研究实力和学术声誉等传统衡量标准,而是专注于学生毕业后迅速就职的机会、院校在全球公司中的声誉及其与雇主的关系,以及校友的职业成就。

该排名综合考察并系统梳理了世界范围内对促进大学毕业生就业所展开的各项有效工作,在征集了全球权威专家、雇主的意见后,选择了世界5项通用指标以衡量毕业生就业力排名:大学的全球雇主声誉、校友成就、企业合作、校园雇主、招聘活动、毕业生就业率。

2018年QS全球大学毕业就业排名出炉!留学澳洲选校参考 | 澳洲

悉尼大学因其在“帮助学生准备就业”方面的有效举措,在毕业生就业能力排行榜上位居全球第四,领先于麻省理工学院、剑桥大学和牛津大学等知名学府;

2018年QS全球大学毕业就业排名出炉!留学澳洲选校参考 | 澳洲

墨尔本大学位列第7,紧随其后的是新南威尔士大学排名第36位,昆士兰大学排名第49位,悉尼科技大学排名第69位。

2018年QS全球大学毕业就业排名出炉!留学澳洲选校参考 | 澳洲

这项排名证明,澳洲最古老的高校在学生就业竞争能力方面的表现要比该国其它较为年轻的高校好,同时也超过了一些世界级的更古老的高校。

下面为大家带来QS世界毕业生就业力排行榜前200名:

2018年QS全球大学毕业就业排名出炉!留学澳洲选校参考 | 澳洲

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在此次的榜单中,澳洲高校进入前100名的数量仅少于美国和英国,这两个国家分别有30所和14所高校上榜。

(据立思辰留学

居外看点:越南房地产市场荣景会持续多久?

东南亚市场瞬息万变,越南市场更是如此,该国被认为是东南亚地区最富戏剧性变化的国家之一。

实际上,在越南,并非只有胡志明市经历了翻天覆地的变化——与该国繁荣的房地产市场息息相关的变化。越南房地产市场在遭受重挫并短暂瘫痪之后,近几年获得了突飞猛进的发展。

“这段时间房地产市场非常繁荣,”第一太平戴维斯(Savills)河内公司总监马特·鲍威尔(Matt Powell)表示。“近几年该行业在数量和质量上的表现都非常出色。越南胡志明市河内等主要中心城市,有各式各样的高水准开发项目,在岘港(Danang)和芽庄(Nha Trang)等中部和中南部沿海城市,有一些非常吸引人的别居和度假房产。” 

在越南首都河内,近期市中心和广大周边地区都推出了一系列高端房地产项目,例如,Ecopark等私人建造和管理的“新城”;河内东缘斥资80亿美元的在建豪华私人开发项目;以及河内西北部斥资数十亿美元打造的Ciputra国际城市综合体。

岘港、芽庄和此前一直默默无闻的其他市场,例如度假胜地富国岛(Phu Quoc)以及归仁(Quy Nhon)和河川(Ho Tram)等颇有前景的休闲胜地,因投资者——越南人和外国人旺盛的别居购买热情以及游客人数猛增而收获颇丰。2017年第一季度,国际游客同比增加了25%。

这与2010年至2013年暗淡——甚至令人绝望的市场前景不同。当时,房地产泡沫持续肆虐,劣质开发项目、低利率和畅行无阻的信用额度以惊人的规模涌入市场。

那么,从那以后发生了什么变化,是什么让这轮市场繁荣比上一轮更持久?相关专家和开发商发表了各自的看法。

“市场遭遇重挫后,我们看到了一些鼓舞人心的客户保护政策和法律,例如强制银行为住宅开发项目担保,”世邦魏理仕(CBRE)越南公司的董栋(Dung Duong)表示。“另外,还消除了外国投资者的购房障碍,最重要的是,彻底巩固了房地产市场,以至于部分产品出现供应不足的情况。”

虽然越南多个市场的情况普遍乐观,但分析师们并未陷入狂热。

实际上,董栋指出,2017年第一季度成交有所放缓,2016年底新供应房产数量创历史新高,这表明该国的主要中心城市可能会面临供过于求的情况。

2016年9月,领先的房地产咨询公司Vinacapital发布报告称,高端市场已经出现供给过多的情况。报告指出,2016第二季度末,该细分市场的未售出库存总价值高达近5.56亿美元,并推断,这一高端市场“可能已经饱和。”

虽然存在供过于求的预期,但仍没有人提及价格修正:当然也没有人探究伴随上一轮房地产市场重挫,房价大幅下跌30%至50%的情况。

事实上,目前的总体情况似乎非常乐观。2016年,越南房地产投资同比增长12%。更高的市场透明度以及6%的预期经济增长率(与上年相同)注入了新的动力。

除了政府对于贷款和利率实行更加严格的控制、开发项目的质量有所提高以及消除外国投资者的购房障碍之外,还有许多其他吸引人的基本面助长了利好因素。

首先,在越南购房仍是一笔非常划算的买卖。在该国房价最高的胡志明市,顶级房产的平均售价不足5,000美元/平方米,远低于曼谷或雅加达等区域竞争对手的当前房价,以及新加坡、日本、中国台湾、中国香港和韩国等地若干年前的普通房产售价——这些国家和地区的投资者对于在越南购房尤为感兴趣。

同时,在别居市场,岘港或芽庄面积为800至1,000平方米的奢华四卧或五卧住宅可能仅售100万至200万美元。换句话说,物美价廉。

对于购房出租的投资者来说,高端细分市场5%至8%的高收益率是值得投资的另一大原因。

越南目前正在积极建设大型综合基础设施项目,例如河内和胡志明市的公共交通系统、岘港和富国岛的新机场等。同时,强大、成熟的政府在未来中长期似乎不可能容许对此有任何异议。因此,你会发现对于投资者来说,越南越来越像是一个可靠的选择,而不是新兴市场。

对该市场无声的信心——即使面临胡志明市和河内似乎即将出现供过于求的情况——部分来自于整个市场的成熟。开发商更加有选择性、更加巧妙地建造房产:以优质产品服务市场需求,而不是扩大房地产泡沫,追逐快钱。

由于高端市场似乎几近饱和,因此,开发商正在将注意力转向规模较小的精品产品,把目标瞄准越南日益壮大的中产阶级。经历市场重挫的艰难岁月后,出现的另一个变化是,开发商更加关注高水准管理和亲力亲为的客户服务。

“我们致力于通过产品和服务创新,提供最好的客户服务,”凯德集团(CapitaLand)越南公司首席执行官陈连庞(音)表示。“我们成立了专门的客户关系部门,负责在购房过程中的每一步为购房者提供帮助,从支付程序、交房到开发项目维护。”

另一条经验教训是,绿色建筑市场的壮大。越南绿色建筑委员会(Vietnam Green Building Council)主席梅利莎·梅里韦瑟(Melissa Merryweather)称,过去几年来,绿色建筑项目的数量每年翻一番,已有超过100个项目正在申请或已获得绿色建筑认证。不过,虽然这表明该细分市场取得了重大进步,但它仍仅占该国所有在建新房地产项目中很小的一部分。

“由于投机市场非常旺盛,因此,许多规模较大的开发商认为他们无需借助绿色建筑的优势,”梅里韦瑟表示。“不过,许多精明的中小开发商已经意识到,绿色建筑对于受过良好教育的客户颇具吸引力,他们希望将这部分客户的投资用作市场杠杆,以提高要求严苛的客户的销量。”

岘港对于越南本国和外国购房者都颇具吸引力,今年11月还将主办亚太经合组织(APEC)会议
岘港对于越南本国和外国购房者都颇具吸引力,今年11月还将主办亚太经合组织(APEC)会议

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虽然奢华住宅项目重塑了胡志明市和河内的建筑景观,近年来引起了广泛关注,但观察人士认为,越南房地产市场即将发生的下一件大事是,别居市场的壮大。

岘港拥有有利的商业环境(过去4年来一直稳居该国各省竞争力指数排名榜首)和活跃的生活氛围,包括拥有世界一流的锦标赛高尔夫球场,且可方便到达越南最好的海滩,因此一直备受精明投资者的关注。今年秋季,该城市将主办亚太经合组织(APEC)会议:有关专家表示,这项荣誉将为该城市创造一次绝佳的机会,有助于树立其品牌形象,吸引大量投资。

岘港对于本国和外国购房者都颇具吸引力,原因很多:年轻、活力、绿色城市形象;光明的旅游业前景;完善的基础设施,更好的互联互通条件;各式各样的产品;颇具吸引力的销售政策,广大的租赁市场以及有保证的投资回报,” 第一太平戴维斯的鲍威尔表示。

“岘港让我想起了大约20年前的普吉岛,”在线婚礼目的地门户网站Hitchbird联合创始人张海(Hoi Cheung)补充道,他是一位中国香港投资者,在岘港高尔夫俱乐部(Danang Golf Club)附近的The Point Residences购买了一栋别墅。“虽然房地产开发的速度很快,但仍有很多尚未开发的地块,而且目前的房价对于长期投资来说仍然具有很大的吸引力。另外,该房产紧邻高尔夫球场,因此可以租给高尔夫球手,肯定非常抢手。”

除了岘港之外,芽庄和富国岛也日益受到别居投资者的关注,另外也有一些其他新地点开始成为别居投资者的潜在目标。

预计6个沿海地区——庆和(Khanh Hoa)、岘港、富国岛、河川、下龙(Halong)和广南(Quang Nam)——在未来3年内将迎来别居热潮,供应量将超过1.7万套,”亚太区第一太平戴维斯酒店总监鲁多夫·海韦尔(Rudolf Hever)说。

如今的越南市场风云变幻。原始海滩两侧高耸入云的全新共管公寓拔地而起,购房者开始留意胡志明市和河内原先不为人熟知的社区,越南房地产市场必将继续开创新的前景。

岘港海滨别墅

该度假胜地位于《福布斯》杂志投票选举的世界10个最美丽的海滩之一,占地20公顷。该国最长的海岸线铺设黄沙,俯瞰东海和Truong Sa山脉。海滨别墅可直接进入位于度假村南端的海滩,提供极致的隐私和宁静。住戶可以享受度假村的世界一流设施,包括餐饮、健身、儿童俱乐部和豪华水疗中心。

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海滨别墅设有3间卧室和307平方米的起居空间。它包括一个60平方米的私人游泳池,一个大型的生活和用餐空间,设备齐全的宽敞浴室采用天然石材抛光的优质材料设计。

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岘港可可湾度假酒店

可可湾度假酒店(Condotel Cocobay Resort)位于五行山(Ngu Hanh Son)区后海( Hoa Hai) Truong Sa大道的黄金位置,可可河(Co Co River)和东海之间,毗邻会安(Hoi An)古镇。可可湾最为独特之处便是将它环绕其中两个著名的国际高尔夫球场——岘港高尔夫球场(Da Nang Golf Club)和蒙哥马利海湾球场(Montgomerie Links)。

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可可湾度假酒店是由美国WATG设计事务所副主席及首席建筑师Thomas J. Williams设计而成。该公司是世界领先的专业设计和顾问公司,主要为酒店、度假村提供建筑设计领域的专业咨询服务,其设计的酒店和旅游度假项目遍布160多个国家和地区。可可湾度假村分为多个板块,有不同的建筑业态,如别墅、公寓、商店、商业综合体、美容沙龙、码头以及五星级标准的设施系统,可给客户和顾客提供多种选择。

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河内豪宅项目ROYAL CITY

受新加坡的生态建筑的启发,Vingroup集团开发了这处名为“VINHOMES ROYAL CITY”的新楼盘,推出了一种新的精英共管公寓房源。楼盘设有度假风格户外场所,包括一片为业主提供方便的绿地,绿地中有室外游泳池系统、丘陵美景、公寓、高级别墅、服务式公寓、学校、医院、购物中心、公共活动空间和环绕在四周的绿色树墙。

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地点离还剑湖3公里,链接河内第二个腰带和地铁CAT LINH – HA DONG。从城市中心开车5分钟。价格由2000 – 2.500美金/平方米, 40万 – 50万美金/套,面积150 – 220平方米。租金回报率达7-8%/年。

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新加坡买房?这29个问题你一定要知道

新加坡是全世界房地产市场上最安全的,在投资收益方面也是最可观的。国外房产中,新加坡置业是一个很好的选择,然而在新加坡买房子的时候,海外置业者一般都会关注哪些问题呢?下面居外为你解读。

初期问题:

1、在新加坡买房能移民吗?

在新加坡买房不等于移民,因为买房一般是从新加坡开发商或者私人手上购买,而居留准证是属于新加坡政府行为,属于两个完全不同的部门,所以买房并不等于移民。不过,买房确可以成为新加坡移民的跳板!

新加坡作为世界最开放的经济体之一,为了吸引更多外资投资本地,达成以下条件的可以申请长期居留准证:(四个条件需要同时达成)

1、年龄45周岁以上

2、在新加坡购置一套市值不低于50万新币的房产

3、在新加坡银行账号有相当于市值等额的存款40万新币

4、在新加坡购买医疗保险

可想而知,买房是通往新加坡移民的必经之路,若达成以上条件即可具备5年长期社交准证的申请权利,持该居留准证可以自由出入新加坡。

下列类别的外国人有资格申请永久居留权:

(a)新加坡公民的配偶和未婚子女(21岁以下)

(SC)新加坡永久居民居民(SPR)

(b)有新加坡的年迈父母

(c)就业通行证/通行证持有人

(d)全球投资者投资者

GIP(全球投资者计划)申请资格

(a)数次成功的投资经历;

(b)成功的创业背景。

符合GIP(全球投资者计划),你可以选择以下两种投资方式:

选择A:至少投资250万美元在一个实体商业项目或拓展现有投资项目。

选项B:至少投资250万美元在GIP基金或新加坡投资公司。

2、买卖房屋是否一定要本人到新加坡?

买房如果无法抵达新加坡签署相关法律文件执行交易的话,有至少两种方式成功执行产权交易,第一买方可以通过律师准备授权书由买房签名指定授权自己在新加坡的亲戚朋友全权代理执行产权交易;第二买方可以通过自己的律师或者房产中介将相关法律文件快递到买家目前实际所在地,由买方签署后在寄送回新加坡自己指定的律师。(一般执行这种交易找一个有经验的专业房产中介非常重要,能给你省下很多宝贵时间)

3、外国人可以在新加坡买房吗?是否有限制?

在新加坡投资房产虽然条件相对宽松,无任何门槛,同时贷款利率也低,为1.2%-1.5,但也并非完全不受限制。一些投资客在买房过程中发现,别墅类产品就是禁止外国人购买的。

简单来说,对于一般国外投资者来说,有两种投资选择,全岛范围的私人公寓和圣淘湾的有地住宅,后者因其独特的地理位置成为新加坡最顶级豪宅的聚集地。新加坡买房?这29个问题你一定要知道

4、外籍人士在新加坡买房子首付需要多少钱?

要看是买现房还是期房,如果是现房,那么首付就是全款减去贷款额度,比如贷款70%,那么就要首付30%,如是贷款80%,那需首付20%。

如果是期房,那么除了考虑贷款额度,还要结合该期房的工程进度。如果贷款80%,那么需首付20%,如果是贷款70%,那就需要看工程进度了,如果该楼盘已经建好地基,那么需首付30%,如果还没有建好地基,那么只需先付20%,但是地基建好后自己马上要付10%给开发商。除了首付之外还有一个就是印花税。

5、在新加坡,最受中国买家喜欢的热门区域有哪些?

对中国大陆与中国台湾买家来说,除了以上第9区(乌节路-顶级购物娱乐带)和第10区(武吉知马-高档住宅绿化区)很受外国人欢迎外,新加坡邮区第15区(东海岸-新加坡最受欢迎的滨海区)是很受中国买家青眯的。该邮区主要是指新加坡东海岸地区。因为有海景和靠近新加坡东海岸公园,同时多所非常顶尖名校也在附近,去机场和市中心都很方便,所以很多中国买家特别是在来自中国内陆地区很少看到海景的中国买家,很喜欢购买东海岸一带的房产。点击查看最多中国投资者买房的新加坡热门区域详解

6、从房产投资价值上来看,新加坡哪些区域的房子最值得入手?

第9区(乌节路-顶级购物娱乐带)、10(武吉知马-高档住宅绿化区)和11邮区等黄金地段深受外籍人士欢迎,因为这些地点方便他们前往中央商业区和乌节路购物区。

也有一些外籍人士选择居住在市区边缘地带。这些地带距离中央商业区略远,但好处是它们的租金较低,让外籍人士能减少住宿费用,不需要动用全部的住房津贴。

7、为什么要购买新加坡二手房?

新加坡购买二手房有哪些好处:

1、如果是投资用途,马上就可以收租金。有些公寓有现成的访客租住,买过来就开始收租。如果买新的,至少要等1-2年。

2、通常来说,同样地段同样大小的二手公寓比新公寓便宜。同一条街上的新旧公寓价钱自然差好多,可是租金的差距就没有这么明显。因为租金相对便宜,旧一点的公寓更容易租出去。

3、有被集体收购(EnBloc)的可能性。如果运气好碰到的话,可以多赚几倍。如果碰上集体收购,那就像中了奖券一样,不亦乐乎!按照概率来算,远比中奖券容易多啦。

4、眼见为实。你能真正的看到房子,不用从图纸上来分析房间格局和方位。模型图纸毕竟没有亲眼见到的真实。

5、周边环境已发展起来,容易判断它的潜在价值。二手公寓周围的基础设施建设和商业圈已经形成,而新公寓周围则需要几年的时间才能形成气候。总之,买新公寓还是买二手公寓,要根据自身的条件和用途去判断。无论买新或者买二手都不是目的,重要的是要看投资价值和回报。

8、当前新加坡房市的现状怎样?

房地产分析师表示,今年楼市的关键词是“稳定”,尽管整体房价仍下行,但跌速已放缓。展望2016年,分析师预计,房价不会出现太大变化,在政府不调整降温措施的情况下,明年私宅价格仍会延续今年的跌势。但随着私宅价格下行,更多买家料将入场买房,新私宅销量有望上扬10%至20%。想要了解更多,可点击:展望新加坡2016年房市私宅价下行销售量上扬,点击查看 新加坡最新房市动态

产权问题:

9、新加坡房产产权类别有哪些?

新加坡房产产权年限主要存在三种产权形式,99年,999年,永久产权

在人多地少的新加坡,大部分地契为99年产权(中国大陆地契为70年),999年产权和永久产权都是新加坡建国时存在的地契形式,早在30年前新加坡政府就不在批准永久产权或者999年产权啦,目前新加坡房产市场存在的新开发的楼盘为永久产权或者999年产权的,都是房地产开放商从私人业主手上集体收购买下来重建新楼盘在出售的。点击查看新加坡房产的产权年限问题详解

10、永久产权跟99年产权哪个好?

一般来说,在新加坡永久产权的房产价钱比99年产权价钱要贵20%到25%的价钱,如果是从投资的角度来说,这是一个比较难答复的问题,萝卜白菜各有所爱。

比方说,在中国大陆的房产为70年产权,何谓70年产权,意思为70年后土地归还政府,同样在新加坡99年产权也是在产权满了99年后新加坡政府收回,但是如果外国人从一种投资角度来说,在购买新加坡房产倒是是购买永久产权还是99年产权,具体要根据个人的购买预算,购买地理位置等多方面原因来参考,没有100%的满意答案,具体可以咨询专业房产经纪人,他们能根据你们的具体个人情况和投资预算给出适当专业投资建议。

流程问题:

11、去新加坡买房的基本流程是怎样的?

新加坡买房?这29个问题你一定要知道

新加坡买房?这29个问题你一定要知道

12、在新加坡买房的交房流程是什么?

将房屋移交给购房者的流程,从房产取得临时占用许可证(TOP)时即告开始,在取得临时占用许可证后:

1、将通过购房者的律师把房屋占有权通知(NVP)传达给购房者;

2、购房者将在收到NVP后14日之内向其律师支付房款;

3、一旦所有房款均已付清,购房者的律师将收到一份移交钥匙通知(keyslip);

4、收到通知后,购房者可以通过本网站安排预约领取房屋钥匙,住房者至少可以比预约日期提前两个工作日领取钥匙。

在约定当天,购房者应携带原始的移交钥匙通知(payslip)和NRIC/护照(对国外购房者而言)以进行核实和记录。如果购房者委托其代表前来领取钥匙,受委托人则需提供委托书和NRIC/护照。

钥匙将于房产内当场领取。客户服务代表(CustomerServiceExecutive)完成整个移交过程大概需要45分钟到一小时时间,请您予以配合。

移交过程(顺序不固定):客户服务代表与购房者在房产内会面、客户服务代表带领购房者查看房屋单元和公共区域、客户服务代表将购房者介绍给公寓管理人员、客户服务代表在交房时会一并向购房者提供必要的文件和附件。

贷款问题:

13、在新加坡买房,可以从银行获取多大额度的贷款?贷款年限可以是多久?

外国人最高贷款金额通常为物业购价的70%,这取决于金融机构进行的信用评估。

按揭贷款服务最多35年或者到75岁(超过30年或65岁的贷款最高额度为60%)

14、在新加坡购房时需支付的现金数量?

这取决于银行给予的贷款额,现金支付量即贷款额与物业估价的差额。如果贷款额是物业估价的70%,则需支付30%的现金。贷款拨发之前必须支付贷款差额。

15、在新加坡买房的月付为多少?

月付取决于您的贷额金额、贷款期限和贷款方案。您可以向专业的贷款顾问咨询有关月付的情况,也可使用网站所附计算器进行预算。

16、在新加坡买房可以获取多少贷款?

月付数额一般不得超过您月收入的33%。

17、在新加坡买房的房屋贷款有哪些类型?

房屋贷款总体可分为两种基本类型:固定利率的房屋贷款提供规定期限内的固定利率,避免利率升高对您造成的损害;但利率降低时,您相当于支付了较高利率。

房屋贷款浮动利率随市场利率的升高和降低而变化。根据贷款人情况的不同,可提供不同的购房贷款组合,以满足您的需求。

新加坡现行市场利率较低,贷款年利率从1.5%-2%不等。

18、在新加坡买房申请贷款需要提交什么文件?

为办理贷款手续,银行通常要求提交下列文件。但在某些情况下,还需提交其它辅助性文件。

1、身份证或护照正本和副本

2、收入证明--显示前三个月工资收入情况的工资单或银行存折结算表、非常规受薪员工或个体经营者则需出示过去六个月工资收入的银行存折结算表

3、最新所得税评估

4、房屋预售合同

5、购买合同

6、过去六个月的个人账单(可选)

7、住房贷款申请表(填写完整并签字)

8、其它所需文件

19、贷款申请处理程序是什么?

第1步、客户提交申请和相关文件

第2步、银行进行物业估价

第3步、银行批准申请

第4步、银行通知律师准备相关合同

第5步、客户签订房屋贷款协议

第6步、律师登记贷款协议

第7步、客户向银行支付其它相关费用,及向开发商支付未偿余额

第8步、拨付贷款

第9步、客户根据已拨贷款金额和商定的利率进行月付

20、外国人可贷款的新加坡本地银行有哪些?外国人可贷款的新加坡海外银行有哪些?

外国人可贷款的新加坡本地银行有:UOB大华银行、OCBC大华银行、DBS星展银行、HongLeongFinance新加坡丰隆金融公司

外国人可贷款的新加坡海外银行有:中国银行、渣打银行、花旗银行、ANZ澳新银行、Maybank马来亚银行、CIMB联昌国际银行、RHB马来西亚兴业银行

21、新加坡买房付全款可否打折?

无论买家是付全款或是向银行贷款,对于发展商来说,他们收取的都是最终售房价格。一般购买者会向银行贷款,但是发展商所向银行收取的也是最终售房价格,只是购买者需支付因贷款而产生的银行利息。所以对于发展商来说不存在打折行为。

律师问题:

22、在新加坡买房时是否需要指派律师进行房产购买?

是的。你需要通过律师执行下列活动:

购买房产(代表您)

房产购买资金管理(代表您)

购房贷款申请

你必须支付律师费用,但无需为各项活动聘用不同的律师。你可以向银行或金融机构确认,是否有指定的住房贷款律师,是否承担该笔费用。

23、律师费用是怎么收取的?

在新加坡请一位房产律师,是需根据海外买家所购房产的形式与价格来定的:

如果是期房(underconstructionproject),所购房屋价格低于400万新币,一般律师费不会超过3000新币,如价格超过400万新币,则需询问律师事务所;

如果选购现房,价格低于200万新币,一般律师费不会超过3000新币;

如果投资者选购私人住宅项目(Privatecompletedproject),价格高于200万新币,需向律师所询价(因为每个律师事务所的价格不一)

税费问题

24、外国人在新加坡购房所需缴纳的费用及税款有哪些?

新加坡买房?这29个问题你一定要知道

作为外国人在新加坡购房除了有房产类型限制外,所需缴纳的费用税收政策跟当地人也不一样。以下是新加坡买房税费一览

25、每年的新加坡房产税是多少,是怎么计算?

居外网将以一套市场租金为3000新币/月,即年值为36000新币的房产为例,向大家讲解新加坡房产税是如何征收的。

  • 业主实际居住的房产税计算方法

新加坡买房?这29个问题你一定要知道

总共36000新币的第一个6000,房产税为$6000X0%=$0

下一个3000SGD房产税为$3000X4%=$1200SGD

每年要付的房产税为每年$1200新币

如果每年的房产租金市场预期收益超过65000新币,依照以上公式类推。

2、用于出租的房产税计算办法(年值*10%)

出租业主的房产税率是房产年值的10%。由此可知,如果上面这套年值为3.6万新元的房产用于出租,这其每年房产税为36000X10%=3600新币。

26、新加坡四大降温措施是什么?印花税要交多少?

有PR身份的买租屋也要等三年

新加坡PR购房者,必须在取得PR身份以后等待3年才可以购买转售组屋(注:PR夫妻需要每人都满足3年PR的规定才可以联名购买组屋)

加强买房贷款管理

此项政策严格来讲并不是直接的房产降温措施,而是金融管理局(MAS)出台新的房贷管制框架。然而,新的房贷框架直接影响到了申请人的贷款资格和贷款顶限,因此降温效果立竿见影。

最严措施:征收高额印花税

此降温措施的影响深远,推出之后,被称为新加坡房产史上最严厉降温措施。

1、针对私宅销售,执行卖家印花税政策(sellerstampduty)。凡是买入私宅不满一年即卖出的卖家,将征收卖家印花税,税率同买家印花税(buyerstampduty)相同。(注:买家印花税精简算法公式=房价的3%-5400)而不同买家身份,额外买家印花税额度如下:

新加坡买房?这29个问题你一定要知道

注:如果联名购买房产的买家拥有不同身份,政府按照最高的ABSD额度征取。例如新加坡人和外国人联名购买房产,将征收10%的ABSD。

2、卖家印花税政策的征收年限延长到四年,具体如下:

新加坡买房?这29个问题你一定要知道

新加坡外国买家的最高贷款额度

外国人购买新加坡住宅,贷款条件相对宽松,无任何门槛,无论你是否在本国贷过款。而新加坡买房贷款实施利率以下降温政策,政策主要分为两部分,普通型贷款措施和特色型贷款措施。

非个人买家的最高贷款额度从40%调降为20%。

如果房产贷款期限超过30年,或者借贷者还清贷款时预计超过65岁,实行以下额度。

新加坡买房?这29个问题你一定要知道

交易问题:

27、新加坡房产交易有没有监管机构?

有。新加坡为提升房地产行业服务水准,在2010年10月22日正式成立了一个政府法定监管机构——新加坡房地产代理理事会(CouncilforEastateAgencies,简称CEA)。该机构将负责审查房地产经纪的从业资格、考核、签发统一的经纪从业证,同时该机构也受理民众对房地产经纪服务的投诉。房地产经纪从2011年3月1日开始,在服务客户时必须佩带由CEA统一签发的经济证。

收益问题:

28、在新加坡买房,投资回报率有多高?

新加坡的租金回报率通常在4-5%左右,以100平方米的一套公寓为例,约500万人民币,首付两成,仅人民币100万元左右。该公寓租金市价为1.7万元左右每月,而每月还月供只需要1.3万人民币,完全可以以租养贷。

这是因为在新加坡买房时,能够获得比较宽松的购房贷款。通常,在新加坡购房,首付为20%,外国人最多可享受80%的贷款,贷款年限可以到35年,新加坡贷款利率为2-3%左右。

29、在新加坡买了房子容易租出去吗?收益怎样?

新加坡云集了7000多家跨国公司,来自世界各地的外籍人士在这里的工作和生活。此外,根据《亚洲周刊》报道,目前在新加坡留学的中国学生总数约3万人。市场租赁需求旺盛。只要您购买的房产位置合适,交通便利,无需担心找不到租客的问题。

租金收益是外国投资者在新加坡置业的一个重要因素。比如,在新加坡的繁华地带,买个1000万人民币的房子月租金收入可达3万-4万元人民币;而在北京,1000万的房子,月租金也就1万元出头。新加坡市中心的均价是每平米10万左右,一般地段在每平米4万到6万之间。新加坡租金回报率在4%-5%,相对国内一线城市明显有优势。

对于所有海外投资者来说,委托房屋中介和自行出租管理是两种最为普遍的方式。选当地正规的中介机构,将房产交由其代理,对于不在新加坡的购房者来说是最好的选择。

 

居外课堂系列文章,解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房,还是已经在海外买房,你在海外置业的过程中,有任何疑问,欢迎来信告知,居外课堂将竭力为您解答, 点击查看更多系列文章

 

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越南房产投资热: 胡志明市能否再造浦东传奇?

第一太平戴维斯此前发表的2017年第一季度胡志明市房价格指数显示,受大量高端楼盘成交推动,该市房价指数在2016年快速升高,并于2016年第四季度达到五年来的高位。不过这种趋势在今年一季度已见趋缓,主要因为高端楼盘成交下降,但每平方米价格低于1200美元的低端楼盘销售依然畅旺,第一季度此类住宅占总销售额的62%,环比升高10%。

一些敏锐的投资者对越南楼市的投资机会日益关注。

2015年,越南《住房法》修正案正式生效,取消了外国人在越南购房的诸多限制。大批专为海外买家打造的高端住宅项目应运而生,在2016年底将胡志明市的住房价格指数推至历史高位,同时吸引了不少热爱投资“砖头”(房产)的华人买家。

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近日,在一场于中国香港铜锣湾某高级酒店内举办的越南胡志明市某房产项目投资推介会上,演示地图中的河内(越南首都)被标注了“北京”字样,而南部胡志明市对标的则是上海。“胡志明市的第二区将是另一个‘浦东’。”房产经纪一边滑动着iPad展示上海浦东新区三十年前和如今的照片对比,一边对21世纪经济报导记者说道。

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据该经纪介绍,中国香港买家反应热烈,此次代销的约100余套房在推介会第二天已所剩无几,其中较小户型的单位大部分在第一天已销售一空,其中不乏连买几套的“大手买家”,“一些Banker(银行家)早就开始行动了。”她说。另据居外网海外房产行业分析师Adam Yang早前的表述,该海外置业信息网站2016年收到越南房产问询较2015年上升10倍以上;潜在买家中,超过八成打算为投资而买房,而胡志明是最受关注的投资地点。

越南成为“下一个中国”的增长潜力是吸引投资客关注的最重要理由:近十年来,越南的国内生产总值(GDP)平均增速在6%上下、快速扩大的外商直接投资和制造业规模和本地中产群体的逐渐形成等因素令这种憧憬变得真实起来;而大致上6%-7%的租金收益率也属亚洲范围内的较高水平。

越南经济正快速增长

业界认为,从宏观层面看来,越南正在为房产投资客提供一波结构性的增长机会。

综合国际货币基金组织(IMF)、世界银行及海通国际研究的数据,越南近十年来平均GDP增速在6%以上;而2010年至2016年该国人均GDP每年平均增速为8.4%,在东南亚主要国家之中处于首位(其次为柬埔寨7.8%、菲律宾5.7%、印度4.2%等),于2016年已达2200美元左右水平。越南政府预测,越南富裕家庭数量将会从2016年的25万上升至2020年的53万,而中等收入的家庭将会从2016年的316万上升至2020年的483万,增幅高达52.8%。越南的通胀指数目前稳定在4%-5%左右的水平,同样创造了一个相对温和的经济环境。

不断涌入的外资为越南经济增长提供了重要动力。21世纪经济报导记者查阅越南计划与投资部的官方数据显示,2017年前7个月,越南吸引到的实际外商直接投资(Disbursed FDI)额已达90.5亿美元,同比增长5.8%;同期已注册FDI(Registered FDI)总额达219.3亿美元,同比增长52%。

在今年8月初的一次公开发言中,越南计划与投资部副部长Dang Huy Dong表示,有信心今年越南的实际外商直接投资可超过160亿美元(即超越2016年创下的158亿美元的历史最高水平),而已注册FDI可望从去年的244亿美元增加至280亿美元。“今年至今,FDI的增长非常令人瞩目,我们认为这个趋势将继续下去。希望吸引更多FDI投资出口导向的行业,以及能源和高科技领域。”他说。

从行业看,今年前7个月,进入越南的FDI对加工与制造业的投资继续占据主要地位,以110亿美元的注册投资总额占49.4%;其次为发电与配电,占23.98%,及矿业,占5.86%。以外商投资者国别划分,韩国以56.2亿美元的投资占总FDI的25.63%;其次是日本,以54.6亿美元注册总投资占24.92%;新加坡占17.3%。

此外,中国“一带一路”倡议在东南亚地区的推进也将进一步强化中越两国的贸易合作和基础设施建设水平。截至2016年,中国已连续12年成为越南的第一大贸易夥伴,是越南第一大进口来源地和第四大出口市场。根据越南至2020年的铁路发展规划,越南将重点发展城市铁路交通及连接城内与郊区的铁路运输。据新华社报导,8月9日首列发往越南河内的“中越班列”已从广州大朗站启动,该班列较海运能节省一周时间,运输成本比公路低50%,将成为联通粤港澳大湾区和东盟国家的快速运输通道。

胡志明市去年房价涨至五年高位

综合以上情况来看,随外商投资外派到越南的白领阶层及本地逐渐富裕的家庭带来的新增和改善型住房需求,成为越南地产需求增长的两支主导力量。尽管财富有所增加,当地工薪阶层依然无法承受高端住宅的售价,因此,本地家庭住房改善需求主要由每平米价格小于2000美元的中低端物业消化,而外派而来的白领阶层则主要或买或租于高端物业之中。

数据显示,2016年,河内市房地产成交价相对温和,高端公寓价格上涨到每平米3000美元至4000美元。胡志明市房地产市场火爆,诸多中级和高级房地产项目进入市场,房价猛增,该市核心地段的高端公寓价格已上涨到每平米4000美元至5000美元,一线地段每平米3000美元至3500美元,二线和未来新区每平米2500美元至3000美元。

在前述于中国香港推介的胡志明市第二区项目中,一间约80平方米的精装修两居室公寓定价约为200万港元(即约每平米3200美元)。

第一太平戴维斯此前发表的2017年第一季度胡志明市住房价格指数显示,受大量高端楼盘成交推动,该市房价指数在2016年快速升高,并于2016年第四季度达到五年来的高位。不过这种趋势在今年一季度已见趋缓,主要因为高端楼盘成交下降,但每平方米价格低于1200美元的低端楼盘销售依然畅旺,第一季度此类住宅占总销售额的62%,环比升高10%。

在今年第二季度的报告之中,该机构表示期内胡志明市整体住宅销售交易达到2011年以来最旺水平,共录得1.16万笔交易,其中单位价格在每平方米1200美元至2000美元的B类住宅与每平方米售价在1200美元以下的C类住宅成交升势较为显著。该机构表示,2017年三季度起到2018年,胡志明市约有4.8万个单位将推出市场,其中46%将为C类住宅。

海通国际宏观研究部董事总经理黄少明与助理副总裁薛媛元在其日前发表的调研报告中指出,从2012年到2016年,胡志明市的中低端住房成交量实现了8倍的增长,而结合对人口结构与收入结构的分析,未来需求更多会集中在此类住房。

他们同时提示,目前住房需求与供给层次的错配可能形成风险:目前市场高端地产的供给过多,而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力,大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。举例而言,胡志明市别墅的吸收率(成交量/供给量),基本上仅维持在30%左右,而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。

租赁市场方面,根据位置和类型不同,越南房地产的整体租金收益大约在6%至7%水平,远高出目前北京上海等一线城市的回报率,在亚洲范围内也算较高水平。不过需要注意的是,随着高端住宅项目不断进入市场,作为主要承租人的外商外派白领群体是否能产生相应需求,也会对海外投资者主要购买的高端住宅租金水平产生影响。

净租金回报约6.5%, 须防范政策变动和汇率风险

据越南2015年生效的《住房法》修正案,目前外籍人士在越南购房的限制包括:一、房屋产权非永久产权,年限为50年,但有一次延长50年的机会,而与越南公民结婚的外籍人士即可拥有房屋永久产权;二、外籍人士每位在一个公寓小区或一个坊级行政区划内,最多只能拥有一套房屋。虽然外籍人士所购房屋的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区内外籍人士拥有的住房总数不能超过30%, 每个坊级区划内外籍人士拥有的别墅不能超过250套。

此前,越南政府规定只允许外籍业主以居住为目的买房,而新出台的《住房法》修正案则允许外籍人士将房产出租、抵押、折算成资本投资、赠送、遗赠或置换其他房产等,但规定了买房时必须通过银行转账。因此外籍人士如需购房,必须在越南当地开设银行户口,也必须赴越南签订正式买卖合约。

另外,外籍人士只获准购买一手住宅,而不能购买二手住宅,因越南当地人不被允许出售住宅给外籍人士。在出售时,外籍人士可向本地人或其他外籍人士出售,如售予越南当地人,则自动转换为永久产权。

税费方面,买入时,外籍买家需支付10%增值税、0.5%印花税以及2%的管理费基金,不过增值税与管理费基金通常已计入售价之中,因此无需额外缴纳。以前述胡志明市第二区高端楼盘为例,持有期间的物业费约为0.5%每年。出售时,需支付房屋售价2%的个人所得税(越南政府允许期房楼花买卖,卖出楼花时,按楼花售价的2%纳税,无需按整体房价缴税)。

贷款方面,原则上,除非持有越南工作签证,越南的银行暂时没有向外籍人士提供房屋按揭服务;也并未有其他国家的银行提供相关按揭。不过,从事相关地产业务的人士表示,相信不久的将来向外籍人士提供按揭贷款的政策就将开放。

付款方式上,一种常见的期房付款方式是,签订购房订金协议起每半年,向开发商支付10%的购房款直至达到房款总价50%,待房屋交付后一次性支付另45%,剩余的5%则等房契办理完成之后再支付。

出租安排上,租期通常是两年,净租金回报约6.5%上下。可寻求中介管理公司处理租赁事宜,通常每次签订新租约时,房主需要支付首年租金的12%作为中介费。承租人大部分是跨国企业外派人员。某些项目亦提供包租选择,但租金收益就相对较低。

风险方面,黄少明与薛媛元提示到,新兴市场投资需注意政策与法规风险,越南2011-2013年的楼市崩盘与政府2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南楼市刚刚对外籍人士开放,整个房地产市场还处在上升期,如果未来政府再出调控政策,或者对外国人购楼再取进一步放开或者收紧的举措,都有可能会造成楼价的波动。

此外,汇率风险也是需要关注的因素。越南实施浮动盯住美元的汇率制度,即货币盯住美元,同时允许汇率在一定范围内浮动,这与2015年“811”汇改前的人民币汇率制度类似。2011年以来,越南盾兑美元汇率一直保持在较为稳定的水平。但整体市场容量小,外汇储备少,越南央行的干预能力有限,在极端市况下容易产生较大波动。不过随着越南政府对外汇政策的规范和加强,以及“去美元化”的实施,进出口贸易趋于平衡,外商投资力度加大,越南盾在2008至2011年间经历的大幅贬值趋势目前已经得到遏制,但总体上对新兴市场的投资仍需特别关注汇率风险。

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(据21世纪经济报导)

投资英国房产,如何获取最大的投资回报?

Part 1 英国房产投资回报率

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对于投资者来说,在英国买房能获取多高的投资回报率,是确定投资的第一步。居外网以当前投资英国房产常见的投资回报率计算方式为例,介绍该如何看待英国房产的投资回报率,帮助大家更好地做出投资选择。投资房产的收益主要包括两方面:租金收入和房子增值部分。>>>详细

1、2017年2季度英国房市动态

英国上半年GDP增速疲软,经济与政治局势不稳,导致市场活跃程度下降,全英房价在2017年2季度出现近期罕见的同比下跌,伦敦房价增幅更是跌至2012年来最低水平 。维持伦敦房价仍在上升的主要是较低价格区间的房产,而高于500万英镑的住宅价格则出现明显跌幅。房价居高不下,走势又不明朗的当前房市对于刚需买家不是入场的好时机,但许多投资者也许认为,目前英镑贬值、房价波动的行情是他们入场的好时机>>>详细

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2、英国主要城市租金回报率

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来源:居外研究、lendinvest

 

Part 2  如何将自己的英国房产出租及相关费用

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国内投资者在英国出租房产有两种方式:自己寻找租客和委托房屋管理机构。买家可以根据自身的实际情况来选择出租方式。>>>详细

一、委托房屋经纪/物业管理公司

1、主要工作

被委托的管理公司(经纪人)会全权履行合同中所列出的条例,他们的主要工作是:

· 为业主寻找合适的租客

· 办理租客入住/退房手续

· 每月定时收取房租、缴纳水、电、煤、网络等费用

· 租金转账

· 维护/维修住宅

· 满足房客合理要求

· 如有需要,帮助业主驱逐租客(在租客产期拖欠房租的情况下)

2、收费标准

 在英国,委托出租与物业管理也是两项不同服务,分开收费,具体的收费标准如下:

委托出租的收费标准:

佣金为年租金的5%-15%;也有的是在12%~15%(视不同物业公司而定)

注:佣金会随着房屋面积而变化,房屋面积越大,佣金会随之上涨。

委托管理的收费标准:

房屋管理费用为5%。如果业主希望出租与管理全权委托给托管公司,就需在出租的佣金上再增加5%。

 

二、自行寻找租客

如果买家长期定居英国,可以为了节省管理费用而选择自己寻找房客。>>>详细

 

Part 3  海外投资者在英国出租房屋的税务问题

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在英国购房置业,出租或者出售物业,主要涉及的税费有五种包括;印花税,增值税,市政物业税,个人所得税和资本利得税。>>>详细

touzi03英国租金收入如何缴纳税务?

· 租客,或是代表房东的房屋中介每年需要保留20%的租金来缴纳税款。房主也可以先收取房租,等财政年末时候再补交一年所拖欠的税款。

· 在英国,房东可以用正当的物业支出来抵销部分税金;

· 英国政府还允许房主将租金收入的10%从个人所得税中扣除,以补偿房屋的折旧费,房屋维修,室内维修等开销;

· 海外房东可以根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额,现金为£10,600.

 

名家观点

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siqi国交税可享中国免税?海外投资者在英国出租房屋的税务问题

随着越来越多的海外投资者涌进英国房地产市场,纷纷看好“以租养房”的投资方式,最近也有许多客户打电话来询问有关中国人在英国租房上税的问题,今天我就为大家详解一下租房征税这一相关法律的具体细节。>>>详细

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

 

 

 

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